온-오프라인 상담을 하면서 누누이 강조했던 점이 평형배정과 추가부담금을 산정할때

 

그 권리가액을 예측하는 기준으로는 나대지, 개별공시지가, 토지와 건물을 따로 등기부등본을

열람하여야하는 단독주택형태는 단독주택공시가격, 집합건물로 등기부등본을 열람할 수 있는

공동주택의 형태는 공동주택공시가격이라는 사실은 이제 다들 알고 계시겠죠?^-^

 

그리하여 30평형과 40평형이상의 대형평수를 접근할때 상대적으로 예측권리가액이 높고

 

 

 

공동주택은 일반적으로 다세대, 연립, 빌라, 아파트로 나눌 수 있습니다.

물론 대지지분면적과 주변여건이 똑같다면 다세대<연립<빌라<아파트 순으로 공시가격이

형성됩니다.

하지만 재개발지역의 특성상 아파트형태는 거의 찾아볼수가 없죠...

그렇다면 빌라를 매입하여야 한다는 결론이 나오는데 여기서 신축빌라의 매력을 쉽게 찾아볼 수

있습니다.

 

 

 

 

공동주택의 매력은 과거 관리처분사례에도 드러나 있습니다.

몇해전 제가 중구 황학구역의 데이터를 확보한 직후 '삼일아파트를 잡아라'라는 글을 인터넷을

통하여 공개했던 적이 있었습니다.

대지지분 4평에 불과한 삼일아파트는 '20평대 가는 매물'로 분류되어 상대적으로

저평가되어있었고 매매가 또한 상대적으로 낮게 책정되어 있는 상태였습니다.

하지만 현장데이터를 확보한 후 예측권리가액을 분석해본 결과 삼일아파트는

'30평형대 진입 매물'이라는 결론을 도출했고 실제로 관리처분 시 삼일아파트 전세대는 30평형대로

진입하였습니다.

반면 대지지분 18평을 자랑하는 단독주택은 20평형을 배정받았습니다.

이러한 현상은 금호/옥수 재개발지역의 관리처분시에도 나타났는데 대지지분6평의 빌라에 대한

권리가액이 대지지분18평의 단독주택의 그것보다 더욱 높게 책정되었던 사례도 있습니다.

 

 

 

한강변 재개발 지역의 두가지 투자메리트는 하락하지 않는 지분의 가격이라는 투자안정성을

바탕으로 함과 동시에 추후 아파트를 로얄층으로 배정받음으로서의 차별화된 시세차익을

누릴 수 있다는 것입니다.

여기서 '차별화된 시세차익'의 개념으로 접근했을때 -P매물을 잡는다는 것은 곧

성공투자를 향해 가는 지름길인 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

여러 가지 유사한 부동산을 보고 비교 평가도 하고 믿을 만한 전문가의 자문도 받아야 한다. 가령 목동의 ○○아파트의 가격을 알아본다고 하자. 인터넷으로 치면, 인근의 공인중개사 몇 개의 번호와 최고가, 최저가가 나온다. 공인중개사 사무실로 전화를 걸어 어설프게 가격을 물어보면, 실제 거래 가격을 정확히 알 수 없다.

 

이럴 땐 두 가지 방법으로 가격을 알아봐야 한다.

하나는, 무조건 파는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
“내가 목동 ○○아파트, △△평을 갖고 있는데, 급하게 처분하고 싶어요. 얼마에 팔 수 있나요?” 그러면 부동산중개업소에서는 이렇게 말한다.
“요즘 경기가 안 좋아 거래가 안 됩니다. 이렇게 팔겠다는 분 전화가 매일 오네요. 매수자를 찾아 실제 거래를 하고 싶으시다면 시세보다는 좀 싸게 평당 △△으로 할까요?”
최악의 경우, 시세보다 돈 몇 천만 원 확 떨어지는 일은 순간이다. 이렇게 경기가 안 좋은데 팔겠다는 사람이 많으면 부동산 가격은 떨어지게 마련이다.

 

반대로 또 하나는, 무조건 사는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
“내가 목동 ○○아파트, △△평을 사고 싶은데, 얼마에 살 수 있습니까?”그러면 부동산 중개업소에서는 이렇게 말할 것이다.
“글쎄, 직접 중개업소로 한번 방문해보시죠? 곧 다시 아파트 가격이 올라간다는 이야기도 있는데, 요즘은 지금이 살 때라고 해서 사겠다는 분이 많네요. 향과 층이 좀 좋은 것을 사시자면, 인터넷에 있는 정가보다는 좀더 주고 사셔야 합니다.”

 

팔겠다는 가격과 사겠다는 가격은 이렇게 말 한마디에 작게는 500만 원에서 많게는 몇 천만 원까지 차이가 날 수밖에 없다. 팔 때와 살 때, 중간가격을 산술 평균해보면, 목표한 상품의 최고가와 최저가를 알아낼 수 있다.

 

결론적으로, 마음에 둔 부동산의 가격을 중개업소를 통해 확인할 때는 팔 때와 살 때, 두 가지로 알아보면 정확한 산술적 평균 금액이 나온다. 이렇게 하면, 적어도 바가지 금액은 없다는 뜻이다.

 

일반적으로 사람들은 중개업소에 가면, 자신의 약점은 감추게 마련이다. 가령, 30평 아파트를 판다고 할 때 파는 이유를 물어보면, 대부분 더 큰집을 사기 위해서라고 답한다. 물론 사실일 경우도 있다. 그러나 어떤 경우에는 그 집을 팔지 않으면 부도가 나게 되는 상황에도 답은 일관되어 있다. 바로 가격에 영향을 미치는 약점을 감추기 위해서다. 그렇기 때문에 실제로 사는 사람 입장에서는 파는 사람의 상황을 파악하는 것이 중요하다. 큰집으로 옮겨가기 위해서라면, 파는 사람은 돈이 많다는 판단을 하게 되고 사는 사람의 입장에서 싸게 흥정할 수는 없을 것이다.

 

반대로 파는 사람이 급한 상황이라는 걸 알게 된다면 흥정의 변수는 많다. 예를 들어 계약금, 중도금, 잔금을 주는 기간을 앞당기면서 전액을 일시불로 줄 테니까 팔 수 있느냐, 이렇게 돈을 갖고 흥정하면 10~30% 시세보다 싸게 살 수 있는 방법은 얼마든지 있다.

 

앞서 말한 것들은 구체적으로 현재 가격을 알아보고 흥정할 때 쓰는 방법이다. 그런데 부동산은 현재가로만 그 가치를 판단할 수는 없다. 앞으로 오를 가격, 혹은 떨어질 가격을 예상해야만 한다.

 

관심 있는 부동산의 미래가를 알아보기 위해선 부동산을 둘러싼 주변 환경에 민감해야 한다. 즉 정책의 변화에 관심을 기울여야 한다. 정책의 변화라고 하면 이런 것들이다. 그린벨트가 풀린다, 판교에 신도시가 생긴다, 안 생긴다, 금액이 많이 오를 것 같아 토지거래허가구역으로 묶겠다, 일반 주거지역이 상업지역으로 바뀐다, 상업지역이 주거지역으로 떨어진다 등이다. 이런 변화에 따라 요지부동일 것 같던 부동산 가격도 널뛰기를 하는 건 흔한 일이다.

 

그린벨트 지역이 풀렸다면 가격은 오를 것이고, 지하철이 개통되면 주변지역이 시세 20~30% 상승하는 것은 예삿일이다. 반대로 가스 충전소가 옆에 생겼다, 소각장이 생겼다, 병원이 바로 옆에 있다 등등은 혐오시설로 분류되어 가격이 떨어지게 된다.

 

일례로 과거 난지도의 쓰레기장이 월드컵 경기장으로 바뀐다고 하니, 게다가 그곳을 생태공원으로 바꾼다고 하니, 난지도에 대한 관심은 어마어마했다. 도로의 경우도 가격을 흔드는 요소로 예외는 아니다.

국도만 있던 시절, 제천으로 가자면 원주를 통해야 했다. 그러나 중앙고속도로가 뚫린 후 어떻게 변했는가. 중간에 고속도로 인터체인지를 타고서 바로 제천으로 들어가 버리니 그 전에 성황을 이뤘던 기존 국도 주변에 있는 상가는 장사가 안 된다. 자연히 기존 국도 주변은 가격이 떨어질 수밖에 없다. 길이 뚫리니 가격이 오르는 곳도 있지만 이렇게 떨어지는 곳도 있는 것이다. 여러분이 명심해야 할 것은 부동산 가격만큼 주변 환경에 민감한 것은 없다는 사실이다.