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(1)=재건축 부담금 대란 예고… 과천 주공10단지 5억 안팎 예상/ (2)=[ |▲재건축(종합

2020-06-29 06:23

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(1)=재건축 부담금 대란 예고… 과천 주공10단지 5억 안팎 예상/ (2)=[똑똑한 부동산]재건축초과이익환수제, 어떻게 준비 중이죠? - 김예림 변호사의 부동산 법률 상식

 

 



출처: https://ews21.tistory.com/32380 [수원중고차 양정삼, 양성원(매교타워:빌라.오피스텔), 양종천(경기도.수원.장안.권선.팔달.영통]

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(1)='수원 재건축 막차타자'... 6·17 규제 피한 지역 문의 빗발 / (2 |▲재건축(종합

2020-06-23 04:22

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(1)='수원 재건축 막차타자'... 6·17 규제 피한 지역 문의 빗발 / (2)=수원 재건축 단지 '안전진단 강화'에 의욕 꺾이고 '실거주 2년'에 애 태워  12

 



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재건축 부동산신탁과 조합설립변경인가 |▲재건축(종합

2020-05-16 06:30

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재건축 부동산신탁과 조합설립변경인가

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소

승인 2020.05.15 11:19

[하우징헤럴드] 다수의 재건축조합은 조합원들로부터 그들 소유의 부동산에 관해 신탁법에 따른 신탁을 받고 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 받는 방식으로 재건축사업을 시행한다.

한편 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되며, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 보는 것이 대법원의 판례이다(대법원 2013.1.24. 선고 2010두27998 판결).

즉 신탁법에 따른 신탁이 이루어진 경우 이 재산은 대내외적으로 위탁자인 조합원이 아닌 수탁자인 조합의 소유가 되는 것이다.

그런데 다수의 조합원이 신탁을 마친 상태에서 새롭게 매도청구를 해야 하는 상황이 발생해 조합설립변경인가를 받아야만 하는 경우가 발생했다고 가정해 보자.

대법원 2013.2.28 선고 2012다34146 판결 등이 “조합설립변경인가처분도 조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정해 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로, 조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고, 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다 할 것이다.

여기에서 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적·절차적 요건을 모두 갖추어야 한다고 해석함이 타당하다. 나아가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다고 보아야 한다”라고 판시한 바 있다.

그러므로 다시 매도청구권을 행사하기 위해서는 토지등소유자들로부터 조합설립(변경)에 관한 동의서를 다시 받아 조합설립인가와 동일한 동의율을 충족하는 등의 요건을 갖추고 조합설립변경인가를 받아야만 한다.

그런데 신탁이 이루어졌으므로 정비구역 내 부동산 중 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 한 부동산의 소유자가 조합이고 따라서 조합이 신탁이 이루어진 부동산의 소유자로서 조합설립(변경)동의서를 제출하면 새로운 조합설립인가에 준하는 조합설립동의 절차가 마쳐진 것으로 볼 수 있을까?

이와 같은 해석에 동의할 수 있는 사람은 거의 없을 것이다. 이와 같이 본다면 조합은 사실상 조합원들의 의사와 관계없이 조합의 일방적인 의사에 따라 조합설립동의 내용을 임의로 변경해 조합설립변경인가를 받을 수 있는 매우 불합리한 결론에 이를 것이기 때문이다.

이에 대해 대법원은 “구 도시정비법(2011.9.16. 법률 제11059호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다) 제16조 제2항, 제3항에서 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에 일정한 비율에 해당하는 토지등소유자의 동의를 얻도록 요구하는 것은 재건축사업과 직접적 이해관계가 있는 당사자의 의견을 반영하려는 취지인데,

토지등소유자가 재건축사업의 시행과 관련해 부동산을 신탁한 경우에 그 사업의 시행은 신탁의 목적에 부합하고 신탁은 재건축사업 시행을 위한 수단으로서 기능하게 되므로 그 사업 시행에 직접 이해관계를 가지는 종전 토지등소유자인 위탁자의 의견이 반영될 수 있도록 함이 도시정비법에서 정한 토지등소유자의 법적 성격과 그 제도의 목적에 부합하는 점,

신탁법은 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 구분해 권리·의무관계를 규정하고 있으므로 비록 신탁재산이 수탁자의 소유에 속한다 하더라도 그에 관한 권리관계를 수탁자의 고유재산과 마찬가지로 취급할 수는 없고 신탁의 목적 달성 시 신탁재산은 위탁자에게 귀속될 것이 예정되어 있는 등 신탁재산에 특유한 법률관계 등을 종합하여 보면, 재건축조합 설립인가의 요건인 토지등소유자의 동의를 일반적인 사법(私法)관계와 동일하게 볼 수 없다.

따라서 재건축사업 시행을 위해 또는 그 사업 시행과 관련해 부동산에 담보신탁 또는 처분신탁 등이 이루어진 경우에, 도시정비법 제16조 제2항, 제3항에서 정한 조합 설립인가를 위해 동의를 얻어야 하는 토지등소유자는 수탁자가 아니라 재건축사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자로 해석함이 타당하며, 토지등소유자의 자격 및 동의자 수를 산정할 때에는 위탁자를 기준으로 해야 할 것이다”라고 판시한 바 있다.

따라서 신탁과 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 절차가 마쳐졌다고 하더라도 조합설립동의나 변경 동의에 관한 권한은 여전히 수탁자인 조합원에게 있다고 할 것이므로 새로운 매도청구권 행사 등을 위해 조합설립변경인가를 받기 위해서는 반드시 수탁자인 조합원들의 동의를 받아야만 할 것이다.

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소

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봉재홍 변호사 / H&P법률사무소

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수원 권선2구역 재건축… 대림ㆍGSㆍ포스코ㆍ현엔ㆍ현산 등 집결 |▲재건축(종합

2020-05-08 03:52

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수원 권선2구역 재건축… 대림ㆍGSㆍ포스코ㆍ현엔ㆍ현산 등 집결

기사입력 2020-05-07 06:00:17. 폰트

핫플레이스로 부상하며 수주전 예고… 권선1구역 재건축도 시공사 선정 채비

부동산 청약시장 핫플레이스로 떠오른 경기 수원시 권선2구역 재건축 사업 시공권 경쟁이 달아오르고 있다.

권선2구역과 인접한 지하철 1호선 화서역에 신분당선 연장선이 연계될 예정인데다 스타필드 수원 개발 호재까지 더해지며 시공사의 발길이 이어지고 있다.

여기에 권선2구역과 맞닿아 있는 권선1구역 재건축 사업도 시동이 걸리면서 이른바 ‘징검다리’ 방식의 수주전 전개가 예고됐다.

6일 업계에 따르면 경기 수원시 권선2구역 재건축 조합이 최근 개최한 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 대림산업, GS건설, 포스코건설, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, SK건설, 한화건설 등 대중견기업 10여개사가 참여했다.

오는 20일 입찰제안서 제출이 마감될 예정이어서 결과가 주목된다.

이 사업은 경기도 수원시 권선구 서둔동 361-1(여기산로 42) 일원에 지하 2층∼지상 15층 규모의 아파트 439가구 및 부대복리시설 등을 조성하는 프로젝트다.

여기에 권선1구역 재건축 사업도 시공사 선정 채비를 시작했다.

수원시 권선구 서둔동 361 일원에 지하 2층∼지상 15층 규모의 442가구와 부대복리시설 등을 조성하는 프로젝트다.

현장설명회는 오는 12일, 입찰은 다음달 2일 마감한다.

이대로라면 1, 2구역 재건축 사업지를 하나로 통합해 동시 착공하는 방안도 가능할 것이라는 예측이 나오고 있다.

다만 조합이 제각각 운영되는 만큼 통합 개발 가능성이 크지 않을 것이라는 게 조합 관계자들의 한목소리다.

업계 관계자는 “권선구 부동산 시장이 핫플레이스로 바뀌면서 중견사, 대형사 모두 관심을 갖고 입찰 채비에 나서고 있다”며 “조합이 개별적으로 운영된다지만, 사업지가 인접해 있어 징검다리 수주 가능성도 엿보인다”고 말했다.

한형용기자 je8day@

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노후 영구임대주택, 용적률 높여 '공공임대+분양' 재건축 |▲재건축(종합

2020-04-21 05:57

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노후 영구임대주택, 용적률 높여 '공공임대 분양' 재건축

전현희 기자

입력 : 2020.04.20 10:31 | 수정 : 2020.04.20 11:04

[땅집고] 정부가 30년 넘은 노후 영구임대주택을 재건축하며 입지가 좋은 단지는 종상향을 통해 기존 임대에다 공공분양 주택까지 더한다는 계획이다.

20일 주택업계 등에 따르면 국토교통부는 2017년에 발표한 '주거복지로드맵'에 따라 이 같은 영구임대주택 재정비 계획을 마련하고 있다.

[땅집고]국토교통부가 지난 달 발표한 주거복지로드맵./국토교통부

서울 내에서 2022년까지 준공 후 30년이 넘는 아파트는 19개 단지 3만1000여 가구로 집계된다. 서울 노원구 중계동 등지의 영구임대주택에서 이 같은 사업이 추진할 가능성이 높다.

한국토지주택공사(LH)가 중계1단지 재건축을 시뮬레이션한 결과 현재 영구임대주택 882가구는 재건축을 통해 통합공공임대주택 882가구와 공공분양 236가구 등 1118가구로 늘어난다. 용적률은 현재 137%에서 300%로 높아지고, 건물 규모는 3개동 15층에서 5개동 34층으로 커진다. 주택형도 현재는 26㎡ 단일이지만 18㎡, 26㎡, 36㎡, 46㎡, 56㎡로 다양하게 구성한다.

영구임대 재정비 사업은 건물이 공공 건물이어서 정책 결정이 내려지면 이주와 철거 등 간단한 절차로 추진할 수 있다. 그러나 영구임대 입주자 중 60세 이상이 65%를 차지할 정도로 고령자가 많은 단지 특성상 이주를 설득하기 쉽지 않을 것으로 전망된다. 국토교통부는 인근 공공임대 공가 등을 대체 거주지로 제공하되, 고령층 등 주거환경 변화에 취약한 계층에는 인근 영구임대를 우선 공급하기로 했다.

국토부의 영구임대 재정비 사업은 혼합형(공공임대 공공분양)·공공임대형·복합개발형(주거 업무) 등 3개 모델이다. 이중 혼합형에 해당하는 형태는 재건축 시 용도지역을 한 단계씩 올려(1종 일반주거지역→2종 주거→3종 주거→준주거지역→상업지역) 용적률과 층수 등을 높일 예정이다. 용도 지역 상향으로 늘어난 공간에는 공공분양이 들어선다.

국토부 관계자는 "30년 이상 지나 안전성에 문제가 생기는 영구임대를 재정비해 다양한 계층이 어울려 사는 '소셜믹스' 단지로 만들기 위한 방안을 연구 중"이라며 "올해 11월 시범단지 등을 발표할 예정"이라고 말했다.

/전현희 땅집고 기자

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[아유경제_재건축] 우만동금성 소규모재건축 ‘사업시행인가’ |▲재건축(종합

2020-04-15 07:55

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[아유경제_재건축] 우만동금성 소규모재건축 ‘사업시행인가’

서승아 기자

승인 2020.04.14 16:07

 

 

 

 

▲ 우만동금성 소규모재건축 조감도. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 경기 수원시 우만동금성아파트(이하 우만동금성) 소규모재건축사업이 사업시행인가를 받아 사업에 탄력이 붙을 전망이다.

지난 2일 수원시는 우만동금성 소규모재건축 사업시행계획(안)에 대해 인가를 고시했다.

이에 따르면 조합은 수원 팔달구 아주로47번길 8(우만동) 일원 3783㎡를 대상으로 한다. 조합(조합장 김중식)은 이곳에 건폐율 32.89%, 용적률 249.85%를 적용한 지하 2층~지상 15층 규모의 공동주택 139가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

주택은 전용면적 기준 ▲16㎡ 24가구 ▲23㎡ 24가구 ▲25㎡ 24가구 ▲67A㎡ 40가구 ▲67B㎡ 14가구 ▲67C㎡ 13가구 등으로 구성된다.

우만동금성 소규모재건축 조합은 2019년 12월 조합원총회에서 성호건설을 시공자로 선정하고 같은 달 17일에는 본계약을 체결해 오늘에 이르렀다.

한편, 이 사업의 시행 기간은 사업시행인가일부터 39개월까지다.

서승아 기자 nellstay87@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>

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[법률칼럼]재건축 조합장의 사임과 직무정지 |▲재건축(종합

2020-01-29 04:55

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[법률칼럼]재건축 조합장의 사임과 직무정지

  • 경기신문
  • 승인 2020.01.28 20:16


안선영법무법인 바른 변호사
안선영 법무법인 바른 변호사

Q 재건축 조합인 A조합의 조합장인 B는 A조합의 조합원이자 대의원인 C와 조합업무로 인해 다투다가 자필로 사직서를 작성한 다음 2018년 3월 25일에 A조합의 이사 중 연장자인 D에게 이를 제출하였다.

그 후 C는 대의원 1/3 이상을 모집하여 B에게 대의원회 소집을 청구했으나, B는 자신의 사직 건 등이 안건에 포함되어 있자 소집청구를 거부하였다. 그러자 A조합의 감사인 E가 2018년 4월 4일에 A조합의 대의원들에게 ‘2018년 4월 6일에 대의원회를 개최한다’는 소집통지를 하였고, 2018년 4월 6일 대의원회를 개최하여 ‘B의 직무수행을 정지한다’는 안건을 가결하였다.

한편 B는 2018년 5월쯤 A조합의 조합원 1/5이 목적사항을 기재하여 임시총회의 소집을 요구하자 조합원들에게 임시총회 개최를 위한 소집통지를 하였다. 그러자 C가 ‘B는 2018년 3월 25일에 A조합의 조합장 직을 사임하였고, 2018년 4월 6일에 개최된 대의원회에서 B의 직무수행 정지를 의결하였기 때문에 B는 임시총회 소집권한이 없다’며 위 임시총회의 개최를 금지하는 내용의 가처분을 신청하였다. C의 주장은 받아들여질까?

A 먼저 재건축 조합의 표준정관 제18조를 보면, ‘임원이 자의로 사임하거나 해임되는 경우 새로운 임원을 선출해야 하고, 사임하거나 해임되는 임원이 직무를 수행하는 것이 적합하지 아니할 때 이사회나 대의원회의 의결에 따라 임원의 직무수행을 정지하며, 조합장이 사임하거나 해임되는 경우 이사 중 연장자가 조합장의 직무를 임시로 수행할 수 있다’고 규정하고 있다.

이에 대해 ‘조합장이 사임하거나 해임되는 경우에도 이사회 또는 대의원회의 의결에 따라 조합장의 직무수행을 정지해야 하는가’에 대해 실무상 다소 이견이 있으나, 수원지방법원 2012년 3월 15일자 2012카합81 결정, 서울북부지방법원 2012년 5월 18일자 2012카합359 결정, 춘천지방법원 2007년 4월 30일자 2007카합105 결정, 서울서부지방법원 2009년 5월 29일자 2009카합1065 결정 등 많은 하급심 결정들이 조합장이 해임된 경우가 아닌, 조합장이 사임하거나 임기가 만료된 경우에는 ‘조합장도 임원이므로 직무수행을 정지시키려면 이사회나 대의원회의 의결이 필요하다’는 취지로 판단하고 있다.

따라서 B가 2018년 3월 25일에 이사 중 연장자에게 사직서를 제출하여 사임의 효력이 발생했다고 하더라도, 새로운 조합장이 선임되거나 A조합의 이사회 또는 대의원회에서 B에 대한 직무수행 정지 결의가 적법하게 이루어지기 전까지는 B가 여전히 A조합을 대표하고 직무를 수행할 수 있다고 할 것이다.

다음으로 재건축 조합의 표준정관 제24조를 보면, ‘대의원회는 조합장이 필요하다고 인정하는 때 소집하되, 대의원의 1/3 이상이 회의의 목적사항을 제시하여 소집을 청구하는 경우 조합장이 14일 내에 대의원회를 소집하도록 하고, 조합장이 14일 내에 정당한 이유 없이 대의원회를 소집하지 아니한 때 감사가 지체없이 대의원회를 소집한다’고 규정하고 있다.

또한 ‘대의원회의 소집은 회의 개최 7일 전에 통지서를 대의원에 송부하되, 사업추진상 시급히 대의원회의 의결을 요하는 사안이 발생하는 경우에는 회의 개최 3일 전에 통지할 수 있다’고 규정하고 있다.

따라서 살피건대, B는 C 등 대의원의 1/3 이상이 목적사항을 제시하여 대의원회의 소집을 청구하였음에도, ‘자신의 사직 건 등이 안건에 포함되어 있다’는 이유를 들어 소집청구를 거부하였는바, 이와 같은 거부는 정당한 거부라고 볼 수 없어, A조합의 감사인 E가 대의원회를 소집한 것은 일단 적법하다.

그러나 E가 2018년 4월 4일에 A조합의 대의원들에게 대의원회를 개최한다는 소집통지를 하고 그로부터 2일 후인 2018년 4월 6일에 대의원회를 개최한 점 및 B의 직무수행 정지 안건이 사업추진상 7일을 기다릴 수 없을 정도로 시급히 대의원회의 의결을 요하는 사안이라고 보기 어려운 점에 비추어 볼 때, E의 대의원회 소집은 소집기일을 준수하지 않은 위법이 있어, A조합 대의원회의 B에 대한 직무수행 정지 결의는 무효이다.

그러므로 B는 새로운 조합장이 선임될 때까지 직무를 수행할 수 있고, 임시총회 소집권한도 있다고 할 것이므로, C의 청구는 받아들여지지 않을 것으로 보인다.


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헌재, 재건축 초과이익 부담금 징수 '합헌'…갈 길 잃은 재건축 사업 대안은 없나 |▲재건축(종합

2019-12-29 05:53

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헌재, 재건축 초과이익 부담금 징수 '합헌'…갈 길 잃은 재건축 사업 대안은 없나? [일상톡톡 플러스]

입력 : 2019-12-28 08:00:54 수정 : 2019-12-28 10:31:18

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재건축 부담금 규모 적지않은 재건축단지 사업추진 타격 불가피
재건축이 추진되고 있는 서울 송파구의 한 아파트 단지 전경. 뉴스1

재건축 사업의 초과이익에 부담금을 징수하는 내용의 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 조항에 대해 헌법재판소가 합헌 결정을 내렸다.

 

2014년 9월 재건축 부담금 부과 대상이던 한 재건축 조합이 헌법소원을 신청한지 5년여 만에 헌재가 내린 결론이다.

 

이번 헌재 결정으로 재건축 부담금 규모가 상당한 강남권 재건축 단지들은 사업 추진에 타격이 불가피할 것으로 보인다.

 

국토교통부에 따르면 헌재는 전날(26일) 한남연립 재건축조합이 서울 용산구를 상대로 제기한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대한 헌법소원에서 합헌 결정을 내렸다.

 

지난 2014년 9월 한남연립 재건축조합은 재건축부담금을 부과하는 것이 사유재산권을 침해한다며 헌법소원을 청구했다. 판결까지 무려 5년3개월의 시간이 걸렸다.

 

앞서 2012년 9월 용산구는 이 법에 따라 한남연립 재건축조합에 17억2000만원의 재건축 부담금을 부과한 바 있다. 조합원은 31명으로, 1인당 5500만원씩이다. 5000만원이 넘는 고액의 부담금이 부과된 것은 이 때가 처음이었다.

 

재건축부담금제, 즉 재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 것이다.

 

이에 대해 헌재는 "재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등은 평등의 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다"고 밝혔다.

 

헌재는 "재건축부담금은 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해를 최소화하고 있어 비례의 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다"고 덧붙였다.

 

조합측이 재건축에는 부담금을 걷지만 비슷한 정비사업인 재개발에는 부과하지 않는 것은 평등의 원칙에 어긋난다고 주장한 데 대해선 "부담금을 부과하지 않는 재개발 사업과는 공익성, 구역지정요건, 절차 등에 본질적 차이가 있어 차별은 정당하다"고 밝혔다.

 

◆국토부 "헌재 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익 환수 가능"

 

정부는 과거 재건축 초과이익 환수제를 유예했다가 작년 1월 다시 시행했으나 조합 등은 이 헌법소원을 근거로 위헌성을 주장해 왔다.

 

재건축부담금은 지방자치단체의 도시·주거환경정비기금이나 재정비촉진특별회계 등에 귀속되며, 임대주택 건설관리. 임차인 주거안정 지원 사업 등에 사용된다.

 

국토부 관계자는 "헌재의 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수할 수 있게 됐다"며 "이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

 

이번 합헌 결정으로 재초환 부담금이 조합원당 수억원에 달할 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지는 설상가상이라며 이른바 ‘멘붕’ 상태에 빠졌다.

 

이미 분양가 상한제 시행으로 일반분양가를 높게 받아 수익성을 높이려던 관행에 제동이 걸린 상태에서 초과이익부분에 대해서도 부담금 부과가 확정된 때문이다.

 

지난해 초 국토부가 공개한 강남권 재건축 단지들의 재초환 부담금 시뮬레이션 자료에서 강남의 한 단지는 가구당 부담금이 8억원에 달할 것으로 예측됐다.

 

유남석 헌법재판소장(가운데)을 비롯한 헌법재판관들이 27일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에 입장해 헌법소원 심판 시작을 기다리고 있다. 연합뉴스

강남권 재건축 단지들은 최근 집값이 급등하고 재초환 부담금의 근간이 되는 '공시가격'이 큰 폭으로 오름에 따라 웬만한 단지들의 재초환 부담금이 가구당 수억원에 달할 것이라는 전망이 많았다.

 

송파구 잠실 주공5단지의 경우 당초 조합원당 재초환 부담금을 4억원 정도로 예상했으나 최근 집값과 공시가격 상승으로 이보다 훨씬 부담금 규모가 늘어날 것으로 보인다.

 

◆"향후 강남권 재건축 더욱 위축될 듯"

 

다만 분양가 상한제 시행으로 조합의 일반분양 수입이 줄면서 재건축 부담금도 일부 상쇄될 수는 있다.

 

지난 5년 여간 끌어온 재초환 부담금 부과가 확정되면서 앞으로 강남권 재건축 단지들은 사업이 지연되거나 중단하는 곳들이 늘어날 전망이다.

 

강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지, 서초구 반포동 반포3주구, 강남구 압구정동 현대아파트 등이 대표적인 재초환 대상 단지다.

 

강남구 대치 쌍용2차 등 일부 단지는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없게 되면서 최근 재건축 사업 추진이 사실상 중단한 상태다.

 

서울 강남구 은마아파트 단지. 뉴스1

재건축 조합은 즉각 반발했다.

 

재건축·재개발 조합 연대 모임인 주거환경연합 김구철 조합경영지원단장은 "재건축 조합들은 헌재마저도 균형성을 잃었다는 사실에 분노하고 있다"며 "앞으로 강남 고층아파트 재건축은 사업을 중단하는 곳들이 많을 것으로 보이고, 이로 인해 공급부족에 대한 우려도 커질 것"이라고 주장했다.

 

◆내년에도 신축 아파트 선호도 지속…분양시장 '웃음'

 

한편 내년 민간아파트의 분양이 32만가구를 넘어선 가운데 정비사업을 통한 공급이 절반에 육박하며 역대 최대치를 기록할 것으로 보인다.

 

부동산114 빅데이터연구소가 민영아파트 분양계획을 조사한 결과, 내년엔 전국 329개 사업장에서 총 32만5879가구를 분양한다.

 

이는 최근 5년(2015년~2019년) 연평균 분양실적 (31만6520가구)대비 약 1만 가구 많은 수준이다. 다만, 올해 당초 계획물량의 약 70%만을 소화했던 점을 감안하면 2020년 분양물량도 30만 가구를 밑돌 가능성이 높다.

 

2020년 월별 분양예정 물량을 살펴보면 봄·가을 분양 성수기인 3월(3만4008가구), 5월(3만9860가구)과 10월(3만5185가구)에 물량이 집중된다. 분기별로는 △1분기 5만5430가구 △2분기 9만6874가구 △3분기 4만1353가구 △4분기 6만9330가구가 분양할 예정이다. 청약시스템 이관이 예정되어 있는 연초에는 계획된 물량이 연기될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

 

권역별 분양물량은 수도권 18만4253가구, 지방 14만1626가구다. 경기가 9만5171가구로 가장 많은 물량이 공급된다. 이 외 수도권은 △서울 4만5944가구 △인천 4만3138가구로 조사됐다.

 

지방에서는 대구가 3만55가구로 가장 많은 분양예정 물량이 조사됐다. 대구 동구 ‘신암8구역재개발’, ’안심뉴타운’ 등 정비사업 물량이 많다. 이어 △부산 2만4800가구 △충남 1만7183가구 △경남 1만2505가구 △광주 1만1963가구 △대전 1만1580가구 △울산 8615가구 △충북 6860가구 △전남 6029가구 △전북 5886가구 △경북 4050가구 △강원 1791가구 △제주 309가구 순으로 분양이 진행될 예정이다. 다만 핵심입지 분양이 마무리된 세종은 분양물량이 집계되지 않았다.

 

2020년에 공급되는 재개발·재건축 아파트의 비율은 전체 분양예정 물량의 약 47%(15만1840가구)를 차지할 전망이다. 조사를 시작한 2000년 이후 가장 높은 비율이다.

 

서울에서는 재개발·재건축 물량이 분양시장을 흔들 것으로 예상된다. 서울 강남구 ‘대치1지구’ 489가구, ‘개포주공1단지’ 6642가구, 강동구 ‘둔촌주공’ 1만2032가구, 동작구 ‘흑석3구역’ 1772가구, 은평구 ‘수색6·7구역’ 1,223·672가구, 증산2구역’ 1386가구, 성북구 ‘장위4구역’ 2,840가구 등 유망 사업장에서 공급이 이뤄질 전망이다.

 

경기는 재개발 물량이 많다. 광명시 ‘광명2·10·14R구역재개발’, 수원시 ‘수원팔달8·10구역’, 성남시 ‘신흥2구역’ 등이 공급을 앞두고 있는 것으로 조사됐다. 수원 재개발 물량은 투자자 및 실수요자들의 주목을 받을 것으로 예상된다. 구도심에 위치해 기반시설이 양호하고 비청약과열지역에 속해 전매제한 기간이 6개월에 불과하기 때문이다. 실제 2019년에 분양한 경기 수원시 ‘힐스테이트푸르지오수원(팔달6구역재개발)’이 치열한 청약 경쟁을 벌인 바 있다.

 

부동산114 측은 "2020년에도 신축 아파트에 대한 선호도 지속, 시세보다 저렴한 분양가로 책정될 수 있다는 기대감으로 분양시장에 활기가 이어질 것"이라면서도 "다만 내년 분양시장은 정부 규제가 효과적으로 발휘돼 주택시장 안정화 기대감도 높아질 것"이라고 전망했다.

 

김현주 기자 hjk@segye.com

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"일산·분당 등 1기 신도시 주민, 리모델링보다 재건축 선호" |▲재건축(종합

2019-12-23 07:30

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"일산·분당 등 1기 신도시 주민, 리모델링보다 재건축 선호"

경기연구원 조사 "리모델링 67% 동의, 비용부담 58% 부정적"

(수원=연합뉴스) 김경태 기자 = 준공 30년을 앞둔 1기 신도시 주민들이 노후화된 주거환경을 개선하는 방식으로 리모델링보다는 재건축을 더 선호한다는 조사 결과가 나왔다.

또 리모델링 사업에 대해서는 대체로 동의하지만, 비용 부담에는 부정적인 것으로 나타났다.

경기연구원은 지난 10월 17일~11월 6일 1기 신도시 내 공동주택 자가(自家) 거주자 405세대를 대상으로 진행한 방문면접조사 결과(신뢰도 95%, 오차범위 ±4.9%)를 토대로 22일 '1기 신도시 리모델링이 필요한가'라는 보고서를 발간했다.

경기도 내 공동주택 리모델링 추진 현황
경기도 내 공동주택 리모델링 추진 현황[경기연구원 제공. 재판매 및 DB 금지]

조사 결과, 리모델링 사업이 추진되면 찬성하겠다는 응답 비율이 66.9%로, 5개 신도시 모두 찬성률 60% 이상으로 나타났다.

신도시별로는 일산(75.0%), 산본(74.4%), 분당(63.4%), 중동(61.7%), 평촌(60.0%) 순으로 찬성률이 높았다. 찬성하는 이유로는 노후 아파트 성능 개선(76.0%)이 압도적으로 많았다.

[경기도 제공. 재판매 및 DB 금지]
[경기도 제공. 재판매 및 DB 금지]

그러나 선호하는 주거환경개선 사업유형에 대한 질문에는 리모델링(37.8%)보다 재건축(62.2%)을 더 많이 선택했다. 신도시별로 재건축은 평촌(73.8%), 리모델링은 분당(43.9%) 거주자의 선택 비율이 가장 높았다.

리모델링을 선호하는 이유로는 비용 절감 및 친환경(39.2%), 사업기간 단축(30.1%), 낮은 진입장벽(25.5%) 등을 꼽았다.

응답한 거주자들은 주거환경에 전반적으로 만족하고 있으나 주차, 상하수도관, 층간소음, 커뮤니티 시설 등에 대해서는 만족도가 낮았다.

특히 주차 공간 확보(61.0%), 차량진입 및 주차동선 개선(53.6%) 등 주차환경 개선 요구가 많았다.

리모델링 유형에 대해서는 60.1%가 세대수 증가 없이 노후 배관 교체, 방 개수 추가 등 불편 사례별로 추진하는 '맞춤형 리모델링'을 선호했다.

전용면적 및 세대수를 늘리는 '증가형 리모델링', 노후 시설을 개선하는 '수선형 리모델링'은 각각 19.9%의 선호도를 보였다.

리모델링하면 사업비 일부를 부담하겠다는 응답한 비율은 42.5%, 부담하지 않겠다고 응답한 비율은 57.5%로 나왔다. 1억원 미만 부담 의향(47.9%)과 부담 의향 없음(40.7%) 응답이 88.6%로 나와 비용 부담에는 부정적인 것으로 나타났다.

[경기연구원 제공. 재판매 및 DB 금지]
[경기연구원 제공. 재판매 및 DB 금지]

1기 신도시는 2021년 준공한 지 30년이 돼 재건축사업 대상이 된다.

2001년 건축법 시행령 개정으로 도입된 리모델링은 사용 승인 후 15년이 지난 공동주택을 대상으로 허용되며 경기도에서는 성남, 안양, 수원 등 일부 지역에서 사업이 추진 중이다.

계획 당시 1기 신도시의 인구는 116만5천명이었으나, 가구당 거주자 감소로 2018년 인구가 2005년과 비교해 평균 10.3% 감소했다.

이는 주택과 기반시설 노후화 요인과 함께 인구 고령화에 따른 자녀 분가 등 가구분할이 원인으로 추정된다.

연구를 수행한 장윤배 경기연구원 선임연구위원은 "리모델링을 통해 공용주차장 제공 등 공공성을 확보하면 융자나 보조 등을 지원해주는 방안을 고려해야 한다"며 "이밖에 에너지 설치비, 공용급수관 교체비, 사업비 조달용 금융프로그램 개발, 연립주택 리모델링 등에 관한 지원도 검토할 필요가 있다"고 말했다.

[경기연구원 제공. 재판매 및 DB 금지]
[경기연구원 제공. 재판매 및 DB 금지]

ktkim@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2019/12/22 08:00 송고

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수원시, 우만주공1·2단지 등 재건축 사업구역 5곳 신규 지정 |▲재건축(종합

2019-03-06 06:44

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수원시, 우만주공1·2단지 등 재건축 사업구역 5곳 신규 지정

  • 정영식
  • 기사입력 2019.03.05

수원시는 5개 지역 14만7천㎡를 재건축사업 구역으로 지정하는 내용의 '2030 수원시 도시·주거환경정비 기본계획'을 고시했다고 5일 밝혔다. 사진은 2030 도시주거환경 정비예정구역 총괄도. [수원시 제공]



수원시가 팔달구 우만주공1·2단지 등 5개 지역을 신규 재건축 사업 구역으로 지정했다.

수원시는 이같은 내용을 담은 '2030 수원시 도시·주거환경정비 기본계획'을 홈페이지에 고시했다고 5일 밝혔다.

  이번에 신규 지정된 정비 예정구역은 재건축사업 5개 구역으로 ▲장안구 파장동 삼익아파트(1만 737㎡) ▲영통구 원천동 아주아파트(1만 494㎡) ▲팔달구 우만동 우만주공1·2단지 아파트(8만 2천433㎡) ▲영통구 망포동 청와아파트(1만 5천305㎡) ▲권선구 세류동 미영아파트(2만 8천654㎡)이다.

 수원시는 정비사업 활성화를 위해 용적률을 상향하고, 친환경 건축물에 대한 용적률 인센티브 항목을 확대했다.

낙후된 도시기능 회복과 주거환경 정비를 위한 '2030 수원시 도시·주거환경정비 기본계획'은 도시정비사업의 기본방향을 제시하고 재개발·재건축사업 관련 정비 예정구역을 지정한다.

또한 ▲효율적 사업 추진을 위한 용적률 상향 ▲친환경 건축물 등 용적률 인센티브 항목 확대 ▲공원녹지 확보 기준 완화 등이 계획에 포함됐다.

  2030 정비기본계획과 관련된 자세한 내용은 수원시청 홈페이지(http://www.suwon.go.kr) '수원소식→공고/고시/입법예고' 게시판을 참조하거나 수원시청 도시정비과(☎031-228-3499)로 문의하면 알 수 있다. 정영식기자/

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출처 : 중부일보(http://www.joongboo.com)

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