안녕하세요^^ 카페 운영자 어변성룡입니다.(개천에서 용났다의 뜻과 같은 사자성어임)

오피스텔에 대해서 앞전에 많은 글을 올렸습니다.^^

이번에는 어렸을때부터 택지지구 위주로 자주 이사를 다녀 오면서 또한  부동산 중개업에 몸을 담으면서 깨달은 오피스텔 시세 흐름에 대해서 몇 글자 올리겠습니다.

앞전에 글을 올렸 듯이 오피스텔의 가장 큰 장점은 아파트와는 달리 일반 경기흐름에 무디며 안정적인 수익률과 빠른 자본 환금성이라 여러분들도 잘 아실겁니다.

하지만 이러한 오피스텔도 올챙이가 개구리가 되듯 또한 제 아이디 처럼 물고기가 용이 되듯 그과정이 있습니다. 아픈만큼 성숙 하듯이 또한 상처는 시간이 해결해 주듯이 부동산에서의 오피스텔 또한 같다고 표현하고 싶네요^^

여러 택지지구를 돌아다니며 또한 중개업 일을 하며 오피스텔이란 부동산에 매력을 많이 느낍니다^^

우선 제가 신흥 역세권 오피스텔에 투자하시라고 적극적으로 말씀드렸는데 다 같은 역세권이 아니라는 것말씀드리고 싶습니다.

어디든 택지지구내 신도시가 형성되는 과정을 보시면 일단 기반시설(도로,학교,관공서등)이 먼처 갖추어집니다. 아파트세대수가 늘어나기 시작하며 상업시설이 하나 둘 들어서기 시작해서 완전한 신도시의 제기능을 하기까지 보통 10년이라는 시간이 흐릅니다.

보통 매스컴을 통해서 알수 있듯이 인기 택지개발지구내 오피스텔 분양은 매우 인기를 끌며 심지어 몇십대 몇백대일을 기록하며 분양을 마칩니다.하지만 여기서 알아야할 가장 중요한 점은 초기 택지개발지구내 지가가 비싸 오피스텔분양가 또한 매우 높다는 것입니다. 그만큼 오피스텔이 지어졌을때 수익을 내기 위해서는 높은 월세를 받아야한다는 이야기이지요^^

하지만 현실은 주변에 편의생활시설이 잘갖추어지지도 않은 상태에서 과연 오피스텔 수요가 있을까요?

더구나 높은 월세를 주고 들어올 수요자는 아무도 없습니다.그렇기 때문에 대부분 초기에 공실이 매우 높으며 오히려 은행 융자 부담이 큰 소유자는 다시 매물을 내 놓습니다.이때 마이너스 프리미엄(마이너스P)가 붙어 매물이 널리게 됩니다.

하지만 이때에도 매수하려는 수요는 당연히 없습니다.당장 수익이 나지 않기때문이지요^^

실예로 XX신도시경우 2-3년전에만 해도 높은 경쟁률도 매스컴에 연일 보도가 되었으나 지금은 마이너스피가 붙은 매물로 넘쳐납니다. 인근 국립대학교까지 들어왔지만 수요는 늘지않고있습니다. 그 이유는 지하철도 들어와 있으나 높은 월세와 편의생활시설이 갖추어져 있지 않기 때문입니다.XX신도시의 경우 제생각으로 신도시로써 제기능을 하려면 아직도 10년 이후라 보고 있습니다.

그럼 과연 언제 투자 해야하는가? 물론 돈이많아 A급위치의 상가처럼 오랫동안 묶어둘 작정으로 투자 하시면야 미리 잡아 놓으셔도 좋습니다. A급 위치의 상가와 달리 오피스텔의 경우는 매달 들어오는 월세가 주 목적이기때문에 오피스텔의 주기를 잘 알아야 할 필요가있습니다.

처음 택지개발지구내 오피스텔은 분양가에서 신도시가 형성될쯔음에 높은 공실률로 인해서 매매가는 떨어집니다.분양가에서 1500-2000만정도 빠집니다.서서히 대형판매시설이라던지 교통입지 조건이 좋아지면서 수요가 늘어나기 시작합니다. 이때에 떨어져있던 매매가는 서서히 회복하기 시작합니다. 아무리 경기흐름이 좋지않다고해도 수요가 계속해서 늘어나기때문에 오피스텔의 상승은 야금야금 조금식 계속됩니다.그러다 이제 신도시의 제기능을 하며 들어설 것이 다 들어섰을 경우 매매가는 정점을 이루게됩니다.하지만 계속해서 수요가 늘어나는 인구유입이 지속해서 되는 지역이라면 상황은 틀려지겠지요^^

바로 신도시의 기능을 하기 시작할때 잡으시는 것이 제일 빠른 투자 타이밍이나 신이 아닌이상 그 타이밍을 맞추기가 쉽지는 않지만 서서히 회복하기 시작할때 잡으시면 됩니다.이때 급매물이라던지 경매물건이라던지 잡으시면 정말 기가막힌 타이밍이라 할수 있습니다. 또한 계속해서 확실한 상승여지가 있는 지역이라면 상승일로에 있을지라도 잡으셔야됩니다.(부동산 투자는 무릎에서 매수하고 목에서 매도하라는 말이 있듯이) 확실한 상승여지는 가장 큰 개발호재인 지하철이라 봅니다.또한 대형 판매시설의 입점이라봅니다.

실예로 중동지역의 경우 1기신도시중 아파트값이 2번째로 높았으나 지금은 뒤에서2번째입니다.

하지만 이번 금융위기에도 불구하고 아파트가격은 떨어지기는 커녕 소폭상승일로에 있으며 오히려 급매물은 소화가되어 지하철개통을 앞두고 상승을 앞두고 있습니다.

수익형 부동산인 오피스텔과 상가 또한 마찬가지입니다. 일산,분당,평촌등의 지역내 지하철 개통 전과 후의 가격비교를 해보시면 아실겁니다.그만큼 저평가 되었고 이제는 오를일만 남았다는 것입니다.

또한 서울시의 재개발이다 신도시다 뉴타운이다 해서 이주수요가 어마어마 생깁니다.그이주수요가 어디로 갈까요? 당연히 교통이 좋은 조건에도 비교하고 가격이 저평가된 지역으로 이주할것입니다.그렇기 때문에 이미오를때로  오른 오피스텔지역 보다는 앞으로 오를 확실한 호재 및 수요가 있는 지역으로 투자 하셔야 수익률과 시세차익이라는 두마리 토끼를 잡으실거라 확신하며 말씀드립니다.^^(참고로 얼마전 전국에서 교통입지 및 조건이 가장 잘 갖추어진 지역이 부천이라고 하네요^^)

개인적으로 짧은 소견이었으며 더 자세한 디테일한 브리핑은 제카페에 놀러오시면 좋은 정보있습니다^^

안녕하세요^^ 다음카페 부동산 대박성공투자 도우미 에서 활발히 활동중인 어변성룡입니다^^

이번에는 수익형부동산의 대표격인 상가,오피스텔에 대해 간단한 팁을 올립니다^^

우선 상가의 경우 요즈음 수익률은 정말 좋지않은 현실입니다.전체적인 경기의 흐름을 빠르게 타는 경향이 있어 중심지역내 A급상가라도 적정상가수익률인 6-7% 미치지 못합니다.

상가 투자시 가장 중요한 포인트는 조그만 상가라도 A급자리 선점이 제일 중요합니다.공실률이 거의 없고 나중에 되팔때 거래도 금방 성사가 되어 환금성이 뛰어나기때문입니다.^^

대부분 일반 상가투자자들이 너무 수익률에 의존해서 소탐대실하는 경우가 많아 안타까울때가 많습니다.

물론 수익률 또한 중요하지만 너무 수익률에 의존하다보니 나중에 커다란 시세차익을 볼수 있는 상가를 놓치시는 경우가 있습니다.

우선 상가는 배후입지(대단위 아파트단지등) 중요하며 인근에 대형판매시설(백화점,대형할인마트등)이 들어 섰는가?즉 고정적인 상주인원 또는 인구 유입요인이 있는가?(시외버스터미널,전철역등)를 최우선으로 생각하셔야합니다.

이 삼박자가 갖추어졌거나 갖추어질 예정지라면 금상첨화이겠지요?^^ 전철개통 예정지인근 중심상가라면 개통 후 상가의 경우 매매가는 두배가 뜁니다. 예를 들어 분당,일산,용인,수지등 신도시의 경우 전철개통전과 후를 비교해보시면 아실겁니다.

다음은 아파트 단지내상가의 경우는 우선 최소한의 500세대이상의 독점영업이 가능한 상가이냐가 관건이라 할수 있습니다. 다른 상가와 달리 단지내상가의 경우 높은 분양가로 인해서 수익률이 얼마만큼 낼수 있느냐가 관건이므로 업종 선택이 중요하다 할 것입니다. 예를들어 단지내 슈퍼마켓,세탁소,분식집,중국집등 영업을 했을시 어느정도 안정적인 매출을 올리느냐가 중요 할 것입니다.

또한 주상복합아파트건물의 상가는 대로변쪽을 바라보는 전면부이거나 후면부일지라도 고정적유동인구가 많은 탁 트인 상가는 괜찮으나 일반적으로 좁은 이면도로를 낀 측면 후면 상가는 공실률이 매우 높다는 점 명심하시길바랍니다. 아무리 저렴하게 분양한다해도 나중에 팔기 어렵습니다^^

마지막으로 테마형상가 투자시 주의할점은 당장의 높은 수익률도 중요하지만 가장먼저 그운영체가 어디인가가 가장 중요하다할것입니다.

결론적으로 상가투자시 입지분석을 먼저하시고 A급위치의 상가라면 수익률이 다소 떨어지더라도 나중에 커다란 시세차익을 보고 투자 하시길 진심으로 바랍니다^^


다음은 오피스텔의 경우입니다.

먼저 제가 오피스텔투자요령을 글로써 올렸습니다.

간단히 요점만 말씀드리면 오피스텔의 경우 신흥역세권 개통예정지인근,대형판매시설인근,대학가인근등 인구유입이 많은 입지이어야 하며 상가와 달리 오피스텔의 가장 큰장점은 경기에 영향을 별로 받지않으며 안정적인 8-9%대의 수익률이라 할 수 있습니다.

여기에 신흥전철역 개통예정지(예를들어 중동 부천시청역인근☞초기1기신도시중 아파트값이2번째로 높았으나 지금은 밑에서2번째입니다.그만큼 매우저평가되어있습니다.그 가장 큰 이유는 훌륭한 교통입지 및 배후입지조건에도 불구하고 단한가지 바로 지하철이 아직개통이 않되어서입니다.)라면 시세차익까지 볼수 있어 두마리토끼를 잡을 수가 있습니다.

다같은 역세권이 아니듯 반드시 공급보다 수요가 많은 지역내의 작은평수(12-18평)오피스텔에 투자하시면 안정적인 수익을 보실거라 봅니다.

오피스텔투자에 대해 디테일한 부분은 앞전에 글을 올렸으니 참고하시기바랍니다^^

부동산 부자는 하루 아침에 만들어지지 않습니다.소액투자로부터 차근차근 수익을 내시다가 덩어리를 키워나가야합니다^^