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국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에서는 전국의 토지를 ① 도시지역 ② 관리지역 ③ 농림지역 ④ 자연환경보전지역 4개의 용도지역으로 구분합니다. 전 국토를 이렇게 4개의 용도지역으로 구분한 다음 각 용도지역별로 행위제한의 정도를 다르게 합니다. 여기서 행위제한이라 하는 것은 예를 들면 개발행위제한, 건축행위제한 등을 말합니다.
도시지역은 4개의 용도지역 중 행위제한의 정도가 가장 약합니다. 다시 말하면 개발이 가장 많이 허용되는 용도지역입니다. 건축하기가 제일 쉬운 곳입니다. 따라서 토지 가격도 일반적으로 가장 비쌉니다. 토지의 가격은 행위제한의 정도에 크게 영향을 받습니다. 행위제한의 정도가 약할수록 당연히 토지의 가격은 높아집니다. 행위제한에 대한 규제가 강할수록 그 토지는 쓸모가 적고, 행위제한에 대한 규제가 약한 토지일수록 쓸모 있는 토지라고 생각하시면 됩니다.
도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어집니다.
주거지역은 주거기능을 위주로 하는 지역, 즉 주택들이 주로 있는 지역입니다.
상업지역은 상업기능을 위주로 하는 지역입니다. 상가들이 주로 있습니다.
공업지역은 공업기능을 위주로 하는 지역으로 공장들이 많이 있는 지역입니다.
녹지지역은 녹지의 보전을 위해 지정된 지역입니다. 도시지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강한 곳입니다. 그래서 일반적으로 토지의 가격이 쌉니다.
녹지지역은 다시 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 나누어집니다. 보전녹지지역은 말 그대로 녹지공간을 보전하기위한 지역으로 녹지지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강합니다. 따라서 토지의 가격이 낮고 쓸모도 없습니다. 이런 땅은 투자대상에서 제외시키는 것이 좋습니다.
생산녹지지역은 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 지역입니다. 주로 현재의 용도는 농지가 많습니다. 현재는 행위제한의 규제가 많고 개발이 금지되지만 나중에 상황의 변화가 올 수도 있는 지역입니다. '고수익을 얻을 수 있다면 기꺼이 큰 위험을 부담한다'라는 투자원칙을 가진 투자자라면 한 번 쯤 고려해 볼 만한 곳입니다.
자연녹지지역은 제한적인 개발이 허용되는 지역입니다. 녹지지역 중에서는 행위제한의 규제가 가장 약한 곳입니다. 그러므로 가격은 녹지지역 중에서 가장 높습니다. 투자자들이 많이 찾는 지역 중 하나가 바로 이 자연녹지지역입니다.
도시지역에 비해 농림지역이나 자연환경보전지역은 행위제한의 정도가 강합니다. 이 지역은 개발에 상당한 제한을 받습니다. 이 지역에서는 건축이 쉽지가 않습니다. 특히 자연환경보전지역은 개발이 대단히 어렵습니다. 말 그대로 자연환경을 보전하자는 지역입니다. 그래서 가격도 낮습니다.
부동산 투자를 하실 때 주의할 점이 있습니다. 일반적으로 투자용으로 좋은 토지는 현재 가격이 낮은 토지가 좋습니다. 토지 투자는 아파트 투자와는 좀 다른 면이 있습니다. 아파트 투자는 현재 가격이 높은 것이 앞으로도 가격이 더 많이 오르고 그래서 투자이익도 더 커지는 경향이 있습니다. 그리고 평수가 넓은 아파트 일수록 가격이 더 많이 오르는 게 일반적입니다. 그러나 토지는 이와는 좀 다른 양상을 보입니다. 현재 가격이 높은 토지는 그 지역이 개발된다던가 하는 특별한 요인이 있는 경우를 제외하고는 추가적인 가격상승이 많지 않습니다.
예를 들어 평당 10만원인 토지가 평당 20만원으로 가격이 두 배 오르는 것은 짧은 시간 안에도 가능합니다. 그러나 평당 50만원인 토지가 평당 100만원으로 두 배 오르는 것은 상당히 긴 시간을 필요로 합니다. 그러므로 평당 50만원인 토지 한 필지 살 자금이 있으면 그 돈으로 평당 10만원인 토지 5개를 사는 게 더 낫다는 것입니다. 그리고 거래금액이 높은 토지일수록 매매가 이루어지기가 어렵습니다. 그 만한 큰 돈을 가지고 있는 투자자가 많지 않기 때문이죠. 그래서 투자용 토지로는 평당 가격이 낮고 면적이 너무 넓지 않은, 그래서 총 거래금액이 적정한 토지가 좋습니다. 이런 토지가 수익률도 높고 거래도 잘 이루어집니다.
하지만 가격이 낮은 토지라고 해서 모두 다 투자용으로 좋은 토지인 것은 아닙니다. 가격이 아무리 낮아도 그 토지의 용도지역이 자연환경보전지역이라면 투자가치가 거의 없다고 할 수 있습니다. 앞으로 개발될 여지가 거의 없으니까요. 자연환경보전지역안의 토지는 관심대상에서 제외시켜 놓는 게 좋습니다.
마지막으로 관리지역은 개발 목적과 보전 목적이 동시에 존재하는 지역입니다. 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어집니다.
보전관리지역은 자연환경보전지역에 준하여 관리하는 지역입니다. 따라서 개발보다는 보전이 주 목적이 됩니다. 투자대상으로는 피해야 할 곳입니다.
생산관리지역은 농림지역에 준하여 관리하는 지역인데, 이곳도 역시나 개발보다는 보전위주로 관리되는 지역입니다. 현재로서는 투자가치가 적지만 장래에 상황변화를 기대해 볼 수도 있는 지역입니다. 미래의 고수익을 위하여 높은 위험부담을 안고 장기투자를 하실 분들은 한 번 쯤 고려해 볼만한 곳입니다.
계획관리지역은 도시지역에 준하여 관리하는 지역입니다. 이 지역은 보전보다는 개발에 더 무게를 두고 있는 지역입니다. 관리지역 중 개발이 가장 많이 허용되는 지역이고 따라서 토지 가격도 관리지역 중에서 가장 높습니다. 관리지역 중에서 현재 시점에서 투자가치가 가장 높은 지역이라 할 수 있겠습니다.
용도지역에 관하여 한 가지만 더 말씀드리겠습니다. 용도지역의 지정은 '도시관리계획'으로 결정합니다. 즉, 어떤 토지의 용도지역이 도시지역이 될 것인가 혹은 관리지역이 될 것인가 아니면 농림지역이나 자연환경보전지역이 될 것인가 하는 것은 도시관리계획으로 결정이 됩니다. 그리고 용도지역을 지정하는 도시관리계획을 결정할 때는 그 내용을 주민에게 공고, 공람하여 주민의 의견을 듣도록 되어 있습니다. 따라서 자신의 토지에 대한 용도지역이 지정될 때는 공고·열람기간(14일 이상) 내에 꼭 자신의 의견을 개진하시기 바랍니다.
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