경기도, 전지역 외국인-법인 토지거래허가구역 지정

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배태식 기자 news@seoulilbo.com

승인 2020.10.26 15:51

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(배태식 기자) 경기도가 도내 23개 시․군 전역을 외국인·법인 토지거래허가구역으로 지정했다. 단, 주택이 포함된 토지를 취득하는 경우만 해당한다. 이를 통해 도는 최근 부동산 시장의 큰손으로 부상한 외국인 및 법인의 투기목적 부동산 거래를 차단하겠다는 방침이다.

경기도는 지난 23일 경기도 도시계획위원회를 열고 10월 31일부터 2021년 4월 30일까지 6개월간 수원시 등 23개 시․군 전역 5,249.11㎢를 외국인·법인 토지거래허가구역으로 지정하는 안을 심의·의결했다고 26일 밝혔다.

심의 결과 상대적으로 외국인·법인의 부동산 거래량이 적고, 접경·농산어촌지역으로 투기우려가 적은 연천군, 포천시, 동두천시, 가평군, 양평군, 여주시, 이천시, 안성시 등 총 8개 시·군은 제외됐다.

도는 이날 허가구역 지정 내용을 경기도보에 게재하고, 시․군, 관할등기소 와 국토교통부에 통보했다.

이에 따라 토지거래허가구역 내에서 외국인과 법인이 주택이 포함된 토지를 취득할 경우에는 관할 시장․군수의 허가를 받아야 한다. 이를 위반할 경우에는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금이 부과된다.

도의 이번 조치는 외국인과 법인의 부동산 거래가 급증한 가운데 이들이 취득한 부동산의 상당수가 실사용 목적이 아닌 투기목적이라는 판단에 따른 것이다.

앞서 도는 지난 9월 막대한 자금력을 갖춘 외국인과 법인이 이미 토지․주택 시장의 큰 손이 돼 부동산 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있는 상황이라며 부동산 시장 안정화를 위해 규제 추진 방침을 밝힌 바 있다.

경기도는 규제대상을 제한한 이유에 대해 행정기관의 업무 부담을 줄이고, 풍선효과로 서울․인천 지역에 수요가 몰리는 부작용을 방지함은 물론 내국인의 정상적인 부동산 거래에 불편함을 최소화기 위해서라고 밝혔다.

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배태식 기자 news@seoulilbo.com

[똑똑한부동산]역대급 토지보상 한다는데…절차는?

김예림 변호사의 부동산 법률 상식

만약 보상가액 마음에 안 든다면?

3번의 불복절차와 감정평가 가능

양도소득세도 따져봐야

등록 2020-09-05 오전 9:04:41

수정 2020-09-05 오후 10:08:03

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※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

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[김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] 최소 30조원에 이르는 3기 신도시 토지보상금이 시중에 풀릴 예정이다. 부동산 시장에 미치는 영향도 클 수밖에 없다.

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그렇다면 역대급 토지보상은 어떻게 이뤄지는지, 또 투자자들의 체크사항은 무엇인지 짚어보자.

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보상은 토지보상법에 따라 이뤄진다. 토지와 지장물은 물론이고 영업보상까지 있다. 주거 이전비와 이사비 등 생활 보상도 빼놓을 수 없다.

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보상 절차는 어떻게 이루어질까? 크게는 3단계다. △보상준비 및 계획 △협의 △불복절차로 구분된다. 우선 사업인정고시 뒤 토지와 물건 등을 조사해 보상계획을 공고하고 감정평가를 실시한다. 그 후 감정평가를 통해 산정한 보상금(협의가액)을 토지 등 소유자에게 통보하고 협의를 시도한다. 단번에 협의가 이뤄지는 경우는 드물다. 협의가액이 예상보다 낮게 책정되는 경우가 많기 때문이다. 협의가액은 통상 개발이익을 배제하고 보상금을 산정해서다.

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협의에 만족할 수 없다면 수용재결과 이의재결, 행정소송을 제기할 수 있다. 여기서 핵심은 ‘감정평가’다.

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3번의 불복절차를 통해 3번의 감정평가를 받는다. 감정평가는 인근에 위치한 유사 토지(비교표준지)의 가격이나 현상 등을 고려하여 정당한 가치를 매기는 것이다. 보상대상자 측에서 적극적으로 사감정(私鑑定) 자료를 제출하기도 한다. 소송에서는 감정평가 기술상의 오류를 잡아내기도 하고, 그 밖에 정당한 가치를 입증할 수 있는 자료를 제출하는 식으로 다툰다. 보상 대상 토지의 가치를 높이는 사정들을 감정평가에 빠짐없이 반영되도록 하는 것이다. 보통 재결에서 소송까지는 1년 정도 걸린다.

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보상이 마무리된 뒤에 체크해봐야하는 게 있다. 바로 세금이다. 토지보상금도 양도소득세 부과 대상이기 때문이다. 절세전략이 중요한 이유다. 그런데 워낙에 관련규정이 복잡하기 때문에 여러명의 전문가와 상담하는 것을 권한다.

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일각에서는 절세의 목적으로 대토보상을 활용하기도 한다. 대토 시 양도소득세 감면율이 40%까지 올랐기 때문이다.

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다만 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(고시일 이전 양도 시 양도일)부터 소급해서 2년 이전에 취득한 토지여야 한다. 또 2021년 12월 21일 이전에 해당 공익사업 시행자에게 양도하고 해당 공익사업 시행으로 조성한 토지를 보상받는 경우여야만 한다는 점에서 대토보상은 제한적이라는 단점이 있다.

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부동산 블루… 무주택 '좌절' 1주택 '한숨' 다주택 '분노'

조선일보 진중언 기자 안준호 기자 정순우 기자

입력 2020.08.10 01:30

온 국민이 집 때문에 울화통

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지난 8일 서울 여의도공원 앞에서 열린 정부 부동산 정책 반대 집회에는 '임대차보호법, 모두 피해자!'라는 구호가 등장했다. 정부와 여당의 임대차보호법 개정으로 집주인과 세입자 모두 피해를 봤다는 뜻이다. 온 나라가 '부동산 블루(우울증)'에 시달리고 있다. 문재인 정부가 23번이나 부동산 대책을 내놓았지만 대다수 시장 참여자는 불만으로 가득하다. 집이 있는 사람도 걱정이고, 집이 없는 사람은 절망스럽다. 다주택자는 '세금 폭탄'에 분노하는데, 세입자들의 주거 불안은 여전하다. 부동산 이슈를 둘러싼 중장년층과 청년층 사이의 분열과 갈등은 최고치에 달했다. 정부 정책으로 웃는 사람은 없고, "현금 부자랑 세금 걷는 정부만 신났다"는 조롱이 나온다. 심교언 건국대 교수는 부동산 문제를 둘러싼 사회적 갈등이 치솟는 것과 관련해 "정부 정책이 진정 서민을 위한 것인지, 자신들의 정치적 목적 때문인지 모호한 게 가장 큰 원인"이라고 말했다.

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◇세입자는 불안, 집주인은 분통

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7월 말 전격 시행된 전·월세 상한제와 계약갱신청구권으로 집주인과 세입자 누구도 웃지 못하는 상황이다. 세입자 입장에선 '2 2년'을 거주하고 난 다음 보증금이 감당하기 어려울 정도로 오를 수 있다는 우려에 불안하다. '실거주할 테니 집을 빼라'는 집주인의 요구를 받는 세입자도 많다.

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치솟는 전세금과 '매물 잠김'도 세입자들의 주거 불안을 가중하고 있다. 9일 한국은행에 따르면, KB국민은행이 집계한 전국 전세가격지수(100.9)와 서울 전세가격지수(102.9)는 1986년 이후 역대 최고치를 기록했다. 집주인은 전세금을 시세에 맞게 올리지도 못하고 집을 마음대로 팔지도 못하는데 이는 재산권 침해라고 주장한다. 지난달 집을 매도한 김모(51)씨는 "전세 계약이 끝나는 10월에 잔금을 받아야 하는데, 세입자가 '나는 못 나가니까 소송하든 마음대로 하라'고 배짱을 부린다"고 분통을 터뜨렸다.

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◇다주택자 분노, 무주택자 절망

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다주택자들은 '세금 폭탄'에 집을 갖고 있기도, 팔기도 어렵다. 서울 강남구 대치동 은마아파트와 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 30평대를 한 채씩 가진 사람은 2018년 882만원이던 보유세가 내년이면 7000만원 이상으로 오를 것으로 예상된다. 집을 팔면 양도차익의 약 58%(양도세 52% 지방세 5.2%)를 세금으로 내야 한다. 내년 6월이 지나면 양도세율은 68%로 뛴다. 다주택자를 향해 "임대사업자로 등록하라"고 장려하던 정부는 7월 돌연 이 제도를 폐지해 퇴로(退路)마저 막아버렸다. 1주택자도 늘어난 세금에 걱정이다. 지난달 120여만원의 재산세 고지서를 받은 은퇴자 이모(71)씨는 "40년 직장생활로 아파트 한 채 장만한 게 그렇게 큰 잘못이냐"고 말했다.

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내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들은 치솟는 집값과 대출 규제에 좌절하고 있다. 이번 정부 들어 서울 아파트 중위가격은 6억635만원에서 9억2787만원으로 53% 급등했다. 주택담보대출·전세대출 등을 막아버려 현금 부자만 집을 살 수 있다는 소리가 나온다. 직장인 이모(36)씨는 "2~3년 전만 해도 대출을 활용하면 서울에 작은 아파트를 마련할 수 있었는데, 지금은 어떤 방법도 안 된다"고 했다.

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◇2030 "그림의 떡", 4050 "역차별"

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정부는 신혼부부와 직장 초년생을 위한 특별공급 등 청약기회 확대, 집값의 일부만 내면 거주가 가능한 '지분적립형' 분양주택 등 20~30대의 내 집 마련을 돕는 정책을 지속적으로 내놓았다. 그러자 청약 당첨 기회가 줄어든 40~50대 중장년 무주택자들은 '역차별'이라고 반발하고 있다. 젊은 층은 "아파트 청약 때 무주택기간, 부양가족 수 등을 따지다 보니 청약 당첨은 그림의 떡"이라고 불평한다.

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정부 지원이 집중되는 2030세대 안에서도 갈등이 불거진다. 정부 지원을 받는 소득기준 때문에 맞벌이 부부는 받을 수 있는 혜택이 제한되기 때문이다. 예를 들어, 지분적립형 분양주택을 받으려면 월평균 소득이 3인 가구 기준 844만원인데, 대기업 맞벌이 직장인의 상당수가 해당하지 않는다.

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출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/10/2020081000067.html

[단독] 부동산 공시가격 산정 근거 10월부터 공개

관련 법률 일부 개정안 입법 예고… 국토부, 투명성 높여 ‘깜깜이’ 논란 불식

입력 : 2020-08-10 04:04

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정부가 10월부터 부동산 공시가격을 산정한 주요 근거를 공개한다. 부동산 공시가격 제도의 투명성을 높여 ‘깜깜이’ 논란을 없애기 위해서다. 또 정부는 공시가격을 심의하는 기구인 중앙부동산가격공시위원회의 심의 내용 및 결과를 심의 개최 후 3개월 내로 국민에게 공개토록 했다.

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국토교통부는 9일 부동산공시가격에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 일부 개정안을 다음 달 16일까지 입법예고한다고 밝혔다. 개정안은 의견 청취 과정을 거쳐 10월 8일부터 시행될 예정이다. 그동안 부동산 공시가격은 국민에게 세금을 부과하는 기준으로 활용되면서도 정부 주도로 일방적으로 정해지다보니 신뢰성에 의문이 제기된 바 있다. 특히 공시가격이 어떤 기준, 어떤 정책 목표로 결정됐는지 국민 입장에서는 전혀 알 수 없어 깜깜이 논란이 불거지기도 했다.

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이에 정부는 공시가격 산정 보고서를 국회에 제출하는 동시에 부동산 유형별 종합적인 시세 반영률, 부동산 유형별 공시가격의 조사·산정 기준 및 절차, 부동산 특성자료, 인근 지역의 실거래가·시세자료 등의 가격참고자료를 부동산공시가격시스템에 공개토록 했다. 또 중앙부동산가격공시위원회의 심의 내용 및 결과를 종결 후 3개월 내로 부동산공시가격시스템에 게시토록 했다.

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국토부 장관이 부동산의 시세반영률 목표치를 설정하고, 이를 달성하기 위한 ‘현실화 계획’을 세우는 작업도 의무화했다. 현실화 계획에는 시세 반영률 목표, 목표 달성까지의 소요기간 및 연도별 달성계획 등이 포함돼야 한다.

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국토부 관계자는 “각 지역의 공시가격이 올바른 과정에 따라 매겨졌는지, 국민들이 납득할 수준으로 의견 검토가 이뤄졌는지 직접 확인할 수 있어 공시가격을 둘러싼 논란도 줄어들 것으로 기대한다”고 말했다.

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세종=전성필 기자 feel@kmib.co.kr

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[출처] - 국민일보

[원본링크] - http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924150951&code=11151500&cp=nv

“그린벨트 해제되는 땅 어디에요?” 일대 부동산 술렁

조윤경 기자 , 김호경 기자 입력 2020-07-16 21:10수정 2020-07-16 21:20

16일 서울 서초구 내곡동 일대 그린벨트 내 개발제한구역 안내 표지판. 2020.7.16/뉴스1 © News1

“그린벨트 해제되는 땅이 어딘지 찍어달라는 전화까지 와요. 반면 땅주인들은 매물을 거두고 있어요.”

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16일 오전 11시 서울 강남구 세곡동에 위치한 M공인중개사무소. 정모 씨는 사무실 유선 전화와 휴대전화 양쪽으로 개발 가능성을 묻는 문의에 응대하느라 분주했다. 중개업소 너머로 아파트들이 보였다. 총 800여채 규모의 ‘강남LH1단지e편한세상’으로 이명박 정부 시절 그린벨트를 일부 해제해 조성한 보금자리 주택. 바로 옆에 그린벨트를 해제해 아파트를 조성한 이력도 있으니 이 곳도 풀리지 않겠느냐는 기대감에 술렁였다.

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정부가 15일 주택공급 확대 방안 중의 하나로 서울 그린벨트 해제 여부도 함께 검토한다는 입장을 밝히며 서울 강남권 그린벨트 지역에 대한 관심이 쏠리고 있다. 서울 강남구와 서초구 일대 부동산 중개업소들은 정부의 공식 검토 발표 이전부터 이미 발 빠른 투자자들이 유력한 개발제한지역 해제 후보지 위주로 문의를 해오고 있다고 입을 모았다.

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이곳 대로변 부지는 올해 2월만 해도 평당 1000만 원 초반으로 거래됐지만 현재는 호가를 1400만 원까지 부르는 곳도 있다. 그는 “예전엔 땅주인들과 가격 조정도 가능했는데 이젠 아예 올려 내놓거나 가격 조정조차 절대 안 한단 사람들이 많다”고 전했다.

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이 곳에서 차로 10분 거리인 그린벨트 지역도 사정이 다르지 않았다. 강남권인데도 비닐하우스와 밭도 보이는 등 시골 느낌이 났다. 인근 H부동산중개업소 김모 대표는 “이달 초 문 대통령이 공급을 늘리라고 하는 등 정치권에서 개발제한 구역 풀릴 수 있단 얘기가 돌면서부터 문의 전화가 꾸준히 이어지고 있다”고 말했다.

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이처럼 시장에서는 기대 섞인 반응이 나오고 있지만 서울시가 그린벨트는 보전 가치가 높은 유산이라며 해제를 강하게 반대하고 있어 해제 논의에 난항을 겪을 거라는 관측이 많다. 2018년 수도권 공급대책 발표 당시 서울시의 3등급 그린벨트 중에서 해제가 가능한 땅이 있는지를 협의하겠다고 밝힌 바 있다. 보전가치가 높은 1, 2등급 대신 상대적으로 가치가 낮은 3등급 땅을 해제해야 환경 훼손 논란을 피하고 서울시를 설득할 수 있을 것이라고 본 것.

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하지만 국토부의 국토환경성평가지도 시스템에서 확인해보면 서울 강남권에는 3등급 그린벨트가 거의 남아있지 않다. 서초구 내곡동 가구거리, 서초·강남예비군훈련장 등 유력하게 언급된 지역의 그린벨트도 대부분 1, 2등급이다. 한 시행사 관계자는 “서울 내 그린벨트에는 경사가 심해 개발이 어려운 곳 등을 빼고 나면 과거처럼 택지개발을 통해 한번에 수천 세대가 들어갈 만한 땅이 없다”고 말했다.

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권대중 명지대 부동산학과 교수는 “1, 2등급 그린벨트 해제는 서울시 반대, 환경단체 반발 등으로 쉽지 않을 것”이라며 “용적률, 층수 규제 등을 풀어 도심 고밀도 개발을 하는 방안을 더 적극적으로 추진할 필요가 있다”고 지적했다.

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조윤경 기자 yunique@donga.com

김호경 기자 kimhk@donga.com

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장안구 임야 384만7482㎡, 2년간 토지거래허가제 적용

서동영 기자

승인 2020.07.11 07:50

[수원일보=서동영 기자] 수원시 장안구는 기획부동산 토지투기대책의 일환으로 경기도가 도내 29개 시‧군에 토지거래허가구역을 신규 지정함에 따라 파장동, 상광교동, 하광교동의 임야 141필지(384만7482㎡)에 대해 지난 4일부터 오는 2022년 7월 3일까지 2년간 토지거래허가제도를 운영한다고 11일 밝혔다.

토지거래허가구역으로 지정되고 구역 내 토지거래계약(소유권‧지상권 등 대가를 받고 이전‧설정하는 계약)을 체결하기 위해선 먼저 허가관청에 허가를 받아야 하며 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 임업경영계획서, 토지취득자금조달계획서 등의 서류를 제출해야 한다.

또 허가를 받은 자는 이용목적에 따라 2~5년의 기간 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하며, 만약 허가를 받지 않고 계약을 체결할 경우는 무효가 된다. 아울러 허가 없이 계약한 자, 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금이 부과된다.

더불어 허가 받은 목적대로 이용하고 있는지 매년 1회 이상 허가관청의 실태조사가 이뤄진다. 허가받은 목적대로 이용하지 않고 있을 경우 이행명령 할 수 있다. 이행명령 후에도 시정하지 않는 경우 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과하게 된다.

구 관계자는 “장안구내 임야에 대한 거래계약 시 사전에 반드시 ‘토지이용규제서비스 홈페이지’ 등을 통해 해당 토지가 허가 대상 토지인지 확인하여 불이익을 당하는 일이 없도록 주의를 기울여 달라”고 당부했다.

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‘기획부동산 차단’ 경기도, 여의도 73배 토지거래허가구역 확대 지정

등록 2020-06-26 오후 4:02:26

수정 2020-06-26 오후 4:02:26

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[수원=이데일리 김미희 기자] 경기도 29개 시·군 임야 일부 지역(211.28㎢)과 고양시 덕양구 재개발·재건축 사업구역(0.7㎢)이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 여의도 면적(2.9㎢) 73배, 과천시 면적(35.8㎢) 6배 규모다.

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도는 기획부동산 토지투기를 원천 차단하겠다는 방침이다.

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도는 26일 경기도 도시계획위원회를 열고 7월 4일부터 2022년 7월 3일까지 2년 간 해당 지역(211.98㎢)을 토지거래허가구역으로 지정하는 안을 심의·의결했다.

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이번 토지거래허가구역 지정은 사실상 개발이 어려운 임야를 기획부동산이 싼 값에 사들인 후, 주변의 개발호재를 거론하며 공유지분으로 비싸게 판매하는 등 임야 투기행위가 사회 문제로 대두된 데 따른 것이다.

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도는 실거래자료 분석을 통해 기획부동산에 의해 투기된 임야 지분거래액이 최근 2년간(2018년~2019년) 1조 9000억원(약 7만8000건)에 육박할 것으로 추정하고 있다.

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또한 재개발·재건축 사업지역 중 실거주 목적이 아닌 시세차익을 노린 투기적 거래가 늘어나고 있는 것으로 조사된 고양시 덕양구 재정비 촉진사업지구와 일반정비사업지구도 토지거래허가구역으로 지정된다.

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토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상 토지를 승인받지 않고 사용하거나 목적 외로 이용한 사람에 대해 2년 이하의 징역이나, 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30%에 해당하는 금액의 벌금이 부과된다.

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도는 29일 허가구역 지정 정보를 경기도보에 게재하고 시·군, 관할등기소 및 관계부처(국토교통부)에 알릴 예정이다.

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경기도 관계자는 “기획부동산 토지투기를 사전 차단할 필요가 있다고 판단해 한층 강화된 토지거래허가 기준면적을 적용했다”며 “주변지역에 대한 거래동향 등 지속적인 점검을 실시해 필요 시 토지거래허가구역을 확대하는 등 부동산 투기예방 조치를 취해 나갈 계획”이라고 말했다.

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앞서 도는 지난달 4일 경기도 기획부동산 원천차단을 위해 토지투기 우려지역과 투기가 진행되는 지역에 대한 대책으로 핀셋형 토지거래허가구역 지정을 추진하겠다고 발표했다.

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이재명 경기도지사도 지난 22일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “쪼개기 편법분양 더는 방치하면 안되겠지요. 불법 기획부동산 투기 행위 경기도에서만큼은 뿌리뽑겠습니다”라며 기획부동산 근절에 대한 의지를 밝히기도 했다.

# 경기도

# 기획부동산

# 토지거래허가구역

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[기자메모] 고분양가 부른 최고가 낙찰제 토지 공급

황호영

기사입력 2020.05.10 20:51

최종수정 2020.05.10 20:51

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정부가 폭등한 집값을 잡겠다고 고강도 규제를 쏟아내는 사이 고분양가의 또 다른 원인이었던 최고가 낙찰제 토지 공급이 활개를 쳤다.

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고분양가를 넘어 ‘배짱분양’ 논란까지 일으켰던 고양시 덕은지구 ‘DMC리버파크자이’와 ‘DMC리버포레자이’가 지난 7일 1순위 청약에서 11.4대 1, 17.24대 1의 경쟁률을 기록했다. 3.3㎡당 2천600만 원 선의 분양가로 인근에서 6개월 전 분양된 단지보다 3.3㎡당 800만 원 뛰었지만 흥행에 성공한 것이다. 부동산 업계는 서울 수색역세권의 동일평형 신축, 분양권 시세 대비 3억~4억 원 저렴해 ‘로또청약’ 흥행 성공을 예견해 왔다. 시행사도 이 같은 계산에 따라 최고가 낙찰제로 공급된 토지를 비싼 값에 확보하는 ‘베팅’을 했을 터다.

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배짱분양은 덕은지구만의 문제가 아니다. 수원시에서는 2018년 5월 3.3㎡당 1천600만 원 선에 공급된 장안구 ‘화서역파크푸르지오’가 고분양가 논란에 휩싸였지만, 지난해 공급된 ‘힐스테이트푸르지오수원’이 3.3㎡당 1천720만 원, 지난 2월 공급된 ‘매교역푸르지오SK뷰’가 1천810만 원 등 분양가가 계속 올랐다. 로또청약 열풍이 식을 줄 모르면서 건설사, 조합들이 ‘선’을 아슬아슬하게 넘나들며 분양가를 올리는 것이다. 부동산 규제에 서울의 대체 투자처로 경기 지역이 주목을 끌면서 풍선효과가 번진 탓이다.

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집값과 분양가가 급격하게 번갈아 상승하면 실수요자 피해로 이어질 수도 있다. 급등세를 반복하며 3.3㎡당 4천만 원의 분양가로 정점을 찍었던 과천시 아파트 시장은 올 들어 아파트값과 전셋값 모두 억 단위 폭락을 겪고 있다. 그 손실은 마지막 청약 당첨자와 매수자가 고스란히 떠안고 있을 터다. 정부는 덕은지구 논란에 도시개발사업지구 토지 공급 방식을 개선하겠다고 밝혔다. 늦은 감이 없지 않으나 이제라도 규제 대상이 됐으니 지켜볼 일이다.

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황호영 경제부 기자

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[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 지가는 올라도 땅값은 떨어지는 경우

등록 2020-05-09 오전 8:00:00

수정 2020-05-09 오전 8:00:00

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[전은규 대박땅꾼Lab 소장] “아니 어떻게 지가가 오르는데 땅값이 떨어진단 말입니까.”

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의문을 품을 수 있지만, 이런 경우가 존재한다. 실제로 마음 편하게 현금 1억~3억원을 움직일 수 있는 사람이 생각보다 많지 않다는 사실이다.

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세종시에 토지투자 광풍이 불었다는 사실을, 그리고 아직까지도 세종시 토지투자를 하려는 사람이 많다는 사실을 여러분은 알고 있을 것이다. 과거 여러분이 세종시의 한 토지를 샀다고 하자. 그 땅을 운좋게 1억원을 주고 샀는데, 주변 땅값이 점점 올라 5억원 정도가 됐다고 하자. 그러니 여러분이 할 일은 5억원을 내고 내 땅을 사갈 새주인을 찾아주면 될 일이다.

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의기양양하게 근처 부동산에 땅을 내놓으러 가면 보통 부동산에서는 “주변시세가 평당 ○○만원입니다. 내려주세요”라고 요청한다. 만약 당장 팔 이유가 없으면 ‘그럼 말지 뭐…’ 할 수 있지만, 대개 땅을 내놓는 사람들은 급전이 필요한 경우가 많기에 혼란스러워진다. 특히나 빨리 처치하고 싶은 사람 입장에서는 안절부절 못 하게 된다. 결국 중개업소의 요청에 맞춰 땅값을 내려 팔게 되는 것이다.

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덩치가 큰 토지는 그 값이 커질 수 밖에 없다. 아무리 좋은 위치와 토지더라도 그 덩어리가 큰 경우 일반 토지 투자자들이 쉽사리 도전을 하지 못한다. 즉, 구입시부터 ‘팔 것’을 고려해 투자하지 않으면 이런 일이 발생하는 것이다.

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토지는 주택이나 아파트와 달리 규격이 없다. 명확한 시세도 없고, 대략적인 시세만 존재한다. 즉, 땅은 땅주인 마음대로 토지가격이 정해지는 셈이다. 사는 사람이 꼭 그 땅이어야 하는 경우는 어떻게든 사겠지만, 그런 드라마같은 일은 잘 일어나지 않는다. 몇몇 기업체에서만이 필요로 할 뿐이다. 따라서 토지투자를 할 때부터 팔기 힘든 땅은 절대 투자하지 말아야 한다.

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처음 이야기 했던 ‘지가’는 올라도 ‘땅값’은 떨어지는 경우는 바로 ‘팔리지 않는 토지’일 경우에 발생한다. 따라서 초보 투자자일수록 땅의 미래가치를 보고 판단하되, 큰땅보다는 작은 땅을 여러 개 매입해 리스크를 분산시키는게 좋은 방법이다. 또, 세종시처럼 비싼 땅 보다는 아직 지가가 저렴한 땅이 지가상승하는 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.

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다시 정리하자면 땅은 가급적 ‘분산’해서 사는 것이 정답이다. 나중에 쉽게 팔 수 있는 땅을 여러 개 보유하고 있는 것이 좋다. 또, 금액대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 보유하고 있다면 지가와 내 땅값을 모두를 지킬 수 있을 것이다.

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맺음말: 필자는 지난 15년 간 이렇게 필지를 나누는 방법으로 투자해 여러 투자자들과 공유지분이 아닌 ‘공동투자’ 기법으로 많은 수익을 얻었고, 앞으로도 꾸준히 분할 토지를 선호할 것이다. 다만 필지분할법이 강화되고 있는 추세고 지역마다 분할 개수 제한을 두는 곳이 있기 때문에 미리 해당 지자체에 확인해보고 투자하기를 바란

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