사상 최대의 전세대란이 펼쳐질 2010년

통화유통속도가 작년 1분기에 최저점을 찍고 계속해서 상승하고 있습니다.
아직 정상적인 유통속도를 회복하려면 조금의 시간이 더 필요해 보입니다.
다만 비상사태로 찍어냈던 화폐 증가율이 평상시의 2배 가까이 되었다는 것이 다릅니다.
또한 한은의 공급을 바탕으로 금융기관이 시중에 푼 통화승수역시
지난 4월이후 꾸준히 증가하고 속도를 높이고 있습니다.

정부가 고심하는 것이 이 부분에 있습니다.
통화유통속도의 회복과 출구전략의 분깃점을 정확하게 집어낼 수가 없기 때문에
불균형의 시간차가 존재할 수밖에 없습니다.

일부에서 말하는 1차원적인 출구전략은 금리차를 유발하여
핫머니의 유입을 불러 가뜩이나 이머징 마켓으로 쏠림에 기름을 부을 수 있습니다.

하반기부터 점진적으로 미세한 조정을 할 것으로 예상합니다.

필자의 주관이 아닌 한은 경제통계국장의 말을 빌면
 '통화유통속도가 다시 높아지고 있는 것은 신용경색이 완화되면서
금융시장에 풀렸던 자금이 실물 쪽으로 조금씩 흘러가고 있다는 뜻'
또한 '통화유통속도가 빨라지면 장기적으로 실질 소득이 늘어나거나 인플레이션을 유발할 수 있다'

인플레이션이 실물의 상승을 불러온다는 아주 간단한 공식입니다.

요즘 수출기업이 사상 최대의 흑자를 기록하면서
삼성,LG,현대기아차 등 사상최대의 성과급인 5조원을 지급한다고 합니다.
해당 지역경제에 영향을 주게 될 것 같습니다.

1월 여행객 수가 사상최대를 기록하게 될 것 같다고 합니다.
글로벌위기와 환율로 미뤘던 수요들이 기지개를 쭉 펴는 중입니다.
소비심리가 살아나면서 자동차나 백화점 등의 매출이 증가함을 봅니다.

그동안 미뤄두었던 수요는 소비지출만이 아닙니다.
경제상황이나 집값폭락론에 의해 미뤘던 내집장만이나 이사 등도 수요도 포함됩니다.

요즘 학군수요와 재개발 재건축 이주수요에 전통적 수요등 강남발 전세난이 일고 있습니다.
직접적 라인인 판교, 분당까지 수천만원씩 영향을 끼치고 있습니다.
현재까지는 전세대란이라 보긴 힘들고 다소 국지적으로 보일 수 있지만
추세로 접어드는 징후가 곳곳에서 나타나고 있습니다.

우리는 글로벌 금융위기시 역전세란을 경험하게 됩니다.
낮아진 전세금 때문에 내줄 전세금이 부족하여
많은 집주인이 대출을 받아가며 세입자에게 차액을 건네주거나
낮은 가격에 새로이 전세입자를 맞이하는 등의 역전세란을 많은 지역에서 겪게 됩니다.

그러나 현재 저점에서 대부분 20~30%이상 전세가가 오른 상태입니다.
만 2년이 지난 올해 말부터 2년 주기의 전세계약이 다시 이뤄지는 시점을 맞이하게 됩니다.
금융위기시보다 재계약시 최대 100% 가까이 올려줘야 할 지역이 여러곳 발생하게 됩니다.

당시 가장 크게 하락했던 지역이 강남 대단위 재건축 입주를 시작했던 곳들입니다.
또한 경부라인의 판교와 판교입주로 큰 하락을 한 분당지역입니다.
그리고 직접 영향을 받았던 경부라인의 택지지구들입니다.

결론을 말씀드립니다.
회복된 심리와 경제상황, 점점 속도가 붙은 돈의 유통속도 속에
2010년 하반기부터는 사상 최대규모의 전세대란이 펼쳐지게 될 것입니다.

'리원'

--- 작금은 부동산경기 대사이클 시기이다 ---

1987년, 1994년, 2001년 그리고 2008년 말은 부동산경기 사이클이 도래한 년도입니다.

정확히 부동산경기 사이클 7년 시차네요.

1987년도엔 부동산경기 대사이클이 시작되었고 1994년은 부동산경기 소사이클이 시작한 년도입니다.

1997년 IMF 국가비상사태 이후에 있은 2001년부터 시작된 부동산경기 사이클은 부동산경기 대사이클 시기인지 소사이클 시기인지 구분이 모호한 측면이 있습니다.

2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형 전성시대를 보면 부동산경기 대사이클 시기인 것 같지만 필자는 강남권 부동산만 대세상승하다시피한 이 시기를 부동산경기 소사이클 시기로 규정짓고 싶습니다.

왜냐하면?

우리나라 1960년대부터 1980년대까지의 부동산경기 사이클을 살펴보면 그 년대 중반부에 부동산경기 소사이클, 그 년대 후반부에 부동산경기 대사이클이 있었슴을 알 수가 있습니다.

1967.11.29 부동산 투기 억제에 관한 특별조치법,

1978.8.8 부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합대책,

1988.8.10 부동산 안정대책이 발표된 년도는 부동산 열기가 한창 고조된 부동산경기 대사이클 정점 년도라고 할 수 있습니다.

이 당시에는 10년마다 한번씩 부동산경기 대사이클 시기가 온다는 것을 정설처럼 받아 들여줬습니다.

1994년 말부터 시작된 부동산경기 사이클은 강남권재건축을 선두로 한 부동산경기 소사이클 시기에 해당됩니다.

그런데 이 10년마다 한번씩 오는 부동산경기 대사이클이 1990년대에는 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 10년 대사이클 리듬이 깨졌습니다.

필자는 2001~2005년까지 강남권 부동산만 크게 상승한 시기가 강남권 부동산이 과도하게 상승한 측면을 놓고 볼때는 부동산경기 대사이클 시기인 것 같지만 강남권 부동산을 제외한 강북, 수도권이북, 지방 부동산 등의 미미한 가격 상승을 놓고 볼때는 부동산경기 소사이클 시기나 다름이 없는 것으로 보입니다.

통상 수십년만에 오는 증시대세가 있은 후 어느정도 시차를 두고 부동산경기 대사이클 시기가 도래하기 마련인데

아시다시피 2000년 1월 4일에 코스피지수가 1059.04 포인트까지 도달한건(코스피지수가 1000포인트를 크게 뛰어넘는 대세상승에 돌입하지 못한건) IMF로 1998년 6월 16일 코스피지수가 280포인트로 추락한데에 대한 낙폭과대에 따른 반등적인 측면으로 봐야하며 그 이후 즉 2001년도부터 시작된 부동산경기도 역시 증시와 마찬가지로 부동산 낙폭과대 반등적인 측면의 부동산경기 소사이클 시기로 봐야 합니다.

2005년 하반기~2007년까지 코스피지수가 종전 마의 코스피지수인 1000포인트를 힘차게 뛰어넘어 코스피지수 2000 포인트를 돌파하였으므로 이 시기가 1989년 이래 16년만에 오는 증시대세이며 증시대세의 후행성으로 부동산대세가 온다고 할때 2008년 말부터 시작된 부동산경기는 부동산경기 대사이클 시기 도래로 규정짓고 싶습니다. 

일각에서는 향후 강남권 중대형 대세 시기가 도래한다는 전망이 있습니다만 필자의 견해로는 강남권은 2001~2005년까지 햇수로 5년동안 부동산경기 대사이클 시기에서나 찾아볼 수 있는 과도한 부동산 가격 상승이 있었기 때문에 2008년 말부터 도래하는 부동산경기 대사이클 시기에선 강남권보다는 오히려 비강남권 즉 강북 및 수도권 소외지역 그리고 지방에 더 후한 점수를 주고 싶습니다.

2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형 시대에는 부동산경기 대사이클 시기와 버금갈 정도의 과도한 부동산 가격 상승이 있었기 때문에 2008년 말 강남권재건축을 선두로 하여 향후 다시 강남권중대형 대세 시기가 도래한다는 것은 다소 과도하게 전망하는 측면이 있다고 보여집니다.

2001~2002년 강남권재건축의 상승이 있은 후 2003~2005년 강남권중대형 전성시대가 왔기 때문에 2008년 말부터 시작된 강남권재건축의 주도가 있은 후 향후 강남권중대형 시대가 도래할 것이란 전망에 대해서는 순환 사이클상 다소 인정되는 부분도 있습니다만 필자는 2005년 하반기~2007년까지 증시대세가 있은 후 증시대세의 후행성으로 2008년 말부터 부동산대세가 도래한다고 볼때 1960년대 이후 수십년간의 부동산경기 사이클을 분석해 본 결과 이번 부동산경기 대사이클 시기에선 2000년대 초반부터 가격 상승에서 소외된 여타지역의 부동산 전성시대가 도래하지 않을까하고 나름대로 조심스럽게 예측해 봅니다.

필자는 애초 2007년 말 대선때부터 2011년까지 부동산경기 대사이클 시기로 예측했으나 2008년 미국발 금융쇼크로 2007년 말보다 1년 정도 늦어진 2008년 말부터 2012년까지 특히 그동안 가격 상승이 미미한 지방의 경우 부동산경기 대사이클 시기로 전망합니다.

작금은 5만원 고액권 발행 등 돈 가치가 떨어지는 인플레 시대가 수십년만에 도래하므로 인플레 헷지수단으로 전국 모든 부동산 가격이 순차적으로 상승해야 한다는게 필자의 지론입니다.

2007년 초엔 강북권 및 수도권 소외지역이 종전 최고가를 경신하여 오늘날 종전 최고가의 따블 정도의 시세를 유지하고 있고 또 최근에는 지방 최대의 도시 부산 일부지역에서 2003.10.29 대책때의 최고가에 육박하거나 최고가를 살짝 뛰어 넘는 등 기술적 지표상 대세상승 조짐을 보이고 있습니다.

1990년대부터 현재까지 우리나라 부동산은 강남과 여타지역 양극단만 존재해 왔는데 2005년 하반기~2007년까지 증시대세가 있은 후 경기연착륙을 위하여 내수를 진작시키고자 하는 이즈음 건설 및 부동산을 포함한 내수경기가 활성화되어 양극단 존재가 아닌 건전한 전국 부동산시장이 조성되었으면 하는 바램입니다.

대한민국의 선진화를 위해서도 강남과 비강남권.지방 부동산의 양극단은 바람직하지 않습니다.

비강남권.지방은 수요와 공급적인 측면에서 불리한 점이 있지만 인플레 시대를 맞아 저평가, 저가격대에서는 유리한 점도 있습니다.

끝으로 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르고(지역별 순환논리) 투자는 고수익을 가져다 줄 수 있는 저평가, 저가격대로 몰리는 것이 경제 및 세상의 이치라고 생각되어 향후 비강남권.지방 부동산시장 전망을 낙관적으로 보고 있습니다

★ 현 상황의 매매 카드 20장과 강력 추천 20장 ★