나도 이참에 주택임대사업 해볼까?

분당에 거주하는 김 성호(42.자영업)씨는 지난해 초 전세를 끼고 노원구에 위치한 소형아파트 5가구를 구입했다. 짭짤한 임대수익은 물론이고 1년 사이에 50% 이상의 시세차익까지 거뒀다.

최근 부동산시장이 침체기로 접어들면서 임대수익과 시세차익까지 겨냥한 주택임대사업에 관심을 갖는 사람들이 증가하고 있다.

특히 지난해 말 부터 노원구를 필두로 강북권의 아파트 가격 상승폭이 두드러지면서 이 지역에 소재한 1억~2억원 내외의 임대사업 하기에 용이한 소형아파트에 투자 상담이 늘고 있다.

이는 고가주택에 대한 대출규제 여파로 실수요자 위주의 시장 재편과 맞물려 재개발 및 뉴타운 개발에 의한 이동 수요로 전세난이 가중되고 있기 때문이다. 게다가 임대사업자들의 소형아파트 사재기까지 가세해 소형아파트 상승폭에 불을 지피고 있다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "정부의 대출규제에 대한 완화가 없다면 강남권을 포함한 고가주택보다 임대용으로 적당한 소형아파트가 주로 밀집한 강북권에 투자 열풍이 당분간 계속될 것"이라고 말했다.

◇ 임대수익과 시세차익, 거기에 세금 혜택까지
임대사업을 하면 임대수익과 별게로 각종 세금 부담에서 비교적 자유로울 수 있다.

주택임대 사업자가 5가구 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼 종부세를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다.

종합부동산세 부과시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면 ▲동일 시.도에서 5가구 이상 보유 ▲전용면적 85㎡ 이하 ▲공시가격 3억원 이하 ▲10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다.

하지만 현행법상 임대 개시 후 10년 뒤에 양도 당시 단 1가구라도 기준시가 3억을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1가구당 소형아파트 투자 금액을 1억원내외로 고정시키는 게 중요하다.

지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입 시 취.등록세 감면이나 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화할 수 있다.

단 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다.

하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전 등기를 하지 않거나 임대주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.

최근에는 10년 임대 이후 자녀 명의로 한가구씩 증여하기 위한 목적으로 소형아파트를 구입하려는 사람들도 늘고 있다.

◇ 종부세와 양도세 산정기준 차이점
종부세를 피하기 위한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯 하지만 차이가 있다.

일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시, 광역시, 도에 소재하는 주택을 기준으로 5가구를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다.

공시가액 3억원의 조건도 종부세는 주택임대 사업을 시작하는 단계에서 판단하지만 양도세는 양도 단계에서 판단한다.

결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 5가구의 주택을 묶어 임대사업을 하고 시작할 때와 매각할 때 모두 공시 가격이 3억원 이하여야 한다.

따라서 서울에서 2가구를 갖고 임대사업을 시작하려고 생각했다면 추가적으로 서울에 3가구를 더 구입해 임대 사업을 하는 게 낫다.

거주하는 단독주택을 노후대비용으로 다세대나 원룸으로 전환해서 임대 사업하는 것도 한 방법이다. 단 단독을 다세대로 바꾸려면 일정수준의 인접대지 이격거리, 주차장법등을 충족해야 한다.

이렇게 되면 도심권과 가까운 지역은 임대 수요가 풍부해 매년 7~8%의 임대수익을 얻을 수 있다. 다세대 신축에 부족한 자금은 추후 건물 완공 시 들어오는 보증금으로 대체하면 별 문제될 게 없다.

◇ 임대사업 3대 성공요건
투자할 만한 소형 아파트의 조건으로 매매가 대비 전세가 비율이 50%를 웃도는 곳이 유망하다. 여기에 임대 수요가 집중되는 곳이면 더욱 좋다. 이들 지역의 소형 아파트는 4~7% 수준의 임대수익률을 보이고 있다.

또한 역세권 아파트나 앞으로 역세권으로 바뀔 지역에 있는 주택을 임대사업용으로 투자하면 유망하다. 지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 돼 있는 곳이 임대 수요자들이 충분하기 때문에 임대 수요자들을 찾기도 쉽고 월세금도 더 높게 받을수 있기 때문이다.

마지막으로 매매 가격이 1억~1억5000만원 이내인 것이 좋다.

현행 임대사업법상 비과세에 해당하는 10년 후 매도 때 한 가구라도 공시 가격이 3억원을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다. 소액으로 임대사업하기 위한 유망지역은 서울 노원구, 강북구, 구로구, 강서구, 관악구 등을 꼽을 수 있다.