부동산 권리변동을 마무리 지으려면 등기를 하여야 한다. 대부분의 사람들은 등기를 복잡하고 어렵게 생각한다. 그도 그럴 것이 부동산으로 재테크를 하는 사람들을 제외하고는 등기를 할 일이 별로 없어 접할 기회가 없기 때문일 것이다.

그러나 내 집이 없어도 전세로 살 경우 전세권등기도 할 수 있고, 차후에 돈을 모아 내 집 마련을 하면 소유권이전 등기도 하여야 한다.

보통은 복잡하고 어렵기 때문에 법률사무소에 사건을 위임하지만 직접 할 수 있으면 직접 하는 것이 한푼이 아쉬운 매수자나 전세입자가 비용을 줄일 수 있는 방법이다.

직접 등기를 할 경우 세금이나 대법원 증지 등의 비용은 줄일 수 없고 법률사무소 수수료와 교통비 정도는 줄일 수 있다. 설사 위임하더라도 등기 절차를 알고 위임하는 것이 업무 처리에 도움이 될 것이다.

요즘은 법률사무소들의 경쟁이 치열하여 수수료를 인하해 주는 경우가 많아 저렴한 비용으로 등기를 할 수 있는데, 가격대비 개인수고 비용을 따져 합리적인 선택을 하는 것이 좋다. 특히 신규 입주 아파트 소유권이전등기의 경우 법무사 수수료가 저렴하다.

가장 많은 아파트 소유권이전등기의 경우 크게 신규 입주 아파트와 기존 아파트로 나눌 수 있는데, 신규 입주 아파트의 경우는 아파트가 준공되고 처음으로 하는 등기이기 때문에 시행사 앞으로 소유권보존등기가 먼저 이뤄진다.

그 후 분양받은 사람 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있는데, 기존 주택의 소유권이전등기보다 조금 더 번거롭고 시간이 오래 걸린다.

보통 신규 입주 아파트 등기는 시행사나 입주자 동호회에서 추천하는 법무사들이 지정되는데, 지정 법무사들에게 위임할 경우 단체로 등기를 하기 때문에 비용도 저렴하고 사전점검이나 입주기간 동안 해당 아파트 관리사무소 등에 상주하여 서류를 위임받기 때문에 기분양자들의 번거로움을 피할 수 있다.

기존 아파트 소유권이전등기는 개별 사건으로 건건이 각각 진행되기 때문에 신규 입주 아파트 소유권이전등기 수수료보다 비쌀 수 있다. 따라서 등기 절차를 알고 직접 등기를 한다면 수수료를 아낄 수 있다.

◆기존 아파트 소유권이전등기절차
1. 매매계약체결
우선 매매계약을 체결해야 한다. 공인중개사 사무소에서 계약서 3부를 작성하여 매도인, 매수인, 중개사사무소가 각각 한 장씩 나눠 갖는다. 계약서 날인은 꼭 인감도장으로 할 필요는 없고 막도장으로 해도 상관없다.

주의점의 경우 특약사항이 있으면 반드시 기재하고, 부동산 등기부등본의 소유자 확인 및 기타 권리관계 확인, 물건과 중개대상물확인ㆍ설명서의 내용이 일치하는지 확인해야 한다.

2. 잔금지급과 구권리증 및 기타서류 수령
잔금을 지급하면 등기를 신청할 수 있다. 부동산등기법 제28조에 의하면 등기는 등기권리자(매수인)와 등기의무자(매도인) 쌍방이 등기소에 출석하여 신청하여야 한다. 단, 대리인이 신청할 수도 있는데, 매도인이 등기소에 출석하지 않고 매수인만 출석하여 등기 신청을 하려면 매수인이 매도인의 대리인이 되므로 필요한 서류들을 잔금지급과 동시에 받아야 한다.

잔급지급 후 서류를 받아도 되지만 그러면 두 번 걸음을 해야하므로 되도록 잔급지급 시 서류를 받도록 하자. 주택거래신고지역의 경우 주택거래신고를 할 때도 필요한 서류가 있으므로 추가로 받아야 한다.

-매수인이 매도인에게 받아야 할 서류
1) 구권리증:현재 매도인 명의로 등기되어 있는 권리증을 말한다.

2) 매도인 인감도장이 찍힌 위임장: 대리행위를 하려면 매도인이 매수인에게 등기를 위임한다는, 즉, 그 권한을 증명하는 서면을 첨부해야 하므로 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장을 받아야한다.

3) 매도인의 부동산매매용 인감증명서 1부:매도인의 부동산매매용 인감증명서는 위임장에 찍힌 인감도장의 진위 여부를 확인하기 위해 등기 신청서에 첨부해야 한다. 인감증명서는 6개월 이내 발급분만 사용 가능하다.

4) 매도인 주민등록초본 1부:소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인의 주소를 증명하는 서면을 첨부해야 한다. 보통 주민등록등본을 첨부하는데, 전 주소가 나온 초본을 받는 것이 좋다. 이유는 소유권이전등기신청시 현재 부동산등기부등본에 기재되어 있는 소유자(매도인)의 주소 및 주민등록번호가 주민등록등본상의 것과 일치해야 신청이 가능하다.

만약 일치하지 않는 경우, 변경된 내용을 소명 해야한다. 주민등록초본은 전입내용이 모두 나오기 때문에 소명이 가능하다. 주민등록등(초)본은 3개월 이내 발급분만 사용 가능하다.

주의점의 경우 잔금지급 시 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr) 등을 통해 등기부등본을 확인하자. 잔금지급 전까지 혹시 다른 권리변동이 있을 수 있기 때문이다.

3. 구청업무 및 은행업무
소유권이전등기를 신청하기 위해서는 사전에 신청서 및 첨부서류를 모두 구비하여야 한다. 이 중에는 등록세 납부 영수증과 수입인지, 대법원 증지 등도 포함되는데, 이러한 첨부서류들을 구비하기 위해 구청과 은행을 방문해야 한다.

- 구청업무
1) 계약서검인 및 주택거래신고:소유권이전등기를 하기 위해서는 관할 시ㆍ군ㆍ구청에서 매매계약서에 검인을 받아야 한다. 매매계약서 원본 1부, 복사본 2부, 총3부를 가지고 검인창구에 가면 검인(검인번호부여,청장직인날인)을 해서 원본만 돌려준다.

검인 받은 원본계약서는 등기신청 시 구권리증 앞면에 첨부하면 된다. 검인 받은 원본 계약서가 등기 후 권리증이 된다.

그런데, 주택거래신고지역의 경우 매매계약체결 후 15일 이내에 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하여야 한다. 주택거래신고를 하면 신고 필증을 즉시 교부해 주는데 신고 필증을 교부 받으면 매매계약서에 검인을 받지 않아도 되고, 등기신청 시 신고필증, 매매계약서 원본을 구권리증 앞면에 첨부하면 된다.

주택거래신고소관청은 보통 시ㆍ군ㆍ구청인데, 지역별로 다른 경우도 있다. 출발하기 전에 확인하자. 예컨대, 서울 강남구는 구청이 아니라 관할 동사무소에 신고해야한다.

-주택거래신고 시 구비서류(매수인이 매도인에게 위임받아 신고 할 경우)
1. 매매계약서 사본 1부
2. 매수인 신분증
3. 매수인 막도장
4. 매도인 인감도장이 찍힌 위임장
5. 매도인 주택거래신고용 인감증명서 1부
6. 부동산 등기부등본 1부

2) 취,등록세 고지서 발급
검인 받은 계약서를 1부 복사하고 시ㆍ군ㆍ구청 세무과에서 취,등록세 신고서를 작성한다. 검인계약서 원본을 복사하여 작성한 신고서와 함께 접수하면 고지서를 발급 해 준다.
3) 토지대장, 건축물관리대장, 매수인 주민등록등(초)본 각1부씩 발급
토지대장, 건축물관리대장, 매수인 주민등록등본 각1부가 등기신청 시 첨부서류이므로 발급 받아야 한다. 전에는 개별공시지가확인원도 첨부서류였으나, 지금은 토지대장이 같이 나오므로 따로 발급 받을 필요는 없다.
4) 수입인지 구입
인지세법 제1조에 의하면 국내에서 재산에 관한 권리등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서 기타 이를 증명하는 문서를 작성하는 자는 당해 문서를 작성할 때에 이 법에 의하여 당해 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다. 따라서 해당하는 금액만큼 수입인지를 구입하여 계약서에 붙여야 한다. 인지는 은행이나 농협, 우체국에서 구입할 수 있는데 보통 구청안에 출장소가 있으므로 구청에서 구입할 수 있다.

- 부동산 소유권이전의 경우 구입하여야할 인지
=====================================================
기재금액 세액
-----------------------------------------------------
1천만원 초과 3천만원 이하 2만원
3천만원 초과 5천만원 이하 4만원
5천만원 초과 1억원 이하 7만원
1억원 초과 10억원 이하 15만원
10억원 초과 35만원
======================================================
(단, 인지세법 제6조에 의해 주택의 소유권이전의 경우 기재금액이 1억원 이하이면 비과세)

5) 세금납부
발급 받은 등록세 고지서를 가지고 등록세를 납부하여야 하는데 등록세 납부는 시중 은행이나 우체국, 농협 등에 하면 된다. 구청 출장소에서도 납부 가능하다. 납부한 등록세 영수증은 신청서에 붙이면 된다.

- 은행업무
1) 국민주택채권 매입
주택법 제68조, 주택법시행령 제95조 제1항 별표12에 의거, 소유권이전등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다. 국민주택채권매입은 국민은행에서만 할 수 있다. 채권매입자는 5년 만기 후 일시에 원금과 이자를 상환 받는데, 채권매입 후 만기까지 보유하면 목돈이 들어가기 때문에 보통 채권을 보유하지 않고 매입 즉시 할인매각 한다.

채권할인율은 매일 다르므로 국민은행에 확인하면 된다. 국민주택채권 의무매입 비율은 아래 표와 같다. 예컨대, 시가표준액이 2억원일 경우 매입해야 하는 채권액은 4백6십 만원이 된다.

채권을 매입하면 매입 필증이 교부되고 매입 필증에는 발행번호가 있는데, 등기신청서에 발행번호를 기재하면 된다.

아파트 시가표준액은 국세청기준시가이며, 국세청 홈페이지에서 확인 할 수 있고, 등록세 고지서를 발급 받으면 등록세 고지서에 시가표준액이 기재되므로, 채권매입액 계산은 시가표준액대로 하면 된다.

4. 신청서 작성
신청서 양식은 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 다운받아 사용할 수 있다.

대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)→부동산등기정보안내(화면 좌측 중간)→등기신청서양식→8면 10번 매매로인한소유권이전(구분건물).

다운 받은 신청서에는 작성법이 자세히 기재되어 있으므로 그대로 따라 하면 된다. 또한 화면 우측에 Quick Link→신청서작성 및 출력→신청서작성→출력 하면 된다.

5. 등기신청 서류 배열
우선 작은 3묶음을 만들어 각각 철하고 철한 작은 3묶음을 다시 하나로 철한다. 3묶음 모두 사용 용도가 다르기 때문에 모두 구비해야 한다.

-등기소 보관용
1) 신청서 갑지
2) 신청서 을지(등록세 납부 영수증, 대법원 증지 붙임, 국민주택채권발행번호기재)
3) 위임장
4) 매도인 인감증명서
5) 매도인 주민등록초본
6) 매수인 주민등록등본
7) 토지대장
8) 건축물관리대장
9) 주택거래신고필증이 있는 경우는 주택거래신고필증 원본

-토지대장, 건축물관리대장 소관청 통지용
1) 신청서 부본
-권리증 교부용
1) 검인계약서(주택거래신고필증이 있는 경우는 필증 사본, 매매계약서 원본)
2) 구권리증

6. 관할등기소에 등기신청
관할등기소는 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동지원 또는 등기소이다.

관할등기소에 출석하여 접수창구에서 대법원 증지 8,000원을 구입하여 신청서 을지에 붙이고 접수하면 된다. (단독주택일 경우 토지와 건물을 별도로 계산하기 때문에 16,000원을 구입해야 한다)

7. 등기권리증 수령
등기가 완료되면 등기소에 출석하여 등기권리증을 수령해야 한다. 등기예규에 보정(신청사건에 대한 흠결사항을 수정ㆍ보완하는 것)이나 복잡ㆍ집단사건을 제외하고는 등기 접수후 늦어도 24시간 이내에 등기필증을 작성하여 교부하도록 규정하고 있다. 그러나 등기 신청사건이 많아 밀려 있는 경우가 있고 이 경우 접수 후 3~4일이면 권리증을 수령할 수 있다.

◆기존 아파트 전세권설정등기절차
전세권설정등기절차는 소유권이전등기절차와 같다. 다만 거치지 않아도 되는 절차와 구비하지 않아도 되는 서류가 있다.

-절차
전세계약서에는 검인을 받을 필요가 없다.
-서류
토지대장, 건축물대장, 수입인지는 첨부할 필요가 없고 채권도 매입하지 않는다.
-주의점
전세는 건물만 사용하는 것이므로 전세권설정등기 신청서 작성 시 대지권의 표시는 하지 않는다.

또한 전세권설정등기 역시 현재 부동산등기부등본에 기재되어 있는 소유자(전세권설정자)의 주소 및 주민등록번호가 주민등록등본상의 것과 일치해야 신청이 가능하다. 만약 일치하지 않는 경우, 소유권이전등기는 변경된 내용을 소명만 하면 되지만 이와 달리 전세권설정등기는 전세권설정등기 전에 등기명의인 표시변경등기를 신청해야하므로 주민등록초본을 받아 두는 것이 만약의 경우를 위해 좋다.

그 이외의 절차는 소유권이전등기절차와 같다.

등기신청 서류 배열
-등기소 보관용
1) 신청서 갑지
2) 신청서 을지(등록세 납부 영수증, 대법원 증지 2,000원 권 1매 붙임)
3) 위임장
4) 매도인 인감증명서
5) 매도인 주민등록초본
6) 매수인 주민등록등본
-권리증 교부용
1) 전세권설정 계약서 원본
2) 구권리증 <자료 제공=내집마련 정보사>

실거래가신고 시행에 혼선 잇따라

시행 한 달…재건축 입주권 등 신고해야

 

지난 9일 서울 신천동 잠실 시영 재건축 아파트(33평형) 조합원 입주권의 매매를 중개한 공인중개사 김모(40)씨는 실거래가 신고를 앞두고 혼란을 겪었다.

건물이 철거된 재건축 아파트 조합원 입주권의 거래도 신고 대상인지, 신고를 한다면 금액을 얼마로 할지 몰랐기 때문이다. 지난해까지는 재건축 조합원 입주권의 경우 건물이 철거됐기 때문에 주택거래 신고 대상이 아니었다.

“구청에 문의한 결과 재건축 아파트 조합원 입주권도 실거래가로 신고해야 한다고 하더군요. 그러나 신고 금액을 얼마로 할지는 중개업자가 알아서 하라는 식이었어요.”

결국 건설교통부에 문의한 결과 건축물이 없기 때문에 ‘토지 지분’에 대해서만 실거래가를 신고해야 한다는 답변을 들었다. 신고금액은 관리처분계획에서 정한 토지분 평가금액이다.

재건축·재개발 조합원 입주권은 개인간 거래이더라도 토지거래로 간주하기 때문에 취득·등록세율은 4.6%를 적용받는다. 개인간 주택거래의 경우 지난해 4.0%에서 올해 2.85%로 낮아졌지만 재건축·재개발 입주권은 이런 인하 혜택을 받지 못한다.

이달 1일부터 부동산 거래 계약을 한 당사자 또는 중개업자는 계약일부터 30일 이내에 실거래가를 신고하는 제도가 시행 중이다. 이 제도에 따라 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형은 18일 10억원에, 강동구 고덕 주공1단지 15평형은 13일 7억원에 신고됐다.

부동산업계는 실거래가 신고가 제대로 이뤄지고 있다고 평가한다. 그러나 일부 지역에서는 올해 계약을 하고서도 실거래가 신고에 따른 취득·등록세 부담을 줄이기 위해 작년 말에 매매한 것처럼 이중계약서를 만든 사례도 다소 있었다고 한다.

건설교통부 어명소 국토정보기획팀장은 “부동산 거래 때마다 실거래가 신고 대상인지 확인해야 한다”며 “허위신고가 적발되면 과태료를 물어야 한다”고 말했다.

◆신고 대상은=모든 부동산 관련 거래가 신고대상은 아니다. 수도권과 충청권 일부 지역을 제외한 곳에서는 아파트를 분양받은 뒤 1년이 지나면 분양권을 팔 수 있다.

이 분양권을 사고 판 사람들은 부동산 실거래가 신고 대상이 아니다. 분양권은 아파트에 입주할 수 있는 권리지만 등기를 할 수 없기 때문이다.

건축 중인 주택을 샀을 때는 토지부분에 대해서만 신고하면 된다. 건축물이 완공되지 않았기 때문에 토지에 대한 평가액을 신고하고 나중에 건축물이 완공되면 건축물 부분을 추가로 신고해야 한다.

부동산 매매계약을 체결한 뒤 가등기를 할 때도 신고해야 한다. 다만 채권 압류차원에서 가등기를 할 때는 신고하지 않아도 된다. 임대주택을 일반 분양으로 전환할 때는 반드시 실거래가 신고를 해야 한다.

◆허위신고시 과태료=실거래가 신고를 하면 취득·등록세를 실거래가 기준으로 내야 하기 때문에 지난해까지 기준시가(실거래가의 80%선)를 기준으로 냈던 비투기지역에서는 세금 부담이 커졌다.

이 때문에 이중계약서를 작성하는 편법도 나타나고 있다. 비투기지역인 서울 상계동의 한 중개업자는 “취득·등록세를 실거래가로 내면 지난해보다 부담이 30% 정도 늘어나 이런 편법 계약을 한다”고 말했다.

그러나 편법·허위신고를 했다가 적발되면 취득세의 3배 이하의 과태료 등을 물어야 한다. 이때 거래당사자와 중개업자 세명이 연대해 과태료를 내게 된다.예를 들어 지난해 4억원에 아파트를 사 올해 6억원에 팔았다면 양도차익이 2억원 생겨 총 5356만원의 양도세를 내야 한다.

이때 양도차익을 8000만원으로 허위신고하다 적발되면 원래 세금(5356만원)뿐 아니라 과태료 2700만원(6억원×1.5%(취득세율)×3배)과 가산세 356만원 등 3650만원을 더 내야 한다

내년 1월부터 부동산 실거래가격 신고제도가 시행돼 부동산 매매 계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고해야 한다.

허위 신고를 하거나 30일을 넘겨 신고를 지체했을 경우 취득세의 3배 이하 과태료가 부과되고, 중개업자가 허위 계약서를 기재했을 때는 중개업 등록취소 등의 무거운 처벌이 따라온다.

부동산 실거래가 신고제도와 관련한 궁금증을 문답으로 풀어본다.

-- 부동산 실거래가 신고 대상은.

▲ 토지 및 건축물을 사고 판 경우로 매매에 관한 거래계약서를 작성했을 경우는 모두 포함된다. 분양권매매와 증여, 교환, 판결, 신탁/해지는 부동산거래신고 대상에서 제외되지만 검인신고는 해야 한다.

-- 올해 계약을 체결하고 내년에 잔금을 지급했을 경우에도 실거래가 신고대상인가.

▲ 올해 계약을 체결했을 경우에는 실거래가 신고대상이 아니다. 부동산거래신고제는 내년 1월1일부터 시행되고 시행 후 최초로 거래계약서를 작성한 경우부터 적용되기 때문이다.

-- 부동산 실거래가격 신고 후 계약이 취소된 경우는.

▲ 거래 당사자 또는 중개업자는 부동산거래계약해제 등 신고서에 서명 또는 날인한 후 시.군.구청에 제출하면 된다.

-- 취득.등록세를 인하하는 내용의 지방세법 개정이 지연되는 상황에서 내년 1월에 계약이 체결되는 부동산에 대해 취득.등록세가 실거래가로 과세돼 과다하게 부과되는 경우가 발생할 수 있는데.

▲ 내년 1월에 체결되는 계약의 경우 취득.등록세 부과는 잔금 지급이 완료되는 2월 이후에 부과될 예정이며, 지방세법은 그 전에 개정될 것으로 보이기 때문에 인하된 세율에 따라 취득.등록세가 부과될 수 있다.

-- 부동산 등기부등본에 실거래가격이 기재되나.

▲ 법원이 거래신고필증에 기재된 거래가액을 부동산 등기부등본에 기재하게 된다.

-- 대리 신고가 가능한가.

▲ 방문신고를 하는 경우 거래당사자 중 한 사람의 위임을 받은 사람이 대리 신고할 수 있다.

이 경우 대리인은 주민등록증 등 신분증명서와 대리권을 증명하는 서류 및 대리행위를 위임한 거래당사자의 인감증명서를 제출해야 한다.

중개업자의 경우 자신의 공인중개소에 소속된 다른 공인중개사에게 대리 신고를 시킬 수 있다.

이때 소속 공인중개사는 법에 따른 고용신고가 돼 있어야 하며, 주민등록증과 대리권을 증명하는 서류 등을 제출해야 한다.

그러나 인터넷으로 신고하는 경우에는 중개업자나 거래당사자가 직접 신고를 해야 한다.

-- 인터넷으로 신고할 경우 필요한 절차는.

▲ 인터넷 신고는 인터넷쇼핑과 절차가 유사하다.

먼저 해당 시.군.구청의 홈페이지에서 부동산거래관리시스템에 접속한 후 실명확인 등 로그인 절차를 거친다.

이후 부동산거래계약신고서를 작성하고 전자서명을 하는데, 직거래는 거래 당사자 모두 공동서명을 해야 하고 중개거래는 중개업자만 서명하면 된다.

신고서를 접수하면 확인 절차를 거쳐 온라인 신고필증을 발급받게 되며, 이후 부동산 소유권이전 등기 신청시 등기신청서에 신고필증의 일련번호를 기재하면 된다.

-- 종전처럼 검인신고를 해야 하나.

▲ 신고필증을 받았을 경우에는 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것과 같기 때문에 검인신고는 필요없다.

-- 외국인은 어떻게 해야 하나.

▲ 외국인토지법에 의한 토지취득신고 대상 중 계약의 유형이 매매인 경우에는 외국인토지취득신고와는 별도로 부동산거래신고를 해야 한다.

-- 주택거래신고지역 주택의 경우에도 부동산 실거래가격 신고를 별도로 해야 하나.

▲ 종전처럼 실거래가격에 의해 주택법에 의한 신고를 하면 되고, 부동산 거래 신고는 별도로 하지 않아도 된다.

-- 토지거래허가구역의 토지도 실거래가격 신고를 해야 하나.

▲ 계약유형이 매매일 경우에는 부동산 거래신고를 해야 한다.

-- 실거래가격 신고를 하지 않거나 허위 신고했을 때 벌칙은.

▲ 매도자ㆍ매수자 및 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받게 되며, 거래 당사자가 중개업자에게 신고를 하지 못하게 하거나 허위 내용을 신고하도록 요구했을 경우에는 500만원 이하의 과태료 처분을 받게된다.

중개업자가 거래계약서를 허위 기재하거나 이중계약서 등을 작성했을 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받게 된다.

또 이후 조세범처벌법에 의한 조세포탈 혐의로 기소되는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 탈루세액의 3배에 해당하는 벌금형에 처해질 수 있다.