이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 무겁지만 우리 앞에 닥쳐있는 엄연한 현실, 하우스 푸어 (House Poor)에 대해서 말씀드리고자 합니다. 특히 하우스  푸어라고 생각되는 부자노트 독자님들께 조금이라도 힘을 드리고 싶군요.

그러기 위해선 먼저 하우스 푸어에 대한 정의가 중요하다고 생각합니다. 이에 대해선 현대경제연구원이 내린 하우스 푸어 정의를 참고하겠습니다. 1주택 보유자 가운데 주택담보대출 원리금 상환 비율이 가처분소득(소득세, 주민세, 의료보험료, 국민연금과 같은 세금과 공과금을 빼고 남은 소득) 대비 10%를 넘고, 빚을 갚기 위해 소비를 줄이는 가구를 하우스 푸어로 정의했습니다.

이에 따라 주택 보유 가구 1천70만5천가구 중 10%가 넘는 1백8만가구가 하우스 푸어라로 추산하고 있습니다. 이들은 대부분 2005~6년 집값이 급등할 때 무리하게 대출을 받아 집을 산 수도권 중산층입니다.

2011년에 수도권 집값은 10가구 중 9가구가 내렸고 물가상승률은 4%를 넘어섰습니다. 2012년에도 집값 전망은 그리 밝지 못합니다. 금리 인하 및 입주물량 및 미분양물량 감소 등 호재도 있지만 여전히 경기는 불확실합니다. 또 중산층 감소로 구매력도 떨어지고 있습니다.

그리고 올 하반기에 만기가 도래하는 주택담보대출 규모가 크게 늘어납니다. 은행들은 거치식 담보대출이 만기되면 고정금리나 비거치식 원리금분할로 바꿀 계획입니다. 이에 따라 가계 대출상환부담은 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다. 이 때문에 2012년에만 하우스 푸어가 1백만명이 추가로 생겨날 것이라는 비관적인 전망도 나오고 있습니다.

만약 여러분이 하우스 푸어라면, 아니 본인이 하우스 푸어라고 생각한다면 어떻게 해야 할까요? 대출 이자로 ‘참을 수 없는 무거움’이라는 고통을 겪고 있다면?

힘!!! 1: 끝이 좋아야 합니다 힘!!!

만약 2012년 1월 현재 시세가 4억5천원만인 32평형 아파트를, A는 2003년에 3억원에 샀고, B는 2006년에 5억원에 샀다면 지금 두 사람 중 누가 더 아파트를 팔고 싶어 할까요?

3억원에 산 A가 시세차익을 얻으려고 더 팔고 싶어 할 것입니다. 반면 B는 좀처럼 손해보면서 팔지 않으려고 할 것입니다. 손해보고 팔기보다는 집값이 오를 때까지, 버틸 수 있는 한 버티는 게 실상입니다. 합리적인 투자행위가 아니지만 말입니다. 따라서 하반기에 만기되는 주택담보대출 규모가 증가한다고 급매물이 쏟아져 아파값이 폭락한다는 것은 인간이 항상 합리적인 결정을 내린다는 것을 전제하는 이론상일 뿐 실제와 맞지 않습니다. 과거에도 이와 유사한 주장이 많았지만 결과는 항상 그렇지 않았습니다.

물론 당신이 하우스 푸어라면 현 시점에서 주택을 매도할 것인가, 아니면 2012년까지 보유할 것인가를 결정해야 할 것입니다. 이를 위해선 가장 큰 게 자금력(현금동원력)일 것입니다. 이어 보유하고 있는 주택의 내재가치 및 미래가치, 투자 성향(공격형, 수비형, 절중형 등), 경기 및 주택시장 동향 등을 따져봐야 할 것입니다.

어차피 2005, 2006년에 결과적으로 아파트를 비싸게 샀더라도 이(매입가)는 돌이킬 수 없습니다. 하지만 매도타이밍(매도가)은 하우스 푸어 여러분이 선택할 수 있습니다. 끝이 좋으면 다 좋다는 말을 믿고 힘을 내세요.

힘!!! 2: 대세를 거슬러야 합니다 힘!!!

제 경험담입니다. 산중야영을 즐겨하는 저는 전에 가끔 산에서 혼자 잤습니다. 주변에도 그런 분이 있지만 아주 드문 케이스입니다. 혼자 자는 것만 좋아서 산에서 혼자 사는 사람은 거의 없습니다. 혼자 산에서 자는 게 무섭지만 무서움에도 불구하고 현재 위치한 상황, 기분 등에 따라 용기를 내 실행하는 것뿐입니다.

하지만 두 사람 세 사람과 같이 가서 산에서 자다보면 혼자 가서 자는 횟수가 급격히 줄어들고 결국엔 혼자 자는 경우가 거의 없어집니다. 혼자 산에서 자면서 느낄 수 있는 그 말할 수 없는 기쁨(사색 명상 호젓함 등)이 있음에도 말입니다.

인간은 호랑이와 같은 동물이지만 호랑이처럼 잠깐 가족과 살다, 평생 혼자 사는 동물이 아닙니다. 수많은 관계를 맺으며 무리(집단)로 살아야 하는 게 인간입니다. 인간은 독립 생활을 하는 동물보다 위험에 대해 뇌가 예민하게 반응한다고 합니다.

예를 들어 집단의 의견과 반대되는 의견을 냈을 때, 남이 가지 않는 다른 길을 갔을 때 편도체(뇌 측두엽 안쪽에 있는 아몬드 모양의 신경세포 모음. 생명의 위협을 느끼면 변화를 본능적으로 거부하는 기능을 한다)가 강렬한 빛을 낸다고 합니다. 소신을 지키는데 따른 부담(고통)때문 이라는 것이지요. 즉 인간은 외톨이가 되는 것을 본능적으로 무서워하는 동물이라는 것입니다.

따라서 무리를 쫒는 보통 사람은 남이 팔 때 사고, 남이 살 때 파는 역발상 투자를 실행하기가 힘듭니다. 그렇지만 대세를 거스르는 역발상 투자를 실행한다면 최대의 수익을 올릴 수 있습니다.

하우스 푸어 여러분 깊게 생각하되 결심은 빨리 하세요. 그리고 보유하기로 결심했다면 필사즉생(必死則生)으로 배수진을 치세요.

힘!!! 3 : 부산으로 수도권을 내다 보세요 힘!!!

다행히 국내 주택시장은 미국 주택시장처럼 집값이 하락세에 돌아선 이후 상당기간 입주물량이 늘어나지 않았습니다. 2004년부터 2007년까지 집중적으로 부동산 규제정책을 편 참여정부의 덕택이지요.~~~

지난 2년간 아파트값이 크게 상승한(정확히는 회복한) 부산 주택시장 추이를 설명해보겠습니다.

2000년대 들어 주택시장이 장기간 침체됐던 부산은 2009년 말 아파트값이 상승세로 반전됐습니다. 무엇보다 대형 개발호재 영향이 컸지만 장기간 아파트 건설실적이 줄어들어 입주물량이 감소한 것도 큰 몫을 했습니다.

부산 아파트(임대, 주상복합 포함) 입주물량은 2004년부터 2006년까지 매년 2만가구가 넘었습니다. 그러다 2007년에 1만6천가구, 2008년 1만5천가구에서 2009년에는 9천가구로 떨어졌습니다. 2010, 11년에도 1만2천가구에 머물렀구요.

입주물량 감소는 가격이 떨어질 대로 떨어졌다는 상승기대심리까지 겹쳐 2010년부터 본격적으로 상승하기 시작했습니다. 2011년에도 상승했습니다. 특히 2011년에는2004~2006년에 대량 입주한 아파트들이 저가 메리트로 가격이 많이 올랐습니다.

2012년에 수도권 주택시장도 시차를 두고 부산과 같은 가격 흐름을 보일 가능성이 높습니다. 아시다시피 수도권 아파트 입주물량은 2010년 17만1천가구를 정점으로 2012년부터 본격적으로 감소하기 시작했습니다. 최근 2~3년간 아파트 분양실적도 저조해 앞으로 2015년까지는 입주물량이 계속 줄어들 것입니다.

무엇보다 2000년대 들어 시작된 강남 5개 저밀도 아파트 입주, 2기 신도시 입주(위례신도시 동탄2신도시 등이 일부 남았지만) 등 수도권 대규모 입주가 마무리됐습니다. 또 고층 아파트 재건축 사업이 규제정책으로 지지부진해지면서 대규모 입주단지가 드물어 입주물량 체감효과는 더욱 큰 상태입니다. 이 때문에 2009년부터 3년 연속 수도권 전세난이 발생한 것이구요.

연어가 왜 기를 쓰고 흐르는 강물을 거꾸로 거슬러 오르려고 하는지를 생각해보세요. 하우스 푸어라고 생각하는 부자노트 독자님들 힘내세요. 힘!!!