인도명령이란 낙찰자가 대금을 납부한후에 부동산에대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 소유자,채무자 또는 경매개시결정일이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는것이다.인도명령은 명도소송을 제기하지않고 경매법원의 명려에 따라 부동산을 인도할 수있도록 강제집행할수 있으며, 낙찰대금납부후 6개월이내에 신청하여야 하고 6개월이후에는 명도송을 거쳐야 한다. 즉 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 낙찰부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. (집행관명령: "피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라" )
인도명령 신청요건
	1.낙찰 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것 2.인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.
인도명령을 신청할 수 있는 자
	1) 낙찰자  2) 차순위 매수신고에의해 결정된 낙찰자 3) 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속자 4) 법인인 낙찰자 5) 주의사항: 매매/증여 등을 원인으로하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인/수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없다. 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 같은 권리로 보기 때문이다.
인도명령의 신청시기 / 주의사항
	1) 신청시기 낙찰잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있다. 2) 낙찰자 주의사항 가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 낙찰잔금납부일로부터 6개월이 경과하면 낙찰자는 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다. 나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 낙찰자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다.{즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다.} 다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로하여 인도명령을 신청할 수 없다. 라) 경매개시결정의 효력발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 낙찰자에게 대항할 권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다.
인도명령 신청시 필요서류
	부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.   1.부동산 인도명령 신청서 2.위임장/인감증명서(대리인 신청시) 3.도장 4.점유자의 호적등본/법인등기부등본{채무자 또는 소유자의 일반승계인(상속인/합병으로 승계한 법인)이 점유자인 경우} 5.점유자가 인도명령에 기한 강제집행의 대상임을 증명하는 서면(경매개시결정 이후 점유를 개시한 점유자나 경매기록상 드러나지 않는 점유자인 경우)

 

 

 

 

 

 

권리분석요령     권리분석(權利分析) - Right analysis for Real estate auction 의의 경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적 하자(오손,파손, 내용연수(耐用年數)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있다. 본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는 완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리 문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면 경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다하다. 경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고 달려있다고 해도 과언이 아니다. 특히 주택은 임차관계가 얽히고 섥혀있기 때 문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금및 대항력 유무 여부를 사전에 점검해야 한다. 권리분석의 핵심 • 등기부(등기순위)보는 법 (1)등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 甲區, 乙區 로 구성되어 있다. 표 제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청등이 보인다. 이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 기재된다. 마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악한다. 다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다. “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다. (2)우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다. 이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗응美?? 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다. * 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기전에는 피하는 것이 좋다.   표1) 낙찰자의 부담이 없는 경우 등기순위 권리의 종류 경매결과 1 근저당 말소 2 지상권 말소 3 가등기 말소 4 가처분 말소 표2) 낙찰자의 부담이 있는 경우 등기순위 권리의 종류 경매결과 1 가등기or가처분 지속 2 저당권 말소 3 지상권 말소 4 전세권 말소 이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다”는 민사집행법상의 ”소제주의“ 이다. 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다. 가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다. 다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다. 또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소 된다. 소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다. 이같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이다. (3)주택임대차보호법 경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다. 시가보다 비싸게 경매받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다. 경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거용건물인 경우 필수적 요건이다. “대항력”이란 임차인이 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다. 집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 한다. 주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다”고 규정한다. 등기부에 전세사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다. 경매주택 에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 땐 보다 세심한 주의가 요구된다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경쓸 필요가 없거나 둘중 하나이다. 판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수 있다. 경매에 따른 임차금 부담 여부 구분 권리관계 경매결과 사례1 2002. 04 저당 2002. 10 전세 모두말소, 추가부담 없음 사례2 2002. 09 전세 2002. 10 저당 저당만 말소 임차보증금추가 부담 사례3 2002. 09 저당 2002. 10 전세 2002. 11 저당 모두말소,추가부담 없음 • 선순위저당권이 존재하는 경우(사례1) 세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우이다. 임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없다. 소제주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다. 즉 경매참여자의 추가부담은 없다. • 후순위 저당권이 존재하는 경우(사례2) 주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있다. 따라서 선순위임차인은 후순위저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산상의 모든 부담을 인수한다. 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰가격은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 된다. 경매초보자의 실수는 <사례2> 경우는 간과하기 때문이다. • 선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우(사례3) 선순위저당과 2순위 저당사이에 대항력요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우이다. 현재 판례 는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장이다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위저당권의 담보가치가 후순위임차권 때문에 손상받는 결과가 될 것이다. 즉, 낙찰자의 추가 부담은 없다. • 저당권이 없는 경우 등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 된다. 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다. 마지막으로 주의 해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다. 입찰1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차확인한 후 입찰전 재확인 절차를 거쳐야 한다. 사례(하자 판별법) 구분 등기관계 임대차관계 경매참가여부 사례1 저 당 1998. 7. 2 가등기 1999. 8.14 전세 2000.05.15 전세 2000.07.16 ㅇ 사례2 가등기 1998.05.27 저 당 1998.10.11 전세 1998.05.25 전세 1999.03.18 x 사례3 저 당 2002.03.02 전세 2002.03.01 x 사례4 가등기 2001.04.04 전세 2001.04.03 x 사례5 압 류 2002.05.06 전세 2002.05.06 ㅇ * (사례1) 1순위 저당이 세입일자 보다 빠르면 아무런 걱정없이 경매에 참여 해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금의 추가 부담도 없다. * (사례2) 전입일자>가등기, 저당권 설정일자 경매참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다. 이런 물건은 입찰가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다. * (사례3) 1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통세를 놓는 것과 은행등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다. 이 때는 등기상의 권리종류에 따라 사정이 달라진다. 사례3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다. * (사례4) 가등기와 임차권의 효력이 같은날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유자이 므로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다. * (사례5) 말소기준권리(압류)와 임차권이 같은날 충돌한 경우이다. 압류일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구 할수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다.

 

 

 

말소주의니 인수주의니 하는 개념들 복잡하시죠?
사실 말소기준등기에 대해 제대로만 알고 계신다면 권리분석의 99프로를 마스터하시는 것입니다. 이 개념을 제대로만 알게 된다면 말소니 인수니 하는 것들은 별 의미가 없어집니다. 제가 올리는 자료에 더하여 각자가 따로 메모하셨다가 의미를 되새겨보시길 권합니다.



1. 말소기준등기가 될 수 있는 등기

저당권등기, 근저당권등기, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기

이 6가지이며 암기사항입니다.

등기를 떼보신후 위의 6가지 등기중 최초의 것에 밑줄치시면 예외적인 경우를 제외하고는 그것이 말소기준등기가 됩니다. 고로 말소기준등기포함하여 그 이후 모든 등기가 말소대상입니다.
쉽죠? ^^ 하지만 예외가 없으면 재미가 없겠죠. 그럼 실제에 어떻게 작용하는지 한번 볼까요?


2. 실전 공부

가. 가압류 , 근저당 , 가처분 , 전세권 , 경매신청등기



말소기준등기는 바로 최초 가압류가 되겠죠.. 고로 그 이후의 등기는 모두 말소대상입니다.


나. 가처분 , 환매등기 , 임차권등기 , 근저당 , 가압류 , 가압류



말소기준등기는 바로 근저당등기가 되겠죠. 고로 근저당등기 이전의 가처분, 환매등기, 임차권등기는 낙찰자의 인수책임입니다.



다. 가압류 , 근저당 , 소유권이전 , 근저당(경매신청자) , 가압류


말소기준등기는 최초가압류고 모두 말소된다구요?


땡~! 틀렸습니다.

이 경우의 말소기준등기는 3순위의 근저당등기이구요, 최초의 가압류는 낙찰자인수책임입니다.

낙찰자가 잔금납부하고 소유권이전은 할 수 있겠지만, 나중에 말소되지않은 가압류권자가 확정판결받고나서 경매신청하면 낙찰자는 망하는거지요..

왜 이런 결과가 발생하는지 각자 공부하시구요..