화성 동탄2지구 신도시 분석

정부가 예정했던 강남대체 분당급 신도시가 기존의 동탄신도시 동쪽인 동탄면 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일원 660만평 규모로 확정 발표됐다. 지난 해 11.15대책에서 양질의 주택을 저렴하고 많은 물량을 빨리 공급하기 위한 수도권 주택공급 로드맵에 따른 것이다. 
이번에 발표된 동탄 2지구 신도시는 기존의 서측 신도시 273만평과 합쳐져 총 규모 933만평, 14만6천여 가구로 국내 최대 규모의 자족형 신도시로 개발될 전망이다.
이번 개발 계획은 2008년 2월 예정지구 지정 → 2008년 5월 보상 착수 → 2009년 5월 실시계획승인 → 2010년 2월 최초분양 → 2012년 9월 이전 입주 순으로 전개될 예정이다.

▶ 동탄2지구 입지 분석

화성시 동탄면 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일원에 총 2,180만㎡(660만평)에 조성되는 동탄2지구는 주택 10만5천호(아파트 10만호, 단독주택 5천호), 인구 26만명을 수용할 예정이다. 기존의 서측 동탄신도시를 합하면 총 3,084㎡(933만평), 14만 6천호 규모로 수도권 신도시 중 최대 규모 (분당신도시의 1.6배 수준)이다. 동탄2지구 신도시는 친환경 도시, U-City시범도시, 비즈니스가 중심이 되는 ‘명품 자족도시’를 목표로 하고 있다.
서울로부터 40km거리권에 위치해 지구북측으로 수원시, 동측으로 용인시, 서측으로 안산시, 남측으로 오산시와 접하고 있다. 인근에 경부고속도로 및 기흥IC가 있고 지방도 317호선, 오산IC가 인접하고 있다. 향후 신도시 중 최대규모의 광역교통망 구축, 체계적인 동서・남북 교통망을 구축하여 수도권 중심부의 주거와 업무기능을 분산 수용하게 된다.
내년 2월 개발계획이 확정 될 예정이며 첫 분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월 이전이 될 예정이다.

이번 동탄2지구 입지 선정은 수도권 남부 주택수요를 흡수하여 주택시장 안정에 기여하고 수도권 내 인구분산 및 지방인구 유입을 완충할 수 있는 지역으로 선정됐다. 또한 광역 교통망 등 인프라 확장이 용이하고 첨단 IT 산업기반과 연계, 고부가가치의 비즈니스 기능 및 주변을 포괄할 수 있는 자족성을 추구 한다.

▶ 신도시 발표가 예정보다 앞당겨진 이유?

동탄2지구 신도시 계획 발표는 그동안 예상돼 오던 6월 중순이 아닌 6월1일 전격 발표됐다. 신도시 발표를 앞두고 각종 추측이 난무하고 예상 후보지에 투기 수요가 몰리는 등 각종 부작용이 나타나자 부동산 시장 혼란을 조기에 차단하기 위한 조치로 풀이된다.

발표 과정에 있어 정부는 시장 상황을 더 지켜볼 수 있는 상황이었지만 건설교통부, 청와대, 재정경제부 등의 손발이 맞지 않고 1급 기밀로 지켜져야 할 신도시 위치가 언론에 노출되는 등 혼란이 가중되어 발표를 서두르게 되었다.

▶ 강남 대체 신도시 효과 있나?

‘강남대체신도시’라 알려진 신도시가 강남에서 45km 떨어진 화성시 동탄으로 정해지면서 강남수요를 흡수할 수 있는가 하는 의문이 제기된다. 신도시 후보로 거론되던 기존의 용인 모현, 광주 오포, 하남 등이 강남에서 20km~30km 거리에 위치한 반면 동탄의 경우 지리적 위치로 보아 강남수요를 분산시키기에는 한계가 있어 보이기 때문이다. 

그러나 건설교통부에 따르면 이번 ‘강남대체신도시’는 강남의 거리적 대체가 아닌 기능적 대체라고 밝히고 있다. 신도시를 단순히 강남으로 출퇴근을 가능한 대체 신도시화 시키면 배드타운에 머무를 수 있다는 것이다. 따라서 이번 동탄신도시 동탄2지구 신도시의 개발 방향은 강남은 물론 수도권 수요를 흡수 할 수 있는 자족형도시를 추구할 전망이다.

▶ 교통문제 해결책은?

신도시가 들어서는 동탄면 지역은 특단의 광역교통개선 대책이 나오지 않으면 수도권 남부권의 교통난이 심화시킬 가능성이 크다. 경부고속도로를 따라 분당, 죽전지구, 동백지구, 동탄신도시 및 판교, 흥덕지구, 광교, 등이 위치해 있어 엄청난 교통 혼잡이 예상되기 때문이다.
이에 대비해 정부는 동탄신도시 직통 고속도로, 전철 등의 광역교통망을 분당 등 기존신도시 수준 이상으로 구축해 경부축의 교통난을 해소할 계획이다. 경부고속도로 확장, 국도 23호선 확장, 제2경부고속도로 및 제2외곽순환도로 건설 등이 방안이 될 수 있겠지만 구체적인 사항은 2008년 2월 광역교통계획 발표가 되어야 확인이 가능할 것 이다.

▶ 청약자격은?

동탄2지구는 송파신도시와 같이 주택공사 등 공공기관이 모든 주택을 지어 공급하는 전면 공영개발 방식이 아닌, 판교신도시처럼 청약저축 및 청약예,부금 가입자가 두루 청약할 수 있는 공공·민영주택이 다양하게 공급될 전망이다. 강남 수요를 흡수하려면 임대비율을 낮추고 고급 중대형 비율을 높여야 하고, 신도시 개발을 통해 무주택자를 위한 수도권 공급 확대라는 기조를 지키는 두 마리 토끼를 잡아야 하는 과제를 안고 있다.



6월 1일 발표된 동탄2지구는 규모면에서는 분당급 신도시를 상회하는 규모지만 경부고속도로축 개발이 과밀한 것이 문제가 될 수 있고 본격적인 공급이 이뤄지기 전에 당장 화성, 용인, 오산 등에서 청약 과열 현상이 보일 수 있다.  
화성 동탄2지구는 정부가 당초 공언했던 강남대체 효과는 기대만큼 나타나지 않을 여지가 있지만 수도권에서 부족한 주택을 대량 공급한다는데 그 의미가 있다.
이번에 발표된 신도시가 그 역할을 충분히 하기 위해서는 체계적인 교통 개선 대책이 필요하고, 여기에 더해 강남권 그 이상 수준의 교육 서비스, 문화 인프라 및 경제기반 등을 확보하고 최고 수준의 자족도시로 나아간다면 소기의 목표를 달성할 수 있을 것이다.