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관리처분 인가 받은 재건축단지, 분양가상한제 6개월 유예 |-일반 재건축 종합

2019-10-02 04:24

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관리처분 인가 받은 재건축단지, 분양가상한제 6개월 유예

이새샘 기자 , 유원모 기자 , 조은아 기자 입력 2019-10-02 03:00수정 2019-10-02 03:00


정부 ‘부동산정책 보완방안’ 발표정부가 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지에 6개월간 민간택지 분양가상한제 유예 기간을 두기로 했다. 또 시군구 단위로 적용하던 분양가상한제를 동 단위로 세분해 적용하기로 했다. 과도한 재산권 침해라는 위헌 논란과 급격한 공급 위축에 따른 부작용 등을 줄이기 위한 조치로 보인다. 

정부는 1일 이 같은 내용의 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안’을 발표했다. 입법예고가 끝난 주택법 시행령 개정안에 이 같은 내용을 보완해 10월 말 공포·시행한다.  

○ 둔촌주공, 신반포3차·경남 등 분양 서두를 듯
 

정부는 재건축·재개발·지역주택조합이 분양가상한제 시행 후 6개월 안에 입주자 모집공고를 끝내면 상한제 적용 대상에서 제외해 주기로 했다. 이에 따라 아직 일반분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 재건축·재개발 단지들은 내년 4월 말 이전에 서둘러 분양에 나설 것으로 보인다. 내년 4월까지 분양을 하게 되면 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 받고 분양하는 방식이 적용된다.


내년 4월까지 분양이 가능한 단지는 서울 강남구 개포주공1·4단지, 서초구 신반포3차·경남(래미안 원베일리), 강동구 둔촌주공 등이 꼽힌다. 장덕환 개포주공4단지 재건축 조합장은 “상한제로 인해 피해가 클 것 같아 걱정했는데 올해 12월에 일반분양을 할 계획이라 가까스로 상한제를 피할 수 있게 돼 다행이다”라고 말했다. 서초구 반포주공1단지는 조합원 간 소송도 걸려 있고 아직 이주도 시작하지 않아 내년 4월까지 분양이 어려울 것이란 전망이 많다. 


정부는 상한제 적용 대상을 기존 시군구 단위에서 동 단위로 좁히는 ‘핀셋 규제’를 이날 발표했다. 올해 9월 기준으로 전국 31개 투기과열지구는 모두 분양가상한제 적용이 가능한 상태인데, 이 중에서 일반분양 예정물량이 많거나 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 동을 중심으로 상한제를 적용할 계획이다. 같은 동에 많은 아파트 단지가 있는 것은 아니어서 사실상 개별 아파트 단지별로 적용될 것으로 보인다.  

정부는 이번 추가 대책으로 단기적인 공급 축소 부작용은 어느 정도 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 박선호 국토교통부 1차관은 “현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 단지는 서울의 경우 61개 6만8000채 규모”라며 “6개월의 유예 기간이 주어지면 이들 중 상당수가 분양에 나서 공급이 활발해질 것”이라고 말했다. 

전문가들의 전망은 다르다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “핀셋 규제를 적용받지 않는 지역으로 수요가 몰리는 등 풍선효과가 나올 수 있기 때문에 근본적인 대책이라고 보기는 힘들다”며 “당장은 공급이 많아져 가격이 안정되더라도 장기적으로는 공급 위축 우려가 크다”고 설명했다. 이 때문에 일각에서는 이번 유예 조치가 내년 4월 총선을 염두에 둔 정치적 결정이라는 얘기도 나온다.

○ 시가 9억 원 초과 1주택자 전세대출 규제 강화


정부는 주택을 한 채만 갖고 있어도 시가가 9억 원을 초과하면 이달 말부터 주택도시보증공사와 주택금융공사의 전세대출 공적보증(민간보증은 가능)을 받지 못하도록 하는 대책도 이날 발표했다. 기존에는 2주택자나 부부 합산 연소득이 1억 원을 초과하는 1주택자에게만 전세대출을 제한했다. 전세를 안고 주택을 구입하는 이른바 ‘갭 투자’를 잡겠다는 조치다. 서울의 경우 ‘갭 투자’ 비중이 6월 이후 매월 전체 거래의 50%를 넘어선 상태다. 저금리 기조가 이어지며 갈 곳을 잃은 유동성이 부동산 시장으로 몰리고 있다는 분석이 많다.  


투기지역과 투기과열지구의 주택임대업·주택매매업 법인에 대해 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제를 새로 도입하기로 했다. 지금까지는 법인 주택담보대출의 경우 LTV 규제가 없었다.  

정부는 올해 말까지 국토부 행정안전부 국세청 금융위원회 등 관계기관 합동으로 주택 편법 증여와 자금출처 의심사례를 조사한다. 내년부터는 국토부를 중심으로 상시조사체계도 운영한다. 특히 서울 강남4구(강남 서초 송파 강동구)와 마포 용산구 등지에서 대출을 과도하게 받아 고가 주택을 구입하거나 소위 ‘업계약’이나 ‘다운계약’이 의심되는 사례를 중점 점검할 예정이다. 8, 9월 실거래가 신고분 가운데 이상거래로 의심되는 1200여 건이 우선 조사 대상이다. 

이새샘 iamsam@donga.com·유원모·조은아 기자

#재건축단지#분양가상한제#관리처분 인가#6개월 유예#개포주공#전세대출

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"재건축 장기투자는 여전히 유망" |-일반 재건축 종합

2019-05-16 05:43

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"재건축 장기투자는 여전히 유망"

혼돈의 부동산시장 생존전략



◆ 2019 서울머니쇼◆

시세 급등과 정부 규제로 인한 침체·거래 실종을 연이어 겪고 있는 부동산 시장은 한 치 앞을 예측하기 힘든, 말 그대로 `시계 제로` 상태에 빠졌다. 이 같은 혼돈 속에서 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시가 추가로 발표되면서 내 집 마련 시기를 고민하고 있는 실수요자나 저점 투자를 고려하고 있는 투자자 모두 고민이 깊어지고 있는 시점이다.

`2019 서울머니쇼` 마지막 날인 18일 진행되는 `사야 하나 팔아야 하나, 혼돈의 부동산 시장 생존 전략` 토론회에 참석하면 실수요자와 투자자 모두 만족할 만한 투자해법을 찾을 수 있을 것이다. 이날 토론회에서는 국내 1위 부동산 카페 `붇옹산의 부동산 스터디`의 강영훈 대표와 부동산 전문가 심교언 건국대 교수가 실수요자의 내집 마련 전략과 재건축·재개발 알짜 투자법 등에 대한 끝장토론을 펼친다.

특히 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자라면 이번 토론회에 주목해야 한다. 인구 감소로 인해 과거 일본과 같은 부동산 버블 붕괴론이 인기를 얻고 있는 상황에서 무주택자가 지금 내 집 마련에 나서도 되는지에 대해 두 전문가가 시원한 해답을 제시한다. 내 집 마련에 나선다면 청약과 기존 아파트 매매 중 어떤 방법을 선택해야 하는지, 어떤 지역 아파트를 구매해야 시세 하락 위험이 없는지 등 세부적인 분석도 더해진다.

심 교수는 토론회를 앞두고 "장기적 관점에서 괜찮은 입지라면 저점 매수가 좋아 보인다"며 실수요자들이 급매를 잡을 것을 조언했다.


강 대표는 보다 신중한 입장이다. 그는 "현재 부동산 시장은 변곡점에 있어 굉장히 판단하기 어려운 시기"라며 "가격이 조정된 좋은 물건들이 있다면 접근을 고민해봐야 할 시점"이라고 밝혔다.

이날 토론회에서는 정부의 잇단 규제로 운신의 폭이 좁아진 투자자들을 위한 가이드라인도 제시된다. 소위 `강남불패`가 무너진 상황에서 어느 지역의 재개발·재건축에 투자해야 하는지, 상가·오피스텔 투자나 신도시 투자의 리스크는 어떤지 등을 놓고 두 전문가가 치열한 토론을 통해 해답을 제시할 예정이다.

[정지성 기자]
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재건축 조이니… 수도권 재개발 시장 '후끈' |-일반 재건축 종합

2018-03-07 19:34

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재건축 조이니… 수도권 재개발 시장 '후끈'

입력 2018-03-06 17:22:58 | 수정 2018-03-07 02:36:40 | 지면정보 2018-03-07 A26면


현장 레이더 

의정부·수원·인천 가보니… 

규제 피하고 대출 '문턱' 낮아 서울·지방서 투자자 몰려
의정부 2주 새 2000만원 '껑충'… 가격 오르자 조합원 매물 급감

투자자가 몰리고 있는 경기 의정부시 ‘중앙생활권3구역’ 재개발 지구. 양길성 기자기사 이미지 보기

투자자가 몰리고 있는 경기 의정부시 ‘중앙생활권3구역’ 재개발 지구. 양길성 기자 

“등기등본을 보면 매수자 절반이 서울 사람입니다. 부동산 규제를 다 피해 가는 지역이라 이쪽으로 몰리는 거죠. 재개발 매물은 2~3개뿐이고 웃돈이 1억원까지 붙었습니다.”(경기 의정부시 의정부3동 M공인)


수도권 재개발 구역에 투자자가 몰리고 있다. 서울은 물론 지방의 원정 투자자까지 나서면서 1~2주 만에 조합원 매물이 수천만원 뛰는 곳도 등장했다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등의 규제가 적용되지 않는 데다 대출 문턱이 상대적으로 낮다는 장점이 부각되면서 투자자들이 수도권 재개발시장으로 관심을 돌린 영향이다. 

의정부시 재개발 ‘중앙생활권2구역’ 내 조합원 입주권(전용면적 72㎡) 매물은 지난주 2억8500만원에 손바뀜했다. 권리가액 2억1500만원에 웃돈 7000만원이 붙어 거래됐다. 지난달 말 5000만원의 웃돈이 붙었으나 2주 새 2000만원이 올랐다. 아파트 두 채 입주권 매물은 웃돈이 최고 1억원까지 붙었다.

900여 개에 달하는 조합원 매물은 자취를 감췄다. 중개업소에 나와 있는 매물이 4~5개에 그친다. 가격이 더 오를 거란 기대에 매도자는 관망세로 돌아섰다. 인근 K공인 관계자는 “1년 전과 비교하면 웃돈이 4000만~5000만원 올랐다”며 “이주를 시작한 지 1년 가까이 지났는데도 매수 전화가 하루 9~10통은 온다”고 전했다. 

의정부 중앙2구역은 2011년 재개발 조합 인가를 받은 뒤 지난해 3월 이주를 시작했다. 재개발이 끝나면 2473가구 규모 ‘센트럴자이’로 탈바꿈한다.

5678가구의 대단지가 들어설 인천 부평구 ‘십정2구역’은 매물에 붙은 웃돈이 권리가액과 비슷하다. 이 구역 조합원 입주권(전용 84㎡) 매물은 지난주 1억3000만원에 거래됐다. 권리가액은 6300만원이지만 웃돈이 6000만원 붙었다. 십정동 C공인 관계자는 “시장에 남은 조합원 매물은 1500여 개 중 2~3개뿐”이라고 말했다. 

경기 수원시 인계동 ‘팔달8구역’도 최근 부산 투자자 10여 명이 단체로 상담받으려고 인근 중개업소를 찾았다. 이주가 완료되면 재개발 사업이 더 속도를 낼 것으로 예상한 매수자들이다. 인계동 H공인 관계자는 “서울 재건축이 어려워지자 부산 등 지방의 원정 투자자들이 투자 모임까지 꾸려 찾아와 재개발 매물을 사들인다”고 전했다. 

전국에서 투자자가 몰리면서 이 지역 조합원 지위권 매물은 한 달 새 최고 1000만원 가까이 올랐다. 이달 조합원 입주권(전용 59㎡) 매물이 5500만원 웃돈이 붙어 1억5200만원에 손바뀜했다. 현지 C부동산 직원은 “웃돈 상승세가 가팔라 예상 일반 분양가와 조합원 분양가 차액이 4000만원 정도로 좁혀진 상태”라고 전했다. 

의정부·수원·인천 등 일부 수도권 재개발 구역은 정부의 고강도 부동산 규제의 무풍지대다. 재건축과 달리 안전진단을 거치지 않아 사업 속도가 빠르고 초과이익금 환수도 없다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에서도 제외돼 주택 권리가액의 최대 60% 무이자 대출이 가능하다. 서울·과천 등과 달리 분양권 전매도 자유롭다. 

의정부3동 ‘중앙생활권2구역’ 내 962가구 중 절반은 등기등본상 집주인 주소지가 서울인 것으로 전해졌다. 인근 Y공인 관계자는 “대출 규제도 까다롭지 않고 전매도 자유로워 투자를 문의하는 서울 투자자가 많다”며 “매수자 중 의정부 거주자 비중은 절반도 채 안 된다”고 설명했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석연구위원은 “규제가 덜한 쪽으로 투자자가 몰리면서 갈수록 경기 재개발 지역이 반사이익을 누릴 것”이라며 “다만 재개발은 사업 기간이 길어 투자에 신중할 필요가 있다”고 말했다.

양길성/민경진 기자 vertigo@hankyung.com


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(1)= 국토부, 재건축 안전진단 기준 '구조안전성' 강화…가중치 20%→50% |-일반 재건축 종합

2018-03-05 11:03

http://blog.drapt.com/jcyang/391131520215404358 주소복사

 (1)= 국토부, 재건축 안전진단 기준 '구조안전성' 강화…가중치 20%→50%로 증가/ (2)= 재건축 안전진단때 ‘주차-소방’ 배점 늘린다
 ******( 中 제목 또는 내용 분리 )******
  [차례]
 (1) 국토부, 재건축 안전진단 기준 '구조안전성' 강화…가중치 20%→50%로 증가
 (2)재건축 안전진단때 ‘주차-소방’ 배점 늘린다
 ******( 中 제목 또는 내용 분리 )******

 (1)  국토부, 재건축 안전진단 기준 '구조안전성' 강화…가중치 20%→50%로 증가

2018-03-05

주차난 심각하면 허용토록, 주거환경 점수는 세부 조정

      
아파트의 주차공간이 현저히 부족하거나 소방차 진입이 불가능할 정도로 주거환경이 열악한 아파트 단지에 대해서는 재건축 가능성을 높여주는 방안이 추진된다.

국토교통부는 구조안전성 가중치를 높이는 내용으로 개정된 새로운 재건축 안전진단 기준을 5일 시행한다고 4일 밝혔다.

앞서 국토부는 재건축 안전진단 기준의 항목별 가중치를 구조안전성은 20%에서 50%로 올리는 대신 주거환경은 40%에서 15%로 내리는 내용의 재건축 안전진단 기준 개정안을 행정예고했다.

재건축 안전진단 결과 100점 만점에 30점 이하이면 '재건축', 30~55점은 '조건부 재건축', 55점 초과는 '유지보수'(재건축 불가) 판정이 내려진다.

지금까지는 구조안전성에 큰 문제가 없지만 주차난 등 주거환경이 좋지 않은 단지는 재건축을 할 수 있었는데, 새 기준이 시행되면 재건축이 붕괴 위험이 있을 정도로 낡은 아파트에만 허용되는 것이 아니냐는 전망이 제기됐다.

그러나 국토부는 주차장이 매우 협소하거나 화재시 소방차가 단지 내로 들어와 진화 활동을 할 수 없을 정도로 열악한 단지의 경우 주거환경 항목 점수가 기존보다 낮아지도록 세부 항목의 가중치를 조정할 예정이다.

주거환경 항목은 세부적으로 9개로 구성되는데, 이 중 '가구당 주차대수'와 '소방활동의 용이성'을 합한 점수 비중을 현행 37.5%에서 50%까지 올릴 예정이다.

'가구당 주차대수'의 경우 최하 등급을 받는 기준을 '현행 규정의 40% 미만'에서 현행 규정의 60% 미만'으로 완화한다.

국토부는 재건축 안전진단 기준 개선방안을 발표하면서 다른 항목 평가와 상관없이 주거환경 평가에서 '과락' 수준인 E등급을 받으면 구조안전성 등 다른 평가 없이 바로 재건축이 가능하도록 했는데, 이처럼 주거환경 E등급을 받아 재건축을 하게 되는 단지가 나올 수 있을 것으로 전망된다.

구조안전성 평가에서 점수가 많이 나와도 주거환경 점수가 매우 낮아져 전체적으로 재건축 가능 판정을 받게 되는 단지도 있을 수 있다는 이야기다.

국토부는  '재건축 안전진단 평가기준 세부지침'과 매뉴얼 등을 개정할 계획이다.

국토부 관계자는 "재건축 안전진단 기준에 대해 접수된 의견을 검토한 결과 이중 주차 등으로 인한 소방 활동의 어려움, 주차장 부족에 따른 생활불편 등에 의견이 집중된 것으로 분석돼 주거환경 내부 조항을 개정키로 했다"고 밝혔다.

이상준 기자 all4you@msnet.co.kr
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 ***( 小 제목 또는 내용 분리 )***

 (2)  재건축 안전진단때 ‘주차-소방’ 배점 늘린다

천호성 기자 입력 2018-03-05



원문보기:
http://news.donga.com/3/all/20180304/88948380/1#csidxbb7d9a4f734de27a9a4bbee95e443f5


5일부터 새 평가기준 전격 시행 
주차장 좁고 소방활동 어려운 곳 재건축 승인 쉽도록 배점 조정
고질적 주차난 목동-상계동 숨통… 업계선 “사업성에 영향 적을듯”
 

정부가 강화된 아파트 재건축 안전진단 평가 기준을 5일부터 시행한다. 통상 20일인 행정예고 기간을 열흘로 줄인 데 이어 이 기간(2월 21∼3월 2일)이 끝나자마자 주말 동안 의견수렴 결과를 반영한 뒤 바로 시행하기로 한 것이다. 새 기준 적용을 피하기 위해 안전진단을 서두르는 시도를 차단하기 위한 것으로 풀이된다.

다만 아파트의 주차공간이 현저히 부족하거나 소방차 진입이 불가능할 정도로 주거환경이 열악한 아파트 단지에 대해서는 재건축 가능성을 다소 높여주기로 했다.

국토교통부는 지난달 20일 발표한 안전진단 기준 개정안을 5일부터 시행한다고 4일 밝혔다. 개정안에 따르면 재건축 안전진단은 △주거환경 △설비노후도 △구조안전성 △비용분석 등 4개 항목을 100점 만점으로 환산해 평가한다. 총점이 30점 이하이거나 주거환경 항목에서 최하 등급(20점 이하)을 받은 단지만 재건축에 나설 수 있다.

정부는 이 항목들 중 구조안전성 비중을 기존 20%에서 50%로 높이고 40%인 주거환경평가 비중을 15%로 낮췄다. 새 기준은 5일 이후 안전진단 전문기관에 진단을 의뢰하는 아파트 단지에 적용된다. 

정부는 주거환경을 구성하는 9개 항목 중 주차장 부족이나 소방차 진입 도로 확보 등 국민안전과 관련된 항목은 평가 시 비중을 확대했다. ‘가구당 주차대수’ 가중치를 20%에서 25%로, ‘소방활동의 용이성’은 17.5%에서 25%로 높였다.

국토교통부에 따르면 주택건설기준상 법정 가구당 주차대수는 1.1∼1.2대 수준이다. 사업 초기 단계 재건축이 많은 목동 등의 재건축 단지들이 이번 조치의 혜택을 받을 것으로 보인다. 1980년대 후반에 지어진 이곳 단지들은 가구당 주차대수가 대부분 정부 기준에 못 미치기 때문이다. 가구당 주차대수가 0.5대로 규정 대비 약 45%인 목동 A단지의 경우 기존 기준으로는 주차대수 항목에서 D등급을 받았지만 새 기준에 따르면 최하인 E등급을 받게 된다. 

새로 강화된 아파트 재건축 안전진단 기준이 5일부터 시행된다. 정부는 주차장 부족, 소방차 진입도로 확보 등 안전과 관련한 항목은 가중치를 높이기로 했다. 서울 강남의 한 아파트 주차장 모습. 동아일보DB
목동 등 양천구를 지역구로 둔 황희 더불어민주당 의원은 “주차장 부족 등 해당 항목이 취약한 단지의 경우 재건축 안전진단 종합평가 점수가 낮아져 재건축 가능성이 높아졌다”고 자체 평가했다. 


하지만 이번 조치가 실제로 각 단지의 사업성에 미치는 영향은 미미할 것이라는 게 부동산 업계의 중론이다. ‘가구당 주차대수’와 ‘소방활동의 용이성’이 포함돼 있는 주거환경 항목의 배점 자체가 기존 40%에서 15%로 낮아진다는 점을 고려하면 큰 폭의 가중치 조정은 아니라는 것이다. 한 주택개발 시행사 관계자는 “안전진단 전체 총점 100점 중 주차대수 항목이 차지하는 배점이 기존에는 8점이었지만 새 기준에서는 4점에 못 미친다”며 “정부가 여당의 체면을 세워주기 위해 소폭 조정한 것으로 보인다”고 말했다. 


일각에서는 새 평가 기준이 예상보다 일찍 시행되면서 시장 전반에 악재가 생겼다는 평가도 나온다. 당초 부동산 업계에서는 정부가 1개월여의 행정예고를 거쳐 이달 말부터 개정안을 적용할 것이라는 전망이 많았다. 강동·노원구 일부 단지는 이달 중순까지 안전진단을 신청하는 것을 목표로 용역업체 계약 등을 추진하고 있었다.

양천구 단지들의 모임인 양천발전연대는 “내진설계가 반영되지 않는 등 건물 안전에 큰 문제가 있는 아파트는 안전진단 없이 재건축을 추진할 수 있도록 하는 방안을 검토해 달라고 정부에 요청하겠다”고 밝혔다.

천호성 기자 thousand@donga.com원문보기: http://news.donga.com/3/all/20180304/88948380/1#csidx659f23a25ec361a9f7e53fa1e49b808

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재건축 안전진단 기준 강화 - 온천2구역 재개발, 도영부동산 T051-557. |-일반 재건축 종합

2018-02-22 11:47

http://blog.drapt.com/jcyang/391131519267670539 주소복사

재건축 안전진단 기준 강화 -   온천2구역 재개발, 도영부동산 T051-557..  네이버블로그 옮김                                                          

https://blog.naver.com/sizryu86/221213330549
19시간 전
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출처 : 국토교통부 보도자료

국토교통부에서 2월 21일자 보도자료를 통하여 재건축 사업의 안전진단 절차에 대해
그 기준을 강화하기로 밝혔습니다. 기존의 안전진단의 경우 형식적인 절차에 그치는 면이
컸다는 것이 그 이유인데요. 특히나 최근에 재건축 시장이 많이 과열이 되었으며, 이로인하여
많은 부작용이 발생했다는 점을 강조했습니다.

오늘 포스팅에서는 재건축 안전진단의 기준이 어떻게 강화되는지 하나씩 살펴보고자 합니다.


현지조사단계에서부터 전문적인 공공기간의 적극적 참여

안전진단을 실시할지 말지를 정하는 첫단계인 현지조사 단계에서부터
이제는 공공기관이 참여할 수 있도록 개선이 됩니다.

기존에는 단순히 시장,군수가 현지조사를 하였고, 안전진단 실시여부를
결정했었는데요. 아무래도 이러한 조사는 전문적인 기관의 손길이 많이
필요한 부분인게 사실입니다. 현지조사 단계에서부터 전문적인 기관이
함께하는 것을 보니 기준이 굉장히 강화된것처럼 느껴지네요.



구조안전성 비중 상향조정

사실 재건축이 실행되는 궁극적인 목적은 안전성이 극히 떨어지는 노후화된 아파트들을
재건축 하는 것에 있는데요. 때문에 이 아파트가 정말로 구조적 안정성이 있는지 없는지가
중요한 부분이긴 합니다.

기존 종합적인 평가에 있어서 구조적인 안정성 부분이 20%에 그쳤던 것에 비하여 이번에는
30%나 상향조정한 50%의 비중을 준다고 하네요.  다만 예외적으로 극히 주거환경이 열악한 경우에는 현행 그대로를 유지한다고 하니 참고하시길 바랍니다.



조건부 재건축에 더해지는 적정성 검토

안전진단의 결과에 따라서 재건축 추진여부가 결정이 되는 것은 알고 계실 겁니다.
안전진단을 실시한 이후에 1)유지보수 2)조건부로 재건축 3)재건축 등 3가지 유형으로
갈리게 되는데요.

현행규정으로는 조건부 재건축 판정이 나면 재건축의 시기를 시장 군수가 조정할 수
있도록 되어있습니다만, 그 의미가 무색하게 대부분 재건축이 되는 쪽으로 운영이 되고
있다고 국토부에서는 판단을 한 모양입니다.

따라서 이때에는 '공공기관'의 적정성 검토라는 절차를 추가함으로써 재건축이 실행
되는 것에 대한 검증을 강화한 것으로 보입니다.

출처 : 국토교통부 보도자료

상기 안전진단 기준 강화에 대해서는 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에
안전진단을 의뢰하는 분부터 적용이 된다고 합니다. 국토부에서는 현 개정안을 21일
부터 입법예고, 그리고 행정예고를 할 계획이라고 하네요.

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[수원] 대우연립 재건축 ‘관리처분인가’ |-일반 재건축 종합

2017-05-24 10:55

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[수원] 대우연립 재건축 ‘관리처분인가’

  • 민수진 기자
  • 승인 2017.05.23 17:07

 

▲ 대우연립 재건축 조감도. <출처=해당 조합 홈페이지>

경기 수원시 대우연립 재건축사업이 이주에 성큼 다가섰다. 관리처분계획을 마무리 지었기 때문이다.

이달 17일 수원시(시장 염태영)는 대우연립 재건축 조합(조합장 최혜란)이 인가 신청한 관리처분계획(안)을 지난 15일 인가했다고 고시했다.

이에 따르면 이 사업은 수원 장안구 경수대로1044번길 16-13(파장동) 일대 5856㎡를 대상으로 한다. 여기에는 지하 1층~지상 14층 공동주택 2개동 135가구 등이 들어선다. 이 중 일반분양분은 60가구이다.

기존 건축물의 철거 예정 시기는 이주 완료 이후 3개월 이내 시작된다는 구상이다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>

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재건축 새 트렌드 `리스크 셰어링` |-일반 재건축 종합

2016-11-29 19:49

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재건축 새 트렌드 `리스크 셰어링` 
방배6구역, 최저분양가 입찰조건 제시
서초 중앙하이츠, 확정지분제 채택기로
조합측 "서울서도 미분양 가능성 대비"
기사입력 2016.11.20 17:43:35 | 최종수정 2016.11.21 08:50:34
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재건축사업 리스크 분담 논의가 나오고 있는 서초 방배동 일대 전경. [매경DB]

이른바 11·3 대책을 전후해 정부가 시장 과열 규제에 나서면서 핵심 대상으로 꼽힌 서울 강남권 일대 재건축 사업장들이 '리스크 셰어링(risk sharing)'에 나섰다. 재건축의 메카로 통하는 서초 일대에서는 지분제 방식이 고개를 들었다.

업계에 따르면 지난 7일 입찰을 마감한 방배6구역 재건축 조합은 '최저분양가'를 입찰조건으로 내걸었고, 시공사를 물색 중인 서초 중앙하이츠 재건축 조합은 '확정지분제'를 조건으로 내걸었다.

지분제는 도급제와 더불어 정비사업(재개발·재건축 등)장에서 사업자인 조합과 시공사인 건설사가 맺는 두 가지 계약 방식 중 하나이다. 지분제는 시공사가 조합과 함께 사업 파트너 형식으로 참여해 일반분양 결과에 따른 손익을 나누는 구조다.

지분제는 지분을 미리 정하는지에 따라 확정·불확정 방식으로 나뉘는데 서초 중앙하이츠 재건축 조합이 내건 확정지분제는 기존 아파트 조합원들에게 일정한 지분이 주어지고 시공사는 일반분양 또는 단지 내 상가분양 등을 통해 얻는 사업이익을 가져가는 식이다. 방배6구역이 내건 최저분양가 방식은 미분양으로 인해 조합이 건설사에 공사비를 낼 수 없는 경우 미분양 물량을 정해진 최저 가격으로 건설사에 넘겨주는 식으로 공사비 대신 물건을 넘기는 것이다.

반면 도급제는 조합이 사업의 이익을 모두 가져가고 시공사는 정해진 공사비만 받는 방식이다. 리스크 부담을 꺼리는 건설사들은 도급제를 선호한다. 시장이 하락세를 타던 2011년 즈음 강동 고덕주공 재건축 단지는 지분제 방식이었지만 공사를 맡은 시공사가 도급제를 요청하면서 시공사 교체를 둘러싼 갈등을 겪기도 했다.

지분·도급제는 공급 측면 내부의 계약 방식이지만 내년 이후 강남권 분양 시장 전망과 직결돼 있다. 분양권 전매 투자 수요까지 몰리면서 '비싸도 팔린다'는 말이 오갔던 강남권 재건축 시장이 최근에는 미분양 리스크를 신경 쓸 수밖에 없는 상황이다. 현재 시공사 입찰에 들어가는 사업장이라면 일정상 내년 말 이후에나 일반분양이 가능하기 때문이다.

지난 8월 국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가 총액이 9억원 이상인 이른바 고가 아파트에 대해서는 중도금 대출 보증을 내주지 않도록 한 이후 11·3 대책을 발표해 전매제한 강화 등의 규제를 도입했다.

 기사의 1번째 이미지
강남의 한 재건축 조합 관계자는 "분양 시장 분위기가 좋을 때 사업자로서는 시공사와 이익을 나눠야 하는 지분제보다는 이익을 모두 가지는 도급제를 선호하지만 지금처럼 시장 전망이 부정적일 때는 수익성 못지않게 안정성도 중요하다"며 "일반분양에 따른 손익을 시공사와 나누는 지분제 방식에 눈이 갈 수밖에 없다"고 말했다. 업계에 따르면 서초 반포·잠원 일대에서 시공사 입찰을 앞둔 재건축 조합 역시 지분제 형식을 검토 중이다.

다른 사업장들도 지분제가 아니더라도 다양한 방식으로 리스크 분담을 고민하고 있다. 강북 인기 투자지역으로 꼽히는 서대문구에서는 시공사 선정에 나선 홍은6구역 재건축 조합이 '제한경쟁입찰' 방식을 내걸었다.

시공사 후보를 시공능력평가 순위 1∼10위 이내인 건설사로 제한한 것으로 브랜드 인지도가 높은 건설사를 시공사로 정해 미분양 리스크를 줄여보겠다는 의도라는 것이 업계의 평가다.

건설사들로서는 지분제이든 도급제이든 일단 사업장을 기웃거릴 수밖에 없다. 대형 A사 관계자는 "미국 대선 이후 중동 등지의 해외 프로젝트 사업은 불확실성이 더 커진 상황이고 최근 들어 해외 실적도 악화된 상황이기 때문에 그나마 분양이 잘되는 서울 인기 투자지역의 정비사업장 수주에 힘을 쏟을 수밖에 없다"고 말했다. 이 때문에 대형사들 사이에서는 이른바 '피 튀기는 수주전'이 펼쳐진다.

[김인오 기자]
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