남양주 진접지구 분양이 시작되었습니다.

하지만 이상한것은 분양가상한제가 적용되었음에도 이상하게 분양가는 주변시세보다 비싸기만합니다.

남양주만의 일시적인 문제일지, 분양가상한제 자체의 문제인지.. 궁금합니다.

정말 분양가상한제때문에 분양가가 인하되고 집값이 안정이 될까요?
오늘은 분양가상한제에 대해 이야기해보려고합니다.

 

1. 분양가상한제란?
분양가상한제가 적용되는 중소형아파트 분양가는 택지비 건축비 가산비용로 구성되며
중대형아파트 분양가는 택지비 건축비 가산비용 채권으로 결정됩니다.
기본형 건축비가 소형은 3.3㎡당 431만8천원, 중대형은 439만1천원으로 정해졌습니다.
이는 현재 공공택지에 적용되고 있는 기본형건축비에 비해 각각 2만6천원(0.5%), 2만7천원(0.6%) 낮아진 것으로 올해 연말까지만 적용되고 내년 이후에는 6개월 단위로 재산정됩니다.
분양승인권자인 지방자치단체는 기본형건축비를 상하 5%범위내에서 조정할 수 있으며 여기에 택지비와 가산비를 더해 분양가를 결정하게 됩니다.
마이너스옵션 품목으로는 바닥재, 벽지, 주방가구 등이 결정돼 마이너스옵션을 선택할 경우 15%가량 분양가가 낮아질것으로 예상합니다.

 

2. 과연 효과있을까?
1) 건축비 인하효과 미비
기존 일부민간건설사가 과도하게 높게 책정하여 높은 이윤을 챙기던것은 어려울것으로 보입니다.
건교부에서 주장하는 내용을 보면 현재 공공택지에 적용되는 기본형건축비 대비 중소형 0.5%, 중대형 0.6% 인하효과있습니다.
결국 민간건설사의 터무니없는 고분양가는 막을수있을지몰라도 전체적인 분양가인하효과는 다소 미흡하다고 볼수있습니다.

 

2) 택지비 인하의 어려움
결국 택지비가 분양가인하의 주요변수이며 정부,토공의 의지가 중요하다고 보여집니다.
판교도 계산적으로는 아무런 문제가 없었지만 결국 당초예상과는 달리 50%정도 상승이 되었습니다.
현재 정부에서 준비하는 신도시를 보면 광교2008년, 송파2009년, 동탄2 2010년입니다.
지금 토지보상완료하고 택지확보를 했다면 가능하겠지만 동탄2의 경우 신도시 발표만 나온 상황입니다.
송파의경우 택지의 많은부분이 군부대등 공공용지기때문에 그나마 가능성이 높지만 나머지택지는 아직 보상도 안된 상황에서 어떻게 큰소리부터 칠수있는지 의문입니다.

 

3) 터무니없는 민간기업 이윤책정
건교부 서종대 주거복지본부장은 기업이윤은 건축비 기준으로 4.2%, 땅값을 포함은 분양가기준으로는 5.5% 수준이 될것이라고 했습니다.
기업이윤이 5.5% 수준이라면 기업활동 하지마라는 이야기입니다.
분양시 100% 분양완료되고 아무런 문제없이 계획대로 진행된다면 그나마 5.5% 이윤보장은 적자는 나지않을수있습니다.
하지만 모든일이 계획처럼 되지는 않습니다.
만약 분양시 미분양이 발생하거나 적정이윤이하로 될경우 정부에서 부족분을 채워주지도 않으면서 민간기업에 강제적으로 최소이윤을 강요하고있습니다.
민간기업은 이윤을 추구하는 집단이기에 손해보면서 장사할기업은 없습니다.
결국 품질비용절감을 통한 원가를 낮추거나 타당성없는 사업포기 및 사업다각화를 할 것입니다.
벌써 민간건설사는 우선 민간택지의 신규 주택사업을 중단하고있으며 기존 사업 중 8월말까지 사업승인 신청이 어려운 곳은 사업추진을 2008년 하반기 이후로 미루고 있다고합니다.

 

4) 마이너스옵션의 조삼모사
바닥재, 벽지, 천장,타일,욕실인테리어,주방가구등을 설치하지않고 입주하여 건축비가 15%정도 낮아질것이라고 합니다.
몇년전 TV에서 중국의 아파트를 보여준적이있는데 마이너스옵션제가 적용된 아파트였습니다.
아파트내부에 들어가면 콘크리트 벽과 기둥만 보이며 입주시점에 입주자가 인테리어를 설치한다고 했습니다.
그러면서 우리나라의 고급아파트의 장점이 커서 중국아파트도 우리나라처럼 인테리어가 완성된 아파트를 도입할 예정이라고 했습니다.
그런데 몇년이 지난후 반대로 우리나라가 중국처럼 마이너스옵션제를 적용한다고합니다.
분양가인하효과에 목말라있는 정부의 조삼모사가 아닐수없습니다.
당장의 분양가는 인하되겠지만 입주시점에 개별적으로 공사를 진행해야하며 개별공사가 시공사 일괄공사보다 더 저렴해질수는 없습니다.
결국 마이너스옵션제의 최대수혜자는 인테리어업체들이 아닐까 생각합니다.

 

남양주 진접 고분양가도 결국 지자체인 남양주시에서 결정을 하였습니다.

중대형주택분양가는 인근지역시세의 80%라는 애매모호한 규정을 따르는데 현재 시행하고있는 분양가 가이드라인과 큰 차이가 없어보입니다.

이는지역 범위를 어디까지 할것이며 시세를 어떻게 정의할것인지 천차만별입니다.

파주운정도 인근지역이 일산이 될지 파주가 될지에 따라서 상당한 차이가 있을수있습니다.

최악의 경우는 업체들이 분양가를 높게 책정하려고 분양가 수준을 인근 중개업소에 미리 흘린뒤 주변아파트 매도호가를 높여서 그에 맞춰서 분양하는 수법이 나올수도 있습니다.

3. 어떤문제가 발생할까?
1) 분양가인하효과 미비
닥터아파트의 조사결과를 보면 마이너스옵션제를 선택하는 분은 10분중 2명정도라고 합니다.
마이너스 옵션제는 일괄 선택사양(All Or Nothing, 전체 옵션 항목을 선택하거나 아니면 모두 선택하지 않는 방식) 방식이라고합니다.
건설업체는 민원을 최소화하기 위해 마이너스 옵션을 적용할 동의 순서를 미리 배정할수도 있습니다.
입주시점에 다시 인테리어를 하는 일부분들한테는 참 좋은제도지만 내집마련이 목표인 일반서민들한테는 조삼모사일뿐입니다.
결국 마이너스옵션제로 인한 15%정도의 하락효과는 결국 없거나 더 큰 부담이 될수있습니다.

 

2) 품질하락
한때 정부미라는 쌀이 있었습니다.
정부가 대량매입했다가 군부대,저소득층등 일부에서 이용된 쌀이었는데 정부미와 일반미의 차이는 쌀시장의 양극화라도 볼수있었습니다.
신규아파트가 정부미가 되느냐 일반미가 되느냐의 기로에 있습니다.
민간건설체는 이윤추구가 목적이지만 정부가 강제적으로 이윤을 제한한다면 건설사가 할수있는것은 사업포기 또는 원가절감입니다.
원가절감은 대부분의 기업체에서 이윤극대화를 위하여 시행하고있는 활동이지만 부작용이 있는데 바로 품질하락입니다.
물론 기능에 영향이 없는 한도내에서 원가절감을 하지만 품질하락은 불가피합니다.
옛날 성냥갑같은 아파트와 지상공원화된 현재의 아파트 가치는 동일한 지역이라도 20%이상 차이가 납니다.
분양가상한제가 적용되면 현재와같은 공원과같은 첨단아파트를 앞으로 볼수없을지도 모릅니다.

 

3) 공급감소
원가절감을 통한 품질하락이 여의찮을때는 사업포기를 할수밖에 없습니다.
민간건설사는 사업포기와 더불어 사업다각화를 추구할것입니다.
굳이 수익이 확보되지않는 사업을 추진할 이유는 없으며 결국 그 피해는 공급감소로 이어질수밖에 없습니다.
최근 민간분양물량이 풍성하지만 냉정히보면 분양가상한제를 피해서 밀어넣기식 분양을 하고있는것이며 분양가상한제가 적용되는 9월이후 민간분양물량은 전무합니다.
이런상황이 지속되면 민간분양물량은 급갑할것이 분명합니다.
민간택지가 주택공급물량에서 차지하는 비중은 2003년 초반 전체의 80%에서 2006년 이후 50% 미만으로 비중이 축소되고 있습니다.
신도시 발표를 계속하고있지만 신도시 공급만으로 재건축규제, 민간물량감소물량을 채우지는 못할것입니다.

 

4) 유망지역 당첨은 로또
정부말이지만 송파신도시 평당900만원대, 광교신도시 평당900만원대, 동탄2신도시 평당800만원대, 김포신도시 평당800만원대, 파주신도시 평당800만원대 분양예정이라고합니다.
현재 무주택이거나 내집마련을 생각하시는분들은 대부분 위의 유망신도시 청약을 기다리고 있습니다.
송파신도시 평당900만원에 분양받으면 33평경우 3억정도 됩니다.(계산편의상 세금,-옵션 제외하겠습니다.)
현재 송파구 중소형평형 평당가가 평당2500이상이기에 결국 당첨된느순간 평당 1600의 차익이 발생합니다.
분양가 두배정도의 뻥튀기가 가능하며 정말 로또라 볼수있습니다.
과연 위의 지역들이 나의 떡이 될까요? 그림의 떡일까요?

 

양주옥정 : 면적(318만평),가구(4만5500),첫분양(2008년3월),첫입주(2010년6월)
김포 : 면적(358만평),가구(5만3천),첫분양(2008년12월),첫입주(2011년 3월)
파주 : 면적(480만평),가구(7만5천),첫분양(2006년9월),첫입주(2009년6월)
검단 : 면적(340만평),가구(5만6천),첫분양(2009년12월),첫입주(2012년)
판교 : 면적(281만평),가구(2만9천),첫분양(2006년3월),첫입주(2008년12월)
동탄2 : 면적(660만평),가구(10만),첫분양(2010년2월),첫입주(2012년)
평택 : 면적(528만평),가구(6만3천),첫분양(2009년12월),첫입주(2011년12월)
광교 : 면적(341만평),가구(3만1천),첫분양(2007년12월),첫입주(2009년12월)
송파 : 면적(204만평),가구(4만6천),첫분양(2009년9월),첫입주(2011년12월)

 

임대물량도 있고 입지차이는 있지만 대략적으로 위의 입주물량을 종합해보면 50만가구 정도됩니다.
1년에 30만가구정도의 신규주택이 필요하다고 알려져있는데 위의 신도시물량을 모두해도 그것도 010년까지 50만가구입니다.
위의 지역중 모든사람들의 관심을 끄는 파주운정,판교,광교,동탄2,송파 물량을 보면 30만가구 이하입니다.
청약가점점수가 55점이상이 되신분들이야 가능성이 높겠지만 그렇지않은분들은 그림의 떡인지 내가 먹을수있는 떡인지 냉정한 판단이 필요합니다.

 

5) 전매금지의 그늘
또하나 생각해야할것이 전매금지입니다.
판교부터 적용되었지만 내집마련을 막연하게 기다리는 분들은 전매금지에 대하여 크게 생각안했을수도 있습니다.
수도권만 보자면 공공물량 중소형 10년, 중대형 7년,  민간물량 중소형 7년, 중대형 5년입니다.
송파신도시를 보면 전용면적 85평방미터(25.7평)이하는 전매금지가 계약부터 10년입니다.
또한 재당첨금지도 같이 적용됩니다.
한번 분양받으면 10년동안 팔지도못하고 다른곳에 청약도 못하게 됩니다.
2008년 광교분양받으면 2018년이 되어야 재산권행사 가능합니다.
지금 초등학교 입학하는 자녀가 있는분들은 고등학교 1학년이 되어야 재산권행사를 할수있습니다.
결국 10년동안 안정성이 보장될만한 유망지역을 찾을수밖에 없습니다.
크게 확신이 안드는곳에 10년세월을 담보삼아 청약하실분들은 크게 많지않을것입니다.
결국 일부 유망지역 쏠림현상은 더욱더 심화될것이며 유망지역 당첨가능성이 희박하다는것은 느끼면 기존주택 매수를 할수밖에 없습니다.
만약 실망한 매수세가 한꺼번에 쏟아질경우 작년급등이상의 부작용이 발생할수도 있습니다.

 

6) 부동산시장의 동맥경화
내집마련 대기수요중 기존주택매수,신규분양이 적절한 분산이 필요합니다.
물론 현재의 부동산시장의 매수세실종은 대출규제,세금강화도 있지만 분양가상한제등으로인한 유망지역 저분양가에 대한 기대감으로 대부분의 매수세가 모두 유망지역 청약을 기다라고있기때문입니다.
기존에도 유망지역 청약은 하늘의 별따기였지만 청약가점제가 시행되면 가점점수가 높은 일부 국민들을 제외하고는 더 불리한것이 사실입니다.
반면 비유망지역은 기존과 비슷한 경쟁률이 예상됩니다.
결국 일부유망지역만 기다리는 기형적인 매수세대기현상이 발생할것이며 비인기단지청약,기존주택 매매시장은 더욱 매수세 부족현상을 겪을것입니다.
하지만 정상적인 흐름이 아닌 비정상 흐름은 결국 더 큰 부작용이 발생할 것입니다.

 

정부의 집값잡기 노력도 좋지만 모든일을 정부가 다 간섭하고 관리할수는 없습니다.

시장과 맞지않는정책은 결국 여러가지 부작용이 발생할수 밖에 없습니다.

품질하락, 민간물량감소, 일부인기지역 청약쏠림현상으로인한 매수세실종은 주가상승으로인한 더큰 유동성증가, 화폐가치하락과 맞물리면서 2~3년후 막연한 기대감으로 기다리던 수요자가 실망하여 매수세로 돌아서는경우 또한번의 위기가 오지않을까 생각합니다.
인위적으로 물의 흐름을 막을경우 당장은 괜찮겠지만 고인물이 한계치를 넘을경우 더 큰 위험이 될수있습니다.
횡단보도에서 빨간불임에도 한사람이 건너면 나머지 사람도 따라 건너는 경향이 있습니다.
부동산도 침체기에는 너도나도 외면하다가 상승기가 되면 또한 너도나도 달려들어 더 큰 부작용을 만들어버렵니다.
참여정부는 임기동안만 집값을 잡아서 될문제는 아니며 장기적인 부동산시장 안정을 위하여 조금씩 물이 흘르수있도록 하는것이 중요할거 같습니다.
결국 참여정부는 남은 임기6개월동안은 아무런 문제없을수동 있지만 뒷감당은 차기정권몫이며 우리 국민들의 몫입니다.

4. 결론
미래일은 아무도 알지못합니다.
3년후 집값이 폭락할수도 급등할수도 안정세를 유지할수도 있습니다.
하지만 현재와같은 비정상적 규제정책이 심화될수록 불안정성은 더 높아지며 폭락,급등의 가능성도 커집니다.
주식이던 부동산이던 폭락도 급등도 모두 바람직하지않습니다.
산이 높으면 골이 깊습니다.

 

현재의 비정상적인 부동산시장의 원인을 보면 대출규제,세금중과,분양가인하기대감으로인한 매수세실종으로 볼수있습니다.
결국 정부의 인위적인 규제정책에 의한것이며 불안하기 짝이 없습니다.
증시상승을 보면 갈곳없는 풍부한 유동자금과 세계경기호황으로 당분간은 더 지속되리라 생각합니다.
하지만 돈이라는것은 흘러다니는 유기체와 같아서 절대 한곳에 오래 머물러있지않습니다.
실물자산 상승 -> 실물자산 최고지점 -> 금융자산으로 자금이동 -> 금융자산의 상승 -> 금융자산 상승 최고지점 -> 실물자산으로 자금이동 -> 실물자산의 가격상승 구조가 재현될 가능성이 높습니다.

또한 일부 유망단지에 대한 낮은 당첨가능성과 저분양가 기대에 대한 실망, 공급부족, 유동자금등의 뇌관은 시한폭탄이 될수있습니다.
참여정부에서는 터지지않으리라 생각하지만 차기정부에서는 시한폭탄의 뇌관을 빨리 제거하지않는다면 큰 상처를 받을수 있습니다.

 

내집마련을 생각하시는분들중에 가점점수가 낮거나 구체적인 계획이 없으신분들중에 막연하게 유망지역을 기대하면서 기다리시는분들은 내집마련의 더욱 힘들어질수도 있습니다.
가점점수가 낮거나 1주택이어서 당첨가능성이 낮다고 판단되시는분들은 두가지 선택중 한개를 해야합니다.
가능성은 낮지만 당장 내집마련 생각이 없거나 향후에도 내집마련을 하지않아도 괜찮다고 생각하시는분들은 일부유망지역 가점,추첨물량에 계속 청약도전하시는것이 좋습니다.
하지만 내집마련을 반드시 하고자 생각하시는분들은 가점점수를 높이던가 지역우선물량대상이 되어서 가능성을 높여야하고 그것도 여의찮으면 미래가치가 있는 기존주택매수에도 눈을 돌리시는것이 좋을거같습니다.

 

감사합니다.

 

from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만

 

 

 

◆ 닥터 아파트 회원님 안녕하십니까?

부동산과 관련 하여 꼭 알아야 할 사항들을 이 곳에 정리해 보겠습니다.

 

 

 

1. 분양가- 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교

 

2. 아파트 기본 사항 점검- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설

 

3. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업

 

4. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재

 

5. 당첨 가능성- 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악

 

6. 투자 가치- 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,

 

7. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.

 

8. 급매와의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악.  자본금 조달 확인

 

9. 평형 선택- 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.

 

 

 

◆ 분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.

    이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는

    곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을

    알아야 한다.

    부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.

    최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다. ◆

 

◆ 아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져

    보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도

    우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.

    아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을

    하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인

    분양에 나설 필요도 제기 된다. ◆

 

◆ 분양권 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것

    하나라도 망각해서는 안 될 것이다.

    과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한

    당첨을 꼽는다.

    그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을

    세운다.

    청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수

    있는 가장 좋은 제도이다. ◆

 

◆ 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적

   있는가?

   판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에

   당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.

   청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된

   이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는

   사실이다.

   차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도

   있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다. ◆

 

◆ 따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고,

    급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.

    저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의

    안 한다.

    오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄

    아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많다.

    확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 된다.

    무조건 된다는 신념보다는  떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야

    한다.

    아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을

    했다. ◆

 

◆ 끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로

    유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에

    확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다.

    이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양

    소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.

    그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도

    큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고

    볼 수 있다. ◆

 

 

 

1. 해당 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인

 

2. 주변 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상  파악

 

3. 해당 아파트 기본 사항- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설

 

4. 주변 아파트 기본 사항- 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부

 

5. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업

 

6. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재

 

7. 투자 가치- 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열 

 

8. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유

 

9. 청약과의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측.  자본금 조달 확인

 

 

 

◆ 청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물

    형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.

    특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는

    것이 바람직하다. ◆

 

◆ 아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로

    들어가야 한다.

   미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 과거와 현재의 조명은 필수적이다.

   또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야

   투자 가치를 예측할 수 있다.

   주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다. ◆

 

◆ 그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.

    해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의

    시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.

    단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로

    검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰

    시세 차익을 누릴 수 있다. ◆

 

◆ 자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여

    좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인

    자세를 보일 필요성이 있다. ◆

 

◆ 청약은 10년  무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를

   통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히

   현실적인 시각이다.

   3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.

   급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.

   급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는

   장점이 있다. ◆

 

◆ 예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일

    가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도

    3억 5천선이며  매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.

    이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이

    아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의

    체감을 느끼는 것이다.

    무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.

    급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보다 좋은 이점이 있다는 점을

    알아야 한다. ◆

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◆ 위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일

    경우가 훨씬 많다.◆

 

 

 

◆ 전철역 주변에는 25평 아파트 이하의 소형 평수가 좋다는 말은 과거에 전철역이 거의 없을

    경우의 서울 이야기이지 지금은 매우 위험한 발상이다.

    조사 논문이나 자료가 없어서 필자가 직접 수도권 분양권과 아파트 시세를 200군데 이상 조사해

    본 결과 전철역 일대의 25평 아파트는 맥을 추지 못하고 있으며 오히려 중대형 아파트들이

    전철역의 프리미엄까지 얹어져 높은 시세 차익을 거두고 있다. ◆

 

◆ 전철역이라는 기대감으로 25평 이하의 소형 평수를 잡아야 한다는 발상은 지극히 원시적이고

    단순한 발상으로 이제 이 말을 믿고 또다시 분양을 받거나 매수를 한다면 땅을 치고 후회하는

    일이 많을 것이다.

    이것은 결코 이론을 위한 이론이 아니며 아마 이 글을 읽고 있는 많은 독자들이 더욱 더

    피부로 느낄 것이다.

    물론 전철역이 없는 것보다 있는 것이 25평에 영향을 주는 것은 사실이다. ◆

 

◆ 하지만 30평대의 5분의 1도 못 미치는 상승률이거나 제자리 걸음이 많은 상황을 발견하였으니

    아무리 돈이 없다손 치더라도 더 이상 25평에 미련을 두거나 전철역에 의지한 소형 평형의

    매수 및 청약은 하지 않았으면 한다.

    다만 청약의 경우 입지가 좋아서 경쟁률이 높은 곳이나 유망 지역의 25평대는 일정기간 높은

   시세 차익을  거둘 경우도 종종 있다.

 

◆ 결론적으로 25평 시대는 완전히 지나갔고, 오히려 중대형 평수일수록 전철역의 여부에 따라

  오름폭의 확대가 달라지는 경향이 많으니까 전철역 등 교통을  우선적인 지료로 삼았으면 한다.◆

 

 

 

◆ 많은 전문가들이 10년 이상 1순위 무주택자들에 대하여 상대적으로 유리한 당첨을 제시하면서

    마치 당첨될 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 보았는데, 이는 잘못하면 내 집 마련의 길을

    지나온 10년만큼 늦추어 버리는 뼈아픈 실책이 되는 경우가 많다는 것을 명심해야 한다.

    물론 당연히 경쟁률이 낮은 유리한 상태이지만 이것은 상대적 경쟁률만 파악한 것이고

    절대적 경쟁률을 간과한 지극히 비현실적인 논리라고 아니 할 수 없다. ◆

 

◆ 3월에 분양한 판교 무주택 1순위 청약의 경우 예상보다 경쟁률이 낮았지만 10년동안 그것만

    목메어 기다린 그 유리한 분들이 지금은 어떤 기분으로 지내고 있을까?

    분명히 말하지만 당첨 가능성에 무게를 두고 찰떡같이 믿어 온 그 전문가들의 입술 때문에

    판교 당첨도 놓치고 내 집 마련도 못하여 집값만 폭등하여 진퇴양난에 빠진 분들이 훨씬 많지

    않은가?

    아직도 청약은 지속되고 있다. 물론 언젠가는 당첨 될 수 있지만 현실적으로 분양가가

    가만히 있는가? ◆

 

◆ 오히려 시세를 추월한 지역도 많으며 당첨되면 로또라고 여기던 과거의 생각들을 한꺼번에

    뒤짚어 버리는 그런 분양가에 시세차익이 나는 줄 알면서도 돈이 모자라서 무주택 서민들은

    넋을 놓고 바라볼 지경이 되고 말았다.

    확률은 가장 과학적이며 현실적이고 가능성이 큰 기준이다.

    절대로 이 확률을 무시해서는 안된다.

    차라리 1순위 통장이 없엇다면 과거에 적은 돈으로 유망 지역의 청약에 당첨 했거나 급매물

    형태의 매수로 매우 큰 시세 차익을 노렸을 것이다. ◆

 

◆ 결론적으로 청약이 보물창고임에는 틀림 없는 사실이지만 그것보다 우선적으로 접근해야 할

    것이 비수기를 통한 매수라는 말을 하고 싶다

    두 가지 전략을 동시에 펴되 매수가 잡히면 매수 하는 것이 최선의 길이다.

    앞에서 언급했듯이 비수기의 매수는 1억 가까운 시세 차익을 남길 수 있는데 이제 우리

   서민 분들도 잃어 버린 10년을 어떻게 찾아야 할 지 곰곰히 생각해 보아야 할 때이다. ◆

 

 

 

◆ 이 말은 매우 위험성이 크다.

    실제로 3년 등락폭을 보면 지역에 따라서 편차는 있지만 오르지 않았기 때문에 오른다는 발상은

    잘못된 사고 방식이다.

    그런데 안타깝게도 대부분의 부동산 초보자들은 자본금이 부족하고 분석력이 떨어지기

    때문에 오른 아파트를 꺼리고 오르지 않은 그런 아파트를 선호한다. ◆

 

◆ 하지만 결론은 그런 아파트는 또다시 비참한 참패를 당하는 경우가 많다.

   오르지 않는 이유는 분명히 존재하고, 그런 아파트는 아파트 자체의 문제점도 있지만

   대부분은 주변 여건(동단위, 구단위)이 문제가 되는 경우가 많기 때문에 더욱 오르지 않을

   가능성이 크다.

   그래서 아파트 시세에서 주변 아파트 과거 3년 시세를 보는 것이 매우 중요하다.

   부동산에서 매매를 위하여 종종 이런말을 사용하는데 절대로 현혹 되어서는 안된다. ◆

 

◆ 다만 이런 경우는 오를 가능성이 많다.

    향후에 전철역이 들어서거나, 뉴타운, 재개발, 택지지구, 기타 호재 등이 3년 안에 들어 설 경우

    복합적인 검토하에서 오를 수 있는가를 판단하여 매수 하는 일이다.

    또한 사방이 호재로 가격이 올랐는데 그 주변 마을만 오르지 않았다면 그 마을은 분명

    큰 폭의 상승을 보이며 시세가 오를 것이다. 이런 점에서 주변이 항상 중요하며 필자가

    연원마을을 추천하는 이유이다. 실제로 용인 상현동의 예가 좋은 본보기이다. ◆

 

◆ 설령 아파트 자체가 호재가 있다손 치더라도 아파트 시세가 지독한 보합을 그리는 그런 지역은

    일단 접어 두는 것이 바람직하다.

    주식에서는 기본적으로 과거 차트를 바탕으로 현재 가치와 미래 호재 등으로 평가를 내리는데

    주가가 미동도 하지 않는 장기적 횡보합을 그리는 종목은 상식선에서 투자 하지 않는다.

    부동산은 한 종목에 국한 된 것이 아니고 지역적인 문제가 될 가능성이 많기 때문에

    더더욱 이런 곳은 피해야 한다. ◆

 

 

 

    하지만 무조건이라는 말이 매우 큰 잘못이다.

    입지가 나쁜 지역의 중대형 평수, 모든 지역의 25평 이하는 가능하면 매수하지 않는 것이

    현명하다.

    특히 25평의 아파트는 매수의 경우보다 차라리 자유로운 무주택자로서 남는 것이 좀 더

    시세 가치를 높일 수 있는 길이 된다. ◆

 

◆ 청약 당첨에도 유리하고, 32평에 곧바로 들어갔을때 양도세 등의 염려가 없으며, 행동 반경이

    자유롭기 때문에 입지가 좋은 집을 매수할 수 있는 여건이 된다.

    그러나 1가구 2주택의 과세가 지나친 현실을 감안할 경우에 25평이나 불투명한 지역의

    아파트를 덥석 사게 되면 투자 가치가 높은 아파트를 잡을 수 있는 기회가 제한적일뿐만이

    아니라 잘못하면 대출로 인한 손실까지 가져올 가능성도 높다.

    무조건 내 집 마련을 하는 것이 능사가 아니다. ◆

 

 

 

◆ 최근 6개월 혹은 1년 동안 지나치게 폭등한 아파트라면 단기간에 추격 매수를 하는 것은

    바람직하지 않다.

    그렇지만 10% 내외의 시세 상승률을 거두고 있는 중이라면 오히려 아파트 매수의 호기가

    될 수 있으며, 오르는 이유를 확실히 알아 낸 다음에 발전 호재로 인한 상승이라면 초반에

    추격 매수를 시도할 필요가 있다. ◆

 

◆ 더욱 더 좋은 방법은 과거에 이처럼 급등을 한두번 한 아파트들은 또 몇 번 더 급등의 조짐을

    보일 가능성이 크기 때문에 비수기를 틈타서 초급매물을 매수하면 매우 높은 시세 차익을

    얻을 수 있다.

    왜냐면 급매물이 적어도 오름폭의 40-50%가까이 빠진 선에서 나오기 때문에 향후에 부동산

    전망이 좋은 활황기에 순식간에 1억의 격차를 벌이면서 뛰는 경우가 많으니까 매수에

    적극적일 필요가 있다. ◆

 

◆ 전혀 미동이 없는 아파트는 죽음의 아파트라고 할 수 있으며 오히려 오름폭을 보이는

    아파트들을 급매물 형태로 비수기에 잡아서 매수해야 한다. 전문가와의 상담이 그래서

    필요한데 안타깝게도 부동산에는 주식 시장에 비하여 그런 상황을 정확하게 예견하는

    전문가들이 턱없이 부족한 것 같다. ◆

 

 

 

◆ 아파트 가격이 지지부진하게 이자율만 감당할 정도의 소폭 상승을 거듭하기 때문에 보유할

    것인가 갈아탈 것인가에 대한 갈등을 하는 분들이 많다.

    이 경우는 앞에서 언급한 25평 이하의 전 지역 매물, 혹은 입지가 좋지 않은 중대형 평형의

    매물이 대부분이다.

    만일에 2-3년 동안 잘 해야 2-3천 대의 아파트 시세 차익이라면 이는 아파트 큰 흐름상

    분명한 손해이기 때문에 말을 갈아 타야 한다. ◆

 

◆ 수도권 일대에 3년 투자해서 1억 이상 벌 곳은 널려 있다.

    물론 연구를 할 대목이며 어떤 경우이든지 덥석 스스로 아파트만 사지 않는다면

    2-3천 이상에 양도 소득세 및 기타를 포함하고도 남을 시세 차익이 뒤따르며 때에 따라서는

    의외의 폭등도 가져 올 수 있다.

   그런데 당장 나가는 양도 소득세가 아까워서 차일피일 미루는 전략은 바람직하지 못하다.

   언젠가는 집을 팔 것이고 그떼도 소득세는 내야 할텐데 그것까지 갈아 타는 돈으로 계산하면

   이치에 어긋나는 일이다.

   조금의 손해를 보는 것 같지만 갈아타서 유망지역이 보인다면 망설여서는 안된다. ◆

 

 

 

◆ 대출 이자를 무리하게 끌어 안으면서 내 집 마련을 권유할 전문가들은 없다.

    과거에 집값이 큰 폭으로 지속적인 상승을 거두었지만 이 대목에서는  대출을 적극적으로

    권하기를 꺼려한다

    왜 그럴까?  이유야 많겠지만 가장 큰 이유는 욕 먹을 것이 두렵기 때문이다.

    누가 남에게 욕 먹어 가면서까지 대출을 많이 받으라고 권유하겠는가? ◆

 

◆ 엎친데 덮친격으로 부동산에 입문하는 대부분의 초보생들은 대출이라면 호랑이보다

    더 기겁을 한다.

    월 수입 500이상이며 저축액수도 250이 넘는 사람들도 1억 받기를 살얼음판 걷듯이 하니

    참으로 기가 막힐 노릇이다.

    자본금은 덜렁 1억-1억 5천이 대부분인데 대출을 꺼리면서 30평대가 좋다는 말은 다 알기

    때문에 30평대 아파트를 추천해 달라고 하니 과연 1억 5천에 1억 대출 받기를 두려워하면서

    입지가 좋은 어느 아파트를 추천할 수 있는가? ◆

 

◆ 수입이 따르지 않고 자본금이 턱 없이 부족한 경우라면 충분히 이해가 된다.

    대출의 원칙은 없지만 필자는 저축액이 200이상이고 확실한 투자성만 있다면 50-60%까지

    대출 받는 것을 두려워 하지 말라고 권유한다.

    그래야 30평대 유망지역 아파트를 선점하여 시세 차익을 극대화 할 수 있기 때문이다.

    2억 대출은 큰 돈이지만 그에 따르는 이자 100-140만원은 분명 큰 효자 노릇을 할 가능성이 높은

    데 너무 주저한다. ◆

 

◆ 만일 대출에 자신이 없거든 아파트를 바로 사려 하지 말고 좀 더 공부해서 시세를 알아

    본 연후에 투자를 하거나 원하는 만큼의 아파트 대출을 받아서 소극적인 투자를 할 수밖에 없다.

    최근 묻고 답하기에서 소극적인 대출로 인하여 30평대 혹은 유망지역 아파트를 매수 하지

    못하여 절규에 가까운 탄식을 쏟아 내는 사람은 많이 보았지만 지나친 대출로 생계가

    위협 받는다는 말은 거의 듣지 못하였다.

    결론적으로 대출을 많이 받으라는 것이 아니라 좀 더 배짱을 키우고 확실한 투자처를

    찾았다면 유망한 물건을 잡기 위하여 대출을 활용하라고 말하고 싶다. ◆

 

 

 

◆ 부동산 거품이니 폭락이니 깡통 주택이니 참 말들이 많다.

    솔직히 아파트 가격이 기하 급수적으로 오른 것이 사실이며 이러한 말들은 무주택

    서민들에게는 엄청난 위안이 될 것이다.

    제가 이미 앞에서 언급했지만 도대체 버블이니 폭락이니 그런 근거가 왜 나오는가?

    이젠 왜곡된 사고 방식에 찌든 일부 전문가들의 그 말을 선전하면서 무주택 서민들에게

    일시적인 위안을 주려는 설익은 아마추어들도 많이 보인다.

    부화뇌동하는 것 까지는 좋으나 과거 지표를 보았을 경우에 일정 지격의 거품은 모르겠지만

    폭락을 한 적이 있는가?

    아이엠 에프나 전쟁 국가 위기 상황 심각한 경제 침체 및 공황을 제외하고는 폭락은 쉽지

    않을 것이다. ◆

 

◆ 그럼에도 그것을 진리인양 유언비어처럼 터트려서 무주택 서민들의 내 집 마련 의지를

    꺾어 버리는 일이 많다.

    이제 더 이상 그런 왜곡된 말들에 속아서는 안 된다.

    서민들을 죽이는 길이다.

    제가 스스로에게 이득이 되지도 않는데 이 자리에서 이런 말을 하는 까닭은 급한대로 목숨은

    살려야 겠기에 불덩이에서 구제하기 위함이다.

    집값이 떨어지거나 정체기를 보이면 어김없이 그런 말들이 튀어 나오는 데 제가 신이 아닌

    이상 모든 것을 알 수는 없지만 오히려 그 시기가 급매물의 찬스이지 기다릴 상황이 아니라고

    본다. ◆

 

 

 

◆ 청약과 매수는 동전의 앞뒷면이지 결코 선택할 성질이 아니다

    또한 매수 자체끼리도 그렇고 청약 자체끼리도 그렇다.

    투자 가치의 차이는 존재할 수 있지만 대략 높은 수익률이 기대가 된다면 순차적으로 청약을

    시도하면서 초급매물 형태로 싸게 매수하기 위하여 받쳐 놓는 양면 전략이 절대적으로

    필요하다. ◆

 

◆ 청약은 청약대로 순차적으로 모두 집어 넣어야지 유망하다는 지역을 가려서 넣을 그런

    성질의 것이 못된다.

    무주택 서민들은 날아 오르는 집값을 잡기 위하여 당첨 되기를 학수 고대해야지 마치

    선택하는 것처럼 여유 부릴 그런 상황들이 아니다.

    물론 향후에 변경된 청약에서는 변수가 따르기 때문에 지켜는 보아야 할 것이다.

    하지만 5대 1이 넘으면 과감하게 급매 위주의 매수 전략을 동시에 펼치고 급매가 잡히면

    시세를 한 번 더 확인 한 후에 매수하거나 아니면 좀 더 낮게 받쳐 놓는 등의 전략이 요긴하다.◆

 

 

 

◆ 최근 고분양가로 인하여 말들이 많다.

    공세지구의 미분양과, 답십리 삼성래미안의 인기도 하락은 고분양가에 따른 당연한 결과이다.

    하지만 고분양가이기 때문에 오히려 노다지가 될 수도 있다는 역발상의 사고를 가질 필요도

    있다.

    지금 이들 지역이 프리미엄의 고공행진을 펼치는 까닭은 오히려 명품 아파트에 대한

    기대감과 미래 호재들 때문이다.

    앞으로 예정된 동천, 신봉, 성복, 청계, 도촌, 송도 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추정이

    되며 상대적으로  구성, 흥덕, 천천 등의 분양가는 비교적 싼 편이라고 생각이 된다.

    서울 지역 송파 신도시, 성동구 일대, 상도동 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추산이 되는 등

    전반적으로 분양가가 아파트 시세를 강력하게 이끌고 있다. ◆

 

◆ 이는 유주택 시민들에게는 날개를 단 겪이지만 무주택 시민들에게는 날개를 꺾인 꼴이다.

    왜냐하면 분양가의 고공 행진은 재개발과 더불어 집값 폭등의 근원지가 될 것이 분명하기

    때문이다.

    그렇다손 치더라도 8월에 있을 판교 40평대 분양가가 8억 선으로 보여진다고 할 때 과연 시세

    차익이 없을까? ◆

 

◆ 3년 후 입주 시점에서 20억에 걸칠 확률이 매우 높다. 좀 더 길게 가더라도

    15억은 결코 무리한 전망이 아니다.

    시세 차익이 거의 150% 상승이 예견이 된다.

    동천, 용인, 신봉 등도 분양가가 40평대 기준으로 8억선으로 보여지는데 입주시에는

    15억 전후의 시세를 보일 확률이 높다.

    분양가의 100%선이다.

    흥덕, 구성진흥 등은 분양가가 저렴하지만 3년 후의 용인시 남부권 개발 여지를 감안하면

    역시 100% 이상의 시세 차익이 예상 된다.

    분양가가 높다고 무조건 투자 가치가 없는 것이 아니며 다만 서민들에게 그림의 떡이 될

    정도로 가격이 비싼 것이 안타까울 뿐이다. ◆

 

◆ 이상으로 아파트 분양, 급매, 잘못된 상식 등을 바탕으로 부동산에서 흔히 벌어지는 제반

    사항에 대하여 조명을 해 보았는데, 결국 한 발 더 움직이고, 한 번 더 머리 쓰고, 한 번 더

    도움을 받는 그런 분들이 성공을 거둔다고 할 수 있다.

    잘못된 편견에 사로 잡히어 재테크의 큰 흐름에 역류하는 일이 없었으면 하는 간절한

    바램으로 글을 쓴 것이 부족하나마 도움글이 되었으면 합니다.

    감사합니다.◆