지난 15일 낮 서울 중구 A 대기업 사무실. 점심을 마치고 들어온 직원 대여섯의 이야기 주제가 자연스레 집값으로 이어졌다. 국내 마케팅을 맡고 있는 이곳 직원은 부장 포함해서 모두 6명. 올 가을 이곳도 여느 사무실처럼 '집 사자' 분위기가 지배했었던 곳이다.

 

실제로 집을 마련한 사람도 있었다. 김은식(39) 과장은 전세를 놓고 동작구 사당동에 아파트를 샀다. 은행으로부터 1억6000만원을 빌렸다. 그것도 모자라 저축은행 등과 부모로부터 4500만원을 꾸었다. 요즘들어 김 과장은 초조하다. 연일 은행들의 금리 인상 소식 때문이다.

김 과장은 "어차피 들어가 살 것이니까 크게 신경쓰지 않는다"면서도 "금리가 앞으로 계속 오르면 아무래도 부담이 될 것 같다"고 토로했다. 그는 "요즘 분위기로 봐선 집값이 떨어지지만 않아도…"라며 말끝을 흐리기도 했다.

15년째 강남에서 살고 있다는 정아무개(48) 부장은 주변 친구들의 말을 전했다. "집 2채 가지고 있는 친구가 집을 4천(만원) 정도 내려서 내놓았는데 살 사람이 없다고 하더라"면서 "중개업소에서 팔려면 좀 더 내려보라고 해서 고민하고 있다"고 말했다.

무주택자인 이정훈(38) 과장은 "요즘은 대출 받기도 어렵지만 집값이 너무 비싼 것 같아 신규분양을 기다리기로 (아내와) 이야기했다"면서 "오히려 전셋값을 얼마나 올려달라고 할지 걱정"이라고 말했다. 정 부장은 "가을엔 집 없는 사람이 불안해 했는데, 요즘은 정반대"라고 설명했다.

 

▲ 최근 주택가격 변화율 추이 (자료/국민은행)

ⓒ 삼성경제연구소

정부의 11·15 부동산 대책 한 달. 부동산 광풍은 일단 잠잠해 졌다. 하지만 기자가 돌아본 부동산 시장 주체와 전문가들은 앞으로 다가올 또 다른 '광풍'을 주시하고 있었다. 물론 '광풍'을 바라보는 시각은 여러가지였다.

일부는 내년 봄 이후 또 한 차례 아파트 값 폭등을 기대하기도 했다. 하지만 또 다른 쪽은 갑자기 뛰어오른 아파트값 거품이 언제, 어떻게 꺼질지 조아리고 있었다. 특히 급격한 부동산 값 하락에 따른 금융위기가 자칫 '제2의 경제위기'까지 번질 수도 있다는 우려의 목소리가 높았다.

부동산 거품에 대한 논란은 그동안 끊이질 않았다. 새로운 것도 아니었다. 하지만 올 가을 이후 서울 전역과 수도권에 걸친 아파트 값 폭등은 한 마디로 '미쳤다'는 표현이 정확했다.

최근 사이의 부동산 거품 논란은 4년 전인 2002년으로 올라간다. 그 해 5월 당시 한국은행은 콜금리를 올렸다. 강형문 한국은행 부총재보는 당시 '거품 꺼지기 전에 손쓰자'라는 제목의 칼럼에서 "우리 경제는 거품경제의 전형적인 두 가지 특징이 모두 나타나고 있다"고 지적했다. 두 가지 특징은 부동산과 주식투자에 대한 과도한 낙관론과 저금리로 인한 가계대출 급증이었다.

한 마디로 시중에 돈이 많이 풀려, 거품이 발생할 수 있으니 미리 금리를 올려 대비하자는 것이었다. 하지만 한은이 이후에 거품을 잡기 위해 한 일은 거의 없었다. 이어 LG경제연구원을 비롯해 민간연구소 등에서 거품론이 나왔지만, 그때 뿐이었다. 오히려 아파트 값은 계속 올랐다.

 

▲ 지난 8월 한 시민이 서울 강남구 대치동 부동산중개업소 시세표를 확인하고 있다.

ⓒ 연합뉴스 최재구

그러다가 다시 거품론이 본격 제기된 것은 지난 5월. 청와대가 '버블세븐'이라는 선정적 단어를 사용하면서, 이들 지역의 아파트 값 거품을 본격 제기했다.

공기업인 주택공사 산하 주택도시연구원 지규현 책임 연구원도 당시 "강남 아파트 값은 거품"이라고 주장했다. 실질주택 값과 전국 아파트값 추세, 적정 주택구입 값, 전세값 대비 아파트값 비율 등 계산해보니, 강남 아파트값은 '거품'이라는 것이다.

지난달 6일 저금리에 따른 거품론을 주장했던 최호상 삼성경제연구소 수석연구원은 "국내 주택값에 상당한 규모의 버블이 있는 것으로 확인됐다"면서 "주택 시장 안정을 위해 금리를 올려야 하지만 가계 빚이 많아 이마저도 쉽지 않다"고 말했다. 그는 저금리로 인해 전국 주택(17%)과 아파트 값(32.4%)에 거품이 끼어있다고 주장했었다.

이어 현대경제연구원을 비롯해 금융연구원 등 민간연구소와 정부, 금융감독당국의 아파트 버블에 대한 경고가 계속됐다.

지난 6일 삼성경제연구소는 '한국경제 리스크 요인 점검' 보고서를 내면서, 내년 한국경제 위협할 위험 요인 중 하나로 '주택시장 버블 붕괴'를 꼽았다. 보고서는 "정부의 추가 부동산 조치 강도에 따라 내년 중 주택 값이 급락할 가능성도 배제할 수 없다"고 전망했다.

 

ⓒ 삼성경제연구소

다음날인 7일 권오규 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 주택가격 거품붕괴로 인한 금융위기 가능성을 공식적으로 경고한다. 앞으로 경기가 둔화되고 집값이 내리기 시작하면, 가계대출 등이 부실화 되면서 그 위험이 금융시스템으로 바로 이어질 것이라는 설명도 덧붙였다.

같은날 이성태 한국은행 총재도 "(부동산 안정을 위해) 할 수 있는 것이 있는지 고민해 보겠다"면서, 23일 콜금리 인상 대신 '은행의 지급준비율 인상'이라는 카드를 꺼냈다. 지난 90년 이후 16년만이었다. 은행들은 추가로 한국은행에 돈을 예치해야 했다.

금융 감독 당국도 나섰다. 박대동 금융감독위원회 감독정책1국장은 "부동산 거품 붕괴로 우리도 일본처럼 '잃어버린 10년'을 경험할 수 있다"고 까지 주장했다.

금감원은 이후 은행들에 대한 주택담보대출 조사에 나섰고, 최근에는 대손 충당금을 추가로 쌓으라는 공문을 내려 보냈다. 대손 충당금은 은행이 돈을 떼일 것에 대비해 미리 쌓아두는 것으로, 시중은행들은 올해 말까지 2조5000억원을 추가로 쌓아야 한다. 그만큼 쓸 돈이 줄어들게 된 것이다.

은행들도 발빠르게 움직였다. 지난 13일부터 신한은행을 시작으로 시중은행 대부분은 주택담보대출을 사실상 중단했다. 대출 금리도 연일 사상 최고치를 바꿔치고 있다. 새롭게 대출 받기도 어렵지만, 이미 대출 받은 사람들도 이자부담이 갈수록 커지고 있는 실정이다.

정치권에선 정부와 여당을 중심으로 민간부문으로 분양가 상하제를 확대하기로 결정했다. 반값아파트 공급을 위한 대책 마련도 조만간 나올 것으로 보인다.

A 은행 고위관계자는 "현재 수도권 중심의 아파트 값에 거품이 있는 것 같다"면서 "(주택담보대출 중단은) 향후 가계 부실 위험에 대한 관리차원"이라고 말했다. 그는 이어 "정부도 위기를 느끼고 있으며, 정부차원에서 강력하게 드라이브를 거는 측면도 있다"고 말했다.

 

"거품은 꺼지기 마련...내년 초를 대비하라"

문제는 이 거품이 언제, 어떻게 터지느냐다. 또 터지면 어떤 영향을 미치게 될 것인가냐다. 결론부터 말하면, 거품은 터져봐야 안다는 것이다. 물론 거품에 대한 위기 징후들은 알수 있지만, 이 역시 정확하게 판단하기 쉽지 않다.

이재율 계명대 교수(경제학)는 "거품은 꺼지기 마련이며, 꺼지지 않는 것은 거품이라 보기 어렵다"면서 "문제는 언제 터질지 정확히 알기 어렵다는 것"이라고 말했다. 이 교수는 "현재 상황은 분명 거품이 존재하며, 이대로 방치할 경우 매우 위험한 상황이 올 수도 있다"고 우려했다.

그렇다면 언제, 어떻게 터질까. 전문가들은 이 물음에 선뜻 답변을 내놓지 못했다. 솔직히 부담스럽기도 하지만, 정확한 예측을 하기도 어렵다는 것이다. 일부 전문가는 아예 발언 자체에 비보도를 요구하기도 했다.

최호상 연구원은 "아무래도 향후 아파트 공급이 많은 곳을 중심으로, 해당지역의 여러 특수성을 감안해서 거품이 빠질 수 있을 것"이라고 말했다.

또 다른 민간연구소 한 연구위원은 "현재와 같은 추세로 금리가 오르고, 반값아파트 등의 공급이 진행될 경우 최근 1년새 급등한 서울 일부지역과 수도권 일대를 중심으로 급매물이 나올 가능성이 크다"고 말했다.

시기는 내년 봄 이사철을 잘 넘길 경우, 상반기 중에 거품이 터질 수도 있을 것이라는 전망이다.

물론 반론도 있다. 내년 이사철을 맡아 전세 품귀 현상으로 집값이 다시 들썩일 것이라는 이야기다. 대통령 선거라는 정치적 변수도 있다. 심각한 경제불안이 야기되는 거품 붕괴를 대선 후보들이 바라지 않을 것이란 추측이 깔려있다.

고준석 신한은행 자산관리TF팀장은 "서울 지역 아파트의 수요와 공급 측면에서 볼 때 거품이라 보기 어려운 부분도 있다"면서 "내년 이사철때 수도권으로 아파트 수요가 몰리면, 집값 불안이 다시 나타날 수도 있다"고 말했다.

 

집값안정으로 연착륙 시켜야

그럼에도 부동산 거품이 터질 경우 한국경제는 치명타를 입게 된다는 것에 전문가들은 끄덕인다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "주택 보유자의 50%가 빚을 지고 있는 상태에서 급격한 집값 하락과 금리상승으로 이들은 개인 파산자로 전락할 수도 있다"면서 "이들의 부실은 고스란히 금융권으로 이어진다"고 말했다.

송태정 LG경제연구원 연구위원도 "올해 말 현재 경제의 가장 두드러진 위기 징후는 수도권 아파트 값 거품과 이에 따른 가계 부채 급증"이라면서 "거품 붕괴에 따른 위기가 현실화되면, 소비 위축과 투자부진, 경기침체가 장기화 될 것"이라고 예상했다.

해결책은 뭘까. 전문가들은 무엇보다 집값을 안정시키고, 가계 부실을 줄여야 한다고 했다. 강종만 금융연구원 선임연구위원은 "우선 부동산 시장의 안정화가 필요하며, 가계의 주택담보 대출을 장기적으로 하고, 금리도 변동보다는 고정적으로 가면서 부실을 줄여야 한다'고 설명했다.

부동산 거품에 대한 위기 징후와 경고음이 계속되고 있다. 전보다 징후는 좀 더 뚜렷해지고, 경고음은 더욱 커지고 있다. 어쩌면 '제2의 IMF 사태'를 막을 수 있는 시간이 별로 없을지 모른다. 그래도 다행인 것은 아직 거품이 터지지 않았다는 점이다. 시간이 별로 없다.

 

[자료원: 오마이경제 경제컬럼]

이주대란의 서막 - 전세대란

해마다 이사철이 되면 전세난은 어김없는 단골손님이다.
하지만 올해는 전세매물이 아예 자취를 감추어 버렸고, 물건이 나온다 하여도
상당한 고가의 전세가를 자랑(?)하고 있는 상황이다.
올해 전세난은 계절적인 요인도 있지만 각종 보유세가 강화되면서 매매보다는 전세를 지향하는 수요가 많아진 것이 그 주된 요인이다.
전세가 사라지고 전세가격 자체가 상승한다는 것은 매매가에도 큰 영향을 끼친다.
이것은 시기적으로 단순히 스쳐지나가는 전세대란이 아닌 본격적인 이주대란으로 이어지는 서막인 것이다.

이주대란의 근거들

* 현재 서울시에서만 299개 지역의 재개발 기본계획이 수립되었다.

* 뉴타운 사업
- 1차 뉴타운 (왕십리, 길음, 은평)
- 2차 뉴타운 (한남, 천호, 중화, 전농, 영등포, 아현, 신정, 미아, 방화, 노량진, 교남, 가좌)
- 3차 뉴타운 (거여/마천, 흑석, 시흥, 수색, 장위, 신림, 신길, 북아현, 상계, 이문)
: 현재 총 26개 지역의 뉴타운지역이 있으며 추가적으로 24개 지역을 뉴타운으로 지정하여
70년대 새마을운동이후 최대규모의 도심/주거 재개발사업이 착공될 예정이다.
최근 발표된 도시재정비촉진시범지구 3곳과 전 뉴타운을 촉진지구화 하겠다는
서울시의 입장 표명은 이주대란을 더욱 앞당기는 촉진제 역할을 할 것이다.

* 주거환경개선사업
- 1차 균형발전촉진지구 (가리봉, 합정, 홍제, 미아, 청량리)
- 2차 균형발전촉진지구 (천호, 망우, 구의)

* 신시가지 재개발사업
- 판교지구
- 교하지구
- 송파지구

* 강남재건축
- 개포, 대치, 논현, 도곡, 삼성, 세곡, 일원, 신사, 압구정, 역삼 등 강남재건축만 111개에 달하며
서초구, 송파구까지 포함할 경우 강남권의 200개 지역에 리모델링/재건축 사업이 진행될 예정이다.

점점 가시화되고 있는 이주대란

강북 지역의 50%가 재개발 지역으로 선정되거나 이미 기본계획이 수립된 상태이며 서울시 인구 중 35%가 재개발지역에 포함되어 있다.
또한 최근 YTN의 조사 결과 김영삼정권 후반기부터 시작된 경기침체로 인해 손보지 못했던, 재건축/재개발을 희망하는 결의서를 제출한 지역만 하여도 서울/수도권 지역에서 70%가 넘는 수치를 보였다.

점점 더 붉어지고 있는 전세대란과 이미 서울/수도권 여러지역에서 착공되고 있는 뉴타운/재개발사업, 리모델링/재건축사업 등은 현재의 부동산현황을 알 수 있는 데이터이며 서울시 리모델링의 중심축인 U-Turn Project, 보다 체계적인 재개발사업의 모토인 도시재정비촉진특별법, 균형발전의 중심축인 강북재개발/뉴타업사업 등은 현 정부와 미래 정부의 부동산정책을 대변해주는 중요한 뼈대인 것이다.

이주대란이 성공투자의 밑바탕이 될 수도 있다

필자는 지난 겨울, 올 가을에 있을 전세대란에 대한 글을 집필한 적이 있었다.
매년 가을이면 자연스럽게 나타나는 현상인 전세난이 올 가을엔 더더욱 심각하게 나타날 것 이라는 내용이 주요 골자였다.
지금 현 시점에서 필자는 전세대란의 후발주자인 '이주대란' 태풍에 대한 경보를 발령한다.
부동산정책과 현재의 재건축/재개발사업의 추진속도로 짐작하여 볼때 2007년도에서 2010년도 중반까지는 이주대란의 시대이다.
다시말해, 또한번의 집값인플레폭풍의 시대가 도래하는 것이다.

그렇다면 이주대란에 대처하는 참된 방법은 무엇일까?
이주대란의 시대... 전세물건이 자취를 감추고 전세가가 큰폭의 상승률을 기록함에 따라 우리는 매매가 또한 수직상승하는 시대를 목전에 두고 있다.
부동산투자의 성패는 타이밍에 있다.
과연 지금 사는게 매수적기인가? 이 시점에서 파는것이 매도적기인가?
'전세대란'과 '이주대란'이라는 현 부동산시장의 가장 큰 이슈를 파악하고 정책의 흐름만 정확히 짚을 줄 안다면 성공투자의 달콤한 열매가 당신과 함께 할 것이라고 단정하는 바이다.

지금 우리가 살아가는 이 시간, 지금 이 시점이 바로 매수적기 인 것이다.
매수타이밍과 매도타이밍의 올바른 선택에 대한 중요성은 두말할 나위가 없다.

[자료원: 매일경제 뚝섬/성수 재개발 투자 연구소]

 

 

[조선일보 정혜전기자]

내년 대통령 선거를 앞두고 부동산 규제가 완화될 것이라는 기대감과 주택 공급 물량 부족 등으로 집값이 단기적으로 오름세를 보일 것이라고 현대경제연구원이 3일 전망했다.

그러나 ‘11·15 공급대책’이 효과를 나타내는 2008년 이후엔 2년 동안 집값이 본격적으로 조정세를 보일 것이라고 밝혔다.

현대경제연구원은 이날 ‘부동산 대책의 본질과 접근전략’ 보고서에서 “단기적으로 서울과 강남권의 추가 공급 여력 감소, 2007년 대선에 대한 규제 완화 기대 심리와 이에 따른 매물 감소 등으로 국지적으로 집값이 추가 상승할 수 있다”고 밝혔다.

연구원은 내년 서울·경기 등 수도권의 신규 아파트 입주 예정 물량(12만3400가구)이 올해(15만6500가구)보다 20% 줄고, 이 중 강남·서초구는 3분의 1 수준으로 줄어들 것으로 전망했다.

또 “1995년 이후 총 8번의 전국적인 선거 중 7번의 선거에서 선거월의 전국 아파트 매매 가격은 6개월 전보다 상승했고, 강남의 상승률은 전국 평균(2.8%)보다 높은 4.1%를 기록했다”며 내년 집값 안정을 낙관할 수 없다고 했다.

하지만 ‘10년 주기(週期)설’을 근거로 분석해 본 결과, “부동산 가격은 지난 2002~2003년 3차 폭등기를 거쳐 2006년을 정점으로 상승률이 둔화되면서 2008년부터 2년간 조정 국면을 보일 것”이라고 밝혔다.

‘10년 주기설’이란 10년을 주기로 3~4년간 부동산값이 대폭 상승한 후 일정 기간 동안 하향 안정됐다는 가설로, 1차(1977~1979년)·2차(1988~1991년) 폭등기를 거쳤다.

연구원은 2008년부터 뉴타운, 판교 등 수도권 신규아파트 입주 물량이 30% 이상 늘어남에 따라 가격이 하향 안정세를 보일 것으로 전망하고, 특히 최근 2∼3년간 공급물량이 집중된 수도권 지역과 중대형 평형에서 가격 하락세가 예상된다고 진단했다.

유병규 현대경제연구원 경제본부장은 “양도세 중과 제도의 일시적인 유예 등을 통해 다주택자의 매물 확대를 유도해 거래를 활성화시켜야 하며 중장기적인 주택 수급 정책에 힘써야 한다”고 밝혔다.

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