2005-11-09 14:33
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현정부들어서 재건축에 관하여 연일 각종규제책을 쏟아놓고 있고 매일매일 재건축 수익성이
불투명해지고 있다는 내용의 신문기사들을 접하게 됩니다.
시국이 이러한데 아직도 재건축투자에서 발을 빼지 못하고 있는 필자는 좋았던 시절에 대한
아련한 추억을 아직 버리지 못하고 있는 관계로 정녕 이젠 발을 빼야하는 것인지 아님 아직은
더 버텨보아야할 지에 대해 확실한 판단이 서지않고 있습니다.
그래서 더더욱 이제 그만 미련을 버려야할 지 아님 더버텨야할 지 판단하기 위해서라도 이론적으로나마 좀 공부를 해보아야 하지 않을까하는 생각이 들었습니다. 이런 글을 통해서 스스로도
좀더 공부하는 계기로 삼고자 하고 기회되는데로 연재형식으로 작성해 보고자 합니다.
1.재개발과 재건축의 차이
재개발이란?
노후한 주택이 밀집되 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여
시행하는 사업으로 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 시행
하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업 및 이에 부대되는
사업입니다. 재개발은 도시계획적 측면에서 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복을 목적으로
하고 주택공급측면에서는 공동주택의 건설로 주택공급확대를 추구하며 사회복지측면에서는 무주택 세입자에 대한 주거대책을 강구하려는 목적입니다.
쉽게 말해서 재건축과 재개발은 사업방식에서 차이가 있게 되는데 재개발은 재산을 수용한 후 새
아파트를 보상해 주는 방식이게 되는 것이며 국가 공공사업으로 추진되는 재개발 사업에서는 각 조합원들의 재산을 수용한 후 이를 이전에 갖고 있던 재산의 가치에 맞도록 새 아파트나 현금으로 보상해 주는 방식입니다.
재건축이란?
재건축은 노후된 주택이나 불량주택을 헐고 새로운 주택을 짓는 것으로 기존 주택의 소유자들이 자율적으로 조합을 결성한 뒤 시공권이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어, 기존 주택을
헐고 새 주택을 건설하는 것입니다.재건축은 무엇보다도 신규 주택의 공급과 주거환경개선에 그 목적이 있습니다. 건축주들의 대지지분과 교환하는 방식의 민간사업으로 건축주들이 건설회사에 땅을 맡기면 건설회사들은 새 아파트를 지어주는 방식입니다.
60년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20년이 경과하면서 기능과 시설면
에서 많이 노후되어 거주민들이 상당한 불편을 겪게되어 80년대 중반부터 재건축으로 신규주택을 얻고자 해서 1987년 12월 주택건설촉진법을 개정해 재건축사업의 법적근거를 마련하고
88년 6월에는 주택건설촉진법시행령을 고쳐 구체적으로 재건축을 진행할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립절차규정을 만들었고 최근에는 2003년 제정된 도시 및 주거환경 정비법에 따라
재건축 사업이 진행되고 있습니다.
2.재개발 투자시 알아야 할 상식
재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 특히 투자성
높은 지분을 고르기 위하여는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익, 비례율, 단지규모,
조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 결정하는 사항등을 꼼꼼히 알아봐야 합니다. 사업기간이 장기화되면 그 기간만큼 금융적 부담을 갖게 되므로 가능한 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입하고 입주시 평형배정을 유리하게 받기 위해서는 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 합니다. 또한 개발이익 비례율이 높게 나오는 곳을 택하고 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입해야 조합원에게 돌아오는 이익도 크고 이주비가 높은 구역의 지분은 초기 투자비용을 낮출 수 있어 낮은 금액으로도 내집마련이 가능하게 되고, 향후 교통이 좋은 지역을 택하여 시세차익을 노리는 것도 하나의 좋은 방법입니다. 시공사를 선정하게 되면 일단 아파트 시공경험이 많은 건설사인지 자금소통이 원활한지, 입주 후 프리미엄이 보장되는 브랜드인지 알아보고 선정해야할 것입니다.
재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 고려해야 할 사항이 많습니다. 재개발 사업 흐름을 잘 파악해서 적정시기에 매매하는 것도 중요합니다. 먼저 투자자는 기대감이 덜한 초기 구역지정때 매입하는 것이 저렴하여 고수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 금융비용 등
위험부담이 큰 만큼 사업시행단계나 관리처분인가 때 파는 것이 바람직하고 실수요자는 추가부담금 확정시기인 관리처분인가 때 매입하는 것이 좋습니다. 물론 지분가격이 이미 오른 만큼 수익은 떨어지나 총투자비용이 정해지는 시기이므로 그만큼 안전하기 때문에 실수요자에게 적당한 시기입니다. 또한 매입 전 구역에 대해 서울시 및 구청에 반드시 확인하며 인근중개업소에 들러 현지 실정을 잘 파악하여야 하는데 추진위원회나 조합에 문제가 있으면 사업이 늦춰질 가능성이 있기 때문입니다. 재개발 지분은 감정평가액이 높게 설정될 수 있는 지분을 고르는 눈이 필요합니다. 위치적으로 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하며 매입지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지도 따져보아야 합니다. 적절한 매도타이밍은 관리처분계획인가전으로 잡는 것이 좋습니다. 인가후 지분은 분양권으로 취급되어 양도소득세가 실거래세로 과세되어 인가 전보다 세금을 더 부담하게 되기 때문입니다.
3.재건축 투자시 알아야 할 상식
노후주택 투자시에는 대지지분이 많고 대지 총 면적이 3000평 이상 되는 규모있는 단지를 선택하는 것이 유리합니다. 대지지분은 층고가 높을수록 세대수가 많아지므로 5층이하 저층아파트가 좋은데 규모있는 지역은 지명도 있는 브랜드의 건설업체가 선정될 확률을 높일 수 있습니다. 또한 땅값이 높은 지역은 일반 분양가를 높게 책정하게 되어 개발이익을 많이 남기게 되므로 이지역을 골라야 수익성이 높습니다. 재건축되는 연립이나 단독주택은 진입로가 넓고 사방이 도로에 접한 곳을 선택하여야 용적률을 높일 수 있어 일반 분양분을 높일 수 있습니다. 그리고 같은 크기라도 지가가 높은 곳이 투자수익성이 높으며 대지모양은 반듯한 사각형에 가까운 것을 고르고 단독주택 밀집지는 피하며 조합원수가 적은 곳을 택하는 것이 유리합니다.
조합원간 대지지분이 다르면 조합원간 평형배분에 문제가 생기므로 연합으로 사업을 벌이는 곳은
피하는 것이 좋습니다. 재건축 시공사 선정시에도 재건축 관련 시공경험이 많은 건설사를 우선으로 선택하며 자금력이 있고 자금소통이 원활한 곳을 선택하여야 합니다. 당연히 입주후 프리미엄이 보장되는 브랜드로 선정하는 것이 유리합니다. 재건축은 사업추진단계별로 아파트값의 변동이 있으므로 시기를 잘 파악하는 것이 중요합니다.
최근에는 재건축과 관련하여 조합원 입주권을 주택으로 간주한다는 정부방침이 발표되어 있으므로 이에 대한 확정통과여부에 따른 양도세 등과의 문제와 서두에서도 언급한 바와 같이 각종 규제로 인한 추가부담의 증가여부 등 정부정책과 연관시켜서 세밀한 검토가 필요하다고 할 것입니다.
4.이상은 이런저런 자료를 참고로 개괄적인 사항을 나열하였고 다음번 부터는 이러한 사항들을
하나하나 검토 공부하여야 겠습니다.
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2005-11-07 11:40
http://blog.drapt.com/jcn4767/752111131331202652
최근 언론상에서 도곡동 트라팰리스가 많은 양도차익에도 불구하고 양도세가 없다는 내용의 기사가 이슈가 된 적이 있었습니다.
제가 업을 영위하는 자양동에도 이와같이 양도세가 100% 감면되는 사례가 종종 있어 이번에는 이에대한 내용을 조금 언급하고자 합니다.
이러한 양도세 과세특례 규정은 조세특례제한법(이하 조특법이라 칭함)상에 일부 존재하는데
연관이 되는 규정은 특히 조특법 제99조와 제99의 3조가 있습니다.
이규정을 간단히 요약하자면 1998.5.22일부터 99.6.30까지 모든주택과 98.5.22부터 99.12.31까지
국민주택 그리고 2001.5.23일부터 2003.6.30까지 고급주택을 제외한 신축주택(2003.1.1이후는 서울,과천,5대신도시는 제외)을 취득하여 양도하는 경우 또는 자기건설(조합원 포함) 주택의 경우
상기 기간에 사용승인일 받은 경우
1.취득후 5년내에 양도시 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있습니다. 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.
2.여러채를 분양받았어도 동일한 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 중도에 분양권을 구입하거나
분양권인 상태에서 매도하는 경우는 제외됩니다.
3.신축주택 양도소득세 감면대상 주택은 1가구 1주택 비과세 요건을 판정할 때 보유하고 있는
주택수에 포함되지 않습니다.
4.자기건설주택의 경우 2003.1.1~2003.6.30 사이에 사용승인 또는 임시사용승인은 서울, 과천
등 5대 신도시 지역 소재 주택은 경과규정을 두어서 2002.12.31이전에 당해 주택에 대한 공사에 착수하여 2003.6.30이전에 사용승인 또는 임시사용승인을 받은 경우에는 당 규정을 적용받을 수 있도록 하였습니다.
5.승계조합원의 경우 2001.12.31 이전 승계조합원인 경우만 해당됩니다.
6.양도세는 100% 감면 되더라도 감면되는 세액의 20% 농특세는 부담하여야 합니다.
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2005-11-05 11:34
http://blog.drapt.com/jcn4767/752111131158044566
단지정보 : 서울특별시 광진구 자양동 더샾스타시티
자양동 건대야구장 부지에 짓고 있는 주상복합아파트로서 인근에서는 최고층
최대규모의 아파트입니다. 아파트와 오피스텔을 합쳐서 1300여세대 정도되며
4개동으로 이루어 졌으며 최고층의 동이 58층까지 입니다. 분양당시부터 화재를 모았던 아파트입니다. 주상복합의 열풍을 몰고온 아파트이기도 합니다.
평형도 39평형부터 99평형까지 다양하며 주로 많이 찾는 평형은 39,40,48,56,65평형 정도입니다. 입주예정일은 원래 2006.11월 경이었으나
트랜드업 관계로 다소 연기될 수 있다는 얘기도 들리더군요.
단지규모가 크고 분양권 상태로 무제한 전매가 가능한 점, 건대병원, 건대입구 지하철역, 이마트, 백화점, 극장가, 구민회관, 청담대교 등이 모두 공히
3~4분내에 이용가능한 점 등이 최대의 장점이라고 할 수 있겠습니다.
다만 이미 많은 언론 내지는 주민들이 우려하였던 바 그대로 주변 도로교통
상황이 다소 약점이라면 약점이 되지 않을까 합니다
암튼 현장에서 프리미엄만 6억이상 할 정도로(부동산 경기좋을때) 인기가
좋습니다.
인근 부동산 시장에서 스타시티 입주시점이 최대 변수가 되지 않을까
예상해 봅니다.
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