[스크랩] "재건축 규제가 집값 올린다"

[스크랩] 분양가 상한제 이후 재개발 투자 |부동산노트

2007-09-19 17:05

http://blog.drapt.com/jcy2000/81190189101193

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31013

[REAL ESTATE] 분양가상한제 이후 재개발 투자는 … [중앙일보]

일반분양 관심있는데 청약가점 낮으면 불리해
조합원분 사두려는데 부담 커지지만 전매는 자유롭죠

관련링크

부동산 REAL ESTATE

　이달부터 민간택지의 분양가상한제 시행에 따라 재개발구역 투자자들은 투자전략을 다시 짜야 할 것 같다. 이제까지 자유롭게 매겨 오던 일반분양분의 분양가가 규제돼 투자환경이 달라지기 때문이다. 일반분양분 분양가를 이전보다 낮춰 받으면 분양수입이 줄어들어 재개발조합원 부담이 그만큼 늘게 돼 투자성이 떨어진다.

　그렇다고 재개발시장에 그늘만 드리운 게 아니다. 상한제에 따른 새 아파트 공급 위축의 반사이익도 예상된다. 상한제가 시행되면 서울 도심의 택지가 부족해 아파트 공급이 쉽지 않다.

　전문가들은 투자 기대치를 낮추고 내집 마련 실수요 차원에서 투자해야 한다고 말한다. 내년까지는 과도기로 상한제 적용 사업장과 그렇지 않은 곳이 뒤섞이기 때문에 투자에 신중해야 한다.

　◆조합원·일반분양분 가격차 줄어=재개발조합 운영비와 시공사에 줄 공사비 등 재개발 사업에 들어가는 모든 비용은 조합원 분양가와 일반분양분 분양가로 충당된다. 상한제로 전체 건립 가구수의 20~30%를 차지하는 일반분양분 가격이 내려가면 자연히 조합원 분양가가 올라가게 된다.

　일반분양분 가격이 얼마나 내려갈지는 불확실하다. 상한제에서는 정부가 정한 건축비와 감정평가된 택지비로 가격이 결정되는데 주변 시세가 비쌀수록 인하 폭이 클 것으로 예상된다.

　지금까지는 조합원 분양가가 일반분양분 가격보다 20~30% 저렴했다. 최근 분양된 서울 성북구 길음뉴타운 래미안 단지 145㎡의 조합원 가격은 5억5600만원이었는데 일반분양분은 7억5000만원이었다.

　업계는 상한제 이후 이 같은 분양가 격차가 줄어들 것으로 본다. GS건설 관계자는 “일반분양 수입이 없어지는 게 아니기 때문에 일반분양분 가격이 조합원 분양가보다 낮아지지는 않을 것”이라고 말했다.

　주택 건설업체들도 고민이다. 조합에서 비용을 줄이기 위해 공사비를 낮추면 이윤이 줄어들기 때문이다. 삼성물산 건설부문 관계자는 “택지가 부족한 상황에서 재개발은 큰 고객”이라며 “품질을 유지하면서 공사비를 줄이는 게 관건”이라고 말했다.

그래픽 크게보기

　◆투자 어떻게 할까=상한제에서 조합원 부담 증가에도 불구하고 재개발시장은 여전히 투자 매력이 있다. 택지가 없어 아파트 건립이 어렵고 재건축은 각종 규제에 발목이 잡혀 있어 재개발이 주된 새 아파트 공급원이 될 것이기 때문이다. 전문가들은 “상한제로 주택 공급에서 재개발 시장의 비중이 더욱 커지게 됐다”고 말한다.

　조합원 분양가의 가격 매력이 떨어지기 때문에 투자자들은 조합분과 일반분양분을 저울질해야 한다. 조합원분은 일반분양분과 가격 차가 줄어들긴 해도 전매가 자유롭다는 점에서 매력적이다. 재개발은 착공 전 새 아파트를 분양받을 권리인 지분이든 착공 후 동·호수가 정해진 입주권이든 거래 제한을 받지 않는다.

　상한제 적용을 받는 일반분양분은 종전에 비해 가격 부담은 가벼워진 대신 전매제한 기간은 크게 늘어난다. 가격이 주변 시세보다 20% 이상 낮아질 것으로 정부는 보고 있다. 반면 전매제한 기간은 지금까지는 입주 때(2년 반~3년)까지지만 앞으로는 분양 계약 후 5~7년으로 2~4년 길어진다.

　가격이 낮아져 일반분양분의 청약경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보여 청약가점이 낮은 수요자들의 당첨확률이 크게 낮아진다.

　조합원분을 구입할 경우 거여·마천, 한남 등 도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에선 실제로 살아야 하는 거주지 제한과 3년간의 거래제한을 염두에 둬야 한다. 성북구 OK공인 정운영 사장은 “재정비촉진지구에선 거래제한 등으로 지분가격 거품이 덜하지만 입주 후까지 장기적으로 투자해야 수익성을 가장 높일 수 있다”고 말했다.

　재정비촉진지구는 50만㎡ 이상의 대규모 개발인 데다 기반시설 강화 등으로 주거환경이 다른 재개발구역보다 나을 것으로 보여 높은 청약경쟁률을 보일 것으로 예상된다.

　조합원분 아파트를 배정받을 수 있는 권리인 지분(낡은 집 등)에 투자할 경우 입지여건 위주로 접근해야 한다. 지금까지는 일반분양분이 많은 곳의 투자성이 높게 평가됐지만 상한제에서는 입지여건이 수익성을 좌우할 것으로 예상된다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “입지여건이 좋은 단지의 시세가 입주 후 높게 형성될 것”이라고 말했다.

　짧은 시간에 새 집을 원한다면 지난달 말까지 사업승인 신청 이상의 단계로 상한제 적용을 받지 않는 구역을 노리면 된다. 입주가 빠른 반면 적지 않은 가격부담은 감수해야 한다. 사업이 막바지 단계여서 조합원 몫 가격에도 웃돈이 상당히 붙어 일반분양분 못지않다.

안장원 기자

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석 |부동산노트

2007-09-17 12:37

http://blog.drapt.com/jcy2000/4468941190000254996

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

재건축과 재개발, 투자성 비교분석

[민권식칼럼 #52] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석

◈ 재건축과 재개발의 이론적 차이점

재건축 사업과 재개발 사업은 노후화 된 주택을 공동주택(아파트)으로 탈바꿈시키는

주택개량사업이라는 공통점이 있지만 깊이있게 자세히 들여다보면,

기본 전제부터 다른 개념입니다.

재건축은 주변 기반시설(도로망, 상업시설, 녹지공간 등)이 양호하여 기반시설은 그대로 두고

주택만을 철거하고 다시 짓는 사업이지만,

재개발은 주택이 노후 불량함은 물론 기반시설까지 열악한 지역을 대상으로 하여 주택 뿐만 아니라

기반시설까지 전부 개선하는 사업이라는 것이 대표적인 차이점입니다.

그러면, 재건축과 재개발의 차이점을 한눈에 살펴보도록 하죠.

구분	재건축	재개발
의의	사적 부조의 개념	공적 부조의 개념
구역지정 요건	- 노후 불량 건축물 2/3 이상 - 노후 불량 건축물 1/2 이상 이면서 15년 이상 된 다세대, 다가구 주택이 30% 이상	- 호수밀도 : 60호/ha 이상 - 노후도 : 60% 이상 - 접도율 : 30% 이하 - 과소필지 : 50% 이상
조합원자격	토지, 건물 모두 소유한 자	토지, 주택, 지상권자 등
조합원승계	조합설립인가 후 조합원명의변경 금지	규제 없음
임대주택	늘어나는 용적률의 25%	전체가구수의 17%, 전체 세입자의 35% 중 많은 수
일반분양시기	후분양(공정80%이상)	선분양(관리처분인가 후)
재정비촉진지구 인센티브	인센티브 적용 없음	용도지역 상향 가능. 구역지정요건 20%까지 완화. 용적률,층고제한 인센티브 적용
주민동의율	추진위원회-4/5 이상 동의 구역지정-2/3 이상 동의 조합설립-4/5 이상 동의	추진위원회-1/2 이상 동의 구역지정-2/3 이상 동의 조합설립-4/5 이상 동의
세입자 이주비	지원 안함	지원함(3개월의 지원정착금)

◈ 재건축과 재개발의 과거, 현재, 미래

1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는
단연 재건축이었습니다.
하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 정책에 의한
재건축 죽이기의 강도가 점점 심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는
많이 떨어져 있는 상태입니다.

이러한 재건축사업의 상황과는 달리, 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이
점점 그 빛을 발하고 있습니다.
뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨
도시재정비촉진지구, 강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project 등의

체계적인 재개발사업 지원 정책이 추진되면서 현재 재개발사업의 투자메리트는
재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다.

하지만 아직도 우리에겐 재개발은 어렵고, 10년이상을 바라봐야 하고,
돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 남아있습니다.

그러나,

우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한
많이 변했습니다.
이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것
은 시대의 흐름을 파악하지 못하는 큰 오류입니다.

물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌,
도시기반시설까지 재정비하는 사업이기 때문에 재건축에 비해 더욱 광범위 합니다.
하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면

재건축은 물론 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는것이 바로 재개발입니다.

◈ 사회적인 시각에서 재건축과 재개발을 바라보자

재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처가 될 전망입니다.
재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에
기반시설의 절대부족 현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교,
공공부지의 부족 등 난개발의 원인을 제공한다는 핸디캡을 가지고 있습니다.
또한 재건축은 사적 부조 개념의 수익사업으로 분류되어

정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 앞으로도 지금의 규제책 이상의 규제책이

오랜시간동안 유지될 가능성이 높은만큼 사업성 및 투자성의 한계가 극명합니다.

하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 체계적으로 재정비하는 것이기
때문에 심각한 사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다.
오히려 해결책이 될 수 있죠.
또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을

재개발사업의 형태로 촉진시키려는 의지를 표명하고 있다는 점도 주요체크사항입니다.

이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며
촉진지구의 인허가절차 간소화에서도 바로 알 수 있듯이 사업속도 또한
더욱 빨라질 것이고 그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것으로 평가받고 있습니다.
재개발에 투자하겠다는 투자자가 재건축보다는 배이상으로 많았던
최근 언론기사의 설문조사 결과가
재건축보다 월등한 재개발의 투자유망성을 대변하는 객관적 가치가 된다고 말할 수 있습니다.

◈ 재건축과 재개발의 객관적 차이점

이러한 기본 전제적인 개념에서의 유망성 뿐만아니라

수익성과 직결되는 현장데이터인 종세분화의 산물 용적률을 필두로,
면적 당 세대수로 설명할 수 있는 호수밀도의 차원에서도 재건축과 재개발은 큰 차이가 있습니다.

구옥이나 단독주택, 저층 다세대주택으로 구성된 재개발과 이미 공동주택의 성격인 재건축의

조합원수로 대변되는 현장데이터는 큰 차이가 있을 수 밖에 없습니다.

이 밖에 개발이익환수여부, 인허가절차 등에서도
현 시점에서 분석할때 재건축보다는 재개발의 투자성이 우위에 있습니다.

◈ 이제는 재개발투자가 대세다

우리는 테마파크 조성, 전철역 개통, 재건축ㆍ재개발 정비구역 지정을

집값상승의 3대 빅이벤트라고 부릅니다.

세가지 이벤트 중에서 하나만 발생해도 집값은 큰폭의 상승곡선을 나타냅니다.

재건축과 재개발, 투자성 비교분석

이 중에서 재건축ㆍ재개발은 획을 같이 하는 친형제로서

주택개량사업이라는 본질적인 뿌리를 함께 하고 있는 뗄래야 뗄 수 없는 영구적 비교대상입니다.

하지만,

그동안 부모(정부)의 사랑을 독차지 하던 재건축은 어느 때부터인가

눈밖에 나기 시작한 반면(난개발로 인한 부작용 및 집값상승의 진원지)

오랫동안 홀로서기만을 해왔던 재개발이 현재는 재건축의 자리를 대신해

부모의 사랑을 한몸에 받고 있습니다. (뉴타운, 도시재정비촉진지구,

균형발전촉진지구, 지구단위계획의 확장 지정)

체계적인 교육을 받으며 건강하게 커가고 있는 재개발에 비해

부모한테 확실하게 찍혀버린 재건축의 미래는 불투명한 실정입니다.

부모의 성향을 정확히 파악하는 것이 바로 투자수익률과 직결되는 성공투자의 지름길인 것입니다.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] "재건축 규제가 집값 올린다" |부동산노트

2007-02-14 14:52

http://blog.drapt.com/jcy2000/22751171432344948

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[주택도시硏 보고서..분양가 규제보다 거시경제정책으로 풀어야]

정부가 집값을 잡기위해 잇따라 내놓은 부동산규제정책이 공급위축과 장기적으로 가격불안을 초래할 수 있다는 연구결과가 나왔다. 특히 재건축관련 규제는 장기적으로 볼때 공급위축현상과 집값을 상승시키는 요인으로 작용할 것이라고 전망했다.

14일 대한주택공사 산하 주택도시연구원이 자체 수행한 '개발이익 환수체계 개편과 영향 연구' 결과에 따르면 정부가 기반시설부담금과 재건축부담금을 신설하는 등 개발이익환수체계를 개편해 투기억제와 주택가격 안정을 추진하고 있으나 효과는 불분명한 것으로 분석됐다.

재건축부담금의 경우 위헌논쟁, 정책방향의 불투명성 등으로 사업이 지연돼 장기적인 차원에서 볼 때 가격상승 요인이 될 수 있으며 기반시설부담금은 사업비 인상 요인으로 작용해 공급이 위축될 것으로 예측됐다.

연구 결과는 또 원가연동제와 연동한 채권입찰제는 인근 지역의 거품가격을 국가가 개입해 실현시키는 부작용을 수반하는 것으로 지적됐으며, 분양가 규제위주의 가격정책보다는 시장가격안정을 위한 근본적 대책이 필요하다고 지적했다.

또 종합부동산세 신설 등 보유세 강화에도 불구하고 정책신뢰성이 전제되지 않는 한 보유세의 자본화효과는 크지 않을 것이며 양도소득세 강화에 따른 거래동결효과로 인해 불확실성이 증폭될 것으로 분석됐다.

연구 결과는 세제, 부담금 등은 분배형평성, 자원배분 효율성 제고라는 전통적 목적에 충실하고 가격 안정은 금리정책, 주택공급정책 등 거시경제정책의 맥락에서 별도로 취급돼야 할 것이라고 밝혔다.

따라서 가격안정화 목표와 개발이익환수 목표를 동시에 달성하기는 어려운만큼 개발이익환수는 공급을 위축시키지 않는 범위내에서 조정할 필요가 있다고 지적했다.

특히 분양가규제위주의 가격정책보다는 시장가격안정을 위해 금리, 주택공급 등 거시경제정책의 맥락에서 근본적인 대책을 수립해야 한다고 지적했다.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)