★김종갑 스피드뱅크 특강 - 돌멩이로 황금을 잡아라★

경매 특급 정보

부동산을 사는 법은 일반매매로 사는 것과 경매로 사는 것이 있습니다.

물론 교환, 가등기, 환매등기 등 여러가지 다른 방법이 있지만 이러한 것은 투자에 있어서 그리 많이 사는 것이 아니기에 크게 일반매매와 경매 두가지면 충분합니다.

경매는 대중화되었습니다.

그러므로 경매를 하는데 있어서 많은 부분들이 책에서 이미 기술이 되었습니다.

그러한 부분 중 제 나름대로 중요하다고 생각하는 부분을 따로 모아서 얘기하도록 하겠습니다.

1. 경매 정보지

경매정보지는 예전에 보긴 했지만 요즘엔 경매정보지는 거의 보지 않으며 법원에 가면 아주머니가 경매정보지를 파는 경우가 있습니다.

그런데 경매정보지가 없으면 다른 물건이 어느정도 진행되는지 알 수 없어 답답하고 심심합니다. 

그러니 일단 경매정보지가 필요한데 이 아주머니들 꼭 돈주고 사라합니다.

goodauction 아줌마들은 그냥 나눠주니 주로 굿옥션을 찾으면 됩니다. 그리고 하루 무료쿠폰까지 꼭 딸려 주네요.

요즘에 gg옥션이나 다른 정보지들은 아주머니들이 꼭 돈을 받으려고 하니 웬만하면 그냥 지나치시면 됩니다.

경매가 시작되면 그냥 주기도 하는데 말싸움 하기 싫고 묻기도 싫고 웬만하면 그냥 굿옥션 찾으시는 것이 좋을 것 같습니다.

2. 경매 사이트

경매사이트는 여러가지가 있습니다.

경매사이트마다 차별화가 있지만 차별화되는 점은 크게 보이지 않습니다.

예전에 경매고수들은 gg옥션이나 태인 등을 많이 봤는데 요즘에는 그리 크게 좋아보이지 않습니다.

그 중 두가지 사이트가 눈에 띄는데 goodauction 과 infocare 두 사이트인데 (꼭 이러니 굿옥션 광고하는 것 같군요) goodauction은 사진 자료나 현장조사가 좋습니다.

예전에 평택 안정리 쪽에 물건을 보는데 재개발 조합 설립 이런 플랭카드가 나온 사진이 떡하니 있는 겁니다.

그래서 다른 사이트 들을 봤더니 그곳은 감정평가서 사진만을 그냥 올려놨더라고요.

그리고 유치권이 신고되어있으면 그 내용까지 자세하게 나오더군요. 다른 사이트들은 그냥 대법원에 것을 캡쳐해서 올려놓는 정도인데 말입니다.

다른 사이트 중 이렇게 자세히 되어있다면 그것도 공유해야 하니 좋은 사이트가 있다면 아래에 댓글 달아 주시면 고맙겠습니다.

infocare는 지도 기능이 좋은데 어느 지역에 얼마만큼 재개발 빌라나 상가나 아파트나 이런 것들이 나오나 살펴보려면 주소로 찾는 수 밖에 없는데 여기는 지도를 켜놓고 좌측에 아파트 켜고 검색 누르면 그 주변에 나온 아파트 들이 지도에 표시가 되더군요.

이 기능 빼고는 별로 좋은 기능이 없는 것 같은데 그래도 이 기능 참 쓸모있습니다.

만약 이것말고 다른 사이트 중 좋은 사이트 기능이 있다면 소개해 주시기 바랍니다.

3. 권리분석의 함정

저는 권리분석은 일반물건만하고 어려운 것은 하지 않습니다.

저같은 경우는 시대적 흐름을 따르거나 저평가된 물건을 찾아서 장기투자하거나 수익성있는 물건을 찾거나 싸게 사는 것을 주로 보기 때문에 권리분석에 대해 어려운 것은 안합니다.

제가 공부하기 싫고 어려운 것을 잘 몰라 하기 싫고 새로운 판례를 만들기 싫고 조사하기 싫어서일지 모릅니다.

주로 일반인과 차별화를 두려고 고수가 많이 합니다.

잘 아는 고수는 상관없습니다만 일반인 중 초보이면서 고수의 자문을 받아서 하기도 하고 그냥 드리대기도 합니다.

그러나 그런 경우 함정에 빠질 위험도 있습니다.

1) 선순위의 위험

선순위를 많이 잡는 방법은 대개 전세금을 가지고 판단을 합니다.

선순위가 있기 때문에 일단 많이 떨어집니다. 전세금과 낙찰가를 합한 가격이 시가이기 때문에 전세금만큼 떨어지죠.

그런데 전세금이 전세를 놓을 시점에 비해 현저히 높을 경우 가짜 선순위으로 판단합니다.

그런데 판사한테까지 가서 선순위로 판명나는 경우가 있습니다.

그럴 수 있다는 것이죠.

그 외에도 부부사이에서의 임대차계약 그 포인트는 이혼시점 등입니다.

만약 잘 되었을경우 몇 천, 몇 억을 버는 경우가 있습니다만 잘못되었을 경우 그 돈만큼 날아갑니다.

2) 대지권미등기의 위험

대지권미등기는 집합건물인 경우 '집합건물의소유및관리에관한법률' 제20조 ①,②항에 의하면 건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 확보하도록 규정되어 있습니다.

예외규정도 있고 많은 부분이 있지만 핵심은 '웬만하면 대지권을 찾아 올 수 있다' 이렇게 간단하게 위에 두줄입니다.

그러므로 대지권미등기인 아파트와 빌라 같은 집합건물은 나중에 대지권을 찾아올 수 있습니다.

그런데 문제는 대출이 안나온다는 점 입니다.

싸게 살 수 있다는 장점은 있지만 오랫동안 돈이 묶일 수 있다는 단점이 있습니다.

그리고 나중에 대지권을 다 가지고 올 수 없는 경우도 가끔 있습니다.

3) 유치권의 위험

아파트에 유치권 걸려있는 경우는 별로 없으며 상가나 사우나 등에 유치권이 많이 걸려있습니다.

유치권은 신고를 꼭 안해도 상관이 없으며 성립요건만 갖추면 됩니다.

이것도 또한 성립요건 갖춘 임차인이 숨어있을 위험이 있습니다만 제가 생각하는 제일 위험한 점은 대출이 안나온다는 점입니다.

4) 전소유자의 가압류

전소유자의 가압류는 말소가 안되고 인수한다는 것이 판례이지만 법원실무제요에 보면 인수하지 않고 배당하고 말소하도록 하기도 합니다.

법원실무제요를 가져다가 경매계장에게 미리 보여주고 배당시 말소시키면 되겠지만 이런물건은 배당할 때 직접가서 법원실무제요 보여주면서 말소시켜달라고 해주면 될 것 같습니다.

5) 공유자우선매수 청구권

말그대로 공유자 우선매수가 있을 경우 낙찰받고 닭좇던 개 신세가 될까 두려워 아예 낙찰안받는 경우가 많습니다.

공유자 우선매수할 확률이 더 많으니 입찰 안하는 것도 좋은 방법입니다.

6) 토지별도등기

토지에 근저당 가압류 등이 걸려있다는 것인데 이것은 경매보다는 일반매매일 경우 훨씬 위험합니다.

토지별도등기가 있는 경우는 거의 처음에 땅에 근저당걸고 대출 받아서 건물 짓다가 건설사가 부도나거나 분양이 안되어서 세대별로 분양할 때 토지별도등기를 말소해 주는 경우인데 경매는 말소가 안되고 그냥 나온 경우가 있습니다.

낙찰 후 거의 대부분은 근저당 일부 말소시키고 호수별로 지분을 나눠주는 경우가 대부분입니다.

이런 경우 경매는 별로 문제가 되지 않지만 일반매매일 경우 문제가 됩니다.

왜냐하면 일반매매를 할 때 등기부에 토지별도등기있슴이 있다면 토지등기부를 떼어서 자신의 호수가 말소가 되었는지 살펴보는 것이 좋습니다.

만약 말소가 되지 않았다면 왜 말소가 안되는지 은행에 알아보아야 합니다.

은행에 알아보면 이러한 경우가 있습니다.

말소를 아예 시켜주지 않으려는 경우 말입니다.

왜냐하면 여러번 집주인이 바뀌는 경우가 많고 그러면서 아예 토지에 걸려있는 근저당의 이자를 내야 되는지 조차 모르는 경우가 많습니다.

그러면 은행이자를 연체했을 것이고 그러면서 자연스럽게 은행은 연체이자에 또 이자를 붙여서 이자가 눈덩이처럼 불어나는 경우가 있습니다.

그러면 은행은 이자를 연체했다고 통보도 안하고 금액이 어느정도 되었을 때 그냥 경매에 넘겨버리는 경우가 있습니다.

물론 채권최고액이란 것이 있어서 일정부분 이외에는 괜찮지 않을까도 생각을 해보았는데 여전히 찜찜한 것은 사실입니다.

일반매매시 건물 등기부에 토지별도 등기있슴이 있을 경우는 토지등기부 떼어보고 채권최고액이 얼마인지 그리고 대지권으로 자신의 지분만큼의 금액이 얼마나 되는지 알아보고 은행에 전화해서 말소시켜줄 수 있느냐고 알아보는 것이 좋을 것 같습니다.

7) 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기 등등...

물론 위험합니다.

물론 위험한만큼 그것을 풀었을 때 그 열매는 달지만 못풀었을 때나 함정에 빠졌을 때는 아예 경매계를 떠나기도 합니다.

많은 수익을 올리려다가 한번에 무너지는 것이죠.

초보자들은 웬만하면 대출 잘나오고 어렵지 않는 물건을 건드렸으면 합니다.

4. 현장조사

임장활동을 해야 합니다.

어떤 분은 노인네가 사는지 장애인이 사는지 조폭이 사는지 알아야 하고 동사무소에서 세대열람을 하면서 선순위가 있는지에 대해서 알아보고 웬만하면 집구조를 볼 수 있을까 보면 물새는데가 있는지 고칠데가 많은지 혹시 폐문부재가 아닐지에 대해 알아보려고 하기도 합니다.

저같은 경우는 일단 선순위가 있는지 동사무소에서 세대열람을 하지 않습니다.

왜냐하면 낙찰이 될지 안될지도 모르는데 서울에 살면서 대전까지 세대열람을 하러 가고 선순위 없으면 허탈하지 않습니까?

낙찰이 되는 것이 문제이며 낙찰되고 선순위가 있으면 대법원에서 현장조사한 것을 가지고 경매계장에게 가지고 가서 낙찰불허가 받으세요.

물론 폐문부재나 임대차 알 수 없슴이라고 나오면 안되지만 전입세대없슴이라거나 전입세대가 말소기준권리 이후에 들어온 세입자라면 불허가 받을 수 있습니다.

그리고 대부분은 집 대문 두드려봤자 만나볼 수 없으며 만나보기도 쉽지 않습니다.

그리고 만약 만났는데 최악의 경우 명도하기 힘든 대상이라면 자신의 판단에 의해 안할 수는 있지만 투자이익이 많이 남는데 안할 수는 없잖아요?

그렇다고 안하면 너무 아깝잖아요?

5. 낙찰가의 비밀

낙찰을 받을 때 낙찰가를 결정하는 것이 가장 어려운 일일 것입니다.

이미 낙찰가의 비밀에서도 밝혔듯이 낙찰가는 몇 천만원이 차이가 나도 실투금액 자체는 몇 백인 경우가 많습니다.

그러니 받을 만한 것이면 몇 천만원을 더 쓰더라도 받아야 합니다.

6. 경락잔금대출

경락잔금 대출은 요즘에 아파트를 빼고는 무조건 80%까지 나옵니다.

빌라는 물론이고 오피스텔, 상가 심지어 토지까지 말입니다.

아파트가 DTI 때문에 60%까지 밖에 안나오며 다른 것은 다 80%까지 나옵니다.

물론 방빼기 안하고 방빼기 하면 대출 안받으면 됩니다.

요즘에 얼마나 대출해주려고 그러는 은행이 많은데 말이죠.

그리고 경락잔금대출은 승계가 안된다는 단점이 있습니다.

가끔 되는 경우도 있지만 경락잔금대출은 거의 안된다고 보시면 됩니다.

경락잔금대출은 어느 은행의 어느지점에서 프로젝트 파이낸싱 형식으로 마련한 기금 형식이라는 것이죠.

그러므로 경락잔금대출은 500억이면 500억 만들어놨다가 그 기금이 다 떨어지면 그 대출은행의 대출금은 끝나는 것이죠.

한시적인 상품이기 때문입니다.

그런데 문제는 이런 경우 문제가 됩니다.

재개발 빌라의 경우 실투자금을 줄이려고 경락잔금대출 이빠이 받고 월세를 놓고 월세보증금을 받았을 경우 그것을 산 사람이  대출금 승계가 되지 않아서 대출금을 갚아야 하고 월세를 놓았을 경우 월세입자가 나가지 않아, 사는 사람이 실투자금이 너무 많이 들어가 팔지 못하는 경우가 있습니다.

그러므로 빨리 팔 생각이라면 경락잔금대출을 받고 대출금을 갚으면서 전세를 놓던지 경락잔금대출을 받고 아예 월세를 안놓으면 됩니다.

경락잔금대출금은 법무사를 통해서만 받을 수 있습니다.

그래서 법무사 수수료가 쎕니다.

등기비에 모두 포함이 되죠.

등기비가 정말 알고 싶다면 취등록세, 지방교육세 빼고는 나머지가 모두 법무사 수수료라고 보시면 됩니다.

나머지 채권금액, 급행료, 교통비 기타 등등 많이 나오는 경우가 많은데 등기를 하신 분은 아시겠지만 거의 돈이 안드는 수준입니다.

일반매매시 수수료를 30-40만원 정도 받는데 비해서 경락잔금대출은 150만원 정도를 받기도 합니다.

그래도 할 수 없죠. 경락잔금대출을 받는 것이 유리하니 이런 것은 감수해야죠.

7. 명도

명도는 대화로써 해결해야 합니다.

거의 대부분은 대화로써 해결하는데 가끔 인도명령을 해야 할 경우도 있습니다.

그러나 거의 대부분은 대화로 해결하는 것이 좋습니다.

뭐 경매 고수분들이 많이 쓰시는 방법입니다만 저도 많이 쓰는 방법이라 이렇게 옮겨봅니다.

명도시 돈을 받아 나가는 사람에게는 절대 이사비를 안주는 것입니다.

안 주는 것은 그 사람이 배당받을 금액이 있으니 이사비를 안주는 것이고 원금까지 나에게 달라는 사람 만나면 그 사람 만나서 이렇게 얘기하시면 됩니다.

' 배당은 내 명도확인서와 인감이 없으면 안된다 그러니 내가 서류를 떼고 도장을 찍어줘야 당신이 돈을 받는 것이다.만약 당신이 원금을 받겠다고 버티면서 이집에서 안나간다면 나는 강제집행으로 당신을 내보낼 것이고 오늘 이후부터는 당신에게 낙찰금에 년20%의 법정이자를 붙여서 당신의 배당금에 가압류를 걸 것이고 강제집행 비용까지 청구할 것이다. '

이런 취지의 내용증명이나 말을 차근히 설명하면 대개 사람들이 한번 당해보는 경우가 많아서 바로 꼬리내리는 경우가 많습니다.

그리고 법원의 우체국에서 보내면 법원명이 찍혀서 우편물이 도착하니 그 사람이 꼭 법원에서 보낸 내용증명인줄 알고 두려움에 떠는 경우가 많습니다.

그래서 이사비 한푼 안주고 내용증명 한통으로 해결이 나는 경우가 있습니다.

게다가 만약 낮에 일하는 사람이라 내용증명이 계속 반송될 경우가 있습니다.

그럴경우 내용증명을 계속해서 받을 때까지 보내지 마시고 내용증명을 보내고 자신이 보관하여야 할 것을 가지고 그 집에 가서 대문에 떡 붙이시면 됩니다.

즉 법원 소인이 찍힌 봉투와 내용증명 내용물을 대문에 스카치 테이프로 안떨어지게 아주 잘보이게 붙이시고 빨간줄로 사선 두줄을 그어 꼭 공문서인 것처럼 보내십시오.

그럼 꼭 받아야 맛은 아니죠.

일단 그 사람이 보느냐 안보느냐이기 때문에 그걸 보고 바로 기죽을 수 있다는 것입니다.

뭐 그렇게 까지 하냐고 물어보시는 분 많은데 그래도 인도명령으로 개끌고 나가듯 끌려나가고 내가 괜히 나라에 세금 바치는 것보다는 낫지 않습니까?

내용이 부실한데 생각나는대로 계속 내용을 첨가하겠습니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던 

(출처 : R2 부투행/김장섭(조던) 님, 2008.1.18)

자료출처: L'etranger의 富로그