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[스크랩] [박상언] 분양권 구입시 체크포인트 4가지 |부동산노트

2009-06-06 04:39

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출처 : 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

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1.역세권과 뉴타운 및 도심재개발 지역에서   공급되는 단지를 노려라.

-주변 시세보다 저렴하게 분양된 곳도 유망

아파트시장이 아직까지  투자수요보다는 실수요위주로 이뤄지고  있다. 따라서  서울 등 수도권 재개발 지역에서 공급되는 지역의 역세권소형아파트에 입주가 가능한 분양권을  주목할 필요가 있다. 정부가 11ㆍ3대책을 통해 2007년 11월 말까지 관리처분인가 신청을 마친 재개발 아파트에 대해 계약과 동시에 분양권을 되팔 수 있도록 했기 때문이다.  수도권에서 선보이는 민간택지 분양가 상한제 적용 아파트가 계약 후 상당기간 분양권 거래(전매)가 금지된다는 점을 감안하면 이들 재개발 아파트는 상당한 이점이 있다. 특히  역세권을 낀 대단지 뉴타운 및 도심 재개발 지역의 중소형 아파트에 입주할수 있는 분양권은    실수요자뿐만 아니라  임대수요를 원하는 투자자들까지 선호한다. 게다가   급할 때에는  환금성도 다른 어떤 지역보다   뛰어나다고 말할 수 있다. 

시세차익이 기대되는 유망한 물량 위주로 매입하는 것도 중요한데 주변시세보다 저렴하게 분양한 송도와 청라지구 물량도 유망하다. 또한   교통망이 좋아지는 지역도 노려볼만 하다. 지하철과 도로등  교통망이 획기적으로 개선되는 지역은   투자성이 어느정도 검증된 지역이다.  경기상황도 호전되고  새로 생기는 도로, 전철망도 계획대로 차근차근 진행되고 분양권의 가치도 높아진다.  하지만   주변에 미분양이 많은 지역의 분양권은  오히려 손절매 물량으로   매수한  가격 이하로  떨어질 수 있기 때문에 주의해야 한다.


 2.분양권을 구입하고자 할때는 중도금과 대출금 이자 납입 여부를 반드시 확인해야 한다.

납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다. 이것에 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범한다.중도금 연체가 있는 경우  대출을 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다.  분양계약서 사본을 받게 되면  시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인해야 하는 건 두말할 여지가 없다. 당초 대출받은 금융기관에 매도자와 매수자가 함께 방문해서  대출승계신청을 하면 되는데  매수자는 신분증, 주민등록등본 1통, 인감증명서 2통, 인감도장, 매매계약서, 분양계약서가 필요하다.매도자는 분양계약서 원본과 대출 통장, 주민등록등본 1통, 인감증명서 2통, 인감도장, 신분증을 제출한다. 재직증명서와 근로소득원천징수영수증 등 소득증빙 서류도 지참하면 좋다. 소득증빙 서류가 없으면 가산금리를 물리는 은행도 있다. 대출 인수 때는 일정금액의  인지대와 채무인수 수수료 등을 부담해야 한다. 은행마다 요청 서류가 다를 수 있어 방문 전에 문의한는데 좋다. 추가적으로  추가옵션 계약이 많기 때문에  새시 등 추가옵션의 계약금 납입여부도 확인해야 한다. 뿐만아니라 건설회사를 통해 은행 및 기타 압류 등의 권리제한 사항이 있는지도 알아봐야 한다.

 

3. 분양권도 거래시 반드시  실거래가로  신고해라

분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다.  매매계약 뒤 60일 이전까지 신고해야 과태료를 물지 않는다. 공인중개사가 대신 할 수 있으니 맡기면 된다.
 '다운계약서'를 쓰게 되면  나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료와 함께  추징 당할수 있다. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다.  차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는  업계약서도 역시 불법인데 매수자는  취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과되며 매도자는  양도세추징은 물론  국세청세무조사 대상자로 등극된다.  검인 및 실거래 신고 매매계약이 끝나면 매도자는 분양계약서 원본과 매매계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 시·군·구청이나 읍·면·동사무소에 직접 가서 검인을 받아야 한다. 
양도세는 매매계약 60일 이내에 예정신고납부를 하면 10%가 감면되고, 예정신고를 하지 않을 경우 이듬해 5월 소득세 확정신고를 할 때 내면 된다.

 

 4. 해당건설사나   오랫동안 영업해온 등록된  중개업소를 이용해야 한다.


 중개업소를 통해 분양권을 구입시   등록된  중개업소를 이용하는 게 좋은데  무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 추후 문제 발생시  연락도 안될수 있고 때로는 큰 손실도  입을 수 있기 때문이다. 당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 하는데 제조합에 가입하지 않아 중개 사고 때  보상을 받을 수 없을수도 있다. 간혹   보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시  체크하시기 바란다.

수도권의 경우 건설사 본사를 방문해 하는 것이 일반적이지만,  지방같은 경우  명의이전을 해주는 장소가 다를 수 있다

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[스크랩] [박상언] 반드시 알아야 할 분양권 투자 |부동산노트

2009-05-30 06:33

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출처 : 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

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반드시 알아야 할 분양권 투자


새해벽두부터 강남권을 중심으로 한 아파트 매매시장이 반등세를 보이고 신규분양시장이 청약율이 예상외로 치솟자  분양권 시장도 덩달아 후끈 달아오르고 있다.

 투자뿐만 아니라   실수요측면에서 소액으로 투자할수 있는 수도권 지역 분양권에 관심을 가지는 고객들의 발길도  잦아지고 있다.     최근에  서울  중구 신당동과 인천 청라ㆍ송도지구의 신규 분양 시장이 뜨겁게 달아오르면서   분양권에 수천만원의 웃돈을 얹어 되팔려는 투자자들과 이동식 중개업자(일명 떳따방)의 재등장에  고객들도 덩달아  조급해진 것이다.


  2003년 6월 7일 분양권 전매가 금지된 이후   부동산규제완화차원으로 공공택지와 분양가 상한제를 적용받는 민간택지를 제외한 거의 모든 지역에서 분양권 전매가 다시 허용되었다.  분양권 매매는  청약통장을 가지고 있지 않은 수요자뿐만 아니라 자금력이 부족한 분들에게도 더할나위없는 내집마련수단이자 투자상품이다. 분양권은 또 아파트 준공후 등기전까지는 주택으로 취급되지 않기 때문에 양도세 중과세 대상에서도 제외되고 취득·등록세 부담도 없다. 소유권 이전 등기 전에 매매가 가능해 환금성 면에서도 유리하다.


특히  재건축·재개발 분양권의 경우 동호수뿐만 아니라 투자메리트 측면에서  일반 분양자보다 유리해  수요자들에게 인기가 좋다.    기본적으로 분양권을 구입할때는 미분양을 고를때와 똑같은 원리로 주변아파트시세와 비교해서 투자가치가  있을 때 구입해야 한다. 그보다 더 중요한 것  금융위기로 건설사들이 아직까지  어려움에 벗어나지 못한만큼 해당 건설사의 정보를 여러각도로  충분히 파악후  분양권 매입에 나서야 한다.  


 지역적으로 보면  아직까지 불안한  경기여건상, 지방보다는 서울을 포함한 수도권지역의 중소형 아파트에 입주할 수 있는 분양권이 투자가치가 높다.


합법적인 전매가능 물건만 거래해야


 주의할점은   분양권 전매제한 기간중에   거래를 하면 불법이기 때문에 유념해야 한다, 예컨대  청라·송도 지역에서는 계약 후 1년간 분양권을 사고파는 것은 불법이다. 분양권 불법 매매가 드러날 경우 계약 당사자나 알선한 사람은 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 내야 한다.또한  아파트 분양 계약 자체도 취소돼 분양권 거래 역시 무효가 된다.

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[스크랩] 한강변 아파트 리모델링 활기 |부동산노트

2009-05-30 06:32

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출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall


광장동 '워커힐일신' 확정총회… 내달부터 이주
강남 청구아파트도 내년 3월 사업착공 돌입할듯
서울 한강변 아파트의 리모델링 사업이 활기를 띠고 있다. 잠실ㆍ여의도ㆍ압구정 등 한강변 노후 아파트들의 재건축 사업은 소형의무비율 등 각종 규제로 지지부진한 데 반해 재건축 연한이 도래하지 않은 아파트들의 리모델링은 오히려 속도를 내고 있는 양상이다.

부동산 전문가들은 “리모델링은 재건축에 비해 수익성이 낮아 사업추진이 난관에 부딪히는 경우가 많았다”며 “다만 모든 조합원이 넓은 집으로 갈아탈 수 있다는 장점이 있어 현행 재건축 규제 아래서는 리모델링이 활성화될 가능성도 있다”고 했다.

26일 부동산업계에 따르면 한강변 아파트 중 리모델링이 활기를 띠고 있는 곳은 서울 광진구와 강남구 등이다. 특히 광진구는 다른 지역에 비해 아파트 건축 연한이 비교적 짧은데다 한강을 조망하는 아파트가 많아 3~4년 전부터 리모델링 사업이 추진돼 현재 총 8개 단지가 공사를 준비하고 있다.

이중 광장동 워커힐일신아파트는 지난 19일 조합원 확정총회를 갖고 이르면 오는 6월부터 이주를 시작할 계획이다. 2007년 광진구 최초로 리모델링 조합이 설립된 뒤 2년 만에 첫 삽을 뜨게 됐다. 조합은 69㎡형 아파트를 기준으로 1억4,200만원의 분담금을 부담하면 공급면적이 30㎡ 늘어나 (69㎡형→99㎡형) 1억3,000만원가량의 이익을 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다. 시공은 대우건설이 맡게 된다.


현재 시세는 69㎡형과 95㎡형이 각각 2억7,000만~3억2,000만원, 4억5,000만~5억2,000만원 선이다. 김경문 광장공인 사장은 “리모델링 호재로 지난해 집값 하락기에도 큰 변동은 없었다”며 “확정 총회까지 된 만큼 소폭이나마 호가 상승을 기대할 만하다”고 말했다.

강남구 한강변 아파트 역시 리모델링에 가세해 청담동 청구아파트는 3월 조합설립총회를 가졌다. 11월 확정총회를 갖고 2010년 3월 착공에 들어간다는 계획이다.

한강 조망이 가능한 마포구 현석동 강변호수아파트도 21일 쌍용건설을 리모델링 사업 우선협상 시공사로 선정해 리모델링 사업의 첫발을 뗐다. 이 아파트는 지상 2층까지 필로티로 바꿔 2개 층의 증축 효과를 낼 계획이다.

김규정 부동산114 부장은 “현재 리모델링이 추진되는 단지들은 대부분 단지 규모가 작아 재건축 만큼의 파괴력을 갖기는 힘들 수도 있다”며 “시세차익보다 실수요 위주로 접근하는 게 현명할 수 있다”고 조언했다.

서일범 기자 squiz@sed.co.kr

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