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*** 공공요금 인터넷 납부안내 ***
1.전기요금은 한국전력공사의 사이버지점 홈페이지
(http://www.kepco.co.kr/cyber)에 방문해 회원으로 가입한 뒤 ‘이사고객 요금
정산’ 코너를 이용하면 이삿날까지 사용한 전기요금을 확인하실 수 있습니다.
또 이 홈페이지에서 인터넷으로 전기요금을 납부하면 매월 200원씩 할인도 받
을 수 있습니다.
2.수도요금은 각 지역 상하수도사업본부(수도사업소) 홈페이지의 ‘요금 시뮬
레이션’이나 ‘수도요금 계산’ 코너를 이용하면 됩니다.
각 지역 홈페이지마다 차이가 있지만 대개 세대 수, 계량기 구경(안지름), 사
용량을 입력하면 이삿날까지 사용한 수도요금을 확인하실 수 있습니다. 각 지
역 상하수도사업본부 홈페이지를 모를 경우에는 국번 없이 121번(휴대전화는
02-121)에 전화하면 해당 지역사업소로 연결해 드립니다.
3.도시가스 요금은 일부 도시가스 회사 홈페이지에서 사용요금을 조회해볼
수 있는 서비스를 제공하고 있지만 모든 지역에서 가능한 것은 아닙니다.
그래서 가스 요금은 이사 2~3일 전에 요금 고지서에 나와 있는 지역관리소로
연락해야 하며. 이때 주소, 이사날짜, 전화번호 등을 남겨 놓으면 직원이 가정
을 방문하는데 이때 계량기 사용량을 검침하고 요금을 정산하면 됩니다.
4.또 이사하는 경우가 아니라도 ‘빌플라자’. ‘빌코리아’, ‘한국인터넷빌
링’ 등 인터넷 요금 납부 사이트를 이용하면 각종 요금을 편리하게 납부할 수
있습니다.
이 사이트에 회원으로 가입하면 전화요금, 이동통신요금, 신문대금, 전기요
금,가스요금 등의 고지서를 이메일이나 휴대전화로 받아 볼 수 있고 인터넷으
로 납부도 할 수 있습니다.
이 서비스를 이용하시면 집이나 사무실에서 인터넷으로 24시간 요금 납부가
가능 하고 주말 납부가 가능한 곳도 있어 편리합니다. 또 사이트에 따라 6개월
부터 2년까지 영수증이 보관돼 필요할 때마다 사용내역, 납부내역, 미납요급 등
을 조회하실 수도 있습니다.
제11장 ▣ 이사할 때 점검사항 ▣
1. 이사 2주전
- 이삿짐센터 연락(견적서/계약서 운송알선조합직인 확인)
- 예비군 전출(동사무소)
- 전학수속(주민등록등본/사진)
- 이사할 집 답사, 수리의뢰, 구조파악(배치도 염두 구상)
서랍, 베란다, 창고, 다용도실, 옥상등 버릴 물건 정리(종량제봉투)
2. 이사 1주전
- 주소이전신고 : 국번 없이 1300 또는 우체국 비치엽서이용
- 곤도라 사용예약(관리사무소)
- 세탁물 점검(세탁소)
- 신용카드, 통장, 의료보험, 전화이전 주소변경
- 공과금 정산(수도, 전기, 가스, 전화)
- 배달중지 요청(신문, 우유등)
- 이삿짐 포장시작(일반이사의 경우)
3. 이사 2∼4일전
- 새집 사전 청소
- 설치물 분해(앵글, 선반, 커텐, 휘장)
- 가구에서 사전점검
4. 이사 전날
- 세면도구, 청소도구, 간식 등은 별도 관리
- 가스차단 사전 예약(도시가스사)
- 냉장고 음식물 정리
- 위성안테나, 에어콘
*귀중품, 유가증권, 현금 따로 보관*
5. 이사하는 날
- 살던 집 : 신변용품 재점검, 짐운반시 입회
- 새로운 집 : 이삿짐 확인, 전기/가스 수도점검
6. 이사후 1∼2주내
- 전기, 가스, 수도점검, 전화개통, 이삿짐정리
- 전입수속, 지역의료보험신고, 자동차 주소변경
- 누수 -
체크포인트 중 제일 중요하다. 안전문제와 직결되는 데다 보수비용과 기간도 만
만치 않기 때문. 벽면과 천장을 둘러봐 물 자국이 있거나 젖은 곳이 있으면 일
단 의심해 볼 필요가 있으므로 걷어 습기여부와 장롱이나 구석의 곰팡이가 없는
지도 눈 여겨봐야 한다. 반드시 아래층에 들러 물이 새지 않는지 물어봐야 한
다.
- 수돗물 -
집중사용 시간대인 아침과 저녁시간에 집안에 있는 모든 수도꼭지를 한꺼번에
틀어본다. 다가구, 다세대 주택은 계량기가 따로 설치 됐는지도 살펴본다.
- 보일러 -
설치한 지 몇 년 됐는지, 온수는 잘 나오는지, 방바닥은 따뜻한지, 소음은 어떤
지 확인한다. 연료에 따라 난방비용 차이가 크므로 짚어봐야 한다.
- 하수구 -
화장실 바닥의 평평함을 살펴 물 빠짐이 좋은지, 싱크대와 변기 등의 배수가 원
활한지를 체크해 본다. 특히 화장실과 싱크대는 고약한 냄새가 나는지 여부를
반드시 살펴야 한다.
- 전등,콘센트 -
지은 지 오래된 주택일수록 꼼꼼히 챙겨야 한다. 110V인지 220V인지 누전은 없
는지 살펴본다. 아울러 전화선이나 TV수신 상태도 점검하는 게 필요하다.
- 각종, 창, 망 -
현관문의 잠금 장치부터 체크한 뒤 방문, 창문이 휜 곳은 없는지 방충망은 뚫
린 곳이 없는지 살핀다. 특히 방한 효과를 고려해 외부 창은 이중인지 틈은 없
는지 눈여겨본다.
- 붙박이 용품 -
신발장, 싱크대, 세면대, 선반 등은 부착상태와 손잡이가 있는 것은 부실 여부
도 봐서 간단하게 수리가능한 지 교체해야 할 정도인지를 가늠해야 한다.
- 기타 -
이밖에 계단과 베란다 등의 균열 여부와 주차장의 부실이나 물 고임, 단독주택
일 경우 지붕의 물받이와 홈통 설치여부, 물탱크 등의 부대시설물의 사용장애
여부도 살펴 하자로 인한 피해를 사전에 막는 게 필요하다.
자세히 읽어보시고 이사시 참고 하십시요.
이사 잘 하시구 행복 하세요..
제13장 ▣ 신규분양 아파트 전세 구하는 요령 ▣
새 아파트는 등기부등본이 없어 전세계약 때 사고가 생길 가능성이 크다. 때문에 권리관계를
분명히 따져 본 뒤 전세를 구해야 뒤탈이 없다.
일단 분양계약서와 실제 소유주가 일치하는 지 확인해야 한다. 분양권에 가압류가 없는지 해당
건설회사와 재건축.재개발조합 등을 통해 확인하는 것도 필수다. 분양권에 선순위 가압류가 돼
있다면 전세보증금을 날릴 수 있다.
신규분양 아파트는 주택업체가 은행을 끼고 분양계약자에게 중도금과 잔금대출을 알선해주는
경우가 적지 않다. 이 경우 업체는 은행에 준공 후 1순위 근저당권을 설정할 수 있거나 세입자가
없다는 내용의 확약서를 써준다. 이는 집주인(채무자)과 은행(채권자)사이의 문제일 뿐
세입자의 권리와는 관계가 없다.
전세를 구할 땐 대출이 많은 집은 가급적 피하는 게 좋다. 전세금과 대출금을 더해 매매가의 70%
이상 되는 매물은 조심해야 한다. <2004.02.24>
제14장 ▣ 신규아파트 전세계약 주의점 ▣
가압류여부 살피고 이중계약 확인필수
'입주임박 아파트 전세, 무엇을 살펴야 할까 ' 입주임박 아파트는 아직 완공이 되지
않은데다가 등기도 되지 않은 상태여서 일반아파트에서 전세집을 구할 때보다
주의해야할 사항이 많다.
우선 해당 아파트에 선순위로 가압류가 돼 있는 지 여부를 살펴야 한다. 완공되지 않은
아파트는 등기부등본이 없어 자칫 이런 점들을 놓칠 수 있기 때문. 미등기 아파트
세입자라도 전입신고를 한 후 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수
있지만 해당 아파트에 선순위 가압류가 걸려 있다면 보증금을 날릴 수 있다.
집주인이 여러 명의 세입자와 이중전세계약을 했을 가능성에도 대비해야 한다. 이 역시
등기부등본이 정확히 파악하기 어렵기 때문에 부동산중개업소 등을 통해 철저히 확인을
해야 한다. 또 전세계약서 원본에 전세계약이 이뤄졌다는 확인도장을 받는 것도
이중계약을 방지하는 데 도움이 된다.
아파트 공사기간이 예상보다 길어져 입주날짜가 연기될 수 있다는 점도 염두에 둬야
한다. 특히 여름철 장마기간중에는 공사지연의 우려가 높다. 따라서 세입자는 공사지연에
대비해 이사일정을 짜는 데 여유를 두어야 한다.
또 부실시공 등으로 인해 준공검사가 나지 않아 입주가 늦춰질 수 있으므로 되도록
부실시공 우려가 높은 건설업체의 아파트는 피하는 게 좋다.
계약전에, 잠깐!
전세 드는집 ‘저당’ 확인했나요?
“등기부등본 확인하고, 확정일자를 받으면 그만 아닙니까?”
전셋집을 옮길 때 이 정도 상식이면 전세보증금을 지킬 수 있다고 믿는 소비자들이
의외로 많다. 하지만 현실은 다르다. 확정일자를 받아 놓고도 전세금을 돌려받지
못하거나, 집이 경매에 넘어갔을 때 대응 방법을 몰라 눈 뜨고 보증금을 고스란히 날리는
경우가 적지 않다. 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 알아본다.
◆등기부등본부터 꼼꼼히 살펴라=등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 나뉜다. 이 가운데 가장 중요한 게 ‘을구’로 근저당권, 전세권 등 권리관계가 표시돼 있다. 근저당,
가압류, 가처분 등이 없는 집이 가장 안전하다. 부득이하게 근저당이 설정된 집에 들어간다면 근저당 합계액과 전세보증금을 합쳐 시세의 80%가 넘지 않아야 한다. 등기부등본은
가까운 등기소나 대법원 등기 인터넷서비스(registry.scourt.go.kr)를 통해 발급받을 수
있으며, ▲계약체결 이전 ▲잔금 치르기 이전 ▲전입신고 이전 등 세 번 확인해야 한다.
계약서 작성도 중요하다. 계약은 반드시 집주인과 하며, 배우자 등 대리인과 계약을 맺을
때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받아 둔다. 계약서상의 ‘특약사항’도 잘 활용해야
한다. 근저당 문제나 하자보수 책임같이 나중에 마찰이 생길 소지가 있는 부분은 미리
명확히 해 둔다. 불가피하게 해약할 경우에 대비해 위약금 조항도 명시한다.
◆확정일자는 계약과 동시에=계약을 마쳤다면 바로 관할등기소나 구청, 동사무소에서
확정일자를 받는다. 1순위 근저당권에 앞서 확정일자가 설정되면 집이 경매에 넘어가도
보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 다만, 주택임대차보호법에서 정한 소액임차보증금은
확정일자 없이도 일정금액까지 최우선 변제받을 수 있다. 일정금액이란 서울의 경우
보증금이 4000만원 이하이면 1600만원까지, 광역시(일부 제외)는 3500만원 이하이면
1400만원까지이다.
전세권 설정 등기는 확정일자와 거의 비슷하지만, 조금 더 효력이 크다. 예컨대, 전세권
등기는 확정일자와 달리 주민등록을 옮겨도 효력이 있고, 계약서를 잃어버려도 우선
변제권이 인정된다. 다만, 전세권 등기는 집주인이 동의해야 하고, 법무사 이용시
20만~30만원쯤 비용이 들어간다.
◆경매 넘어가면 배당 요구해야=확정일자를 받은 계약서는 반드시 원본을 본인이
보관해야 한다. 잃어버리지 않도록 조심해야 한다. 계약기간이 만료돼 재계약을 할 때
보증금을 올려줬다면, 다시 확정일자를 받아두어야 인상된 부분에 대한 법적 효력이 생긴다.
확정일자를 받고 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 배당요구를 해야 보증금을 받을 수 있다. 소액임차인도 마찬가지이다. 법원에서 세입자에게 권리신고 및 배당요구 통지서가
날아오면, 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본을 우편으로 또는 직접 해당법원 경매계에
제출해야 한다. 배당요구서는 반드시 첫 번째 경매 입찰일 이전까지 접수시켜야 효력이
있다.
◆보증금 못 받고 이사갈 때는=새로 이사할 집을 얻었는데, 지금 살고 있는 집이 전세가
빠지지 않아 전세보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 할 경우도 생긴다. 이때에는
확정일자를 받아 놨다고 안심해선 안 된다. 확정일자를 받아도 주민등록을 옮기면 기존
집이 경매에 넘어갔을 때 대항력이 없어져 보증금을 받지 못한다. 이 경우 법원에 임차권
등기명령을 신청하면 대항력이 유지돼 보증금을 지킬 수 있다. 이사하기 전에
관할법원에 임차권 등기를 신청하면 2~3일 내에 등기명령이 떨어진다.
<조선일보 2004.3.1>
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제15장 ▣ 직거래 할 때 주의사항 ▣
요즘 생활정보지나 PC통신을 이용한 부동산 직거래가 많이 이루어지고 있다. 중개업소를
거치지 않아 중개수수료를 아낄수 있고, 거래절차가 빨라 실속파들에게 인기를 얻고 있다.
매매는 대부분 중개업소를 이용하지만 전월세의 경우 직거래가 늘어나는 추세이다.
인터넷에도 직거래전문사이트가 10여개에 이를 정도로 부동산직거래는 활성화되고 있다.
그러나 우리나라는 아직 부동산거래에 대한 체계와 안전장치가 미흡한 점이 많아 직거래를
할 때 주의해야 할 사항이 많다.
▣ 강도로 돌변한 방문자
생활정보지에 나온 직거래 매물을 보고 집을 방문했다가 강도로 돌변했다는 기사를 읽은
적이 있을 것이다. 직거래는 상대방에 대한 아무런 정보나 방비가 없이 매수자의 방문을
받게돼 매물을 내놓고 방문자를 불안하게 맞이해야 하는 단점이 있다. 가능하면 주부 혼자
집에 있을 때보다는 집안에 여러사람이 있을 때 방문을 요청해야 하고, 방문 요청전화를
받을 때 거래에 대한 기초적인 얘기를 나누어보아 상대방을 파악해 두는 것이 예방책이다.
▣ 현장확인을 꼼꼼히
직거래는 물건하자나 권리파악을 잘 못하면 누가 대신 배상할 사람이 없고 모두 본인에게
책임이 돌아온다. 따라서 현장확인을 꼼꼼히해야 하지만 부동산전문가가 아닌 일반인이
짧은 시간에 하자 여부를 파악하는 것이 쉬운 일은 아니다. 먼저 방문시 체크해야할 사항을
체크리스트로 만들어 짧은 시간에 효과적으로 살펴보아야 한다.
▣ 등기부등본 확인이 기본이다.
직거래에 나온 물건 중 상당수는 정상적인 거래가 힘들기 때문에 싼 값으로 직거래 하려는
경우이다. 예를들면 가압류 가등기 근저당 등 집주인이 빚을 많아 헐값에 팔려고 하는
경우나 곧 경매에 넘어가게 되는 집에 사는 세입자의 경우이다. 싼 물건을 찾아
생활정보지나 PC통신을 뒤지다 눈에 확뜨이는 물건이 있어서 확인해 보면 이런 경우가
허다하다. 예방책은 등기부를 확인해서 과도하게 근저당 등 권리제한이 많으면 일단 의심해
보아야 한다.
▣ 계약은 등기부상 소유자와 해야 한다.
흔하지는 않지만 직거래로 전월세 계약을 하면서 살고있는 세입자와 계약을 체결하는
경우가 있다. 이 계약을 집주인이 인정해 주면 좋지만 그렇지 않으면 이사가서 다시
쫒겨날 수도 있다는 점을 알아야 한다. 왜냐하면 전월세계약을 한 당사자는 집주인이
아니므로 집주인에게는 아무런 권리를 행사할 수없기 때문이다. (2000년 10월)
제16장 ▣ 부동산 거래 시 주의사항 ▣
1. 거래가격이 이상하게 싼 부동산
정상가격수준 이하로 거래되든가, 매매하려고 하는 부동산은 주의를 요한다.
2. 소유권이동의 빈도가 이상하게 높은 부동산
일반적으로 부동산을 한번 취득하면 일정기간 보유하는 것이 상례이다.
그 보유기간은 지역, 부동산의 종류, 부동산경기 등에 따라 다르게 나타나지만, 대략
표준적인 기간은 관찰로써 나타나게 마련. 어떤 부동산의 소유권이동이 당해 지역이나
부동산종류의 표준보다 빈번히 이루어지면 그 원인은 규명해야 한다.
3. 장기간 방치되었던 부동산이 돌연 이동한 경우
등기부상 오랫동안 아무런 등기행위가 없던 부동산이 돌연 등기되었을 경우에도
속임수가 개재될 개연성이 많다. 이 경우 상속등기를 하지 않은 경우의 부재자 부동산,
또는 망실국유재산이 편취될 가능성이 많다.
4. 대리인을 통해서 행하는 거래
당사자가 아니고 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우는 일단 경계하여야 한다. 본인의
위임을 받은 것처럼 조작하여 성사시키고 도주하는 사례도 있다.
5. 관리상태가 불완전한 부동산
그 관리상태가 불완전하고 그 소유자는 지리적. 사회적으로 원거리에 사는 경우,
일단 경계하여야 한다.
6. 남몰래 소유 또는 거래된 부동산
권리에 하자가 있더라도 남 몰래 은밀히 하는 거래는 그것이 발견될 기회가 없다.
그러므로 소유기간이 길더라도 또는 소유자의 사회적 지위가 높더라도 은밀한 거래는
일단 의심해 볼 필요가 있다.
7. 부동산의 규모와 소유자간의 불균형
부동산 규모에 비하여 소유자가 사회적, 경제적으로 균형을 결하고 있는 경우는 일단
경계하여야 한다.
8. 휴일에 거래된 부동산
일반적으로 휴일에는 공문서를 확인할 수 없기 때문에 주의해야 한다.
[출처:닥터아파트 2004.4월]
제17장 ▣ 주택매매/계약서 작성시 주의사항 ▣
집을 살 때 반드시 등기부 등본을 열람해 실제소유자를 확인하고 저당권설정이나
가등기 가압류 등을 알아보는 것은 필수사항이다. 세금과 세입자 문제에도 신경을 써야
매입후 골치 아픈 문제를 떠안지 않게 된다. 집을 사고 팔 때 주의할 사항을 알아본다.
▼실제 소유자 확인〓남편 명의의 집을 아내가, 부모 명의의 집을 자식이 나서서 매매
계약하는 사례가 많다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효다. 부부든 부자든 대리권은 없다.
소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효하다. 위임장 인감과
소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다.
단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을
확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.
▼등기부등본 점검〓등기부등본과 토지대장 건축물관리대장 국토이용계획확인원 등의
확인은 기본필수 사항이다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에
해결하거나 계약을 재검토해야 한다. 등기부등본은 남이 떼온 것보다는 직접 열람하는
것이 좋다. 중도금이나 잔금을 지불할 때마다 등기부등본을 확인, ‘돌다리도 두드려
보고 건너는’자세로 임해야 한다. 단독주택이 밀집해 있는 지역에서는 토지이용계획
확인서에 집이 도로로 편입돼 있는 지 여부를 살펴봐야 한다. 사전에 확인하지 않으면
일부가 도로로 잘려나갈 집을 살수도 있다. 집주인이나 중개업자가 일일이 알려 주지
않을 때도 있다.
▼세금 분배〓잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 한다.
중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 매입자는 입주 이후의 세금만
내면 된다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일이다.
과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산한다. 중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 한다. 집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를
관할 시군구 지적과에서 검인받을 수 없다.
▼남은 전세기간〓매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나
남았는지 확인해야 한다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계받는다. |
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제18장 [내집마련자금] 아파트 중도금 마련하기
중도금 대출 알아두세요
서울 8차 동시분양부터 분양권 전매제한이 실시된다. 계약금만 납입하고 분양권을
전매하는 단타투자 과열현상을 방지하기 위해서다. 앞으로는 중도금을 2회 이상
납부하거나 계약후 1년이 지나야만 분양권을 팔 수가 있다.
따라서 중도금 대출금에 대한 수요가 크게 늘어날 것으로 보인다. 여유자금이 부족한
투자자들도 인기지역 아파트에 당첨이 되면 중도금을 대출받아서라도 1년후 분양권을
전매하기를 바라기 때문이다.
대부분의 시중은행들은 분양아파트의 중도금 대출상품을 취급하고 있다. 은행마다
적용금리는 다소 차이나며, 고객의 신용정도나 담보물의 내용에 따라 대출금액이나
적용금리는 더욱 차이난다. 은행별 중도금 대출상품을 알아두면 향후 은행 대출이 꼭
필요할 경우 최적의 상품을 이용할 수가 있다.
■ 저금리 계속되면 변동금리 유리 = 은행 대출상품을 이용할 때 먼 저 알아둬야 할 사실은
'흥정'이 상당부분 가능한 점이다. 개인의 신용정도와 계약한 아파트 분양가 등에 따라
총 대출금액과 적용 금리에는 차이가 있으나 상담원과 얘기를 통해 고정금리와 변동금리
중 소숫점 아래에서는 흥정이 가능하다.
고정금리를 선택하느냐 변동금리를 선택하느냐에 따라서도 최고 2%에 가까운 금리
차이가 발생할 수 있다. 또 대출기간을 얼마로 하느냐에 따라서도 똑같은 대출상품도
차이가 생긴다. 물론 자신이 거래하는 은행의 '우수고객'이라면 적용금리도 달리 받을
수가 있다.
대출을 받고자하는 사람들은 대부분 변동금리를 선호하기 마련이다. 변동금리가
고정금리보다 1~2%가량 낮기 때문이다. 하지만 변동금리는 향후 정부의 금리정책
방향이나 금융시장 상황에 따라 낭패를 볼 가능성도 있다.
따라서 적용금리 선택은 본인이 해야 한다. 고정금리를 선택하면 연 동금리보다 높은
이자를 물기 때문에 당장은 불이익이다. 반면 대출 기간중 시중금리가 1~2% 오르면
반사이익을 볼 수도 있다. 변동금리는 현재의 저금리 기조가 당분간 지속될 것이라는
믿음이 있으면 선택하도록 한다.
변동금리를 선택했다가 향후 금리가 계속 오르면 고정금리로 바꿀 수 도 있다. 다른
대출상품을 이용해 기존 대출금을 모두 갚고 새로 고 정금리로 대출하면 된다. 이용
은행을 대출기간 중에 바꾸고자 할 경우에는 중도상환 수수료를 물어야 하므로 신중히
판단해야 한다.
■ 어떤 서류가 필요하나 = 대부분 중도금 대출상품은 조합주택(지역, 주택, 재건축, 재개발)
조합원이나 분양권 전매로 분양계약을 승계 한 사람도 대상으로 한다.
일반분양 아파트의 경우 분양계약 체결일로부터 분양대금 완납 전까지를 대상기간이
된다. 지역, 직장, 재건축 조합주택은 사업계획 승인일로부터 분양대금 완납 전까지,
재개발 조합주택은 관리처분계획 인가일로부터 분양대금 완납 전까지 대출기간이다.
분양권 전매로 분양계약을 승계한 경우에는 전매계약 체결일로부터 분양대금 완납
전까지로 한다. 분양받은 아파트가 준공 될때까지는 주택금융 신용보증서를 담보가 된다.
아파트가 준공된 후에는 건물과 대지에 근저당권이 설정된다.
중도금 대출을 받고자 하는 사람은 일반분양자의 경우 주민등록증이 나 운전면허증,
분양계약서, 계약금 또는 중도금 납입 영수증, 분양 회사 확약서, 주민등록등본 등이
필요하다. 지역, 직장, 재건축조합주택 조합원은 조합원 실제분담금확인서
(납입 안내문 등)와 주택조합이 확인한 확약서가 필요하다. <2002-8-29 매일경제>
제19장 [부동산 길라잡이]아파트 중도금 금리
분양업체 알선 대출땐 금리 유리
◆대출로 중도금(잔금)마련=건설회사 또는 주택조합 등 사업자가 중도 금대출을 알선,
금융기관이 계약자를 대상으로 대출을 실시하는 집단대 출을 이용하면 쉽게 해결된다.
사업자가 알선하지 않을 경우 금융기관이 직접 개별 계약자를 모집, 집단대출을
실시하기도 한다. 집단대출은 사업자에 따라 이율 및 이자납입 등에서 큰 차이가 난다.
일부 건설사는 계약금까지도 대출을 알선한다. 집단대출은 은행의 특별한 패키지상품이
아니라 사업자가 일반 대출상 품 중 조건을 따져 좋은 상품을 선택한 것이다.
개인적으로는 금융기관별 대출상품을 이용하면 된다. 국민은행 우리은 행 신한은행 등
은행들이 ‘분양주택중도금대출’과 같은 상품을 마련해 놓고 있다. 연간급여(소득)가
3000만원 이하인 근로자나 평생 무주택자라면 ‘근 로자·서민주택구입(중도금)자금대출’
또는 ‘생애최초주택구입자금’ 도 이용해 봄직하다. 다만 서민자금이나 최초구입자금은
전용면적 85㎡ 이하 주택만 가능하다. 또 대출받은 중도금을 소유권이전보전등기 후
일반대출로 전환하면 입 주 시 잔금 등을 포함한 거금을 별도로 마련하지 않아도 된다.
◆1억원 조달 가능, 상환 고려해야=집단대출은 거의 중도금이 전액 대출된다. 분양가
기준 60%(투기과열지구는 50%)까지가 한도다. 일반적으 로 총 분양금액을 계약금
20%, 중도금(6회) 60%, 잔금 20% 등으로 나눠 내므로 중도금 대부분을 대출받을 수
있는 셈이다.
최초구입자금은 700 0만원이 한도. 서민자금은 주택가격의 70% 이내에서 최고
1억원까지 대출된다. 중도금대출은 분양계약을 체결하면 곧바로 신청자격이 생긴다.
분양대금 완납 전까지는 언제든지 신청할 수 있어 필요액만큼 대출받으면 된다 .
대출금리 및 기간, 상환방법 등이 다양하므로 이를 꼼꼼히 따져 결정하 는 게 중요하다.
중도금 이자는 잔금 납입 시에 일괄정산하는 후불제가 일반적이지만 중도금 이자를
건설사가 부담하고 계약자에겐 무이자 융자 혜택을 주는 경우도 있다. 대출금리는 최저
연 6%짜리도 있다. 금융기관에 따라 3%포인트 이상 차이가 나기도 한다. 대출기간은
3년 이내가 원칙이다. 공사기간을 감안, 3년 초과약정도 가능하다.
최초 승인기간이 경과하더라도 금융기관의 승인을 받으면 기한을 연장할 수 있다.
아파트 준공 후 물건을 담보취득하면 최장 30년까지 기간 연장이 가능하다.
상환방법도 원리금 균등분할상환, 일시상환 등 여건에 맞춰 선택할 수 있다.
<헤럴드경제 2003.06.12>
제20장 [중도금 납부 유의할 점]
해외이민 등으로 해약하면 10%위약금 물어야
아파트 당첨여부를 모델하우스나 청약신청 은행에서 확인하고 나면 계 약절차에 들어가게
된다. 이는 해당 주택건설업체와 공급계약서를 작성하는 것으로 이때 계약조 건 등을
꼼꼼하게 따져봐야 한다. 계약서는 회사마다 차이가 있으나 표준약관내용이나 주택공급
규칙에 관 한 내용으로 꾸며져 있다.
■ 분양대금 3년에 걸쳐 납부=분양대금은 통상 아파트 입주까지 걸리는 2년6개월간에
걸쳐 내게 된다. 계약금으로 먼저 20%를 내고 이어 중도금을 6회에 걸쳐 10%씩, 잔금
20%를 내는 것이 원칙이나 분양업체에 따라 이를 조절하게 된다.
계약부담을 덜어주기 위해 계약금 비율을 낮추거나 중도금 부담을 줄이고 잔금 비중을
높이는 경우가 여기에 해당한다. 예컨대 최근 들어 계약금을 10%로 낮추는 경우가
대부분이다. 또 중도금은 은행대출금으로 메우고 전세보증금으로 잔금을 내도록 하는
사례가 일반적이다.
중도금 분양가의 60% 정도를 분납하는데 납입시기를 철저히 지켜야 한다. 대개
2~5개월마다 한 번씩 내도록 하고 있다. 업체가 부도났을 경우 대한주택보증이
분양보증 대상여부를 판단하는데 중도금 날짜에 제대로 납입했는지가 중요하기 때문이다.
잔금은 대개 사용검사일이나 입주일에 내게 된다. 이를 납부해야 입주 열쇠를 받을 수 있다.
■ 연체료, 해약문제 등도 고려=입주예정자가 중도금을 기한 내에 납부 하지 않을 경우에는
금융기관에서 적용하는 연체금리를 적용해 연체료를 내도록 하고 있다. 이와 반대로
여유자금을 활용해 미리 중도금 등을 내면 선납할인을 받을 수 있다. 그러나 업체 부도시
선납금에 대해서는 보호를 받을 수 없으니 조심해야 한다. 해약은 중도금을 계속해서 3회
이상 납부하지 않을 경우에 한한다.
해약 하고자 할 때는 주택건설업체의 동의가 반드시 필요하며 14일 이상 유예 기간을 정해
2회 이상 미납자에게 통고토록 돼 있다. 외환위기 이후 해 약사태가 많이 발생했으나 최근
들어 집값 상승과 분양권 전매제도 도입 등으로 해약이 거의 없는 상황이다. 입주예정자가
지방 이전이나 해외 이민 등 불가피하게 아파트를 해약해 야 할 경우는 분양대금의 10%를
위약금으로 물어야 한다.
■ 입주 지연시, 지체상환금 받아=아파트 계약 시 입주예정시기가 정해진다.
이 시기를 제대로 지키지 못하면 해당 건설회사는 입주예정자에게 지체상환금을 물어줘야
한다. 이미 납부한 금액에 대해 앞서 적용한 연체료율에 따라 지체보상금을 지불할 수도
있고 이를 잔금에서 제외시켜 줄 수도 있다. 해당 건설업체가 당초 약속한 입주날짜를
제대로 지키지 못할 경우 분양계약자와 합의, 공정률에 따라 대금 납부시기를 조정할
수도 있다. 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우 입주시 잔금의 10%, 사용검사 후 10%를
내도록 돼 있다.<헤럴드경제 2003-6-12>
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Ｈ종합건설 오민권 차장은 요즘 분양현장에서 “중도금 무이자대출을 받으면 계약을 중도에
해지할 수 있느냐”는 질문을 자주 받는다. 중도금 무이자 대출제를 이용할 경우 당첨자가
계약금（총 분양가의 5∼20％）만 내면 입주 때까지 중도금을 내지 않아도 된다.이러다
보니 당첨자들이 계약금만 낸 것으로 착각,잔금 납부 이전에 일방적으로 계약을 해지할 수
있다고 생각하는 경우가 많다.
그러나 공정거래위원회 약관제도과 김성만과장은 “수도권 아파트·오피스텔 분양 현장에서
많이 도입하는 중도금 무이자 대출제는 중도금 이자 대납제로 보면 된다”며 “계약자의
일방적 해지가 어렵다”고 밝혔다. 이자만 건설업체가 대신 납부를 해줄 뿐 중도금은
계약자 명의로 납입한 것이어서 업체의 동의 없이는 해지가 어렵다는 얘기다.
부동산전문가들은 “이 제도를 도입하는 업체들은 분양과정에서 대출받은 중도금은
업체계좌로 입금되도록 하고 이자는 업체에서 내기로 은행과 계약을 한다”며
“계약자가 이자만 내지 않을 뿐 실제로는 은행에서 돈을 빌려 중도금을 납입하는 셈”
이라고 말한다.
민법상 계약 후 중도금을 내기 전까지는 매수인이 계약금을 포기하면 일방적으로
계약을 해지할 수 있다. 그러나 한번이라도 중도금을 내면 이미 계약이 실행된 것으로
간주돼 계약자와 업체간의 쌍방합의가 없이는 해지가 불가능하다. 다만 이민 등 특별한
사유가 있을 때는 해지할 수 있다.
때문에 부동산경기가 위축돼 분양권 값이 급락할 경우 계약금만 포기하면 된다는 생각을
하고 분양을 받는 사람이 있으나 낭패를 볼 수 있다고 전문가들은 조언한다.조흥은행 서춘수 재테크팀장은 “분양 계약자 중 일부는 주식시장에서 주가가 떨어지면 매수 때 지급한 돈만 포기하면 되는
‘콜옵션매수자’로 잘못 생각하는 것 같다”며 “중도금 무이자대출의 ‘함정’에 주의해야
한다”고 지적했다.
게다가 업체가 당초 약속과는 달리 아파트를 분양하면서 이 제도를 도입한 뒤 중도금
대출에 따른 이자를 대납하지 않은 상태에서 부도 날 경우 계약자가 이를 부담해야할
가능성이 크기 때문에 부도 위험이 있는 업체의 중도금 무이자는 더욱 조심할 필요가
있다. [중앙일보 조인스랜드] 2002.08
제21장 아파트 매매시 피해 사례 |
■ 부동산 매도자 피해사례
A씨는 지난해 8월 경기도 소재 아파트를 매도했다. 이 아파트를 구입할 당시 은행에서
대출받은 돈 가운데 1400만원을 아직 갚지 못한 상태였는데 아파트 매수자가 그 대출금을
인수하는 조건이었다. 그런데 아파트를 매도하고 난 후 1년이 흘렀지만 아파트매수자가
대출통장을 인수하지 않아 골머리를 앓고 있다.
은행에 조회를 의뢰해보니 대출잔액은 여전히 A씨 대출로 기록돼 있고 아파트 매수자가
가끔 연체를 일으키는 바람에 그로 인해 A씨는 은행거래에서도 적잖은 악영향을 받고 있다.
아파트매수자는 고의적으로 대출금 명의이전을 기피하고 있으며 몇 번 독촉을 해봤지만
'나몰라라' 하는 식으로 일관했다. A씨는 할 수 없이 은행 민원창구를 찾아 고민을
하소연했다.
이와 관련해 금융권 관계자들은 '은행들이 최근에는 대출정보를 공유하면서 은행권 전체
대출잔액을 합산한 뒤 상환능력ㆍ신규대출 여부를 판단하고 있다'고 소개하고 '매도한
아파트 대출금이 여전히 A씨 명의로 남아있는 만큼 A씨가 은행에서 새로운 대출을 받으려
할 때에는 대출금액 산정에서 피해를 볼 수밖에 없다'고 말했다.
또 '아파트매수인이 대출원리금 상환을 지체하면 A씨 신용이 악화돼 금융기관 별로
시행하고 있는 채무자 신용평가에서도 A씨가 불이익을 받을 수밖에 없다' 고 말했다.
A씨가 아파트 매매사실을 통보하면 신용불량자 명단에서는 제외될 수 있지만 신용대출이나
신용카드 발급ㆍ사용 등에서는 여전히 불이익을 받을 수 있다는 설명이다.
은행권은 부동산을 매도한 뒤 A씨처럼 채무인계절차를 밟지않아 신용불량자로 등록된
사람에 대해서는 신용불량정보 관리특례를 적용해 신용불량 자 등록대상에서 제외해
주고 있다.
■ 부동산 매수자의 피해사례
B씨는 얼마 전 부푼 꿈을 안고 내집마련에 성공했다. 그런데 아파트를 이전등기한 뒤
융자통장을 승계받으려고 은행을 찾아간 B씨는 황당한 처지에 놓였다. 아파트 매도자가
500만원의 다른 채무를 안고 있는데 이 채무를 갚아야만 융자 통장을 넘겨줄 수 있다는
말을 들은 것이다. 아파트 매도자가 '이 돈을 갚을 능력이 모자란다'고 하는 말에 B씨는
며칠 후 500만원을 대신 갚아서라도 대출문제를 말끔히 처리할 생각에 다시 은행을
찾았다.
그런데 은행에서는 이번에 또다시 아파트매도자 이름으로 CD금액 600만원이 연 체돼
있는데 이것도 갚아야만 대출금 이전이 가능하다는 설명을 하는 것이었다. 은행
관계자는 '아파트에 설정된 근저당이 포괄근저당이기 때문에 아파트매도자가 부채를
갚지 않으면 아파트소유자가 그 부채를 대신 갚아야 한다'는 말을 되풀이했고 아파트
매도자는 '나몰라라'는 식으로 한 발 물러서 있을 뿐이었다. B씨는 금융감독원 등에
억울한 사연을 하소연했지만 뾰족한 답을 얻지 못하고 발을 동동 구르고 있다.
이와 관련해 금융권 관계자는 '부동산 매수자가 정상적인 채무자 명의변경절차 를 거치지
않고 매도인과 대출금거래장을 주고받는 것으로 채무인수 절차가 종료됐다고 판단하는
것은 오산'이라고 설명했다.
아파트를 매수한 사람이 대출금을 모두 상환한 뒤 근저당권을 말소해 달라고
요청했더라도 근저당권이 포괄근저당인 때에는 채무자(아파트매도자)의 다른 대출금,
신용카드 채무, 보증채무 때문에 근저당이 말소되지 않을 수 있다는 설명이다.
즉 아파트 매수자가 넘겨받은 대출금을 모두 상환하고도 이전 소유자가 여타 채무를
연체하면 아파트가 경매에 넘어갈 수도 있다는 설명이다. <최경선 기자> 2003년09 |
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등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 
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