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(1)=이재명 지사 “그린벨트 해제보다 도심 재개발·용적률 상향이 바람직”/ (2 |*토지.전원.팬션.

2020-07-20 06:09

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(1)=이재명 지사 “그린벨트 해제보다 도심 재개발·용적률 상향이 바람직”/ (2)=‘그린벨트 해제’ 놓고 자중지란 빠진 문재인 정부

 

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[차례]

(1)이재명 지사 “그린벨트 해제보다 도심 재개발·용적률 상향이 바람직”

(2)‘그린벨트 해제’ 놓고 자중지란 빠진 문재인 정부

 

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(1)이재명 지사 “그린벨트 해제보다 도심 재개발·용적률 상향이 바람직”

"주택 공급의 핵심은 '어떤 주택을 공급하느냐'… 그린벨트 해제하면 투기자산 될 가능성 높아"

이재명 경기지사. 사진=연합

이재명 경기도지사가 정부의 강남권 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 서울 주택 공급 확대 방안 검토에 반대입장을 밝혔다.

이 지사는 19일 주택 공급 문제를 두고 "그린벨트 훼손을 통한 공급확대보다는 도심 재개발, 도심 용적률 상향, 경기도 일원의 신규택지 개발 등으로 공급을 늘리는 것이 더 바람직하다"고 말했다.

서울 핵심 요지의 그린벨트 훼손을 통한 주택 공급 방안은 재고가 필요하다는 취지다.

이 지사는 "주택 공급의 핵심은 어떤 주택을 공급하느냐로, 투기 수단이 아니라 공공임대주택 등과 같은 주거 수단으로 사용될 수 있는 것을 해야 한다"면서 "서울 강남 요지의 그린벨트를 해제하면 그곳은 투기자산이 될 가능성이 매우 높아 신중할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "현재 분양가 상한제에 따르면 그린벨트를 해제해 지은 주택은 주변 시세보다 분양가가 크게 낮아 ‘로또’가 될 가능성이 크다"며 "그린벨트를 해제해 주택을 공급하면 집값은 못 잡고 오히려 전국적으로 ‘분양 광풍’만 일어날 것"이라고 덧붙였다.

그러면서 "서울 핵심요지 그린벨트를 통한 주택공급은 득보다 실이 크다"고 강조했다.

여권의 차기 잠룡 중 한 명인 이 지사의 이같은 발언은 당정이 검토하는 그린벨트 해제를 통한 주택공급 확대에 사실상 반대한 것이다.

민주당과 정부는 아파트 공급을 통한 부동산 시장 안정 대책으로 서초구와 강남구 등지의 그린벨트를 풀어 뉴타운과 같은 대규모 아파트 단지를 조성하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

앞서 김상조 청와대 정책실장은 지난 17일 라디오 인터뷰에서 "당정이 이미 의견을 정리했다"며 이런 방침을 확인한 바 있다.

하지만 당정 주요 인사 중에서도 그린벨트 해제에 대한 부정적 시각이 나오고 있다

추미애 법무부 장관은 지난 18일 SNS를 통해 "그린벨트를 풀어 서울과 수도권에 전국의 돈이 몰리는 투기판으로 가게 해선 안 된다"며 부동산 정책에 대한 입장을 밝혔고 정세균 국무총리도 지난 19일 라디오 인터뷰를 통해 "그린벨트는 한번 해제하면 복원되지 않기 때문에 신중해야 한다"고 언급했다.

황호영기자

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(2)‘그린벨트 해제’ 놓고 자중지란 빠진 문재인 정부

당정 15일 “그린벨트 해제 검토” 밝히고

김상조 청와대 실장도 17일 “이미 의견 정리됐다”고 했지만

주말새 정세균 추미애 이재명 등 정부 여권인사 반대 발언 잇따라

기사입력 2020-07-19 15:26

[헤럴드경제=민상식 기자] 문재인 정부가 ‘그린벨트 해제’를 둘러싸고 ‘자중지란’에 빠졌다. 이미 당정에서 그린벨트 해제를 검토한다고 분명히 밝혔지만 시간이 갈수록 다른 목소리가 나오고 있기 때문이다. 지난 17일 김상조 청와대 정책실장이 그린벨트 해제와 관련, “당정이 이미 의견을 정리했다”며 이 안건을 문재인 대통령이 지시한 공급대책 중 하나로 놓고 검토할 것임을 밝혔다. 이에따라 그린벨트 해제를 두고 정부내에서도 “검토한다, 안한다” 등으로 혼란을 빚은 이건이 일단은 검토에 무게중심을 두고 논의될 것이라는 관측이 우세했다.

정세균 국무총리

하지만 정세균 국무총리와 추미애 법무부장관, 이재명 경기도지사 등 정부와 여권 주요인사들이 주말새 잇따라 신중과 반대입장을 표명하면서 다시 혼란에 빠졌다. 제대로 검토도 해보지 않은 상태에서 반대의견이 잇따라 나오면서 시장만 혼란스러워지는 형국이다.

정세균 국무총리는 19일 당정이 검토 중인 개발제한구역(그린벨트) 해제 방안에 대해 “신중하게 접근하는 게 옳다. 그린벨트는 한번 훼손하면 복원이 안되기 때문”이라고 밝혔다.

정 총리는 김상조 청와대 정책실장이 당정이 의견을 정리했다고 밝힌 것에 대해서도 “아직 정리되지 않았다”고 했다.

최근 현 정부의 부동산 대책에 대해 관련 발언을 쏟아내고 있는 이재명 경기도지사도 한마디 거들었다.

이재명 경기도지사.

이재명 경기도지사는 19일 연합뉴스와의 통화에서 “현재 분양가 상한제 제도 아래서 그린벨트를 해제해 주택을 공급하면 집값은 못잡고 오히려 전국적으로 '분양광풍'만 일어날 것”이라며 “그린벨트를 해제해서 지은 주택은 주변 시세보다 분양가가 크게 낮아서 '로또'가 될 가능성이 크다”고 말했다.

이어 “서울 핵심 요지의 그린벨트를 훼손하는 방식보다 도심 재개발, 도심의 용적률 상향, 경기도 일원의 신규택지 개발 등을 통해 공급을 늘리는 방법으로 해결하는 것이 바람직하다”며 “그린벨트 훼손을 통한 공급확대 방식은 재고할 필요가 있다”고 강조했다.

추미애 법무부 장관

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“그린벨트 해제되는 땅 어디에요?” 일대 부동산 술렁 |*토지.전원.팬션.

2020-07-18 05:16

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“그린벨트 해제되는 땅 어디에요?” 일대 부동산 술렁

조윤경 기자 , 김호경 기자 입력 2020-07-16 21:10수정 2020-07-16 21:20

16일 서울 서초구 내곡동 일대 그린벨트 내 개발제한구역 안내 표지판. 2020.7.16/뉴스1 © News1

“그린벨트 해제되는 땅이 어딘지 찍어달라는 전화까지 와요. 반면 땅주인들은 매물을 거두고 있어요.”

16일 오전 11시 서울 강남구 세곡동에 위치한 M공인중개사무소. 정모 씨는 사무실 유선 전화와 휴대전화 양쪽으로 개발 가능성을 묻는 문의에 응대하느라 분주했다. 중개업소 너머로 아파트들이 보였다. 총 800여채 규모의 ‘강남LH1단지e편한세상’으로 이명박 정부 시절 그린벨트를 일부 해제해 조성한 보금자리 주택. 바로 옆에 그린벨트를 해제해 아파트를 조성한 이력도 있으니 이 곳도 풀리지 않겠느냐는 기대감에 술렁였다.

정부가 15일 주택공급 확대 방안 중의 하나로 서울 그린벨트 해제 여부도 함께 검토한다는 입장을 밝히며 서울 강남권 그린벨트 지역에 대한 관심이 쏠리고 있다. 서울 강남구와 서초구 일대 부동산 중개업소들은 정부의 공식 검토 발표 이전부터 이미 발 빠른 투자자들이 유력한 개발제한지역 해제 후보지 위주로 문의를 해오고 있다고 입을 모았다.

이곳 대로변 부지는 올해 2월만 해도 평당 1000만 원 초반으로 거래됐지만 현재는 호가를 1400만 원까지 부르는 곳도 있다. 그는 “예전엔 땅주인들과 가격 조정도 가능했는데 이젠 아예 올려 내놓거나 가격 조정조차 절대 안 한단 사람들이 많다”고 전했다.

주요기사

넘치는것 같지만 늘 부족한 서울 집…주택공급 충분한가

“그래도 집값 안떨어져”與의원이 불붙인 ‘부동산 불패론’

이 곳에서 차로 10분 거리인 그린벨트 지역도 사정이 다르지 않았다. 강남권인데도 비닐하우스와 밭도 보이는 등 시골 느낌이 났다. 인근 H부동산중개업소 김모 대표는 “이달 초 문 대통령이 공급을 늘리라고 하는 등 정치권에서 개발제한 구역 풀릴 수 있단 얘기가 돌면서부터 문의 전화가 꾸준히 이어지고 있다”고 말했다.

이처럼 시장에서는 기대 섞인 반응이 나오고 있지만 서울시가 그린벨트는 보전 가치가 높은 유산이라며 해제를 강하게 반대하고 있어 해제 논의에 난항을 겪을 거라는 관측이 많다. 2018년 수도권 공급대책 발표 당시 서울시의 3등급 그린벨트 중에서 해제가 가능한 땅이 있는지를 협의하겠다고 밝힌 바 있다. 보전가치가 높은 1, 2등급 대신 상대적으로 가치가 낮은 3등급 땅을 해제해야 환경 훼손 논란을 피하고 서울시를 설득할 수 있을 것이라고 본 것.

하지만 국토부의 국토환경성평가지도 시스템에서 확인해보면 서울 강남권에는 3등급 그린벨트가 거의 남아있지 않다. 서초구 내곡동 가구거리, 서초·강남예비군훈련장 등 유력하게 언급된 지역의 그린벨트도 대부분 1, 2등급이다. 한 시행사 관계자는 “서울 내 그린벨트에는 경사가 심해 개발이 어려운 곳 등을 빼고 나면 과거처럼 택지개발을 통해 한번에 수천 세대가 들어갈 만한 땅이 없다”고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “1, 2등급 그린벨트 해제는 서울시 반대, 환경단체 반발 등으로 쉽지 않을 것”이라며 “용적률, 층수 규제 등을 풀어 도심 고밀도 개발을 하는 방안을 더 적극적으로 추진할 필요가 있다”고 지적했다.

조윤경 기자 yunique@donga.com

김호경 기자 kimhk@donga.com

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장안구 임야 384만7482㎡, 2년간 토지거래허가제 적용 |*토지.전원.팬션.

2020-07-15 06:54

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장안구 임야 384만7482㎡, 2년간 토지거래허가제 적용

서동영 기자

승인 2020.07.11 07:50

빨간색 빗금친 곳이 장안구 토지거래허가구역 지정된 지역.(자료=장안구)

[수원일보=서동영 기자] 수원시 장안구는 기획부동산 토지투기대책의 일환으로 경기도가 도내 29개 시‧군에 토지거래허가구역을 신규 지정함에 따라 파장동, 상광교동, 하광교동의 임야 141필지(384만7482㎡)에 대해 지난 4일부터 오는 2022년 7월 3일까지 2년간 토지거래허가제도를 운영한다고 11일 밝혔다.

토지거래허가구역으로 지정되고 구역 내 토지거래계약(소유권‧지상권 등 대가를 받고 이전‧설정하는 계약)을 체결하기 위해선 먼저 허가관청에 허가를 받아야 하며 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 임업경영계획서, 토지취득자금조달계획서 등의 서류를 제출해야 한다.

또 허가를 받은 자는 이용목적에 따라 2~5년의 기간 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하며, 만약 허가를 받지 않고 계약을 체결할 경우는 무효가 된다. 아울러 허가 없이 계약한 자, 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금이 부과된다.

더불어 허가 받은 목적대로 이용하고 있는지 매년 1회 이상 허가관청의 실태조사가 이뤄진다. 허가받은 목적대로 이용하지 않고 있을 경우 이행명령 할 수 있다. 이행명령 후에도 시정하지 않는 경우 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과하게 된다.

구 관계자는 “장안구내 임야에 대한 거래계약 시 사전에 반드시 ‘토지이용규제서비스 홈페이지’ 등을 통해 해당 토지가 허가 대상 토지인지 확인하여 불이익을 당하는 일이 없도록 주의를 기울여 달라”고 당부했다.

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‘기획부동산 차단’ 경기도, 여의도 73배 토지거래허가구역 확대 지정 |*토지.전원.팬션.

2020-06-27 02:49

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‘기획부동산 차단’ 경기도, 여의도 73배 토지거래허가구역 확대 지정

등록 2020-06-26 오후 4:02:26

수정 2020-06-26 오후 4:02:26

[수원=이데일리 김미희 기자] 경기도 29개 시·군 임야 일부 지역(211.28㎢)과 고양시 덕양구 재개발·재건축 사업구역(0.7㎢)이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 여의도 면적(2.9㎢) 73배, 과천시 면적(35.8㎢) 6배 규모다.

도는 기획부동산 토지투기를 원천 차단하겠다는 방침이다.

도는 26일 경기도 도시계획위원회를 열고 7월 4일부터 2022년 7월 3일까지 2년 간 해당 지역(211.98㎢)을 토지거래허가구역으로 지정하는 안을 심의·의결했다.

이번 토지거래허가구역 지정은 사실상 개발이 어려운 임야를 기획부동산이 싼 값에 사들인 후, 주변의 개발호재를 거론하며 공유지분으로 비싸게 판매하는 등 임야 투기행위가 사회 문제로 대두된 데 따른 것이다.


도는 실거래자료 분석을 통해 기획부동산에 의해 투기된 임야 지분거래액이 최근 2년간(2018년~2019년) 1조 9000억원(약 7만8000건)에 육박할 것으로 추정하고 있다.

또한 재개발·재건축 사업지역 중 실거주 목적이 아닌 시세차익을 노린 투기적 거래가 늘어나고 있는 것으로 조사된 고양시 덕양구 재정비 촉진사업지구와 일반정비사업지구도 토지거래허가구역으로 지정된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상 토지를 승인받지 않고 사용하거나 목적 외로 이용한 사람에 대해 2년 이하의 징역이나, 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30%에 해당하는 금액의 벌금이 부과된다.

도는 29일 허가구역 지정 정보를 경기도보에 게재하고 시·군, 관할등기소 및 관계부처(국토교통부)에 알릴 예정이다.

경기도 관계자는 “기획부동산 토지투기를 사전 차단할 필요가 있다고 판단해 한층 강화된 토지거래허가 기준면적을 적용했다”며 “주변지역에 대한 거래동향 등 지속적인 점검을 실시해 필요 시 토지거래허가구역을 확대하는 등 부동산 투기예방 조치를 취해 나갈 계획”이라고 말했다.

앞서 도는 지난달 4일 경기도 기획부동산 원천차단을 위해 토지투기 우려지역과 투기가 진행되는 지역에 대한 대책으로 핀셋형 토지거래허가구역 지정을 추진하겠다고 발표했다.

이재명 경기도지사도 지난 22일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “쪼개기 편법분양 더는 방치하면 안되겠지요. 불법 기획부동산 투기 행위 경기도에서만큼은 뿌리뽑겠습니다”라며 기획부동산 근절에 대한 의지를 밝히기도 했다.

# 경기도

# 기획부동산

# 토지거래허가구역

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[기자메모] 고분양가 부른 최고가 낙찰제 토지 공급 |*토지.전원.팬션.

2020-05-11 06:11

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[기자메모] 고분양가 부른 최고가 낙찰제 토지 공급

황호영

기사입력 2020.05.10 20:51

최종수정 2020.05.10 20:51

정부가 폭등한 집값을 잡겠다고 고강도 규제를 쏟아내는 사이 고분양가의 또 다른 원인이었던 최고가 낙찰제 토지 공급이 활개를 쳤다.

고분양가를 넘어 ‘배짱분양’ 논란까지 일으켰던 고양시 덕은지구 ‘DMC리버파크자이’와 ‘DMC리버포레자이’가 지난 7일 1순위 청약에서 11.4대 1, 17.24대 1의 경쟁률을 기록했다. 3.3㎡당 2천600만 원 선의 분양가로 인근에서 6개월 전 분양된 단지보다 3.3㎡당 800만 원 뛰었지만 흥행에 성공한 것이다. 부동산 업계는 서울 수색역세권의 동일평형 신축, 분양권 시세 대비 3억~4억 원 저렴해 ‘로또청약’ 흥행 성공을 예견해 왔다. 시행사도 이 같은 계산에 따라 최고가 낙찰제로 공급된 토지를 비싼 값에 확보하는 ‘베팅’을 했을 터다.

배짱분양은 덕은지구만의 문제가 아니다. 수원시에서는 2018년 5월 3.3㎡당 1천600만 원 선에 공급된 장안구 ‘화서역파크푸르지오’가 고분양가 논란에 휩싸였지만, 지난해 공급된 ‘힐스테이트푸르지오수원’이 3.3㎡당 1천720만 원, 지난 2월 공급된 ‘매교역푸르지오SK뷰’가 1천810만 원 등 분양가가 계속 올랐다. 로또청약 열풍이 식을 줄 모르면서 건설사, 조합들이 ‘선’을 아슬아슬하게 넘나들며 분양가를 올리는 것이다. 부동산 규제에 서울의 대체 투자처로 경기 지역이 주목을 끌면서 풍선효과가 번진 탓이다.

집값과 분양가가 급격하게 번갈아 상승하면 실수요자 피해로 이어질 수도 있다. 급등세를 반복하며 3.3㎡당 4천만 원의 분양가로 정점을 찍었던 과천시 아파트 시장은 올 들어 아파트값과 전셋값 모두 억 단위 폭락을 겪고 있다. 그 손실은 마지막 청약 당첨자와 매수자가 고스란히 떠안고 있을 터다. 정부는 덕은지구 논란에 도시개발사업지구 토지 공급 방식을 개선하겠다고 밝혔다. 늦은 감이 없지 않으나 이제라도 규제 대상이 됐으니 지켜볼 일이다.

황호영 경제부 기자

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[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 지가는 올라도 땅값은 떨어지는 경우 |*토지.전원.팬션.

2020-05-10 06:49

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[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 지가는 올라도 땅값은 떨어지는 경우

등록 2020-05-09 오전 8:00:00

수정 2020-05-09 오전 8:00:00

[전은규 대박땅꾼Lab 소장] “아니 어떻게 지가가 오르는데 땅값이 떨어진단 말입니까.”

의문을 품을 수 있지만, 이런 경우가 존재한다. 실제로 마음 편하게 현금 1억~3억원을 움직일 수 있는 사람이 생각보다 많지 않다는 사실이다.

세종시에 토지투자 광풍이 불었다는 사실을, 그리고 아직까지도 세종시 토지투자를 하려는 사람이 많다는 사실을 여러분은 알고 있을 것이다. 과거 여러분이 세종시의 한 토지를 샀다고 하자. 그 땅을 운좋게 1억원을 주고 샀는데, 주변 땅값이 점점 올라 5억원 정도가 됐다고 하자. 그러니 여러분이 할 일은 5억원을 내고 내 땅을 사갈 새주인을 찾아주면 될 일이다.

의기양양하게 근처 부동산에 땅을 내놓으러 가면 보통 부동산에서는 “주변시세가 평당 ○○만원입니다. 내려주세요”라고 요청한다. 만약 당장 팔 이유가 없으면 ‘그럼 말지 뭐…’ 할 수 있지만, 대개 땅을 내놓는 사람들은 급전이 필요한 경우가 많기에 혼란스러워진다. 특히나 빨리 처치하고 싶은 사람 입장에서는 안절부절 못 하게 된다. 결국 중개업소의 요청에 맞춰 땅값을 내려 팔게 되는 것이다.


덩치가 큰 토지는 그 값이 커질 수 밖에 없다. 아무리 좋은 위치와 토지더라도 그 덩어리가 큰 경우 일반 토지 투자자들이 쉽사리 도전을 하지 못한다. 즉, 구입시부터 ‘팔 것’을 고려해 투자하지 않으면 이런 일이 발생하는 것이다.

토지는 주택이나 아파트와 달리 규격이 없다. 명확한 시세도 없고, 대략적인 시세만 존재한다. 즉, 땅은 땅주인 마음대로 토지가격이 정해지는 셈이다. 사는 사람이 꼭 그 땅이어야 하는 경우는 어떻게든 사겠지만, 그런 드라마같은 일은 잘 일어나지 않는다. 몇몇 기업체에서만이 필요로 할 뿐이다. 따라서 토지투자를 할 때부터 팔기 힘든 땅은 절대 투자하지 말아야 한다.

처음 이야기 했던 ‘지가’는 올라도 ‘땅값’은 떨어지는 경우는 바로 ‘팔리지 않는 토지’일 경우에 발생한다. 따라서 초보 투자자일수록 땅의 미래가치를 보고 판단하되, 큰땅보다는 작은 땅을 여러 개 매입해 리스크를 분산시키는게 좋은 방법이다. 또, 세종시처럼 비싼 땅 보다는 아직 지가가 저렴한 땅이 지가상승하는 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.

다시 정리하자면 땅은 가급적 ‘분산’해서 사는 것이 정답이다. 나중에 쉽게 팔 수 있는 땅을 여러 개 보유하고 있는 것이 좋다. 또, 금액대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 보유하고 있다면 지가와 내 땅값을 모두를 지킬 수 있을 것이다.

맺음말: 필자는 지난 15년 간 이렇게 필지를 나누는 방법으로 투자해 여러 투자자들과 공유지분이 아닌 ‘공동투자’ 기법으로 많은 수익을 얻었고, 앞으로도 꾸준히 분할 토지를 선호할 것이다. 다만 필지분할법이 강화되고 있는 추세고 지역마다 분할 개수 제한을 두는 곳이 있기 때문에 미리 해당 지자체에 확인해보고 투자하기를 바란

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[장인석 착한부동산] 상업지역 이면도로와 배후지역이 '보물창고'다 |*토지.전원.팬션.

2020-05-09 05:04

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[장인석 착한부동산] 상업지역 이면도로와 배후지역이 '보물창고'다

장인석 jis1029@naver.com | 2020-05-08 10:20:00


동영상이 보이지 않을 경우는 아래 클릭하세요
http://blog.naver.com/essaf/221952155728

용도지역 가운데 가장 비싼 땅이 상업지역이라는 것은 부동산에 조금만 관심이 있는 사람이라면 모두 아는 일이다.

하지만 비싸고 좋은 땅은 현실적으로 매매가 쉽지 않다.

상업지역의 이면도로와 배후지역은 비싼 상업지역의 대안이 될 수 있다. 잘 찾으면 비싸지 않으면서도 상업지역 못지 않게 좋은 땅이 있기 때문이다.

◆ 용도지역의 뜻과 분류

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조는 용도지역의 의미와 분류를 규정하고 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에는 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 아니하게 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 용도지역이라 하며 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다’고 규정돼 있다.

이 가운데 도시지역은 다시 상업지역과 주거지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다.

상업지역은 상업이나 그 밖의 업무 편익을 증진하기 위해 필요하다. 다시 그 쓰임새에 따라서 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나뉜다.

주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한데 제1종전용주거, 제2종전용주거, 제1종일반주거, 제2종일반주거, 제3종일반주거, 준주거지역으로 나뉜다.

◆ 상업지역이 비싼 이유, 땅의 활용도를 결정하는 용적률과 건폐율

주거지역보다 상업지역의 가치가 훨씬 더 높은 것은 용적률과 건폐율 떄문이다.

용적률과 건폐율이 높다는 것은 건물을 고밀도로 지을 수 있다는 뜻인데 이는 곧 땅을 활용할 수 있는 여지가 커진다는 것과 같은 말이다.

용도지역의 건폐율과 용적률 역시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 규정돼 있는데 상업지역의 용적률과 건폐율이 주거지역의 용적률과 건폐율보다 훨씬 높다.

법률이 규정하고 있는 주거지역의 용적률은 50~500%, 건폐율은 50%에서 70%다.

반면 상업지역의 용적률은 200~1300%, 건폐율은 70~90%다. 상업지역의 토지 활용도가 주거지역보다 훨씬 크다는 뜻이다.

◆ 상업지역의 투자가치

서울의 상업지역은 종로, 명동, 을지로, 여의도, 강남역부근, 테헤란로 등에 분포돼 있다.

‘서울 2030플랜’에서 정한 서울 3도심은 강남, 한양도성, 영등포와 여의도지역으로 모두 상업지역이다.

상업지역은 상권이 집중돼 있어 유동인구가 많다.

백화점 등 인구집중유발시설과 쇼핑가, 식당 등이 몰려 있고 임대료가 비싸다. 대로변에는 초고층빌딩들이 들어서 있다.

강남대로, 테헤란로, 용산 한강로, 종로, 을지로, 명동거리 등 상업지역의 대로변 땅값은 수억을 호가해도 매물이 귀하다.

매물 귀하고 수요자가 많아 부르는 게 값이고 가치가 영속적이다.

◆ 상업지역 이면도로와 배후지역을 노려야 하는 이유

하지만 부동산 투자는 많은 돈으로만 해야 하는 것이 아니다.

적은 돈으로도 개발이익을 통해 상당한 시세차익을 거둘 수 있다. 상업지역의 이면도로와 배후지역이 ‘보물창고’인 이유다.

상권은 점점 확장되는데 초기에 상권이 확장하는 동선을 파악해 선점하면 지가 상승에 따른 차익을 얻을 수 있다. 경리단길, 뚝섬 카페골목, 건대입구 거리 등이 대표적이다.

상업지역의 대로변 이면도로와 배후지역을 선점해야 한다. 대로변은 한정돼 있고 땅값이 매우 비싸다.

대로변 이면도로와 배후지역의 지가는 꾸준히 상승한다. 종로의 뒷골목인 피맛골 등이 대표적 예시다.

노후불량한 지역이면 더욱 투자가치가 높다.

이런 지역들은 상업지역 대로변에 가까운 곳이기 때문에 개발압력이 강해 도시정비형 재개발(도시환경정비사업)이 가능해 부가가치가 높아진다.

용산특별계획구역, 공덕역 도시정비형 재개발, 합정역 도시정비형 재개발 등이 대표적 사례들이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen

장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다.

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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코로나19에도… 성남·하남·광명·과천 토지시장 활발 |*토지.전원.팬션.

2020-04-28 10:32

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코로나19에도… 성남·하남·광명·과천 토지시장 활발

황호영

기사입력 2020.04.27 18:02

최종수정 2020.04.27 21:59

올 1분기 전국 지가 상승률 0.92% 전년동기 0.88%보다 상승폭 키워

'직격탄' 대구·경북과 제주 '침체'…확진자 급증 2월부터 거래 줄어

코로나19의 여파에도 재개발 사업이 진행되는 성남 수정·중원구, 하남시, 광명시, 과천시의 토지 시장은 활발한 것으로 나타났다.

반면 직격탄을 맞은 대구·경북과 제주도 등은 눈에 띄게 침체했다.

27일 국토교통부에 따르면 올해 1분기 전국 땅값 변동률은 0.92%로 1년 전 같은 기간(0.88%)보다 상승폭이 커졌다. 하지만 지난 2월 이후 코로나19의 영향으로 대부분 지역에서 상승폭이 둔화해 직전 분기 땅값 변동률(1.01%)보다는 0.09%p 하락했다.

전국 땅값 변동률은 최근 3개 분기 연속 전분기 대비 상승폭이 커졌으나 올 1분기에는 전분기 대비 상승폭이 줄었다.

전국 월별 땅값 변동률을 보면 1월 0.33%에서 2월 0.32%로 상승폭이 준 데 이어 3월에는 0.27%로 더 줄었다.

대구의 경우 1월 0.35%에서 2월 0.25%, 3월 0.19% 등 계단식으로 상승폭이 축소됐다 .

경북은 같은 기간 0.18%, 0.14%, 0.11%로 오름폭이 줄었다.

전국 토지 거래량은 87만1천 필지(488.7㎢)를 기록해 지난해 같은 기간보다 3% 늘어난 것으로 조사됐다. 대구의 경우 코로나19 확진자가 급증한 2월부터 토지 거래량이 감소했고, 다른 지역은 3월부터 토지 거래량이 줄며 땅값 변동률 상승폭이 둔화했다.

시·도별로 살펴보면 수도권은 0.99%에서 1.15%로 지난해 같은 기간보다 상승폭이 확대했고, 지방은 같은 기간 0.69%에서 0.53%로 상승폭이 줄었다.

수도권(1.15%)은 서울(1.23%), 경기(1.07%), 인천(1.06%) 순으로 높았다. 서울·경기·인천 모두 전국 평균(0.92)을 웃돌았다.

시·군·구별 땅값 변동률은 성남 수정구(1.92%), 하남시(1.84%), 광명시(1.83%), 성남 중원구(1.65%), 과천시(1.59%)가 높은 상승률을 보였다.

성남 수정구는 원도심 재개발사업의 진행으로 땅값이 올랐고, 하남시는 지하철 5호선 연장 개통과 3기 신도시 및 감일지구 조성 등에 대한 기대감으로 땅값 상승률이 높았다

지방에서는 대전(1.33%)이 가장 높았으며, 세종(1.16), 광주(1.09) 3개 시·도는 전국 평균(0.92)보다 높았다. 다만 제주 서귀포시(-0.95%), 제주 제주시(-0.93%), 울산 동구(-0.29%), 경남 창원의창구(-0.28%), 경남 창원성산구(-0.24%) 등은 땅값이 하락했다.

전국 땅값 변동률은 용도지역별로 주거(1.07%), 상업(0.95%), 녹지(0.76%), 계획관리(0.69%), 공업(0.66%), 농림(0.63%), 생산관리(0.49%), 보전관리(0.39%) 순으로 상승폭이 커졌다.

이용상황별로는 상업용(1.02%), 주거용(1.00%), 답(0.71%), 전(0.68%), 공장용지(0.62%), 기타(0.44%), 임야(0.43%) 순이다.

황호영기자

사진=연합(해당 기사와 관련 없음)

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외국인 보유 국내 토지 3.0% 증가..미국→중국→일본 순 |*토지.전원.팬션.

2020-04-17 11:35

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외국인 보유 국내 토지 3.0% 증가..미국→중국→일본 순

파이낸셜뉴스 입력 : 2020.04.16 06:00 수정 : 2020.04.16 06:00

[파이낸셜뉴스] 지난해 말 기준 외국인이 보유한 국내 토지면적은 248.7㎢(2억4867만㎡)로 전년 대비 3.0% 증가한 것으로 조사됐다.

국토교통부는 2019년 말 기준 외국인이 보유한 국내 토지면적은 전년 대비 3.0%(728만㎡) 증가한 248.7㎢이며 전 국토면적(10만378㎢)의 0.2% 수준이라고 16일 밝혔다. 금액으로는 30조7758억원(공시지가 기준)으로 전년 대비 2.9% 증가했다.

외국인 국내 토지보유 전년 대비 증가율은 2013년 0.5%에서 2014년 6%, 2015년 9.6%로 크게 뛰었다. 이후 2016년 2.3%, 2018년 1.0%로 2년 연속 둔화된 뒤 2019년 3.0%로 소폭 상승했다.

국적별로 살펴보면 미국 국적자가 보유한 토지 비중이 52.2%로 가장 컸다. 미국 국적자 보유 토지는 전년대비 3.4% 증가한 1억2981만㎡ 수준이다. 이어 중국(7.8%), 일본(7.5%), 유럽(7.2%) 순으로 나타났다.

외국인이 가장 많은 토지를 보유하고 있는 지역은 경기도로 전체 17.7% 비중을 차지했다. 경기도 내 외국인 보유토지는 전년대비 5.0% 증가한 4390만㎡ 수준이다.

이어 전남 3863만㎡(15.5%), 경북 3863만㎡(14.7%), 강원 2219만㎡(8.9%), 제주 2183만㎡(8.8%) 순으로 보유면적이 큰 것으로 나타났다.

전년보다 외국인 보유토지가 늘어난 지역은 경기(208만㎡, 5.0%), 강원(112만㎡, 5.3%), 경남(87만㎡, 4.8%) 등이며 충북(12만㎡, 0.9%) 등은 감소했다.

주요 증가사유는 미국·캐나다 국적 외국인의 증여·상속·계속보유 등에 따른 임야 등의 취득으로 특이한 증가사유는 없는 것으로 파악됐다.

용도별로 보면 임야·농지 등이 가장 많았다.

전년 대비 4.7%(730만㎡) 증가한 1억6365만㎡(65.8%)이었다. 이어 공장용 5877만㎡(23.6%), 레저용 1190만㎡(4.8%), 주거용 1030만㎡(4.2%), 상업용 405만㎡(1.6%) 순으로 나타났다.

주체별로는 외국국적 교포가 1억3832만㎡(55.6%)으로 가장 비중이 컸고 합작법인 7116만㎡(28.6%), 순수외국법인 1878만㎡(7.6%), 순수외국인 1985만㎡(8.0%), 정부·단체 55만㎡(0.2%) 등이 뒤를 이었다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

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[장인석 착한부동산] 돈 버는 부동산 투자, 못생긴 땅을 사 값을 올린다 ​ |*토지.전원.팬션.

2020-03-28 02:36

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[장인석 착한부동산] 돈 버는 부동산 투자, 못생긴 땅을 사 값을 올린다

장인석 jis1029@naver.com | 2020-03-27 10:20:00

부동산 투자로 돈을 벌려면 집보다 땅을 사야 한다.

가만히 앉아서 아파트 가격 상승으로 차익을 얻으려 하는 것은 부동산 투자라고 할 수 없다.

부동산 투자는 적극적으로 부동산을 개발해서 생기는 이익을 얻는 것이다.

◆ 아파트 값은 떨어질 수 있어도 땅 값은 오른다

주택은 공급을 늘릴 수 있으나 서울의 땅은 한정돼 있다.

수요보다 공급이 적기 때문에 땅 값은 오를 수밖에 없다.

아파트 값은 항상 오를 수 없다. 호황과 불황이 공존한다. 하지만 땅 값은 떨어지지 않는다.

특히 서울 등 대도시의 땅은 점점 더 귀해지고 있다.

용산이나 원효로 일대의 땅은 1년 만에 평당 1천만 원이 오르기도 했다.

◆ 어떤 땅을 사야하나

재개발이나 재건축구역 안에 있는 부동산을 매입하는 것이 좋다.

강남에서 재건축 투자에 나서려면 10억 원이 훨씬 넘는 자금이 필요하지만 강북의 재개발 구역 가운데에는 대출을 끼면 1억 원 내외로 구입할 수 있는 허름한 빌라들이 있다.

재개발이나 재건축구역의 빌라를 사는 것은 건물보다는 땅을 구입하는 것이므로 부동산 투자를 통해 이익을 남길 가능성이 높다.

허름한 다가구주택 등을 구입해 리모델링을 하면 부가가치를 높일 수 있다.

시골보다는 도시, 수도권보다는 서울 도심의 땅을 사는 편을 추천한다.

서울 도심의 땅은 항상 모자라기 때문에 무조건 오를 수밖에 없다.

가장 좋은 투자전략은 다중주택을 지을 수 있는 40∼50평짜리 대지의 단독주택이나 다가구주택, 근린생활시설을 사는 것이다.

용산이나 강남처럼 땅 값이 비싼 곳이라면 20평 안팎의 땅도 훌륭한 투자처가 될 수 있다.

자금여유가 있다면 50∼80평짜리 대지를 사서 제법 규모가 큰 다가주택이나 다세대주택을 건축하는 것이 좋다.

◆ 구입한 땅의 부가가치를 높이려면

서울에 반듯하고 잘생긴 땅은 없다. 있다고 해도 비싸다.

하자가 많은 싼 땅을 사서 하자를 치유하면 비싼 땅이 된다.

땅을 그냥 팔지 말고 땅 위의 건물을 리모델링하거나 신축해서 팔아야한다.

못생긴 땅이라도 개성있는 건물을 지으면 부가가치가 높아진다.

재개발, 재건축 지분 투자도 좋다. 투자 수익을 극대화하고 싶다면 가능하면 조합 설립 인가보다 먼저 투자를 하는 것이 좋다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen

장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다.

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

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