얼마전 심형래감독의 'D-War'란 영화를 가족들과 보고왔습니다.

 

줄거리는 큰 기대를 하지않아서인지 크게 실망스러운수준은 아니었으며 그래픽은 반지의제왕과 견줄만한 수준이었다고 보여집니다.

 

최근 심형래감독의 이영화를 둘러쌓고 영화계와 네티즌사이에 논란이 있었습니다.

 

우리가 심형래감독한테 박수를 쳐줘야할 부분은 오로지 열정과 부지런함으로 불모지나 다름없는 우리나라에서 세계적인 CG수준의 영화를 만들었다는점입니다.

 

막연한 기대감과 낙관적인 시각이 아닌 오로직 피나는 노력으로 결과를 만들어낸것입니다.

 

지금의 'D-War'에 만족하고 마지막이라면 실망할수도있지만 이제 시작이며 이런노력을 계속한다면 다음에는 다 나은작품이 나오지않을까하는 기대도 하게됩니다.

 

9월부터 청약가점제가 실시되었는데 주택청약시장에는 큰 변화가 올거 같습니다.

내집마련을 위하여 노력하시는 많은분들이 철저한 준비와 분석을 통하여 내집마련 전략을 세우면서 진행하시고있지만 반면에 의외로 막연한 기대감으로 기다리시는분들도 많이 있는거 같습니다.

막연한 기대는 아무런 도움이 되지않습니다.

 

오로지 심형래감독과 같이 뜨거운열정으로 노력하는분들은 성공이라는 열쇠를 쥘수있지않나 싶습니다.

오늘은 막연한 기대감을 가지고있는 내집마련의 몇가지 오해에 대해 이야기해보고자 합니다.

개인적인 의견인만큼 참고만하시면 감사하겠습니다.

 

 

 

많은 무주택자 분들이 청약가점제라는 제도를 통해 내집마련의 쉬워질거라고 생각합니다.

청약가점제는 무주택기간이 높은 세대주를 위한 제도입니다.
청약가점제는 무주택기간,부양가족, 통장가입기간으로 점수를 계산해서 점수가 높을수록 우선권을 주는 제도입니다. 무주택기간은 최대15년이상 32점, 부양가족은 최대6명이상 35점, 가입기간은 최대15년이상 17점해서 총 82점 만점입니다.

일반적으로 유망지역은 상위 10%인 53점 정도되어야 가능성있다고 말합니다.
정확하게는 알수없으나 광교,송파등 유망지역은 60점이상은 되어야 안정권이 아닐까 생각합니다.

부양가족과 가입기간이 아무리높아도 무주택기간이 짧으면 높은점수 받기어렵습니다.
특히 무주택기간은 만30세 또는 결혼시점중 빠른시점부터 인정이되기때문에 결혼을 엄청 빨리하지않는다면 만30세부터 적용이되며 무주택기간점수 10년 22점 받으시려면 만40세가 되셔야합니다.
만40세이상되고 통장가입기간이 높으신분들은 지금까지 내집장만을 하지않으셨다는 이야기며 결국 돈이 부족했거나 내집장만 의지가 없으신분들이라고 보여집니다.
돈이 없어서 내집마련을 못하신분들은 청약가점제 실시되어도 대출규제가 지속되는한 돈없이 내집마련은 쉽지않습니다.
결국 청약가점제는 내집마련의지가 없으신 만40세이상 세대주나 이런분들을 가족으로둔 분들을 위한 제도입니다.

내집마련은 나이순이 아니며 신혼부부라도 내집마련의 필요한 분들한테 기회를 주어야함에도 투기수요를 막는다는 목적으로 이런 제도를 만들었습니다.
유망지역 분양은 부양가족많고 통장가입기간과 나이가 많은 무주택세대주한테 기회가 가며 그런조건이 안되는분들은 안타깝게도 기존제도보다 당첨확률이 더 낮아진다고 보셔야합니다.

가점점수가 높으신분들은 최고의 수혜자인만큼 유망지역 적극적인 청약도전하시는것이 좋습니다.
하지만 가점점수가 높지않은분들은 막연하게 청약가점제가 실시되면 내집마련이 쉬워진다는 환상은 버리셔야합니다.

 

기존주택은 너무많이 올라버렸고 앞으로 싼 분양가의 집이 나오면 내집장만하시려는 분들이 많이 있습니다.
분양은 집값의 10~20%정도의 계약금으로 내집장만을 할수있으며 2~3년에 걸쳐서 중도금,잔금을 단계별로 내기때문에 자금부담이 적고 대출도 가능해서 적은돈으로 쉽게 내집마련을 할수있는 좋은제도입니다.

하지만 고려해야할 부분이 전매금지와 후분양제도 입니다.
전매금지는 분양가상한제 적용되면 수도권 공공택지는 중소형10년/중대형7년, 민간택지는 중소형 7년/중대형 5년 적용됩니다.
10년동안 재산권행세를 못한다는점은 냉정히 생각해보셔야합니다.
10년이면 강산이 변하는 시간이며 어떤일이 발생할지 모릅니다.

미래의 불확실성에 대한 리스크를 조금이라도 줄이려면 상대적으로 가치가 높은곳으로 접근해야하며 그래서 많은 사람들이 더욱더 유망지역 청약에 몰릴것 같습니다.
양극화가 분양시장에도 더 심화될것인데 유망지역은 너무나 과열된 높은경쟁률이 나오겠지만 비유망지역,비인기지역은 지금보다 더 낮은 청약경쟁률이 될 것입니다.

중소형경우 공공택지 10년/민간택지 7년동안 전매금지되며 입주후에도 공공택지는 7~8년, 민간택지는 4~5년간은 전매가 안된다는 의미입니다.
지금은 양도세를 내면 입주후 매매가능하지만 상한제 실시되면 팔고싶어도 못팔게됩니다.
몰론 실거주자들은 큰 문제없을수있지만 실거주자라하더라도 상황에 따라서 팔수도 있지만 이제는 안됩니다.
그렇기때문에 상대적으로 인기있는 좋은곳은 더 많은 사람들이 몰릴것이고 당첨가능성은 현저히 낮아집니다.

그렇다고 7~10년간 팔지도 못하는데 아무곳이나 청약할수는 없을것입니다.
결국 유망지역 당첨가능성이 높은 가점점수가 높으신분들을 제외하고는 유망지역 분양만 고집하시면 강태공이 시간을 낚듯이 시간만 지나갈수있습니다.
상대적으로 가치가 낮은곳 분양보다는 매매가 자유로운 기존주택이 더 메리트가 있을수도 있습니다.

 

물론 분양가상한제 실시되면 분양가가 기존보다 10~20% 저렴해질 수 있습니다.
기존의 일부 건설사들의 터무니없는 고분양가는 없어지리라 생각합니다. 하지만 당장 그효과를 보기는 쉽지않습니다.
8월까지 사업시행인가, 11월까지 분양승인/관리처분인가되면 분양가상한제 적용안됩니다.
결국 올해 시행되는 대부분의 분양은 분양가상한제 적용되는 곳은 많지않다는 의미입니다.
내년봄정도는 되어야 제대로된 분양가상한제 적용된 아파트 나오겠지만 그효과가 얼마나 될지는 지켜봐야할 부분인듯 싶습니다.

또한 나오더라도 최대10년까지 전매금지가 적용되는데 과연 10~20% 저렴하다고 덥썩 잡을수있을지 의문입니다.

특히 마이너스옵션제가 실시되면 실질적인 분양가는 오히려 더 높아질수도 있습니다.
누가 벽지도 싱크대도 아무곳도 없는 껍데기뿐인 집에 그냥입주하겠습니까?
결국 마이너스옵션 포기하던가 본인이 직접 외부업자시켜서 인테리어 할수밖에 없습니다.
아마 대부분 사람들은 마아니서옵션 포기하지않을까 싶습니다.

하지만 정부는 발표할때 꼭 마이너스옵션적용하여 싸지는 분양가를 자꾸 언론에 흘려서 엄청난 분양가인하가 되는것처럼 착시효과를 일으키게합니다.
마이너스옵션제의 최대수혜자는 인테리어업체가 아닐까 싶습니다.

 

특히 서울은 올 상반기 4373가구로, 지난해 1만2643가구보다 65.4%나 줄었으며 경기도도 지난해 3만2167가구에서 올해 2만3488가구로 27%가 줄었습니다.
물론 많은건설사들이 분양가상한제전에 물량밀어내기를 하고있기때문에 올하반기 분양시장은 분양물량이 상대적으로 풍성할수있습니다.

하지만 분양가상한제가 본격적으로 실시되는 내년봄부터는 민간건설물량이 눈에띄게 낮아지리라 생각합니다.
건설사는 이윤추구가 목적인 기업입니다.
수익이 적다면 품질비용감소를 통한 수익증대를 노릴것이고 그마저도 여의찮으면 사업포기를 할것입니다.

아파트건설이 아닌 다른수익모델을 찾을것으로 보이기때문에 민간건설물량은 당분간 감소할수밖에 없으며 그효과는 2~3년후 나타난다는점 눈여겨보셔야합니다.
참고로 수도권 주택 연평균 수요 30만 가구필요한데 해마다 감소하고있습니다.
- 2004년 : 205,719가구
- 2005년 : 197,901가구
- 2006년 : 172,058가구

 

많은분들이 이제는 중대형이 아니라 중소형평형 시대라고 말들 많이 하십니다.
과연 그럴까요?
왜 중소형평형 특히 외곽이나 비선호지역이 최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.
개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던 가치가 높아질수밖에 없습니다.

하지만 최근의 중소형선호현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.
대출규제, 종부세/양도세 강화등 6억이상 고가주택에 집중된 규제정책은 결국 강남을 중심으로한 기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만 그반대로 외곽지역인 강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며 특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.
자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서 결국 대출규제가 약하고 다른규제정책도 약한 상대적으로 쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.

하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요, 중대형평형 분양물량 급감등을 보면 당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며 중대형과 갭이 줄어들고 풍선이 꺼지면 다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.

집값구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.
지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,공급이 균형을 이루지만 30~40평형 특히 전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는 37,39,40,44,48평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.

 

많은 분들이 부동산시대는 이제 끝났다고 말합니다.
물론 10년후 시간이 지나봐야 알수있겠지만 전쟁과같은 국가적 사태가 일어나서 국가경제가 붕괴되지않는한 지않는한 부동산,주식은 쉽게 끝나지 않습니다.
물론 2001년부터 2006년까지 가파른 상승을 하였기에 다소 쉬어가는 시간이 필요할수있습니다.
그렇다고 끝났다고 단정짓기는 어렵습니다.
부동산이던 주식이던 잘하면 돈벌고 성공하는건 당연하지만 불확실성 측면에서는 부동산이 더 안정적입니다.

부동산은 실거주도 가능하기에 최악의 경우 실거주를 하면서 살고있으면 됩니다.
하지만 주식은 여유자금이 아니라면 하락기에 엄청난 스트레스를 받게 되며 손절매할수도 있습니다.
또한 가치가 낮거나 잘못된 주식을 사면 휴지조각 되는 경우도 있습니다.

재능이 있거나 자신있는분들이 아니라면 주식은 펀드등 간접투자가 좋을거 같습니다.
부동산의 가장 큰 장점은 레버리지효과 입니다.
예를들어 2억집을 산다면 전세1억, 대출3000하면 실투자금 7000으로 2억규모의 자산운용을 할수있습니다.
20%상승하면 4000만원수익입니다.
주식을 7000만원 투자하면 7000만원규모의 자산운용입니다.
20%상승하면 1400만원수익입니다.

내집마련은 나와 내가족을 위한 최소한의 생활수단입니다.
무리한 대출을 통한 공격적인 내집마련은 하지않는다해도 안정적인 투자는 필수입니다.
집값안정이 필요한 정부의 언론플레이를 그대로 믿어서는 안됩니다.

하지만 정부정책은 눈여겨보셔야하며 장단점을 잘 분석하셔서 내집마련을 하셔야합니다.
가점점수가 53점이상 되시는분들은 유망지역 적극적인 청약도전하시는게 좋습니다.
가점점수가 40점 되시는분들은 유망지역 범위를 좀더 넓게 잡고 청약도전하셔야합니다.
남들 다 좋다는 광교,송파등만 기다리시면 내집마련의 계속 멀어질수 있으며 부동산시장이 영원히 안정세를 유지하지는 않습니다.
가점점수가 40점미만인분들은 비인기단지 청약보다는 차라리 미래가치가 높은 기존주택 매수도 고려해볼 필요있습니다.

 

정확한 분석이 아닌 막연한 기대감으로 기다리기만하는것은 바람직하지않습니다.
정부가 집값 내려주겠지.. 기다리면 싸게 좋은곳에 분양받을수있겠지..
세상은 더 부지런하고 노력하는분들한테 먼저 기회가 가게되어있습니다.
물론 운좋은분들도 있지만 운은 항상 오는것이 아니며 노력하는분들한테 더 많은 운도 옵니다.
철저한 분석에 의한 기다림과 막연한 기다림은 엄연한 차이가 있습니다.

자신의 상황과 목표를 명확히 확인하시고 치밀한 전략을 세우셔서 내집마련에 도전한다면 좋은결과 있으리라 생각합니다.

심형래감독은 영화를 통하여 자신의 꿈과 희망을 만들고있지만 닥터아파트의 많은 애우님들은 내집마련을 통하여 꿈과 희망을 만들수있다고 생각합니다.

1. 등기부등본을 반드시 확인하라

2. 가처분 또는 가등기가 설정된 집은 피한다

3. 주택의 하자를 꼼꼼히 점검해야 한다

4. 확정일자를 받아라

5. 전세입자가 많은 주택은 되도록 피한다

그 외에도 준공허가가 나지 않은 건물은 새집이라도 허가지연에 따라 입주를 하지 못하는 경우도 발생할 수 있으니 피하는 것이 좋다.

※청구권: 타인에 대해 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리

"눈에 보이는것만 믿으세요.."
몇년전 모 증권사의 광고카피문구이였습니다.
눈에 보이는것만 믿으면 물론 실패확률이 줄어들고 안정성이 확보되겠지만 내눈에 보이는건 남들눈에도 보이기에 기회는 그만큼 줄어든다고 보셔야합니다.
반대로 남들눈에 보지못하는것을 볼수있다면 기회는 그만큼 늘어나겠지요
하지만 남들눈에 보지못하는것을 본다는것은 그만큼 어렵고 더 많은 노력과 새로운 시야를 가져야합니다.

 

"작지만 강한 기업에 투자하라"의 저자이며 주식 소형주 투자의 선구자인 랄프 웬저가 '사자나라 비굴함'이라는 이야기를 했습니다.
얼룩말 나라가 있었습니다.
얼굴말 끼리 모여살기때문에 참 평화롭고 행복한 곳이었습니다.
그런데 얼룩말들이 평화롭게 살기시작하니 얼룩말수가 늘어나고 먹는풀이 줄어들기 시작했습니다.
그중 한 얼룩말이 새로운 풀을 찾아 떠나기 시작했습니다.
이웃나라인 사자나라에 가니 양질의 엄청나게 많은 풀들이 있었고 간만에 양질의 풀을 포식을 할 수있었습니다.
그 얼룩말이 얼룩말나라에 가서 이야기를 하니 대부분의 얼룩말들은 풀을 먹는건 좋지만 잘못하면 사자한테 잡아먹힐수 있기때문에 싫다고 합니다.
여기서 양갈래의 선택의 길이 나뉘어집니다.
위험을 무릎쓰고 양질을 풀을 먹을것인가 배고 고파도 안전하게 굶어 안죽을 정도만 먹을것인가..
랄프 웬저는 얼룩말이 양질을 풀을 먹으려면 사자의 위험에 무릎쓰고 풀을 먹어야한다고 이야기합니다.
만약 사자나라에 사자가 눈에 보인다면 얼룩말들은 사자의 위협에서 벗어나면서 신선한 풀을 먹을수도 있으나 사자가 언제 갑자기 나타날지 알수가 없기때문에 신선한 풀이 많이 있음에도 대부분의 얼룩말들은 쉽게 사자나라에 가지 못하는것입니다.

 

투자에는 정답은 없습니다.
투자도 안정성이냐 수익성이냐는 본인판단의 문제입니다.
하지만 분명한것은 리스크 없는 수익은 없으며 높은 수익을 얻으려면 어느정도 위험은 감수해야하며 리스크를 감수할 자신이 없다면 높은투자수익을 기대해서는 안됩니다.

만약 리스크는 적고 수익이 높다는 유혹을 받는다면 다시한번 의심하고 분석해보실 필요가 있습니다.
High risk, High return 입니다.

 

최근 분당급 신도시가 동탄2신도시로 발표됨에 따라 강남대체에 대한 논란이 많습니다.
왜 이렇게 논란이 많을까요? 바로 미래가치가 눈에 보이지않기때문입니다.
강남이 왜 대한민국 최고의 주거지가 되었을까요?
교육,교통,편의시설,산업시설 모든부분에서 월등한 우위를 가지고있기때문에 최고의 가치를 하고있습니다.
분당은 어떻습니까?
분당이 입주를 시작했던 1993년에 대부분의 언론과 국민들은 왜 비관적인 관점으로 보이다가 지금은 강남 다음의 주거지역으로 인정을 하는것일까요?
바로 눈에 보이느냐 마느냐의 차이입니다.

강남과 인근지역은 안정적인 최고의 지역이지만 먹는 풀이 줄어들고있는 얼룩말 나라가 아닐까요?
얼룩말나라에서도 힘이 센 얼룩말은 항상 안정적인 풀을 먹을것입니다. 반면 힘이 약한 얼룩말은 안 굶어죽을만큼 먹던가 더 악화되면 굶어죽을수도 있을것입니다.
과연 리스크는 높지만 기회도 그만큼 많은 사자나라는 과연 어디일까요?

오늘은 새로운 기회인 미래가치에 대해 한번 이야기해보려고 합니다.
주관적이고 개인적인 글인만큼 의견이 다르시더라도 하나의 의견으로만 참고해주시면 감사하겠습니다.

1. 눈에 보이지않는것도 믿자.
수익이 높을수록 리스크는 커 지지만 반대로 리스크가 줄어들면 수익도 줄어듭니다.
대한민국 최고의 주거지역인 강남을 봅시다.
평당 3000~5000정도 형성이 되며 33평 10억이라고 보면 대부분 사람들은 접근할수도 없는 금액입니다.
물론 대한민국 최고수준의 인프라가 구축된 신도시가 강남이기에 10년간은 철옹성 자리를 지킬것입니다.
또한 상승기가 되면 강남이 먼저 상승할 것입니다.
안정성과 수익성 모두 강남은 우세하지만 10억이상의 투자금이 강남의 리스크입니다.
자금여력이 풍부한 분들은 높은금액을 지불함으로써 리스크를 감당할수있습니다.
하지만 일반 서민들은 10억이상의 거금을 동원할수도 없고 감당할수도 없습니다.
그럼 자금여력이 부족한 일반서민들은 어떤 리스크가 있는 투자처를 찾아야할까요?
현재가치는 부족하지만 미래발전성이 높은 숨은진수를 찾아야합니다.
개발계획과 발전방향, 돈의 흐름을 눈여겨 봐야합니다.

2. 개발계획을 볼 수 있어야 합니다.
송도신도시는 2020년까지 개발되는 장기프로젝트임에도 왜 많은 사람들이 송도를 10년후 제2의 강남으로 인정을 해주는것일까요?
아직 변변한 대형마트도 없고 공사로 인한 먼지가 날림에도 왜 그렇게 송도에 열광을 할까요?
개발이 진행중이라 직접 눈에 보이는것도 일부 있겠지만 철저하게 잘 계획된 개발플랜이 송도의 가치를 높이고 있습니다.
외국계병원, 외국인학교, 컨벤션센터, 아시아트레이드센터, 인천타워, 인천대교, 센트럴파크.. 정말 말만 들어도 한눈에 미래모습이 보이는것이며 결국 많은 사람들이 송도의 가치를 인정해주는것이며 그만큼 또 높은 가치가 형성이 되어있습니다.
이런 청사진들이 개발이 완성되어 눈에 실체가 보인다면 지금보다 또 훨씬 높은 가치가 형성될 것입니다.
반면, 얼마전 동탄2신도시가 발표되었지만 논란이 많고 동탄1신도시에도 호가만 조금 상승했을뿐 큰 움직임은 보이지않고 있습니다.
현재의 침체된 현재의 부동산시장 분위기와 대출,세금 규제정책도 한몫을 하고있지만 또하나의 요인은 신도시 발표만 했을뿐 구체적인 플랜이 발표가 되지않았습니다.
대부분의 사람들은 정부가 제시한 660만평과 평당800분양가와 10만가구 공급만 눈에 보이는것입니다.

하지만 2008년 2월 동탄2신도시에 대한 구체적인 개발계획이 발표되면 상황이 조금은 달라질수도 있습니다.

대표적인 개발계획은 신도시,지하철,고속도로,재개발/뉴타운,산업시설/기업 유치,교육시설,문화시설 등입니다.
신도시가 많은 관심을 받는 이유는 지하철,고속도로,산업시설/기업,교육시설,문화시설등 풍부한 인프라가 뒤따라 오기때문에 많은 관심을 받는것입니다.
하지만 너무 빠른 움직임은 리스크를 너무 높이는 결과를 가져오기때문에 그부분은 조심해야합니다.
광주오포,용인 모현에 투자하신분들이 좀 난감한 상황이 된것도 너무 빨리 움직였기 때문입니다.

하지만 시간이 걸릴뿐 입지면에서 결국은 개발이 될수있기에 여유를 가지고 기다리는 지혜가 필요할 듯 싶습니다.

 

3. 인구가 몰리는곳에는 개발이 됩니다.
자본주의 사회에서 가장 기본은 수요와 공급입니다.
수요가 있는곳에는 공급은 반드시 따라올수 밖에 없습니다.
분당신도시가 590만평 40만명의 대형신도시가 아니라 100만평 2만명인구의 택지지구라면 과연 지하철2개노선, 대학대병원, 백화점, 모든편의시설이 갖춰질수 있었을까요?
분당신도시의 가치는 입지도 크지만 규모의 힘도 크게 작용합니다.
판교신도시가 대한민국 최고의 쾌적한 주거공간이 되겠지만 부동산시장에서 큰 파급효과를 주지못하는건 바로 규모/인구 때문입니다.
판교신도시는 282만평, 2만9천가구의 규모로 강남3구는 3천6백만평, 35만가구의 고급수요층을 흡수하기에는 무리가 있지않나 싶습니다.
강남이 현재의 입지가 아니라 의정부정도의 입지였다해도 3천6백만평규모에 35만가구, 지하철,고속도로접근성,교육,편의시설,산업시설 정도면 대한민국 최고의 신도시가 되었을것입니다.
강남이 대한민국 최고의 신도시가 된것은 뛰어난 입지와 더불어 대규모, 체계적인 개발을 통하여 꾸준하게 인구가 유입되고 그에따른 교육,편의시설,교통여건이 개선되면서 자연스레 기업들이 모여들고 결국 대한민국의 모든인프라가 집중이된 최고의 신도시가 된것입니다.
하지만 우리가 이미 알고있고 개발이 거의 완료된 강남,분당,목동,평촌,일산등은 풍부한 인프라만큼 시세도 높고 추가인구유입도 한계가 있습니다.

현재 최고의 인프라가 구축된 강남,분당,목동,평촌,일산은 향후 10년간은 변함없는 최고의 가치를 할것입니다.
향후 10년후 우리나라에 인구가 몰릴곳은 어디일까요?
경부축과 경인축으로 볼수있습니다.
경부축은 강남,분당에서 출발해서 송파-판교-광교-동탄-평택-세종(행복도시)까지 확장이 될것입니다.
경인축은 목동,일산,상암에서 출발하여 파주-김포-검탄-송도-청라-영종까지 확장이 될것입니다.
입주시점에는 일시적 공급과잉으로 약세장이 형성될수있지만 입주완료후 안정적인 인구층이 형성되면 그에 따른 인프라가 형성되고 가치는 상승할수밖에 없습니다.
반면 인구가 줄어드는 지방은 향후 10년후에는 더 큰 약세장이 형성될 가능성이 높은만큼 투자시에는 국지적 호재가 있는곳에 선별투자하는것오 중요할거 같습니다.

 

4. 해결할수 있는문제는 결국에는 해결이 된다.
해결가능한 문제는 결국 해결이 됩니다.
다소 늦어질수는 있어도 수요가 있는곳은 개선이 되고 개발이 됩니다.
파주운정신도시의 약점은 서울접근성과 교통문제,인프라부족입니다.
하지만 결국에는 개발이 완성될것이며 필요시 추가개발도 진행될 것이기에 497만평, 7만5천가구, 20만가구의 서북부 중심도시가 되리라 생각하며 그에따른 가치상승은 뒤따를것입니다.
인구가 늘어나면 수요가 커지는것이며 없던 지하철도 생기고 도로도 생기며 산업시설들이 들어오고 각종 편의시설들이 오지마라고해도 들어옵니다.

분당급신도시인 동탄2신도시도 현재는 교통,교육,편의시설 모든면에서 문제가 예상되지만 결국에는 해결될수 있는 문제는 해결이 될것입니다.
시간이 문제지 계획에 있는 개발계획은 인구가 줄지않는한 완성될 것이며 인구가 늘어나면 오히려 더 많은 인프라가 개선될 것입니다.
결국 당장은 교육,교통,편의시설,기반시설,산업시설의 부족하더라도 개선된 가능성이 높다면 미래가치가 높다고 볼수 있습니다.

 

5. 물리적 거리보다는 시간적 거리를 봐야합니다.
흔히들 강남과 멀어서 강남접근성이 나쁘며 그래서 가치가 없을것이라고 이야기합니다.
결국 차나 지하철을 타고 얼마나 빨리 강남에 갈수있느냐 입니다.
지하철은 다른 문제지만 차는 얼마나 막히느냐에 따라 빨리 가느냐 못가느냐가 결정됩니다.
강남에서 부산까지 갈때 안막히면 4시간, 좀 막하면 6시간, 많이 막히면 8시간 입니다.
경부고속도로가 개발되기전에는 부산까지 얼마나 걸렸을까요?
물리적인 10km가 시간적인 개념에서 보면 10분부터 2시간까지 차이가 납니다.
결국 물리적인 거리보다는 시간적인 거리를 따져보셔야합니다.
결국 시간적거리란 도로여건을 말하는것이며 현재 도로여건이 부족하더라도 향후 개선될 가능성이 높다면 가치상승의 가능성이 높다고 볼수 있습니다.

 

6. 인구변화가 눈여겨 봐야합니다.
인구가 몰리는 곳은 수요가 증가하며 그에 따른 개발이 이루어 집니다.
하지만 인구가 감소하면 수요감소의 주요원인이며 수요가 감소하면 개발이 안되고 있던 인프라마저 줄어들게 됩니다.
총인구 성장률을 보면 2007년 0.33%, 2015년 0.1%, 2016~18년 0.02~0.07%, 2019년 : -%입니다.
주택수요의 가장 큰 비율을 차지하는 우리나라 40~50대 인구를 보면 2007년 1,300만명(29%), 2016년 1,635만명(32.3%), 2020년 1,600만명, 2030년 1,500만명이 됩니다.
결국 2020년까지는 인구감소에 대한 수요감소는 큰 문제는 안되겠지만 2020년 이후에는 수요감소에 따른 부작용을 걱정해야할수도 있습니다.

 

지역별 인구전망을 보면 아래와 같습니다.
서울 : 2006년(1,004만명) - 2020년(996만명)
경기 : 2006년(1,095만명) - 2020년(1,347만명)
광역시 : 2006년(1,275만명) - 2020년(1,283만명)
지방 : 2006년(1,475만명) - 2020년(1,370만명)
결국 2020년을 보면 지방은 상당한 타격을 받을수도 있으며 수도권집중이 심화될수록 그 감소속도는 더 빨라질수도 있습니다.
서울,광역시는 그나마 유지를 하지만 광역시도 수도권에 위치하거나 인접한 인천,대전보다는 대구,부산,광주가 인구감소의 영향을 받을것으로 보여집니다.

 

7. 정부정책의 흐름을 볼수 있어야합니다.
부동산은 국민들의 실생활과 밀접한 관련이 있는 부분이기에 정부의 규제와 간섭이 특히 심합니다.
그래서 정부는 부동산의 하락도 원하지않지만 상승도 원하지 않습니다.
반면 주식은 대부분 국민들에게 영향을 주지않으면서 국내경기의 바로미터와 같은 착시효과를 주기때문에 정부에서는 증시상승은 원하는 부분이 있습니다.
풍부한 유동자금의 부동산시장 유입을 막았고 대선을 앞두고 실물경기향상은 불가능하기에 증시상승을 통한 경기상승착시효과를 통하여 경제이미지가 강한 야당후보를 견제하고 정권재창출의 목적도 있다고 보셔야합니다.
또한 이번 분당급신도시 발표시 구체적인 개발플랜이 빠진것은 정부의 계산된 부분이 있다고 보여집니다.
2008년 2월에 동탄2신도시 후속 개발계획이 발표됩니다.
2008년 2월이면.. 대선후 차기정권 출범시점입니다. 우연의 일치일까요?
참여정부는 공급확대가 필요하지만 공급확대에 대한 부작용을 막고싶어합니다.
동탄2신도시는 다른곳보다 싸고 쉽고 빠르게 많이 공급이 가능합니다.
또한 불안의 빌미가 되는 개발계획은 차기정권으로 넘겨버렸습니다.
결국 모든 부담은 차기정권의 몫이며 현정권은 임기말까지 집값안정세를 유지하면서 집값을 잡았다는 자화자찬을 할 가능성이 높습니다.
정부정책을 항상 눈여겨 봐야하며 그에 따른 영향분석을 하셔야합니다.
또한 정부의 발표가 있을때 있는그대로를 믿을것이 아니라 그 이유와 배경을 생각을 하고 예측을 한다면 남들보다 리스크는 줄이고 더 많은 기회는 잡을수도 있습니다.

 

8. 언론을 보는 눈을 키워야합니다.
언론의 목적은 광고수익을 통한 수익창출입니다.
광고수익을 높이려면 광고와 관련있는 홍보성기사를 쓰거나 빠른특종이나 경쟁력있는 컨텍츠확보를 통한 독자를 늘리는것입니다.
빠른특종은 쉽지않기때문에 일반국민들의 관심이 많은 부분에 기사를 많이 쓰며 더 많은 눈길을 끌기위하여 자극적이거나 비판적인 기사를 많이 적습니다.
그러기 때문에 신문이나 뉴스를 볼때는 홍보성기사인지 비판적기사인지 정보제공의 컨텐츠인지를 잘 판단하여 받아들여야합니다.
신문에서 나온 기사를 있는 그대로 받아들인다면 중요한 판단미스를 할수있으며 좋은기회를 놓치는 결과가 생길수도 있습니다.
너무 믿어서도 안되고 전혀 안믿어서도 안되는 양날의 칼과 같은것이 언론인거 같습니다.

 

9. 모든 경제변수를 관심있게 지켜봐야합니다.
금리상승 또는 하락과 부동산의 직접적인 영향을 줍니다. 금리가 1% 하락하면 부동산은 2% 상승한다고 합니다.
증시는 부동산의 선행지표 역할을 일정부분 할수있으며 증시상승은 결국 경기활성화와 자금증가로 6~9개월 후에 부동산에 영향을 줄수도 있습니다.
정부정책을 눈여겨 봐야하며 금리,증시,기업투자발표,기업들의 실적, 해외경제상황 및 부동산흐름등 모든 경제요인을 관심있게 눈여겨 보셔야합니다.

 

10. 결론
언제 나올지 모르는 사자의 움직임을 미리 파악할수있는 얼룩말은 신선하고 풍부한 풀을 먹을수 있습니다.
부동산 투자도 남들이 보지못하는 미래가치를 보지는 못해도 확률이 높은 예측을 한다면 더 많은 기회를 잡는것은 당연한 결과입니다.
개발계획, 시간적개념의 강남접근성, 인구와 돈이 몰리는 발전축과 흐름, 인구변화, 정부정책, 언론기사등 모든 변수에 대하여 다양하고 타당성있는 분석을 통해 예측을 한다면 분명 미래를 보는눈을 가질수 있을것이며 미래의 불확실성에 대한 리스크를 줄일수 있을 것입니다.
하지만 미래는 어짜피 불확실성의 리스크가 존재하는만큼 본인의 분석과 판단보다는 소문이나 남의 이야기만 믿고 섣부른 투자를 하는것은 굉장히 위험합니다.
나름대로 분석하고 판단해서 투자했다면 중간과정에서 다소 어려움이 있어도 참고 기다릴수있지만 남의 이야기나 소문만 믿고 투자를 했다면 불안감,초조함과 더불어 가치판단을 할수 없기에 잘못된 매도를 통한 투자실패 가능성이 큽니다.

모든 투자의 중심은 본인자신입니다.
아무리 전문가나 고수라 해도 미래일은 예측만 가능할 뿐이며 예측이란 확률의 문제지 절대기준치는 아닙니다.
미래가치를 보는눈이 없다면 한번은 성공할수있지만 장기적인 여러번의 투자에서는 성공할수가 없습니다.
한번은 운이지만 여러번은 절대 운으로 할수가 없습니다.
부동산투자는 한번만 하는 일회용 면도기가 아니라 한번씩 날만 교체하는 고급 면도기입니다.
평생투자이기에 조급해할 필요도 없으며 여유있게 자신감을 가지고 차근차근 공부하면서 지식과 미래가치를 보는눈을 넓혀간다면 분명 성공하는 투자를 하리라 생각합니다.
나와 나의 가족을 위한 일이기에 즐겁고 행복한 내집마련과 투자성공 하시기 바랍니다.