제목: 지금이 우량물건을 좋은가격에 살수있는 기회!

 

우리는 자신의 판단이 모두 맞다고 믿고 싶지만 그렇지 않는 경우도 많다. 부동산 투자를 어느 지역에 어떻게 하느냐에 대해서도 많은 사람들이 우량물건이라고 믿고 있지만 실상 투자 수익율이 그리 높지 않는 경우가 많다. 돌이켜보면 2004년 화성 정남이나 동탄의 관리지역 전답을 50만원대에 투자하라고 권해도 토지가격이 거품이 많다는 일반적인 인식에 따라 투자 않는 사람들이 많았으나 현재 그 지역 땅값은 100만원대로 올랐고 2005년 용인 상현동의 대형아파트를 평당 700만원대에 낙찰받으라고 권해도 난개발의 대명사라는 인식 때문에 꺼려했지만 지금은 평당1300만원이 넘는다.

 

2006년초 24평형 아파트는 주거하기는 좋으나 투자하기에는 좋지 않다는 인식이 팽배했을 때에도 필자는 어느 포탈 부동산칼럼에 5000만원짜리 전세를 사는 사람이라면 그 돈으로 교육시설 편의시설이 잘 갖추어져 있고 생활여건이 뛰어난 수도권 1기 신도시(분당 평촌 일산 산본 중동)나 택지개발지구(수원영통 고양화정행신 안산고잔 시흥정왕 등) 등 서울로의 접근성이 양호한 지하철역 반경 1키로미터 이내 역세권 24평 아파트는 조만간 오를 가능성이 많으므로 집을 살 시기라고 권한 적이 있다.

 

얼마 후 현금 3000만원밖에 없다는 의뢰인이 그 칼럼을 읽고 필자를 찾아와 수원 영통지구에 있는 계단식 24평 저층아파트를 1억1500만원에 사도록 컨설팅해 준적이 있다. 당시 시세는 1억3000만원 정도였으며 주택담보대출로 9000만원까지 대출받고 기타등기비용 등을 지불하여 3000여만원에 내집마련에 성공하였다. 그 당시 3000만원으로는 자그마한 원룸 정도를 얻을 수 있을만한 자금이었지만 같은 돈으로 방3개짜리 내집을 마련했고 지금 그 아파트 시세가 1억7000만원 정도되므로 1년만에 수익율 100% 이상인 샘이다.

 

위 3가지 캐이스를 지나간 얘기로 흘러만 듣지 말자. 지난 몇년간 그와 같은 기회를 잡지 못했을지라도 포기하지 말자. 지금도 내일도 기회는 또 온다. 시장이 과열되었을 때 뒤늦게 뛰어들지 말고 지금과 같이 조용한 시장에서 부지런히 욺직여 우량물건을 좋은 가격에 취할 수 있는 기회를 잡자.

제목: 소박한 내 땅 마련의 꿈 - 지금이 가장 좋은 시점이다.

 

많은사람들이 꿈꾸는 서울에서 1시간 거리 이내에 있는 조그마한 토지를 마련하여 텃밭으로 이용하다 정년퇴직 무렵에는 거기에 아담한 토담집을 하나 짖고 행복한 노후를 보내려는 소박한 계획이 쉽게 이루어질 것 같아 보이지만 현행 법규와 규제의 틀안에서 매수하기도 쉽지않고 현실적으로도 생각했던  자금규모보다 많은 목돈이 필요하다.

 

현행 토지거래허가제도 상 서울, 인천, 경기 등 수도권 도시지역의 녹지지역 및 비도시지역의 거의 모든 토지는 2007년 5월 30일까지 수도권 투기방지와 토지시장 안정 추진이라는 이유로 토지거래허가구역으로 지정되어있다. 이들 지역내에서 토지를 매수하기 위해서는 기본적으로 전세대원이 해당시군에 6개월 이상 거주하였고 실수요자임을 증명하여야 토지거래허가가 나므로 현실적으로 토지를 매수하기도 쉽지않고 설령 토지를 매수하였다 하여도 2006년 6월 30일부터 시행되는 토지거래업무처리규정 개정에 따라 허가받은 대로 이행하지 않을 경우 주민신고포상제를 이용하여 돈을 벌려는 일명 토파라치에 걸려 이행강제금을 부과받게된다.

 

토지거래허가지역이 아닌 지역에서 괜찮은 땅을 찾아보려해도 대부분이 서울에서  1시간 이상 거리이므로 서울을 오가는데 불편한 점이 많고 도심에서 너무 멀어 선듯 땅을 사기가 쉽지않고 1시간 이내는 토지거래허가를 받기도 힘들고 받았다 하더라도 꼭 허가받은 대로 이행하여야 한다는 부담이 대단하다. 그러면 토지거래허가를 받지 않고도 꿈을 이루게 해주는 제도가 있는데 그게 바로 "법원경매"를 통하여 땅을 사는 것이다.

 

그런데 땅을 사는데 대략적으로 얼마나 많은 돈이 필요한가? 논밭의 경우 보통 2-3마지기가 한 필지로 나오는데 통상 작은 것은 400평 큰 것은 7-800평 단위이다. 서울에서 1시간 거리 이내에 있는 관리지역 토지의 경우 평균 평당 50만원 정도한다고 보면 2억원내지 4억원이 필요하다. 내가 2억원 이상의 목돈을 가지고 소박한 토지를 사서 텃밭으로 이용하다 노후에 조그마한 집을 짖고 살겠다고 할 수 있다면 얼마나 좋을까만은 그만한  규모의 자금을 굴릴 정도라면 나쁘게 보면 투기요 좋게 표현하자면 투자이지 소박한 꿈을 현실화하는 건 아니라고 본다.

 

이러한 악제들이 겹쳐있는 땅을 지금 사야하는가? 사야한다. 이제 토지시장에서 투기꾼들이 소위 단타로 1-2년안에 돈을 벌어가는 시대는 지났다. 2006년 6월 1일부터 모든 부동산 거래시 등기부에 실거래가를 기재하여야 하고 내년(2007년)부터 1년 내지 2년 이내 단기 매매나 부재지주 소유 농지 등의 양도 소득의 절반 이상은 양도소득세로 꼼짝없이 납부하여야 하기 때문이다. 그래서 투기꾼들은 토지시장을 빠져나갔고 이제는 소박한  꿈을 가진 사람들에게는 저렴한 가격에 땅을 살 수 있는 더없이 좋은 기회를 제공한다.

 

어떤 땅을 사야하는가? 소박한 꿈을 가진 사람들이라면 수도권에 위치한 땅도 평당 50만원 넘는 땅은 사지 않는게 좋고 가급적 평당 30만원선에서 4-500평 규모의 땅을 사기를 권한다. 관리지역 땅이 좋고 향후 계획관리지역으로 편입될 것으로 예상되는 지역이면 더욱 좋겠지만 굳이 관리지역을 고수할 필요는 없다. 텃밭과 토담집의 꿈은 농림지역내 농업보호지역이나 경지정리가 되지 않은 농업진흥구역에서도 현실화 시킬 수 있다.

 

수도권 어느 지역에서 사야하는가?

- 일반적으로 가장 선호하는 지역인 경부고속도로와 서해안고속도로에서 가까운 용인 화성 평택 지역의 관리지역 평균가격은 평당 6-70만원선이므로 소박한 투자자가 사기에는 금액이 너무 커지므로 평당 2-30만원하는 경지정리 되지 않은 농업진흥구역에서 찾아보는 것이 좋다. 길게 잡아도 앞으로 10년 후 경지정리 되지 않은 농업진흥구역내 땅은 규제가 모두 풀리리라 생각된다.

- 서울에서 더욱 가까운 땅을 원하면 외곽순환고속도로를 따라 서울 반경 20KM이내에서 찾는다면 시흥, 김포, 고양, 양주, 남양주, 하남, 광주 등 그린밸트 내에 최근 그린밸트해제지 인접한 땅을 목표가 평당 30만원에 맹지라도 향후 길을 낼 수 있는 곳에서 찾아보는 것이 좋다. 그린밸트는 영원한 그린밸트라 하지만 개발압력에서 자유로울 수 없을 만큼 서울에서 가깝고 쾌적한 전원환경을 품고 있는 지역이다.

- 관리지역을 선호한다면 제2외곽순환고속도로 예정지를 따라 서울 반경 30-40KM지역인 화성시 마도면 송산면 비봉면 우정읍, 안산시 대부도, 김포시 월곶면 하성면 대곶면, 강화도 일원, 파주시 광탄면 법원면 파평면, 양주시 백석읍 광적면 남면, 포천시 신북면 화현면, 가평군 상면 하면, 양평군 용문면 지제면 양동면, 여주시 이천시 일원, 용인시 원삼면 백암면, 안성시 고삼면 보개면 등에서 평당 25-30만원하는 땅을 찾아 보는게 좋다.

 

과거 몇년간 소위 투기꾼이 주도하는 토지시장에 대응하여 정부의 행정 및 세제 규제가 강화되기 시작하여 금년 내지는 내년에 시행될 규제 일변도의 정책의 틀이 완성됐으므로 이보다 더한 강도의 정책이 나오기는 어려울 것으로 보인다. 벌써부터 꼭 목돈이 필요해서 땅을 팔고 싶어도 팔지 못하는 농민들의 여론이 아주 나쁘다. 투기가 잡히기만 한다면 지금의 양도세 제도 보다 시장 친화적으로 완화되리라 기대되며 실거래가제도가 정착된다면 빠르면 2007년 5월 30일까지 예정인 수도권 비도시지역의 토지거래허가제도 더 이상 연장되지 않을 가능성이 많다. 그렇게 되면 현재 다소 왜곡된 토지시장이 정상화되고 그 때 땅을 사려하면 때 늦은 감이있다.

 

따라서 위에서 말한 조건의 땅을 사서 소박한 텃밭과 아담한 토담집을 짖는 꿈을 실천한다면 더 없이 좋겠지만 몇년 후 불가피하게 그 땅을 판다고 해도 제대로 세금 내고도 왠만한 투자펀드 이상의 수익율은 나오리라 본다.

제목: 소박한 내 땅 마련의 꿈 - 지금이 가장 좋은 시점이다.

 

많은사람들이 꿈꾸는 서울에서 1시간 거리 이내에 있는 조그마한 토지를 마련하여 텃밭으로 이용하다 정년퇴직 무렵에는 거기에 아담한 토담집을 하나 짖고 행복한 노후를 보내려는 소박한 계획이 쉽게 이루어질 것 같아 보이지만 현행 법규와 규제의 틀안에서 매수하기도 쉽지않고 현실적으로도 생각했던  자금규모보다 많은 목돈이 필요하다.

 

현행 토지거래허가제도 상 서울, 인천, 경기 등 수도권 도시지역의 녹지지역 및 비도시지역의 거의 모든 토지는 2007년 5월 30일까지 수도권 투기방지와 토지시장 안정 추진이라는 이유로 토지거래허가구역으로 지정되어있다. 이들 지역내에서 토지를 매수하기 위해서는 기본적으로 전세대원이 해당시군에 6개월 이상 거주하였고 실수요자임을 증명하여야 토지거래허가가 나므로 현실적으로 토지를 매수하기도 쉽지않고 설령 토지를 매수하였다 하여도 2006년 6월 30일부터 시행되는 토지거래업무처리규정 개정에 따라 허가받은 대로 이행하지 않을 경우 주민신고포상제를 이용하여 돈을 벌려는 일명 토파라치에 걸려 이행강제금을 부과받게된다.

 

토지거래허가지역이 아닌 지역에서 괜찮은 땅을 찾아보려해도 대부분이 서울에서  1시간 이상 거리이므로 서울을 오가는데 불편한 점이 많고 도심에서 너무 멀어 선듯 땅을 사기가 쉽지않고 1시간 이내는 토지거래허가를 받기도 힘들고 받았다 하더라도 꼭 허가받은 대로 이행하여야 한다는 부담이 대단하다. 그러면 토지거래허가를 받지 않고도 꿈을 이루게 해주는 제도가 있는데 그게 바로 "법원경매"를 통하여 땅을 사는 것이다.

 

그런데 땅을 사는데 대략적으로 얼마나 많은 돈이 필요한가? 논밭의 경우 보통 2-3마지기가 한 필지로 나오는데 통상 작은 것은 400평 큰 것은 7-800평 단위이다. 서울에서 1시간 거리 이내에 있는 관리지역 토지의 경우 평균 평당 50만원 정도한다고 보면 2억원내지 4억원이 필요하다. 내가 2억원 이상의 목돈을 가지고 소박한 토지를 사서 텃밭으로 이용하다 노후에 조그마한 집을 짖고 살겠다고 할 수 있다면 얼마나 좋을까만은 그만한  규모의 자금을 굴릴 정도라면 나쁘게 보면 투기요 좋게 표현하자면 투자이지 소박한 꿈을 현실화하는 건 아니라고 본다.

 

이러한 악제들이 겹쳐있는 땅을 지금 사야하는가? 사야한다. 이제 토지시장에서 투기꾼들이 소위 단타로 1-2년안에 돈을 벌어가는 시대는 지났다. 2006년 6월 1일부터 모든 부동산 거래시 등기부에 실거래가를 기재하여야 하고 내년(2007년)부터 1년 내지 2년 이내 단기 매매나 부재지주 소유 농지 등의 양도 소득의 절반 이상은 양도소득세로 꼼짝없이 납부하여야 하기 때문이다. 그래서 투기꾼들은 토지시장을 빠져나갔고 이제는 소박한  꿈을 가진 사람들에게는 저렴한 가격에 땅을 살 수 있는 더없이 좋은 기회를 제공한다.

 

어떤 땅을 사야하는가? 소박한 꿈을 가진 사람들이라면 수도권에 위치한 땅도 평당 50만원 넘는 땅은 사지 않는게 좋고 가급적 평당 30만원선에서 4-500평 규모의 땅을 사기를 권한다. 관리지역 땅이 좋고 향후 계획관리지역으로 편입될 것으로 예상되는 지역이면 더욱 좋겠지만 굳이 관리지역을 고수할 필요는 없다. 텃밭과 토담집의 꿈은 농림지역내 농업보호지역이나 경지정리가 되지 않은 농업진흥구역에서도 현실화 시킬 수 있다.

 

수도권 어느 지역에서 사야하는가?

- 일반적으로 가장 선호하는 지역인 경부고속도로와 서해안고속도로에서 가까운 용인 화성 평택 지역의 관리지역 평균가격은 평당 6-70만원선이므로 소박한 투자자가 사기에는 금액이 너무 커지므로 평당 2-30만원하는 경지정리 되지 않은 농업진흥구역에서 찾아보는 것이 좋다. 길게 잡아도 앞으로 10년 후 경지정리 되지 않은 농업진흥구역내 땅은 규제가 모두 풀리리라 생각된다.

- 서울에서 더욱 가까운 땅을 원하면 외곽순환고속도로를 따라 서울 반경 20KM이내에서 찾는다면 시흥, 김포, 고양, 양주, 남양주, 하남, 광주 등 그린밸트 내에 최근 그린밸트해제지 인접한 땅을 목표가 평당 30만원에 맹지라도 향후 길을 낼 수 있는 곳에서 찾아보는 것이 좋다. 그린밸트는 영원한 그린밸트라 하지만 개발압력에서 자유로울 수 없을 만큼 서울에서 가깝고 쾌적한 전원환경을 품고 있는 지역이다.

- 관리지역을 선호한다면 제2외곽순환고속도로 예정지를 따라 서울 반경 30-40KM지역인 화성시 마도면 송산면 비봉면 우정읍, 안산시 대부도, 김포시 월곶면 하성면 대곶면, 강화도 일원, 파주시 광탄면 법원면 파평면, 양주시 백석읍 광적면 남면, 포천시 신북면 화현면, 가평군 상면 하면, 양평군 용문면 지제면 양동면, 여주시 이천시 일원, 용인시 원삼면 백암면, 안성시 고삼면 보개면 등에서 평당 25-30만원하는 땅을 찾아 보는게 좋다.

 

과거 몇년간 소위 투기꾼이 주도하는 토지시장에 대응하여 정부의 행정 및 세제 규제가 강화되기 시작하여 금년 내지는 내년에 시행될 규제 일변도의 정책의 틀이 완성됐으므로 이보다 더한 강도의 정책이 나오기는 어려울 것으로 보인다. 벌써부터 꼭 목돈이 필요해서 땅을 팔고 싶어도 팔지 못하는 농민들의 여론이 아주 나쁘다. 투기가 잡히기만 한다면 지금의 양도세 제도 보다 시장 친화적으로 완화되리라 기대되며 실거래가제도가 정착된다면 빠르면 2007년 5월 30일까지 예정인 수도권 비도시지역의 토지거래허가제도 더 이상 연장되지 않을 가능성이 많다. 그렇게 되면 현재 다소 왜곡된 토지시장이 정상화되고 그 때 땅을 사려하면 때 늦은 감이있다.

 

따라서 위에서 말한 조건의 땅을 사서 소박한 텃밭과 아담한 토담집을 짖는 꿈을 실천한다면 더 없이 좋겠지만 몇년 후 불가피하게 그 땅을 판다고 해도 제대로 세금 내고도 왠만한 투자펀드 이상의 수익율은 나오리라 본다.