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용적률 500% 상향하겠다는 이재명·윤석열…"실행 가능성·형평성 우려" |*부동산(기타2

2022-01-18 06:05

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입력 2022-01-18 05:00

박미선 기자 구독하기

본 기사는 (2022-01-17 17:12)에 Channel5를 통해 소개 되었습니다.

▲1기 신도시인 군포 산본 신도시 단지 전경 (뉴시스)

1기 신도시 재건축 사업 추진을 놓고 여야 대선후보가 ‘용적률 500% 상향’ 카드를 꺼내 들었다. 현재 1기 신도시 아파트 용적률은 150~200% 수준으로, 사업성이 좋지 않아 재건축 추진에 한계가 있다는 지적이다. 이를 겨냥해 여야 대선후보는 각자의 방법으로 용적률을 500%로 상향하겠다는 공약을 내걸었다. 전문가들은 실행 가능성에 의문을 표하면서 형평성 문제뿐 아니라 사회적 합의가 필요하다고 지적한다.

이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보는 각각 재건축·재개발 활성화를 위해 용적률을 500%까지 상향하겠다는 공약을 내놨다.

두 후보 모두 용적률을 500%로 상향하겠다는 것으로 결론은 같지만, 내용은 다르다. 이 후보는 최고 용적률이 500%인 ‘4종 일반주거지역’을 신설하겠다고 주장했다. 현행 국토계획법 시행령에 따르면 용적률은 △1종 전용주거지역 50~100% △2종 전용주거지역 50~150% △1종 일반주거지역 100~200% △2종 일반주거지역 100~250% △3종 일반주거지역 100~300% △준주거지역 200~500% 등으로 규정됐다.

이 후보는 여기에 ‘4종 일반주거지역’을 신설하겠다는 것인데 이를 시행하기 위해선 국토계획법 개편이 필요하다. 또 용적률을 500%로 상향하면 도시 경관을 해치고 주거 환경이 악화할 수 있다는 지적이 나온다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “4종 일반주거지역을 신설하는 건 도시 전체에 대한 주거지역 용도 관리를 개편하는 것으로, 국토계획법을 바꿔야 한다”며 “용적률을 500%로 올리면 도시 난개발이 우려되고, 특히 1기 신도시는 가구수에 맞게 도로와 공원 기반 시설을 갖추고 있어서 용적률을 올리면 주거 환경이 악화할 수 있다”고 지적했다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

이 후보는 4종 일반주거시설 신설을 주장하며 “용적률 상향, 층수 제한, 공공기여 비율 등도 유연하게 조정하겠다”고 했다. 하지만 이같은 주장은 재개발·재건축을 통해 기부채납 비율을 늘리겠다는 기존 공약과 배치된다.

서 학회장은 “4종 주거지역을 신설하면 이미 용적률이 500%이기 때문에 인센티브를 제공하고 공공기여 비율을 늘리는 방식을 적용할 수 없다”며 “인센티브 없이 토지 소유자의 기본적인 권리를 침해하는 건 법리상으로 안 되기 때문”이라고 설명했다.

반면 윤 후보는 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%까지 상향 조정한다는 공약을 내놨다. 앞서 윤 후보는 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 만들어 1기 신도시 일부를 용적률 500%가 적용되는 준주거지역으로 종상향하겠다고 밝힌 바 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “2·3종 주거지역을 준주거지역으로 종상향하겠다는 건데 이는 대통령령으로 정하는 게 아니라 국토부나 여러 행정기관 단체 장과의 협의가 필요한 부분”이라며 “이를 모든 재건축 아파트에 적용하긴 쉽지 않은 만큼 어느 지역 어떤 단지에 적용할지에 대한 기준도 필요하다. 지역 간 형평성 문제가 생기지 않기 위해 사회적 합의가 우선돼야 할 것”이라고 강조했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “용적률 상향이라는 공약이 아니어도 기준틀 안에서 충분히 재건축·재개발이 속도감 있게 진행될 수 있다고 본다”며 “안전진단 규제 완화, 재건축 분담금, 기부채납에 따른 임대주택 공급 비율 등 문제를 풀어낸다면 도시 전체를 관리하는 종합적인 골격을 훼손하지 않고 정비사업을 진행할 수 있을 것”이라고 조언했다.



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올해 부동산 트렌드 키워드는 ‘균열의 MZ’, ‘제한적 다양성’, ‘비움 HOME |*부동산(기타2

2022-01-16 05:40

http://blog.drapt.com/jcyang/391131642279245576 주소복사

김진수 기자

입력 2022.01.14 16:46 수정 2022.01.14 16:48

희림건축, 알투코리아, 한국갤럽 2022 부동산 트렌드 조사 실시

한계MZ세대,컴온도시, 오피스텔 등 8대 트렌드 발표

올해 부동산 트렌드를 선도할 3대 키워드로 ‘균열의 MZ’, ‘제한적 다양성’, ‘비움 HOME’이 제시됐다. 희림건축·알투코리아·한국갤럽이 지난해 하반기 1344명을 대상으로 실시한 '2022 부동산 트렌드 조사'에서 나온 핵심 변수들이다.

‘균열의 MZ’는 아파트 시장의 주요 수요층으로 부상한 MZ세대(밀레니얼세대 Z세대)를 주목하고 부모의 경제력, 학력과 소득에 따라 다양한 수요층으로 분산되는 MZ세대 특성을 반영했다. ‘제한적 다양성‘은 아파트의 가격 급등으로 인한 주택의 질적 요구수준이 높아지고 코로나19 이후 주택의 활용성이 증대되었음에도 주택 수요는 아파트라는 틀에 제한된 트렌드를 보이고 있다는 의미다. ‘비움 HOME’의 경우 공급자 중심의 건설·부동산 산업이 소비자 중심으로 전환되며, 소비자 재량권을 확대할 수 있는 공간과 인테리어가 늘어나고 있다는 내용을 담고 있다. 희림건축, 알투코리아, 한국갤럽은 3대 키워드를 토대로 2022 건설부동산 산업의 8대 트렌드를 도출했다.

첫 번째는 트렌드는 ‘한계 MZ’이다. 낮은 경제력에도 영끌(영혼까지 끌어 부동산 투자), 빚끌로 투자한 MZ세대가 올해에는 부동산 가격 안정으로 위기를 맞는 한계 MZ가 될 것으로 전망했다. 자산과 소득이 불충분한 '한계 MZ'가 보유한 아파트는 경쟁력이 낮은 서울과 수도권 외곽, 지방의 소형 아파트가 대부분이어서 금리 인상과 아파트 가격 하락 시 패닉바잉에 이은 패닉셀링 가능성이 있다. 아파트 가격상승은 지난해 상반기를 정점으로 이후 안정세를 보일 전망이다.

두 번째 트렌드는 ‘컴온도시’이다. 첨단산업의 발달로 도시는 온라인 산업 중심, 20~30대 청년층에게 기회 제공의 땅으로 진화되고 있다. 컴온도시에서는 유튜버, 웹툰작가, 인플루언서 등 새로운 직업이 생겨나고 본업과 부업을 겸하는 N잡러가 증가하고 있다. 부동산 시장에도 도심의 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 원룸 등 직주근접형 소형주택 수요가 급증하고 있다. 반면 첨단산업과 청년층의 도시 집중화로 인해 지역과 계층 간 양극화는 더욱 심화될 전망이다.

세 번째 트렌드는 ‘무아지경’이다. 무아지경은 주택의 기능적 확장, 소비자의 높은 질적 요구 수준에도 불구하고 주택 유형은 무조건 아파트를 지향하는 경향을 반영했다. 2022 부동산 트렌드 조사결과 93%가 아파트를 선호했으며, 젊은 층일수록 아파트를 선택했다. 아파트에 대한 익숙함, 경제성, 자산 가치는 단독주택에서 느낄 수 있는 야외 정원, 높은 층고, 다양한 공간활용 등의 니즈를 상회하고 있다. 건설·부동산 시장에서도 아파트에 단독주택과 타운하우스의 장점을 녹여낸 주택 상품이 인기를 끌 전망이다.

네 번째 트렌드는 ‘오피스텔, 니치에서 매스로’가 선정했다. 전통적 틈새 상품인 오피스텔이 대중상품으로 자리매김하며, 니치에서 매스상품이 될 전망이다. 인구의 도시 집중, 청년층의 직주근접 선호, 도심의 주택 수요 급증으로 오피스텔, 도시형생활주택이 공급이 늘어나고 있다. 정부도 바닥난방 허용, 건축면적 확대, 매입임대주택 허용 등으로 간접 지원하고 있다. 이에 따라 원룸형 오피스텔 일색에서 아파트 수요를 대체할 3~4인 가족단위 오피스텔의 공급이 증가될 전망이다.

다섯 번째 트렌드는 ‘희망과 현실사이 33㎡(10평형)’이다. 코로나19로 인해 집에서 보내는 시간이 늘어나고, 주택 활용이 다양화되면서 전용 101㎡(40평형)대 주택의 선호도 높아지고 있다. 특히 보유 가전제품 종류와 크기 증가로 주택 희망 면적이 늘었다. 반면 아파트 가격이 급등하면서 실제 구입 면적은 전용 84㎡(30평형)대에 머물며 희망과 현실 면적 사이 전용 33㎡ 정도의 갭이 발생하고 있다. 올해는 전용 84㎡을 전용 101㎡ 이상으로 활용하기 위한 공간배치와 인테리어가 주요 트렌드가 될 전망이다.

여섯 번째 트렌드는 '플래닛 홈(Plate and eat at home)'으로 선정했다. 음식문화가 먹는 즐거움에서 보는 즐거움으로, 정성스러운 조리시간보다 가족이 함께하는 식사시간이 중요해지고 있다. 주거공간에서도 주방과 거실이 분리되어 온전히 식사와 대화에 집중할 수 있는 다이닝룸에 대한 선호도와 활용도가 급증하고 있다. 가정간편식이 확산되고 집에서 즐기는 홈파티가 일상이 되면서 플래닛 홈이 새로운 트렌드가 될 전망이다.

일곱 번째 트렌드로는 임팩트 인테리어(Impact Interior)를 선정했다. 임펙트 인테리어는 유행보다는 개성에 집중하고, 나를 가장 잘 표현해주는 한 가지에 집중하는 인테리어 경향이다. 나를 표현하는 인테리어가 작은 공간일 수도 있다. 가구, 조명, 소품일 수도 있다. 이에 따라 인테리어 시장은 다양한 상품과 소품들로 가득한 다품종소량생산 온라인 마켓이 주도할 전망이다. 시공사들은 인테리어 재량권을 소비자에게 넘기고 전반적인 톤을 단순화, 정돈하는 베이스 인테리어에 집중할 가능성이 높다.

여덟 번째는 ESG(환경·사회·지배구조), 진전과 반전이다. 코로나19로 인해 사회적 가치가 중시되면서 ESG에 대한 중요성도 높아지고 있다. 정부는 탄소중립을 위한 제도를 정비하고 있고, 소비자들도 친환경 기업에 대한 긍정률이 높아지고 있다. 반면 기업의 중대재해에 대한 대응이나 사회적으로 소셜믹스에 대한 시선 등 직접적으로 기업과 개인의 자산가치에 영향을 줄 수 있는 사회적 가치에 대한 실천은 부족하다. 이에 따라 ESG에 대한 사회적 인식과 공감대는 진전되는 반면, 구체적인 실천에서는 반전을 보이는 경향을 주요 트렌드로 선정했다.

김진수 기자 true@hankyung.com

#알투코리아 희림건축 ESG 트렌드 MZ

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[1] 윤석열 “온라인 부동산 등기부등본 열람·발급 무료화” 공약/ [2] [뉴있 |*부동산(기타2

2022-01-13 06:26

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[1] 윤석열 “온라인 부동산 등기부등본 열람·발급 무료화” 공약

등록 :2022-01-12 09:42수정 :2022-01-12 10:03

배지현 기자 사진

배지현 기자 구독

7번째 ‘석열씨의 심쿵약속’

윤석열 국민의힘 대선 후보가 지난 11일 오전 서울 성동구 할아버지공장 카페에서 새해 기자회견을 열고 있다. 공동취재사진

윤석열 국민의힘 대선 후보가 12일 ‘온라인 부동산 등기부등본 열람·발급 무료화’를 공약으로 발표했다.

윤 후보는 이날 ‘석열씨의 심쿵약속’ 일곱번째 시리즈로 온라인으로 부동산 등기부등본을 무료로 열람하거나 발급받을 수 있게 하겠다고 약속했다. 주민등록 등‧초본, 건축물대장, 토지대장, 건강보험 자격득실 확인서 등은 온라인으로 무료 발급되고 있는 반면, 부동산 등기부등본은 수수료(열람 시 700원, 발급 시 1000원)를 내야 해 공공기관 민원서류 발급비용 관련 형평성 논란이 있었다는 게 윤 후보 쪽 설명이다.

그는 “정부의 연이은 부동산 정책 실패로 집값과 전셋값이 폭등, 전세 구하기와 내 집 마련은 하늘의 별 따기가 된 현실”이라며 “온라인 부동산 등기부등본 열람·발급 무료화를 통해 국민 불편을 개선하고 작은 부담이라도 덜어드리고자 한다”고 밝혔다.

윤 후보 쪽에 따르면, 등기부등본의 열람·발급량은 2017년 2187만건에서 2020년 1억1685만건으로 3년 만에 5배나 급증했다. 이로 인해 2020년 온라인 등기소 등기부등본 열람·발급 수수료로 들어온 금액은 866억원에 달한 것으로 나타났다. 배지현 기자 beep@hani.co.kr

원문보기:

https://www.hani.co.kr/arti/politics/politics_general/1026963.html#csidxb902995fc58fd4fb7155bc0e65a9fda

 

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[2] [뉴있저] 타투 합법? 의료계 입장은?...등본 무료? 사법부 입장은?

2022년 01월 12일 20시 41분 댓글

 

 

대선 후보들의 경쟁이 가속화되면서 생활밀착형 공약도 쏟아지고 있습니다.

먼저 이재명 더불어민주당 후보는 오늘 45번째 '소확행' 공약인 비의료인 문신 합법화를 약속했는데요.

눈썹 문신을 예로 들며 의료인에게 시술받으면 합법, 문신사에게 받으면 불법인 현행 의료법의 문제점을 지적했습니다.

비의료인의 문신 합법화 논의, 이번이 처음은 아닙니다.

민주당 박주민 의원 법안을 포함해 국회에는 문신 관련 법률안이 다수 발의돼 계류 중인데요.

하지만 의료계는 관련 논란이 불거질 때마다 반대 입장을 고수해 왔습니다.

대한의사협회 측은 이번 이 후보 공약에 대해서도 문신을 국가가 장려해서는 안 된다고 지적했습니다.

[황지환 / 대한의사협회 자문위원 : 가장 큰 문제는 이게 진피 내로 영구히 주입하다 보니까 나중에 요새 평균 수명도 긴데 늙어서 죽을 때까지 제거가 안 되고 계속 남아요. 문신을 반대하는 게 아니라 그 침습적인 행위는 나중에 제거가 안 되고 바꿀 수가 없기 때문에 그거는 국가에서 장려해서는 안 된다, 이렇게 생각을 합니다.]

이번엔 윤석열 국민의힘 후보의 공약 살펴볼까요? 윤 후보는 '심쿵약속' 7번째 공약으로 온라인 부동산 등기부 등본 무료화를 제시했는데요.

온라인상에서 무료로 뗄 수 있는 주민등록 등본이나 건축물대장 등과 마찬가지로 부동산 등기부등본도 무료로 뗄 수 있게 하겠다고 약속했습니다.

등기부등본 무료화는 부동산 업계의 숙원 가운데 하나인데요, 이미 국회에도 등기부등본 수수료를 무료화하는 법안이 발의돼 있습니다.

그런데 이 부동산 등기부등본 발급 업무는 법원행정처 산하 조직인 등기소의 업무입니다.

이렇다 보니 사법부 소관 업무를 행정부 수반인 대통령이 협의도 없이 마음대로 무료로 할 수 있겠느냐는 주장도 나오는데요.

관련 입장을 묻는 질문에 법원행정처는 기존 수익자 부담 원칙 입장에 변화가 없다고 답했습니다.

[법원행정처 관계자 : 옛날에 국회의원 두 분 조응천, 조수진 의원님의 요구와 관련해서 일부 개정 법률안을 제출한 적이 있었어요. 그래서 그때 처장님께서 답변하신 내용은 알고 계신 대로 수익자 부담 원칙 이거였거든요. 그래서 지금 특별히 이것과 관련해서 입장 변화는 특별히 없어요.]

지난 2020년 한 해 동안 걷힌 등기부등본 열람 수수료는 642억 원 규모로 알려졌습니다.

뉴스가 있는 저녁 윤보리였습니다.

YTN 윤보리 (kimjy0201@ytn.co.kr)

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[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망 |*부동산(기타2

2022-01-11 06:59

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[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 djk1129@hanmail.net

등록 2022.01.10 07:25:22

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 지난해 부동산시장은 크고 작은 문제들로 다사다난한 한 해였다. 하지만 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산세는 이어지고 있는 가운데 정부의 부동산시장 규제 정책은 계속됐고, 공급 부족으로 인한 집값 폭등도 계속됐다.

한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구가 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것을 알 수 있다. 서민들 입장에서는 말문이 열리지 않는다. 새해를 맞이하며 지난해 부동산시장을 되돌아보고 주요 이슈를 정리해 보자.

2021 가격폭등

2017년 7월 문재인 대통령은 취임 후 가진 기업인들과의 간담회 자리에서 부동산 가격을 안정시킨다는 공약을 약속한 바 있다. 이후에도 집값 잡기에 자신감을 보이면서 부동산 투기꾼들에 대한 규제 강화 역시 천명했다. 2019년 11월에는 국민과의 대화에서 대통령이 직접 부동산 가격을 잡기 위해 동원할 수 있는 모든 수단을 통해 해결하겠다고 밝힌 바 있다.

그러나 대통령의 장담에도 불구하고 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 가격이 상승했다. 문 대통령이 취임했던 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준 한국부동산원에서 발표한 서울의 중위권 아파트 평균 가격을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구 가격이 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것으로 나타났다.

특히, 2021년에는 역대급 최고의 상승세를 보였다. KB부동산 자료 기준으로 2021년 1월부터 11월까지 전국 주택매매가격은 약 13.1%, 아파트매매가격은 17.6% 상승했다. 물가상승률을 고려한 실질주택 매매가격 상승률도 10.3%를 기록하면서 1990년 13.3%, 2002년 10.6%에 이어 KB부동산 통계 작성 이후 역대 3번째로 높았다. 이렇게 상승한 가격은 그대로 공시가격에 반영되어 지난해 재산세가 폭탄이라고 아우성인데 올해에는 이보다 더 큰 폭탄으로 돌아올 것은 뻔하다.

대출 규제와 금리 인상

또한 지난해 부동산시장에서 눈에 띄는 점은 그간 사실상 제로금리 시대를 맞이했던 시장은 하반기를 기점으로 금리 인상이 단행되면서 부동산시장에 적지 않은 변수로 작용하고 있다. 지난해 8월 26일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상한 데 이어 11월 다시 0.25% 끌어올리며 지난해 2월 기준금리 1.25% 이후 기준금리는 1%로 최대 수치를 기록하고 있다.

이렇게 기준금리가 오르자 주택담보대출 변동금리 역시 덩달아 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있어 그동안 ‘빚투’에 ‘영끌’로 부동산을 매입한 갭투자자들에게는 부담이 점점 더 클 수밖에 없다. 여기에 올해에는 추가적인 기준금리 인상도 배제할 수 없어 금리 인상에 따른 부동산 이자 부담 영향은 결국 주택 매수 심리위축으로 이어지고 있다.

또한 가계 부채 증가에 따른 돈줄 조이기 즉, 대출규제는 주택시장 양극화를 만들면서 거래절벽을 만들고 있다. 실제로 부동산 정보회사인 직방에 따르면 지난해 10월 기준 전국 아파트 매매거래량은 59만 7000건으로 전년 같은 기간 대비 73만 8000건으로 19.1% 감소했다. 특히, 서울을 비롯한 수도권의 경우 25만 4000건을 기록하면서 전년동기 대비 약 11만 건 이상 거래가 줄었다.

중개수수료 인하

부동산 중개수수료 인하 역시 지난해 눈길을 끈 이슈 중 하나로 2014년 이후 7년 만에 체계 개편을 맞았다. 지난해 8월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’에 따라 작년 4/4분기부터 부동산 중개수수료는 절반 수준으로 인하됐다.

매매 계약의 경우 0.5%를 적용하던 ‘6억원 이상~9억원 미만’ 구간은 0.4%로 낮아졌으며, 기존 0.9%를 적용했던 ‘9억원 이상~12억원 미만’ 구간은 0.5% 등으로 변경되면서 집값 폭등으로 인한 과도한 중개수수료를 손보면서 소비자 입장에서는 중개보수가 합리적 수준으로 개선되고 서비스 역시 향상됐다는 평가를 받았다. 그러나 11만명에 가까운 개업공인중개사들의 반발도 만만치 않아 아직도 그 불씨는 남아 있다.

임대차 3법

2020년부터 「주택임대차보호법」 개정안, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안 시행으로 등장한 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’으로 인해 지난해는 서울을 중심으로 월세 전환 현상이 뚜렷해졌다.

이는 보유세 등 부동산 관련 세금이 대폭 오르면서 전세가격도 상승하여 상승분만큼 월세를 받는 사례가 늘어나 반전세와 월세가 가속화 되고 있다. 서울시부동산정보 광장에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울시 내 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 6만 682건으로, 종전 최다 거래량이었던 2020년 5만 5031건 수준을 훌쩍 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 임대차 3법 이후 전셋값이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이다.

재산세와 양도세 폭탄

공시가격 현실화와 공정시장가액비율의 상향 등 지난해는 재산세 폭탄에 종부세 폭탄 그리고 다주택자 양도세 폭탄까지 부동산 관련 세금폭탄이 세간의 화두가 된 한해였다. 재산세 중 특히, 다주택자에 대한 종부세 중과와 양도세 중과는 다주택자를 투기꾼으로 규정한 문 정부의 징벌적 과세라는 점에서 논란이 되고 있다.

이후 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 다주택자 양도세 중과 유예 등이 부동산시장의 최대 변수로 떠오르기도 했다. 대선정국에서 윤석열 국민의힘 대선 후보가 먼저 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 양도세 중과 폐지를 내놓자 집권 여당 더불어민주당의 이재명 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예 카드로 맞불을 놓으면서 주목을 받은 상황이다.

미래 권력인 대선 후보들의 정책인 만큼 한동안 뜨거운 이슈로 자리 잡을 것으로 보였으나 아직까지는 뚜렷한 결론은 내지는 않았지만 이 후보 측에서는 재산세의 급격한 상승을 막기 위해 올해 재산세는 지난해 상승 평가된 금액으로 한시적 적용을 제안했으며 종부세는 아무 얘기가 없다. 또한 양도세는 1년간 유예하는 등 여러 안을 제시했지만 당·정·청의 이견이 나오고 있어 혼란스럽더니 대선 이후로 미뤄지면서 수면 아래로 내려갔다.

사전 분양

지난해 부동산시장은 기본적으로 공급이 부족하고 초저금리와 풍부한 유동성 등으로 대부분의 주택가격이 폭등한 한 해를 보냈다. 이러한 상황에서 정부는 주택공급을 늘리기 위해 3기 신도시의 공급 예정 물량을 사전 분양이라는 이름으로 3만 200가구나 공급하였다.

물론 올해에도 사전물량은 늘려서 공급할 예정이다. 문제는 아직도 3기 신도시는 토지 보상도 사업승인도 받지못한 상태에서 아파트를 사전에 공급한 것이다. 정부가 봉이 김선달이 된 것이다. 어쨌든 사전 분양 물량 증가로 시장의 안정화는 조금이라도 기여했다는 평이다.

이슈별 대책

이슈별로 어떻게 해야 국가와 국민을 위하고 시장을 안정화 시킬 수 있을까? 필자의 생각을 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 고가 주택의 기준과 개념을 재정리해야 한다. 문 정부 5년 동안 부동산 가격폭등에 대한 부담감은 결국 재산세 등 세금으로 이어진다. 따라서 가격상승에 걸맞는 고가주택의 기준을 다시 정해야 할 것이며 코로나19로 어려운 경제 현실을 감안하여 재산세 적용율을 인하하고 납부도 전면 유예가 가능한 유예제도를 도입해야 한다.

둘째, 생애최초주택구입자와 일정기간 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 대출 규제를 완화해야 한다. 문 정부 들어와서 가계 부채가 급격히 증가하였다. 지난 11월 말 기준으로 가계 부채는 1850조가 넘어 위험한 상태다. 하지만 부채를 관리하기 위해 대출을 금지시키면 결국 어려운 서민들에게 피해가 돌아간다. 따라서 투기적 수요가 아닌 실수요자 서민들의 내 집 마련을 위해서는 이들에게 최소한의 대출이 가능해야 꿈을 이룰 수 있다.

셋째, 임대차3법은 폐지되어야 한다. 임차인을 위한 법, 임대차 3법은 오히려 임대인과 임차인의 갈등을 만들고 임차인을 어렵게 하고 있다. 뿐만 아니라 임대차 3법 시행과 더불어 보유세 폭탄은 서울을 중심으로 전세보다는 반전세와 월세 전환 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉, 조세전가가 나타나고 있는 것이다. 또한 임대차 3법 시행 이후 전세가격이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이기도 하다. 임대인도 국민이다. 이들의 재산권도 보호되어야 하기 때문에 전월세 시장은 시장경제에 맡기고 예전 법으로 돌아가 임대차3법은 폐지되어야 한다.

넷째, 공시가격 현실화는 중장기적으로, 재산세는 공시가격 상승폭만큼 내려주는 탄력적 적용을 그리고 양도세 중과세는 폐지해야 한다. 이미 모든 세금은 누진과세 되어 있다. 특히, 1가구 1주택자는 실수요자로 소득 이득이 아닌 자본이득에 대한 과세는 미실현 이득이므로 과세가 무거워서는 안 된다. 따라서 공시가격 현실화도 중장기적으로 추진되어야 하며 인상 폭을 감안해 세율적용도 탄력적으로 적용되어야 합리적이다.

또한 규제지역에서 다주택자 양도세 중과세는 분명 징벌적 과세다. 다주택자가 바라는 것은 매각차익일 수도 있지만 월세를 받기 위해 다주택자가 된 경우도 있다. 그런데 주택의 크기, 가격, 위치에 관계없이 다주택이라는 것만으로 종부세를 비롯하여 재산세, 양도세가 폭탄으로 돌아온다. 이들도 국민이며 이들은 민간임대주택 공급자이기도 하다. 따라서 공시가격 현실화는 중장기적으로 현실화하고, 재산세는 공시가격 상승폭 만큼 내려주는 탄력적 적용을, 또한 종합부동산세는 폐지를 그리고 양도세 중과세 역시 폐지해야 한다.

다섯째, 매매시장의 안정화와 전월세시장의 안정화를 위한 단기·중장기 대책이 필요하다. 최근 사전분양하듯 예측 가능한 주택의 선분양제도 확대와 함께 서울의 단기주택공급을 늘리기 위한 정책으로 저밀도 지역의 용적률 등 인센티브 도입으로 단기 공급확대가 필요하며 중장기 주택공급확대를 위해 높이 완화, 재개발·재건축사업 추진시 용적률 상향, 재건축 안전진단 규제 완화 그리고 분양가상한제 선별 도입이나 폐지가 있어야 공급이 늘어난다.

부동산시장 예측

점점 강화되고 있는 대출 규제와 금리 인상 등은 부동산시장의 매수 심리위축과 수요위축으로 이어져 과열된 부동산 가격 상승세를 상당 부분 잠재울 것이다. 그러나 상반기에 있을 대선 등을 고려할 때 그 결과에 따라 언제든 시장 흐름은 바뀔 수 있다. 만약 대선에서 이재명 후보가 대권을 쥐게 되면 표를 의식한 정책들은 한시적이기 때문에 실질적 공약들을 실천하는 과정에 부동산시장은 지금보다 더 규제가 강화될 수 있어 얼어붙을 가능성이 크다.

이재명 후보는 “주택은 공공재”라고 천명했다. 또한 “땅은 국민 모두의 것이다”라고도 했다. 그러니 줄줄이 규제, 국토보유세 신설과 보유세 실효세률 인상, 2주택자 양도세 90%까지 부과, 일시적 2주택자가 종전 주택을 매도하려면 현재 1년 이내 매도에서 이를 3개월로 축소, 전세 끼고 투자하는 갭투자 금지, 명의신탁은 몰수, 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제 실시, 부동산감독원 설치 등 줄줄이 규제만 있다. 여기에 가계 부채를 줄이기 위한 대출 규제 역시 지속될 것이며 대출 규제의 경우 이를 피해가는 고가주택과 대출 규제 등을 당하는 서민주택과의 가격 격차 등 양극화는 심화될 것이다.

즉, 규제로 인한 가격안정화는 기대할 수 있겠지만 규제가 시장 안정화의 중장기적 대책이 될 수는 없다. 이 후보는 정책이 시장을 이길 수 없다는 것을 알아야 한다. 더 쉬운 말로 정부가 시장을 끌고 가면 안된다는 말이다.

한편 윤석열 후보가 대권을 쥐게 되면 시장은 이재명 후보와 정반대가 될 가능성이 있다. 1가구 1주택자에 대한 양도세, 재산세 경감, 종부세 재검토 및 폐지와 양도세 50% 한시적 감면, 재건축·재개발 규제 완화, 용적률 완화 통해 지하철역 인근 역세권 첫집 공급, LTV, DTI 등 대출 규제 완화, 공시가격 현실화율 속도 조정 등 대부분 규제 완화다. 따라서 윤 후보가 대선에서 당선되면 규제 완화에 대한 기대심리 확산으로 일시적 가격 상승이 예상된다.

그러므로 윤 후보는 규제 완화가 무조건 시장에 좋은 것만은 아니라는 것을 알아야 한다. 공공은 공공의 역할이 있고 민간은 민간의 역할이 있다는 것을 인식하고 공공의 역할도 강조되어야 하며 규제 완화에 따라 혜택을 받는 민간기업은 국가와 국민을 위한 역할도 담당해야 한다는 것을 강조해야 한다. 부동산 정책은 부동산과 인간과의 관계를 원만하게 만들어주는 역할을 해야하며 시장이 잘못되고 왜곡될 때 이를 바로잡아주는 역할을 할 때 시장은 안정된다.

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장

• (사)한국부동산융복합학회 회장

• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회

부회장역임

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원

• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임

• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장

• KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원

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부동산의 '소음'과 '신호' 제대로 구분하는 법 [심형석의 부동산정석] |*부동산(기타2

2022-01-03 05:52

http://blog.drapt.com/jcyang/391131641156734702 주소복사

입력 2022.01.02 07:30 수정 2022.01.02 07:41

한경닷컴 더 머니이스트

주택, 장기적으로 보유해야 하는 안전자산

사진=게티이미지뱅크

부동산 정보가 넘쳐나고 있습니다. 인터넷에 접속하자마자 언론, 방송과 같은 매스미디어 뿐만 아니라 다양한 사회관계망서비스(SNS)들도 부동산 정보를 쏟아내고 있습니다. 내 집 마련에 나서는 분들은 부동산 정보를 열심히 찾아다닙니다. 부동산 정보를 많이 찾고 습득하면 투자에 성공할 것으로 생각하기 때문입니다. 부동산 정보를 계속 찾아다니는 이런 행동을 정보에 중독되었다고도 표현합니다. 정보에 중독된 부동산 투자자들은 계속해서 많은 정보를 얻기를 원합니다만 사실 부동산 투자에 필요한 정보는 그렇게 많지 않습니다.

부동산 시장에 엄청나게 많은 정보들이 존재하지만 대부분의 정보는 신호(signal)가 아닌 소음(noise)일 따름입니다. ‘질’은 개선되지 않은 채 ‘양’만 잔뜩 늘어난 정보에 탐닉하는 행위는 시간 낭비일 뿐만 아니라 잘못된 판단으로도 이어집니다. 정보의 홍수 속에서 가치 있는 정보를 걸러내야 하지만 이런 일 자체도 엄청난 시간과 노력이 소요되는 노동일 따름입니다. 비용 또한 만만치 않습니다. 정보 이용료로 알려져 있는 이런 비용들은 투자수익을 까먹고 투자자들을 조급하게 만듭니다. 따라서 소음을 걸러내는 가장 확실한 방법은 본인 만의 투자 프레임을 만드는 겁니다. 물론 신호를 바탕으로 잘 구성된 투자 프레임이 필요합니다.

최근 언론과 방송에서 아파트 가격이 폭락한다고 기사들이 많이 나옵니다. 한달도 안되는 통계를 가지고 시장을 해석합니다만 이렇게 짧은 기간의 통계가 어떤 의미가 있을지 의문입니다. 사실 주간 단위의 아파트 시세를 발표하는 나라가 한국이 유일하다는 사실을 알면 미디어의 선정성 기사가 일견 이해되기도 합니다. 중요한 사실은 소음보다는 신호에 집중해야 한다는 겁니다.

부동산과 같은 자산시장을 분석할 때는 두 가지 변수만 보면 됩니다. 나머지 변수들 대부분은 소음입니다. 부동산 시장의 대표적인 신호는 수급과 유동성입니다. 자산시장은 수요와 공급에 의해 움직입니다. 수요는 변동성이 있는 요인이지만 공급은 정해져 있으며 예측이 가능합니다. 특히 한국은 아파트가 압도적인 주거 문화이므로 분양물량을 추적하면 3년 후 입주물량을 비교적 정확히 예측할 수 있습니다. 12월28일 발표된 ‘2022 정부 업무보고’에 나온 2022년 주택공급물량인 46만호는 소음에 가깝습니다.

신호에 가까운 핵심적인 내용은 서울의 신축 아파트 입주 물량입니다. 부동산지인에 의하면 올해 4만7536가구였던 서울 아파트 입주물량은 2022년 2만5162가구로 반 토막 나며 2024년에는 여기서 또 반 토막이 납니다. 서울 아파트 입주물량의 대부분이 정비사업(재건축·재개발)을 통해 이루어지기 때문에 실제로 입주하는 신규 아파트(일반분양물량)는 더욱 줄어듭니다. 왜냐하면 입주물량의 대부분은 조합원물량이기 때문입니다. 기존에 주인 있는 집이 새 아파트로 탈바꿈된 것이지 진정한 신규 입주물량이 아니라는 말입니다. 부동산리서치업체 리얼투데이가 발표한 2021년 청약물량인 3275가구는 3년후 실제로 입주하는 신규 아파트 물량입니다. 이 숫자를 보고 아파트 가격이 오르지 않는다고 판단하기는 힘듭니다.

두 번째는 유동성입니다. 돈이 많이 풀리면 자산가격은 오릅니다. 유동성을 측정하는 대표적인 지표는 광의의 통화량인 M2입니다. 2021년 9월 3512.6조였던 통화량은 10월 현재 3550.6조로 한 달사이에 무려 38조원이 늘었습니다. 2017년 M2의 평균 잔액은 2417.2조원이었으니 현 정부 집권 이후 무려 1100조가 훌쩍 넘는 유동성이 추가로 시중에 풀려 있다는 말입니다. 통화량과 주택가격과는 강한 상관관계가 있습니다. 안타깝게도 금리는 양면성을 가집니다. 금리가 오르면 대출자들의 부담도 늘어나지만 경기가 좋다는 신호이므로 주택가격이 오르기도 합니다.

서울 시내 아파트들 모습 / 사진=한경DB

이 두 가지 변수만으로도 내년 부동산 시장을 하락이라고 예측하기는 어렵습니다. 이와 함께 최고가 갱신비율, 아파트 청약경쟁률, 미분양아파트 등의 지표를 본다면 현재 부동산시장이 하락국면이라는 해석은 터무니없는 판단입니다. 부동산시장의 신호(핵심변수)를 가지고 미래를 예측하는 것이 아니라 부동산시장의 현재 상황을 단순히 중계하는 겁니다. 그동안 앵무새처럼 집값이 계속 오를 것처럼 언급한 많은 전문가들이 지금은 하락을 중계하는 중입니다.

지금 아파트 가격이 너무 많이 올랐으니 떨어질 것이라는 논리는 팩트가 아닙니다. 수차례의 금융위기를 촉발한 주요 요인이 주택이었지만 주택 가격이 높아서 자연스럽게 떨어진 경우는 단 한번도 없습니다. 외부의 충격, 정책 실수 등 다른 여러 요인이 복합적으로 이루어져 주택가격의 하락과 함께 금융위기가 왔음을 이해해야 합니다.

‘소음과 투자(Navigate the Noise)’라는 명저를 저술한 리처드 번스타인(Richard Bernstein)은 소음에 휩쓸리지 않기 위해서는 장기투자를 하라고 권합니다. 주택은 언제라도 팔 수 있는 주식과는 분명히 다른 장기적으로 보유해야 하는 안전 자산입니다. 일희일비(一喜一悲)하는 대표적인 자산인 가상화폐가 아닙니다.

추세분석 또한 마찬가지입니다. 최소 3개월에서 6개월의 통계 흐름을 보아야 방향성을 진단할 수 있습니다. 한 달도 안되는 통계로 시장을 알 수 있다는 건 장님이 코끼리 다리를 만지는 것과 다르지 않습니다. 내 집 마련의 긴 여정에는 엄청난 장애와 역경을 극복해야 합니다. 그 첫번째 장애가 부동산 소음이 되지 않도록 신호를 가지고 자신만의 투자 프레임을 만드는 노력을 게을리해서는 안됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."

독자 문의 : thepen@hankyung.com

#심형석 #심형석의 부동산정석

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3대 기본 지켜야 부동산 재앙 막는다 |*부동산(기타2

2022-01-01 08:36

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3대 기본 지켜야 부동산 재앙 막는다

2022. 1. 1. 08:35 | Posted by 밝은나라
3대 기본 지켜야 부동산 재앙 막는다
게재 일자 : 2021년 12월 31일(金)
 
손재영 건국대 부동산학과 교수
더불어민주당 이재명 후보가 적어도 부동산에 대해서는 문재인 정부와 확실히 선을 긋고 있다. 그의 공식 홈페이지를 보면, “정치는 무한책임을 지는 것입니다. 국민이 실망한 부동산 문제, ‘누가 발목을 잡았다’ ‘세계 경제 상황 때문이다’ 어떤 것도 이유가 될 수 없습니다. …공급을 늘리고 비정상적 수요를 통제하면 시장에서 가격이 형성될 것이고, 시장에서 합리적으로 결정된 가격은 억압할 필요 없이 존중하면 됩니다”라고 선언한다. 한 문장 한 문장 문 정부 정책에 대한 통렬한 비판이다.
이런 비판은 지난해와 올해 주택 가격 상승률이 유례없이 높았고, 집을 사는 사람과 파는 사람, 세를 드는 사람과 놓는 사람 모두가 힘들고 고단했기 때문이다. 그러나 여당 전체적으로는 총론적인 정책 실패를 자인하면서도 세제·금융·규제 등 각론에서는 다른 대안을 꺼리는 분위기다. 누가 대통령이 되든 부동산 정책의 방향 전환이 어려울 수 있다.
그래도 희망을 갖고 새 정부가 부동산 정책 전환을 한다고 가정할 때, 3가지 근본적인 논점을 지적해 둔다.
첫째, 부동산 정책의 존재 이유에 대한 근본적 성찰이 필요하다. 주택이란 워낙 고가이고 생산기간이 길어 정부의 역할은 한정적일 수밖에 없다. 예컨대, 이 후보는 역세권 500m 이내의 100㎡(33평) 기본주택을 정부 돈으로 지어서 월 60만 원에 ‘누구에게나’ 공급한다고 한다. 그러나 그 정도 집이면 서울에서 원가가 5억∼6억 원 이상 든다. 재원의 한계상 공급 호수가 적을 수밖에 없고, 당첨은 하늘의 별따기일 것이다. 더 현실적인 대안은, 중산층 이상은 자신의 능력과 선호에 맞게 각자 집을 마련하도록 간접 지원하고, 정부 재정은 경제적 약자들의 주거복지에 집중하는 것이다. 사실 이런 계층별 맞춤형 지원이 모든 나라 주택정책의 기본이다.
둘째, 좀 더 실용적인 사고가 필요하다. 문 정부는 다주택 보유자를 투기자로 몰아 제재하는 데 주력했다. 그러나 전체 가구 중 자가 거주자 1146만 가구, 공공임대주택 거주자 166만 가구를 제외한 723만 가구가 민간 임대인으로부터 셋집을 구한다. 혈세 지원 없이 이 어마어마한 수의 임대주택을 공급하는 사람 대다수가 다주택자다. 그 다주택자 때리기 때문에 셋집이 줄고, 전세가가 올랐으며, 전세가 월세로 전환돼 무주택자의 부담이 늘었다. 차기 정부는 다주택자의 역할을 인정하고, 적어도 중립적인 세제와 규제를 적용해야 한다.
셋째, 너무 당연한 이야기지만, 국민을 받들어 모시는 마음가짐이 필요하다. 올 하반기에 갑자기 주택담보대출과 전세대출을 중단해서 당장 돈이 필요했던 많은 사람이 극심한 어려움을 겪었다. 문 정부 부동산 대책들이 하나같이 국민의 삶보다 주택가격지수에 신경을 썼다는 데서 놀랍지 않았지만, 정부 정책은 예측 가능하고 국민이 미리 대비할 수 있어야 한다는 기본을 지키는 것이 그렇게 어려운지 의문이다.
국민 한 사람 한 사람의 희망과 계획과 능력은 모두 시장의 움직임에 나타난다. 시장(市場) 존중이 곧 국민 존중이다. 시장에 대한 불필요한 간섭을 자제하면서 경제적 약자들을 위한 주거 안전망을 갖추는 데 주력하는 것이 정부의 역할이다. 이 기본만 지킨다면 차기 정부의 부동산 정책은 성공할 것이다.

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올해 부동산 키워드…#집값#세금#투기#안전#청약 |*부동산(기타2

2021-12-17 07:24

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올해 부동산 키워드…#집값#세금#투기#안전#청약


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kukinews.com/newsView/kuk202112140147

안세진 / 기사승인 : 2021-12-15 07:00:02

#집값, 금리인상‧대출규제…집값 하락?

#세금, 보유세‧양도세 등 부동산 세금 강화

#청약, 3기 신도시 사전청약 시작…바뀐 청약제도

#투기, LH‧대장동 등 민관 투기 의혹

#안전, 광주 학동 붕괴사고…반복되는 붕괴사고

#임대시장, 중개보수 요율 낮아지고…임대차법 분쟁 여전

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[뉴스초점] 무주택자 선택지 없다… 울며 겨자먹기 ‘월세시대’/ [울며 겨자먹기 |*부동산(기타2

2021-12-16 07:54

http://blog.drapt.com/jcyang/391131639608898168 주소복사

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[뉴스초점] 무주택자 선택지 없다… 울며 겨자먹기 ‘월세시대’

한수진 기자 hansujin0112@kyeonggi.com

입력 2021. 12. 15 오후 8: 43

전셋값 급등·대출규제·금리인상... 임차인이 제발로 월세 찾게 만들어

전월세 거래 중 월세 포함 39.6%, 사라진 전세, 무주택자 깊은 한숨

“월세 안 낀 매물은 거의 없다고 봐야죠.”

15일 광교지역의 한 아파트. 일대에서도 고가 아파트로 꼽히는 이곳의 한 부동산에서 ‘요즘 전세 매물이 많이 없냐’고 묻자 “거래 자체가 절벽이라 생각보다는 매물이 꽤 있는 편이다”라며 “하지만 100% 전세는 거의 없고 대부분이 반전세 매물이다”는 답변이 돌아왔다. 실제로 해당 아파트의 전용 85㎡대의 매물을 확인해본 결과 전세는 9건, 월세를 포함한 반전세는 35건으로 월세를 낀 매물이 월등히 많았다.

같은 날 하남 위례신도시의 A 부동산에서도 같은 질문을 하자 “집주인도 월세를 끼고 매물을 내놓고, 세입자들이 먼저 반전세를 찾는 경우도 종종 있다”면서 “세입자가 반전세 매물을 먼저 찾는 것은 이전에는 쉽게 보기 힘들었던 모습”이라고 덧붙였다. 이 아파트 역시 전용 51.89㎡의 기준 전세 매물 48건, 월세 매물 68건으로 월세 매물 비중이 더 높았다.

집값 상승세가 주춤하는 가운데에도 전ㆍ월세 실수요자 등 무주택자들의 부담은 가중되고 있는 것으로 나타났다. 재산세ㆍ종부세 인상과 임대차 3법 여파로 집주인들의 부담이 세입자들에게 전가되고 있다는 지적이다. 더욱이 대출 규제와 함께 이어지는 금리 인상은 실수요자들이 제발로 월세 시장으로 뛰어들게 만들고 있다.

이날 경기일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 경기도 아파트 거래내역을 분석한 결과 최근 이어지는 거래 절벽 속에서도 반전세(보증부 월세) 거래 비율이 늘고 있는 것으로 확인됐다. 먼저 2019년 11월 경기도 아파트 전월세 거래는 총 2만1천585건으로 이 중 월세가 조금이라도 포함된 거래는 7천348건(34.04%)으로 집계됐다. 새 임대차법 시행 이후인 지난해 11월에는 2만700건의 전월세 거래 중 7천744건(37.41%)의 월세 거래가 이뤄졌다. 이어 지난달에는 1만4천806건 중 5천863건(39.6%)이 월세로 거래되면서 전월세 거래 중 월세 거래 비중이 40%에 육박했다. 전월세 거래량 감소세 속에서도 오히려 월세가 포함된 거래 비중이 크게 늘어난 것이다.

이와 관련 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “임대차 3법의 영향으로 전세가격이 급등한 데다 대출규제로 자금 확보가 어려운 실수요자들이 월세로 전환하는 것”이라며 “또 이전에는 금리가 오르게 되면 임대인들이 오히려 월세를 전세로 전환하는 양상도 있었지만, 지금은 조세 부담이 너무 커졌다”고 진단했다. 이어 “결국 임대인이나 임차인이나 선택지가 월세밖에 없는 셈”이라고 꼬집었다.

한수진기자

 

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한수진 기자

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[울며 겨자먹기 ‘월세시대’] “주거 안정 돕겠다는 정책… 되레 서민 삶 옥죈다”

한수진 기자 hansujin0112@kyeonggi.com

입력 2021. 12. 15 오후 8: 43

종부세 등 부담 전세로 충당 어려워... ‘전세의 월세화’ 앞으로도 지속 전망

전셋값 급등에 이은 대출규제와 금리 인상으로 실수요자들이 전세 대신 월세를 선택할 수밖에 없는 처지에 놓였다. 더욱이 임대차 3법과 각종 부동산세 인상으로 임대인들 역시 선택지가 월세뿐이라는 목소리도 나온다.

■대출규제와 금리 인상…제 발로 월세 찾는다

수년간 해외에 거주하다 최근 국내로 귀국한 A씨. 2억5천만원 가량의 현금을 보유한 A씨는 동탄지역에 전세집을 마련할 생각을 하고 귀국했다. 하지만 대출 규제로 6억이 넘는 지역 아파트의 전세 문턱을 넘기 힘들었다. 더욱이 올해 두 차례 인상된 기준금리와 내년 금리 인상 예고는 A씨의 전세집 마련을 포기하게 만드는 도화선이 됐다. A씨는 “매달 120만원이 넘는 월세가 부담은 되겠지만, 대출도 어렵고 내년부터 은행 이자가 또 오른다길래 반전세 매물을 알아보고 있다”고 토로했다.

정부의 대출 옥죄기로 매매는 커녕 전세집 마련도 어려워진 실수요자들 어쩔 수 없이 월세로 발을 돌리고 있다. 전세 가격이 급등한 상황에서 대출요건이 까다로워지면서 자금마련에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 아울러 금리가 인상되면서 매달 나가는 이자가 늘어 전세와 월세의 구분도 무의미해지고 있다는 분석이다.

■임대차 3법과 급등한 종부세…“선택지 월세뿐”

성남과 수원에 아파트 두 채를 보유한 다주택자 B씨. 본인 소유 성남 아파트에 거주하고 있는 B씨는 수원 아파트에 계속 전세를 주다 최근 반전세로 매물을 전환했다. 금리가 올라 최소한 대출 이자는 받아야겠다는 생각에서였다. B씨는 “대출액도 매꿔야 하고 손해를 볼 수는 없지 않냐”면서 “종부세나 재산세도 올라서 앞으로도 최대 상한선까진 맞춰서 올리지 않을까 생각한다”고 귀뜸했다.

전월세시장의 급격한 월세화는 급등한 조세 부담으로 임대인들이 월세를 선호하게 된 점도 한몫한다. 정부는 올해 조정지역 2주택자와 3주택자 이상 다주택자의 세율을 1.2~6.0%로 지난해 0.6~3.2% 대비 2배 가까이 올렸다.

하지만 이런 부담은 고스란히 세입자에게 떠넘겨지고 있다. 업계에 따르면 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 전월세전환율은 통상적으로 1억원당 30만원의 비율로 책정됐다. 하지만 최근에는 35~40만원까지 책정되는 사례도 심심치 않게 나오고 있는데, 조세 부담이 급등함에 따라 세입자에게 부담을 전가시키고 있는 것으로 풀이된다. 지난해 8월 정부가 세입자들의 부담 완화와 급격한 월세화를 막기 위해 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5%로 인하시켰지만 큰 효과는 없는 모습이다. 계약기간 중 전세를 월세로 전환할 때만 포함되며, 전월세전환율 규정의 강제력이 없어 시장에서 잘 이행되지 않기 때문이다.

■향후 전망

이런 가운데 전문가들 사이에선 앞으로 전세의 월세화는 점차 가속화될 것이란 우려가 나온다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “조세 부담이 전세로 비용 충당을 하기 어려울 만큼 오르고 있기 때문에 자연적으로 전세 수요자에게 전가하는 현상은 가속화될 것”이라며 “이런 현상을 막고 방지하기에는 지금으로선 역부족이라고 본다”고 진단했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차법 개정, 가계대출 관리 모두 무주택 서민의 주거 안정을 돕겠다는 정책이지만, 오히려 서민들의 삶을 옥죄고 있다”면서 “시장에 주택공급이 원활히 진행되지 않으면 실수요자들이 전세에서 월세로 내몰리는 현상은 앞으로도 지속될 것”이라고 꼬집었다.

한수진기자

 

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한수진 기자

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메타버스·블록체인 등 ‘5대 시그널’… 2022년 이후 세상을 읽다 |*부동산(기타2

2021-12-10 05:52

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메타버스·블록체인 등 ‘5대 시그널’… 2022년 이후 세상을 읽다

입력 :2021-12-09 17:36ㅣ 수정 : 2021-12-10 02:13

[손재권의 실리콘밸리 투데이] 구글 딥마인드, 단백질 해독 ‘알파폴드2’

AI 토대로 헬스케어·생물학 혁신 이끌 것

글로벌 IT기업 ‘메타버스’ 사업 잇단 확장

민간 우주관광 성공… 우주인터넷도 시동

암호화폐는 실험·거품 단계 넘어 산업화

▲ 지난 10월 6일 서울 강남구 코엑스에서 열린 ‘대한민국 4차 산업혁명 페스티벌 & 블록체인 서울’에서 작고한 가수 김현식의 홀로그램이 재현된 가운데 관람객이 노래를 부르고 있다.

정연호 기자 tpgod@seoul.co.kr

2021년은 어떤 해로 기억될까? 백신이 나오면 종식될 것으로 기대됐던 코로나19 팬데믹은 끝나지 않았고, 경제적·지정학적·산업적 변화의 폭풍이 전 세계를 휘감았다.

그동안 기술 중심 변화의 진앙지 역할을 하던 실리콘밸리는 지난 1년간 대부분 회사에서 재택근무를 이어 간 가운데 코로나19 팬데믹 이후 산업 주도권을 잡기 위해 재빠르게 움직였다.

페이스북은 회사명을 ‘메타’(Meta)로 바꾸고 소셜미디어 회사에서 메타버스 기업으로의 본격적인 변신을 시도했으며, 디지털 결제 기업 스퀘어도 ‘블록’(Block)으로 바꾸면서 최근 부상하는 웹3.0 시대 장악을 선언했다. 미국 소비자들은 그 어느 때보다 ‘연결’됐다. 바이든 행정부의 초당적 인프라 투자가 미 의회를 통과, 디지털 인프라 확대의 기폭제가 됐다. 5세대(5G) 무선 인터넷 인프라의 확대는 틱톡이 메이저 플랫폼으로 자리잡게 했으며, 인플루언서들이 비즈니스 모델을 갖추는 소위 창작자 경제(크리에이터 이코노미)를 가능하게 했다. 또 넷플릭스, 디즈니플러스, 애플플러스, HBO맥스 등이 스트리밍 서비스 경쟁을 벌여 미국인들이 미디어를 즐기는 방식이 완전히 바뀌었다.

공급망 붕괴로 인한 수요 공급의 불일치, 그리고 반도체 부족(쇼티지) 현상으로 인해 인플레이션이 유발되고 자동차(중고차 포함) 가격이 폭등했으며, 쇼핑 시즌의 모습이 바뀐 것도 2021년을 상징할 수 있는 사건이었다. 전후방 파급효과가 큰 자동차산업은 ‘테슬라’로 인해 완전히 바뀌었음이 증명됐다. GM, 포드, 스텔란티스 등이 전기차 올인을 선언했으며, 테슬라 대항마로 꼽히던 루시드, 리비안이 뉴욕증시 상장에 성공했다.

이런 2021년에 벌어진 이벤트는 ‘회고’ 차원에서 언급한 것이 아니다. 2022년 이후 바뀔 세상에 대한 ‘신호’(시그널)였던 것이다. 신호를 파악하는 것은 변화의 변곡점을 일찍 알 수 있게 한다. 2회에 걸쳐 2021년에 벌어졌던 ‘신호’는 무엇이었는지, 2022년엔 어떤 신호를 주목해야 하는지 살펴본다.

생활환경 지능으로 진화 중인 AI

인공지능(AI) 기술은 지난 5년간 강력한 힘이 있으며 산업을 바꾸는 잠재력이 있음을 입증했다. 지난 5년간 AI 기술의 자율주행차, 헬스케어 및 로봇 등 각 영역에서 접목이 빨라졌다. 앞으로 AI는 앰비언트 인텔리전스(Ambient intelligence·생활환경지능)로 진화, 발전할 가능성이 제기된다. 실제 2021년 오픈AI는 자연어처리(NLP)와 컴퓨터 비전 모델링을 결합한 클립(CLIP)과 달리(Dall-E)를 선보여 세상을 놀라게 했다. 이는 글자를 입력하면 그대로 이미지로 형성해 주는 인공지능이다. 구글 딥마인드는 인체에서 생성되는 2만여개의 단백질 전체를 포함해 대장균, 초파리, 생쥐까지 20개의 다른 생명체에 의해 생성되는 35만개의 단백질 구조를 3차원(3D)으로 예측한 ‘알파폴드2’를 선보였다. 딥마인드는 AI를 활용, 신약을 개발한다는 계획이어서 향후 AI와 헬스케어, 생물학이 큰 진전을 보일 수 있음을 시사했다.

AI의 영향력이 커짐에 따라 사회적 책임을 묻는 흐름도 생겼다. 유럽연합은 중국 및 실리콘밸리 AI 기업에 대한 직접적 규제를 추진했으며, 샌프란시스코와 같은 미국 도시는 안면인식 기술을 사용하지 못하도록 했다. 딥페이크 기술이 발전함에 따라 이의 저작권을 묻는 움직임도 있었다.

뉴골드러시가 된 ‘메타버스’

가상현실과 실제 현실을 융합하고 확장시키는 개념의 ‘메타버스’(Metaverse)는 실리콘밸리의 새로운 골드러시가 됐다. 페이스북이 ‘메타’로 사명을 변경한 것은 하나의 사례에 불과하다. 마이크로소프트도 비즈니스 응용 프로그램에 메타버스를 적용한 새로운 제품을 선보였으며, 엔비디아는 디지털 트윈과 산업용 메타버스를 구현하기 위해 ‘옴니버스’라는 프로그램을 베타 버전으로 출시했다. 메타버스 플랫폼을 운영하는 한국의 제페토(네이버제트)는 2200억원 규모의 투자를 유치하며 글로벌 메타버스 골드러시에 뛰어들었다.

2021년은 디지털 부동산과 가상 상품이 실제 자산처럼 인식된 해이기도 하다. 게임 프로그램 같은 마스하우스(Mars House)는 50만 달러에 낙찰됐으며 디지털 요트(메테플라워 슈퍼 메가 요트)는 65만 달러(149이더)에 거래됐다. 랄프로렌은 제페토에서 구입할 수 있는 아바타 의류 컬렉션을 출시하기도 했다.

막 오른 ‘스페이스 테크’ 시대

2021년은 민간 우주관광 시대가 열린 해다. 리처드 브랜슨의 버진 갤럭틱이 민간 우주여행을 시작했으며 제프 베이조스의 블루 오리진도 성공리에 우주여행을 마쳤다. 비록 고도 약 100㎞ 인근까지만 날아올라 몇 분간 무중력을 체험하는 수준이었지만 민간 우주여행을 시도했다고 하기엔 충분했다. 12월에도 미식 축구선수 등이 포함된 관광객들이 우주로 향한다.

일론 머스크가 세운 우주개발 기업 스페이스X는 우주비행사 없이 민간인들만 탑승한 우주선 발사에 최초로 성공했다. 특히 스페이스X는 우주선에서 우주정거장과 도킹하는 부분을 빼고 돔 유리창을 설치, 탑승객들이 유리창을 통해 360도 우주를 바라볼 수 있었다.

우주 개발은 ‘관광’에만 그치지 않았다. 중국과 미국, 아랍에미리트(UAE)는 화성 탐사를 진행했으며, 러시아는 달 탐사를 선언했다. 제임스웹 우주망원경은 12월에 발사될 예정인데, 이 우주망원경이 보내는 데이터는 우리가 아는 지구와 달의 모습을 완전히 바꿔 놓을 것으로 예상된다.

스페이스X(스타링크), 아마존 등이 근궤도 인터넷 수만 개를 쏘면서 본격적인 우주인터넷도 2021년부터 열렸다. 사막, 산간, 격오지 등의 인터넷 음영 문제를 해결할 것으로 기대된다.

하지만 우주인터넷이 모두에게 환영받는 것은 아니었다. 인도는 스타링크에서 제공하는 인터넷 서비스를 자국 허가 없이 사용할 수 없다고 했으며 우주인터넷의 우주 쓰레기 문제도 앞으로 계속 제기될 것으로 예상된다.

블록체인·디파이·NFT 르네상스

블록체인 기술과 암호화폐는 ‘실험’ 또는 ‘거품’ 단계를 넘어 본격적인 산업 적용 단계에 진입했다. 2021년엔 미국 최대 암호화폐 거래소인 ‘코인베이스’가 성공리에 상장했으며, 페이팔·벤모·마스터카드 등은 고객이 비트코인 등 암호화폐를 거래할 수 있도록 허용했다. 암호화폐는 미국 기관의 60%가 보유하고 있을 정도로 사실상 또 다른 자산군으로 분류되고 있다. 중남미 국가 엘살바도르는 비트코인을 법정화폐로 인정하기도 했다. 2021년엔 이더리움과 솔라나 거래가 폭발적으로 증가했는데, 이는 많은 사람들이 대체불가능토큰(NFT)을 경쟁적으로 샀기 때문이다.

올해 미 주식시장에는 암호화폐 및 웹3.0 관련 상장지수펀드(ETF)도 대거 등장했다. 지난 2일에는 NFT와 암호화폐에 노출된 기업들에 투자하는 ‘NFTZ ETF’가 거래를 시작했다.

암호화폐 시장은 현재 3조 달러 이상의 가치가 있다. 지난 11월에는 암호화폐가 이미 시중에 유통되는 달러 가치를 넘어서는 규모로 유통되기도 했다. 이미 달러의 안전성을 확보해 주는 수단이 된 것이다. 싱가포르에 본사를 둔 크립토닷컴(Crypto.com)은 미 로스앤젤레스 스테이플센터의 네이밍권을 확보했다. LA레이커스의 홈구장인 이 센터는 이제 크립토닷컴 센터가 된 것이다. ‘컨스티튜션 다오(DOA)’의 등장도 화제가 됐다. 경매에 나온 헌법 초판본을 낙찰받기 위한 모임으로 암호화폐 이더리움으로 자금을 조달하겠다면서 일주일간 온라인 크라우드펀딩 캠페인을 벌인 끝에 4700만 달러(약 560억원)를 모았다. 결국 실패했지만 블록체인 기반 암호화폐가 새로운 컨스티튜선임을 인정받으려는 시도는 참신하다는 평가를 받았다.

미중, 자국 테크기업 때리기

미국과 중국은 2021년 기술 전쟁에 이어 패권 경쟁을 본격화했지만 공통된 일을 한 것이 있다. 바로 자국 테크 기업 때리기를 한 것이다. 미국은 2021년이 처음은 아니었지만 중국은 심각했다. 알리바바 자회사 알리페이의 상장 계획을 철회시킨 데 이어 틱톡 모회사인 바이트댄스의 미국 상장을 막았다. 올해 뉴욕 증시에 상장한 디디추싱은 상장을 폐지하고 홍콩으로 옮겨 가도록 했다.

이는 지난 8월 중앙재경위에서 시진핑 국가주석이 강조한 ‘공동부유’(함께 잘살자는 뜻으로 부의 분배 및 공평을 강조하는 정책) 정책의 영향을 받은 것이다. 후진타오나 장쩌민의 경우 겉으로는 사회주의를 믿는 척하고 속으로는 자본주의를 동경했지만 시진핑은 달랐다. 중국도 성장에서 분배로 넘어가는 시기이기 때문에 사회 안정과 공산당 집정을 고려해 공평, 민생, 복지를 강조하는 정책을 계속 추진할 것으로 예상된다.

이에 따라 바이두, 알리바바, 텐센트 등 중국 빅테크 기업들은 시 주석의 영향력에 완벽히 사로잡혀 기업 가치와 성장, 그리고 회사의 운명을 ‘시장과 소비자’에게 맡기는 것이 아니라 ‘당’의 지침에 따라야 했다.

더밀크 대표

2021-12-10 27면

서울신문

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시사기획 창, 부동산 시장 2021년 현실과 2022년 전망 ‘미친 시장의 끝’ |*부동산(기타2

2021-12-06 05:49

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시사기획 창, 부동산 시장 2021년 현실과 2022년 전망 ‘미친 시장의 끝’

기자명 이미숙 기자 입력 2021.12.05 06:55

[한국강사신문 이미숙 기자] 5일(일) 354회 <시사기획 창>에서는 ‘미친 시장의 끝’ 편이 방송된다.

[사진출처=KBS]

서울 아파트 매매 평균 가격이 12억 원을 넘어섰다. 뿐만 아니다. 1~2억 원에 거래되던 경기도 중소형 아파트가 반 년 만에 두 배 이상의 값에 거래되는가 하면, 오피스텔 청약 경쟁률은 수백 대 일을 우습게 넘긴다. 서울에서 외곽으로, 아파트에서 빌라로 눈을 돌리는 무주택 서민들. 그곳에서는 투기꾼까지 낀 ‘게임’이 이들을 기다린다. 절박함과 탐욕이 뒤섞인 이 미친 시장은 어떻게 끝이 날까? 2021년 겨울, 무주택 서민들이 겪고 있는 혹독한 현실과 2022년 부동산 시장 전망을 살펴봤다.

<오피스텔 청약 ‘줍줍’ 행렬, 그리고 은밀한 거래>

경기도의 한 오피스텔 모델하우스 앞. 청약 미계약분을 선착순 분양한다는 소식에 수백 명에 이르는 긴 줄이 늘어섰다. 이들이 들고 있는 것은 작은 번호표. 누가 나눠줬는지도 모르는 번호표를 두고 수백만 원이 은밀히 오가는가 하면, 여기저기서 다툼이 벌어진다. 미계약분이 몇 호나 되는지, 어디까지 기회가 올지도 알 수 없는 상황. 줄의 맨 끝에 한 청년이 서있다. 그는 왜 거기 있을까? 취재진이 직접 물어봤다.

<‘헝다’의 경고>

월급을 수십 년 모아도 아파트 한 채 마련하기 어려운 현실은 한국 젊은이들의 만의 일이 아니다. 중국에서는 대도시 근처 ‘마오피팡(뼈대만 있는 주택)’ 사기 열풍이 불었다. 그러나 ‘헝다’ 등 대표 부동산 기업들의 부실 문제가 터지며, 상황이 반전됐다. 주요 도시들의 주택 가격이 6년 만에 처음으로 떨어지기 시작한 것이다. 미국 역시 코로나19 장기화로 금리 인상 압박이 심화되는 상황. 이러한 대외 악재는 한국의 부동산 시장에도 ‘경고음’을 울린다.

<하락 안정 vs. 대세 상승>

최근 서울의 아파트 시장은 거래량이 급감하고 가격 상승폭도 줄어드는 모습을 보이고 있다. 잇따른 금리 인상으로 ‘빚 내 집사기’에도 제동이 걸린 상황. 이를 두고 정부와 일부 전문가들은 ‘하락의 초입’이라고 해석한다. 그러나 다른 한편에서는 최근의 상황을 매수자와 매도자 간 ‘힘겨루기’로 해석하고, 대세 상승은 이어질 것이라고 확신한다. 바로 ‘공급 부족’ 때문이다. 서울과 대도시의 공급 부족 문제는 대체 언제쯤 해소될 수 있을까.

[사진출처=KBS]

단순 고발을 넘어 진실을 찾고 사회의 불의와 부조리를 끝까지 파헤쳐 공정한 보도로 시청자의 공감을 얻고 있는 KBS 1TV ‘시사기획 창’은 공식영상, 회차정보 등이 시청자들의 관심을 끌고 있는 탐사 프로그램이다. 최고 시청률은 5.0%(닐슨코리아 제공)를 기록했다. 방송시간은 매주 일요일 밤 9시 40분이다.

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