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[스크랩] 재개발 수익률 산정표와 재개발 요약 |부동산노트
2007-11-06 13:49
http://blog.drapt.com/jck6017/81194324564442 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31219
재개발 수익률 산정표와 재개발 요약 재개발 수익률 산정
조합원 평형 배분방법
'재개발 아파트의 평형 배정은 관리처분계획일 현재 권리가액을 기준으로 한다. 이 때 권리가액은 토지와 건물 감정평가금액에 따라 결정된다. 토지는 교통이나 주변환경, 단지규모, 편익시설, 공시지가, 도로 접근성, 필지의 모양 등을 주요 고려요인으로 하며, 건물은 구조(철근슬라브, 연와조기와) 및 재료(목조, 블록, 슬레이트) 등을 주요 평가요인으로 한다. 조합원 평형배정시 기준이 되는 사항은 다음과 같다.
1. 감정평가액에 비례율을 곱한 수치인 권리가액을 기준으로 평형이 결정되며, 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 배정받을 수 있다.
예시> 권리가액이 2억 2,000만원인 상황에서 재개발 아파트 25평형 분양가가 1억 5,000만원이고, 32평형 분양가가 2억 5,000만원이라면 권리가액이 32평형 분양가에 더 인접해 있으므로 32평형을 배정받을 수 있다. 2. 1)의 규정에 불구하고 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 경우, 국민주택(또는 국민주택 이하)은 조합원의 권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50% 이하가 조합원에게 분양될 경우 규모별 50%까지 조합원에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다.
예시> 44평형의 조합원 분양가가 3억 8,000만원인 상황에서 이 분양가에 근접하지 못하는 조합원이 대부분일 경우에는 권리가액이 높은 순서대로 44평형 가구수의 50%까지 조합원이 배정될 수 있다. 3. 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층, 호수 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.
4. 권리가액이 분양건축시설의 최소분양단위에 미달할 경우에는 최소분양단위를 분양하며, 지나치게 미달할 경우에는 현금청산한다.
개발이익비례율
출처 : 재개발 뉴타운 투자 모임
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[스크랩] 양도소득세를 너무 겁낼 필요는 없다 |부동산노트
2007-08-25 16:52
http://blog.drapt.com/jck6017/81188028347382
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30896
양도소득세라는 말만 들어도 벌벌 떠는 분이 예상외로 많은 것 같습니다. 아마도 부동산 투기를 잡는다는 구실 삼아 양도세를 그에 대한 도구로 사용했던 것이 중요한 이유가 아닐까 합니다. 오늘은 양도세에 대한 몇 가지 이야기를 해볼까 합니다. 1. 양도 차익이 존재할 경우에만 과세되는 것이 양도소득세입니다. 이 말은 거꾸로 표현하자면 양도 차익이 없는 경우에는 양도소득세가 없다는 말이 됩니다. 속된 표현을 빌리자면 양도세는 먹은 것이 있을 경우에 한해서 먹은 것 중의 일부를 세금으로 낸다는 것입니다. 주식의 경우에는 손해보고 판 경우에도 증권사에 내는 매매수수료 외에 거래세와 농특세를 총 매도 대금의 0.15%씩, 결국 0.3%를 무조건 징수해 갑니다. 이에 반해 부동산 양도소득세의 경우에는 그렇지 않습니다. 더구나 부동산의 경우에는 등록세, 취득세 등 매매 과정에서 소요된 비용도 제하여 주고 있습니다. 이해하기 쉽게 풀어서 적으면 단순히 1억원을 주고 부동산을 구입했다가 1억원 또는 1억원 이하의 가격에 매도를 하였을 경우에만 양도소득세가 "0" 이 되는 것이 아니라 등록세, 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 그리고 집의 가치를 높이는 자본적 수리비(지출)까지를 제하고도 남는 것이 존재할 경우에만 양도세가 과세된다는 의미입니다. 즉 1억원에 산 주택이라면 case 에 따라서 적어도 1억500만원이나 1억 1천만원 혹은 그 이상에 매도하더라도 양도세는 존재하지 않게 되는 것입니다. 정리하면 양도소득세는 부대비용까지를 제외시킨 후에도 차익이 존재할 경우에만 부과되는 세금이다라는 사실입니다. 2. 1가구 1주택 6억 초과 아파트 양도소득세 6억 초과 고가 아파트의 경우 1가구 1주택일 경우에도 양도세를 내는 경우가 존재합니다. 그것은 매도가격이 6억을 초과하는 경우에 해당되는 것입니다. 그러나 이렇게 1가구 1주택임에도 아파트의 매도 가격이 6억원을 초과하여 납부하는 양도세의 경우에는 일반적인 양도세 납부의 경우보다 그 액수가 훨씬 적습니다. 예를 들어 6억에 구입하고 8억에 양도하는 경우를 산정하여 보겠습니다. 일반적으로 양도세를 납부하는 경우라면 2억이라는 양도차익에 대해 양도세를 납부해야 하지만(설명 편의상 필요경비 등은 일단 생략하였습니다) 이 아파트가 1가구 1주택이고 6억원을 초과하여 양도세를 납부하는 경우라면 2억이 아닌 5천만원의 양도 차익[2억 * (8억-6억)/8억 =5천만원] 이 발생한 것으로 보며 그 후 이 5천만원에서 장기보유공제를 해주고 남는 금액에 대하여 세율(9~36%)에 해당하는 만큼이 최종 양도세액이 되게 됩니다. 즉 위와 같은 경우라면 양도차익 자체에서 벌써 75%가 삭감되어 25%에 해당되는 금액만을 양도 차익으로 보는데다가 양도세율이 9 ~36% 의 누진 구조로 되어 있기 때문에 실제 납부하는 양도세는 일반적인 양도세액의 25% 에도 못 미치게 됩니다. 이렇게 1가구 1주택 6억원 초과 아파트 양도세의 경우에는 일반적인 양도세에 비해서는 그 액수가 훨씬 적은 것이 특징이라고 할 수 있습니다. 주택의 매도가격이 15억, 20 억원 이상으로 높게 올라가는 경우에도 1가구 1주택이라면 일반적인 양도세 보다는 훨씬 적게 나오게 됩니다만 이런 고가의 경우에는 양도세액의 절대 액수가 커지기 때문에 집을 팔고 이사가려면 집을 줄여가야 된다, 따라서 집을 팔 수가 없다는 말이 나오게 되는 것입니다. 이런 내용을 잘 알지 못하는 분들은 양도세를 비과세 받지 못하고 매도가가 6억 이상에 해당되어 1주택자임에도 양도세를 납부하게 되는 주택의 경우에는 마치 무슨 큰 일이나 나는 것처럼 오해를 하고 있는 경우도 왕왕 있는 것 같습니다. 사실 6억원 이상이라는 기준은 벌써 만들어진지 10년 이상이 경과되어 현재의 물가 수준 및 경제 상황과는 전혀 어울리지 않기 때문에 개정되어야 할 필요성이 있을 뿐만 아니라 투기와는 전혀 무관한 1가구 1주택자에 해당되는 사항이니 만큼 개정 또는 폐지되는 것이 마땅하다는 견해가 많다는 것도 사실입니다. |
[스크랩] 양도소득세를 너무 겁낼 필요는 없다 |부동산노트
2007-08-25 16:52
http://blog.drapt.com/jck6017/81188028331818
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30896
양도소득세라는 말만 들어도 벌벌 떠는 분이 예상외로 많은 것 같습니다. 아마도 부동산 투기를 잡는다는 구실 삼아 양도세를 그에 대한 도구로 사용했던 것이 중요한 이유가 아닐까 합니다. 오늘은 양도세에 대한 몇 가지 이야기를 해볼까 합니다. 1. 양도 차익이 존재할 경우에만 과세되는 것이 양도소득세입니다. 이 말은 거꾸로 표현하자면 양도 차익이 없는 경우에는 양도소득세가 없다는 말이 됩니다. 속된 표현을 빌리자면 양도세는 먹은 것이 있을 경우에 한해서 먹은 것 중의 일부를 세금으로 낸다는 것입니다. 주식의 경우에는 손해보고 판 경우에도 증권사에 내는 매매수수료 외에 거래세와 농특세를 총 매도 대금의 0.15%씩, 결국 0.3%를 무조건 징수해 갑니다. 이에 반해 부동산 양도소득세의 경우에는 그렇지 않습니다. 더구나 부동산의 경우에는 등록세, 취득세 등 매매 과정에서 소요된 비용도 제하여 주고 있습니다. 이해하기 쉽게 풀어서 적으면 단순히 1억원을 주고 부동산을 구입했다가 1억원 또는 1억원 이하의 가격에 매도를 하였을 경우에만 양도소득세가 "0" 이 되는 것이 아니라 등록세, 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 그리고 집의 가치를 높이는 자본적 수리비(지출)까지를 제하고도 남는 것이 존재할 경우에만 양도세가 과세된다는 의미입니다. 즉 1억원에 산 주택이라면 case 에 따라서 적어도 1억500만원이나 1억 1천만원 혹은 그 이상에 매도하더라도 양도세는 존재하지 않게 되는 것입니다. 정리하면 양도소득세는 부대비용까지를 제외시킨 후에도 차익이 존재할 경우에만 부과되는 세금이다라는 사실입니다. 2. 1가구 1주택 6억 초과 아파트 양도소득세 6억 초과 고가 아파트의 경우 1가구 1주택일 경우에도 양도세를 내는 경우가 존재합니다. 그것은 매도가격이 6억을 초과하는 경우에 해당되는 것입니다. 그러나 이렇게 1가구 1주택임에도 아파트의 매도 가격이 6억원을 초과하여 납부하는 양도세의 경우에는 일반적인 양도세 납부의 경우보다 그 액수가 훨씬 적습니다. 예를 들어 6억에 구입하고 8억에 양도하는 경우를 산정하여 보겠습니다. 일반적으로 양도세를 납부하는 경우라면 2억이라는 양도차익에 대해 양도세를 납부해야 하지만(설명 편의상 필요경비 등은 일단 생략하였습니다) 이 아파트가 1가구 1주택이고 6억원을 초과하여 양도세를 납부하는 경우라면 2억이 아닌 5천만원의 양도 차익[2억 * (8억-6억)/8억 =5천만원] 이 발생한 것으로 보며 그 후 이 5천만원에서 장기보유공제를 해주고 남는 금액에 대하여 세율(9~36%)에 해당하는 만큼이 최종 양도세액이 되게 됩니다. 즉 위와 같은 경우라면 양도차익 자체에서 벌써 75%가 삭감되어 25%에 해당되는 금액만을 양도 차익으로 보는데다가 양도세율이 9 ~36% 의 누진 구조로 되어 있기 때문에 실제 납부하는 양도세는 일반적인 양도세액의 25% 에도 못 미치게 됩니다. 이렇게 1가구 1주택 6억원 초과 아파트 양도세의 경우에는 일반적인 양도세에 비해서는 그 액수가 훨씬 적은 것이 특징이라고 할 수 있습니다. 주택의 매도가격이 15억, 20 억원 이상으로 높게 올라가는 경우에도 1가구 1주택이라면 일반적인 양도세 보다는 훨씬 적게 나오게 됩니다만 이런 고가의 경우에는 양도세액의 절대 액수가 커지기 때문에 집을 팔고 이사가려면 집을 줄여가야 된다, 따라서 집을 팔 수가 없다는 말이 나오게 되는 것입니다. 이런 내용을 잘 알지 못하는 분들은 양도세를 비과세 받지 못하고 매도가가 6억 이상에 해당되어 1주택자임에도 양도세를 납부하게 되는 주택의 경우에는 마치 무슨 큰 일이나 나는 것처럼 오해를 하고 있는 경우도 왕왕 있는 것 같습니다. 사실 6억원 이상이라는 기준은 벌써 만들어진지 10년 이상이 경과되어 현재의 물가 수준 및 경제 상황과는 전혀 어울리지 않기 때문에 개정되어야 할 필요성이 있을 뿐만 아니라 투기와는 전혀 무관한 1가구 1주택자에 해당되는 사항이니 만큼 개정 또는 폐지되는 것이 마땅하다는 견해가 많다는 것도 사실입니다. |
주택재개발
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