● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    부동산 정책의 실효성 문제가 집중 거론되는 가운데 4월을 맞이한 수도권 부동산 시장의

    흐름이 초미의 관심사로 부각되고 있습니다.

 

 

 

 

● 아파트의 가치를 평가하는 영원불변의 진리가 있습니다.

     그것이 바로 입지입니다.

     누구나 자기가 사는 지역이 훌륭한 입지라고 생각하겠지만 제3자의 입장에서 엄격한 잣대를

     적용하여 평가해 보면 자신이 살고 있는 지역이 입지적으로 어떤 평가를 받고 있는지

     충분히 알 수 있습니다.

 

● 입지에 대한 평가가 제대로 이루어지기 위해서는 첫째로 각 지역을 서로 비교하여

     명품 지역- 보통지역- 소외지역으로 입지의 서열화를 나누는 상대적 평가가 이루어져야

     합니다.

 

● 둘째로 입지의 서열화와 관계 없이 고평가- 중평가-저평가로 나누는 절대적 평가를 제대로

     적용해야만 올바른 평가를 가져올 수 있습니다.

 

● 또한 입지의 기준이 서울 강남. 목동. 용산 등의 명품 지역을 기준으로 실재의 거리를 따지는

     방법과 전철, 광역버스 등 교통상의 거리를 따지는 방법. 현재 입지의 중요도와 미래의

     변화된 위상과의 차이를 감안하는 방법. 택지개발 및 뉴타운 신도시 등의 여건 등을 망라한

     종합적인 평가가 함께 이루어져야 합니다.

 

● 상대적 평가의 서열화를 예로 들어 보겠습니다.

    서울에서는 강남. 용산. 목동. 서초가 명품지역으로 1군이며, 송파. 광진. 동작. 강서. 은평.

    상암. 공덕. 성동이 2군이며 기타 지역을 3군으로 분류할 수 있습니다.

 

● 수도권의 경우 과천. 분당. 평촌. 용인 죽전. 광교. 판교가 명품 지역으로 1군이며. 일산. 동탄. 

    파주운정. 영통 용인 동백. 신봉 성복. 동천. 성남. 산본. 중동. 안양. 의왕. 광명. 향남. 덕소.

    구리. 인천 검단이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 그렇다면 똑같은 상황하에서 1군. 2군. 3군 지역 중에서 어느 군이 많이 오를까요?

    당연히 1군-2군-3군 순으로 오를 수밖에 없기 때문에 앞으로 10년 이상은 자본 여력만 된다면

    강남. 광교 등 명품 지역 아파트로 올인하기 위한 노력을 계속해야 한다고 봅니다.

 

● 이번에는 입지의 서열화와 관계가 없는 절대적 평가와 관련된 내용입니다.

    시세가 높은 지역은 높은만큼 낮은 곳은 낮은만큼 가치가 반영되어 있기 때문에 무조건 명품

    지역이라고 해서 좋다고 할 수 없으며 오히려 저평가 된 지역을 잘만 찾는다면 소외된

    지역일지라도 진흙 속의 진주를 발견하여 투자 수익률을 극대화 할 수 있습니다.

 

● 따라서 어느 지역이 저평가 되어 있으며 앞으로 가치가 올라갈 것인가를 따져 보는 일은 명품

    지역을 선정하는 것 이상으로 중요한 문제라고 할 수 있습니다.

 

● 저평가가 심하거나 많이 오를 아파트를 예를 들면 서울에서는 강남. 송파. 강동. 마포. 용산. 

     구로. 성동이 유망 지역으로 투자 여력이 높은 1군이고, 관악. 영등포. 노원. 은평. 서초.

     성북이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 수도권은 판교. 광교. 송도. 용인. 동탄. 수원. 성남. 김포. 파주가 유망 지역으로 투자 여력이

    높은 1군이고, 군포. 오산. 평택. 의정부. 광주. 안산. 시흥. 고양이 투자 여력이 높은 2군이며.

    기타 지역이 3군입니다.

 

● 지역을 선정할 때에는 상대적인 우위 지역인 명품 지역 1군과 절대적인 우위지역인

     투자 가치 및 저평가 지역의 1군을 모두 고려하여 선정하는 것이 바람직합니다.

 

● 두 가지 잣대를 모두 적용하였을 경우 강남. 송파. 용산. 용인. 동탄. 파주와 미래의 도시인

    판교. 광교. 송도 등이 높은 점수를 획득하고 있다고 판단이 되기 때문에 이들 지역과

    주변 지역은 앞으로의 투자처로서 유망하고 안전한 곳이라는 결론을 내릴 수 있습니다.

 

 

● 아파트를 평가함에 있어서 대중들의 선호 요소인 교통. 교육. 상권. 환경 등의 생활

    여건을 파악하는 일은 입지에 버금갈 정도로 중요합니다.

 

   1. 생활의 만족도를 높이는 데 단연 교통을 꼽을 수 있습니다.

 

●  2005-2006년 2년 동안 서울 아파트 값이 서울 주변의 아파트 값보다 높고 최근으로 올수록

     서울 지역의 아파트 가격이 더욱 탄력을 받고 있는 모습입니다.

 

● 이처럼 서울 지역의 아파트 시세가 수도권 아파트 시세에 비하여 탄력을 받는 까닭이 어디에

    있을까요?

    정답은 편리한 교통 그 중에서도 서울 구석구석을 거미줄처럼 연결하는 지하철의 역할이

    절대적입니다.

    지하철이 서울 지역의 아파트 가격을 큰 폭으로 오르게 한 원동력입니다.

 

● 수도권 전철 노선을 보시면 아시겠지만. 서울은 경제적 중요성과 인구 등을 감안하여도

     수도권에 비하여 지나치게 전철역이 많다는 것을 알 수 있습니다.

 

● 서울은 왠만한 곳은 지하철이 거의 이어지고 있지만 수도권은 파주-송도-평택-여주 등

     극동 극서 극남 극북을 기준으로 서로를 이어 주는 전철망이 턱 없이 부족합니다.

 

● 도로망은 고속국도. 순환도로 간선도로. 전용도로 등이 적재 적소에 배치 되어 있거나

    계획상으로 진행될 예정이지만 전철은 향후 10년 동안 계획안을 보더라도 서울에 비하여

    지나치게 늦고 역사 계획도 매우 부족한 실정입니다.

 

● 하지만 역으로 서울은 더 이상 지하철 등의 교통 호재를 발판으로 삼는 상승은 한계치에

     부딪히겠지만 수도권은 전철역의 가능성이 무한대로 열려 있어서 교통면에서 서울보다 매우

     유리한 상황입니다.

     생활 여건에서 가장 중요한 교통의 혜택이 서울보다는 수도권이 더 받을 것이라는 사실은 매우

     중요합니다.

 

● 따라서 향후에 내 집 마련을 고려하시는 분들은 서울 명품 지역 외의 매수보다는 교통 분야에

     가능성이 열려 있는 수도권에 눈을 돌릴 필요가 있습니다.

 

 

● 교육수준과 집값은 비례하는 경우가 많습니다.

    서울의 경우 강남. 서초. 송파. 광진. 동작. 목동 등은 교육과 아파트 값이 절대적으로 비례하고

    있음을 여실히 보여 주고 있습니다.

 

● 수도권 역시 분당. 고양. 평촌. 용인. 영통 등이 교육열이 매우 높은 지역으로써 이들 지역은

     다른 곳에 비하여 아파트 시세가 높다는 것이 공통 특징입니다.

 

● 필자가 일전에 분당 등 평준화 지역의 교육 수준이 급락하고 있는 점과 용인 등 비평준화 지역의

    교육 수준이 급등하고 있는 점을 비교한 적이 있습니다.

 

● 재미 있는 사실 하나는 이전에는 분당과 비교도 되지 않았던 용인시의 집값이 분당의 집값을

     바싹 추격하는 것을 보면서 비평준화 지역인 용인시의 교육 수준 급등이 평준화로 교육

     수준의 질이 추락하고 있는 분당과 좋은 대조를 보이고 있음을 발견하게 되었습니다.

 

 

● 백화점. 할인마트. 관공서. 은행. 병원 등의 편의 시설은 아파트의 가치를 지탱하는 큰

    힘이자 지속적으로 가치 상승을 이끄는 원동력이 되고 있습니다.

 

● 아파트 가격에 영향을 주는 요인 중에서 현재보다는 미래에 영향을 주는 요인으로서

    환경 요소를 꼽을 수 있습니다.

    웰빙 시대와 맞물려 산소권이 새로운 가치로 부각 되고 있으며. 조망권과 친환경 요인의

    중요성이 핵심 평가 요인으로 부각되고 있습니다.

 

● 천당 밑에 분당이라고 일컬을 정도로 분당 신도시의 가치는 최근 10년 동안 그 어느 지역보다

     꾸준하면서도 폭등의 시세 상승을 이끌어 왔습니다.

 

● 분당이 최고의 도시로 거듭나는 대는 교통의 천국. 교육의 천국을 들 수 있지만 앞에서

    지적했듯이 최근 교육의 후퇴에도 불구하고 집값 상승이 이어지고 있는 까닭으로 분당이

    상권과 환경 요인을 완벽하게 갖춘 지역이기 때문이라는 사실을 들 수 있습니다.

 

● 필자도 분당에 10년 가까이 살고 있는데 분당에 살아본 분은 아시겠지만 대한민국 그

     어느 지역이던지 이사 가고 싶은 마음이 없을 정도로 모든 곳을 갖춘 곳이라고 판단이 됩니다.

 

● 서울-성남-수원 등 몇 차례 이사를 하면서 살아 보았지만 분당은 그 어느 곳보다 살기

    좋은 곳이라고 여겨지며 5년 전 평준화로 망친 분당의 교육 문제만 해결이 된다면 강남권에

    뒤지지 않는 저력을 갖춘 도시로 높게 평가하고 싶습니다.

 

 

● 새아파트와 오래된 아파트의 가치는 분양가의 차이를 보면 충분히 판단할 수 있습니다.

    이제 과거처럼 입지와 생활여건만 좋다고 하여 아파트를 덥썩 매수하는 일에 신중을 기해야

    합니다.

 

● 재개발. 재건축. 뉴타운. 신도시. 택지개발 등의 호재가 없는 상황하에서는 몇 달이라도

     늦게 분양한 새아파트를 잡아야 유리하며 똑같은 상황이라면 분양가가 높은 아파트가

     시세 탄력을 받을 경우에 절대적으로 상승폭이 크다고 할 수 있습니다.

 

● 그렇기때문에 시세차익에 따른 아파트 매수 우선 순위를 분양- 미분양-분양권-급매-정상적인

     매수의 5단계 순으로 나눌 수 있습니다.

 

● 미래의 트랜드에 걸맞는 새아파트를 잡는 것이 왠만한 호조건을 갖춘 오래된 아파트보다

    유리하다는 평범한 진리를 잊어서는 안 됩니다.

 

● 따라서 당첨만 된다면 분양이 최고이며, 다음으로 미분양을 매수하는 것이 좋고.

     그 다음으로 프리미엄을 주더라도 분양권을 매수하는 것이 급매를 매수하는 것보다 유리하며

     기존 아파트를 매수할 경우에는 좋은 조건을 갖춘 급매를 비수기에 고르는 것이 바람직합니다.

 

● 이처럼 아파트를 매수하는데 투자 가치가 높은 분양과 미분양. 분양권에 관심을 갖는 일은

     새아파트의 중요성을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

     또한 비슷한 조건의 급매를 고를 경우에도 새아파트를 선점하는 일이 필요하며, 특별한 상황이

     아니라면 10년 내외된 아파트는 피하는 것이 좋다고 여겨집니다.

 

● 중고차가 새차보다 비쌀 수 없듯이 새로운 성향을 추구하는 젊은 층의 아파트 선호도가 디자인.

    패션화 등의 감각으로까지 확대되고 있는 점을 감안한다면 새아파트의 선호도는 해가 갈수록

    중요시 여겨질 것입니다.

 

● 현재 주목을 받고 있는 동탄. 운정. 동백. 죽전 등은 입지보다는 새아파트의 혜택을 톡톡히

     볼 지역이며, 미래의 도시인 송도. 송파. 광교. 판교. 흥덕은 입지와 새아파트의 장점을 동시에

     누릴 수 있는 특급 지역으로서 매우 유망한 곳이라 할 수 있습니다.

 

 

 

● 입지. 생활 여건. 새아파트 등의 호조건을 모두 갖추었다고 하더라도 세대수가 문제인 아파트는

     절대로 매수해서는 안 됩니다.

 

● 세대수는 많을수록 좋습니다.

    그렇지만 세대수가 많다고하여 그 아파트의 절대적 가치가 한 없이 오르는 것은 아닙니다.

    문제는 1동 아파트나 100세대 미만 아파트 등은 볼 것도 없이 매수해서는 안된다는 점입니다.

 

● 세대수가 적은  아파트이기 때문에 저평가 되었다고 착각하기 쉽겠지만 다른 것은 몰라도

     세대수가 300세대 미만인 아파트는 매수하지 않는 것이 가장 좋은 방법이니 기억하시기

     바랍니다.

 

● 특히 주상복합아파트나 평범한 지역의 세대수가 적은 아파트는 심대한 결함을 안고 있습니다.

     세대수가 많다고 해서 좋다고만 할 수는 없지만 세대수가 적은 것은 치명적인 단점이라는 것을

     잊어서는 안 됩니다.

 

● 다만 신도시. 택지개발. 뉴타운 등의 아파트들은 세대수가 적더라도 큰 문제가 되지 않는 경우가

     많은데 그 이유는 해당 아파트가 주변 아파트와 어우러져 각각의 아파트들이 새로운 개념의

     세대수를  이루는 것과 같은 착각에 빠지기 때문이며, 나홀로 단지가 아니라서 세대수의

     의미가 결정적인 영향을 주지 못하기 때문입니다.

 

● 예를들면 서울 보통지역과 수도권 보통 지역의 아파트는 세대수에 따라서 가격 편차가

    매우 크게 벌어지지만 분당. 일산. 동탄 등의 아파트는 세대수의 차이가 위의 지역만큼 큰

    영향을 주지 못합니다.

 

● 죽전의 엘지자이는 300세대 미만의 적은 세대수이지만 고급화와 조망권 등의 특장점을 살려

    용인시 최고가 아파트를 기록 중이며 동백의 현진 에버빌 역시 세대수는 적지만 고급 아파트의

    이미지를 살려서 동백 지구 최고가 아파트로 평가 받고 있습니다.

 

 

● 아파트의 평가 잣대에서 평형의 중요성을 빼 놓을 수는 없습니다.

    80년대 25평과 32평이 인기 평형이었지만 90년대는 32평 중심에 40평대가 새롭게 각광을

    받았으며.2000년대에 접어들면서 40평대가 선호 평형으로 부각이 되고 50평대 이상의 중대형

    평형의 수요가 급격하게 늘어나는 추세입니다.

 

● 과거에 환금성의 문제로 꺼려왔던 대형 평형들이 인기를 끌면서 향후 10년 이상은 크면 클수록

    가치를 발휘하는 황금알이 될 것이 분명합니다.

 

● 즉 70평대 이상-60평대-50평대-40평대-30평대-20평대 순으로 투자 가치가 따를 것이며

    특히 40평대-70평대의 대형 평형의 인기가 갈수록 높아 감에 따라서 그 시세 가치도

    높은 평가를 발할 것으로 여겨집니다.

 

● 아파트가 주거의 목적에서 투자의 목적으로 변화 되고 있으며, 생활 수준의 향상으로

     베르나-아반테-소나타-그랜저-에쿠스의 현대차 선호도만큼이나 대형 평형의 대중화에 따른

     가치 상승이 무서운 속도로 번지고 있음에 주목해야 합니다,

 

● 아파트 매수시에 중대형의 장점을 극대화 하기 위한 전략을 소개해 보도록 하겠습니다.

    분당의 40평대 이상 아파트가 부족하기 때문에 인근 지역인 용인 죽전.신봉.성복.동천. 동백 

    성남 등의 40평대 아파트를 매수하면 시세 차익을 얻을 수 있으며, 동탄 신도시의 50평대

    이상 대형 평형의 부족을 인근의 화성 향남. 보라 .공세. 오산 등에서 선점하면 바람직한 투자

    전략이 될 수 있습니다.

 

● 지금까지 어떤 아파트를 잡아야 할 것인가에 대한 몇 가지 사항에 대하여 과거에 자주 거론

    되었던 핵심 요소 즉 입지. 샹활 여건. 새아파트. 세대수. 평형으로 나누어 알아 보았습니다.

 

● 아파트의 가치를 반영함에 있어서 특정 부분을 지나치게 부각해서는 안 되며 역으로 특정

    부분을 열외해서도 안 됩니다.

 

● 아파트의 가치는 가치를 평가하는 요소들의 우선 순위를 순차적으로 적용하고, 이를 바탕으로

     적합한 평가가 이루어진 아파트를 선별적으로 매수하여야 시행 착오를 줄일 수 있습니다.

 

● 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 말은 그 무엇 보다도 아파트 매매시 신중함을 요하는

    경구입니다.

 

● 아파트를 매수함에 있어서 수 백번 들어 왔지만 위에서 언급한 5개 항목이야말로 영원불변의

     진리라고 판단이 되오니 다시 한 번 마음을 가다듬고 아파트 매매시에 적용하셨으면 합니다.

 

● 오늘도 아파트 정보를 얻기 위하여 이 곳 저 곳 둘러 보시는 애우님들께 한 말씀 올립니다.

     새로운 진리만을 찾으려 애쓰지 마시고, 위에서 언급한 5가지 사항을 평범하지만 잊기 쉬운

     부동산의 명심보감으로 여기시고 각자의 상황에 적용할 줄 아는 슬기로움을 지니시기를

     희망합니다.

 

 

 

최근 주가가 2000선에서 박스권 장세를 이어가다가 1800선까지 주저 앉았는데 과거의 실례를 본다면 주가상승-주가 박스권 장세- 주가 하락은 주식 시장의 자금이 부동산 쪽으로 이동할 수 있는 빌미가 되었기 때문에 부동산 상승의 전초전이 될 수도 있다는 사실을 알려 드리며 펜을 잡겠습니다.

 

수도권 부동산의 핵심 노선은 어디일까요?

수도권의 최고급 아파트가 이어 있는 황제급 노선이라고 명명할만한 노선은 다음에 제시할 3가지 노선입니다.

 

-자형(일자형) 노선은 한강을 말합니다.

T자형(티자형) 노선은 한강 경부고속국도 축선을 말합니다.

(십자가형) 노선은 한강 경부고속국도 경의선 노선을 말합니다.
즉 과거-현재-미래의 전망이 모두 밝은 노선은 일자형, 티자형, 십자가형 노선이기 때문에 특별한 사유가 아니라면 세 곳의 황금 노선에 내집마련을 하는 것이 좋습니다.

 

가장 먼저 주목을 받은 곳은 일자형 노선으로 서울 강남과 강북을 가르는 한강 줄기의 노선이었으며, 다음으로 급격히 부각한 노선은 티자형 노선 즉 서울 한강을 중앙으로 아래로 뻗어 있는 경부축 노선입니다.

 

그렇다면 앞으로 새롭게 주목을 받을 노선은 어디일까요?

저는 단연코 경의선 노선을 꼽겠습니다.

즉 서울을 가로 지르는 한강과 그 중앙 아래로 뻗어 있는 경부 고속 국도 노선에 용산-문산을 잇는 경의선 노선이 미래의 3대 축으로 급부상할 것으로 전망합니다.

 

공교롭게도 명품 아파트들을 보면 일자형 한강 노선은 강을 중심으로 펼쳐 있으며, T자형 경부축 노선은 도로를 기준으로 길게 뻗쳐 있고, 자형 경의선은 철도가 중심축의 구실을 하고 있습니다.

이른바 강과 도로와 철도가 명품 아파트를 만들어 내는 기폭제 역할을 하고 있습니다.

 

제가 새롭게 제시하는 (십자가 노선)은 앞으로 수도권 아파트의 3대 중심축이 될 것입니다.

여기에서 한가지 흥미로운 사실은 한강노선, 경부 고속국도 축선, 경의선 축선이 모두 모이는 곳이 용산과 강남이라는 점입니다.

 

하나도 아니고 3가지를 겸하고 있는 용산과 강남(경의선 건너편으로 영향권)은 강북과 강남의 쌍두마차로써 황제 중의 황제라고 일컬을 수 있는 최고의 입지를 자랑하기 때문에 과거-현재보다 미래의 전망이 더욱 밝은 명품 지역입니다.

 

 

 

한강은 수도 서울을 정중앙으로 관통하면서 위성 도시와 함께 발전의 중심축을 이루는 핵심 노선입니다.

서쪽을 기준으로 김포-파주-고양-마포-여의도-동작-용산.성동-서초.강남-광진-송파.강동-구리.덕소-하남으로 이어지는 이 라인은 핵심 지역인 강남과 용산을 정중앙으로 삼으면서 입지의 중요성에 걸맞는 무한한 발전을 할 것입니다.

 

1) 김포는 장기를 중심으로 김포신도시 조성과 함께 변방에서 일약 관심권으로 부각될 것입니다.

한강 극서에 위치하여 발전에는 한계가 있지만 현재 분양한 명품 아파트가 1200만원 전후의 낮은 시세를 극복하고 신도시를 기점으로 1800 이상의 3년 상승을 이끌 유망한 투자처입니다.

 

2) 파주는 교하, 운정을 중심으로 택지 개발지구에서 신도시로 확대 발전하면서 교통, 학군, 산업 시설 등이 모두 갖추어진 자족 도시로서의 기능을 충분히 수행할 것입니다.

현재 평당 1400의 비교적 높은 시세를 형성하고 있는데 명품 아파트를 중심으로 3년 후에 2300선까지 돌파할 가능성이 높습니다.

다만 대부분 분양 아파트가 전매 제한으로 묶여 있다는 것이 단점입니다.

 

3) 고양시는 일산과 미래의 도시개발지구인 덕이, 가좌, 식사 지구 등을 중심으로 발전을 할 것입니다.

현재 명품 아파트의 시세가 1800선인데 일산의 명품아파트와 새로 분양한 덕이, 식사, 가좌 지구 등 명품 아파트 시세가 3년 안에 2500선을 돌파할 것으로 전망이 됩니다.

 

4) 마포는 상암동과 공덕동, 신공덕동 3인방 명품 지역의 랜드마크 시세가 2300만원선입니다.

이들 지역의 아파트는 한강 조망권 명품 아파트를 중심으로 3년 후에 3200선까지 상승을 이어갈 전망입니다.

 

5) 여의도는 사방이 한강을 끼고 있는 탁월한 입지를 자랑하고 있는데 현재 명품 아파트 시세가 2500만원선이며 3년 후에 3500 전후의 높은 시세를 형성할 것으로 판단합니다.

 

6) 동작구는 발전 가능성이 많은 지역이며 특히 상도동 포스코 the #과 새로 분양한 랜드마크의 평당가가 2500만원선이며 3년 후에 3400은 무난하리라 전망합니다.

 

7) 용산과 강남. 서초는 하단에서 설명하겠습니다.

 

8) 성동구는 용산의 특혜와 강남권의 간접 수혜 지역으로서 명품 아파트 시세가 2500만원선이며 3년 후에 3500선까지 예상이 되며 이 시세는 현재 용산구 랜드마크 시세와 엇비슷합니다.

 

9) 광진구는 한강을 중심으로 펼쳐진 소규모 주상복합과 명품 아파트 시세가 2500선에 이르고 있는데 3년 후에 3300선의 안정적인 시세를 이어갈 것으로 판단합니다.

 

10) 송파구는 잠실 일대의 명품 아파트와 향후 분양이 될 송파 신도시가 강남권 명품 시세까지 따라 붙을 것으로 전망합니다.

현재 2800선의 명품 아파트 시세는 3년 후에 4000선까지 육박하면서 타워펠리스의 최근 시세를 돌파할 가능성이 높습니다.

 

11) 강동은 고덕동 재건축 아파트와 암사동 분양 아파트가 시세를 이끌 것으로 보입니다.

현재 분양한 명품 아파트의 평당가 2400선이 3300선까지는 무난할 것으로 보이며 고덕동 재건축 아파트의 전망도 매우 밝습니다.

 

12) 구리. 덕소. 하남 3인방은 한강 남북의 끝자락에 위치해 있는데 소외 지역에서 벗어나  높은 시세를 형성하고 있는 지역들입니다.

특히 덕소와 하남은 분양한 랜드마크 시세가 평당 1800선을 넘긴 상황으로써 3년 후에 2500선까지

안정적인 흐름을 이어갈 것으로 판단합니다.

 

위에서 제시한 시세 흐름은 명품 아파트를 기준으로 삼은 것이기 때문에 그 주변 및 지역의 아파트들은 명품 아파트와 다르게 상승 폭이 상대적으로 적을 것으로 판단이 되오니 투자성이 있는 아파트를 선별적으로 매수해야 한다는 사실을 강조하고 싶습니다.

 

 

남부권의 명품 아파트가 경부 고속 국도 축선상 즉 용산-강남/서초-과천-판교-분당-죽전/광교-용인-동탄-오산-평택/아산까지 길게 뻗쳐 있다는 사실은 누구나 인정할 것입니다.

경부고속 국도 축은 과거-현재-미래의 최고가 아파트들이 모두 자리하고 있는 남부축 명품 아파트의 심장 줄기입니다.

 

1) 용산은 지분값 평당 1억원 돌파로 각광을 받고 있으며 향후 100층 이상 건물들이 들어서면서  5-10년 이내에 평당 1억에 육박하는 최고가 아파트가 탄생할 것입니다.

이미 계획된 아파트보다  제반 시설이 떨어지는 용산 시티파크가 평당 3-4천을 거뜬히 돌파하고

있으며 5천만원을 향해 줄달음치는 중입니다.

 

2) 강남,서초는 전통적인 황제 자리를 지키면서 타워펠리스, 도곡렉슬 등이 평당 4천선을 뛰어 넘고 평당 1억을 향하여 매진 중입니다.

강남권이라고 모두 전망이 밝은 것은 아니지만 경부축선상에 가까운 명품 아파트들은 3년 후에 평당가 6천을 돌파할 것으로 전망합니다.

특히 그 일대의 재건축, 재개발이 직접적으로 거론이 되는 은마아파트, 잠실 주공, 시영 아파트 등은 초고층 아파트로서 개발만 된다면 그런한 아파트들이 타워팰리스는 물론 용산 초고층 아파트의 시세를 추월할 가능성이 더 큽니다.

 

3)과천은 소형 평형 중심으로 재개발 수혜지 1순위이며 현재 평당가는 오히려 강남을 추월하고 있지만 향후에 새롭게 건물이 올라설 경우에 강남.용산과 함께 빅3를 형성할 것입니다.

 

4) 판교는 최근 건물이 한참 올라가고 있는 중이며 입주 후 3년이 지나면 분양가 2-3배 수준에 해당하는 3500-4000만원대가 유력합니다.

현재 분당 아파트 30평대 시세가 2500선인데 3년이 지나면 3400선이 유력해 보이며 주상복합은 30평대 3000만원선에서 4000만원선으로 높게 형성이 될 것입니다.

평촌은 꿈마을 기준으로 2400선인데 3년 후에 3300만원선으로 분당 시세에 근접할 것입니다.

이 곳 역시 분당 시세와 엇비슷한 형성을 이어갈 것입니다.

 

5) 용인은 비교적 편차가 크긴 하지만 명품지역은 평당가 2200-2600시세를 돌파하였습니다.

현재는 죽전 택지개발 지구내의 보정동 엘지자이 2차 59평 2600선이며 동원로얄듀크 46평이 2400선을 형성하여 오히려 분당 평균 수준을 추월한 상황입니다.

앞으로 동천동 삼성래미안과 평당 1700(실질 분양가 2000)으로 분양이 될 신봉, 성복 아파트들도

평당 3300은 뛰어 넘을 것입니다.

 

6) 광교는 면적은 판교보다 조금 적지만 용적률이 넓고 판교보다 훨씬 진화된 최첨단 친환경 아파트로 꿈의 신도시가 될 전망입니다.

분양가는 상한제 적용 전매 제한 아파트를 제외할 경우 평당 1500선으로 전망이 되며 분양후 3년이 지나면 판교 수준인 평당 3200-3500까지 최고 명품 아파트 대열에 합류할 것이 유력합니다.

 

7) 수원일대의 중심축인 동수원 사거리 명품 아파트들이 현재 평당 1500선에 머물고 있지만 시세

흐름으로 본다면 2000선은 돌파할 것으로 전망이 되며, 특히 광교 수혜권인 매탄동, 영통동, 우만동

그 중에서 광교와 도로를 마주보고 있는 새아파트는 광교 80% 이상 수준인 평당 2800은 무난할 것으로 판단합니다.

즉 수원의 중심축은 이제 광교를 기준으로 광교와 인접한 국도가 될 것입니다.

 

8. 동탄은 분양가 대비 100% 이상 올랐지만 동동탄 신도시의 강력한 후광을 받을 것입니다.

최근 분양한 신동아 건설의 메타 폴리스는 1600 이상의 분양가 기준으로 입주 후 3년이 지나면 현 분당 주복 수준에 근접한 평당 3000 정도의 시세가 유력하며 서동탄 명품 아파트 역시 평당 2500선까지 오를 가능성이 큽니다.

 

9. 오산/평택/천안./아산은 실거리가 매우 멀리 떨어진 곳들이지만 랜드마크를 기준으로 현재

1000-1400의 높은 시세를 형성하고 있습니다.

입주 3년 후에 이들 명품 아파트는 평당 1700-2000선까지 전망합니다.

특히 천안 펜타포드는 치열한 경쟁률만큼이나 경부축 하단의 최고 강자가 될 가능성이 큽니다.

 

 

 

그렇다면 남부권의 경부 고속 국도축과 쌍벽을 이루는 북부권의 노선은 어디일까요?

단연코 경의선(서울-신의주) 철도 노선이 될 것입니다.

앞에서 이미 언급하였지만 북부권은 남부권에 비하여 높은 시세가 형성이 되어 있지는 않지만 향후 남북 경협과 통일까지를 염두한다면 3호선(일산선 연장선)보다 유망한 노선입니다. 

 

 

경의선 노선의 핵심 축을 조망하겠습니다.

 

1) 뚝섬은 용산권 개발과 아울러 2006년부터 강력하게 부각이 되었는데 불과 2년만에 두 배가 넘는 시세 상승을 이끌고 있습니다.

이 곳은 입주 후 3년이 지나면 평당가 3500돌파부터 자리매김을 할 것입니다.

 

2) 용산은 앞에서 이미 언급하였지만 지분값 1억돌파의 의미를 유추해보면 기존의 명품 아파트

시티파크의 현 시세 3500선에서 3년 후에 5천 전후로 자리매김 할 것입니다.

그 시점이 되면 강남 명품 아파트들도 그 선까지 오르면서 쌍벽을 이룰 가능성이 큽니다.

 

3) 마포 상암동은 2002년 월드컵을 기준으로 초고속 성장을 하다가 최근에 다소 주춤해진 상황이지만 경의선 복선 완공, 고속철도 완공과 더불어 현재 평당 2500선인 시세가 3500선까지 오를 가능성이 다분합니다.

 

4) 일산 덕이지구 신동아파밀리에를 중심으로 경의선 노선이 크게 부각이 될 것입니다.

탄현역은 현재 일산선에 비하여 저평가가 되어 있지만 신동아 파밀리에 입주, 초고속 국철 전후로

새롭게 도약할 것입니다.

신동아 파밀리에는 현재 분양가 1500선으로 최근 분양한 아파트들과 비슷한 분양가를 이루고 있지만 3년이 지나면 평당 2500선으로 이 지역의 랜드마크가 될 것입니다.

하지만 경의선에서 벗어난 아파트들의 흐름은 그만큼의 탄력을 받지 못할 가능성을 전망합니다.

 

5) 운정 신도시는 경의선 축선상인 운정역 일대가 최고의 수혜지가 될 가능성이 큽니다.

앞에서 언급한 시세의 의미를 지니며 고양시와 함께 경의선과 한강의 수혜를 동시에 지닌 곳으로 평가합니다.

 

6) 문산-개성-평양-신의주로 이어지는 경의선 노선은 경부 고속 국도와 함께 매우 높은 시세 차익을 안겨줄 황금 노선입니다.

문산이 거리는 멀지만 분양가가 비교적 높고 높은 시세를 형성하고 있는 이유는 경의선 축선상의 남한의 마지막 관문이기 때문입니다.

 

북부권에 관심이 많은 분들은 지금부터라도 경의선 노선에 모든 역량을 집중해야 합니다.

왜냐하면 서울 남부권이 경부축선을 기준으로 경부축선상 아파트와 주변 아파트의 시세 차이가   두 배 이상 형성이 되고 있듯이 북부권도 경의선 노선과 그 주변 아파트 시세도 두 배로  벌어질 수 있습니다.

다만 기존 아파트를 매수하는 것보다는 분양, 미분양 등 명품 아파트 대단지로 올인하셔야 하며 전매가 가능한 곳이 환금성과 유동성 및 투자 가치 모든면에서 월등합니다.

 

한마디로 북부권의 미래 입지는 경의선이 주도할 것입니다.

특히 경의선 축선상은 최근 분양한 고양-파주 아파트들이 주도할 것으로 보이는데 전체적으로 공급 과잉으로 인한 시세 상승률이 낮을 것으로 전망하기 때문에 투자의 선별에 신경을 써야 한다고 판단합니다.

전매 제한이 없는 대단지 새아파트를 매수한다면 전매제한의 반대 급부를 톡톡히 얻을 수 있는 까닭에 최근 분양한 경의선 축선상의 덕이지구를 추천합니다.

 

기타 위의 황금 노선에서 제외된 명품 지역은 인천과 부천 광명 시흥 산본 안산 등인데 인천의 경우 공급 물량 과다가 시세의 발목을 잡을 것으로 보이는 까닭에 송도와 전매제한이 없는 아파트권으로 단일화 하고 나머지 도시 들도 명품 새아파트로 올인하는 것이 유망하다고 봅니다.

 

송도는 국제 신도시의 위상을 그대로 이어 가면서 현재 평당가 2200선인 명품 아파트가 3300선을 돌파할 가능성이 높다고 봅니다.

 

또한 서울지역은 재건축과 재개발, 뉴타운이 확실한 곳으로 투자처를 알아 보아야 하며, 단순하게 오래 되었기 때문에 재건축 및 재개발이 될 것이라는 기대감을 가지고 빌라나 주택을 매수한다면 기간상 금전상 심각한 손실을 볼 수도 있습니다.

 

설령 그러한 개발이 현실화 되었다고 하더라도 개발 이익 환수제에 따른 세금은 어느 방향으로 흐를지 예측이 어렵고 이미 시세에 반영이 된 경우가 많으므로 주의를 요망합니다.

너도 나도 재건축, 재개발에 뛰어 드는데 부동산의 마력을 아는 재야 고수들과 강남 아주머니들은 불확실한 재건축 및 재개발은 거들떠 보지도 않는다는 사실을 상기해야 합니다.

 

저평가가 심한 광명과 수원 영통은 입지가 좋은데다가 발전 가능성, 투자성이 매우 높은 곳들로 추천합니다.

 

지금까지 한강, 경부 고속국도, 경의선의 3대 중심축에 들어 있는 랜드마크 시세를 살펴 보았습니다.

여기에서 주목할 점은 명품 아파트 시세가 높게 형성이 된다고 하여 과거처럼 인근 아파트가 명품 아파트의 후광을 따라서 오른다고 판단하시면 안 됩니다.

갈수록 아파트는 차별화가 진행이 되기 때문에 특장점이 없는 대부분의 아파트들은 오히려 시세 정체나 소폭 상승을 가져올 수도 있는 까닭에 매수시에 신중을 기해야 합니다.

 

즉 명품 지역 및 명품 아파트는 종부세, 양도세, DTI 규제로부터 상당 부분 해방이 되어  그 이상의 가치를 발할 수 있지만 평범한 아파트들은 오히려 1가구 다주택자들의 매물의 희생양이 될수도 있으므로 그 어느때보다 아파트의 분별력이 요구된다고 하겠습니다.

 

앞으로 모든 규제가 완화될 가능성이 높지만 1가구 2주택 및 다주택에 대한 세금은 임대  사업보다는 투기성으로 인식이 되어 규제가 대폭 강화될 것으로 전망합니다.

모든 규제를 완화하더라도 1가구 다주택에 대한 세금 강화 하나만 확실히 해도 대부분의 서민 아파트가 안정화 할 것이라는 사실을 대통령 당선자가 직시하고 있기 때문입니다.

 

이 경우에 다주택자의 매물이 평범한 서민 아파트일 가능성이 높은 까닭에 특징이 없거나 상기의 3대 핵심 축의 노선이 아닌 경우의 아파트는 더욱 더 신중한 매수를 당부를 드리고 싶습니다.

특히 서울 지역의 재건축과 재개발 매수는 이미 상당 부분 시세에 반영이 되었거나 기간이  너무 오래 걸릴 수 있으며, 개발 이익 환수제의 완화 언급이 없다는 점 다주택 매도자의 희생양이 될 수도 있다는 점 등을 감안하여 신중해야 한다고 봅니다.

 

1억 정도의 여유 돈이 있다고 하여 무분별하게 2주택을 만들거나 평범한 아파트를 매수한다면 손실을 가져 올 수도 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

통계상으로 본다면 재건축, 재개발보다는 미분양, 분양권을 매수하는 길이 빠른 시일 안에 확실하게 시세 차익을 이루는 길이라는 사실을 다시 한 번 되짚어 보았으면 합니다.

 

 

 

특히 집중적으로 사업이 진행 중인 서울에선 속속 개발계획안을 내놓으며 사업이 가시화하고 있다. 개발 계획안 윤곽이 드러나고 있는 지역의 개발방향,투자유의점 등을 집중 분석한다.

현재 전국적으로 35곳이 도시재정비촉진지구(이하 재정비촉진지구)로 지정됐다. 도심 내 3481만㎡(1053만평)이 새 옷으로 갈아 입는다. 이 중 25곳 2883만㎡(872만평)이 새 주거지로 개발된다. 판교신도시(929만㎡) 3개가 만들어지는 셈이다.

서울 21곳 1939만㎡ 재정비촉진지구로 지정돼

사업장이 많고 개발 속도가 빠른 서울지역 재정비촉진지구는 21곳 1939만㎡(586만평). 주거지로 개발되는 곳은 17곳 1779만㎡(538만평)다.

 

당초 서울시가 재개발 사업장들을 묶어 광역적으로 개발하기 위해 지정한 뉴타운사업 대상지 가운데 3차 뉴타운 모두(10곳)와 일부 시범·2차 뉴타운들이다.

지난해 말 재정비촉진지구로 다시 지정되기 전에 이미 개발계획이 확정된 은평·길음 시범뉴타운을 제외하고는 현재 자치단체별로 재정비촉진계획(개발계획)을 수립 중이다. 관악구 신림 등 일부에서 주민공람 등을 거치며 계획 확정을 서두르고 있다. 상당수 올해 안에 계획을 확정할 예정이다.  

 

 

촉진계획 확정은 사업 본격화를 뜻한다. 촉진계획이 확정되면 동시에 촉진지구 내 개별 재개발·재건축 대상지의 구역지정도 되는 것이다. 구역지정은 재개발이나 재건축의 기본적인 개발계획을 결정해 대상지를 사업장으로 결정하는 것이다. 촉진계획은 개별 사업장의 개발계획도 포함한다.

▲ 서울ㆍ수도권 도심 재개발사업이 하나 둘 재정비    촉진지구로 옷을 갈아입고 환골탈태를 준비하고    있다. 사진은 지난해 서울시 재정비촉진지구 시범    지구로 선정된 이후 개발이 한창인 신길뉴타운 내    낡은 주택 밀집지.

이제까지 재개발이나 재건축에서 주로 주민들이 주민 50% 이상의 동의를 받아 조합설립추진위를 구성한 뒤 직접 개발계획을 세우고 구역지정을 신청하는 것을 재정비촉진지구에서는 자치단체에서 대신 해주는 것이다.

주민들로선 개발계획 용역비 등 3억~10억원 가량을 절감하게 된다. 건립가구수가 1000가구 정도인 사업장의 용역비가 5억~6억원선이다.

촉진계획이 수립되면 주민들은 조합설립추진위를 구성한 뒤 조합을 설립하고 사업승인 등의 절차를 본격적으로 밟게 된다. 촉진계획 수립 전에는 사업을 추진할 수 없다.

촉진계획 수립은 달리기에서 출발 신호가 떨어지는 것이나 마찬가지다. 주민들의 사업 추진 의지 등에 따라 다르겠지만 주민들이 적극적이면 촉진계획 수립 후 빠르면 2년 정도면 착공까지 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다.

◇재정비촉진지구는 ‘도심 미니 신도시’

-재정비촉진지구는 낡은 도심을 광역적으로 개발하기 위해 선정한 사업 대상지

-노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요하거나 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능이 회복이 필요한 지역이 대상

-노후·불량주택과 건출물이 밀집한 지역은 주거지형(50만㎡ 이상), 상업지역·역세권·부도심 등에선 중심지형(20만㎡ 이상)으로 개발

-주거지형은 주로 아파트를 짓고 중심지형은 주상복합 등 상업·업무시설 위주

-주택수요자들은 중심지형보다 주거지형에 관심 가질 만

-재정비촉진지구 전체가 한 덩어리로 개발되는 게 아니고 지구 내에서 건물상태 등이 양호한 지역(존치지역)은 그대로 놔두고 노후한 지역만 촉진구역으로 구분해 개발
-촉진구역은 지역 여건에 따라 재개발이나 재건축 등의 사업방식에 따라 개발

◇재정비촉진지구 인센티브 푸짐

-재개발구역의 경우 건축규제 등 완화, 재건축은 정부의 재건축 규제 방침에 따라 별다른 인센티브 없어

-호수밀도·접도율·자투리토지 등 재개발 요건 20% 완화

-용도지역 상향, 용적률 상향, 층수 제한 완화, 소형주택의무비율 완화(80% 이상→60% 이상) 등

-서울시는 고밀개발 억제를 위해 용적률 상항 인센티브는 주지 않기로 결정

-특목고 등 우수한 학교 유치 지원, 학교부지 매입 등 쉽게

-은평·길음에 자립형사립고 설립

◇투자유의점/‘당근’만 있는 게 아니다

-늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 건립해 개발이익환수

-서울에서는 용적률 인센티브 없어 임대주택 추가로 짓지 않아도 돼

-토지거래허가제를 강화해 20㎡ 넘는 토지(지분 포함)에 적용

-허가 대상 주택 구입시 전 세대원이 실제로 거주해야하고 3년간 팔지 못해

-재정비촉진지구에 내집을 마련하려면 조합원이 돼 입주권을 받거나 일반분양분 당첨받아야

-조합원이 되려면 해당 지역의 기존 주택을 매입하는 게 가장 확실하고 안전한 방법

-존치구역은 개발 대상이 아니기 때문에 피해야하고 개발될 지역을 골라야

-촉진계획이 나오면 구분이 되지만 그 이전에는 주변이 상대적으로 더 낡은 지역을 선택하는 게 안전

-큰 집을 배정받으려면 대지지분이 큰 등으로 조합원 분양을 위한 감정평가 때 평가를 많이 받을 수 있는 주택 구입

-일반분양에 앞서 우선분양되기 때문에 층·향에서 일반분양분보다 조건 좋아

-토지거래허가제에 따라 실제로 거주해야하기 때문에 착공 때까지 거주 불편 감수해야

-일반분양의 경우 빨라야 2009년 하반기나 가능할 듯

-분양가는 분양가상한제(토지 감정가격 정부가 정한 건축비) 영향으로 높지 않을 듯

-청약가점제로 분양되기 때문에 무주택기간 등 청약점수가 높은 사람 유리

-유주택자 등 청약점수 낮다면 조합원되는 게 유리

-재정비촉진지구이 많아 강남권·도심권·한강변 등 입지여건 좋은 지구가 나아

-주변에 개발재료가 많은 촉진지구도 발전 가능성 커

-같은 촉진지구 내에서도 입지여건이 나은 구역을 선택해야

-주민들의 재개발 의지가 높은 곳이 사업 속도 빨라

-입지여건 좋아도 주민 이견 많으면 사업 지지부진해져

-재건축 사업장보다는 재개발 사업장이 각종 인센티브로 유리

-조합원 수가 적어 일반분양분이 많은 구역의 사업성이 좋아

-일반분양분이 많아야 분양수입이 늘어 조합원 추가부담금 적어

◆도시재정비촉진지구=정부의 특별법 지원을 받아 추진되는 도심 광역 개발 단위. 일정한 면적 요건을 갖춰야하고 주거지형과 중심지형으로 나눠 개발된다. 건축규제 완화 등 각종 인센티브가 주어진다.

◆뉴타운=지난해 도시재정비촉진특별법이 시행되기 전 서울시가 자체적으로 추진해온 도심 광역 개발. 일정한 면적 요건이 없고 건축규제 완화 등이 없다.

◆재개발=노후된 낡은 단독주택 등을 허물고 아파트를 건립하는 사업. 노후도 등 요건에 맞아야한다. 주민들이 조합을 구성해 추진하고 조합원들은 입주권을 받는다.

◆재건축=낡은 단독주택이나 아파트를 헐고 아파트를 짓는다는 점에서는 재개발과 비슷하지만 노후도 등 요건이 다르다. 도로 등 기반시설이 상대적으로 양호한 곳에서 재건축을 하고 더 열악한 지역의 사업이 재개발이다. 추진절차 등은 재개발과 유사하다.

 

<두번째 기사는 14일자 조인스랜드 특급정보에서 계속됩니다>