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[스크랩] 추락하는 강남 재건축은 날개가 있다! |부동산노트
2008-07-28 10:15
http://blog.drapt.com/jhw0911/51217207703975 
출처 : 뉴스 > 요일특집
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=39651054176270
2008-07-14 09:12
http://blog.drapt.com/jhw0911/620621215994338801
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
2008-05-28 13:13
http://blog.drapt.com/jhw0911/51211948023515
출처 : 뉴스 > 요일특집
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=32461025401429
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개발호재가 많음에도 불구하고 서울 접근성이 뒤져 수도권 거주자 및 투자자에게 관심을 받지 못했던 평택시에 최근 돈이 몰리고 있다.
평택시의 굵직한 개발계획은 평택항 주변 개발(경제자유구역 지정 등), 고덕국제신도시, 평택 신장․안정 뉴타운, 팽성읍 도두리/대추리 일대 미군기지 이전 등이다.
이런 개발과정에서 지역 내 토지 및 주택가격이 큰 폭으로 상승되면서 등 지역 주민을 비롯한 외지인의 자금이 유입되고 있다.
그렇다면 앞서 언급한 개발호재가 어떻게 개발이 되기에 지역 주민을 비롯한 외지인의 관심을 한 몸에 받는 걸까?
거두절미하고 본론으로 들어가 보기로 하자.
[Ⅰ] ‘평택시 도시환경지표 시가화예정용지’ 개발 기대심리 상승
도시환경지표는 어떠한 개발계획이 발표가 되면 해당 사업지 내의 △생활환경 △복지환경 △의료환경이 발표가 되는데 가장 눈여겨 봐야할 대목은 △생활환경에서는 인구수, 가구수, 주택보급률 △복지환경에서는 초, 중, 고등학교의 수가 얼마나 늘어나는 지에 대한 부분이다.
【 평택시 2020 도시기본계획 도시환경지표 】
※ 자료원 : 평택시 『도시기본계획 2020 중 도시환경지표』
2007년 말 현재 평택시 인구는 약 40만2천5백명으로 10년 전인 2008년 34만8천5백명에 비해 5만4천명이 늘었다. 특히 2003년부터 상기 일부 개발계획이 발표됐고 2006년 이후 본격적인 개발이 시작되면서 인구증가 속도가 점차 빨라지고 있다.
 과거엔 평택시를 지나는 경부선을 기준으로 서부지역(평택, 송탄, 팽성읍) 중심으로 개발이 진행됐으나 앞으로 동부지역 중심의 개발을 통해 △2010년까지 62만명, △2015년까지 73만명 △2020년까지 80만명까지 늘린다는 계획이다.
상기 표에 나타난 숫자는 2008년 현재의 것이 아닌 ‘평택시 2001년 기준 자료’이지만 앞으로 얼마나 주택이 공급되고 개발이 이뤄지는 지는 예측해 볼 수 있다.
예를 들면 상기 표를 보면 알 수 있듯이 2005년 말 기준 약 13만1천가구에서 2010년 약 22만1천5백가구로 늘어난다면 9만5백가구가 늘어난다는 얘기다.
현재 평택지역에서 건축행위가 가능한 대, 공장, 학교용지 등의 비율이 평택시 전체 면적의 6.5%에 불과하다는 점을 감안했을 때 전, 답, 임야 등(평택시 전체면적의 약 72%) 건축행위가 제한돼 있는 지역의 토지의 규제를 풀어야 한다는 얘기다. 즉, 그린벨트를 풀거나 용도변경을 해야 한다는 얘기가 될 것이다.
대규모 그린벨트를 풀거나 전, 답, 임야의 토지에 대해 용도변경이 이뤄지는 경우 해당 토지의 소유자는 막대한 시세차익을 얻게 되므로 상기 지표를 보고 용도변경이 이뤄질 가능성이 높은 이 지역의 토지에 투자가 이뤄지고 있는 것이다.
그럼 어떤 토지의 규제가 풀리기에 투자자들이 몰리는 것일까?
 바로 개발예정지로 지정될 시가화예정용지다.
시가화예정용지란 자연녹지지역 등의 보전지역을 도시화로 도시가 팽창됨에 따른 주․상․공업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 미리 지정하는 것을 말한다.
평택지역의 시가화예정용지는 상기 그림에 나타나 있는 동그라미로 표기된 지역들로 토지투자에 관심있는 투자자라면 관심을 가져보는 것도 나쁘지 않다.
[Ⅱ] 평택항 배후도시 개발
평택항 개발에 따른 배후도시개발에 따른 수혜는 안중․현화지구가 될 것으로 예상된다. 물론 이 곳도 시가화예정용지 중 한 곳이었다.
 이중 주택용지는 1백95.2만㎡(59만평)으로 총 3만4천6백23가구를 공급해 약 9만3천5백명을 수용할 계획이다. 1단계 사업은 2013년, 2단계는 2019년, 3단계는 2025년까지로 첨단산업, 국제물류, 업무, 주거 복합도시로 개발될 예정이다.
이 곳의 사업계획은 △2008년 상반기까지 개발계획승인, 개발 사업방식 결정 및 사업자 선정준비를 마치고 △2008년 하반기 실시계획 승인 신청 △2009년 상반기 개발계획 승인 후 개발사업에 착수(토지보상 및 수용이 이 시점에 이뤄짐)할 계획이다.
현재 포승국가산업단지 배후지로 포승지구가 개발됐으나 아파트는 8개 단지 총 3천1백12가구 밖에 지나지 않아 공급물량이 부족한 상태다.
 포승지구에 입주한 아파트와 멀리 떨어져 있는 근린상가의 경우 전체 층이 공실인 곳이 상당히 많은 편이다. 공단과 멀리 떨어져 있는 편인데다 상권이 활성화 돼 있지 않은 상황이어서 공단근로자들도 많이 이용하지 않고 있기 때문이다.
그리고 평택항 배후도시(계획) 위쪽에 위치한 안중지구에도 아파트만 총 6천1백1가구가 입주해 있다.
포승국가산업단지 근로자 등의 유입이 계속되면서 이 지역의 아파트값이 지난 3년간 27.4%, 전셋값이 22.7%가 상승됐다.
[Ⅲ] 고덕국제신도시 개발
지난 2006년 9월 21일 경기도 평택시 서정동, 모곡동, 지제동, 장당동, 고덕면 일대 17,461천㎡(구 5백28만여 평) 평택 국제화계획지구 및 택지개발예정지구로 지정됐다.
이 곳은 환(環) 황해권 경제시대를 대비한 국제화 중심도시로 조성할 계획으로 2008년 말까지 실시계획을 수립해 주택분양은 2009년부터 할 예정이다.
주거단지는 고덕국제신도시 전체 면적의 28.6%인 약 5백만㎡에 평택시의 향후 인구증가 상당 부분을 흡수할 수 있도록 총 6만4천2백가구의 주택이 지어진다.
평택시는 아파트 5만8천2백가구, 단독주택 4천7백가구, 연립주택 1천3백가구 등을 건설해 15만 명 안팎의 인구를 수용할 계획이다. 주택 분양은 2009년 하반기로 예정돼 있다.
또한 이 곳의 개발계획승인(국토해양부 장관 승인)이 이르면 5월 말~6월 초에 날 예정이며 경기도와 평택시는 고덕 국제신도시 내 KTX 역사(서정리역) 설치를 국토해양부에 건의한 상황이다.
만약 KTX 역사가 설치된다면 평택에서 서울과 대전을 각각 30분이면 이용할 수 있어 고덕국제신도시를 비롯해 역사 주변 지역의 가치가 높아져 결국 아파트값 상승으로 이어질 가능성이 높다.
[Ⅳ] 안중리, 신장지구 재정비촉진지구(평택뉴타운)
 지난 2008년 5월 7일 경기도가 평택시 팽성읍 안중리 일대 50만㎡에 안중 도시재정비촉진지구, 신장동, 서정동 일대 1백18만2천여㎡에 서정 도시재정비촉진지구를 각각 지정했다.
이 두 곳은 각각 2020년까지 개발을 완료할 계획으로 특히 안중 도시재정비촉진지구는 미군기지(K-6, 캠프 험프리) 확장에 따른 수혜를 받게 될 지역으로 투자자의 문의가 상당히 많은 곳이며 도시재정비촉진지구 이외에 ‘캠프 험프리’ 주변 지역은 지금 미군 영외 거주자를 상대로 렌탈 사업을 하기위해 빌라 등이 신축되고 있다.
 과거 2년 전쯤부터 미군기지 이전에 대한 기대심리로 이런 빌라 등 렌탈 사업을 위한 신축 붐이 일었으나 당초 계획보다 미군기지 이전이 늦춰지면서 공실이 50% 이상 발생되면서 임대료가 대폭 낮아진 상태다. 이렇다보니 현재 타 지역에 비해 저렴한 팽성읍 안정리, 송화리 일대 신축 빌라나 6가구 안팎의 연립 등 미군 영외 거주자가 아닌 신혼부부도 많이 찾고 있다.
특히 한 가지 주목할 만 한 점은 저렴한 임대료도 있지만 이 지역 유치원에 미군 자녀도 함께 다녀 영어교육에 열을 올리고 있는 요즘 초등학교 입학 임박한 학부모에게도 관심을 끄는 요인 중 하나가 되고 있다.
장기적으로 봤을 때 지금은 낮은 임대료를 받고 있지만 향후 2013년까지 미군기지 이전이 완료된다면 이 지역의 렌탈 사업도 유망한 수익사업 중 하나가 될 수 있을 것으로 예상된다.
또한 안중 재정비촉진지구의 경우 캠프 험프리 정문에 위치하고 있는 만큼 지금의 용산 이태원처럼 특화된 상권이 형성될 가능성이 매우 높아 보인다.
신장 재정비촉진지구의 경우 평택 미군기지 확장에 따른 이주수요와 고덕 국제신도시 내 이주수요가 몰리면서 지분가격이 2007년 이후 상승되고 있으며 3천만 원 안팎의 자금으로 투자하려는 소액투자자라면 관심을 가져볼 만 하다.
▶ 그 밖의 주목할 만한 개발호재
- 청북지구 1,987,351㎡ 개발(평택시 청북면 옥길리, 후사리 일대)
- 평택시 용이동 665,265㎡ 개발(평택시 용이동 1번지 일대)
- 평택시 소사벌지구 3,021,281㎡ 개발(평택시 비전동, 동삭동, 죽백동 일대)
- 평택시 도일동 일대 성균관대 제3캠퍼스 등 미니신도시 개발(브레인시티)
- 제2 서해안고속도로 2008년 3월 31일 착공(시흥~서평택~아산~예산~홍성, 총 42.6km)
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그 단적인 예로 송파구 가락시영을 들 수 있다. 
게다가 6억 이상 고가 아파트는 대출 자체가 어려운 데다 잇따른 대출금리 인상으로 악재가 겹쳤다. 여기에 규제완화도 실질적으로 언제 이뤄질지 정확하지 않아 시장에 영향을 크게 미치지 못하고 있다.
댓글
이상으로 지정
이상으로 지정
이하 비율을 80%에서 60%이산으로 완화
초과 50% 이상 건설
이상 토지거래는 허가 필요
이하
초과
이하 공공택지부터 실시하며 2010년부터 민간택지에고 적용함
초과는 채권입찰제 적용 동일순위내 경쟁시 08년부터 제한적 가점제 적용
이하 60%,재건축 제외)
이상)
이상)
(6평) 이상은 사유지 및 국,공유지를 점유한 경우도 포함한다
이하이다.(지분이 많아도 30평형대를 넘을 수 없다)
