부동산노트(8)

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[스크랩] 2006년구정 역점정책 |부동산노트

2006-10-17 15:33

http://blog.drapt.com/jae2010/3264131161066780740 주소복사

출처 : 김영만님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/kim3607

사통발달의 편리한 교통망 구축
 
 
 
 
 
 
 
경인고속도로 일반도로화 및 직선화 사업
  ○ 서인천IC ~ 인천기점(10.5㎞)간 일반도로화 추진
  ○ 가정동 ~ 청라지구(6.7㎞)간 고속도로 직선화
    - 2006. 4월 실시설계 착수, 2007. 1월부터 공사 시행
    ※ 사업기간 : 2004 ~ 2010년, 시행청 : 인천광역시  
인천국제공항철도 사업
  ○ 서울역 ~ 신공항(61㎞)간, 3조 9,506억원, 2009년 완공 목표
      시행청 : 신공항고속철도(주)
인천지하철 2호선 건설
  ○ 경인고속도로 일반도로화 구간 이용, 도시철도 건설(2005~2013)
  ○ 오류동~ 서구청 ~ 가정오거리 ~ 주안역 ~ 시청 ~ 남동구청
       ~ 인천대공원 순환(28.9㎞)
    ※ 2008. 5월 착공예정, 시행청 : 도시철도건설본부
주요도로 건설 사업 추진
  ○ 검암1~경서지구간 도로개설(L=1,479m, B=18m, 2003~2007.6)
  ○ 천마초교 앞 도로개설(L=137m, B=3m, 2004~2006년)
  ○ 기타 신현동 염곡길 인도정비공사 등 9건 추진
   ※ 2006년 도로건설 사업비 총8, 230백만원(시비 보조사업 포함)
   
 
2. 주민만족의 주거환경 건설사업추진
  경서지구 토지구획정리사업 추진
  ○ 경서동 173번지 일원으로 343,482㎡(103,903평) 조성
    - 사업기간 1994~2006년, 사업비 237억원, 8,800명 수용
경서2지구 도시개발사업 추진
  ○ 경서동 272번지 일원으로 34,845㎡(약10,501평) 조성 예정
  ○ 현재까지 경서2구역 지구단위계획 수립 및 실시설계용역 착수
(가칭)경서3지구 도시개발사업 추진
  ○ 경서동 124-66번지 일원으로 376,414㎡(113,865평)조성예정
하천·하수도 건설사업 추진
  ○ 석남동 목재단지 일원 하수관거 교체공사 추진
  ○ 소하천 중기종합계획 용역실시
     
3. 편리한 도로교통 환경 개선
  석남동일원 지구교통 개선사업 추진
  ○ 석남2동 일원(목재단지 제외), 각종 교통현황의 조사 분석
  ○ 일방통행로 지정, 주차구획선 정비, 보행로 설치, 교통안전
      시설물 설치 등 추진
가로등·보안등 설치 및 유지관리
  ○ 가로등 시설물에 지중선로 정비공사 및 분전함 감시기 설치
      공사를 실시하여 전기안전사고 예방 및 누전에 효과적 대처
민간유휴시설 주차장 개방
  ○ 심각한 주차난 해소를 위해 학교, 관공서, 민간 일반부설
      주차장 등 민간유휴시설 주차장 개방추진
  ○ 2006년 개방실적 : 음식점(20면), 학교(50면개방 추진중)
    ※ 2005년 개방실적 → 398면, 98억 예산절감 효과
    ※ 지원기준 : 학교(20면이상) 1,000만원이내, 최대2000만원까지
                        일반건축물 부설주차장(10면 이상기준, 면당20만원 지원)
도로명 및 건물번호부여사업 홍보 추진
  ○ 도로명 및 건물번호사업에 대한 홍보로 실생활에 적극활용
  ○ 생활안내 책자 및 우리집 새주소 찾기 안내도 제작·설치
     
4. 녹색지대가 있는 쾌적한 친환경 도시
  석남·가좌완충녹지 조성사업 추진
  ○ 가좌완충녹지 조성공사(2004~2008)
    - 가좌동 318번지 일원, 80,300㎡(24,333평)
    - 1단계 구간 완공(2005. 10),
  ○ 석남완충녹지 조성공사(2004~2008년)
    - 석남동 219번지 일원,242,705㎡(73,547평),
    - 1단계 구간 2004.6월 준공, 1-1단계구간 2006.6.30일준공
아름답고 늘푸른 마을 만들기 사업 추진
  ○ 주민이 주체가 되어 화단조성, 벽화그리기 등 푸른마을 조성
     (주민 참여형 사업)
푸른서구 내나무 갖기 사업 추진
  ○ 출생, 입학, 졸업, 취업, 승진, 회갑, 고희 등 의미있는 날에 간직하고
      싶은 추억과 미래에 대한 희망들을 담아 가좌·석남 완충녹지에 식수
연차별 공원 조성사업 추진
  ○ 공원조성으로 쾌적한 주거환경 조성을 위해
  ○ 승학공원, 원신근린공원, 검암근린공원, 현무체육공원,
      검단4호근린공원 등 5개 지역 추진중
도시공원 리모델링 사업 추진
  ○ 근린공원(7개소), 체육공원(1개소), 어린이공원(39개소) 등
  ○ 공원 조성이 완료된 공원시설 중 시설물이 노후된 공원에
      대하여 활용도 높은 공원으로 리모델링 추진
도시녹화사업 추진
  ○ 학교공원화사업(가정여중외 9개소 )
  ○ 신현동 배수펌프장담장허물고 나무심기
  ○ 신현동 회화나무주변 쉼터조성
  ○ 철마산 일원 사방 및 등산로정비사업
  ○ 서부공단주변 녹화사업
 
 
5. 인천시청 유치 등 미래
 
가정뉴타운 조성
  ○ 가정뉴타운 조성 현황
    - 2012년까지 청라지구와
      연계한 구도심 재개발 사업
      (수용방식 개발)의 일환 추진
청라경제자유구역 개발
  ○ 경서·원창·연희동 일원, 541만평(여의도 면적의 6배)
    - 2009년까지 인구 9만명 수용
  ○ 주거·업무·공공시설용지(167만평), 국제금융용지 (33만평)
      스포츠·레저용지, 화훼단지(320만평), 유보지 (22만평)
가정택지 조성사업 추진
  ○ 가정·신현·원창동 일원, 1,330㎢(402천평)
  ○ 2005~ 2011년, 일반주거지역(단독146세대, 주택8,403세대)
검단신도시 건설
  ○ 검단·당하·원당동 일대에 550여만평 규모의 검단신도시
     건설계획 확정
  ○ 2009년 착공, 2009년 하반기 분양 예정

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[스크랩] 자식에게 물려줘도 좋을 명품 주식 |부동산노트

2006-08-12 17:03

http://blog.drapt.com/jae2010/3264131155369785984 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

 
 
 
재테크 수단으로서 부동산 인기는 여전하다.

하지만 최근 정부가 잇달아 부동산 관련 세금을 크게 올리면서 이젠 부동산보다 우량 주식이 더 유망 투자대상이라는 분석이 잇달아 나오고 있다.

게다가 대부분 가계에서 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 80%에 이르고 있어 투자다변화 차원에서도 부동산 비중을 줄이고 주식 비중은 높이는 게 바람직하다는 지적이다.

전문가들은 글로벌 경쟁력을 갖춘 업종 대표주나 안정적인 이익 증가세를 유지하고 있는 '명품' 주식에 투자할 경우 장기적으로 부동산에 투자하는 것보다 높은 수익을 기대할 수 있다고 조언한다.


◆아파트보다 주식투자가 낫다

삼성증권 분석에 따르면 세금을 감안할 경우 현 시점에선 강남 아파트에 투자하는 것보다 주식에 투자하는 게 더 높은 수익을 기대할 수 있다.

예를 들어 이미 집을 한채 갖고 있는 사람이 재테크 목적으로 10억원짜리 강남 아파트를 빚없이 추가 구입했다고 하자.집값이 연평균 10%씩 올라 5년 후 16억원으로 불어났을 경우 5년간 물게 된 보유세와 매각시 부과되는 양도소득세 등을 감안하면 실제 연평균 수익률은 4.26%에 불과하다.

만약 현재 주택담보대출비율(LTV)인 40% 수준에 맞춰 4억원을 대출받아 투자했다면 수익률이 3.86%로 더 떨어진다.

반면 주식은 과거 14년간 연평균 상승률(5.6%)보다 낮은 5% 정도만 매년 상승한다고 해도 배당수익률을 더하면 연평균 6.9%의 수익을 기대할 수 있다.

김성봉 삼성증권 연구원은 "강남 아파트의 경우 연평균 상승률이 최소 15% 정도는 돼 10억원짜리가 5년 뒤 20억원으로 두 배 올라야만 주식 투자 수익률과 비슷해진다"며 "현재의 세금 구조하에선 부동산 투자의 매력이 주식보다 낮아지고 있다"고 주장했다.

◆삼성전자 현대차 등 대표기업 추천

그렇다면 부동산을 대신해 '자식에게 물려줄 생각'으로 장기투자할 만한 주식은 어떤 것들이 있을까.

주요 증권사를 대상으로 설문조사한 결과 우선적으로 삼성전자 현대차 포스코 등 글로벌 경쟁력을 갖춘 간판주들이 꼽혔다.

삼성전자는 가장 많은 12개 증권사로부터 추천을 받았고 현대차도 10곳이 장기투자 유망종목으로 꼽았다.

금융 음식료 등 내수업종의 대표주들도 다수 포함됐다.

은행주 중에선 국민은행이 10개 증권사의 추천종목 리스트에 올랐고 증권과 보험주에선 각각 삼성증권과 삼성화재가 가장 많은 표를 얻었다.

유통 및 음식료 관련주 가운데선 신세계 롯데쇼핑 KT&G 농심 등이 장기유망 종목으로 주목을 받았다.

고령화 사회와 맞물려 바이오 및 제약주인 LG생명과학 유한양행 녹십자 등도 '러브콜'을 받았다.

이 밖에 독점적 전력공급자인 한국전력과 현대건설 GS건설 등의 건설주들도 유망종목 추천명단에 들었다.

코스닥종목 중에선 NHN이 4곳으로부터,LG텔레콤이 1곳으로부터 각각 추천을 받았다.

◆EPS 연속 증가 종목에 관심을

명품 주식의 가장 확실한 기준은 뭐니뭐니해도 꾸준히 안정적인 이익을 낼 수 있는지 여부다.

단기 모멘텀을 쫓지 않고 안정적인 투자를 지향하는 투자자들에게 '실적'만큼 확실한 지표는 없기 때문이다.

정의석 굿모닝신한증권 투자분석부장은 "주당순이익(EPS)이 3년 혹은 그이상 추세적으로 호전되는 기업이라면 경기흐름에 상관없이 성장세를 이어갈 확실한 기술이나 제품을 가지고 있는 기업으로 볼 수 있다"며 "이 같은 기업이 진정한 의미의 성장주이며 장기보유할 가치가 있는 주식"이라고 말했다.

정 부장은 이 같은 기준에 따라 대물림해도 좋을만한 명품 주식으로 에스원 오뚜기 계룡건설 신세계 태평양 등을 꼽았다.

에스원과 오뚜기는 10년 연속 EPS 증가세를 유지해 왔으며 신세계와 태평양도 내수경기 부침에 관계없이 EPS가 끊임없이 증가했으며 이를 바탕으로 주가도 장기적인 상승세를 유지해온 종목이다.

신세계의 경우엔 1998년 59억원에 불과했던 순이익이 7년 만에 4378억원으로 무려 74배가 늘어났다.

정영완 삼성증권 투자전략파트장은 "과거 실적이 반드시 미래에도 그대로 이어지는 것은 아니기 때문에 막연히 우량주를 사서 묻어두기보다는 주기적으로 매수 종목의 미래가치를 검토하는 것이 필요하다"고 주문했다.

출처 : 재태크피아  |  글쓴이 : 크로로스

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[스크랩] 이런 아파트가 수익성이 뛰어나다. |부동산노트

2006-08-12 17:01

http://blog.drapt.com/jae2010/3264131155369709868 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

1. 대지지분이 넓은 아파트가 수익성이 뛰어나다.

재건축 아파트를 구입하는 경우에는 건물면적 즉, 평형의 크기보다는 해당 평형의 대지지분(대지면적)을 기준으로 생각해야 한다. 재건축에 있어 대지지분은 아파트 평형배정시 조합원이 무상으로 배정 받을수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심적인 요소로, 대지지분이 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 그만큼 수익성이 좋다는 것을 의미하는 결과이다. 결국 대지지분이 넓다는 것은 그만큼 용적률도 낮다는 것을 의미한다. 따라서 재건축이 추진되는 아파트를 구입할 때에는 반드시 토지등기부등본을 확인하여 해당 아파트의 대지지분을 확인하는 것이 필요하다.
 
2. 대지면적에 비해 세대수가 적은 곳이 유리하다.

재건축의 경우 일반분양 공급분을 통해 조합원들에게 돌아가는 이익 및 건설사의 공사비용을 충당하게 된다. 때문에 일반분양이 많으면 많을수록 조합원의 부담이 적어져 유리하다고 할 것이다. 작은 평형대가 집중되어 있거나 아파트 인동간격이 좁은 경우 그만큼 해당 아파트 거주 세대수가 증가함을 의미하는데, 이는 곧 조합원이 증가하는 것과 같은 뜻으로 전체적인 재건축의 수익성을 저하시키는 요인이 된다.
 
3. 소형평형 단지의 대형평형 아파트가 유리하다.

소형평형 위주의 아파트 단지에서 큰 평형대의 아파트를 매입하게 되면 향후 재건축 과정에서 평형 배정시 대형평형을 받을 가능성이 높아진다. 또한 대형평형을 원하지 않는 경우에는 해당 지분만큼 환급을 받게 되는 경우도 있다.
 
4. 조합원 거주비율이 높은 곳이 사업추진도 빠르다.

재건축을 추진하는데 있어 무엇보다도 중요한 것이 조합원들의 신속한 의사표현이다. 재건축은 추진위 구성단계에서부터 재건축을 결의하는 조합원 총회 등 각 단계마다 조합원들의 동의를 받는 절차가 계속된다. 따라서 조합원 거주비율이 높은 단지일수록 이러한 재건축 업무추진이 보다 빠르게 이루어질 수 있으며 주민들의 재건축에 대한 공감대 형성에도 유리한 점이 많다.
 
5. 지가가 높은 지역이 개발이익도 높다.

땅값이 비싼 지역일수록 입지여건이 뛰어나며 주변 아파트 시세도 높게 형성된다고 할 수 있다. 주변 시세가 높다는 것은 그만큼 일반분양에 있어서도 분양가를 높게 책정할 수 있고 개발에 따른 이익도 상대적으로 커지기 때문에 조합원들의 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다.
 
6. 시공사 브랜드 인지도를 꼼꼼히 살펴야 한다.

아파트 브랜드에 대한 소비자들의 선호도가 분명해지고 있다. 또한 건설사 브랜드에 따라 아파트 가격도 상당한 차이가 나는 것이 최근의 현실이다. 때문에 재건축 시공사 선정에 있어서 조합원들은 브랜드 인지도가 상대적으로 우수한 건설사를 선호하는 것이다. 일반적으로 소비자 인지도가 높은 건설사가 시공사를 맡게 되면 청약에 있어서도 높은 경쟁률을 유발할 수 있으며 입주후에도 지속적인 가격 상승을 기대해볼 수 있다.
 
7. 지역특성을 꼼꼼하게 체크해야 한다.

재건축이 본격화될 경우 사업추진이 원활이 이루어질 수 있는가를 살펴야 한다. 특히 진입도로가 좁거나 고지대에 위치하고 있는 경우에는 건축심의 등 사업추진에 있어 어려움이 많으며 공사비 또한 상대적으로 많이 소요된다는 단점이 있다. 아울러 주변이 단독주택지로 둘러 싸여 있으면 인근 지역 주민들의 민원발생 등에 따른 사업지연의 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다. 그리고 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 곳도 조합원들의 추가부담금 산정시 불리함으로 작용하게 된다.
 
8. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다.

매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 초기투자비용이 적게 드는 것을 의미한다. 일반적으로 재건축 투자의 경우 기존 세입자의 전세금을 안고 아파트를 매입하는 경우가 많은데 투자자 입장에서는 전세가가 높을 경우 상대적으로 매입비용이 적게 들어 자금회전에 있어 유리한 위치를 점할 수 있게 된다.
 
9. 재건축 사업계획의 현실성을 살펴야 한다.

조합이나 시공사에서 제시하는 재건축 계획 자체가 현실성이 결여된 경우가 많다. 시공사 선정을 위해 건설사가 터무니 없는 계획을 조합원들에게 제시하는 경우도 있다. 특히 최근 들어 용적률 규제 등 정부의 각종 정책에 따라 재건축 사업 환경이 많은 변화를 맞고 있는데 이러한 정책들을 얼마나 정확히 반영하고 있는가를 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.
10. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.

재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 장기간에 자금이 묶일 염려가 있다. 또한 사업추진과정 중에 각종 돌발변수가 많기 때문에 그만큼 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다. 실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 추진되는 경우도 허다하다. 사업기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 지게 되며, 해당 구역내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 게 유리하다. 이러한 단계는 가격이 어느 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 피할 수 있다. 한편 재개발사업이 원활히 추진되고 있는가를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진사항 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 좋은 방법 중에 하나이다.
 
11. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.

토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다. 일반적으로 재개발 구역내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액이 상이하다. 따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가는 토지나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다.
 
12. 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다.

일반적으로 비례율이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나온다.
 
13. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다.

조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다. 그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다. 때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다.
 
14. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다.

재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다. 일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다.
 
15. 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다.

모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요하다. 이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철 개통 등을 고려한 투자가 필요하다

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