부동산노트(20) |
   |
부동산노트(20) |
|
2005-12-22 01:09
http://blog.drapt.com/jh624hj/2510671135181363151 
출처 : RE부동산문제연구소
원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93
|
<재개발 VS 재건축 사업 비교>
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
[스크랩] 2006년부터 달라지는 부동산제도 |부동산노트
2005-12-22 00:48
http://blog.drapt.com/jh624hj/81135180105342
출처 : 닥터아파트 > 전문가 리포트
원문 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=57885
|
▶ 1월 실거래가 신고, 개발부담금 거래세 인하 시행예정 ▶ 2월 원가연동제 및 분양원가 확대, 전매제한 강화 시행 ▶ 3월 토지 관련 이행강제금 강화, 자금조달계획서 제출, 신고포상제 도입 8.31 부동산대책이 2006년 새해부터 본격적으로 시행된다. 이에 따라 주택시장과 토지시장 거래에 대한 규제정책이 크게 강화된다. 내용이 많고 복잡한 데다 시행시기도 달라 꼼꼼하게 살펴보지 않으면 놓치기 쉬운 부분이 많다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 2006년 달라지는 부동산제도를 시행시기에 따라 요약 정리했다. 1월 - 실거래가 신고제, 개발부담금제, 거래세 인하 및 과표 강화, 양도세 중과, 종부세 강화 ▶ 부동산 실거래가 신고제 처음 도입되는 제도로 모든 부동산을 사고 팔 때 관할 시군구에 실거래가로 신고해야 한다. 신고 대상은 주택, 토지, 상가, 업무용 빌딩 등이 모든 부동산이 포함된다. 중개업소를 통해 매매한 경우에는 중개업자가, 매매 당사자끼리 직거래했다면 매도인과 매수인이 각각 신고 의무를 진다. 신고는 반드시 매매계약일 기준으로 20일 안에 해야 한다. ▶ 개발부담금제 택지개발사업, 골프장 건설사업 등 30개 개발사업에 부과되는 세금으로 개발이익의 25%를 부과한다. 2004년 2월 폐지됐던 것으로 8.31대책을 통해 다시 도입됐다. 1월 1일 이후 사업인가를 받는 토지개발사업부터 적용된다. 단 정부나 지방자치단체가 시행하는 택지개발사업과 재건축, 재개발, 기업도시개발 사업은 제외된다. ▶ 거래세율 인하 및 과표 강화 이르면 1월부터 취득세 및 등록세 등 거래세율이 개인간 주택거래 시 현재보다 1.1%포인트~1.15%포인트 낮아진다. 전용면적 25.7평이하는 3.8%에서 2.7%로, 25.7 초과의 경우 현재 4.0%에서 2.85%로 각각 인하된다. 분양 아파트는 개인과 법인간의 거래로 인하대상에 제외된다. 거래세율 인하와 동시에 아파트를 포함한 단독주택, 연립주택 등 모든 주택에 대해 거래세의 과표가 현재 시가표준액(주택거래신고제는 실거래가)에서 실거래가로 바뀔 예정이다. ▶ 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세 이르면 2006년 1월부터 1가구 2주택자가 주택을 양도할 경우 무조건 실거래가로 양도세를 내야 한다. 비투기지역의 세부담이 증가하겠으나 투기지역이 대부분인 수도권의 경우 이미 실거래가로 양도세를 내기 때문에 세부담이 늘어나지는 않는다. ▶ 종합부동산세 과세 강화 개정되는 세법 가운데 가장 주목해야 할 것이 종합부동산세다. 과세의 단위, 대상 및 기준 적용이 강화되기 때문이다. 먼저 과세단위가 인별에서 가구별로 확대되고 과세대상도 주택의 경우는 9억원에서 6억원, 비사업용 나대지의 경우는 6억원에서 3억원 강화될 예정. 또 과세표준(이하 과표)도 현재 기준시가의 50% 수준이었던 것이 2006년에는 20%포인트 오른 70%로 강화될 예정이다. 종부세 세부담 상한선은 기존 50%에서 200%로 확대된다. 2006년 6월 1일 현재 소유자에게 강화된 종부세가 12월 부과된다. 2월 - 원가연동제 및 원가공개 확대, 전매제한 강화 ▶ 원가연동제 확대 먼저 공공택지 분양아파트에 원가연동제(분양가 상한제)가 확대 적용된다. 25.7평초과도 분양가 상한제가 적용되는 것이다. 2월 즉 시행일이후 주택사업계획승인 신청 분부터 적용되며 판교신도시의 경우 8월 25.7평 초과 분양아파트 4천9백93가구가 적용대상이다. ▶ 분양원가 공개 확대 분양원가 공개항목도 전용면적 25.7평초과 민영주택을 제외한 공공택지내 모든 주택은 현재 택지비 등 5개 항목에서 직접공사비, 간접공사비가 추가된 7개 항목으로 확대된다. 25.7평 초과는 택지매입원가와 택지비를 공개하도록 했다. ▶ 분양권 전매제한 강화 공공택지에서 분양하는 원가연동제 적용, 전매제한 기간도 25.7평 이하의 경우 수도권 10년, 지방은 5년으로, 25.7평은 수도권과 지방이 각각 5년, 3년으로 강화됐다. 2월 이후 입주자 모집공고 승인 분부터 적용. 3월 - 토지의무이용기간 규제강화, 보상금제 개정, 신고포상제 도입 3월에는 토지 규제가 대폭 강화된다. ▶ 이행강제금제 강화 먼저 토지의무이용기간이 3월부터 △농지 6개월에서 2년 △개발사업용 토지 6개월에서 4년 △임야는 1년에서 3년 △기타 6개월에서 5년으로 늘어난다. 의무이용기간내에 땅을 팔거나 방치하면 땅값(공시지가)의 10%를 의무이용기간중 매년 이행강제금으로 내야 한다. 불법으로 임대 및 전용을 했을때는 각각 7%와 5%의 이행강제금을 내야한다. ▶ 부재지주 보상금 개정 3월부터 현행 토지거래허가구역 등에서 토지 보상을 할 경우 부재지주(해당 시구읍면 또는 인접 시구읍면에 거주하지 않는 사람)에게 보상금이 3천만원을 초과하는 금액에 대해서는 현금 대신 채권으로 보상할수 있게 된다. ▶ 거주요건 강화 농지 및 임야 취득시 사전거주요건으로서 세대주 전원이 해당 토지 소재 시군에 6개월 이상 거주하도록 하던 것을 1년 이상 거주하도록 했다. ▶ 취득자금 조달계획서 제출 토지거래허가를 신청할 때 허가신청서에 취득에 드는 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 자기 자금, 금융권 차입금, 민간 차입금(사채), 토지보상금 중 무엇으로 땅을 사는지를 밝혀야 한다. ▶ 신고포상제 도입 토지거래허가 위반사항에 대한 신고포상제가 도입된다. 불법 계약을 하거나 의무이용기간을 지키지 않는 주인을 신고하면 건당 50만원을 주는 신고포상제(일명 땅 파라치)가 3월 도입된다. ▶ 대체토지 취득요건 완화 토지가 수용된(영농보상) 땅 주인(실경작자. 부재지주 제외)이 대체 토지(대토)를 살 때 지역에 상관없이 살수 있고 취득기간도 현재 1년에서 3년으로 완화된다. 6월 - 등기부등본 실거래가 기재 6월부터는 부동산 매매시 실거래가를 등기부등본에 의무적으로 게재해야 한다. 적용은 1월 1일 이후 거래 계약을 체결하여 6월 1일 이후 등기를 신청하는 분부터 적용. 7월- 기반시설부담금제 ▶ 기반시설부담금제 개발이익환수 방법으로 기반시설부담금제가 이르면 7월부터 도입될 예정이다. 기반시설부담금제란 건물의 신증축, 재건축 재개발 등으로 인해 추가로 필요하게 되는 도로, 공원, 학교 등 기반시설 설치비용을 사업시행자가 일부 부담하도록 하는 제도다. 논란이 많았던 민간부담률은 당초 30%에서 20%로 줄어들 예정이며 부담금을 적용하기 위한 환산계수 역시 지역별로 차등을 둘 것으로 보인다. 즉 기반시설이 잘 갖춰진 곳은 덜 물리도록 한 것.
|
2005-12-22 00:42
http://blog.drapt.com/jh624hj/2510671135179729424
출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.
원문 : http://blog.drapt.com/dragon59
|
언제부터인지 현대인들은 인터넷의 급속한 보급으로 게을러 지기 시작했습니다.
대다수의 직장동료들이나 주위 사람들에게 부동산 관련 주요정보를 어디에서 얻는지 물어보시면 다들 한결같이 제일많이 하는 대답이 언론매체나 신문기사 일겁니다.
부동산에 관심이 있는 사람들이라면 아침에 출근하면 제일먼저 컴퓨터를 켜고 부동산 관련기사들을 읽기 시작하는데 대게 각 신문사 사이트나 부동산 사이트를 검색하고 즐겨찾기에 추가하여 관심을 가지고 보게 됩니다. 이유는 간단하게 모든 정보를 얻을수 있게 때문입니다. 그러나 부동산 고수들이라 불리는 전문가들과 초보자들이 틀린점은 전문가인 고수들한테는 신문기사는 단지 많은 참조사항중 하나이지만 초보 자들에게 언론메체나 신문기사는 최고의 내집마련과 재테크정보이자 마음을 움직이게 되는 열쇠가 된다는 점입니다. 왜 우리나라 초보자들에게 언론매체나 신문기사는 최고의 내집마련과 재테크정보이자 마음을 움직이게 되는 열쇠가 되는것일까요? 이유는 간단합니다. 우리는 인터넷의 급속한 발달로 게을러졌기 때문입니다.
우리는 이제 언론매체나 인터넷을 통해 참으로 많은 정보를 얻고 있습니다. 예전에는 직접 이곳저곳을 돌아다녀보면서 직접 현장도 보고 사람들도 만나보고 했는데 요새는 아침에 일어나면 회사출근이나 기타 생업에 종사하기 바쁘고 그러다보니 인터넷을 켜거나 아침에 배달된 신문기사를 펴보면서 부동산에 대한 기사나 정보를 읽어가기 시작합니다. 각 사이트 기사나 정보중 조회수중 가장 많은조회수를 기록하는 신문기사는 단연 “00내집마련유망", “00실수요자에게 적당”, “00 투자유망”, “00 투자자금 몰린다” 등입니다. 하루에도 보통 조회수가 2000건을 넘어섭니다. 이렇듯 손쉽게 접할수 있는 인터넷이나 매일 아침 집이나 직장으로 배달되는 정보에서 부동산에 대한 모든 것을 배우고 참조합니다.
그런연후에 손이 나도 모르게 전화로 가게 됩니다. 우리들의 주위에는 당연히 핸드폰이나 일반전화가 있으니까여. 그리고 손쉬으니까여. 그리고 나서 해당중개업소에 전화를 걸어 매매가격이나 매물, 또는 추진상황등을 하나하나 물어봅니다. 그런연후에 시간이 나면 해당중개업소를 방문하여 현재 중개업소에 나와있는 매물을 확인하고 한두번 매물을 본후에 계약을 하고는 집으로 옵니다.
여러분들중에 간혹 전화로 모든 것을 알아보는 분들도 계시고 현장은 보시지도 않고 덜컥 계약하는 분들도 계실겁니다. 한달이나 한달 보름이 지난 후 잔금을 치루고 명의이전을 마친연후에 성급한 판단이나 불안감에 뒤늦게 후회를 하면서 각 사이트의 전문가들이나 커뮤니티에 글을 올립니다. 대부분의 내용은 “오늘 잔금치루었는데 아무리 생각해도 비싸게 주고 계약한거 같아여?” “너무 성급하게 결정한거 같아여. 조언을 주실수 있나여?” “잘한 투자일까여?” “가격이 오를까여?” 등의 글들이 매일 각 사이트 커뮤니티에 무수히 올라옵니다.
사이트 조회수를 보면 조회수가 하루에 3000~4000 조회가 넘습니다. 그만큼 성급한 판단이나 잘못된 정보에 의한 선택으로 고민을 많이 하시는분들이 많다는 것입니다. ☞ 충고 한마디 -성급한 판단이었다면 빨리 취소하십시요. 성급한 판단이나 잘못된 판단에 의한 계약으로 이책을 읽고 있는 여러분이 고민하시고 계신다면 한시라도 빨리 계약서를 작성한 중개업소에 전화하시기 바랍니다. 만약 여러분들께서 잔금을 치루기 이전이시거나 중도금을 치루기 이전이시라면 해당 중개업소에 가서 사정을 말하고 매도인에게 정중히 계약을 취소해 달라고 말해 보십시요.
매도자측에서 부탁을 안 들어줄지 모르지만 한번 해보는것도 나쁘지 않고 더러 계약을 취소해주는 마음착한 분들도 있기 때문입니다. 그리고 계약을 취소해달라서 말하실때에는 매도자측에 최대한 정중하게 그리고 납득할만한 이유를 제시하셔야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다. ☞ 충고 한마디 -계약금을 아주 적게 걸으시기 바랍니다. 통상 우리나라에서는 부동산 매매시 계약금은 10%, 중도금40%, 잔금은 50%를 하지만 잘만 얘기하면 작게 거셔도 상관이 없습니다. 뒤에 얘기드릴 미국의 경우에도 계약금을 적게 거시는 것이 좋습니다. 가계약금 형식으로 거시면 더 적은 금액을 걸 수도 있습니다. 이렇게 해두는 이유는 중도금이후에 해당 부동산을 매입하지 못하는 경우가 갑자기 발생했을때나 어떠한 상황의 발생으로 (가령 재테크 목적으로 00 재건축 추진아파트를 계약하였는데 안전진단반려나 재건축 무산등으로 인한 아파트 가격 하락) 내집마련이나 재테크에 대한 혼란이 오시거나 계약을 포기하실 때 피해를 최소화하기 위함입니다. 여러분들이 내집마련과 재테크에 성공하시려면 게으름을 버리고 부지런해져야 합니다. 생활을 살아가면서 어디에나 통용되는 원칙이지만 부동산에서는 가장 중요한 마음가짐입니다. 언론매체나 신문기사는 여러가지 참고자료중 하나일 뿐임을 명심해야 합니다. 모든 정보를 얻을수 있는 여러분의 두다리를 믿어보십시요. 그리고 기꺼이 시간을 내십시요.
혹자는 자신이 잘 알고 있는 자신의 거주지역을 중심으로 돌아다녀 볼 것을 권하지만 필자는 지역에 국한을 둬서는 안된다고 생각합니다. 시간이 나실때마다 또는 기꺼이 시간을 내서라도 여러곳을 돌아다녀보고 비교를 하셔야 합니다. 투자에 있어서 비교는 중요한 요소중 하나이기 때문입니다. 시간이 날때마다 지역을 돌아다녀 보면 여러분들은 예기치 못한 많은 정보를 얻을수 있을것입니다.
☞ 충고 한마디 -혹 시간이 나지 않는다면 주말을 기꺼이 투자해 보십시요. 현재 중개업소들은 퇴근시간이 매우 늦습니다. 고객들이 많이 상대하는 중개업소의 경우 보통 10시까도 영업을 합니다. 그리고 지역을 돌아보시는데 시간에 구애받지 않으니까 늦더라도 여러 차례 지역을 둘러보십시요. 샐러리맨 대부분들이 직장이 끝나시면 많은 저녁식사 약속이나 술자리가 있으실겁니다. 그러나 모니모니 하셔도 내집마련이나 재테크보다 중요한 것은 없습니다. 퇴근후에 술자리를 잠시만 미루시고 내집마련과 재테크를 위한 부동산 정보를 찾아 해당 지역을 찾아 부지런히 두발로 걸어다녀보십시요. ☞ 당부 한마디 -힘들거나 귀찮다고 자가용 승용자를 타고 움직이시면 안됩니다. 부동산 초보자들중에 간혹 힘들거나 귀찮다고 자가용 승용차로 해당 지역을 가보시는 경우가 있습니다. 설사 자가용을 소유하고 계시다 하더라도 오늘은 잠시 차를 쉬게 놔두시고 대중교통을 이용하시기 바랍니다. 기름도 절약되고 운동도 되고 차 안막혀서 짜증나실일 없고 참 좋습니다. 퇴근후 자가용으로 이곳저곳을 돌아다녀보신다고 생각해 보십시요. 퇴근길 정체현상 너무나 심각하고 지역을 방문하셔도 주차한번 하려면 어찌나 힘든지. 그렇기 때문에 현장방문에는 대중교통이 딱입니다. 내가 오늘 가기로 한 재개발추진지역이나 재건축추진지역, 모델하우스등을 가면서 대중교통을 이용하다 보면 자연히 교통환경에 대해 알게 됩니다.
전철이나 대중교통을 이용하는 사람들이 많아지면서 교통상황이나 편리함은 매수자가 아파트를 구입시 중요한 고려 사항중 하나가 되었기 때문에 이런 체크는 필수입니다. 버스노선이나 전철역까지 도보로 몇분인지 직접 걸어보며 체크해 보아야 합니다. 여러분들중 많은분들이 아파트 분양광고를 보셨다면 그 광고에는 어느 아파트단지 교통환경란에 “ 00전철역까지 도보로 0분”이라고 쓰여 있었을 겁니다. 그러나 직접 체크해보시면 광고내용과는 달리2~3분정도 더 걸리실겁니다. 이렇듯 내집마련이나 재테크를 하시기전에 마음가짐을 새롭게 하시기 바랍니다. 자료제공: 부동산 투자자 클럽(www.vipclub21.com) 중앙일보 조인스랜드 동호회 "부동산 투자자 클럽" |
댓글
