재개발건축리모델링(69)

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[스크랩] 강북재개발, 빨라지고 넓어진다! |재개발건축리모델링

2006-12-04 05:37

http://blog.drapt.com/jhj3014/3373161165178274416 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

강북개발 촉진…15층 제한 없애고 주거환경 쾌적하게  
□ 시행령·시행규칙 제정(안)은 법률에서 위임된 각종 특례의 적용범위와 개발이익의 환수규모 및 기타 사업시행을 위한 세부사항을 규정하였으며 주요내용은 다음과 같음  
ⓛ 재개발사업의 구역지정요건 완화 범위
    개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우 「도시및주거환경정비법시행령」에 따라 시·도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시·도 조례로 완화가 가능하도록 하였고
    ※ 완화되는 구역지정요건
    · 호수밀도, 주택접도율, 세장형·부정형·과소토지의 비율
    - 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함
    - 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능
    ⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대
② 건축규제 완화 등 특례의 범위
    재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 「국토의계획및이용에관한법률」등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함
    - 용도지역 : 주거·상업·공업·녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용
    - 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능
    - 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제
    - 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2로 완화 가능
    - 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화
    - 소형주택의무비율 : 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화
    ※ 현행「도시및주거환경정비법」에 의한 전용 85㎡이하 건설비율
    · 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상  
    · 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트 이상
④ 특별법에 의해 증가되는 용적률 중 임대주택건설비율
    세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위해 특별법의 특례로 증가되는 용적률의 75%를 임대주택으로 건설하도록하되, 수도권과밀억제권역 이외의 지역은 상대적으로 사업성이 낮은 점을 감안, ·도 조례로 상기 비율의 1/2(37.5%)까지 완화가 가능하도록 함  
⑤ 토지거래허가대상 면적범위
    재정비촉진지구로 지정시, 일반적으로 재개발사업의 분양권이 주어지는 최소규모인 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 함으로서 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지하도록 함. 입법예고 결과에 따라 최종안을 확정하고, ‘06.7월 법률 발효에 맞춰 시행 예정, 병행하여 계획수립지침, 절차·업무 등 매뉴얼(장관고시) 마련
    ※ 전국을 대상으로 3~5개 시범지구를 지정(서울 강북지역에 2~3개)하여 시범사업 추진 계획
    본 특별법이 금년 7월부터 시행되면 강북 등 낙후된 구시가지의 재개발 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평 이상)으로 개발할 수 있게 됨으로써, 노후주택비율·교통문제·일자리산업 등의 측면에서 불균형이 심화되고 있는 강남·북 등 신·구시가지의 주거환경격차를 줄이는데 크게 기여할 것으로 기대됨  
    ※ 강남·북간 주거환경 격차
    30년이상 노후주택 비율, 1인당 주거면적, 차량접근 불가능필지비율 등에서 강남등 신시가지와 종로등 구시가지의 차이 심화
    ※ 노후주택비율 (%) : 강북(종로 23.4) 강남(강남 0.1)
    ※ 1인당주거면적(㎡) : 구시가지(중구 17.2, 관악 17.4) 신시가지(서초 29.4, 강남 27.6)
    ※ 차량접근 불가능 필지비율 : 강북(종로 31, 용산 27.5) 강남(천 6.2, 강남 9.8)
    일자리 산업측면에서도 강북·강남간 불균형이 점차 심화, 지난 15년간 업무공간 분포비율(%)에서 최대시장이 강북 도심권(31.2% ‘90→21% ’04)에서 강남권(23.5% ‘90→31% ’04)으로 전환되는 등 이전되는 현상이 뚜렷
    이 개정안에 대하여 의견이 있는 기관, 단체 또는 개인은 2006.4.24까지 예고사항에 대한 의견서를 건설교통부장관(참조 : 주거환경팀장, 주소 : 경기도 과천시 중앙동 1번지, 전화 : 02-2110-8602, FAX : 02-503-7313)에게 제출이 가능하며, 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr/정보마당/법령자료/입법예고)에서 해당법령의 열람이 가능
[참고 1 : 하위법령 기타 주요내용]
■ 기반시설부지 제공시 용적률 등의 완화범위
    사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에는「국토의계획및이용에관한법률」수준으로 용적률·높이를 완화, 학교 등 기반시설부지를 조성하여 유상으로 제공하는 경우에는 용적률·층수를 국토계획법수준의 1/3이내로 완화 가능
■ 특별법에 의해 건설되는 임대주택의 인수 및 관리방법
     임대주택은 시·도지사가 우선 인수하되, 시·도지사가 인수 할 수 없는 경우에는 건교부장관이 주택공사 등을 인수자로 지정, 임차인의 자격은 무주택기간과 당해 촉진지구가 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위안에서 오래된 순으로 하고 임대보증금과 임대료는 인근시세의 90%로 함. 임대주택의 계약·관리는 임대주택법·주택법 등에 따름
■ 재정비촉진지구 지정시 경미한 변경사항
    지구면적의 10%미만의 변경(5% 이상은 지방도시계획위원회 심의)이나 단순 계산착오의 정정 등은 경미한 변경사항으로 하여 주민공람·지방의회의견청취·도시계획위원회의 심의 생략 가능
■ 도시재정비위원회의 운영방법
    특별법에 지구지정·계획결정 등의 단계에서 특별법의 취지에 맞는 심의를 위해 필요한 경우 시·도지사가 도시계획위원회대신에 도시재정비위원회를 설치할 수 있도록 규정, 도시재정비위원회는 도시계획·건축·주택 등 도시재정비관련분야의 전문가 중 20~25인 이하로 구성되며 위원장은 부시장 또는 부지사가 됨.
■ 총괄계획가
    재정비촉진계획수립의 전과정을 총괄·조정하기 위하여 도시계획·도시설계·건축 등의 전문가 중 위촉되는 총괄계획가는 재정비촉진계획 변경시 재정비촉진계획 수립권자의 요청이 있는 경우 변경계획에 대한 의견을 제시, 총괄계획가에 대한 보상 등 세부규정에 관하여는 시·도 조례로 규정
■ 총괄사업관리자
    재정비촉진지구내의 개별 촉진사업을 총괄 관리하는 총괄사업관리사업자의 선정은 자격이 있는 자(주택공사·토지공사·지방공사)가 제출한 수행계획제안서를 평가하여 재정비촉진계획 수립권자가 지정, 시행령에서 추가로 규정한 총괄사업관리자의 업무, 재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성·분석 및 관리, 효율적인 시행방안의 마련 및 의견수렴 등
■ 교육환경개선을 위한 특례
    지방자치단체가 소유하는 토지 등을 학교부지로 임대하는 경우 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위 안에서 갱신가능, 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 임대·매각하는 경우 조성원가를 기준으로 임대·매각할 수 있으며, 매각의 경우 20년의 범위내에서 분할 납부 가능  
[참고 2 : 질의응답]
1. 구역지정요건완화의 취지와 그 범위는?
    개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(Blank)이 발생하지 않고 가급적 광역적으로 사업구역 지정과 계획이 가능하도록 하기 위해 필요한 경우 구역지정요건 완화 가능, 완화범위는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」에 따라 시·도 조례에서  정하고 있는 호수밀도, 주택접도율, 세장형·부정형·과소대지의 비율을 20퍼센트 범위내에서 시·도 조례로 완화 가능, 부지정형화 등의 이유로 필요할 경우 구역면적의 10%를추가 확장 가능
 2. 구역지정요건완화 대상 사업은?
    주택재개발사업의 경우 호수밀도, 주택접도율, 세장형·부정형·과소대지의 비율을 완화가 가능하고 구역면적도 추가로 확장(10%) 가능, 주거환경개선사업의 경우 구역면적을 10% 확장 가능,
    ※ 주택재건축사업의 경우 특별법에 의해 완화대상이 아님 다만, 구역지정요건 완화시 일부 단독주택 재건축사업구역은 재개발구역으로 편입도 가능할 수 있을 것임  
 3. 구역지정요건 완화의 효과는?
    서울의 경우, 현행보다 20~30% 정도 완화효과가 있을 것으로 추정되며, 지방은 구역지정요건 완화 효과가 더 클 것으로 예상됨, 사업구역 지정요건 완화로 현재 지정요건을 충족하지 못하는 구역이 사업구역으로 포함이 가능하고 구역면적의 추가확장 및 정밀 측량시 오차 등을 감안할 때 완화효과는 더 증가할 것으로 추정됨.
 4. 기반시설 부지제공시 용적률 등의 완화 취지와 범위는?
    특별법에 의해 증가되는 기반시설 만큼의 용적률·높이를 추가하는 등 기반시설용지 편입에 따른 보상체계를 규정. 용적률·높이는 주택재개발사업등 일반적인 정비사업과 같이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」수준으로 완화 가능, 부지 제공의 방법에 따라 용적률·높이를 지방자치단체 조례로 다음의 범위내에서 완화 가능, 기반시설부지를 조성하여 유상으로 제공하는 경우에는 국계법 수준의1/3이내
  5. 특별법에 따른 건축제한완화의 취지와 종류는?
    재정비촉진사업의 활성화 유도와 주택공급 확대를 위해 건축제한 완화, 완화의 종류는 용도지역의 변경, 용적률·층수 완화, 학교설치·주차장설치 기준의 완화가 있음
 6. 특별법에 따른 건축제한 완화의 내용은?
    주거지역, 상업지역, 공업지역 및 녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 용도지역 변경을 허용(예: 전용주거→일반주거, 일반주거→준주거)하고, 용도지역간 변경(예: 주거→상업)은 자문위원회 자문을 거쳐야 함. 용적률은 지방자치단체의 조례에도 불구하고 국계법 상한까지 완화 가능하고, 도로·학교 등 기반시설을 위한 부지제공시 추가 완화가능, 제2종일반주거지역의 15층 층수제한 규정 적용배제, 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2까지 완화가능토록 학교설치기준 완화, 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화
 7. 재개발사업의 소형의무비율완화의 취지와 그 범위는?
    소형주택 의무비율의 완화로 재정비촉진사업의 활성화와 더불어 중·대형 주택공급의 확대 도모
    ※ 1인당 주거면적(평) 비교

    한국

    미국

    일본

    영국

    6.6(‘03)

    20.6(‘03)

    10.9(‘03)

    13.3(‘01)

    재정비촉진사업의 전체 세대수 중 국민주택규모(전용면적 85제곱미터 이하)로 건설하여야 하는 비율은 다음과 같음
     - 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상
     - 주택재개발사업의 경우 60퍼센트 이상
    ※ 현행「도시 및 주거환경정비법」제4조의2의 국민주택규모 건설비율은 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트, 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상으로 규정
 8. 증가되는 용적률 중 임대주택비율을 75%로 한 이유는?
    사업성 및 개발이익 환수규모가 균형을 이룰 수 있는 적정한 비율을 산정, 임대주택 건설비율을 75%로 적용하여도 재정비촉진특별법에 의한 사업지구가 현행 재개발 사업지구보다 사업성이 좋은 것으로 분석됨.
 9. 기존의 주택재개발사업에 의한 임대주택과 특별법에 의해 증가된 용적률의 일정비율을 건설하는 임대주택의 차이점은 ?
    현행 주택재개발사업에서 건설되는 임대주택은「도시 및 주거환경정비법」에 의해 당해 사업구역의 세입자의 주거안정을 위해 총 건설세대수의 17%를 임대주택으로 건설. 특별법에 의해 증가되는 용적률의 75%를 건설하는 임대주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 건설되는 임대주택과는 달리 재정비촉진사업의 개발이익환수차원에서 의무화한 것임.
 10. 특별법에 의해 증가되는 용적률에 의한 임대주택의 인수·관리 방법은?
    임대주택은 시·도지사가 우선 인수하되 시 ·도지사가 인수할 수 없는 경우에는 건교부장관이 주택공사 등을 인수자로 지정. 임차인 자격은 무주택기간과 당해 촉진지구가 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순으로 하며 임대보증금과 임대료는 지구 인근시세의 90/100이하로 하고, 임대주택의 계약·관리방법은 임대주택법 및 주택법에 따름
 11. 토지거래허가구역을 20㎡로 한 이유는?
    현재 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래허가대상규모(180㎡, 약54평)는 실효성이 낮으므로 이보다 대폭 낮출 필요가 있으나 다만, 모든 토지를 허가대상으로 할 경우 과잉입법 등 논란이 예상되므로 적정한 최소규모를 정함. 시·도 조례상 재개발사업의 관리처분시 분양권이 부여되는 토지의 최소규모는 20~30㎡ 정도임을 감안하여 20㎡로 함.
    ※ 서울시 뉴타운사업의 경우 20㎡이하 필지는 전체 필지수의 12% 정도
 12. 지구지정의 변경시 주민공람, 심의 등을 거치지 않아도 되는 경미한 사항은?
    다음의 경미한 사항은 재정비촉진지구 변경시 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 생략 가능
    ㅇ 지구면적의 10%미만의 변경(다만, 5%이상은 도시계획위원회의 심의 필요)
    ㅇ 지구목표연도 5년 안의 변경
    ㅇ 단순한 착오에 의한 면적 정정
    ㅇ 기타 위와 유사한 사항으로 시·도조례가 정하는 사항
 13. 도시재정비위원회를 따로 구성하는 이유는?
    재정비촉진사업의 제정 취지에 부합되는 내실있는 심의를 위해 필요한 경우 시·도지사는 도시계획위원회를 대신하여 재정비촉진위원회를 구성·운영할 수 있도록 하여 사업의 원활한 추진을 도모함
 14. 도시재정비위원회의 구성·운영방안은?
    도시재정비위원회는 도시계획·건축·주택 등 전문가와 공무원, 지방의회 의원 등  20~25인 이하의 위원(위원장,부위원장 각 1인 포함)으로 구성되며 시·도지사가 임명 또는 위촉. 위원장은 부시장 또는 부지사가 되고 부위원장은 위원 중에서 호선하며 위원장은 위원회의 업무를 총괄하고 위원회를 소집하고 의장이 됨.
 15. 특별법 시행과 강북개발의 기대효과는?
    강북 등 낙후된 구시가지의 재개발 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평 이상)으로 개발할 수 있게 함으로서 도로·공원 등 도시기반 시설의 획기적 개선이 가능함. 용적률·층고제한 등 건축제한의 완화로 고층 건축 및 주택공급확대가 기대됨. 도시구조개선계획수립시「도시및주거환경정비법」,「국토의계획 및 이용에 관한 법률」 등 관련법상의 계획을 의제처리하게 되어 사업기간 단축(1-2년)도 기대됨. 도심 또는 부도심지역등 도시기능의 회복과 토지의 효율적 이용이 필요한 중심지형 재정비촉진지구에 대한 지원으로 기업유치를 통한 지역경제 활성화 유도
    ※ 강남·북간 주거환경 격차
     30년이상 노후주택 비율, 1인당 주거면적, 차량접근 불가능필지비율 등에서 강남등 신시가지와 종로등 구시가지의 차이 심화
    ※ 노후주택비율 (%) : 강북(종로 23.4) 강남(강남 0.1)
    ※ 1인당주거면적(㎡) : 구시가지(중구 17.2, 관악 17.4) 신시가지(서초 29.4, 강남 27.6)
    ※ 차량접근 불가능 필지비율 : 강북(종로 31, 용산 27.5) 강남(천 6.2, 강남 9.8)
    일자리 산업측면에서도 강북·강남간 불균형이 점차 심화, 지난 15년간 업무공간 분포비율(%)에서 최대시장이 강북 도심권(31.2% ‘90→21% ’04)에서 강남권(23.5% ‘90→31% ’04)으로 전환되는 등 이전되는 현상이 뚜렷
[참고 3 :「도시재정비 촉진을 위한 특별법」주요내용]
■ 법안명 : 도시재정비 촉진을 위한 특별법
■ 적용지역 : 전국
■ 재정비촉진지구의 지정
    · 면적 : 학교 등 생활권 기반시설 확보와 광역개발 실효성을 감안
    · 주거지형(50만㎡ 이상) : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역
    · 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역·역세권·도심·부도심 등
    노후·불량 단독·연립주택 밀집지역, 역세권지역 등을 우선 지정
■ 재정비촉진계획의 수립 및 결정
    시장·군수·구청장 수립 → 시·도지사 결정, 도정법·도시개발법·국토계획법 등 관련법상 계획의 의제처리로 기간단축(2~3년) 및 용도지역 변경 효과
    재정비촉진계획 포함내용, 면적·개발기간·토지이용·용적률·높이 등 계획, 도로·교육·문화 등 기반시설의 설치 및 비용부담계획 등, 계획수립 과정에 도시계획·건축 등 전문가인 총괄계획가(Master Planner)를 위촉, 전체계획을 종합적으로 조정
■ 재정비촉진사업(개별사업) 시행
    재정비촉진지구내 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위하여 용적률·층수 완화, 구역지정 요건완화, 소형의무비율 완화, 지방세·과밀부담금 감면, 특별회계의 설치 등 특례 부여, 공통된 기반시설의 설치와 개별사업의 종합관리를 위해 주공·토공·지방공사 등 공공기관을 총괄사업관리자로 지정
■ 기반시설의 설치 지원 등
    국가, 시·도지사는 예산 지원 또는 국민주택기금 융자근거 마련
■ 개발이익 환수
    인센티브로 인한 증가된 용적률의 일정비율(75%이하로서 대통령령으로 정하는 비율)을 임대주택 건설토록 의무화, 재정비촉진계획수립시 기반시설 설치를 위해 개별사업별로 비용분담계획을 포함하고 이를 징수
■ 교육환경 개선
    재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 매수계획수립 및 자립형사립고 등 유치 조치 의무화
■ 투기방지대책
    지구지정으로 토지거래허가구역 지정 간주 및 토지등소유자의 주택공급 받을 권리는 지구지정일 기준으로 인정
[참고 4 : 「도시재정비촉진특별법」에 따른 사업추진 절차]










     

    재정비촉진지구 지정 신청
    ( 주민공람, 지방의회 의견청취 후 )
    * 건교부장관이 토지거래허가구역지정 가능 

     

    시장·군수·구청장

     

    관계행정기관 협의 및
    시·도도시계획위원회 심의

    (또는 도시재정비위원회 심의)

    시·도지사

     

    재정비촉진지구 지정 및 고시
    * 토지거래허가구역지정

    시·도지사

     

    ·건교부장관에게 보고









     

    재정비촉진계획 수립

    시장·군수·구청장

    ·총괄계획가 위촉(시·도지사)
    ·총괄사업관리자 지정
    ·사업협의회구성(20인이내)

    주민공람, 지방의회 의견청취 및
    공청회개최

    시장·군수·구청장

     

    관계행정기관 협의 및
    시·도도시계획위원회 심의

    (또는 건축위원회와 공동심의, 도시재정비위원회 심의)

    시·도지사

     

    재정비촉진계획 결정 및 고시
    * 재정비촉진계획에 부적합 건축물 등 설치제한 

    시·도지사

     

    ·건교부장관에게 보고




    기반시설 설치
    * 도로· 공원· 문화시설 등
    * 민간투자사업    

    총괄사업관리자
    (시장·군수·구청장)

     

    개별법에 의한 사업추진
    * 추진위원회, 조합설립인가 등

    사업시행
    (시장·군수·구청장)

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[스크랩] 강북재개발-강남재건축 '땅값 역전' |재개발건축리모델링

2006-12-02 08:11

http://blog.drapt.com/jhj3014/3373161165014703603 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

강북재개발-강남재건축 `땅값 역전`
   
서울 용산, 성수동 등 강북 인기지역 재개발 지분 시세가 강남 개포동, 강동 둔촌 주공 등 강남권 재건축 아파트를 넘어섰다.
재건축 규제와 뉴타운에 대한 정부 지원 방침이 대조를 이루면서 역전 현상이 발생한 것으로 보인다.
전문가들은 그러나 이들 강북 재개발 구역이 아직 사업 초기 단계여서 급등한 시세는 오히려 장애 요인으로 작용할 수 있다고 염려한다.
'강남이 아니라 강북이 거품'이라는 말도 그래서 나온다.
◆ 용산 서빙고≥강남 개포 = 지난 15일 현지 중개업소에 따르면 강북 용산구 보광ㆍ동빙고ㆍ이태원동 일대 재개발 지분 시세는 평당 5000만원에 이른다.
한강 조망권이 없는 이태원동도 평당 4500만원은 생각해야 매물을 구할 수 있다고 현지 중개업소들은 설명한다.
이태원동 H공인 관계자는 '며칠 전 대지 지분 9평짜리 다세대주택을 4억5000만원에 거래했다'며 '찾는 사람은 많지만 매물이 없어 거래 성사는 힘든 상태'라고 전했다.
반포대교와 동작대교 사이에 위치해 한강과 용산가족공원 조망권을 모두 갖출 것으로 보이는 동빙고동 재개발 지분값은 한층 높다.
인근 S공인 관계자는 '평당 6000만원까지 호가가 나온다'며 '거래 과정에서 조정은 되겠지만 33평형 아파트 배정이 확실한 10평짜리 주택을 사려면 평당 5000만원은 생각해야 한다'고 전했다.
3000만원 정도 전세를 끼고 투자에 나서도 10평형대 지분을 사는 데 현금 4억5000만원 이상이 든다는 계산이다.
이를 강남 개포동 일대 재건축 단지와 비교해보면 차이가 더 극명해진다.
현재 강남구 개포동 주공1단지 13평형 시세는 6억4000만원 선. 이 아파트 대지 지분은 17평 가량으로 땅 1평 가격이 3703만원이라는 계산이 나온다.
용산구 동빙고동 재개발 지분이 강남구 개포동 재건축 지분보다 평당 1300만원 가량 비싼 셈이다.
◆ 성동 성수동≥강동 고덕동 = 강남ㆍ북 중심권에서 다소 거리가 있는 성동구 성수동 재개발 지분과 강동구 고덕동 재건축 지분을 비교해도 이 같은 현상은 마찬가지로 나타난다.
현재 성동구 성수동1가 2구역 지분 9평짜리 매물 시세는 3억4400만원 선이다.
평당 가격으로는 3800만원 정도인 셈이다.
인근 D공인 관계자는 '방 2개짜리 물건으로 전세금 7000만원을 빼면 실투자금 2억8000만원 가량 든다'고 설명했다.
아직 재개발 계획도 확정되지 않은 성수동2가 역시 지분 10평짜리 주택시세가 3억~3억5000만원에 이른다.
반면 대단위 재건축 단지로 관심이 많은 강동구 고덕동 고덕 주공2단지 15평형 호가는 5억원 선이다.
대지 지분이 24평이니 지분 시세는 평당 2083만원에 불과한 셈이다.
고덕 주공아파트는 대지 지분이 다른 아파트에 비해 넓어 추가 부담금이 거의 들지 않는다고 가정해도 성수동에 비해 값이 떨어진다.
◆ '강북 거품' 경계해야 = 비록 한강에 접한 일부에 국한된 현상이지만 고평가된 강북 재개발 지분 시세는 경계가 필요하다는 지적이 많다.
조망권과 개발 기대감에 초기부터 시세가 너무 오르면 사업 추진에 부담이 되는 데다 개발 후 주거 가치도 아직 불확정적이기 때문이다.
또 동빙고동 등이 포함된 한남뉴타운은 고층 개발을 고집하는 주민과 중층 개발을 바라는 서울시 간의 줄다리기가 계속되고 있는 상황이라는 점을 감안할 때 지나치게 고평가돼 있다는 지적도 나온다.
지분 가격이 지나치게 높아지면 사업성이 떨어져 사업 답보 상태가 장기화할 수도 있다는 점을 고려해야 한다.
곽창석 부동산퍼스트 전무는 '아직 추진위 단계인 일부 지역 시세가 강남권 재건축 아파트보다도 비싸다는 것은 문제'라며 '투자 수요가 몰리면서 강북에도 거품을 경계해야 할 시점'이라고 평가했다.
[김태근 기자]

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[스크랩] (펌) 아파트 리모델링의 모든것 |재개발건축리모델링

2006-12-01 06:04

http://blog.drapt.com/jhj3014/3373161164920685829 주소복사

출처 : 단지동호회 > 우성1차

원문 : http://home.drapt.com/wusung 1st

1. 서론
지은 지 20년이 다 돼가는 아파트 단지는 재건축을 기대하기엔 시간이 많이 남았고(10~20년)
그냥 살기에는 여간 불편한게 아니다.
전국 16만가구가 이런 딜레마에 빠져 있고 그 수는 계속 늘고 있다.
골조만 남기고 전면 보수하는 리모델링이 이런 경우에 적합하다. 전용면적이 30% 넓어지고
내부와 외관이 새롭게 바뀐다. 쟁점은 비용과 시간 대비 투자가치에서 리모델링이 재건축보다
우위에 있는지 여부다.

2003년 주택건설촉진법이 폐지되고 주택법이 제정되면서 아파트(공동주택) 리모델링 규제가
완화됐다.
이는 국가적으로 자원낭비 억제 필요성이 그만큼 커졌기 때문이다.
리모델링은 기존 건축물의 완전 철거에 따른 대량 폐기물 발생을 막을 수 있고 거주의 효율성도
높인다는 점에서 기후변화협약 등 국제적 환경보전 움직임에 적합한 기법이다.

리모델링은 최근 주택 소비자들 사이에서도 관심을 모으고 있다.
사실 리모델링은 재건축 투기 수요를 차단하는 효과적 수단이다. 동시에 고급 주택에 대한
수요까지 충족시키니 ‘부동산 만병통치약’인 셈이다.

국내엔 아직 신축·재건축 중심 사고가 팽배하지만, 외국에선 주택부문의 30~80%를
리모델링 시장이 차지한다.
이젠 우리나라도 주택에 대한 인식 전환이 이뤄져 리모델링을 본격적으로 활성화해야 한다.
이를 위해선 리모델링에 대한 범정부적 지원과 홍보, 소비자의 주거 만족도를 높이는 시공사의
최신 건축기법 개발이 요구된다.

2. 리모델링의 장점

1) 안전성, 쾌적성, 경제성 높여
아파트 리모델링은 단순히 건물 수명을 연장하는 것이 아니다. ‘안전한 집’ 이 기본이다.
여기에 최신 주거 유행에 맞는 새로운 기능, 쾌적성을 부여하는 것이다. 또한 건축물의
미적·경제적 가치를 극대화하는 일이기도 하다.
이런 면에서 아파트 리모델링은 일반적 개·보수와는 질적으로 다르다.

아파트 리모델링은 크게 ‘대수선 리모델링’과 ‘증축 리모델링’으로 구분된다.
대수선의 경우 건물 내·외부의 각종 시설(각 가구 내부 거주공간은 물론 공용부분의 전기, 설비,
배관 등의 전체 시스템)을 완전히 철거해 철근 콘크리트 구조물(콘크리트로 된 벽체, 기둥,
보, 슬래브)만 남게 된다. 이어 남겨진 구조물에 대한 보수 및 보강을 실시한 후
변경 도면에 따라 마감을 한다.

최근 언론매체에 자주 거론되는 아파트 리모델링은 주로 증축 리모델링이다.
증축 리모델링은 법에서 허용하는 범위(가구 전용면적의 30% 이내)에 따라 각 가구의 바닥 면적을
늘릴 수 있다.
늘어나는 부분의 구조물을 기존 구조물에 연결해 추가로 벽체, 기둥, 보, 슬래브를
만든 후 새로운 시스템 및 마감공사를 한다. 늘어나는 부분은 기초부터(지반이 연약할 경우
지반 보강 및 파일공사까지 포함) 기존 건물에 맞춰 시공해 기존 건물과 일체화시킨다.

사전에 건물에 대한 구조안전진단을 실시하며 증축이 기존 건물에 미치는 영향까지 고려한다.
노후된 전기 배선, 상·하수도, 난방 시스템도 모두 교체한다. 정부가 필로티 공법을 허용함에 따라
아파트 1층 부분에는 기둥을 세울 수 있다. 이렇게 해서 생겨난 공간을 다양하게 활용할 수 있다.
대신 1개층을 더 증축하게 된다. 기존 1층은 사생활 보호에 유리한 2층이 된다. 최상층 세대엔
다락방이나 옥상정원을 제공할 수도 있다.
이를 통해 1층(리모델링 후에는 2층)과 최상층은 주택 가치를 크게 높일 수 있다.

리모델링 아파트엔 첨단 보안·방범 시스템이 적용된다. 계단의 위치 또는 방향, 엘리베이터 박스의
크기도 달라질 수 있다. 예를 들어 전면 발코니 쪽에 배치된 출입구와 계단을 아파트 후면으로
옮길 수도 있다.


2)발코니 확장에 따른 수혜
대다수 노후 단지엔 지하주차장이 없다. 리모델링을 통해 신축 단지처럼 지하주차장을 만들어
주차장에서 엘리베이터를 통해 각 가정으로 올라가게 하고, 지상 공간엔 연못이나 분수 등을
조성해 공원처럼 꾸밀 수 있다. 
그러나 지하주차장만으로 필요한 주차 공간을 확보하기 어려울 경우
지상 일부를 주차장으로 활용한다.

지하대피소로 사용되는 아파트 지하 1층은 피트니스 센터 등 주민 편의시설로 활용할 수 있다.
혹은 가구별 개인 창고로도 쓸 수 있다.
단지 전체에 첨단 IT기법인 유비쿼터스 시스템을 적용하는 일도 어렵지 않다.

전용면적을 30% 확대하면 24평형은 30평형대, 32평형은 40평형대로 넓어진다.
가령 방 3개,화장실 1개의 옛 30평형대 아파트는 방 4개, 화장실 2개, 드레스룸 1개의 구조로 바뀔 수
있다.
친환경, 고급 마감재로 단장할 수도 있다. 최근 정부가 발코니 확장을 합법화함에 따라
리모델링을 통해 발코니를 거실과 방으로 확장할 수 있다. 발코니 확장으로 생긴 공간을 다양하게
활용한 내부 구조 변경이 가능해 기존 아파트와 차별화를 꾀할 수 있다.

건물 외벽과 옥상은 현대적 건축미를 최대한 살리는 쪽으로 새롭게 변한다. 또한 아파트 이름도
리모델링 시공사의 브랜드로 바뀌게 된다.

증축 리모델링에 대한 우려도 있다. 예컨대 기존 벽체와 골조를 활용하기 때문에 재건축과 달리
3베이(아파트 전면 발코니 쪽으로 거실과 방 2개를 배치하는 구조)나 4베이를 적용하기 힘들다.
리모델링 후엔 대개 앞뒤로 평면이 길어지는 형태를 띤다. 따라서 일조량이 줄어든다는 단점이 있다.

그러나 이 같은 평면구조엔 장점도 있다.
3베이, 4베이 평면에 비해 외부에 노출되는 면적이 작아 같은 조건에서 난방비가 덜 들어간다.
프라이버시 보호에도 유리하다. 리모델링 평면은 대개
각 가구에 출입하는 현관문을 중심으로 동선이 양쪽으로 구분되어 부부와 자녀의 공간이
자연스럽게 분리된다.

리모델링으로 건물의 층수가 크게 달라지진 않는다. 반면 신축·재건축 아파트는 초고층으로
지어지는 경우가 많다. 그러나 초고층 주택이 장점만 있는 것은 아니다. 초고층 건물의 문제점을
간과하는 사람이 많다.
고층에 거주하면 주거자의 심성과 생활 패턴이 달라진다.
고층에 살수록 더 폐쇄적이 되며, 집안에서만 지내는 시간이 늘어난다.
특히 어린이와 고령자의 경우
이 같은 경향은 더 뚜렷하다. 일본 등지에선 이로 인해 건강 문제가 발생한다는 보고도 나온다.

리모델링을 할 때 각 가구가 부담하는 비용은 재건축의 경우와 비교했을 때 비슷하거나 조금 적다.
리모델링이 활성화하고 시공사의 리모델링 기술이 축적되면 비용은 더 떨어질 것으로 보인다.

현실적으로 리모델링을 고려하는 아파트 단지 주민들은 비용 대비 투자 효과를 따지지 않을 수 없다.
예를 들어 지은 지 20년 된 30평대 아파트를 40평대 새 아파트로 리모델링하는 데 1억5000만원을
부담해야 한다는 추산이 나왔다면, 리모델링을 한 후 아파트 가격이 1억5000만원 이상 올라도
부동산 시장에서 거래가 될 것이라는 확신이 서야 리모델링을 결정할 것이다.
그렇지만 이는 ‘투기’라 볼 수 없다.

3. 리모델링 추진시 유의할점

1)시공사 조기 선정해야 유리
리모델링 사업에 착수하려면 몇 가지 절차가 필요하다. 우선 주민의 동의가 필수다.
여기에서 주민은 실제 거주자가 아닌 ‘소유자’다.
2003년 11월 주택법 제정 이전에는 소유자로부터 100% 동의를 얻어야 리모델링 사업을 할 수 있었
다.
그러나 현재는 동의율이 80%로 낮아져 사업을 좀더 쉽게 진행할 수 있다.

또한 추진 주체가 구성돼야 한다. 입주자대표회의 또는 리모델링 추진위원회가 그것이다.
다만 입주자대표회의에서 추진하는 경우에는 소유자 100%의 동의가 필요하다.
추진위를 결성해 진행할 경우에는 소유자 80%의 동의와 동별 3분의 2 이상의 동의가 있어야 한다.
기존 입주자대표회의의 지지를 얻어 추진위를 구성하는 것이 가장 바람직하다.
소유자의 의사를 확인하기 위해 리모델링 추진 필요성을 묻는 설문조사를 먼저 하는 것이 좋다.

리모델링 추진위를 구성하는 과정에선 리모델링 관련 최신 정보를 수집해야 한다.
주민들이 어떤 시공사를 마음에 두고 있는지를 확인한 후 해당 시공사에 참여의사를 타진해
시공사들로 하여금 주민을 대상으로 기초적인 설명회를 하도록 하는 것이 좋다.
이렇게 하면 주민의 관심이 고조되며 참여도가 높아진다. 주민의 의사를 반영해 시공사를 선정하
것이 좋다. 추진 주체가 일방적으로 시공사를 선정할 경우 대부분 문제가 발생하며
사업 진행이 어려워진다.

재개발·재건축과 달리 리모델링의 경우 시공사 선정 시기가 정해져 있지 않다. 따라서 되도록
사업 초기에 시공사를 선정하는 것이 주민의 부담을 덜면서 사업진행을 빠르게 하는 길이다.

리모델링은 공사를 진행하면서 무수히 많은 설계변경 사항이 발생하는 특성이 있다.
기존 구조물 일부를 남겨두고 공사하기 때문이다. 또한 대부분의 아파트에선 도면의 치수와
실제 시공된 치수에 차이가 있다.

리모델링은 사회적 비용은 줄이면서 주거의 쾌적성을 높이는 수단으로 떠오르고 있다.
따라서 소비자, 시공자, 설계자 사이의 신뢰가 무엇보다 중요하다. 추진 주체는 시공사가
기획설계(개략적이며 기초적인 설계로서 콘셉트 위주가 됨)를 하기 전에 주민의 요구 사항을
파악할 수 있는 상세한 내용의 설문조사를 실시해 이를 시공사에 제시하는 것이 좋다.

장기간에 걸쳐 이뤄지는 신축·재건축·재개발의 경우 일반적으로 설계와 시공이 분리된다.
그러나 리모델링은 사업기간이 짧은 편이므로 시공사 선정시 설계까지 동시에 발주하는 방법으로
진행하는 것이 편리하다.

현재 추진 중인 리모델링 프로젝트의 경우 시공사는 설계업체와 함께 대략적 기획설계를 한 뒤
리모델링 설명회 자리에서 입주민에게 이를 제안하는 형태로 진행된다. 주민들은 설계안 내용,
예상 공사비, 신뢰도를 고려해 특정 시공사를 우선협상 대상으로 선정하면 된다. 우선협상 대상을
선정하는 방법으로는 주민투표가 바람직하다. 입주자대표회의 또는 추진위에서 선정할 경우에는
주민들로부터 권한을 위임받는 절차를 거치는 게 좋다.

시공사를 선정하면서 구체적인 공사비가 결정된다. 입주자의 주문에 따라 공사비가 추후
변동될 수는 있다.

2)가구마다 부담금 달라

소유주는 리모델링 추진 중에 조합에 신탁등기를 해야 한다. 채권자가 위탁자인 소유주의
집에 대해 경매를 할 수 없는 효력이 발생한다.
리모델링에 동의하지 않는 가구로 인해 착공이 늦어지는 경우도 생길 수 있는데, 이를 방지하기 위해
조합은 매도청구권 행사를 하게 된다. 매도청구권을 행사하기까지는 상당한 시간이 소요되므로
조합은 조합설립인가를 받는 즉시 미동의 가구에 이 같은 사실을 알려서(최고장 발부) 일정을
최대한 줄일 수 있도록 한다. 이런 절차가 끝나면 소유주 및 거주자는 공사를 위해 이주해야 한다.
이주가 완료되면 시공사는 관할 구청에 착공신고를 한 뒤 철거 등 공사를 시작한다.

시공사는 최상층부터 철거하면서 동시에 구조물 보강공사를 벌인다. 안전진단 내용과 실제로
드러난 골조의 상태를 일일이 비교하면서 보강을 한다.
이때 구조 감리자와 설계자는 현장에 상주하며
공사를 진행해야 안전하고 빠르게 할 수 있다. 지하주차장을 시공하는 경우 굴토작업이 병행되는데,
이때는 기존 아파트 구조의 안전성 확보가 최우선이다. 이어 아파트 기초부분부터 시작해 면적이
늘어나는 부분의 골조공사가 진행된다.

지상 2층 골조가 끝나고 양생기간이 지나면 시공사는 견본주택을 지어 당초 계약 내용대로 마감했
지 조합원의 확인을 받는다. 이는 과다하게 발생하는 모델하우스 건축 비용을 줄이기 위해서다.
리모델링은 골조를 시공하는 일정이 단축되므로 신축보다 전체 공사 기간이 짧다.

공사가 끝난 뒤엔 건물에 대한 사용검사 및 승인을 받는다. 공사 중 설계변경 등으로 비용의
차이가 발생했다면 리모델링 주택조합과 시공사는 이를 확정해 정산한다.
조합원은 최종 잔여금액을 납부한 후 입주하게 된다. 리모델링을 통한 대지의 지분변경은 없다.
이어 리모델링 조합 해산으로 모든 사업은 끝나게 된다.

3)리모델링과 재건축과의 비교

리모델링과 재건축은 비슷한 것 같지만 다른 점이 많다.
리모델링은 10년이 지나면 대수선 리모델링이 가능하고, 20년 경과 후에는 증축 리모델링을
할 수 있다.
재건축은 1991년 이후 준공된 건물은 40년 경과 후에야 할 수 있다. 구조안전진단도 통과해야 한다.

사업기간을 비교하면 리모델링은 추진시점부터 3~4년 후 입주가 가능하지만 재건축은
7~10년 이상이 소요된다. 리모델링은 사업초기에 시공사를 우선협상 대상으로 선정한 후
시공사의 도움을 받아 사업을 쉽게 진행할 수 있지만, 재건축의 경우엔 사업시행인가 후에야
시공사를 선정할 수 있다는 것도 다르다.

리모델링은 용적률 제한 없이 단지의 상황에 따라 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있다.
그러나 재건축은 시간이 갈수록 용적률의 비율이 낮아져 사업성이 악화되는 추세다.
또한 소형평형 의무비율을 적용받는데, 300가구 이상 재건축시 전체 가구수의 20%를 60㎡ 이하로,
40%를 85㎡ 이하로 해야 한다. 나머지 40%만 85㎡이상의 주택을 지을 수 있다. 이뿐만 아니라
개발이익환수를 위해 용적률의 25%를 임대주택으로 건립해야 한다.

재건축의 경우 재산권 행사에도 제한이 따른다. 조합설립인가를 받은 뒤부터 입주 때까지
조합원의 지위는 양도되지 않는다. 즉 7~10년 이상 집을 처분할 수 없게 될 수도 있다.
이렇듯 각종 규제에 묶여 있는 현실은 재건축의 사업성을 악화하는 요인이다.

아파트 리모델링은 2002년 이후 현재까지 비용 대비 투자 효과가 높은 서울 강남지역과 한강변을
중심으로 추진되고 있다. 대부분은 우선협상 시공자 선정 등 사업추진단계에 머물러 있다.
실제로 리모델링 시공을 완료했거나 추진 중인 단지는 6개 단지 10개동 588가구뿐이다.
지하주차장이 새로 설치된 경우는 거의 없는 형편이다.

그러나 최근에는 송파·강동 지역의 여러 단지에서 리모델링을 추진하기 위해 준비 중에 있으며,
광명·안양·안산 등 수도권에도 움직임이 일고 있다. 점차 인식이 확대되고 있는 리모델링 시장은
앞으로 시장 형성기를 거쳐 2010년 즈음 본격적인 성장기에 들어설 것으로 예상된다.
2009년까지 리모델링이 가능한 아파트 중 증축 대상은 16만8000여 가구로 60% 정도가
서울 강남권에 집중되어 있다. 대수선이 가능한 아파트는 7만5000가구 정도다. 2010~14년엔
대수선 대상이 17만5000가구로, 증축 대상의 4.5배 규모이다. 2015~20년엔 비강남권 중심의
30만여 가구가 대수선 대상이 될 것으로 보인다.

지금의 리모델링 시장은 리모델링 관련 제도보다는 전체 부동산 시장 동향에 더 크게
영향을 받고 있다. 그래서 투자가치가 있는 강남을 중심으로 시장이 형성되고 있으며,
‘재건축이 안 되니까 할 수 없이 리모델링이라도 해보자’는 쪽이라고 할 수 있다.

리모델링은 비교적 적은 사회적 비용으로 낡은 집을 새집으로 고쳐 국민의 주거수준을 개선하는데
효과적인 제도다. 양질의 주택 공급이 확충됨으로써 부동산 가격을 안정 시키는 효과도 있다.
따라서 리모델링에 대한 고정관념을 타파해 리모델링을 활성화할 필요성이 크다.
이를 위해선 무엇보다 정부의 정책 지원이 요구된다.


4.결론 : 규제 풀어 리모델링 활성화해야

먼저 리모델링 가능 연한이 완화돼야 한다.
현행 20년은 기존의 재건축 가능연한을 그대로 받아온 것으로써 리모델링 활성화를 막는
가장 큰 제약요인이다.
공동주택의 경우 내부 마감이나 배관 설비의 최장 내구연한은 15년 이내다.
따라서 아파트 리모델링 기준연한도 이에 맞춰 15년으로 조정하는 것이 타당하다.
20년이 되기까지 기다리는 동안 불가피하게 보수, 수선 등의 비용이 발생하는 경우가 많고
이것이 나중에 리모델링 사업의 걸림돌로 작용한다.

둘째, 리모델링을 위한 공사비를 적립하기 위한 제도가 필요하다. 특별수선충당금으로는 부족하다.
리모델링에 대한 금융기관 융자의 범위와 한도도 완화돼야 한다.

셋째, 불필요한 규제를 없애야 한다.
일부 지자체의 경우 교통영향평가를 받을 것을 요구 하기도 하며, 기반시설분담금에 대한 해석도
명쾌하지 않다.
리모델링의 경우 가구 수가 늘지 않아 교통량을 증가시키지 않으며, 주차장이 확충되어
주변 교통을 원활하게 하는 면이 있으나 행정기관은 이를 외면하고 있다.

넷째, 리모델링 시행 후 부과되는 재산세, 등록세, 취득세 등 조세에 관한 사항도 리모델링을
활성화하는 방향으로 보완돼야 한다. 현재 증축 리모델링의 경우 국민주택 규모 이하,
증축범위 30% 이내에 한해 부가가치세를 면세토록 하고 있으나 국민주택규모 이상이라도
완전 면제는 아니라도 현행 10%를 3~5%로 조정해줄 필요가 있다. 취·등록세도 낮춰야 한다.
정부의 의지가 확고하다면 그 이상의 조치도 가능하다.

다섯째, 동의율도 현재의 5분의 4(80%)에서 3분의 2로 낮춰야 한다.

여섯째, 건물에 대한 안전성 평가는 강화하되 복층 세대, 신평면 등이 적용될 수 있도록
외벽 문제, 층고 등 관련 규제를 획기적으로 완화하는 것이 바람직하다. 국내 아파트 시공사들은
이미 세계 최고의 시공 수준에 올라 있으며, 건물 안전을 도외시하면서까지 무리하게 리모델링
공사를 하지도 않는다.
안전성 확보와 시공사의 창의력이 조화되도록 하는 것이 중요하다. 다양한 평면 구성이
가능해진다면 리모델링 시장은 활성화할 것이며 재건축·재개발 투기 바람도 잠재울 수 있을 것이다.

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