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DLF, 부동산규제…‘불안한 돈’ 신탁에 몰렸다 |*리츠,펀드,주식,PF

2020-06-18 12:08

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DLF, 부동산규제…‘불안한 돈’ 신탁에 몰렸다

입력2020-06-18 09:59:36 수정 2020.06.18 09:59:36 서지혜 기자

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60개 신탁회사 수탁고 968조

은행, 증권서 정기예금 형 수탁고 크게 증가

DLF 등 리스크 증가로 안전자산 위주 신탁 관심

국내 신탁회사의 수탁고가 크게 증가하면서 1,000억원 돌파를 앞두고 있다. 특히 은행, 증권, 보험 등에 맡긴 퇴직연금과 정기예금형 신탁규모가 큰 폭으로 늘었다. 파생결합펀드(DLF) 등 해외투자 펀드 상품의 금융 사고가 연이어 발생하면서 상대적으로 안전성이 확보된 신탁업에 돈이 몰린 것으로 보인다.

18일 금융감독원에 따르면 2019년 말 기준 국내 60개 신탁회사(겸영·전업)의 총 수탁고는 968조6,000억원으로 집계됐다. 지난 해 말 873조5,000억원에 비해 약 95조1,000억원 가량 증가한 규모다. 이 중 은행은 480조4,000억원, 증권사는 237조2,000억원으로 각각 전년 말 대비 10.4%, 13.6% 늘었고 부동산 신탁사 수탁고도 전년 말 대비 11.5% 증가한 230조6,000억원을 기록했다. 보험사는 20조4,000억원으로 전년말 대비 10.5% 줄었다. 은행의 경우 파생증권형·주식형 신탁의 수탁고가 각각 3조3,000억원, 1조원 줄어든 반면 안전자산인 수시입출금식·정기예금형 신탁의 수탁고는 4조원, 2조원 늘었다. 증권사는 주식시장의 불확실성 확대로 투자처를 찾지 못한 대기성 자금 성격의 정기 예금형 신탁이 전년대비 22.3% 증가했다. 금감원은 “DLF 사태 및 시장의 불확실성 증가로 고위험 금융투자 상품에 대한 투자 수요가 위축되고 안전자산 위주의 신탁계약이 늘었다”고 설명했다. 실제로 퇴직연금신탁 수탁고의 경우 16.4% 증가한 157조1,000억원을 기록했으며 은행, 증권, 보험 등 신탁사별로도 규모가 크게 늘었다. 특히 저금리 기조가 장기간 이어질 것으로 예상되면서 세제 혜택에 강점이 있는 개인형퇴직연금(IRP) 수탁고가 31.6%나 증가했다.

신탁재산별로는 금전신탁은 483조9,000억원으로 전년대비 10.7% 늘었으며 이 중 특정 금전신탁이 467조3,000억원으로 97%를 차지했다. 재산신탁은 484조5,000억원으로 48조4,000억원(11.1%) 증가했는데 이 중에서도 기업의 자산유동화 관련 은행·증권사의 금전채권신탁과 은행·부동산신탁사의 부동산 담보 신탁이 크게 늘었다. 또한 부동산 담보 신탁 수탁고는 부동산신탁사 외에도 은행의 수탁고 규모도 크게 증가했다.

금감원은 “최근 저금리 기조로 신탁의 편입자산에 특정 금융상품으로 쏠림 현상이 발생할 우려가 있다”며 “신탁상품별 특성을 상세히 기재하도록 해 단기간 판매량이 급증하는 신탁상품을 감시하고 투자자 보호에 미치는 영향을 분석할 것”이라고 말했다.

/서지혜기자 wise@sedaily.com

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출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1Z42P7EW10

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감사원 “신탁부동산 과세 제외로 종부세 1037억 덜 걷혀” |*리츠,펀드,주식,PF

2020-06-07 07:17

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감사원 “신탁부동산 과세 제외로 종부세 1037억 덜 걷혀”

입력 : 2020-06-04 23:02 | 수정 : 2020-06-05 06:31

지난달 말 최대폭으로 하락했던 강남 3구 등 서울 지역 재건축 아파트 호가가 5월 황금연휴를 타고 다시 상승한 것으로 나타났다. 부동산 업계에 따르면 연휴와 주말을 거치면서 일부 급매물이 소화되고 매수 문의가 늘자 집주인들이 매물을 거둬들이고 가격을 높인 결과다. 사진은 지난 4일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 강남구 아파트 단지의 모습.

뉴스1

신탁부동산이 종합과세 대상에서 제외돼 종합부동산세 1037억원이 덜 걷힌 것으로 나타났다.

감사원이 4일 공개한 부동산 임대소득 등 세원 관리 실태 감사 보고서에 따르면 기획재정부가 신탁부동산을 종부세 과세 대상에서 제외함에 따라 2017~2019년 3년간 1037억원(연평균 346억원)의 종부세를 걷지 못했고 과세 대상자는 7117명이 줄었다. 신탁부동산이란 부동산 소유자인 위탁자가 부동산을 유지하고 관리하거나 투자 수익을 올릴 목적으로 수탁자에게 신탁한 부동산을 말한다.

기재부는 2015년 4월과 5월 다주택자들이 종부세 회피를 위해 신탁사에 주택을 위탁하고 합산 주택 수를 줄이는 방법을 봉쇄하기 위해 국세청와 금융위원회, 행정안전부 등 관계 부처와 협의했으나 2019년 12월까지 추가 협의를 하지 않았다. 이 때문에 토지 28지를 소유한 A씨는 서울 서초구 소재 토지 등 9필지를 4개 신탁사에 신탁을 맡겼다. 만약 A씨가 토지 9필지를 신탁하지 않았다면 종부세를 17억 2770만원 내야 했지만 신탁한 덕분에 9억 4474만원만 납부했다.

이에 감사원 신탁부동산 납세 의무자가 수탁자로 변경됨으로써 부동산 소유자가 신탁을 이용해 종합부동산세를 회피하거나 부동산 소유자 사이에 종합부동산세 형평성이 저해되지 않도록 국세청·행정안전부 등과 개선 방안을 마련하라고 통보했다.

최광숙 선임기자 bori@seoul.co.kr

[출처: 서울신문에서 제공하는 기사입니다.] https://go.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20200605011014&wlog_tag3=daum#csidxe93162adc625aa58465e355dcbc14b7

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“부동산신탁사, 직접 개발 안된다” |*리츠,펀드,주식,PF

2020-05-27 07:46

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“부동산신탁사, 직접 개발 안된다”

기사입력 2020-05-27 06:00:09. 폰트

“현행법 인가 취지에 맞지 않아”

금융위, 거부 의사 재차 밝혀

부동산신탁사 역할 확대 ‘제동’

부동산신탁사들의 부동산 직접 개발을 허용하지 않겠다고 금융위원회가 다시 한번 밝혔다.

부동산신탁사들이 개발사업의 투자자로 참여하거나 직접 개발하는 등 역할 확대를 꾀하고 있는 데 대해 현행법상 부동산신탁사의 역할과 맞지 않는다며 거부 의사를 밝힌 것이다.

26일 금융당국 및 부동산업계에 따르면 최근 한국토지신탁은 서울 마곡 연구개발(R&D)센터 개발 사업과 관련, 한국토지신탁 명의로 땅을 매수해 등기한 뒤 직접 개발이 가능한지 금융위에 질의했다. 한국토지신탁은 개발사업의 민간사업자 선정 당시 컨소시엄 주체로 참여했었다.

부동산신탁사는 고객이 맡긴 신탁재산(부동산)을 수탁받아 개발·관리해 그 이익을 돌려주는 역할을 한다. 신탁사가 고객에게 토지를 수탁받아 공사비 등 사업비를 직접 조달해 개발한 뒤 분양 수익을 나누는 차입형 토지신탁 방식이 가능하다. 그러나 직접 부동산을 매수해 개발하는 사례는는 없었다.

이에 대해 금융위는 직접 개발 행위는 현행 자본시장법에서 허용된 신탁업으로 볼 수 없다고 답했다.

신탁재산의 수탁없이 부동산신탁사가 해당 사업의 부동산을 확보해 직접 개발하는 행위는 신탁업이 아니라는 것이다. 한국토지신탁은 결국 마곡 R&D센터 건립 사업 대상자에서 제외됐다. 금융위의 판단이 결정적인 것은 아니지만, 여러 가지 요건을 충족하지 못해서다.

지난달 또 다른 부동산신탁사도 부동산 개발사업 조합에 투자자로 참여하고, 해당 조합의 개발사업 부지를 수탁받아 자산관리·자금관리 업무를 수행할 수 있는지를 금융위에 문의했다.

금융위는 이 역시 자본시장법과 신탁법상 부동산신탁사가 할 수 있는 고유업무 및 겸영업무로 보기 어렵다고 판단했다.

부동산신탁사가 고유재산을 투자해 개발사업의 수익자로 참여하는 동시에 자산관리 업무를 영위하는 것은 수익자의 이익을 위해 신탁재산의 관리·개발·처분 등 법률행위를 하는 신탁사 고유업무와 이해상충이 발생할 우려가 있다는 것이다.

금융위 관계자는 “부동산신탁사가 개발사업의 투자자, 수익자이자 수탁자로서 개발사업에 참여하는 것은 토지 개발능력이 부족한 법인·개인이 소유한 부동산의 효율적 이용을 도모하기 위한 부동산신탁제도의 도입 목적과 부동산신탁업 인가 취지에 맞지 않는다”고 밝혔다.

부동산신탁사들의 역할 확대 요구가 빗발치고 있지만 법적인 규제에 가로막힌 모습이다.

부동산신탁사 관계자는 “개발사업 노하우가 풍부한 신탁사들의 직접 개발 요구가 큰 것으로 안다”며 “다만 신탁사가 부동산 개발을 하고 수익도 가져가는 등 역할이 커지는 데 대해 금융당국이 부담스러워 해 허용되기 어려울 것”이라고 말했다.

김민수기자 kms@

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<데스크칼럼> 부동산PF 유동화시장 개편, 건설ㆍ시행사 목소리도 듣자 |*리츠,펀드,주식,PF

2020-05-22 06:30

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<데스크칼럼> 부동산PF 유동화시장 개편, 건설ㆍ시행사 목소리도 듣자

기사입력 2020-05-22 06:00:12. 폰트

 

 

코로나19 사태로 인한 금융불안으로 자금시장에도 ‘빨간불’이 켜졌다. 직접적인 피해를 입은 자영업자, 소상공인부터 중소기업, 대기업까지 심각한 유동성 위기를 맞고 있다.

건설업계도 과거에 비해 기초체력이 좋아졌다고는 하나 어렵긴 마찬가지다.

그중에서도 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 기초자산로 단기자금을 조달해왔던 자산유동화시장이 문제다.

자산유동화기업어음(ABCP) 등에 대한 채무보증(매입약정ㆍ확약)을 크게 늘려왔던 증권사들이 유동성 위기를 맞으면서 부터다.

이 와중에 정부와 금융당국이 부동산대책의 일환으로, 증권사의 부동산 채무보증 총액을 제한(자기자본 대비 100%)하면서 조달여건은 더욱 악화됐다.

특히 지난 3월 이후 금리가 급등하고 일부 매입약정이 잇달아 실행되면서 증권사의 유동성 위기가 부동산PF 전반으로 번지는 것 아니냐는 우려까지 낳았다.

급기야 한국은행은 비은행 직접 대출이라는 전례없는 조치까지 실행하게 됐다.

당국도 7월 시행하는 채무보증 총액규제에 경과규정(2021년 상반기까지 110∼120%)을 두고 SOC와 산업ㆍ상업용 부동산에 대해서는 채무보증 반영비율을 대폭 낮췄다.

그러나 이런 조치에도 부동산PF시장의 자금조달 여건은 별반 개선되지 않고 있다.

건설 및 시행업계는 금리 오름세도 점차 둔화됐지만 증권사의 신용공여 조건은 훨씬 더 까다로워 졌다고 말한다.

종전 대비 수수료만 올랐다는 볼멘소리도 나온다.

업계관계자는 “최근 증권사들의 실적을 보면 예상보다 훨씬 양호했고 한은의 직접대출도 단 1건의 신청이 이뤄지지 않을 걸 보면, 유동성 위기는 기우가 아니었나 싶다”며 “따지고 보면 규제와 금융시장 불안이라는 필요 이상의 위기감으로 인해 시공ㆍ시행사의 부담만 커진 것 아니냐”고 토로했다.

최근 당국이 내놓은 부동산PF ABCP 개선안도 걱정스럽다.

ABCP의 조달 및 운용기간의 미스매치를 해소하고 증권사에만 집중된 보증 구조를 개선한다는 복안인데, 증권사들은 앞선 총액규제와 마찬가지로 강한게 반발하고 있다.

2∼3개월짜리 단기자금을 계속 차환 발행하면서 발생하는 보증수수료 수입이 크게 줄 수밖에 없어서다.

그런데 여기서 핵심은 증권사가 아니라, 실제 PF사업장과 사업자가 아닐까?

총액규제에 이은 구조개선 방안으로 가뜩이나 어려운 자금조달 여건이 더 악화될 수 있기 때문이다.

그나마 수도권, 대형사는 버틸 수 있겠지만 상대적으로 취약한 지방사업장이나 중소건설사는 막대한 수수료 부담 내지는 부실화 우려에 존폐의 위기를 맞을 수도 있다.

규제와 대책에 앞서 시장현실에 대한 정확한 진단이 필요하다. 풍선효과나 선의의 피해자 등 부작용은 없는지 살피는 세심함도 필요하다.

부동산PF ABCP에 ‘메스’를 대려면 건설ㆍ시행업계의 목소리에도 귀를 기울여야 한다.

봉승권기자 skbong@

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부동산PF 위험 차단한다…ABS발행자 5%부담 규제 도입(종합) |*리츠,펀드,주식,PF

2020-05-19 07:12

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부동산PF 위험 차단한다…ABS발행자 5%부담 규제 도입(종합)

만기 일치 부동산PF ABCP 등 공모시장 진입 유도 등 검토

ABS 등록절차 간소화 등 기업 자금조달 활성화 기반 마련

(서울=뉴스1) 박응진 기자 | 2020-05-18 15:50 송고 | 2020-05-18 16:19 최종수정

손병두 금융위원회 부위원장이 18일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 자산유동화 제도 종합 개선방안 간담회를 주재하며 모두발언을 하고 있다.(금융위 제공)

금융위원회가 증권사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP)발(發) 위험 차단에 나섰다. 부동산PF ABCP가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 위험요인이 됐다는 판단에서다.

기초자산과 증권의 만기가 일치하는 부동산PF ABCP 등에 대한 공모시장 진입 유도 등이 개선방안으로 검토되고 있으나, 향후 업계 의견을 수렴해 개선방안을 내놓겠다며 다소 조심스러운 입장으로 보이고 있다.

금융위는 또 부실자산 유동화 등 발행자의 도덕적 해이를 막기 위해 발행자가 발행금액의 5%에 해당하는 최후순위 유동화증권을 인수하도록 위험보유규제를 도입하는 한편 신용도 BB등급 미만의 일반법인도 자산유동화증권(ABS)을 발행할 수 있도록 제도를 개선해 ABS 시장 자체는 육성하기로 했다.

◇만기 일치 부동산PF ABCP 등 공모시장 진입 유도 등 검토

금융위는 부동산 PF ABCP의 만기 불일치 문제에 칼을 들이대기로 했다. 부동산 PF ABCP의 경우 기초자산의 만기는 2~3년 이상인데, 만기 3개월~1년의 단기증권으로 발행되는 등 자금조달과 운용의 미스매치가 발생해 증권사는 차환 리스크를 안고 있다.

지난 3월 하순부터는 분기말 자금수요, 증권사의 주가연계증권(ELS) 헤지자산 마진콜 자금수요 등으로 인해 CP금리가 급등했고, 일부 증권사가 매입약정 또는 확약한 ABCP 차환분의 시장매각이 원활하지 않아 단기자금시장 불안의 주요 요인으로 부각됐다.

ABCP는 비등록유동화증권으로 분류되는데, 지난해 말 기준 비등록유동화증권의 기초자산으로는 부동산 PF가 16.4%를 차지해 정기예금(58.4%) 다음으로 컸다.

손병두 금융위 부위원장은 18일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 간담회를 열어 "과거 외환위기 당시 종합금융회사가 해외에서 저금리 단기자금을 조달해 국내에서 고금리 장기대출로 운용한 것이 위기의 도화선으로 작용한 사례에서 알 수 있듯, 자금 조달과 운용의 미스매치는 심각한 위험요인이 될 수 있다"며 "만기를 일치시키는 방향으로 개선해 나갈 필요가 있다"고 밝혔다.

금융위는 개선방안으로 기초자산과 증권의 만기가 일치하는 부동산PF ABCP 등에 대한 공모시장 진입 유도 등을 검토하고 있다. 다만 시장상황을 고려하고 업계 의견을 수렴해 추가검토 후 개선방안을 마련할 예정이다.

(금융위원회 제공)© 뉴스1

◇자산보유자가 유동화증권 신용위험 5% 부담, 위험보유규제

금융위는 자산유동화 시장 리스크 관리 강화와 기업 자금조달 활성화 차원에서 이날 '자산유동화 제도 종합 개선방안'을 발표했다.

기업의 자금조달 수단인 자산유동화는 기업, 금융기관 등이 보유한 비유동성 자산을 증권으로 전환해 현금화하는 행위를 말한다.

자산유동화법에 따른 등록유동화시장(ABS)과 상법을 적용받는 비등록유동화 시장(ABCP·AB전단채 등)으로 구분된다. 등록유동화증권은 자산보유자가 금융기관, 공기업, 우량대기업 등이고, 주로 공모로 모집해 발행 소요기간이 30일 내외이고 발행비용이 비교적 높은 편이다. 비등록유동화증권은 자산보유자에 대한 별도 규제가 없으며, 대부분 사모로 모집해 통상 5일 이내 발행이 완료되며, 상대적으로 비용이 저렴하다는 특징이 있다.

지난해 등록유동화 발행금액이 52조원일 때, 비교적 규제가 느슨하고 정보가 상세하게 공개되지 않는 비등록유동화의 발행금액은 161조원에 달하는 등 리스크 관리에 우려가 제기됐다.

이에 따라 금융위는 자산유동화 시장 전반에 대한 리스크 관리 강화 차원에서 자산보유자가 유동화증권의 신용위험을 5% 부담하는 위험보유규제를 도입하기로 했다. 발행자가 발행금액의 5%에 해당하는 최후순위 유동화증권을 인수하는 식이다. 이는 미국과 일본, 유럽 등지에서 이미 채택하고 있는 제도다. 다만 불필요한 시장위축이 발생하지 않도록 제도를 탄력적으로 설계하고, 주택금융공사 보증 주택저당증권(MBS), 신용보증기금 보증 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 등 우량자산은 규제를 면제‧완화할 계획이다.

유동화증권의 특성을 반영한 신용평가체계도 구축된다. 이해상충 점검범위를 유동화증권 특성에 맞춰 기존 발행인(SPC·유동화전문회사)에서 요청인‧주관사‧자산보유자 등까지 확대하고, 신용평가에 사용한 세부 가정 등을 공시하도록 할 예정이다. 자산보유자, 신용공여기관 등에 대한 평가를 비롯해 기초자료 생성·작성 등에 대한 책임성을 높이는 방안도 강구된다.

예탁결제원에는 유동화증권 통합 정보시스템이 구축된다. 산재해 있던 발행‧공시‧유통‧신용평가정보 등을 단일 플랫폼을 통해 제공함으로써 투자자가 손쉽게 이용할 수 있도록 하려는 것이다.

비등록유동화 증권에 대해서는 실질 자금조달주체, 기초자산 원만기(사업스케쥴), 신용보강 세부내역 등 핵심정보의 제공이 의무화된다. 등록유동화의 중복된 공시는 간소화하되, 투자자가 필요로 하는 유동화자산, 자산보유자 관련 정보는 보완할 계획이다.

정부서울청사 전경. 2017.8.6/뉴스1 © News1 박세연 기자

◇ABS 등록절차 간소화 등 기업 자금조달 활성화 기반 마련

금융위는 기업 자금조달 활성화 기반도 마련하기로 했다.

우선 ABS 발행기업 신용도 제한이 폐지된다. 일반법인에 대한 신용도 요건(BB등급 이상)을 폐지하고, 새롭게 유동화 수요가 있는 국가‧지자체, 서민금융기관 등의 유동화도 허용할 예정이다. 금융위는 "업력이 짧아 신용등급이 낮거나 없는 경우에도 ABS발행이 가능하고, 기초자산‧유동화 구조 등 혁신도 기대되며, 법인 신용도 제한이 사라지면 ABS발행이 불가능했던 자본시장 이용법인(증권발행법인)의 약 70.9%가 신규진입이 가능하다"고 봤다.

아울러 지식재산권, 장래자산 등이 유동화에 폭 넓게 활용될 수 있도록 대상자산의 기준을 정비하고, SPC가 불특정 다수의 자산보유자로부터 직접 자산을 양도받아 유동화(Multi-Seller)하는 것을 명시적으로 허용할 방침이다.

금융위는 또 지식재산권 유동화가 활성화될 수 있도록 특허권, 저작권 관련 로열티 수익권을 신탁방식의 유동화 자산으로 인정하고, 연내 200억원 규모의 지식재산(IP) 직접투자펀드를 조성해 유동화증권 시범사업을 추진할 계획이다.

ABS 등록절차는 간소화된다. SPC의 유동화자산 반환 및 담보권 설정 행위 등 투자자 보호 등에 영향이 없는 등록절차는 의무등록에서 임의등록으로 개편하고, 중복되는 서류내용은 대폭 간소화하기로 했다.

또한 채권양도 특례, 정보제공 특례 등을 확대하고, 이익준비금 적립의무 등을 면제하는 등 ABS 제도 이용시 특례도 정비하기로 했다.

금융위는 "자산유동화법은 상반기 내 입법예고를 추진할 계획"이라며 "하위규정 정비, 인프라 구축 등의 사항은 가능한 신속하게 추진해 정책효과를 극대화할 수 있도록 노력하겠다"고 했다.

pej86@news1.kr

<저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>

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(1)=부동산 매매가 상승률 상위 지역/ (2)=부동산 신탁재산 추이   |*리츠,펀드,주식,PF

2020-05-18 04:47

http://blog.drapt.com/jcyang/391131589744872462 주소복사

(1)=부동산 매매가 상승률 상위 지역/ (2)=부동산 신탁재산 추이

 

******( 中 제목 또는 내용 분리 )******

[차례]

(1)부동산 매매가 상승률 상위 지역

(2)부동산 신탁재산 추이

 

******( 中 제목 또는 내용 분리 )******

(1)부동산 매매가 상승률 상위 지역

(서울=연합뉴스) 이재윤 기자 = 김용범 기획재정부 1차관이 15일 부동산 시장 점검회의를 열고 "상대적으로 규제가 약한 수도권 일부 지역의 경우 단기차익 실현을 위한 매수세가 유입되면서 국지적 상승세가 지속하고 있다"며 "주택시장 안정을 지키고 주택 실수요자를 철저히 보호하기 위한 정부의 의지는 그 어느 때보다 강력하다"고 말했다.

이 같은 지적은 수원 팔달구, 인천 부평구, 안양 만안구, 남양주, 구리 등 수도권 각지의 부동산 가격이 상승한 데 따른 것이다.

yoon2@yna.co.kr

<저작권자 (C) 연합뉴스 무단전재 및 재배포금지> 2020/05/15 14:11 송고

 

***( 小 제목 또는 내용 분리 )***

(2)부동산 신탁재산 추이

(서울=연합뉴스) 박영석 기자 = 17일 금융감독원에 따르면 지난 3월 말 현재 금융회사에 맡겨진 부동산 신탁재산은 지난해 말보다 13조4천억원(4.7%) 증가한 299조2천억원으로 사상 최대다.

이는 전체 신탁재산(985조7천억원)의 30.4%에 달하는 수치다.

zeroground@yna.co.kr

<저작권자 (C) 연합뉴스 무단전재 및 재배포금지> 2020/05/17 14:48 송고

 

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부동산 신탁재산 300조 육박…비중 30% 돌파 |*리츠,펀드,주식,PF

2020-05-18 04:40

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부동산 신탁재산 300조 육박…비중 30% 돌파

신탁재산 증가액 중 부동산이 78%…신탁재산 '1천조 시대' 개막 예고

입력 : 2020.05.17 06:01:02

올해 들어 부동산 신탁재산 규모가 300조원에 육박한 것으로 나타났다.

이에 따라 전체 신탁재산에서 부동산 신탁재산이 차지하는 비중이 6년여만에 30% 선을 넘었다.

신탁은 고객이 주식, 채권, 예금, 부동산 등의 자산을 은행·증권사 등 신탁회사에 맡기면 신탁회사가 일정 기간 운용·관리해 이익을 남겨주는 종합자산관리 서비스다.

17일 금융감독원에 따르면 지난 3월 말 현재 금융회사에 맡겨진 부동산 신탁재산은 지난해 말보다 13조4천억원(4.7%) 증가한 299조2천억원으로 사상 최대다.

이는 전체 신탁재산(985조7천억원)의 30.4%에 달하는 수치다.

부동산 신탁재산 비중이 30% 선을 넘은 것은 2013년 9월 말(31.7%) 이후 6년 6개월 만에 처음이다.

이 비중은 지난해 3월 말 28.6%에서 6월 말 29.0%, 9월 말 29.3%, 12월 말 29.5%로 꾸준히 상승했고 올해 들어 더 올랐다.

이처럼 부동산 신탁재산 비중이 상승한 것은 현금 등 다른 신탁재산에 비해 부동산 신탁재산 증가폭이 그만큼 컸기 때문이다.

올해 3월 말 기준으로 전체 신탁재산은 985조7천억원으로 지난해 말보다 17조1천억원 증가했는데 이 중 부동산 신탁재산 증가분이 13조4천억원으로 78.4%를 차지했다.

이 비중은 지난해 1분기 24.9%에 그쳤고 전 분기에도 41.0% 수준이었다.

작년 금융위원회가 전문 부동산신탁회사 3곳을 2009년 이후 10년 만에 처음으로 인가를 내주자 이들 회사가 본격적으로 영업에 나서며 시장 규모가 확대된 것으로 풀이된다.

올해 3월 말 현재 부동산 신탁재산 299조2천억원 가운데 80.9%인 242조원은 부동산신탁회사가 맡아 관리하고 있다.

은행이 관리하는 부동산 신탁재산은 51조8천억원(17.3%)이고 증권사는 2조원(0.7%) 수준이다. 은행과 증권사는 부동산 외에도 예금, 주식 등의 신탁재산을 관리한다.

올해 신탁재산 규모 증가세가 지속한다면 2분기 중에는 신탁재산 '1천조원 시대'를 맞을 전망이다.

올해 1분기 17조1천억원이 늘었는데 2분기에 이 정도 증가세만 유지하더라도 1천조원 선을 넘게 된다.

금융위는 올 하반기 신탁 제도가 국민의 노후 대비 자산관리제도로 기능할 수 있도록 수탁 재산 범위를 확대하는 등 제도 개편을 3년 만에 재추진할 계획이다.

금융위는 2017년 신탁 재산 범위를 확대하는 등의 내용을 담은 신탁업법 제정을 추진했지만 은행과 증권사 간에 마찰이 빚어지고 국회에서도 이견이 노출되며 좌절됐다.

은행은 자본시장법에 법적인 근거를 두는 신탁업에 대해 별도 신탁업법 제정이 필요하다고 봤지만 증권사는 자본시장법 틀 안에서의 개편을 요구하며 두 업권의 '밥그릇 싸움'이 벌어졌다.

◇ 부동산 신탁재산 추이 (단위: 조원)

┌───┬────┬────────┬───────┬───────────┐

│ 연 │ 월말 │부동산 신탁재산 │전체 신탁재산 │ 부동산 신탁재산 비중 │

├───┼────┼────────┼───────┼───────────┤

│ 2020 │ 3 │ 299.2 │ 985.7 │ 30.4 │

├───┼────┼────────┼───────┼───────────┤

│ 2019 │ 12 │ 285.8 │ 968.6 │ 29.5 │

│ ├────┼────────┼───────┼───────────┤

│ │ 9 │ 278.3 │ 950.3 │ 29.3 │

│ ├────┼────────┼───────┼───────────┤

│ │ 6 │ 268.1 │ 924.3 │ 29 │

│ ├────┼────────┼───────┼───────────┤

│ │ 3 │ 258.8 │ 904 │ 28.6 │

├───┼────┼────────┼───────┼───────────┤

│ 2018 │ 12 │ 251.2 │ 873.5 │ 28.8 │

│ ├────┼────────┼───────┼───────────┤

│ │ 9 │ 242.7 │ 845.5 │ 28.7 │

│ ├────┼────────┼───────┼───────────┤

│ │ 6 │ 233.2 │ 820.5 │ 28.4 │

│ ├────┼────────┼───────┼───────────┤

│ │ 3 │ 224 │ 802.5 │ 27.9 │

├───┼────┼────────┼───────┼───────────┤

│ 2013 │ 12 │ 147.3 │ 496.7 │ 29.7 │

│ ├────┼────────┼───────┼───────────┤

│ │ 9 │ 152.4 │ 481.1 │ 31.7 │

└───┴────┴────────┴───────┴───────────┘

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증권사 '부동산 금융' 규제 시동 |*리츠,펀드,주식,PF

2020-05-14 06:25

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증권사 '부동산 금융' 규제 시동

입력2020.05.12 17:33 수정2020.05.13 00:48 지면A24

금융위, 내달부터 'PF 채무보증' 자기자본 100%로 제한

일부 증권사 타격 클 듯

SOC 관련 투자는 적용 제외

이르면 다음달부터 증권사들이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 국내외 개발사업에 자기자본 이상으로 채무보증을 할 수 없게 될 전망이다. 대형증권사의 순자본비율(NCR) 등 건전성지표 산출 시 특례대상에서도 부동산 대출액은 제외된다. 최근 수년간 몸집을 급격히 불린 증권사의 자본건전성이 악화될 경우 부동산과 금융시장 전반에 미치는 파급효과를 최대한 줄여보겠다는 의도로 분석된다.

자기자본 이상 채무보증 금지

12일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이런 내용을 담은 금융투자업규정 일부개정안을 최근 입법예고했다.

이번 개정안은 금융위가 지난해 12월 발표한 ‘부동산PF 익스포저 건전성 관리방안’의 후속 조치다. 당시 정부는 부동산시장 안정화와 증권사 자본건전성 관리를 위해선 증권업계의 과도한 부동산금융 의존도를 낮춰야 한다고 봤다. 증권사는 주로 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행된 유동화증권에 유동성을 공급하거나 유동성 및 신용공여를 제공하는 등의 형태로 부동산PF 사업장에 채무보증을 한다.

증권사가 준수해야 하는 부동산 채무보증 한도는 원안대로 자기자본 대비 100%로 설정됐다. 시행일로부터 올 연말까지 120%, 내년 6월 말까지 110% 등 단계적으로 한도를 축소할 계획이다.

채무보증 한도를 계산할 때 반영 비율은 투자 유형별로 차등화했다. 아파트 등 국내 주거용 부동산에 투자하는 경우는 전액 반영하기로 했다. 국내 상업용 부동산과 해외 부동산은 투자액의 절반만 반영한다. 국내 사회간접자본(SOC)은 반영 대상에서 제외했다. 금융위 관계자는 “인프라 관련 투자 규제를 완화해달라는 업계 요구를 일부 수용한 것”이라고 설명했다.

증권업계에서는 “지난 수년간 부동산금융 사업을 대폭 늘린 메리츠증권 등 일부 증권사가 영향받겠지만 최근 코로나19 사태로 신규 부동산 채무보증이 급감해 큰 문제가 없을 것”으로 보고 있다.

아울러 금융위는 자기자본 3조원 이상 대형증권사인 종합금융투자사업자(종투사)의 부동산 대출 규제도 강화했다. 부동산 대출금을 영업용순자본에서 전액 차감하는 일반증권사와 달리 종투사에는 위험값(18%)을 적용하는 특례가 부여돼 있다. 앞으로는 종투사가 국내 주거용 부동산 사업에 대출하는 경우 일반 증권사와 마찬가지로 영업용순자본에서 전액 차감한다.

“증권사, 금융시장 리스크 요인”

금융투자업계에서는 금융당국이 증권사의 부동산금융 확대를 금융시장 전체의 시스템 리스크와 연결지었다는 점에 주목하고 있다. 금융감독원은 지난 11일 발간한 ‘자본시장 위험 분석보고서’에서 280조원 규모로 성장한 부동산 그림자금융을 자본시장 위험 요인으로 지목했다. 부동산 그림자금융은 증권사 PF대출과 채무보증, 부동산펀드, 유동화증권 등 비은행권이 취급하는 부동산금융을 뜻한다.

보고서는 “금융시장 시스템 리스크에 영향을 줄 정도로 규모가 커진 대형증권사에 대한 건전성 감독 강화에 나서야 한다”고 지적했다.

오형주 기자 ohj@hankyung.com

#금융위원회 #금융감독원 #PF #부동산PF #증권사

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주식 투자 절대 하지 말아야 할 5가지 유형의 사람 |*리츠,펀드,주식,PF

2020-05-10 03:44

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주식 투자 절대 하지 말아야 할 5가지 유형의 사람

2020. 5. 10. 03:49 | Posted by 밝은나라 밝은나라

주식 투자 절대 하지 말아야 할 5가지 유형의 사람

 



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탱커펀드, 부동산 급매물 검색 플랫폼 ‘집집’ 출시 |*리츠,펀드,주식,PF

2020-04-30 05:55

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탱커펀드, 부동산 급매물 검색 플랫폼 ‘집집’ 출시

주승호 기자 / 입력 2020년 4월 29일

탱커펀드가 AI가 찾아주는 인공지능 급매물 검색 플랫폼 집집을 출시했다고 29일 밝혔다. 집집은 인공지능이 산출한 부동산 시세를 기준으로 급매물이나 가격이 저렴한 매물만을 검색하여 이용자에게 제시하며 매물 유형, 거래 유형, 지역, 매매가, 공급 면적, 출퇴근 시간, 세대수, 건물 연식 등의 다양한 필터를 제공해 사용자가 원하는 조건에 적합한 매물을 쉽게 찾을 수 있도록 한다.

또 집집이 제공하는 집집시세, 감평시세, 실거래가, 매물가 등의 실시간 그래프를 통해 이용자는 다양한 시세 정보를 이용할 수 있고 매물을 저장하여 열람하는 등 편의 기능을 이용할 수 있다. 이외에도 학습된 인공지능이 개인화된 부동산을 추천해주고 부동산과 관련된 거래에 조력이 될 만한 정보를 제공하는 서비스도 준비 중에 있다.

집집 플랫폼의 원천기술은 부동산 시세 산정이다. 탱커펀드 부동산 시세 산정은 방대한 부동산 공공데이터, 민간 부동산 매물 데이터, 축적된 경매데이터 등 50종류가 넘는 부동산데이터를 기반으로 근미래의 가격을 예측하는 기계학습(Machine Learning) 알고리즘이 바탕이 된다. 탱커펀드는 2개월간 거래되는 모든 매물에 대해 인공지능이 가격 알아 맞추기 게임을 진행하고,적게는 5만건, 많게는 10만건의 사례를 통해 오차율을 줄이는 게임을 설계함으로써 높은 정확도를 확보할 수 있었다고 설명했다.

탱커펀드는 다양한 AI 연구를 통해 주택 등 부동산의 현재 시세를 실시간으로 확인할 수 있는 기술을 지속적으로 발전시켜왔다. 한화생명 드림플러스 63, NH농협은행 디지털 챌린지 와 IBK 창공에 선정된 바 있으며 IBK 1st 랩에서는 KB국민은행 시세, 한국감정원 시세 데이터보다 월등히 정확한 시세산정 기술을 검증받기도 했다.

최근에는 NH투자증권과 강남아파트지수(iSelect 인덱스)를 공동 개발하는 등 부동산 산업과 첨단 IT기술이 접목된 프롭테크 분야에서 두각을 나타내고 있다. 임현서 대표는 “기술이 어떻게 사회에 긍정적 영향을 줄 수 있을지를 늘 생각한다”며 “집집이라는 AI 기반 서비스를 통해 거래 참여자간 정보격차를 해소하고 개인화된 부동산 추천까지 나아가 부동산 거래 과정에 수반하는 사회적 비용을 절감하고 공공의 편익을 증진하고 싶다”고 말했다.

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주승호 기자 / choos3@venturesquare.net

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그 누구보다 스타트업 전문가이고 싶은 스타트업 꿈나무. 캐나다 McMaster Univ에서 경영학을 전공했고, 경제지, 영자지를 거쳐 벤처스퀘어에서 5년째 스타트업을 취재하고 있습니다. 새로운 스타트업을 만났을 때 가장 설렙니다. 스타트업에게 유용한 기사를 쓰도록 노력하겠습니다.

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