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경기 수원서 ‘거래량·가격’ 높은 아파트 포진한 영통구···하반기 신규 분양 주목 |*주거.아파트.단독

2021-09-26 05:09

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경기 수원서 ‘거래량·가격’ 높은 아파트 포진한 영통구···하반기 신규 분양 주목

올 하반기 한화건설 ‘포레나 수원원천’ 현대건설 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’ 분양
김희정 기자 | 승인 2021.09.25 12:18

[여성소비자신문 김희정 기자]경기 수원시에서 거래량이 많고 매매가가 높은 아파트가 몰린 곳은 영통구로 나타났다

.


국토부 실거래 분석에 따르면 올해(9월 15일까지) 경기 수원시에서 실거래된 아파트 중 매매가가 높은 순 1~5위는 모두 영통구 소재였다. 아파트별로는 ▲광교중흥S클래스(52평, 13층) 32억5000만원 ▲힐스테이트광교(59평, 48층) 26억원 ▲e편한세상광교(73평, 39층) 21억8000만원 ▲자연앤자이2단지(56평, 16층) 20억원 ▲광교호수마을참누리레이크(70평, 36층) 20억 원순이다.

같은 시기 다른 구의 최고 기록이 ▲권선구 11억9000만원 ▲장안구 14억5030만원 ▲팔달구 12억1185만원이었던 것을 감안하면 영통구의 평균 아파트값은 다른 구에 비해 월등히 높았다.
실제 한국부동산원의 통계에서도 지난 8월 ▲영통구 아파트의 평균 매매가는 약 7억9716만원을 기록했다. 이때 ▲수원시 평균은 약 6억1007만원 ▲팔달구 5억3986만원 ▲장안구 5억3221만원 ▲권선구 4억9013만원으로 영통구 아파트의 평균 매매가가 높게 집계됐다
.
올해(9월 15일까지) 수원시에서 가장 많이 거래된 아파트도 영통구에서 나왔다. 수원시 최다 거래량 아파트는 ▲영통구에 있는 ‘황골마을주공1단지’로 212건이었다. 다른 구 최다 거래 아파트 매매건수는 ▲권선구 162건 ▲장안구 180건 ▲팔달구 144건이었다.

즉 수원시 내에서는 영통구가 명실상부 ‘핫 플레이스’인 셈인데 이번 하반기에도 영통구 분양 일정이 이어져 수요자들의 많은 관심을 받을 것으로 예상된다.

한화건설은 ‘포레나 수원원천’의 정당 계약을 앞두고 있다. 단지는 지하 2층~지상 20층, 2개 동, 전용 66㎡~84㎡ 총 157가구 규모다. 타입별로는 ▲66㎡ 20가구 ▲68㎡ 97가구 ▲84㎡ 40가구로 전체 물량이 수요자들의 선호도가 높은 중소형으로 구성됐다.

이곳은 지난달 말일 진행된 1순위 청약에서 전 타입 당해마감에 성공했다. 1순위에서 특별공급 분을 제외한 일반 분양분 84가구에 4407개의 통장이 몰리며 평균 경쟁률 52.46대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 17가구 모집에 2039명이 몰려 119.94대 1로 집계된 전용 84㎡에서 나왔다.
‘포레나 수원원천’은 이달 추석 직후인 23일, 24일, 27일 총 3일간 정당 계약을 진행한다.
현대건설도 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’의 정당계약을 앞두고 있다. 단지는 광교택지개발지구 C6블록에 지하 7층~지상 20층, 4개 동, 총 211가구 규모로 구성되며 연면적 약 4만2,776㎡ 규모의 상업시설 ‘힐스에비뉴 광교중앙역 퍼스트’도 함께 조성된다.

‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’의 아파트는 타입별로 ▲60㎡A 33가구 ▲60㎡B 22가구 ▲69㎡ 52가구 ▲84㎡ 104가구로 구성된다. 평균 분양가는 평(3.3㎡) 당 2653만원으로 책정됐다. 오는 29일 당첨자 발표에 이어 정당 계약은 10월 12~16일까지 5일간 진행된다.


김희정 기자 penmoim@wsobi.com
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9월 마지막 주 아파트 분양일정 |*주거.아파트.단독

2021-09-25 06:55

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9월 마지막 주 아파트 분양일정

기자명박성원 기자 입력 2021.09.24 14:00수정 2021.09.24 14:02

대전 동구 ‘은어송하늘채리버뷰’(1순위·기타지역) 등 전국 8512가구 분양예정

부동산R 114 제공.

9월 마지막 주에는 전국 18개 단지에서 총 8512가구(일반분양 7405가구)가 분양을 시작한다.

대전 동구 대성동 ‘은어송하늘채리버뷰’, 서울 강동구 상일동 'e편한세상강일어반브릿지', 인천 미추홀구 학익동 ‘시티오씨엘4단지’, 충북 청주시 복대동 ‘더샵청주센트럴’ 등이 청약을 진행한다.

 

모델하우스는 경기도 이천시 관고동 ‘이천자이더파크’, 부산 동래구 낙민동 ‘낙민역삼정그린코아더시티’, 경북 경주시 건천읍 ‘신경주더퍼스트데시앙’ 등 8곳이 오픈을 앞두고 있다.

주요 분양단지

코오롱글로벌이 오는 27일 대전 동구 대성동 88-2번지 일원에서 ‘은어송하늘채리버뷰’를 분양한다(1순위·기타지역). 단지는 지하 2층~지상 33층, 8개동, 전용 59~84㎡ 총 934가구 규모다.

주변으로 대규모 아파트단지가 조성돼 있는 곳으로 초·중·고교 교육시설과 공원, 대형마트, 영화관, 병원, 구청 등의 생활 기반시설이 잘 조성돼 있다. 통영대전고속도로 판암IC, 남대전IC, 대전로, 대종로 등 진·출입도 편리하다.

DL이앤씨는 서울 강동구 상일동 554-38번지(구지번, 강일동 482번지) 일원에 ‘e편한세상강일어반브릿지’를 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 27층, 6개동, 전용 84㎡·101㎡, 총 593가구 규모의 아파트다.

주변에 강솔초등학교, 강명초등학교, 강명중학교가 위치해 있다. 단지 인근에 근린공원 조성이 예정돼 있고 이케아 강동점, 영화관, 쇼핑몰, 오피스 등이 들어서는 고덕비즈밸리도 가깝다.

지하철 5호선 강일역을 도보로 이용할 수 있으며 수도권제1순환고속도로(상일IC), 올림픽대로, 중부고속도로(하남JC, 하남IC) 등 광역 교통망도 인접해 있다.

모델하우스 오픈 단지

GS건설은 경기도 이천시 관고동 산 13-1번지 일원에 ‘이천자이더파크’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 6층~지상 최고 25층, 11개동, 전용 59~107㎡, 총 706가구 규모로 조성된다.

민간공원 조성 특례사업으로 부악공원 내에 들어선다. 단지 내 커뮤니티 시설에는 사우나와 피트니스클럽, 골프연습장 등이 마련된다.

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"전셋값도 후덜덜"… 아파트 최고 평당 1.3억 찍었다 |*주거.아파트.단독

2021-09-24 05:53

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"전셋값도 후덜덜"… 아파트 최고 평당 1.3억 찍었다

머니S 강수지 기자|입력 : 2021.09.24 05:45

강남구 삼성동 '힐스테이트1단지' 전용면적 31.402㎡(6층)는 지난달 5일 12억6000만원에 전세 거래됐다. 사진은 기사 내용과 무관. /사진=뉴스1

서울 아파트 전세시장에서도 '억'소리가 나오고 있다. 3.3㎡(평)당 평균 전세가격이 1억원 초과하는 아파트들이 속출하면서다.

23일 부동산정보업체 경제만랩과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 삼성동 '힐스테이트1단지' 전용면적 31.402㎡(6층)는 지난달 5일 12억6000만원에 전세 거래를 마쳤다. 3.3㎡로 환산하면 1억3264만원으로 역대 최고가다.

평당 1억원 대 전세 아파트는 강남 대단지 곳곳에서 잇달아 나오는 모양새다. 강남구 청담동 '브르넨(BRUNNEN) 청담'은 219.96㎡가 지난 2월 71억원에 전세 계약되면서 평당 1억671만원을 나타냈다. 서초구 반포동 '아크로리버파크'와 잠원동 '아크로리버뷰신반포'는 각각 1억201만원, 1억107만원에 전세 거래됐다.

강북에서도 평당 1억원에 육박하는 단지가 나왔다. 성동구 성수동1가 '트리마제'는 84.8213㎡가 25억원에 전세 거래됐다. 평당 전셋값 9984만원이다.

다만 평당 1억원 이상 전세보증금이 일반적인 사례는 아니라는 전문가들의 설명이다. KB국민은행 리브부동산 월간 통계에 따르면 강남구의 지난달 평당 평균 전세가격은 4024만원으로 집계됐다.

초고가 월세 거래도 시선을 모은다. 서울 성동구 성수동1가 '아크로서울포레스트' 264.546㎡(47층)는 지난 7월 30일 보증금 20억원, 월세 2700만원에 계약이 성사됐다.

강수지 joy822@mt.co.kr |

머니투데이 미디어그룹 머니S, 산업2팀 건설·부동산 담당 강수지 기자입니다.

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[심층분석] 이재명 '기본주택' vs 윤석열 '원가주택', 부동산공약 뜯어보니.. |*주거.아파트.단독

2021-09-20 07:14

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[심층분석] 이재명 '기본주택' vs 윤석열 '원가주택', 부동산공약 뜯어보니..

李, 공공공급 중점 '기본주택'

尹, 민간공급 '청년 원가주택'

기사입력 : 2021년09월19일 08:24

최종수정 : 2021년09월19일 08:24

[서울=뉴스핌] 이지율 기자 = 여야 대선주자들이 앞다퉈 부동산 공약을 내놓고 있다. 여권 지지율 1위인 이재명 더불어민주당 예비후보와 야권 선두 윤석열 국민의힘 예비후보는 각각 '기본주택'과 '청년 원가주택'을 대표로 하는 임기 내 250만호 공급을 약속했다.

공급 확대라는 측면에선 대동소이하지만 양 후보의 부동산 관련 세금은 차이를 보였다. 이재명 후보는 국토보유세 도입을 내걸며 부동산 세금 강화로 투기를 막겠다는 문재인 정부의 기조를 유지한 반면, 윤석열 후보는 종합부동산세 전면 재검토를 약속하면서 '징벌적' 부동산 세금을 재조정하겠다는 의지를 드러냈다.

◆ 李 "기본주택" vs 尹 "청년 원가주택"

이 후보와 윤 후보 모두 임기 내 250만가구 공급을 목표로 내세웠지만 이 후보는 공공 공급에, 윤 후보는 민간 공급에 중점을 두고 있다.

이 후보는 임기 내 주택 250만호를 공급하고 그중 100만호를 중산층을 포함한 무주택자 누구에게나 공급하는 '기본주택'을 공약했다. 이는 중산층까지 거주할 수 있는 공공임대주택을 값싸게 공급하는 것을 목표로 한다.

이 후보는 시세 절반 이하인 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있는 양질의 공공주택을 공급하면 주거 불안이 해소된다고 주장한다. 주거 불안이 사라지면 중산층이 매수 시장에서 사라지면서 집값이 안정될 거라는 구상이다.

이 후보는 "지금까지 공공임대는 13평 정도였다면 33평형까지 해서 네 가족이 평생 역세권에서, 지금 금액으로 하면 월세 60만여 원 정도로 원하면 얼마든지 살 수 있을 것"이라며 "조세, 금융, 거래제도 정비를 통해 부동산 보유로는 이익을 볼 수 없게 하면 꼭 필요한 부동산 외에 보유할 이유가 없어진다"고 강조했다.

윤 후보는 이 후보와 달리 민간 부문에 의존하면서 청년을 위한 주택 공급을 강조했다. 윤 후보는 '청년 원가주택' 30만호 공급과 '역세권 첫집주택' 20만호 공급을 핵심으로 하는 부동산 정책을 발표하면서 원가주택에 투기 차단을 위한 토지환매부 방식을 명시했다.

청년 원가주택은 건설원가로 분양가 20%를 내고 80%는 장기저리의 원리금 상환을 통해 양질의 주택을 매년 6만호 공급하는 걸 목표로 한다. 윤 후보는 이미 추진 중인 3기 신도시 등 택지와 도심 및 광역교통망 역세권의 고밀복합개발 등을 통해 아파트를 건설원가로 우선 공급하겠다고 밝혔다. 20~30대 청년 세대주를 주요 대상으로 하고 40~50대 가구는 소득과 재산이 적고 장기 무주택이며 자녀를 둔 가구에 가점을 부여한다.

역세권 첫집주택은 시세의 50~70% 수준의 공급 가격으로 청년과 신혼부부에게 공공분양주택을 공급하는 걸 목표로 한다. 역세권 민간재건축사업의 용적률을 300%에서 500%로 상향조정하고 증가된 용적률의 50%를 공공기부채납 받아 공공분양주택으로 활용하겠다는 구상이다.

윤 후보는 "주택정책의 최우선 목표를 모든 국민의 주거수준 향상 실현에 두려고 한다"며 "먼저 수요에 부응하는 다양한 주택이 안정적으로 공급될 수 있도록 하는 데 주력하겠다"고 밝혔다.

[대전=뉴스핌] 이형석 기자 = 이재명 더불어민주당 대선 경선후보 leehs@newspim.com

◆ 李 "국토보유세 도입" vs 尹 "종부세 전면 재검토"

이 후보는 부동산투기 차단 대책으로 기본소득토지세(국토보유세) 도입을 제시했다. 현재 0.17%에 달하는 실효보유세를 1% 선까지 점차 확대하겠다는 복안이다. 국토보유세 세수 전액은 전 국민에게 지역화폐 기본소득으로 지급하겠다는 계획이다.

이 후보는 "망국적인 부동산 투기를 막으려면 토지거래세를 줄여야 한다"며 "부동산 투기 차단 목적의 교정과세인 국토보유세를 부과하면 반발이 따르므로 이를 전액 국민에게 기본소득으로 지급해 조세저항을 줄여야 한다"고 주장했다.

이 후보는 실거주 주택, 업무용 부동산에 대한 세금 부담은 완화하되 부동산 투기 방지를 목적으로 비필수부동산의 조세부담, 금융·거래제한은 강화할 것을 예고했다.

윤 후보는 규제 완화와 세율 인하 등 종합부동산세를 전면 재검토하고 재건축·재개발을 활성화하겠다고 밝혔다. 윤 후보는 "공정한 시장 질서와 제도를 확립하기 위해 주택담보대출에 대한 과도한 규제를 완화해 실수요자의 주택 구입과 원활한 주거 이동을 보장하는 한편 보유세 부담을 줄이고 양도소득세 세율을 인하하는 등 부동산 세제도 정상화하겠다"고 공약했다.

그는 특히 주택공시가격의 현실화 추진 속도를 조정하고 1세대 1주택자에 대한 보유세 완화와 양도세 세율 인하, 임대차3법 정상화 등을 강조했다. 청년층·신혼부부 등에 대해선 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 높이는 등 금융 규제를 풀겠다고 공약했다.

윤 후보는 "개인과 기업 임대사업자들에게 적절한 인센티브 제공과 함께 상응하는 의무를 부과함으로써 민간임대주택사업도 정상화하겠다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 윤석열 국민의힘 대선 예비후보가 지난 8일 서울 여의도 국회 소통관을 찾아 '고발 사주' 의혹에 대해 '정치 공작'이라고 주장하고 있다. 2021.09.08 kilroy023@newspim.com

◆ "재원·택지 확보 방안 허구적...포퓰리즘 남발" 비판

이 후보와 윤 후보의 부동산 공약은 당장 내부 경쟁자들의 비판에 직면했다. 공통적으로 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양해 분양가를 낮춘 토지임대부 방식과 환매조건부 주택은 '내 집 마련에 대한 욕망'을 충족시킬 수 없다는 지적이다. 재원 조달과 택지 마련 방안 또한 실현가능성이 희박하다는 우려가 나온다.

박용진 민주당 후보는 지난 9월 2일 이 후보의 기본주택에 대해 "어제도 (방송토론에서) 기본소득 재원 마련과 관련해 여러 차례 물었는데 '나는 할 수 있다'는 말만 반복했다"며 "언제까지 재정 동원을 통한 정책과 세금 물 쓰듯 하는 방식으로 공약을 내세우고 선심성 정책으로 표를 받으려 하냐"고 비판했다.

같은 당 추미애 후보 역시 "매년 44조원씩 총 220조원을 조달하겠다는데 그러려면 이명박식 4대강 사업을 한 10번쯤 삽질해야 가능한 것"이라며 "재원 대책이 매우 허구적"이라고 지적했다.

윤 후보 공약 또한 야권 후보들로부터 '포퓰리즘' 정책을 남발하고 있다는 비판을 받고 있다. 유승민 국민의힘 후보는 지난 8월 29일 윤 후보의 청년 원가주택에 대해 "엄청난 국가 재정이 필요한 비현실적 공약으로 허황된 포퓰리즘"이라며 "윤 후보가 금과옥조처럼 여긴다는 밀턴 프리드먼의 시장 원리를 제대로 이해했다면 나올 수 없는 공약"이라고 비판했다.

같은 당 홍준표 후보 또한 "문재인 후보의 5년 전 부동산 공약과 송영길 민주당 대표의 부동산 공약을 버무려낸 공약"이라며 "캠프 참모진에 포진된 교수·전문가들 수준과 역량이 한눈에 보이고 좌파보다 더한 원가주택 운운은 기가 막히는 헛된 공약"이라고 비난했다.

두 후보의 공약 모두 부지나 세부적인 공급 계획이 부족하고 목표 자체가 비현실적이라는 전문가 지적도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 기자와의 통화에서 "100만가구라는 게 적은 숫자가 아니다"라며 "1989년, 1990년 1기 신도시가 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 도시인데 다 합쳐도 29만2000가구다. 90% 대출을 주고 10%만 집을 짓게 하겠다는 임대주택이든 분양주택이든 기본주택 100만가구 공급은 엄청난 양"이라고 지적했다.

권 교수는 역세권에 아파트를 쏟아내겠다는 내용에 대해선 "역세권이 국가 땅인가. 개인의 땅을 강제로 매수할 수도 없고 쉽지 않은 일"이라며 "그 방식은 싱가포르처럼 사회주의 사고를 가진 주택이다. 그래서 포퓰리즘이라고 하는 것"이라고 꼬집었다.

토지환매부 방식에 대해서도 "5년이 지나면 70%는 돌려주고 30%는 국가에 반납하는데 청년들이 완전 주택을 원하겠나, 불완전 주택을 원하겠나"며 "젊은이들의 욕구를 다 이해하지 못한 정책이다. 실현 가능성을 떠나서 과연 그러한 방향이 옳은지 궁금하다"고 말했다.

권 교수는 '여야 주자들 모두 주택 공급을 과대 포장한 것 아니냐'는 물음에 "시동은 여당이 먼저 걸었지만 야당마저 포퓰리즘 정책으로 가고 있다"고 우려했다.

jool2@newspim.com

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[추석이후 부동산]② 내년도 출구 없는 전세난에 '미친 전셋값'… |*주거.아파트.단독

2021-09-20 06:27

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[추석이후 부동산]② 내년도 출구 없는 전세난에 '미친 전셋값'…"반전세·월세화 가속"

추석 이후 주택시장, 전문가 전망

"이 전셋값이면 차라리 집사자" 매수심리 자극할 수도

"정부정책, 집값보단 전셋값 안정에 우위 둬야"

규제 풍선효과에 임대차 3법으로 매물감김 현상 지속

기사입력 : 2021년09월20일 06:02

최종수정 : 2021년09월20일 06:02

[편집자] 정부가 집값 고점을 경고한데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값 상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 거래 절벽에도 아파트값이 계속 오르는 상황에서 무주택 세입자들은 내 집 마련은커녕 전세살이도 쉽지 않은 상황이다. 사려는 사람은 많은데 매물이 부족한 데다 전셋값까지 오름세를 보이고 있기 때문이다.

부동산 전문가들은 추석 이후 연말까지 서울의 전세 시장 모습이 지금과 크게 다르지 않을 것으로 전망했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.09.18 ymh7536@newspim.com

◆ "올 하반기 뿐만 아니라 내년말에도 서울 전셋값 상승 지속"

전문가들은 올 하반기 서울 전셋값이 상승이 지속될 것으로 내다봤다. 가장 큰 요인은 역시 물량 부족이다. 매물이 부족한 시기에 수요는 넘쳐나고 있어 매도자 우위시장이 형성된 만큼 가격도 상승할 가능성이 크다는 것이다.

KB국민은행 리브부동산이 발표한 '주간KB주택시장동향'에 따르면 6일 기준 전국 매수우위지수는 109.2로 조사됐다. 전주(8월 30일, 109.7)보다 0.5포인트(p) 하락한 것으로 지난 8월 16일(114.6) 이후 4주 연속 하락세다. 아파트를 사려는 심리가 갈수록 두드러지고 있는 것으로 해석할 수 있다.

박원갑 KB국민은행 수석위원장은 "매수자 입장에서는 가격이 내려가길 기다렸는데 생각보다 가격은 안 빠지고, 매물도 갈수록 줄어드는 분위기여서 불안할 수밖에 없을 것"이라며 "인기 있는 입지는 물량이 줄어드니깐 가격이 올라가고, 매매가격이 오르다 보니깐 (전세를 택하려는) 전세 수요가 늘어 덩달아 전셋값도 오르고 있다"고 말했다.

임병철 부동산114 리서치팀장 "은행권의 잇따른 대출 제한과 전세매물 감소로 인해 전셋값 상승세가 이어지고 있으며, 이러러한 흐름은 추석 이후에도 상당 기간 지속될 것"이라며 "집값 상승에 대한 기대감이 기저에 깔려 있이 때문"이라고 설명했다.

전세금을 감당하지 못하는 세입자들이 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다. 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만2568건으로 이 가운데 월세를 낀 계약은 총 4955건(39.4%)을 차지했다. 이는 7월(35.5%)보다 3.9%포인트 높아진 것으로 올 들어 가장 높은 수치다.

서울시는 임대차 계약을 전세, 월세, 준월세, 준전세 등 4가지로 분류한다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래로 나눈다.

전체 임대차 거래에서 흔히 반전세로 통칭하는 월세·준월세·준전세의 비중은 지난해 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 새 임대차법 시행 이후 눈에 띄게 증가했다.

새 임대차 법 시행 후 1년간(지난해 8월∼지난달) 반전세 거래 비중은 35.1%(18만5273건 중 6만5088건)로, 법 시행 전 1년간 28.1%(2019년 8월∼지난해 7월·19만6374건 중 5만5215건)에 비해 7.0%포인트 높아졌다.

법 시행 전 1년 동안은 반전세 거래의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(지난해 4월 32.7%)밖에 없었지만 법 시행 후에는 분위기가 바뀐 것으로 분석된다. 지난해 8월부터 지난달까지는 이 비중이 30% 미만인 달이 단 한 번도 없었다.

올 들어서도 이 비율은 1∼3월 33.7∼35.5%에서 4월 39.2%, 6월 38.4%, 지난달 39.4% 등으로 40%에 육박한 수준으로 오르고 있다. 전문가들은 정부의 정책이 전세의 월세 전환을 더욱 가속화하면서 실수요 무주택 서민의 주거비 부담을 가중시키고 있다고 지적했다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 "가을 이사철에 본격 진입하며 수요 유입에 따른 매물 부족이 이어지고 있다"며 "이로 인해 전세가격이 상승하는 만큼 당분간 전세시장에서 매매시장으로 이동하는 움직임도 커질 것으로 예상된다"고 봤다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.09.17 ymh7536@newspim.com

◆ "임대차3법 여파로 월세화 현상 가속화"

새 임대차 법 시행 후 1년간(작년 8월∼지난달) 반전세 거래 비중은 35.1%(18만5천273건 중 6만5천88건)로, 법 시행 전 1년간 28.1%(2019년 8월∼작년 7월·19만6천374건 중 5만5천215건)에 비해 7.0%포인트 높아졌다.

법 시행 전 1년 동안은 반전세 거래의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(작년 4월 32.7%)밖에 없었지만, 법 시행 후에는 분위기가 바뀌어 작년 8월부터 지난달까지는 이 비중이 30% 미만인 달이 단 한 번도 없었다. 올해 들어서도 이 비율은 1∼3월 33.7∼35.5%에서 4월 39.2%, 6월 38.4%, 지난달 39.4% 등으로 40%에 육박한 수준으로 오르고 있다.

지역별로 보면 고가 전세가 몰려 있는 강남권과 중저가 전세가 많은 외곽을 가리지 않고 반전세 증가 현상이 관측됐다. 강남권에서는 강남구가 지난달 45.1%로 전월(39.1%) 대비 6.0%포인트 증가했고, 송파구가 33.8%에서 46.2%로 높아졌다.

강남권 다음으로 전셋값이 높은 '마용성' 지역에서는 마포구가 40.0%에서 52.2%로 12.2%포인트 증가해 임대차 거래의 절반 이상이 반전세 거래로 나타났다.

강동구(33.0%→50.2%)와 중랑구(27.1%→52.4%)가 50%를 넘긴 가운데 구로구(31.6%→46.5%), 은평구(33.8%→45.1%) 등 외곽 지역과 도심 지역인 중구(48.4%→47.2%)도 이 비율이 40%를 상회했다.

전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 임대료도 함께 오르고 있다. 전국에서 가장 규모가 큰 단지인 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 지난달 계약 신고가 이뤄진 임대차 거래 45건 중 월세를 낀 거래가 21건(46.7%)으로 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인된다.

전용면적 84㎡의 경우 작년 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌는데, 지난달 보증금 1억원 월세 350만원(15층·27층)에 거래가 이뤄져 1년 사이 월세가 100만원 가량 올랐다.

은평구에서는 불광동 북한산래미안1단지 59.9㎡가 지난달 보증금 1억원·월세 150만원(12층)에 임대차 계약서를 썼다. 작년 6월 보증금 1억4000만원·월세 70만원(3층)에 전월세 계약을 맺은 것과 비교하면 불과 1년 사이 2배 수준으로 뛰었다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "새 임대차 법 시행 이후 갱신 거래가 늘면서 전세 매물이 크게 줄었고, 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화하는 것으로 보인다"며 "앞으로도 월세 낀 반전세 형태의 임대차 거래가 더 증가할 것으로 전망된다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "올해와 내년 모두 입주 물량 감소 등 공급 위축에 따른 전세난 심화가 우려된다. 특히 내년 7월 임대차법 시행 2년을 기점으로 계약갱신 만료 물량이 시장에 쏟아지면서 전 월셋값 추가 상승 가능성이 높은 만큼, 당국이 서민 주거 안정 측면에서 대비할 필요가 있다"고 조언했다.

◆ '미친 전셋값' 추석 이후가 더 걱정

최근 주택시장의 모든 문제는 전세난에서 출발한다고 해도 과언이 아니다. 저금리 기조 속에 임대사업자들이 전세를 월세로 돌리면서 전세 품귀 현상이 빚어졌고, 이로 인해 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 내집 마련에 나서면서 집값 상승의 원동력이 되고 있기 때문이다.

하반기에도 전세난은 지속될 것으로 전망된다. 국내 경기 상황이 나아지지 않고 있고 미국 금리 인상 역시 미적대는 분위기여서 저금리 기조가 하반기에도 이어질 가능성이 크다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "저금리가 장기화되면서 월세 전환이 빨라지고 있는데다 만기가 된 전세는 재계약이 급증하면서 시장에 나오는 물건 자체가 없다는 게 문제"라며 "추석 이후에도 전세 품귀현상과 이에 따른 전셋값 상승세는 이어질 것"이라고 전망했다.

특히 서울에서는 재건축·재개발사업에 따른 이주 수요가 전세난을 가중시킬 것으로 우려된다. 올해 하반기부터 내년까지 강남 4구의 이주 수요는 2만가구에 이르고 서울 전체를 보면 6만 가구에 달한다. 이주 수요자들이 서울 전역과 서울 근교의 수도권 지역의 전세 시장까지 영향을 미치고 있는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지방자치단체를 중심으로 이주 수요 분산을 유도할 필요가 있다"며 "이주 기간 추가 연장, 이주자를 위한 단기 임대주택 공급 등의 다양한 방법을 통해 서민들의 주거불안 현상을 사전에 차단하는 방법도 검토해볼 만하다"고 조언했다.

 

ymh7536@newspim.com

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[추석이후 부동산] ① "집값, 추석 후에도 오른다"…전국적 '불장' 예고 |*주거.아파트.단독

2021-09-19 06:33

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[추석이후 부동산] ① '집값, 추석 후에도 오른다'…전국적 '불장' 예고

'향후 몇년간 집값 하락 어렵다'…강남보다 강북·수도권 '강세'

서울 주택공급 갈수록 '부족'…GTX 등 교통·개발호재 '본격화'

'3기 신도시 입주, 집값 하락 촉매제'…금리인상 우려 제한적

기사입력 : 2021년09월19일 06:01

최종수정 : 2021년09월19일 06:01

[편집자] 정부가 집값 고점을 경고한데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값 상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 추석 후에도 집값이 상승을 지속할 것으로 내다봤다. 서울 등수요자가 원하는 곳에 주택공급이 부족한데다, 전세난 지속·교통호재 등으로 주택 구매수요가 여전히 많기 때문이다.

집값 상승세는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 전국적으로 나타날 것으로 예상됐다. 특히 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세일 것이라는 분석이다. 다만 대외적으로 큰 변수가 없다면 오는 2024~2025년 3기 신도시 입주가 현실화된 후 집값이 꺾일 수 있다는 의견도 있었다.


[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.17 sungsoo@newspim.com

◆ '향후 몇년간 집값 하락 어렵다'…강남보다 강북·수도권 '강세'

23일 부동산업계에 따르면 전문가들 대다수는 추석 후에도 집값이 오를 것이라고 입을 모았다. 추석 이후 뿐만 아니라 향후 수년간 집값이 안정될 가능성이 낮다는 시각이 지배적이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 '부동산시장 환경이 바뀐 게 없어서 올 하반기에도 상반기만큼 집값이 오를 것'이라며 '지난 1~8월 누적 기준 서울 집값은 전년대비 12.9% 상승했다'고 설명했다.

이 대표는 임대차3법 여파로 전세물량 부족이 지속되는 것도 추석 이후 집값 상승에 일조할 것으로 내다봤다. 전셋값이 오르면 매맷값도 덩달아 오르게 되기 때문이다. 특히 지금은 계약갱신청구권으로 전세가격을 인위적으로 눌러놓았지만 시간이 지나 만기가 되면 결국 전셋값이 폭등할 것이라는 관측이다.

그는 '추석 이후 전세시장 상황은 더욱 심각해질 것'이라며 '계약갱신청구권을 쓴 사람이 있어서 지금은 전셋값이 이분화됐지만 나중에는 저렴했던 전셋값이 급격히 오를 가능성이 크다'고 내다봤다.

이같은 집값 상승세는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 전국적으로 나타날 것이라는 분석이다. 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세일 것으로 관측됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 '서울과 수도권, 지방이 동조화되는 현상이 지속될 것'이라며 '지역적으로 탈(脫) 서울 내집마련 수요가 지속될 가능성이 있다'고 말했다. 이어 '고가주택이 밀집한 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세를 보일 것'이라고 덧붙였다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 '현재 수도권 집값은 중저가 아파트가 몰린 서울·경기 외곽과 인천이 가격 상승을 주도하고 있다'며 '이들 지역은 상대적으로 집값이 저렴하고 6억원 이하 아파트가 상당히 많아 기존 전세보증금에 대출을 조금 받으면 내 집 마련이 가능한 곳들'이라고 말했다.

◆ 서울 주택공급 갈수록 '부족'…GTX 등 교통·개발호재 '본격화'

입주물량은 부족한 반면 개발호재는 많다는 점도 집값을 밀어올릴 요소다. 정부가 3기 신도시 사전청약에 나서고 있지만 서울 물량은 턱없이 부족하다는 지적이다.

부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 올해(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 작년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한다. 올해 예정됐던 서울 아파트 공급 4만2400가구 중 절반 가량(2만2900가구)도 연내 분양이 불투명하다.

서울 강남권 주요 단지들은 일제히 분양이 미뤄졌다. 서초구 신반포15차 재건축인 '래미안원펜타스'(총 641가구)와 송파구 '잠실진주재건축'(총 2636가구)은 당초 올 하반기에 분양할 것으로 예상됐지만 지금은 둘다 내년으로 연기됐다.

서초구 신반포4지구 재건축인 '신반포 메이플자이'(총 3307가구)도 내년 중순쯤에야 분양이 가능할 것으로 보인다. 초대형 단지인 강동구 둔촌주공(1만2032가구)도 연내 분양이 불확실하다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 '적어도 향후 몇 년간은 집값이 꺾이지 않을 것'이라며 '입주 가능한 실물주택이 대량으로 단기에 공급되는 것이 어렵다'고 말했다.


[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.17 sungsoo@newspim.com

반면 교통 등 개발호재 현실화는 본격화되고 있다. 앞서 국토교통부는 수도권 광역급행철도(GTX)-A·B·C노선과 신분당선 등 광역 거점 철도건설 사업 예산을 올해 1조2143억원에서 내년 1조8597억원으로 늘렸다.

노선별로 보면 ▲GTX-A(파주~삼성~동탄) 4609억원 ▲GTX-B(송도~마석) 803억원 ▲GTX-C(덕정~수원) 1030억원이 배정됐다.

또한 광역 간선급행버스체계(BRT) 구축 예산도 올해 141억원에서 내년 156억원으로 확대했다. 경기 성남, 공주~세종, 제주 등에 광역 BRT 신규 노선을 구축하기 위해서다.

간선 교통망 사업비도 확보했다. 지역 경제거점을 철도·도로·항공 등 주요 교통망으로 촘촘히 연결하고 지방 광역권 메가시티를 지원하기 위해서다. 서울~세종 고속도로(6706억원), 서해선 복선전철(3195억원), 울릉공항 건설(1140억원) 등의 계획 수립비, 공사비 등을 편성했다.

이처럼 교통·개발호재가 현실화되는 지역은 집값이 자극을 받을 가능성이 크다. 이 연구원은 '이번 정부에서 시작한 GTX, 신도시 개발, 노후도심 개발 등 호재들은 내년에 정부가 바뀌더라도 쉽게 취소하기 어렵다'고 말했다.

임 팀장은 '현재 3기 신도시 개발과 GTX 노선 등 광역교통망 개선이 본격화되면서 경기 남부와 북부, 인천 지역이 지속적으로 주목받고 있다'며 'GTX를 타면 수도권 외곽에서 서울 도심까지 30분 만에 주파할 수 있어 금리 상승기에도 (GTX 호재지역에) 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 높다'고 말했다.

3기 신도시 위치

◆ '3기 신도시 입주, 집값 하락 촉매제'…금리인상 우려 제한적

반면 오는 2024~2025년 '3기 신도시 입주'를 기점으로 집값이 꺾일 가능성을 내다본 전문가도 있었다. 물론 이 경우 코로나19나 글로벌 경제상황과 같은 대외변수가 없어야 한다는 전제가 깔린다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 '큰 글로벌 외생변수가 없다는 전제 하에 오는 2024~2025년 3기 신도시 입주가 현실화되는 시점을 (집값 상승세가 꺾이는 시기로) 고려하고 있다'고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 '3기 신도시 공급이 본격적으로 이뤄지는 오는 2025년까지 상승과 하락을 반복하며 상승기조를 이어갈 것'이라며 '물론 세계경제, 국내경제 상황, 코로나사태 등의 변수에 따라 영향을 받을 것'이라고 내다봤다.

주요 대외변수 중 하나인 미국 테이퍼링(자산매입 축소)에 대해서는 과도하게 우려할 필요 없다는 지적이 나온다. 최근 미국 잭슨홀 회의에서 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장이 '테이퍼링 시기와 금리인상 시기는 별개'라고 선을 그었기 때문이다.

미국이 금리를 올리지 않는데 한국만 연이어 금리를 올리기는 쉽지 않다. 이에 따라 금리 인상이 부동산시장에 미칠 영향도 한정적일 것이라는 의견이다.

이 연구원은 '시장은 파월 의장의 발언을 근거로 미국 금리인상이 내년 2분기에 실시되거나 다시 논의될 것으로 판단한다'며 '이 때문에 '금리가 연이어 오를 것이니 주의해야 하며, 부동산 가격 하락 여지가 있으니 무리해서 주택을 구입할 필요가 없다'는 주장은 설득력이 약하다'고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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9월 넷째 주 아파트 분양일정 ​ |*주거.아파트.단독

2021-09-18 06:41

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9월 넷째 주 아파트 분양일정

기자명박성원 기자 입력 2021.09.17 12:38

대전 동구 대성동 ‘은어송하늘채리버뷰' 등 전국 4383가구 분양예정

부동산R 114 제공.

9월 넷째 주 분양 시장은 추석 연휴 영향으로 잠시 쉬어 가는 분위기다. 해당기간 전국 9개 단지에서 총 4383가구(일반분양 2941가구)가 분양을 시작한다.

대전 동구 대성동 ‘은어송하늘채리버뷰’, 서울 중구 묵정동 ‘힐스테이트남산(도시형생활주택)’, 경북 안동시 풍산읍 ‘안동역영무예다음포레스트’, 경북 포항시 죽도동 ‘빌드원르헤브3차’ 등이 청약을 진행한다.

모델하우스는 경기 가평군 가평읍 ‘힐스테이트가평더뉴클래스’, 경기 하남시 덕풍동 ‘더샵하남에디피스’, 대구 수성구 파동 ‘수성레이크우방아이유쉘’ 등 8곳이 오픈을 앞두고 있다.

주요 분양단지

코오롱글로벌이 대전 동구 대성동 88-2번지 일원에서 ‘은어송하늘채리버뷰’를 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 33층, 8개동, 전용 59~84㎡ 총 934가구 규모다.

주변으로 대규모 아파트단지가 조성돼 있는 곳으로 초·중·고교 교육시설과 공원, 대형마트, 영화관, 병원, 구청 등의 생활 기반시설이 잘 조성돼 있다. 통영대전고속도로 판암IC, 남대전IC, 대전로, 대종로 등 진·출입도 편리하다.

모델하우스 오픈 단지

포스코건설이 경기도 하남시 덕풍동 285-31번지 일원에서 ‘더샵하남에디피스’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 25층, 10개동, 전용 39~84㎡ 총 980가구(일반분양 596가구) 규모다.

지하철5호선 하남시청역 바로 앞에 위치하며 지하철 3호선도 연장(오금~교산~하남시청)될 예정이다. 차량 이용 시 중부고속도로와 미사대로가 근접한다.

단지 앞 대로변을 중심으로 다양한 편의시설이 위치하며 신장초, 남한중, 신장고교가 바로 앞에 있다. 하남시청과 하남문화재단, 하남역사박물관, 공원 등은 물론 대규모 쇼핑 문화시설인 유니온파크와 스타필드하남이 근거리에 있다.

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10년 뒤 분양전환 ‘누구나집’ 민간사업자 90곳 의향서 내 |*주거.아파트.단독

2021-09-17 06:23

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10년 뒤 분양전환 ‘누구나집’ 민간사업자 90곳 의향서 내

등록 :2021-09-17 04:59

최종훈 기자 사진

최종훈 기자 구독

인천검단·화성능동·의왕초평 3곳

높은 분양가·월임대료 부담이 변수

경기 동탄2새도시의 한 공공임대. LH 제공

무주택자가 10년간 거주하다가 확정된 가격에 분양전환할 수 있는 하이브리드형 주택인 ‘누구나집’ 사업이 수도권 3곳의 공공택지에서 민간사업자 공모에 들어가면서 주택업계와 수요자들의 관심을 모으고 있다. 일각에서는 불확실한 수익 전망으로 인해 민간사업자들이 이 사업에 적극 나서지 않을 것이라며 의문을 제기한 바 있다. 또 한편에서는 최초 입주 때 보증금은 낮을지 몰라도 실제 주거비용인 월임대료가 임차인에게 부담스러운 수준인 데다, 10년 뒤 분양가격이 지나치게 높아 사실상 ‘고분양가’라는 비판도 나온다.

16일 한국토지주택공사(LH)와 주택업계 말을 종합하면, 누구나집 사업에 대한 민간사업자들의 관심은 상당히 높은 것으로 나타났다. 엘에이치가 지난 14~15일 인천검단, 화성능동, 의왕초평 등 공공택지 3곳의 4개 블록을 대상으로 사업공모 참가의향서를 접수받은 결과 총 90곳의 민간사업자가 의향서를 낸 것으로 집계됐다. 이번 참가의향서는 11월 중 정식 사업신청서를 내기 위한 사전 절차로, 의향서를 낸 사업자들이 모두 사업신청에 나서는 것은 아니지만 일단 누구나집 사업에 대한 업계의 뜨거운 관심은 확인됐다는 평가가 나온다. 이번에 참가의향서를 접수한 한 중견건설사 관계자는 “우리는 수도권 공공택지에서 공모로 진행되는 공공지원 민간임대주택 사업에 관심을 갖고 꾸준히 참여를 타진해 왔다”며 “종전의 공공지원 민간임대와는 사업구조가 크게 달라졌지만 이번 사업도 적극 검토한다는 게 내부 방침”이라고 말했다.

최근에는 누구나집의 10년 뒤 분양가격이 지나치게 비싼 것 아니냐는 논란도 불거졌다. 누구나집은 임차인이 10년 이상 거주한 뒤 미리 확정된 가격에 분양전환이 이뤄지는데, 이 분양가격은 공모시점 감정가격에 분양시점까지 연 1.5%의 집값 상승률을 적용한 가격으로 결정된다. 그런데 이번 사업자 공모지침을 보면, 가장 입지가 양호한 것으로 평가받는 의왕초평(A2블록) 전용면적 84㎡의 확정분양가격이 9억5600만원인 것으로 나타났다. 이 주택의 공모시점 매매가격(감정가)은 8억4천만원이었다. 그러자 일각에서는 “분양가격이 10억원이면 너무 높은 것 아니냐”는 지적이 나왔다. 이에 대해 엘에이치 부동산금융사업처는 “확정분양가는 사업자가 제시할 수 있는 분양가격의 상한으로, 실제 확정분양가격은 사업자간 경쟁을 통해 결정된다”고 밝히고 있다. 사업신청 공모 때 확정분양가를 더 낮춰 제시하는 업체가 우선협상대상자로 선정된다는 뜻이다.

누구나집의 임대료가 결코 저렴하지 않다는 지적도 꾸준히 제기되고 있다. 누구나집의 초기 임대료는 도시근로자 월평균 소득 120% 이내인 청년·신혼부부·고령자에게는 시세의 85% 이하가 적용되며, 일반 무주택자에게는 시세의 95% 이하가 적용된다. 이때 보증금은 집값의 10% 이내를 포함해 사업자가 3가지 금액을 제시하고, 이 가운데 하나를 입주자가 선택할 수 있다. 보증금을 낮추면 월 임대료가 늘어나고 보증금을 더 내면 월임대료를 낮출 수 있는 셈이다. 문제는 최근 수도권 아파트 전셋값이 급등한 현실을 고려할 때 목돈이 부족한 청년이나 신혼부부 등 누구나집 입주자가 매달 지불해야 하는 월세가 상당히 부담스러운 수준이 될 수밖에 없다는 것이다. 이에 관련해 엘에이치는 보증금과 월임대료를 서로 전환할 때 적용하는 ‘전월세 전환율’을 지역에 따라 3.0~4.0% 범위에서 조정해 입주자 부담을 줄인다는 계획이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

원문보기:

https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1012104.html#csidx8b47bda249355e8aeafcd5483da87e8


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역대급 집값 고점신호 속속 출현…그래도 오르는 집값, 왜? |*주거.아파트.단독

2021-09-15 06:49

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역대급 집값 고점신호 속속 출현…그래도 오르는 집값, 왜?

중앙일보

입력 2021.09.15 05:35

함종선 기자

서울 아파트값이 계속 오르고 있다. 서울 강남구 압구정동 한양아파트 일대. 뉴스1

집값이 고점임을 알리는 신호가 잇따라 나오고 있다. 신호 강도가 역대급으로 세다.

최근 국민은행이 발표한 올 2분기 서울 주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 3.9로 관련 통계를 작성하기 시작한 2009년 3분기 이래 최저치다.

주택구입잠재력지수란 중산층이 이자 부담을 감내할 수준으로 대출을 받아 살 수 있는 아파트 재고량을 가리키는 데 이게 전체 주택의 4% 미만으로 떨어졌다는 것이다.

문재인 정부가 출범한 2017년 2분기에는 이 지수가 22.8이었는데 이후 계속 낮아졌다.

이 지수가 높으면 주택수요자들의 주택 구입 여력이 커진 것이기 때문에 집값이 오를 가능성이 크고, 반대로 낮으면 떨어질 가능성이 크다. 실제 이 지수가 48.2까지 올라 사상 최고치를 기록했던 2015년 1분기 이후 집값은 크게 올랐다.

또한 소득대비 집값 비율인 PIR(Price to Income Ratio)은 서울 3분위 가구, 3분위 주택 기준 올 2분기 18.5로 2008년 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 서울 중산층이 한 푼도 쓰지 않고 꼬박 18년 6개월을 모아야 서울의 중간치 주택을 살 수 있다는 의미다.

현 정부 출범 직후인 2017년 5월만 해도 3분위 PIR 값은 10.9였지만 약 4년 만에 크게 올랐다. 이렇게 중산층의 주택구입능력이 떨어진 건 소득 증가율보다 집값이 크게 올랐기 때문이다. 국민은행 통계에 따르면 서울의 3분위 주택 가격은 올 8월 기준 10억 8337만원으로 2007년 5월(5억1602만원)보다 109.9%나 올랐지만 도시 지역 가구의 3분위 월 명목소득은 2017년 2분기 393만 5815원에서 올 2분기 466만 8410원으로 18.6% 오르는 데 그쳤다.

거래량 지표도 예사롭지 않다. 거래량은 집값의 선행지표로 여겨진다. 주식과 마찬가지로 거래량이 증가하면 집값이 오르고, 거래량이 감소하면 떨어지는 경우가 많다. 그런데 지난 7월 서울 아파트 거래량은 4696건으로 지난해 7월(1만664건)의 절반 이하로 떨어졌다. 박합수 국민은행 수석부동산전문위원은 "거래량 감소 이후 집값이 하락한 경우가 70%"라고 말했다.

여기에 정부가 금리를 인상하고 있고, 대출도 더 조이고 있다. 금리인상과 대출규제 역시 집값 하락변수다.

이렇게 강력한 집값 고점 신호가 나오고 있지만 집값은 계속 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주 기준으로 서울을 포함한 수도권 아파트값이 한 주간 0.40% 올라 8주 연속 최고 상승률 기록을 갈아치우고 있다.

전문가들은 이런 상황에 대해 주택시장이 정상적인 시장의 기능을 완전히 상실했기 때문이라고 풀이한다. '미친 주택시장','붕괴된주택시장'등으로 표현하는 이들도 있다. 신규 공급이 크게 줄어든 상황에서 양도세, 취득세 부담 등으로 '갈아타기' 수요는 발이 묶였고 무주택자는 강력한 대출규제 때문에 신규 매입이 어려운 상황이다. 집주인은 세금 부담 등을 전가해 호가를 높이는 데, 소수의 실수요자가 이 가격에 매입하면서 집값이 오르는 기현상이 발생하고 있다.

'미친 주택시장'이 된 건 잇따른 정책 실패 탓이 크다. 전문가들은 특히 지난해 7월 실시한 임대차 3법과 올 6월부터 시행한 다주택자 양도세 중과 조치가 '조정 내지는 하락세'로 돌아설 수 있었던 주택시장을 '계속 오름세'로 만들었다고 본다.

실제 다주택자들이 집을 파는 대신 증여로 돌려 매물 실종 현상이 더욱 두드러지고 있고, 임대차 3법 실시 이후 갑자기 오른 전셋값을 충당하기 위해 전세자금대출을 많이 받으면서 주택시장에 유입된 대출금이 다시 집값을 올리는 역할을 했다는 것이다. 국내 5대 은행의 전세자금대출 잔액은 지난해말 105조2127억원에서 올 8월119조 9670억원으로 8개월새 14%나 증가했다.

주택시장을 정상화하고, 집값을 안정시키기 위한 조치로 임대차3법 폐지·다주택자 양도세 한시적 인하·재건축 규제 완화 등이 필요하다고 강조하는 부동산 전문가들이 많다. 하지만 정부는 현 시점에서 이런 조치를 시행할 뜻이 없다고 밝히고 있다.

함종선 기자 ham.jongsun@joongang.co.kr

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세무사도 두 손 든 양도세… |*주거.아파트.단독

2021-09-14 06:30

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세무사도 두 손 든 양도세… 국세청에 질문 2배 폭증

입력 :2021-09-13 21:02ㅣ 수정 : 2021-09-14 01:51

지난해 3243건… 올 6월까지도 2863건

잦은 부동산 대책에 세법 수시로 바뀌어

양도세 상담 포기 세무사 ‘양·포·세’ 속출

“언제부터 적용하느냐 따라 세금 수억씩

공무원들도 헷갈리는 게 지금 정책 현실”

Q. 일시적 2주택자다. 주택 두 채를 취득할 당시 모두 비조정대상지역이었고, 이후에 조정대상지역으로 지정됐다. 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 (비조정대상지역으로 간주해) 비과세가 적용되는지 궁금하다.

A. 비조정대상지역에 있는 상태에서 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 3년 이내에 양도하는 경우 1가구 1주택으로 본다.

지난해 국세청에 이러한 양도세 관련 서면 질의가 전년보다 두 배 가까이 늘어난 3200여건이 접수된 것으로 나타났다. 양도세 계산은 지역, 취득 시점, 보유·거주 기간, 조정대상지역 지정 시점, 주택 보유수 등 다양한 변수를 고려해야 할 정도로 복잡한데, 현 정부 들어 26번의 부동산 정책이 발표되는 동안 세무사들도 헷갈릴 정도로 양도세 관련 세법이 어려워졌기 때문이다.

13일 국민의힘 추경호 의원실이 국세청에서 받은 자료에 따르면 지난해 국세청에 접수된 이러한 양도세 서면 질의는 3243건이나 됐다. 서면 질의란 납세자가 세법에서 모호한 부분에 대해 국세청에 해석을 요청하는 절차다. 양도세 관련 서면 질의는 2016년 1040건, 2017년 1056건, 2018년 1779건, 2019년 1763건 등 1000건대에 머무르다 지난해 3000건대로 전년 대비 두 배 가까이 증가했다. 올해도 6월 기준으로 이미 2863건이 접수되면서 지난해보다 더 많을 것으로 전망된다. 다른 세목과 비교해도 양도세 질의가 확연히 많다. 지난해 부가가치세 관련 질의는 679건, 상속·증여세는 441건, 법인세는 440건, 소득세는 415건 접수됐다. 종합부동산세는 적용되는 대상이 상대적으로 적은 만큼 208건이 접수됐다.

이러한 급증세는 현 정부가 지난 5년간 부동산 정책을 자주 변경한 탓에 양도세 개정도 빈번하게 이뤄졌기 때문이다. 세무 업계에선 ‘양포세’(양도세 상담을 포기한 세무사)라는 말이 흔하게 나올 정도다. 고은경 한국세무사회 부회장은 “수시로 세법이 바뀌다 보니 예측 가능성이 현저히 떨어진 게 문제”라며 “언제부터 언제까지 적용하느냐에 따라 세금이 수억원씩 왔다 갔다 하기 때문에 모두가 민감하다”고 말했다.

예를 들어 집을 팔고자 하는 다주택자가 세무사에게 상담을 받았을 땐 ‘양도세가 1억원 나올 것으로 보인다’는 답변을 들었는데, 실제로 팔고 보니 양도세 5억원이 부과되는 사례가 발생했다고 한다. 이러면 ‘세무사가 잘못 알려 줘서 손해를 봤다’며 차액에 대해 손해배상 소송을 거는 경우가 적지 않다. 고 부회장은 “세무사들이 점점 양도세 관련 상담을 꺼려 하고, 결국 정부로 질의가 몰리는 것으로 보인다”면서 “그런데 정작 정부 답변조차 정확하지 않을 때가 있다. 공무원들도 헷갈리는 게 현재 양도세 정책의 현실”이라고 했다.

세종 나상현 기자 greentea@seoul.co.kr

2021-09-14 19면




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