2007-09-05 09:28

http://blog.drapt.com/jdeeps/81188952092935

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30944

대기업에서 분양하는 용인동천지역에 아파트 분양가를 평가 1,726만원에 분양한다는 기사를 보면서 정부에서 반값아파트 공급이라는 화두를 가지고 진행하는 정책이 가능성이 있는건지 의문이 드는 부분이다. 상기 금액으로 분양을 할 경우 분양의 결과에 따라 주택시장의 향방이 달린 중대한 시기가 아닌가 하는 생각이 들고 I.M.F직전에 동아건설에서 국내 최초로 철골아파트를 용인죽전에 고가로 분양하던 기억이 새롭다. I.M.F. 당시 지방에는 미분양 아파트 물량 증가로 중소형 건설업체는 자금사정을 이기지 못해 부도가 나는 상태였는데 서울인근 아파트의 분양가는 하늘 높은줄 모르고 분양가를 연일 갱신하였고 그 당시와 비슷한 길을 걷고 있는것 같다. 태평양건너 부자의 나라에서는 서브프라임 (비우량주택담보대출)으로 지급불능 사태가 최고조에 달 하였고, 주택의 가액이 하락 한다는 내용을 접하고 있는 상태이며 우리나라의 경우 경제에 있어서 미국의 영향을 가장 많이 받고 있는 상태가 아닌가? 국내에 수입하는 쇠고기에 있어서 뼈없는 고기를 달라고 하는데 계속적으로 뼈있는 쇠고기를 보내는 것을 보면 우리의 주장이 무시되고 있는 실정이고 미국의 경제가 어려울때 어떤 억지를 부릴지 모르는 상태이며 우리나라에서 수출하는 물품에 대하여 어떻한 조치를 취할지 모르는 상태로서 우리나라의 경제흐름을 미국과 연관지어서 생각할수 밖에 없는 현실이 아닌가? 위와 같이 미국의 경제는 불안한 상태이고 국내의 경제는 정부에서 발표하는 내용에 의하면 기초경제가 튼튼하고 유동성이 풍부하기에 어려움이 없을 것으로 믿어야 하고 아파트 반값 공급도 믿어야 하는데 용인시청에서 분양승인한 분양가를 올려놓고 난후, 9월부터 분양하는 분양가를 반가격에 분양한다는 논리를 성립시키기 위하여 고분양가로 승인을 한게 아닌지 의문스럽다. 아파트 상승 원인을 본다면 용인에 분양하는 아파트 분양가는 하루가 다르게 기록을 갱신하는 상태이고 이 지역의 분양결과에 따라 아파트 가액이 춤을 출것으로 예상되고, 소형아파트의 경우 전세가액이 상승하고 있으며 대형아파트도 1가구 1주택에 대하여는 내년부터 장기보유특별공제 상향조정으로 거래가 활발하게 형성되고 있는 상태이므로 분양결과에 따라 주택시장에 미치는 결과는 상상을 초월할 걸로 예상된다. 정부에서 반값 아파트 공급에 대하여 실효성이 있다고 생각되는가? 사실 어려운 정책이 아닌가 하는 생각이 들고 그에 대한 이유로는 공공시설 또는 공공개발을 하기 위하여 토지보상금으로 지급되는 금액이 실거래금액과 보상금으로 지급하는 금액은 어떠한 차이가 있는가? 실거래가액으로 토지보상금을 지급하고 수용한다면 토지 구입가액이 안정되어 있음으로 아파트 반가격에 공급이 가능 할수도 있으나 실거래 금액보다 보상금을 높게 지급하고 수용함으로 반가격에 주택을 공급한다는 논리는 현실적으로 어렵다고 생각되며 반가격에 아파트를 공급한다는 논리는 건축비에서 절감을 하라는 말인데 그럼 품질면에서 어떠한 차이가 있겠는가? 근래에 분양하는 용인동천지역과 상현지역의 아파트 분양가액으로 성공리에 분양이 완료된다면 인근 부동산의 가액은 하늘 높은줄 모르고 치솟게 될것이고 이로 인하여 부동산 시장에 파급되는 효과는 걷잡을수 없을 정도로 폭등하게 될것으로 예상되며 관계당국에서는 이를 고려하여 분양승인을 하여야 타당한데 승인한 분양가를 본다면 부동산 가액을 안정시킬 의지를 가지고 있는지 의문스럽다. 또 부동산이 폭등하면 정부에서는 어떠한 조세를 신설할지 귀추가 주목되는 대목이며, 이와 같은 내용을 관계당국에서 몰라서 승인을 하지는 않았을 걸로 생각되며 이에 대한 결과는 두고봐야 할 부분이고 참으로 걱정되는 부분이다. 지금까지 정부에서는 주택의 수요에 비하여 공급이 부족하다는 사실을 모르지는 않을 걸로 생각되는데 공급을 늘릴 생각은 하지 않고 재건축과 재개발에 대하여 임대주택 건설과 개발이익환수라는 부담금를 신설하여 주택공급을 규제하고 있는 실정이 아닌가? 재건축과 재개발에 있어서 개발이익환수와 기반시설부담금을 부과함으로 인하여 주택의 신축원가는 상승하게 되고 신축원가가 상승함으로 분양가도 상승하게 되고 이를 부담하는 사람은 최종소비자에게 전가 된다. 주택의 분양가가 상승함으로 기존주택의 가액도 등달아 상승함으로 투기꾼이 수익을 창출하기 위하여 투기 수요에 가담 함으로 주택가액이 상승하는 악순환을 일삼고 있는 정책이 한심할 뿐이다

1

2007-09-04 22:56

http://blog.drapt.com/jdeeps/780991188914195188

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #61] 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 들어가기   필자는 1년전 '재개발지역 33평형 아파트 배정받는법'이라는 글을 집필했었습니다. 하지만 최근 전환다세대 관련 법령이 개정됨으로서 현 시점에서 다시 짚어봐야 할 필요성이 농후하여 이번 시간에는 재개발의 또다른 핵심요소인 '재개발로 30평형대 아파트 진입하기'를 다루어 보겠습니다.   투자의 측면은 물론 내집마련의 실수요자 측면에서도 재개발 30평형대 진입여부는 굉장히 중요한 테마가 되어 버렸습니다. 청약가첨제가 전격적으로 실시됨에 따라 일정 이상의 청약점수를 확보하지 못한 실수요자들이 벌써부터 재개발에 노크하고 있습니다. 일반분양 이전에 로얄층으로 먼저 배정된다는 기본적인 메리트는 물론 현장데이터에 따라 많은 시세차익까지 노릴 수 있는 재개발시장... 이 재개발시장의 투자수익률과 직결되는 요소로서 30평형대 아파트 내집장만의 핵심키워드인 '재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법'을 소개합니다.       ◈ '이 주택을 사면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'   이것은 재개발 권리분석 관련 상담 중 가장 많은 비중을 차지하고 있는 질의사항입니다.   이 질의사항을 해결하기 위해서 기본적으로 필요한 것은   1) 전환다세대의 정확한 개념파악 2) 전환다세대 기본 법령 및 개정 법령의 이해 3) 조합원 중 전환다세대의 비율 4) 재개발방식 및 의무평형배정비율 파악 5) 예측권리가액 분포도 분석   입니다. 해당 항목을 하나하나 살펴보면서 30평대 진입의 안정성을 가늠해 봅시다.       ◈ 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법     step1. 전환다세대의 개념 파악하기 전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만 분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경, 소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말합니다. 등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여' 등으로 표기된 사항을 통해 알 수 있고 등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를 발견할 수 있습니다.     step2. 전환다세대 해당 정관의 이해 < 쪼갠 지분 관련 법령 최근 개정 핵심 사항 두 가지> 1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고 잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다. 2) 한명의 조합원이 같은 구역내에 두 개의 전환다세대를 소유하고 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면 원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다. 개정전에는 불가능했죠.)   법령 개정으로 원다세대(원빌라)와 전환다세대의 메리트는, 1) 원다세대 전환다세대 평형배정 완화로 사업속도가 더욱 빨라짐으로서 금융비용 및 조합 운영비용 절감 등 기회비용이 절감되는 효과가 있습니다. 또한 임대아파트와 20평형대 아파트 비율이 줄어들고 30평형대 아파트가 늘어남으로서 커뮤니티의 질적 상승이라는 메리트까지 취할 수 있습니다.    물론 원다세대가 먼저 30평형대를 배정받고 잔여물량에 한하여 전환다세대가 30평형대를 배정받는 시스템이기 때문에 원다세대의 평형배정에 대한 핸디캡은 없습니다.    2) 전환다세대 이번 개정의 최대 수혜자는 바로 전환다세대입니다. 이전까지 30평형대 진입이 사실상 불가능했던 전환다세대는 이제 30평형대 아파트 진입의 길이 열림으로서 미운 오리에서 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈하였습니다.       step3. 조합원 수 중 전환다세대 비율 계산하기 전환다세대비율을 알려면 조합원수와 전환다세대수가 필요합니다. 도정법이 적용되는 재개발에서는 20:40:40 혹은 40:40:20 과 같은 의무평형비율이 있기 때문에 30평형대 진입여부의 핵심은 바로 전체 조합원 중 전환다세대 비율입니다.     step4. 현행 평형배정비율의 이해 보통 재개발 지역의 평형배정비율은 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 20% (흔히 4:4:2라고 말하죠) 입니다. 하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 촉진시키고 재개발아파트의 질을 향상시키려는 취지로 정부에서는 '20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%'로의 법 개정을 검토하고 있습니다. (2:4:4라고 칭합니다.) 이 2:4:4 평형배정비율은 벌써부터 도시재정비촉진지구에 적용시킴으로서 그 의지를 분명히 하고 있습니다. 정리하자면, 가장 안정적인 분석은 4:4:2이고 보다 현실적이며 긍정적인 분석은 2:4:4라고 말씀드릴 수 있습니다.     step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기 4:4:2의 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해봅시다. 법령을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 재개발 구역은 전환다세대가 아닌 원다세대(원빌라) 조합원의 경우 30평형대 진입이 확정적이라는 결과를 인지할 수 있을 것입니다. 재개발 지역의 20평형대 건립비율인 40% 중 30%가 전환다세대로 채워지고 남은 10%는 임대아파트와 일반분양분으로 모두 충당이 되기 때문입니다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30% 된다면 원다세대 조합원은 30평형대가 안정적이라고 말씀드릴 수 있습니다.     step6. 예측 권리가액 분포도 조사 전환다세대비율이 20% 미만이라면 해당 재개발구역의 예측권리가액 분포도를 조사해 보아햐 합니다. 20평형대 건립비율인 40% 중 전환다세대 및 일반분양분, 임대아파트 배정분을 모두 빼더라도 20평형대로 지어지는 아파트의 잔여분이 존재하기 때문에 권리가액이 낮은 원다세대는 30평형대 아파트가 아닌 20평형대 아파트로 배정되는 불상사가 있을 수 있습니다.     ☞ 민권식 TIP 1) 도시재정비촉진지구의 경우, 기본 평형배정비율 자체가 2:4:4이기 때문에 원다세대 조합원들은 권리가액이 높고 낮음을 떠나서 30평형대 아파트로 배정될 것으로 분석됩니다.   2) 원다세대 조합원의 30평형대 아파트 배정이 완료되고 잔여물량이 있다면 전환다세대 조합원 또한 30평형대를 배정받을 수 있습니다.     저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

1

2007-09-04 22:55

http://blog.drapt.com/jdeeps/2413571188914143357

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 종부세는 결국은 12-15억으로 변경된다 ★   닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?   ♨ 종부세 때문에 명품 아파트와 명품 지역을 고르는데 걸림돌이 된다고 말씀하시는 분들이     많습니다. ♨   ♨ 아파트 가격은 많이 올랐는데 9억에서 6억으로 종부세를 부과한 정부의 부동산 정책은     결국 대통령 선거와 새로운 정부의 출범을 계기로 9억에서 15억으로 현실성 있게 조정이 될     가능성이 높습니다. ♨   ♨ 종부세가 6억에서 조정이 되는 이유를 다음의 10가지를 토대로 명쾌하게 요약하겠습니다. ♨   1. 종부세 9억-6억의 인하는 부동산 상승이 폭등한 현실에 역행하는 제도로서    시장 원리의 흐름에 따라 현실에 맞게 9-12억으로 조정이 된다.    지금의 종부세 기준은 종부세가 아니라 그냥 집 가진 사람들에 대한 세금 부과가 목적이다.   2. 종부세 6억은 수도권 상당수를 차지하는 중산층 및 서민들의 연대 투쟁을 가져 올 가능성이    높은 책정 금액으로 6억이 넘은 아파트는 아파트대로 불만이 될 것이고 4-5억대의 아파트도    종부세 부담을 강하게 느끼기 때문에 환영할만한 제도가 되지 못할 것이다.   3. 종부세 6억의 최대 수혜자는 정부로서 본래의 취지에 어긋나서 국민의 세금을 지나치게    착취하기 위하여 만든 제도로 오인되고 있는 것이 현실이다.   4. 세계적으로 유례가 없는 종부세의 지나친 과세는 외국인은 물론 국제법상의 형평성에    어긋나는 절대적인 약점을 지니고 있다.   5. 종부세 6억은 결국 6억 이상의 아파트도 잡지 못하면서 6억 미만의 아파트들    즉 일반 서민들의 아파트 투기 조성의 온상으로 자리를 잡을 가능성이 크다 실재로    2006년 하반기 6억 미만 소외 아파트와 중소형 평형의 강세는 종부세의 인하도 핵심 주범이다.   6. 종부세는 현재의 부동산 가격으로볼 때 12억-15억이 적정선이다.    6억 종부세는 부자들의 호주머니를 무겁게 하는 것이 아니라 중산층이 세금의 최대 피해자가    되고 있으며 세금을 낼 바에는 내는 세금만큼  더욱 올려야 겠다는 담합 근성을 유발하기도 한다.   7. 종부세 6억 인하는 상위층 중산층에 대한 기본적인 인식이 부족한 일부 위정자들의 하향    평준화 정책으로 이미 실패한 교육의 평준화 제도와 유사한 길을 걷고 있다.    세금의 기준이 되는 공시지가 산정에 있어서 6억을 기준으로 잡으면 아파트 시세 유동성에    따른 형평성 논란이 끊임없이 대두 될 수밖에 없다.   8. 종부세 6억 인하는 부동산 시장 안정에 아무런 도움을 주지 못하고 있으며 오히려 6억 미만의    아파트들을 용수철처럼 튀겨 오르게 하여 무주택 서민들만 힘들게 하고 있다.   9. 종부세 9억에서 6억 인하는 부동산 시장의 최소 흐름도 읽지 못하는 졸속 정책으로    아파트 시세 상승과 맞물려 결국은 국민의 저항을 받을 것이 뻔하다.    종부세를 감안하여 손해 보지 않고 팔려는 사람들로 인하여 또다른 형태의 부동산 폭등의    진원지가 될 수 있습니다.   10 종부세 6억 인하는 6억을 넘기는 아파트들의 다운 계약서, 음성적 거래 등을 부추기는 등    부동산 투명화에 상당한 저해 요인이 되고 있다.   ♨ 종부세는 일부 위정자들의 부동산 실패에 대한 횡포나 다름 없습니다.     상기의 요인이 아니더라도 정상적인 세금 형태가 아닌 종부세의 납부는 결국에는     국민들의 저항만이 아니라 종부세를 감안하여 손해 보지 않고 팔려는 사람들로 인하여     또다른 형태의 부동산 폭등의 진원지가 될 수 있습니다. ♨   ♨ 새로운 정부 출범 이후에 종부세를 폐지하거나 12억으로 인상하는 방안을 적극적으로 추진하고     오히려 서민의 내집 마련의 기회를 확충 하기 위하여 6억 미만의 부동산 안정화에 모든     촛점을 맞추어야 한다고 봅니다. ♨   결국 종부세는 꼭 필요하다면 12-15억 선으로 높히거나 폐지 되어야 할 정책입니다.   ♨ 감사합니다.♨     스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수 닥터 아파트 2 0 0 6 년 베스트 부로그 미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑

1