부동산노트(254) |
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2007-06-13 11:23
http://blog.drapt.com/jeeps/2894141181701399145 
출처 : 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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올해 초부터 논란이 있어왔던 분당급 신도시는 화성 동탄 신도시의 동편 동탄2지구로 최종 확정되었다. 작년 참여정부는 11.15대책에서 서울과 수도권 일대 주택 시장 안정을 위해 주택 공급 확대안을 발표하면서 이미 분당급 신도시(동탄2지구) 지정 및 확보를 내비치기도 했다.
기존 화성 동탄신도시와 경부고속도로를 사이에 두고 마주보는 동탄2지구는 660만평 규모로 분당 594만평 보다 무려 60만평이상이 크다. 주택은 10만5천가구(아파트 10만가구, 단독주택 5천가구) 정도가 공급되어, 총 26만명의 인구를 수용할 계획이다.
그간 분당급 신도시 발표가 주목 받았던 이유는 바로 강남권 주택 수요 대체 신도시가 될 수 있을지 여부와 올해 들어 겨우 진정되기 시작한 강남권과 수도권 남부 일대 주택시장에 미치는 영향 때문이었다.
따라서 본 칼럼은 분당급신도시(이하 동탄2지구) 발표와 더불어 동탄2지구 공급으로 인한 강남권과 수도권남부 일대 주택시장에 변화에 대해 전망해 보았다.
이번에 발표된 동탄2지구 신도시는 개발 면적과 공급 가구수 면에서 참여정부 최대의 신도시가 될 것으로 전망된다.
실제로 참여 정부의 10개 신도시 가운데 해당 부지는 660만평, 공급 규모는 10만5천가구로 규모면에서 단연 압도적인 격차로 선두를 차지하고 있다.
이는 기존 신도시인 분당의 부지 594만평 보다는 약 60만평이상, 공급가구수 9만8천가구 보다는 무려 7천가구를 앞서는 것으로 이전의 신도시와 비교해도 최고 수준이다.
동탄2지구 신도시의 계획에 따르면 녹지율도 이전에 녹지율이 높은 신도시 보다 월등하게 높아서 주거 환경은 매우 쾌적하게 조성될 것으로 보인다.
하지만 이러한 대단위 개발 계획에도 불구하고 부동산에서 가장 중요한 것은 입지적인 조건이다. 이에 따라 당초의 목적인 강남대체 목적에 부합되는지 알아보기 위해서는 기존 신도시는 물론 서울과의 물리적 관계인 거리를 살펴보아야 하는 것은 필수적이다.
거리별로는 15개 신도시(기존신도시와 참여정부 발표신도시 포함) 가운데 대다수인 12개 신도시가 서울도심권과 10km~30km 거리에 분포하고 있는 반면, 동탄2지구는 40km 정도 거리가 있다.
동탄2지구는 강남권을 기준으로 할 때도 30km 이상 떨어져, 기타 신도시에 비해 서울 접근성은 크게 뒤지는 것으로 분석된다. 따라서 거리상으로 보았을 때 참여정부에서 발표해왔던 강남 대체 목적은 이미 물건너 갔다고 보는 것이 좋다.
실제로 정부도 이점에 대해서 인지하고 있는 것으로 파악되는데, 분당급 신도시를 강남대체 신도시로 조성하겠다고 주장해오다가 최근 동탄2지구로 최종 확정하면서 강남대체신도시라는 용어를 사용하지 않고 있는 점에서 확인할 수 있다.
하지만 절대적인 거리 문제보다 중요한 것은 시간적 거리 문제이다. 시간적 거리는 일대 교통 문제와 연관이 있는데 이는 실제로 서울 강남권과 접근성을 판단하는 데 더욱 유용하기 때문이다. 수도권 남부 일대의 교통 인프라와 연관된 시간적 거리를 분석해 봄으로써 동탄2지구 신도시의 유입가능 주택수요를 가늠해 보도록 하겠다.
도로망과 관련해서 동탄2지구는 경부고속도로를 통해 서울로의 접근이 가능하다. 하지만 출퇴근 시간의 교통정체를 고려한다면 실제 시간소요는 2시간 정도가 걸릴 것인데다가 서울 진입후 본격화 되는 교통정체까지 감안 한다면 직주접근성을 감안 서울 출퇴근 자들의 동탄 진입은 현실상 불가능하다고 볼 수밖에 없다.
특히 강남권 진입을 원하는 중상층 주택수요(잠재적 준상류층 수요)의 접근 역시 제한적일 수 밖에 없을 것으로 판단된다.
▶ 화성 시범단지 입주민 이동 목적지 설문조사 결과 (출처:한국토지공사)
 ▶ 유입인구 표본조사 (계약자 주소지 기준, 2004년 6월 아파트 분양시기 기준)
올해 초에 입주한 동탄1지구 시범단지 입주민을 대상으로 통행 목적지를 조사해본결과 서울 지역이 21%, 나머지 지역이 79%로 서울에 직장이나 행선지를 둔 주택 수요의 유입은 상당히 제한적인 것으로 분석된다.
또한 분양 당시 계약자를 대상으로 거주 주소지를 표본 조사해본 결과 서울 지역으로부터의 인구 유입은 더 낮아서 19%, 나머지 지역이 81%를 차지했다. 행선지나, 계약자의 이전 거주 주소지를 볼 때 수도권에서는 동탄1지구의 인근 지역인 수원과 화성시 자체 주택 수요가 압도적으로 높았다.
앞서서 교통 인프라와 관련된 지도를 볼 때 유의해야 할 것은 시간적 거리라고 했다. 현재 서울 강남권에 직통으로 수원의 광교신도시 까지 연결되는 신분당선은 기존 분당선에 비해 메리트가 크다.
분당선은 실제로 지역을 우회하기 때문에 강남권 진입시간이 많이 소요되지만 신분당선이 완공되면 광교에서 서울 강남권 사무실까지 소요되는 시간은 길어야 40분정도가 될 것으로 추측되기 때문이다.
따라서 시간적 거리를 놓고 보았을 때 광교신도시 까지는 서울 지역 주택수요 유입 가능성은 높은 상태다. 이것은 신분당선 주변에 있는 용인 수지, 동천지구 지역 등을 포함하여 서울 주택 수요 수급권안에 일괄적으로 포함 될 수 있음을 의미한다.
하지만 동탄2지구는 기존 경부고속도로를 이용시 강남권 진입에 2시간이 소요된다는 점과 현재 관련기관에서 발표한 것처럼 철도 계획을 확정한다 해도 시간적 거리상 서울 주택 수요 유입을 견인할 수 있는 호재는 될 수 없을 것으로 판단된다. 이제와서 교통 인프라 확충 방안이 나오더라도 그 혜택을 볼 수 있는 시간은 요원하며 물리적 거리는 단축이 불가능하기 때문이다.
따라서 장기적으로 10만5천가구를 저렴한 분양가로 공급하게 되는 동탄2지구의 파급효과는 수도권을 동서로 가로지르는 영동고속도로를 기준으로 남부 지역과 북부의 서울 수급권 지역으로 분리되어 전파될 것으로 파악되는데, 즉 영동고속도로 남부는 동탄 신도시 및 동탄2지구의 영향권아래, 북부는 대체로 서울 주택 수급권의 영향을 받을 것으로 분석된다.
결국 신도시 동탄 지정은 영동고속도로를 기점으로 신분당선 연결 효과를 감안 북쪽은 서울의 확산부분으로 못을 박았고 기존 동탄 신도시를 포함한 남쪽 지역은 서울 분당 용인과는 전혀 상관없이 독립적인 시세 형성을 하게끔 만들었다고 보는 것이 좋다.
그렇다면 신도시 지정이 주변 주택수급권에는 어떤 영향을 미칠까? 통상적으로 신도시 지정효과는 약 3년정도를 간다고 한다. 향후 3년 후 기존 동탄 신도시와 동탄 2지구, 그리고 직접 파장을 받는 수원시와 광교 영향을 받는 용인 일대의 주택 수요층의 이동에 대해 다음 칼럼에서 밝히고자 한다.
일대 주택 보급률과 소득분위, 그리고 주변 개발재료와 기업체 확충 등을 토대로 신도시물량의 10년 전매제한을 통한 기회비용의 상실까지 고려, 동탄과 주변 지역의 미래가치를 조망해 보겠다.
동탄, 수원, 용인일대의 독자들은 꼭 다음번 칼럼까지 읽어 보시길 바란다. |
[스크랩] "동탄2신도시 큰 집 덕 보자" |부동산노트
2007-06-13 11:22
http://blog.drapt.com/jeeps/2894141181701361694
출처 : 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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지난해 11월 분양된 성남시 도촌지구 주택공사단지 408가구(29, 32평형). 청약저축액 800만원 이상에서 11대 1의 경쟁률로 마감됐고 당첨권의 저축액은 1500만원선이었다.
지난해 3월 판교신도시 주택공사단지들이 대부분 청약저축액 1300만원 이상에서 청약마감됐고 당첨권의 저축액은 1600만원 이상이었다. 도촌지구(240여만평)는 판교의 10분의 1 정도지만 판교 인근이어서 신도시 후광 효과가 예상돼 청약자들이 몰렸다. 정부가 ‘명품 신도시’로 개발키로 한 화성 동탄2신도시 주변의 택지지구들에도 ‘큰 집’에 대한 기대감이 크다. 더욱이 기존 동탄1신도시를 합치면 1000만평에 가까운 초대형 규모여서 주변 택지지구들에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “신도시와 연계되는 교통망이 들어서고 가까운 곳에 편의시설 등이 확충돼 신도시 주변의 주거여건이 좋아지게 된다”고 말했다. 때문에 신도시 당첨에 자신이 없는 주택 수요자들은 주변 지구를 노려볼 만하다고 전문가들은 말한다. ◇주변 8곳 440만평 택지개발 중=용인ㆍ화성ㆍ오산 일대의 동탄2신도시 주변의 택지지구는 모두 15곳(580만평). 이 중 입주했거나 분양을 끝낸 곳을 제외한 8곳 440만평이 개발 중이다. 동탄2신도시(2010년 분양 예정)에 앞서 올해 말부터 차례로 분양될 예정이다. 화성 청계ㆍ동지지구가 눈길을 끈다. 청계(25만평)는 동탄2신도시 한가운데여서 신도시 덕을 가장 크게 볼 것으로 예상된다. 국민임대 1700여가구를 포함해 3600여가구가 지어질 예정이다. 동지(24만평, 2871가구 계획)는 신도시 아래쪽에 붙어 있다. 둘 다 사업계획을 확정했고 당초 올 하반기부터 택지를 공급할 예정이었는데 신도시 계획에 포함돼 함께 개발될 수도 있다. 토지공사 관계자는 “통합해 개발하는 게 더 효율적이고 계획적인 개발에 도움이 되기 때문에 신도시와 개발계획을 함께 세우는 방안을 검토하고 있다”고 말했다. 신도시 개발에 포함되면 택지 공급과 당초 내년 예정된 분양일정이 다소 늦춰질 것으로 보인다. 용인 서천지구(36만평)가 기존 동탄1신도시 바로 위쪽에서 개발되고 있다. 실시계획 승인이 났고 내년 택지가 업체들에 공급될 예정이다. 앞으로 들어설 화성지방산업단지와 삼성반도체 인근이어서 이들 업체의 주택 수요를 일부 흡수할 것으로 보인다. 기존 동탄1 서쪽으로 수도권 전철 병점역 건너편에 태안3지구(36만평) 택지공급도 멀지 않았다. 신도시 남서쪽으로 향남2ㆍ장안지구가 인근 산업단지 등의 배후 주거지로 들어설 예정이다. 향남2지구는 택지를 공급 중이어서 2009년 분양될 예정이다. 장안지구는 사업 초기 단계다. 행정구역은 다르지만 향남2ㆍ장안지구보다 가까운 거리에서 개발 중인 택지지구가 오산 세교1ㆍ2지구. 신도시에서 10km 안이다. 이들 2개 지구를 합친 면적이 180여만평으로 웬만한 신도시 크기다. 세교1지구는 12월 10년 공공임대(29∼32평형 849가구)부터 분양을 시작하고 세교2지구는 내년 이후 분양될 예정이다. ◇신도시보다 ‘입성’ 쉬울 듯=신도시와 주변 택지지구 중 어디를 택할지는 자신의 청약점수 등을 감안해 판단해야 한다. 전문가들은 택지지구의 문턱이 신도시보다 낮을 것으로 예상되기 때문에 신도시 당첨권에 들지 않는다면 주변 택지지구를 노리는 게 낫다고 말한다. 이들 지구는 신도시에 비해 땅값이 쌀 때 개발을 시작해 분양가가 신도시보다 저렴할 것으로 예상된다. 중소형 민영주택에 청약할 수 있는 청약부금ㆍ예금가입자는 신도시 청약을 하지 못할 수 있다. 동탄2신도시가 송파신도시처럼 공영개발지구로 개발되면 중소형 평형은 모두 청약저축가입자를 대상으로 분양되기 때문이다. 이들 지구는 모두 20만평이 넘어 전체 공급량의 30%를 해당지역 거주자에 우선 공급한다. 지역우선공급분에 청약하면 당첨확률을 더 높일 수 있다. 이들 지역은 대개 모집공고일로부터 1년 이상 거주기간을 제한하기 때문에 미리 움직여야한다. 신도시 주변 택지지구 어떨까
이래서 좋은데 ▶연계개발돼 교통망 좋아지고 같은 생활권 ▶보상비용ㆍ기반시설 부담 적어 분양가 저렴 ▶청약가점ㆍ저축액 등 당첨 문턱 낮아 이런 점은 별로
▶녹지공간ㆍ편의시설 등 신도시보다 떨어져 ▶신도시보다 집값 상승률 못할 듯
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[스크랩] 반값 아파트 나오면 집값 더 떨어질까 |부동산노트
2007-06-13 11:22
http://blog.drapt.com/jeeps/2894141181701338485
출처 : 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^
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| 반값 아파트 나오면 집값 더 떨어질까 일본 엔화 환율이 10년 만에 최저치로 떨어졌고 중국은 금리 인상을 전격 단행했다. 이에 따라 수출 기업들의 채산성 악화가 우려된다. 그런가하면 국내에선 주가 1600포인트 시대에 돌입했고 9월이면 분양가상한제가 도입된다고 한다. 과연 현재 시점에서 주식 투자 대열에 뛰어들어도 늦지는 않은 것일까. 올 들어 상승세가 꺾인 아파트 값은 정부의 공언대로 계속 떨어지는 걸까. 경제면 헤드라인 뉴스를 따라잡으면서 6월 이후 국내외 경제 흐름을 체크해보자.
최근 들어 원·엔 환율 하락세가 두드러졌다. 5월16일 기록한 100엔당 767원82전은 1997년 10월24일의 762원64전 이후 9년 7개월 만에 최저치다. 특히 원화는 달러화에 대해 강세를 보이고 있는 반면 엔화는 계속 약세를 이어가고 있어 한국 기업들의 수익성 악화가 우려된다. 02. 주택법 시행령… 반값아파트 분양가 상한제, 집값 잡을까
반값 아파트로 불리는 토지 임대부, 환매조건부 주택이 10월 첫 선을 보인다. 해당 지역은 안산 신길, 군포 부곡 택지지구 가운데 한 곳이 될 전망이다. 또 9월초부터 분양가상한제가 도입된다. 건설교통부는 5월17일 이 같은 내용을 골자로 한 주택법 시행령과 시행규칙 개정안을 입법 예고했다. 세간의 관심은 건교부 주장대로 분양가 상한제 도입으로 서울 아파트 분양가가 과연 25% 가량(34평 아파트 기준) 떨어질까 하는 점이다.
03. 한국 GDP 브라질에 밀려 세계 12위
한국의 명목 국내총생산(GDP) 규모가 브라질에 밀려 세계 12위로 한 계단 미끄러졌다. 한국은행이 최근 발표한 세계은행의 ‘세계발전지수’를 요약해 발표한 자료에 따르면 한국의 GDP(2005년)는 7913억달러로 세계 184개국 가운데 12위를 차지했다. 2004년 11위에서 한 단계 떨어진 것. 반면 중국은 2조2343억달러로 처음으로 세계 경제 ‘빅4’ 대열에 합류했다. 미국과 일본, 독일이 1, 2, 3위에 올라있다. 04. 주가 1600 시대 개막… 더 갈까, 멈출까
05.22조 가치 차 핵심 기술 중국에 유출
자동차 제조 핵심 기술이 중국에 유출된 사건이 발생했다. 수원지검에 따르면 기아자동차 전·현직 직원 9명이 현대·기아자동차의 차제 조립과 용접 기술 등을 중국 C사에 불법 이전한 것으로 확인되었다. 이들이 넘겨준 기술은 쏘렌토 승용차와 신차 ‘HM’DML 차제 조립 기술 등 9건이다. 특히 중국 C사는 GM대우의 마티즈를 그대로 베껴 물의를 빚은 적 있는 회사다. 업계에서는 모든 자료가 유출되었을 경우 2010년까지 3년간 예상 손실액이 22조3000억원에 달할 것으로 추산했다. 일본 도요타와 갈수록 격차가 벌어지고 있는 현대·기아자동차 입장에서는 ‘어퍼컷’ 한방을 맞은 격이다 06. 중국 금리 인상 단행… 환율 변동 폭도 확대
중국 중앙은행인 인민은행은 기준 대출 금리를 0.18%포인트, 예금 금리는 0.27%포인트 인상했다. 6월5일부터는 상업은행의 지급준비율도 0.5%포인트 추가 인상해 11.5%로 올리기로 했다. 중국이 금리를 인상한 것은 지난해 4월 이후 네 번째로 과잉 유동성으로 인한 과열 투자와 증시 거품 방지를 위한 의지로 해석된다. 인민은행은 또 미국 달러화에 대한 위안화 하루 변동 폭을 현재 0.3%에서 0.5%로 확대한다고 밝혔다. 이는 급격한 위안화 절상을 받아들이겠다는 조치로 풀이된다. 중국은 올 1분기 국내총생산(GDP) 성장률 11.1%에 소비자 물가 상승률 2.7%를 기록했는데, 이 같은 경기 과열을 ‘진정시키겠다’는 의지를 밝힌 셈이다. 중국 금리 인상에 따라 대중국 수출 비중이 높은 기계와 철강, 화학, 조선 업종에 타격이 예상되고 위안화 평가 절상으로 수출 전선에도 마이너스 효과가 예상되는 뉴스다. 07.주택담보대출 금리 급등… 한 달 새 0.13%P 올라
08. 한국 휘발유 세금 너무 비싸다… 미국의 7배, 일본 2배
우리나라 자동차 운전자들이 미국, 일본 운전자들에 비해 최고 7배 이상 세금을 많이 물고 있는 것으로 조사되었다. 한마디로 우리 정부가 기름에 과도한 세금을 물리고 있는 것으로 지적되고 있다. 올해 3월 현재 한국의 휘발유 소비자 가격은 리터당 1456원. 일본 1038원과 미국 693원보다 훨씬 비싸다. 문제는 휘발유 값에 붙는 세금이다. 한국은 873원(59.9%)이 세금이고 일본은 482원, 미국은 117원 수준이다. 쉽게 말해 한국 소비자들이 일본 소비자보다는 1.8배, 미국보다는 7.4배나 많은 세금을 물고 있는 셈이다. 자동차 운전자들이 ‘봉’이 되고 있다는 얘기다. 09. 민간경제연구소,올 성장률 잇단 상향 조정
경기가 살아나는 걸까. 민간 연구소들이 올해 경제 성장률 전망치를 잇달아 올리고 있다. 삼성경제연구소는 최근 당초 4.3%로 내다봤던 올해 성장률을 4.5～4.6%로 상향 조정했다. 이에 앞서 한국경제연구원(4.1%→4.4%)과 금융연구원(4.2%→4.3%)도 성장률 전망치를 올렸고 현대경제연구원도 조만간 성장률 전망치를 올릴 것으로 알려졌다. 이와 관련 조원동 재정경제부 차관보도 정례 브리핑(5월17일)에서 “경기 회복세가 이어진다면 이번엔 과거와 달리 숨이 길고 수혜 계층이 넓은 국면이 될 것”이라고 화답했다. 과연 서민 경제까지 아랫목이 내려올 수 있을까 주목된다. 10. 한·미 FTA 재협상 우려… 6월 재협상설 모락모락
난산 끝에 탄생한 한·미 FTA가 재협상 위기에 빠졌다. 발단은 버시바우 주한 미국대사가 “몇 주 내 재협상에 착수할 필요가 있다(5월15일)”고 말한 다음부터다. 이에 한덕수 국무총리까지 나서 “재협상은 없다”고 못을 박았지만 6월 재협상설은 끊이지 않고 있다. 양국이 4월2일 타결한 FTA 안은 공식 서명이 아닌 ‘사실상 합의 발표’로서 법적 구속력이 없기 때문이다. 이런 가운데 미국은 노동 환경 조항을 강화하기 위한 재협상을 제안할 가능성이 큰 것으로 알려졌다. 이에 대해 한국 정부도 노동 환경에 국한할 경우 재협상을 검토해볼 수 있다는 입장으로 선회해 결국 6월말 양국 정상의 협정문 서명 전에 재협상이 이뤄질 것으로 관측되고 있다 이코노미플러스 |
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