--값이 싼 곳으로 흐르는 주택시장--

  서울이나 수도권의 잘난 부동산들이 요즘 묵묵부답을 하고 있습니다. 걱정의 눈빛이 보이는듯하지만 그래도 애써 태연한 모습을 보이고 있군요. 오히려 아주 고가인 몇 십 억짜리 아파트는 그런대로 거래가 있다고 하니 참, 알다가도 모를 일입니다.

미분양이 한 채도 줄지 않은 지방도시의 부동산은 한숨소리가 들리는데 그 중에서도 조금 깎아주는 분양현장은 간혹 발길이 이어지고 있다 하더군요. 준공 후 미분양 아파트는 각 건설사에서 고육지책으로 전세를 놓고 있다고 하는데 언제부터 아파트가 애물단지가 됐는지 그저 안쓰러울 뿐입니다.

이렇게 미분양이 넘쳐나도 거저 주는 현장은 한 곳도 없으니 아무튼 집은 돈이 없어도 자신이 필요한 곳에 사야만 하는 재물의 십자가가 아닐는지요. 살기가 힘들다고 해도 늘 점점 좋아지겠지, 기대하면서 사는 게 인생인지라 미국의 눈치까지 봐가며 어렵사리 살고 있다고 해야 옳을 것 같습니다.

학교에서 강의를 하는 시간을 제외한곤 매일같이 머리 아픈 부동산 문제로 여러분들과 어울려 상담을 하고 글을 쓰고, 현장을 다니는 일로 그럭저럭 살다 보니 어느새 녹음방초 우거진 초여름이 되었군요. 화살처럼 지나는 세월 앞에 속수무책인 자신이 원망스러울 뿐입니다. 

생각 같아서는 모든 것 다 치우고 어렸을 때 뛰놀던 고향마을 감자 바위 앞에다 움막이라도 쳐놓고 남은 세상 그럭저럭 살고 싶은 마음이 굴뚝같지만 가족이 딸리게 되면 모두가 어울려 살게 되는 것이기에 혼자 마음대로 할 수 없는 것 또한 인생인가 생각해 봅니다.

사람도 체격이 무거운 사람과 가벼운 사람이 있는 게 아니라 부동산도 무거운 부동산과 가벼운 부동산이 있다는 말이 유행어로 등장했습니다. 요즘은 가벼운 부동산이 좋다고 하더군요. 가벼운 부동산이란 바로 값이 싼 부동산일 것이고 이에 대해서는 더 이상 설명을 추가할 필요가 없다고 봐야 하겠네요.

비싼 옷 입고 목에 힘을 주고 버티고 있는 부동산이 바로 무거운 부동산이라고 해야 하겠습니다. 이런 무거운 부동산은 거래가 없고, 몸집을 줄이는 부동산은 거래가 잘되는 대열에 끼어들고 있다하니 하하, 이래서 작년에 이어 또 가벼운 부동산이 뜰 때를 만났다고 해야 하겠구려.

지난 2년 동안 값이 싸진 집들이 부지기수로 많음을 볼 수 있는데 내림 폭이 클수록 원래는 잘난 부동산이었던가요. 내림 폭이 있는 둥 마는 둥 한 주택은 원래부터 잘나지도 못나지도 않은 채 그런대로 제 위치를 지켜온 보통사람과 같은 주택이었지만 지금은 그런 주택과 값이 싼 주택이 간혹 팔리고 있다 합니다.

<<물은 낮은 곳으로 흐른다.>>

작년 연말부터 지방 몇 곳을 비롯한 용인 지역에 분양가를 할인한 아파트가 나오게 되었고 그런 아파트들은 그런대로 미분양을 줄여가고 있음이 눈에 들어옵니다. 금년 들어 경기 북부에도 할인 바람이 부는데 그 위력이 대단하더군요.

전에는 눈길도 주지 않던 사람들이 값을 깎아준다고 하니까 발길을 분주하게 움직이기도 하고 나름대로 장밋빛 전망을 그리면서 분양현장으로 달려가고 있음을 봤습니다. 결국 깎아주기를 기다렸다는 듯이 말입니다.

요즘은 인천의 송도와 청라, 광교 등 몇 곳에 큰 장이 섰습니다. 분양가 상한제의 영향을 받아 값이 싸진 덕분에 높은 경쟁률을 보이기도 하고 외지인들의 가세도 만만치 않더군요. 분양을 받을 것인지 망설이기도 하는데 글쎄요, 선택은 본인 하기 나름이니까,

이미 비싼 값에 분양을 마친 이웃 아파트 수분양자들은 목멘 소리를 한다지요? 입주 때까지 시비가 일어나게 될 것인데 그 일도 보통일은 아니라고 봅니다. 먼저 산 부동산은 무거운 부동산이 돼 버렸고 나중에 산 부동산은 가벼운 부동산이 돼 버렸으니 이 일을 어찌해야 할는지요.

필자는 건설회사의 분양업무 등에 대한 자문과 전국 각 아파트 동호회의 자문을 해주고 있기 때문에 현장 돌아가는 상황을 먼저 알게 되는 수도 가끔 있습니다. 지방 미분양 아파트들도 대부분 옵션 무료, 중도금 대출에 따른 후불제이자를 무이자로 전환, 가격할인, 단지차별화 조성 등 상당한 부분에 수정계획을 세우고 있다는 말씀을 드립니다.

경제가 제 자리로 돌아가려면 한참 더 세월이 가야하기에 그래도 거래가 이어지는 지금의 시기를 놓치지 않으려는 계산으로 이 기회에 미분양을 없애겠다는 사업구상을 짜고 있더라는 것입니다. 가벼운 몸집을 만들기 위해 값을 깎기 위한 작업이 진행 중이라는 표현이 옳다고 보겠네요.

<<대책 없는 미분양도 있다>>

수도권에는 50% 정도의 분양실적을 올려놓고 입주를 앞 둔 현장들이 있습니다. 토지비가 비싸다, 기반시설비가 비싸다, 명품으로 짓고 있기 때문에 등 이유로 전혀 할인을 할 수 없다는 곳도 많이 있습니다.

대부분 그런 현장들은 돈이 없어 공사도 가다 서다를 반복하고 있기 때문에 제 날짜에 입주를 맞추기도 어렵다는 걱정입니다. 시행. 시공사가 C등급이나 D등급을 받게 됨으로서 공사는 중단한 체 철근만 쌓아놓은 현장도 있던가요. 나이 드신 노인만이 현장을 지키는 곳은 어쩐지 짠한 마음이 들기도 하더이다.

수분양자들은 집회를 하네, 재판을 하네 하면서 “피 같은 내 돈 내놔라” 소리를 지르고 있기 때문에 보기에도 참 안타까울 수밖에 없는 상황입니다. 대책을 내 놓으라고 소리는 지르지만 건설사로서는 아무런 대책이 없어 꿀 먹은 벙어리가 돼 있음에 익숙해져 버린 것 같았습니다.

그런 현장들은 준공까지 가기도 어렵겠지만 설사 어찌어찌해서 준공을 받거나 임시사용승인을 받는다 해도 입주지연에 따른 지체상금과 위약금까지 물어주게 되면 손해가 클 것이어서 차라리 미리 할인을 해 주고 수분양자들의 협조를 얻는 게 좋으리라는 생각도 들었습니다.

당초의 분양가를 깎는다는 건 건설사들로서는 살을 깎는 아픔일 것이고 그로 인하여 회사의 운명이 잘 못 될 수도 있겠지요. 그러나 50%의 미분양을 안고 입주를 맞을 것인가 살을 깎는 일이 있더라도 같이 살고 볼 것인가는 경영자들이 잘 판단해야 할 일이라고 봅니다.

입주 후 미분양은 회사도 죽고 수분양자들도 손해를 보는 일이어서 그대로 넘길 수 없는 난제가 되고 있습니다. 과연 이를 해결할 수 있는 방법은 있는 것인지? 현재의 분위기를 보노라면 값을 깎는 일 외에 다른 길은 없다고 봅니다.

<<더 움츠려야 팔린다.>>

부동산 시장은 가끔 상황판단에 착오를 일으킬 때가 있습니다. 어느 곳에 분양이 잘 되고 또 어느 곳에 거래가 있다고 하면 마치 자신에게도 봄이 오는 양 매물을 거두거나 값을 높이는 일이 종종 일어나고 있더군요.

가랑잎이 날린다고 가을이 오는 것도 아니고 소나기 몇 방울 내린다고 가뭄이 해소되는 것도 아닌데도 늘 우리들은 자신에게 유리한 쪽으로만 생각하는 버릇이 있어서 괜한 욕심을 부리다가 기회를 놓치는 수가 있다는 뜻입니다.

거래를 이루려면 지금은 파는 시기로도 좋고 사는 시기로도 좋다는 말씀을 여러 번 드렸습니다. 그런데 살 사람이 있다고 하면 은근히 값을 올려보는 욕심 때문에 거래가 끊기고 있는 것입니다.

경제가 바닥을 쳤다, 미국주택시장이 살아나고 있다, 시중에는 811조 부동자금이 돌고 있다는 등 좋은 일만 생각하고 일방적으로 값을 올리는 일은 바람직한 일이 아니라고 봅니다. 파시려면 몸을 더 움츠려야만 거래는 이루어지게 되는 것입니다.

결국 지금으로서는 거래가 되는 부동산은 몸집이 가벼운 부동산이고 잘난 놈 행세를 하려면 우선 값을 내려야 한다는 추세에 마음을 내야 할 것입니다. 예쁜 짓을 하려면 팔려야 하고 아무리 예쁜 짓을 해도 팔리지 않으면 밉게 된다는 뜻에 이해 있으시기를 바랍니다.

한 푼이라도 더 받고 팔려는 마음은 누구나 같을 것입니다. 그러나 우리들 모두가 다 같이 더 싸게 판다는 마음을 갖게 되면 나도 싸게 살 수 있어서 거래는 원활하게 이루어지리라 봅니다. 나만 비싸게 팔고 싸게 산다는 이치는 세상 어디에도 없으니까요.

부동산은 언제든 거래가 있어야 좋은 부동산이라 할 수 있고 거래가 있으려면 특히 요즘 같은 시기에는 값을 내리는 일 외에는 다른 길이 없다는 말씀을 다시 드립니다. 적게 줘도 용돈 자주 주고 늘 찾아뵙는 자식이 예쁜 자식임은 두 말할 필요 없다는 말씀에 동의하시겠지요.

부동산 매매 뒤에는 꼭 손해 봤다는 마음이 남게 되던가요? 나만 싸게 팔고 나만 비싸게 산 것 같지만 세월이 흐르고 나면 그때 잘했었다는 추억은 부동산만이 가지고 있는 특성이라는 경험을 말씀드립니다. 부동산에 다이어트를 하십시오. 권투선수는 가벼운 주먹질이 있어야 나중엔 큰 주먹도 나갑니다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

부동산 길을 묻는 카페

윤정웅 내 집 마련 투자연구소

내 생애 좋은 집 갖기 동호회

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돈 버는 방법 * 부자되는 방법 * 성공하는 방법

1. 조조할인의 법칙: 경쟁자가 적을 때 가장 먹을 게 많다.

‘조조할인의 법칙’은 하루라도 빨리 재테크를 시작할수록 유리하고, 그럴수록 경쟁자가 적다는 것을 말한다.

이른바 ‘소수의 법칙’이라고도 할 수 있다.

재테크를 하기에 가장 좋은 시기는 바로 지금이다.

똑같은 상품과 똑같은 수익률이라면 하루 먼저 시작하는 것이 부자로 가는 길을 앞당길 수 있다.

재테크는 시간이 결정해주는 게임이고, 시작하지 않는다면 아무리 좋은 법칙도 무용지물이다.

일찍 시작하면 대개가 소수의 법칙이 적용된다.

경쟁자가 적다는 것은 시장 원리상 매수자 또는 수요자가 적다는 뜻이며, 곧 사려는 사람이 적으니 가격은 떨어질 수밖에 없다.

호재가 숨겨져 있는 부동산이나 주식을 미리 알고, 사람들이 아직 관심을 갖지 않을 때 조금이라도 더 일찍 서두른 사람의 수익이 가장 높다는 얘기다.

재테크의 최고의 적은 귀차니즘이다.

아무리 좋은 정보를 흘려주어도 귀차니스트들은 움직이지 않으며 그들은 결국 돈 버는 데 있어서는 치명적인 약점을 갖고 있다고 할 수 있다.

세상에 공짜가 있을까?

뭔가 이익을 얻으려면 한동안은 가슴을 졸이며 관심을 갖는 것, 그것이 바로 지불해야 하는 비용이다.

아파트 모델하우스와 현장에 나가보지 않은 사람이 돈되는 아파트를 고를 수 있을 리 만무하다.

시세의 반값 정도밖에 안되는 물건이 수두룩하다는 법원 경매물건을 직접 현장 확인하거나 감정평가서를 읽지 않은 사람이 수고스럽게 법정에 나가 입찰할 리도 없다.

그러니 귀차니스트는 돈버는 데는 꽝인 셈이다.

재테크로 성공하고 싶다면 먼저 발로 뛸 생각을 해야 한다.

재테크는 머리보다 발이다.

귀차니스트들이여, 이제 희망을 가져라.

단순한 재테크는 생각보다 복잡한 것도 없고 머리 아프지 않아도 된다.

단순한 것은 가장 쉬운 것이기 때문이다.

2. 발설의 법칙: 솔직히 말하고 협조를 구하라.

‘발설의 법칙’은 재테크를 결심했다면 주변에 솔직하게 말하고 협조를 구하라는 것이다.

예를 들면 돈이 없으면 없다고 솔직하게 이야기하라.

검소하게 생활하거나 돈을 모으는 일은 결코 부끄러운 일이 아니기 때문이다.

부자들은 모두 그렇게 한다.

재테크는 자신의 의지와 실행력이 무엇보다 중요하지만 주변의 협조와 도움도 받아야 한다.

돈을 벌고 쓰는 것은 상당 부분 남과 관련이 있기 때문이다.

주변 사람들의 협조 없이는 성공하기 힘든 법이다.

“돈을 모으겠다”고 선언하고 그 동안 도와달라고 솔직하게 말하라.

미국의 유명한 재정컨설턴트 수지 오만은

“돈에 대해 진실하지 못한 사람은 결코 돈을 모으지 못한다”라고 말하기도 했다.

재테크에 성공해 부자가 되고 싶다면 먼저 주변에 ‘깨어 있음’을 알려야 한다.

목마른 사람이 우물을 파는 법이다.

관심을 갖고 찾아보면 몰라서 놓치고 있는 돈도 많다.

휴면예금이나 휴면보험금도 그렇다.

먼저 숨어 있는 내 돈이 얼마나 되는지 스스로 확인하고, 상대에게 자신의 돈을 되돌려달라고 요청하지 않으면 누구도 알아서 챙겨주지 않는다.

금세기 최고의 주식투자가로 꼽히는 존 템플턴의 검소한 생활법칙에서도 ‘발설의 법칙’을 찾아볼 수 있다.

그는 자신이 절약한다고 주변에 알렸다.

자신이 절약하는 태도를 일부러 주변에 알리는 것은 돈 아끼고 버는데 ‘깨어 있음’을 선포한 것이다.

그랬더니 주변에서 물건을 더 싸게 살 수 있는 곳을 가르쳐 주기도 하고,

싸고 좋은 물건이 나오면 일부러 알려주어 톡톡히 재미를 보기도 했다.

잠은 스스로 깨어나야 한다.

그리고 깨어났음을 선포하라.

잠자는 아이가 아니라는 것을 알리려면 평소에 재테크에 도움이 되는 습관을 가지고 있어야 한다.

다음의 10가지 생활습관만 평소에 잘 실천해도 골치 아픈 재테크 기법 몇 가지 공부하는 것보다 훨씬 효과적일 것이다.

① 먼저 저축하고 남는 것을 써라.

② 사고 싶은 것을 24시간만 미뤄라.

③ 돈 찾는 것을 불편하게 만들어라.

④ ‘가계부는 여자만 쓰는 것’이라는 생각에서 벗어나라.

⑤ ‘깎아주세요’를 입에 달고 다녀라.

⑥ 돈과 시간을 빼앗아가는 TV를 꺼라.

⑦ 생활의 여유와 효율성을 위해 일찍 자라.

⑧ 건강과 교통비 절감을 위해 많이 걸어라.

⑨ 핸드폰 대신 책을 들어라.

⑩ 은행과 부동산중개소를 자주 얼씬거려라.

3. 탈의의 법칙: 돈 모으는 데도 순서가 있다.

‘탈의의 법칙’은 돈을 다루는 순서에 관한 것이다.

사람들이 옷을 벗을 때, 겉옷을 먼저 벗고 속옷은 나중에 벗듯이 눈에 보이는 확실한 것을 먼저 챙기고, 불확실한 것을 나중 순위로 돌려야 한다는 뜻이다.

“빚-저축-투자-소비”의 순서로 벗어라.

재테크에는 순서를 생각해야 하는 경우가 자주 생긴다.

평소에 우선순위를 생각해두는 것은 매우 중요하다.

극단적인 예로 로또에 당첨된 사람이 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까?

부동산이나 주식에 투자하는 것보다 앞서서 가장 먼저 해야 할 일은 빚을 갚는 일이다.

빚을 갚는 일은 언젠가는 꼭 해야 할 일이며 중요하고도 시급한 일이다.

그러나 사람들은 빚을 지고 있을 때는 ‘하루라도 빨리 갚아야 할 텐데’ 하면서도 막상 돈이 생기면 우선순위가 바뀐다.

재테크 차원에서 우선순위를 생각해두지 않은 탓이다.

또 하나의 예로 흔히 저지르는 실수를 짚어 보자.

젊은 커리어우먼 K양은 5년 안에 내 집 마련을 목표로 6%짜리 고정금리 상품에 가입해 2년 동안 적금을 붓고 있다.

한 달에 100만원씩 넣었기 때문에 원금만 2,400만원이 모아졌다.

그런데 최근 일 때문에 자동차를 사야 할 필요성이 커져서 결국 그녀는 은행대출을 받아 자동차를 샀다.

자동차를 사는 데 들어간 1,500만원은 마이너스대출과 신용대출을 받았다.

돈이 생기는 대로 갚아나가기 위해서다.

그녀는 잘한 걸까?

안타깝게도 그녀는 옷을 잘못 벗었다.

대출 이자만 연 100%를 내야 하는 것이다.

대출이자가 높다는 것을 알고 있지만, 이미 24개월이나 부은 통장을 건드리고 싶지 않다는 지극히 감정적인 문제로 불필요한 이자를 감당해야 하는 처지에 놓이게 된 것이다.

이런 현상은 사람들이 돈에 꼬리표를 붙이기 때문이다.

대부분의 사람들은 자동차를 사기 위한 돈, 집을 사기 위한 돈, 여행을 가기 위한 돈, 아이들 교육비, 노후 자금 등 각각 꼬리표를 붙여놓고 순서를 매길 생각조차 못한다.

그러나 돈에 꼬리표를 붙이기보다는 탈의의 법칙에 충실해야 한다.

머지않아 집을 살 때 우리나라도 모기지론을 많이 활용할 것으로 보인다.

탈의의 법칙대로라면 모기지론을 과연 어떻게 처리해야 할까?

“모기지론도 결국 빚이기 때문에 빨리 처리해야 한다”는 의견과

“소득공제 등 절세효과가 있고 금리도 낮으므로 오래 유지할수록 도움이 된다”

는 견해가 맞서 있다.

국내의 전문가들 사이에는 모기지론이 언젠가는 갚아야 할 빚이라는 것이 너무나도 명백하기 때문에 빨리 갚아야 한다는 의견이 많다.

그런데 미국의 개인 재정컨설턴트 릭 애들먼은 모기지론과 관련해

“현금이 없을수록, 수입이 일정하지 않을수록, 대출금액이 크고 상환기간이 긴 것이 유리하다”라는 주장을 편다.

더 나아가 대출이자에 대해, 시간이 지나면 소득은 증가하므로 매달 납입금은 상대적으로 싸질 뿐 아니라, 소득공제 효과는 지속되기 때문에 두려워할 필요가 없다고 주장한다.

따라서 대출금액을 상대적으로 크게 하는 대신 남는 돈을 재투자하는 데 쓰는 게 부자가 되는 길이라는 것이다.

주택을 담보로 한 대출은 상환시기와 관련해 적잖은 고민이 있게 마련이다.

대출을 절대로 받아서는 안 된다는 말에도 어긋나고 가능하면 빨리 갚으라는 말이 항상 들어맞는 것도 아니기 때문이다.

따라서 모기지론은 다른 빚과는 달리 개인마다 처한 상황이나 조건에 따라 선택의 영역에 두어야 할 것 같다.

명심할 것은 상환기간을 길게 해서 대출금을 갚았던 사람이 사실은 탈의의 법칙을 잘 따랐다는 점이다.

상환기간이 길어지면서 대출금이 줄어든 대신 생기는 여윳돈을 먹고 노는 데 쓴 게 아니라 저축을 했기 때문이다.

가장 확실한 금융상품은 당연히 은행권의 예ㆍ적금이라는 것을 잊지 말아라.

종자돈을 모으는 가장 큰 이유는 자신의 자산관리를 위한 확실한 토대를 마련하는 일이므로, 가입상품 역시 확정금리를 주는 적금상품이어야 한다.

투자의 묘미보다 중요한 건 저축의 힘이 어떠한지를 먼저 깨닫는 것이다.

요즘처럼 저금리가 불만이라면 상대적으로 높은 금리에 비과세나 세금우대로 적잖은 이자를 받을 수 있는 상호저축은행이나 새마을금고, 신용협동조합 등 제2금융권으로 눈을 돌려보자.

저축은 이제 지나간 시절의 유행이라고 치부하지 말고,

돈을 모으는 기본원리는 동서고금에 따라 달라지지 않는다는 진리를 기억해야 한다.

4. 멘토의 법칙: 돈버는 데 도움이 되는 친구는 따로 있다.

“멘토의 법칙”은 얼마나 좋은 정보원,

즉 조언자가 주변에 있느냐 없느냐에 따라 투자의 성패가 갈릴 수 있다는 것을 보여준다.

모든 분야에 정통한 사람은 없고 또 그럴 필요도 없다.

정보나 노하우를 제공해주는 믿을 만한 멘토가 있으면 그만이다.

그렇다면 투자자에게 도움을 주는 정보원은 누가 될 수 있을까?

투자에 밝은 주변의 부자일 수도 있고, 금융기관의 직원이나 재테크 전문가일 수도 있다. 또 꼭 사람이 아니라도 좋은 투자 관련 책이나 경제신문, 강좌, 세미나 등이 모두 훌륭한 정보원이 될 수 있다.

부자들이 책을 많이 읽는다는 것은 널리 알려진 사실이다.

책이 돈버는 것과 곧바로 연결되지 않아도 그들은 열심히 책을 읽는다.

책은 세상을 바라보는 식견을 넓혀주어 돈을 벌 기회를 제공해주기 때문이다.

재테크 측면에서는 책만큼 싸고, 양질의 정보를 누구에게나 제공하는 마음씨 착한 정보원도 없다.

그리고 경제신문 하나를 꾸준히 구독하여 자신만의 감을 잡을 수 있도록 하고, 더 필요한 부분이 있을 때는 인터넷에 접속해서 보충하면 된다.

꼼꼼히 공부하듯 읽는 것보다 꾸준히, 습관처럼 만드는 것이 중요하다.

재테크 세미나나 동호회도 훌륭한 정보원이 될 수 있는데, 대개 뒤풀이에서 공개적으로 할 수 없는 얘기를 들을 수 있어서 만족도가 높다.

‘부동산 중개소’도 평소에 꾸준히 드나들거나 지나다니면서 매물 동향을 살펴보고 탐나는 물건에 대해서는 이것저것 물어보면서 친해두면 당장은 사지 않더라도 필요할 때에 급매물을 우선 소개받을 수 있을 뿐 아니라 좋은 정보에 대해 귀띔을 받을 수도 있다.

은행에 가서 신상품 브로슈어를 뒤져보고, 유망하다는 지역의 모델하우스도 직접 방문해보는 등 평소에 관심을 가져야 돈을 벌 기회도 그만큼 많아진다.

무엇보다도 현장을 방문해서 꼭 많은 질문을 할 것을 권한다.

대개 여자들이 재테크를 더 잘하는 이유는 질문을 잘하기 때문이다.

남자보다 여자가 좋은 정보원을 확보할 능력을 하나 더 가진 셈이다.

5. 소문난 잔치의 법칙: 남과 다르게 생각해야 성공한다.

2005년 초 증권사 객장은 공모주 청약을 하려는 아줌마 부대로 술렁였다.

코스닥 시장 활황세에 힘입어 공모주 시장이 연일 대박을 터뜨린 덕분에 두 배는 기본, 정규시장에서도 장세만 받쳐주면 날마다 상한가 보너스가 터졌다.

문제는 그렇게 줄을 섰는데도 수익률에 비해 수익금은 얼마 되지 않을 수 있다는 데 있다. 이미 소문이 나버린 잔치에 너무 많은 사람이 몰린 탓이다.

‘소문난 잔치의 법칙’은 다른 사람과 다른 방법으로 접근하고 생각하라는 법칙이다.

이미 소문이 나버린 잔치에서는 많은 사람이 몰린 탓에 자신에게 돌아올 파이가 작아질 수밖에 없다.

앞으로 아파트 시장에서 최대어가 될 판교 투자의 경우를 보자.

모두가 판교에 눈을 돌리고 있으니 수백 대 1의 경쟁률이 나올 것이라는 보도도 나온다.

로또 복권 사듯 당첨되면 좋고, 아니면 그만이라는 식으로 접근할 생각이 아니라면 또 다른 생각을 해볼 수 있다.

판교 분양으로 수혜를 볼 다른 지역은 없는지, 판교 분양으로 돈을 벌 수 있는 방법이 뭐가 있을까 하는 생각이다.

모든 사람들이 쳐다보는 쪽을 똑같이 쳐다봐서는 별로 건질 게 없다.

반대쪽을 쳐다보거나 그들에게서 한발 떨어져 나와 똑같은 곳을 쳐다보는 사람들에게 뭘 팔아야 돈을 벌 수 있을까를 생각해야 한다.

소문난 잔치에는 먹을 게 별로 없다.

6. 장미의 법칙: 좋은 조건은 일단 의심하라.

‘장미의 법칙’은 돌다리도 다시 한번 두들겨보고 가라는 법칙이다.

좋은 상품이라고 해서 덜컥 쥐어서는 곤란하다.

세상인심은 만만찮아서 분명 좋은 조건을 제시하는 것만큼의 불리한 조건이 장미 가시처럼 숨어 있을 가능성이 높기 때문이다.

사기를 당하는 사람들이 저지르는 가장 큰 실수는 상대방의 좋은 조건을 무턱대고 호의로 받아들이는 것이다.

장미 속에 숨어 있는 가시는 리스크에 해당한다. 대개 수익률과 리스크는 비례한다.

뭔가 더 좋은 조건을 제시하는 데는 다 그럴 만한 이유가 있다.

일반 은행에 비해 2%p 가량 높은 금리를 주는 상호저축은행은 부도나 파산 리스크가 제1금융권에 비해 상대적으로 높다.

실제로 최근 들어 특히 금리가 더 높기로 유명했던 부산, 경남지역의 상호저축은행들이 연이어 경영 위기에 빠지며 원리금 지급이 중단되는 상황이 속출하기도 했다.

하지만 높은 수익률을 무조건 피할 수도 없다.

명심할 것은 가시에 찔릴 수도 있다는 것을 알고 찔리면 통증이 덜할 것이라는 것이다.

투자자들은 투자 상품에 따르는 리스크에 대해 정확히 인식해야 한다.

“투자에 따른 책임은 본인에게 있다”

는 말은 판매자가 면피용으로 하는 말이 아니라는 점을 직시해야 한다.

이와 함께 상품판매자나 언론 등 정보 제공자도 해당 상품에 대해 보다 정확한 분석과 함께 실제 자신이 투자한다는 자세로 정보를 제공해야 할 것이다.

신뢰는 생명이다.

리스크는 대충 상품 소개용 브로슈어에 한 줄 정도 표시해 놓고 상품을 파는 데만 급급해 고수익만 잔뜩 강조하는 것은 상도덕에 어긋난다.

상품을 파는 사람이나 사는 사람이나 거짓이 없어야 한다.

7. 황금분할의 법칙: 나눠야 커져서 돌아온다.

‘황금분할의 법칙’은 자금을 어느 한곳에 올인하지 않고 적절하다고 생각하는 비율만큼 나누어서 분산해놓는 것이다.

황금분할이나 황금비는 사람들에게 가장 아름답게 비치고 또 편안하게 해준다.

투자의 대가 워렌 버핏은 분산투자를 하지 않고, 하나의 주머니에 모든 돈을 쏟아 붓는 것은 아주 위험하다고 경고했다.

국내 투자교육의 선구자로 꼽히는 강창희 미래에셋증권 투자교육연구소장은 황금분할의 법칙을 자주 이야기한다.

실제로 이것은 그가 실천하는 투자 원칙이기도 하다.

금융자산 중 한두 달 내에 쓸 자금을 뺀 나머지는 주식형펀드 50%, 채권형펀드 40%, MMF 10%의 펀드 포트폴리오를 짜서 보유하고 있는 것이다.

물론 분산투자에 필요한 포트폴리오가 다 똑같지는 않다.

재테크의 황금비율을 ‘4:3:3’이라고 말하는 사람도 많다.

안정적인 자산에 40%, 공격적 자산에 30%, 단기 및 장기에 30%를 분산해 투자하는 식이다.

그러나 이는 사람과 시기에 따라 달라질 수 있다.

돈이 많든 적든 어떠한 경우에도 올인은 하지 않겠다는 생각을 평소에 해두어야 한다.

분산투자는 부자나 하는 것이라고 생각하는 것은 오산이다.

아무리 돈이 없어도 자신을 유혹할 만한 투자는 언제든지 생길 수 있다.

그리고 그 유혹에 넘어가면 자신의 수중에 돈이 없어도 주변사람을 괴롭혀서라도 돈을 끌어오게 되어 있다.

사람들이 대박 심리에서 벗어나기란 좀처럼 쉽지 않으며 그러다보면 상황은 점점 더 위험해진다.

따라서 모든 투자는 설령 실패하더라도 재기가 가능한 수준에서 이루어져야 한다.

그러려면 아무리 좋은 투자도 모든 재산을 한 곳에 투자하지 않는다는 원칙을 평소에 습관처럼 다져놓아야 한다.

올인하지 않는 습관을 들인다면 큰 실패를 하더라도 전 재산을 날리거나 그런 위험에 처하지는 않는다.

한편, 월급쟁이가 범하는 가장 큰 실수 가운데 하나는 자기 회사의 주식을 사는 것이다.

한 자산관리사단체 회원들을 대상으로 한 조사결과 절반 이상이 자사주를 사는 것은 위험하다고 생각했다.

그들은 자기 회사 주식을 사는 일은 피해야 하며, 꼭 사야겠다면 전체 포트폴리오의 15%를 넘지 말라고 충고한다.

이유는 만약 자기 회사가 어려워진다면 주가는 급락할 것이고, 형편이 어려워진 회사는 인원을 감축하려 들 것이다.

그런데 자신이 인원 감축 대상에 든다면? 직장도 잃고 주식투자도 실패하는 것이다.

고용과 투자의 위험이 동일한 방향으로 움직이는 것은 리스크 관리 차원에서 바람직하지 못하다는 원리이다.

공무원과 같이 안정적인 직장에 다니는 사람은 다소 리스크가 높은 일반 기업체에 투자하고, 벤처기업에 다니는 사람은 소득의 상당부분을 안전자산에 투자하는 것도 다 분산투자에 따른 리스크를 줄이는 전략으로 고려할 수 있을 것이다.

8. 새벽의 법칙: 모두가 아니라고 할 때가 바로 기회다.

‘새벽의 법칙’은 존 템플턴의 “비관이 최고조에 달했을 때 투자한다”는 말에 가장 어울리는 법칙이다.

9.11 테러로 전 세계 증시가 폭락했을 때 삼성전자 우량주를 샀던 사람은 돈을 벌었다.

모두가 아니라고 할 때를 기회로 삼은 사람은 이익을 보았던 것이다.

가깝게는 노무현 대통령이 탄핵받던 날, 재빨리 주식을 산 사람은 꽤 많은 돈을 벌었다.

얄밉긴 하지만, 눈치 빠른 투자자들은 돌발적인 악재가 터지기만 기다리는 경우도 있다.

동트기 전 새벽이 가장 어두운 법이다.

모두가 팔려고만 내놓는 시작은 급락한다.

모두가 이제는 끝이라고 했을 때 가격이 가장 싸다.

그런데 길게 놓고 보면 대개가 그 시점이 바로 사야 할 시점이다.

전통적인 역발상 투자자들은 대개 52주 동안 반토막이 난 종목에 주목한다.

사람들의 관심에서 멀어지고 이젠 틀렸다는 비관이 팽배해 있는 그때가 바로 매수 타이밍이라는 것이다.

가장 기본적인 돈버는 원리는 ‘싸게 사서 비싸게 파는 것’이다.

전통적인 투자의 대가들이나 부자들 중에는 중고 물건을 좋아하는 사람들이 많다.

새 물건보다 싸기 때문이다.

이는 소비행태 뿐 아니라 투자에도 곧바로 연결된다.

본래의 가치보다 가격이 떨어져 있는 투자상품을 보다 싼 가격에 사서 비싼 가격에 파는 것이다.

보통 사람들은 부자가 왜 저렇게 쫀쫀할까 하고 혀를 차고 말지만, 물건 하나 사면서도 보다 싸게 사려는 노력, 그것이 사실은 돈버는 길이다.

부자가 된 사람들 중 상당수가 경매에 일가견이 있다는 점도 특이하다.

경매는 철저하게 매수자의 힘이 강하다.

집주인이 은행 빚을 갚지 못해 경매로 나온 집이라면, 이 집은 매도자가 결코 가격을 좌지우지할 수 없다.

매수자는 또 다른 매수자의 눈치만 살피면 되는 매우 유리한 조건에 있는 것이다.

투자의 세계에서 유리한 사람은 현금을 갖고 있는 매수자이다.

비관이 최고조에 달했을 때 투자한다는 말은 사실은 매도자의 힘이 거의 없어졌을 때 가격협상을 한다는 말과 같다.

생선가게나 야채가게가 문 닫기 전 시간까지 기다려 싼 값에 물건을 사는 것과 같은 이치다.

급매물도 좋은 예가 될 수 있다.

매도자가 어떤 이유에서든 빨리 부동산을 처분해야 하는 상황이라 힘을 발휘할 수 없기 때문에 현금을 가진 매수자는 일단 거래협상에서 유리한 고지를 점하게 되고 추가 할인을 요구할 수도 있게 된다.

9. 발효의 법칙: 가장 비싼 이자는 시간이 가져다준다.

‘발효의 법칙’은 재테크를 할 때 절대로 시간과 맞서지 말 것을 경고하는 법칙이다.

대개 재테크에서 실패하는 사람은 시간과의 싸움에서 진 사람들이다.

시간과의 싸움에서 이기는 유일한 전략은 로또복권에 당첨되는 행운밖에 없음을 알아야 한다.

시간에 맞서려는, 즉 무조건 빨리 부자가 되어야 한다고 생각하는 사람을 도울 길은 없다. 한탕을 노리는 사람들이 실패하는 정확한 요인은 과도한 욕심을 가졌다는 데 있다. 돈보다 시간에 대한 과도한 욕심이 문제였다는 말이다.

부자가 되고 싶은 마음을 갖되 ‘빨리’에 집착하지 말라.

미국의 재정전문가들은 주식투자를 하려거든 10년 동안 쓰지 않아도 될 돈을 가지고 해야 한다고 강조한다.

주식시장이 언제 어떻게 될지 아무도 모르는 상황에서 성패를 가르는 건 시간의 몫이다.

투자와 저축을 통해 돈을 모으려면 시간과 맞서지 않고, 시간의 흐름에 따라 자연스럽게 함께 해야 한다.

기억하라. 돈은 발효식품이다. 제 맛을 내려면 시간이 쌓여야 한다.

투자에서는 초심을 지키지 못한 데 대한 페널티가 부과된다.

적금상품에 가입했다가 만기를 채우지 못했을 때에는 당초 약정한 금리를 지급하지 않는다.

펀드도, 보험도 약속한 시간보다 빨리 해약하면 손해를 본다.

심지어 돈을 빨리 갚아도 페널티가 있다.

부동산 거래에서도 임대차 계약을 맺었다가 만기를 채우지 못하면 중개수수료를 물어야 한다.

이는 처음부터 자금 계획을 제대로 세우지 못한 자기 책임이다.

상품을 제대로 알아보지 않고, 주변의 권유나 충동적으로 가입한 것도 결국은 자기 탓이다. 주식을 언제 팔아야 하는지, 언제 사야 하는지의 문제로 흔들리는 투심도 초심을 지키지 못하는 데서 비롯된다.

적당히 오르면, 몇 퍼센트 이상 수익을 내면 팔기로 했던 마음이 흔들리는 것이다.

변심의 이유가 시간을 줄이기 위해서라면 백전백패할 가능성이 높다.

대개의 경우 오랜 시간을 보내면 이에 따른 보상이 있기 마련이다.

어떤 상품이든 일단 투자를 하겠다고 마음먹으면 장기투자를 해야 하고 되도록 꾸준히 그렇게 해야 한다.

그러다 보면, 마음이 여유로워져 흔들리지 않게 되고, 견딜 만큼만 투자하는 분산투자도 덩달아 실천하게 된다.

빌 게이트와 워렌 버핏은 순수 자산가치가 500억 달러가 넘는 부자다.

알다시피 그들은 벼락부자나 졸부가 아니다.

빌 게이츠는 마이크로소프트사를 세우고 성장시키는 데 무려 25년 이상의 시간을 투자했다.

또 다른 거부인 워렌 버핏 역시 50년 이상 투자를 해오면서 부자가 되었다.

재테크에 관심이 많은 당신은 몇 살 때 주식에 관심을 가졌는가? 워렌 버핏은 열한 살 때 주식투자를 시작했다.

그가 오늘날 세계에서 가장 돈이 많은 부자 가운데 한 사람이 된 데는 어렸을 때부터 발휘한 수완과 함께 ‘시간’이 녹아 있었다는 점이다.

당신이 정말 불운한 사람이 아니라면 당신도 그들만큼, 아니 더 많은 시간을 갖고 있다.

그들에게 부족했던 유일한 것은 돈이었다.

지금의 당신처럼.

10. 주머니의 법칙: 주머니가 많은 사람이 많이 담는다.

워렌 버핏이 말하기를 가장 큰 위험은 하나의 소득원만 있는 것이라고 했다.

‘주머니의 법칙’은 하나의 소득원 외에 나머지 돈버는 주머니를 마련하라는 것이다.

부자가 되려면 소득을 더 늘릴 수 있는 주머니를 발굴해야만 한다.

대개의 사람들은 하나의 소득원 외에는 나머지 돈버는 주머니를 잘 생각하지 못한다.

지금은 저금리시대이자 근로소득이 강조되는 때이므로 어떻게 하면 새로운 소득원을 찾아낼 수 있을지 고민하고 실천해야 한다.

요즘 들어 재테크 고수들이 돈버는 기술 못지않게 강조하는 게 바로 자기계발이자 자기관리이다.

자신의 몸값을 높이는 데 주력하고 자신이 잘하고 좋아하는 곳에서 승부를 해야 부자 되기가 쉽다는 것이다,

요즘 한참 유행하는 이른바 투잡스도, 본업에 충실하고 그와 유사한 분야에서 부업을 찾아야 시너지 효과가 나기 쉽다.

회사생활을 그만두고 소자본 창업을 꿈꾸는 사람들에게 전문가들이 하는 충고도 되도록 회사에서 하던 분야나 평소 취미생활 등을 고려해 잘 아는 분야로 나가라는 것이다.

그렇다면 지금 하는 일, 내가 잘할 수 있는 일, 내가 좋아하는 일 등을 다시 챙겨봐야 할 터이다.

또한 단순 명료한 사실은 수입이 두 배가 되면 부자가 되는 시간이 절반으로 줄어든다는 것을 기억하라.

맞벌이가 상대방의 힘을 빌리는 것이라면 투잡스는 한 사람이 자신의 힘과 능력만으로 소득의 다각화를 꾀하는 것이다.

은행의 금융소득이나 부동산 임대소득 등을 통해 소득을 다각화하는 것도 멀티 인컴이라고 할 수 있다.

어쨌든 이런 식으로 소득원을 다양하게 꾸려가는 것이 빨리 부자가 되는 지름길임에는 이론의 여지가 없을 것이다.

자료출처: 재즈맨님의 富로그

부동산격언을 잘 알아두면 부동산 투자를 하는데 있어 매우 유용한 나침반역할이 될수 있습니다. 비록 몇단어 안되는 짧은 한문장에 불과하지만 그 속뜻은 상당한 기간동안 경험과 이론이 모두 함축된 촌철살인같은 엑기스나 마찬가지입니다.

 그러나 주의해야 할점은 격언도 시기와 상황에 따라 달리해석되거나 반대로 해석해야 할 때도 있다는 점입니다. 따라서 격언을 무작정 맹신하기보다는 자신의 실력과 믹서하여 안목을 키우는데 활용하는것이 가장 좋습니다.

#장화신고 들어가서 구두신고 나와라.

부동산에 투자하거나 내집마련을 할때는 이미 개발이 완료되어 더 이상 개발여력이 없는 성숙기 지역보다는 아직 개발이 완료되지않고 한창 개발이 진행중인 신흥 개발지역에 들어가라는 의미입니다. 들어갈때는 기반시설 미비로 다소 힘들지만 나중에 개발이 완료되면 가치가 상승하여 처음 들어갈당시보다 부동산가격이 훨씬 많이 오르게 된다는 의미입니다.  

# 계란은 한바구니에 담아라.

원래 주식이나 재테크 격언인 ‘계란은 한바구니에 담지마라’에서 파생된 격언인데, 부동산의 특성상 고가의 재화이므로 자금을 잘게 쪼개 여기저기 투자가치가 낮은 값싼 부동산을 매입하여 여러곳에 투자하는것보다는 자금을 한곳에 모아 선택과 집중으로 돈이 될만한 블루칩 지역으로 투자하라는 의미입니다. 

# 정부정책에 맞서지 말아라.

정부정책은 한번 발표되고 시행되면 쉽게 변경되지 않는 특성이 있는데다 전 국민이 정책의 영향을 받아 심리적인 지배상태에 놓이는 경우가 많으므로 섣불리 정부정책과 역행하는 투자를 삼가라는 뜻입니다. 과거에는 정부정책과 거꾸로 투자하면 돈을 벌었지만 최근에는 정부의 규제그물망이 워낙 촘촘하여 정부정책과 반대로 가는 투자를 하다간 낭패를 당하는일이 많아졌습니다. 그러나 필자의 견해로는 정부정책을 너무 맹신하는것도 리스크가 상당히 높습니다. 값싼 분양가로 공급하겠다는 정책을 믿은 실수요자들이 막상 분양시점에는 상상을 초월하는 고분양가로 분양하는경우가 많아 크게 낭패를 보는일이 대표적인 예입니다. 따라서 정부정책에는 맞서지도, 맹신하지도 않는것이 중요하며 정책의 향후 파장에 대해 꼼꼼하게 분석하는것이 해답입니다.

# 무릎에 사서 어깨에 팔아라.

우리들 귀에 가장 낮익은 격언이기도 합니다. 말 그대로 발끝과 상투를 피해 오르는 중간에 사서, 내리는 중간에 팔라는 뜻인데, 사실 바닥에서 사서 머리에 파는것이 부동산투자에서 최고의 수익률을 내는 방법입니다만, 신이 아닌 이상 바닥과 머리(상투)를 알기란 거의 불가능합니다. 따라서 지나친 욕심을 부려 매도나 매수타이밍을 놓치면 투자에서 성공하기가 그만큼 어려워진다는 의미입니다.

# 남들이 팔때 사고 남들이 살때 팔아라.

이 격언은 흔히 역발상 투자와도 연관이 있으며 “밀짚모자는 겨울에 사라”거나 "동트기전 새벽이 가장 어둡다"는 말과 거의 같은 의미로 쓰입니다. 일반인들이 한창 활황기가 무르익어갈무렵 우르르 몰려들어 매수하기시작할때는 이미 상투를 알리는 전조인경우가 많으니 그때 팔면 제값에 팔수 있고, 반대로 침체기에 남들이 계속 떨어질것을 기대하면서 물건을 쳐다보지 않을때 과감히 매수하면 저가에 매입하여 수익률을 극대화시킬수 있다는 뜻입니다. 그러나 현실적으로 남들과 반대로 행동하기는 두려움 때문에 쉽지가 않으므로 충분한 실력을 쌓아 미래를 내다보는 안목이 생겼을때 실행하는것이 실패를 막는 지름길입니다.

얼마전 워렌버핏이 “남들이 두려워할때는 욕심을 부리고, 남들이 욕심을 부릴때는 두려워하라”는 격언을 한것도 다 이런 맥락이라고 보시면 될것입니다. 

-부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)-