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[대박땅꾼의 땅스토리]토지·수익형부동산 투자 첫 조건은 '환금성' |* 원석도시연구

2016-02-01 04:05

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[대박땅꾼의 땅스토리]토지·수익형부동산 투자 첫 조건은 '환금성'

입력시간 | 2016.01.31 15:34 | 문승관 기자 ms7306@


[대박땅꾼의 땅스토리]토지·수익형부동산 투자 첫 조건은 `환금성`

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 재테크투자에서 부동산은 수익률이 높지만 환금성은 낮다는 점이다. 만약 수익률과 환금성 중 한 가지에 초점을 맞춰야 한다면 필자는 환금성을 택하고 싶다. 

부동산에서 환금성은 그만큼 남이 봐도 좋은 떡이라는 의미이기도 하다. 더불어 수익률이 높고 시세가 올랐다 하더라도 자신이 팔고 싶을 때 팔지 못하면 ‘못 먹는 감’일 뿐이다. 한 예로 한 투자자는 세종시의 알짜배기 땅을 소유하고 있었다.

문제는 땅의 생김새가 못생겼다는 것이었다. 한쪽이 움푹 파여 있었는데 소유하고 있는 당시에는 그다지 큰 문제가 아니었다. 그러던 어느 날 급전이 필요해 땅을 팔기로 했는데 파인 부분에 흙을 채우는 작업을 하지 않았더니 땅이 팔리지 않았다. 어쩔 수 없이 이 투자자는 급한 마음에 시세보다 30%가 저렴한 가격에 토지를 내놓았다. 

이처럼 토지는 환금성이 어려운 재테크 투자처다. 그 가치가 아무리 좋아도 남이 보기에 좋지 않으면 그 가치를 제대로 인정받기 어렵다.  

수익형 부동산도 마찬가지다. 나중에 되팔 때 더 많은 사람이 찾을만한 수익형부동산을 소유하는 것이 좋다.  

예를 들면 아파트 중에서도 중대형 아파트보다 소형아파트가 인기가 높듯 말이다. 사회적으로 1~2인 가구 비중이 높아지고 노인 비율 역시 높아지면서 작은 평수의 아파트를 선호하고 있다. 아무리 중대형 아파트가 좋아도 이 역시 선호하는 사람이 적으면 제값에 팔기 어렵다.

여기서 정리해보자면 환금성이 좋다는 말은 ‘수요자’가 많다는 것으로 재정리 할 수 있다. 부동산은 취약점을 상당 부분 보완할 수 있는 성장형 재테크 투자처다.

토지 혹은 수익형부동산에 투자할 때는 환금성이 있는 부동산에 투자하고 환금성이 있을 부동산으로 가꾸는 것이 중요하다.

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[부동산 이야기] '반경 500m·10분 이내' 아니면 역세권 아닙니다 |* 원석도시연구

2015-10-10 17:22

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[부동산 이야기] '반경 500m·10분 이내' 아니면 역세권 아닙니다

 


/사진=이미지투데이

초역세권 프리미엄 혜택을 누리자’, 프리미엄 입지에 ‘더블 역세권’, ‘○○○ 개통 땐 서울 40분대, 지역 내 마지막 역세권’…. 

최근 분양하는 아파트나 상가시설 등이 내세우는 홍보 문구다. 여기도저기도 지하철이나 기차역이 가깝다며 ‘역세권’을 강조한다. 실제로 최근 분양하는 단지들을 살펴보면 역세권이 아닌 곳을 찾을 수 없다. 

이는 역세권 단지가 부동산시장에 호재로 작용해 향후 기본적인 시세 경쟁력은 물론 하락폭도 적게 나타나기 때문이다. 또한 지하철역 주변으로 다양한 상업시설들이 들어서고 수요자가 꾸준하게 몰려들어 집을 팔 때도 비교적 수월하게 처리할 수 있다. 

때문에 분양 대행사들은 단지를 홍보할 때 지하철역을 도보로 이용하기에 무리가 있는 거리임에도 불구하고 거짓으로 역세권을 주장하는 경우가 많다. 그렇기 때문에 수요자들은 집을 고를 때 도보 5분내에 지하철역이 있는지 실제로 따져볼 필요가 있다. 

서울시 도시계획용어사전에 따르면 ‘역세권은 역을 중심으로 다양한 상업, 업무, 주거 등의 활동이 이뤄지는 반경 500m 이내 지역’을 뜻한다. 서울시에서 도시계획을 짤 때도 이 기준으로 역세권을 한정한다.  

시장 전문가들은 초역세권이라고 표현하려면 역에서 반경 500m, 10분 이내에 위치해 있어야 한다고 강조한다. 

실제 부동산114 자료에 따르면 신천역과 맞닿아 있는 송파구 잠실동의 리센츠의 경우 3.3㎡당 3049만원으로 송파구 평균 아파트가격(3.3㎡당 2266만원)보다 34% 이상 비싸다.

또한 같은 역세권 아파트라도 지하철역과 거리가 가까울수록 높은 매매가를 형성하고 있으며, 가격상승률 또한 높다. 부동산114 통계에 따르면(7월 기준), 지하철 4호선 길음역에서 300m 떨어져 있는 길음뉴타운래미안6단지'(2006년 11월 입주)의 전용면적 84㎡는 5억4000만원대로 형성되어 있는 반면 길음역과 1.1㎞ 떨어져 있는 '길음뉴타운5단지'(2006년 6월 입주)는 입주시기가 비슷함에도 불구하고 같은 면적 아파트가 4억9000만원의 평균매매가를 보이고 있다.
업계전문가는 "아파트의 미래가치를 결정하는 가장 중요한 요인은 결국 지하철 이용의 편의성에 있다" 며 "초역세권 아파트는 공급이 한정적일 수밖에 없기 때문에 서울의 재개발·재건축을 통해 공급되는 역세권 신규분양 단지를 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.

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부동산개발업 등록 요건 완화…정보 공시는 강화 |* 원석도시연구

2015-07-09 07:35

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부동산개발업 등록 요건 완화…정보 공시는 강화
(연합뉴스 자료사진)
(연합뉴스 자료사진)

(세종=연합뉴스) 이재영 기자 = 부동산을 개발하기 위해 부동산개발업 등록을 해야 하는 요건이 완화된다.

국토교통부는 '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률'과 해당 법 시행령을 고쳐 8일부터 27일까지 입법예고한다고 7일 밝혔다.

현행 부동산개발업법은 연면적이 2천㎡가 넘는 건축물이나 3천㎡ 이상의 토지를 개발하려면 국토부 장관에게 부동산개발업 등록을 해야 한다.

이를 건축물 연면적 3천㎡, 토지 면적 5천㎡ 이상을 개발할 때 개발업 등록을 하도록 바꾸는 것이 이번 개정안의 내용이다.

국토부는 '건축물의 분양에 관한 법률'에 따라 분양신고를 해야 하는 면적(3천㎡ 이상)과 부동산개발업으로 등록해야 하는 요건이 달라 인허가 기관이 법률을 적용할 때 발생하던 혼선을 제거했다고 밝혔다.

아울러 소규모 부동산을 개발할 때는 개발업 등록이 필요 없게 된다. 등록을 위한 부동산개발 전문인력 고용 등을 하지 않아도 되므로 업체당 연 6천680만원 가량의 등록 비용을 줄일 수 있다고 덧붙였다.

이번 개정안에 대한 의견이 있으면 우편이나 팩스, 국토부 홈페이지(www.molit.go.kr)의 '정보마당-법령정보-입법예고-에서 제출할 수 있다.

국토부는 전국 부동산개발업자의 등록정보, 경영상황, 사업실적, 행정처분 등을 국토부가 운영하는 국가공간정보통합체계(www.nsdi.go.kr)과 온나라 부동산정보 통합포털(www.onnara.go.kr)에서 비교할 수 있도록 개선한다.

현재는 부동산개발업자에 대한 정보가 해당 개발업자가 등록된 지방자치단체 각각의 한국토지정보시스템(KLIS)에 나뉘어 공시되고 있다.

국토부는 부동산개발업법 시행규칙을 개정해 부동산개발업자가 시·도에 제출하는 실적보고서 내용을 보완, 정보 공시를 강화하는 방안도 검토하고 있다.

jylee24@yna.co.kr

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