2006-11-09 10:30

http://blog.drapt.com/j2000/1901163035833506

출처 : 산이 아빠의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/poongnyu

소득세법의 '1세대 1주택 비과세 요건'과 조세특례제한법의 '신축주택 감면 특례요건'을 갖춘 6억원 이상 고가주택을 양도하는 경우 비과세와 감면 요건을 중복 적용해야 한다는 국세심판원 결정이 나왔다. 이는 기존의 '비과세와 감면요건 가운데 납세자에게 유리한 하나만을 적용해야 한다'는 국세청의 처분을 뒤집는 것이고,해당 요건의 납세자 입장에선 세금이 줄어드는 효과를 보게 된다. 국세심판원은 '신축주택 감면특례와 1세대1주택 비과세 요건'을 모두 갖춘 6억원 이상 고가주택을 매각한 A씨가 관할세무서로부터 부과받은 양도세를 두고 제기한 심판청구에 대해 '두 요건의 중복적용 결정'을 내렸다고 20일 밝혔다. A씨는 신축주택 감면특례가 적용되는 1999년 10월 서울의 한 아파트를 매입한 뒤 2005년 6월 이 아파트를 7억7400만원에 팔았다. 이후 A씨는 1세대1주택의 비과세 요건과 신축주택 감면 요건이 모두 적용된다고 판단,양도가액 가운데 6억원을 초과하는 부분에 대한 양도세의 20%에 해당하는 농어촌특별세 247만원만 신고·납부했다. 이에 반해 관할세무서는 두 가지 요건 중 1세대1주택 비과세 요건을 적용해 양도가액 중 6억원 초과분에 대한 양도차익에 대해 양도세 1238만원을 부과했다. 즉 세무서는 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세 과세대상이라고 판단한 반면 A씨는 6억원 초과분에 대해서도 양도세 비과세 대상으로 본 것이다. 이에 국세심판원은 양도가액 중 6억원까지는 우선 1세대1주택 비과세 규정을 적용해 비과세하고,6억원 초과분에 대해선 신축주택 감면 규정을 적용해 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득에 대해서는 양도세를 감면하고 5년 이후에 발생한 양도소득에 대해선 양도세를 과세하는 게 타당하다고 결정했다. 2006/09/21      한국경제         김현석 기자 realist@hankyung.com

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2006-11-06 09:48

http://blog.drapt.com/j2000/1901162774087757

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

인천 서구 검단신도시 발표로 그동안 아파트값 상승에서 변방지역(?)이었던 인천이 그 수혜(?)를 입는 시기가 왔습니다. 판교신도시 발표 및 분양으로 인한 주변 아파트값의 급등을 허탈하게 지켜본 중산층 이하 대다수들이 이제 깊게 뿌리박힌 학습효과로 인해 검단신도시 주변 아파트 호가가 신도시 발표 일주일 만에 1억원이 오르는 이상 현상이 발생하고 있습니다. 3년 이상 가치투자를 지향하는 오윤섭의 부자노트 독자님을 위해 이번 칼럼으로 검단신도시의 미래가치를 한계를 중심으로 분석해보겠습니다. 결론적으로 말하면 검단신도시는 판교신도가 아니며 판교신도시가 될 수 없다는 것입니다. 판교가 내재가치가 풍부하고 계속 높아지는 반면 검단은 내재가치가 오르겠지만 한계가 있다는 것입니다. 내재가치 상승을 동반하지 않는 폭등은 결국 언젠가는 가격 거품이 빠지게 돼 있습니다. 한계1: 공급물량 과다, 유효수요 부족 앞으로 3년간 검단신도시 일대 신규 아파트 공급물량을 보면 수요에 비해 공급이 너무 많다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 먼저 검단신도시에는 아파트가 4만9천7백가구가 들어서며 이르면 2009년 하반기부터 분양이 시작됩니다. 또 인근 검단신도시 안팎에서 추진중인 서구 7곳 토지구획정리사업지구에 아파트가 모두 2만가구가 2004년부터 입주를 시작, 오류지구를 제외하고 대부분 입주를 완료했습니다. 검단 1ㆍ2지구, 원당, 당하, 마전, 불로, 오류 지구 등이 있으며 토지구획정리사업지구는 검단신도시에 포함되지 않습니다. 수도권 서부권의 또 다른 축인 인천 경제자유구역(송도 청라 영종지구)에서 앞으로 분양물량이 계속 쏟아지고 있습니다. 송도신도시에서는 일반 아파트가 4만5천가구, 주상복합이 2만2천여가구가 공급되며 2002년부터 분양이 시작됐습니다. 청라지구에서는 아파트 2만6천가구가 중대형 위주로 2007년 하반기이후 분양이 시작될 예정입니다. 청라지구 인근 경서 2,3지구(12만평)의 도시개발사업도 2006년부터 본격적으로 추진되고 있습니다. 청라지구에서 가까운 가정뉴타운(29만평)은 인천시의 첫 도심재개발 사업으로 복합도시로 개발되는데 1단계 2013년, 2020년까지 사업을 완료할 계획입니다. 아파트 7천8백가구가 들어설 예정입니다. 영종지구에서도 아파트 등 공동주택 4만3천가구가 공급되며 지구내 도시개발사업인 운서 및 운남지구의 아파트 분양이 10월부터 다시 시작됐습니다. 이처럼 인천에서 서구 일대에서만 3년 동안(2009년까지) 검단신도시를 포함해 15만가구 이상의 신규 아파트가 공급될 예정입니다. 인천 부천 시흥지역 수요자만으로 이같은 공급물량을 해소하기는 힘들며 결국 서울 등 수도권 인구가 유입돼야 하는데 유효수요가 부족한 상황입니다. 검단신도시 아파트 첫 입주후 최소한 5년까지는 교통 학군 등 인프라가 매우 취약해 유효수요 부족은 계속될 것입니다. 또 수도권 쌍봉세대(40~50대)가 중소형 위주인 검단신도시로 이주할 가능성도 낮아 보입니다. 한계2: 교통 인프라 취약 대중교통망을 통한 서울 접근성이 매우 취약하다는 것이 약점입니다. 검단신도시 발표 내용에도 새로운 교통망 신설 계획은 없었습니다. 현재 검단에서 서울로 연결되는 국도 48호선의 교통체증은 심각합니다. 인천국제공항고속도로나 서울외관순환도로를 통한 서울 접근성은 너무 떨어집니다. 공항고속도로는 통행료도 비싸지만 검단신도시와 연결하기도 여의치 않습니다. 또 검단신도시에서 서울까지 온다고 해도 도심으로 진입하려면 출퇴근 만성 체증지역인 올림픽대로와 강변북로를 이용해야 합니다. 이마저 청라지구는 물론 김포 및 파주 신도시 아파트 입주가 완료되면 교통체증이 악화될 것입니다. 또한 정부는 고양～인천공항간고속도로(2013년 개통), 김포고속화도로(2012년), 일산대교 건설(2008년) 등으로 서울 접근 교통여건을 개선시킬 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 하지만 김포신도시와 행주대교(88고속도로)를 연결하는 김포고속화도로는 토지보상조차 끝나지 않아 착공시기가 유동적입니다. 공사중인 일산대교(대화인터체인지~상암)는 교통 체증으로 서울 접근이 쉽지 않습니다. 민자유치로 추진중인 고양(자유로 장항인터체인지)~인천공항 고속도로도 현재 미착공인 상태입니다. 검단신도시와 이웃한 김포신도시에는 서울지하철 9호선 연장구간으로 김포공항역에서 김포신도시까지 연결하는 경전철(23㎞)과 올림픽도로에서 김포신도시까지 연결하는 고속화도로(15㎞)가 건설될 계획이지만 현재 구상 단계 입니다. 그나마 검단신도시를 통과하는 인천국제공항철도가 1단계 구간(인천공항~김포공항)이 2007년 3월 개통되고 2단계 구간(김포공항~서울역)은 2010년 1월 개통돼 입주민들이 서울 지하철을 갈아탈 수 있어 대중교통 수단으로 활용할 수 있습니다. 경제자유구역-검단신도시-김포신도시 확대-파주신도시 확대 등으로 수도권 서북부 광역교통망 계획을 전면 손질해야 할 것입니다. 한계3: 인천 대기오염 검단신도시는 대부분 땅이 논, 밭, 구릉지로 이뤄져 있고 1천개 이상의 무허가 공장과 주택이 난립해 있습니다. 다음은 환경부 등에서 실시한 인천 대기오염 조사 결과 내용입니다. -환경부가 2006년 11월 1일 발표한 2005년 대기오염도 조사 결과에 따르면 인천의 미세먼지(PM10) 연평균 농도는 61㎍/㎥로 서울및 6대 광역시중 가장 높았습니다. 서울 58, 부산 58, 대구 55, 광주 49, 대전 48, 울산 50 ㎍/㎥입니다. 이는 미국 뉴욕(22), 영국 런던(27), 일본 도쿄(32) 등의 미세먼지 농도보다 배 이상 높은 수치입니다. 과거 인천 연평균 미세먼지 농도는 2001년 52, 2002년 57, 2003년 61, 2004년 62 ㎍/㎥였습니다. -국립환경연구원이 2004년 1월부터 12월까지 1년간 인천지역 10곳에 대기환경 측정소를 통해 조사한 결과 가장 높게 분석된 항목은 톨루엔으로 평균 농도는 논현동이 가장 높게 나타났고 공단 밀집지역인 서구 검단과 석남동 순으로 밝혀졌습니다. -99년 토지구획정리사업지구로 지정된 서구 오류지구의 경우 김포쓰레기 매립지에서 확산되는 악취가 문제가 돼 한때 환경영향평가를 통과하지 못해 사업이 지연됐으며 2005년 인천시가 환경부와 환경영향평가 협의에 따라 3종 일반주거지역을 2종으로 변경하고 사업을 추진하고 있습니다. -환경부에 따르면 2004년 서울과 인천 등 6대 광역시의 대기 중 중금속 농도를 조사한 결과 인천은 납(Pb) 농도가 서울의 배에 달하며 전국 1위를 기록했습니다. 납과 함께 대표적인 중금속으로 꼽히는 카드뮴(Cd) 연평균 농도도 인천이 전국 최고를 기록했으며 세계보건기구(WHO)의 권고기준을 초과했습니다. 대기오염은 시간이 흐를수록 더욱더 주거환경에 부정적인 영향을 미칠 것이며 시세 상승에 걸림돌로 작용할 것입니다. 검단신도시는 이러한 미래가치 한계 때문에 전용면적 25.7평 아파트가 평당 1천만~1천1백만에 분양할 것으로 예상한다면 입주가 시작되는 2010년 이후 2015년까지 아파트 시세는 평당 1천4백만원을 넘기가 버거울 것으로 보입니다. 개인적인 생각이니 참고만 하세요.

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2006-11-03 13:42

http://blog.drapt.com/j2000/1901162528944255

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략   ◐ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     하루가 다르게 치솟는 아파트값을 보면서 자본금이 부족한 서민들이나, 큰 평수로 넓혀 가기     위한 서민들에게 도움을 드리고자 펜을 들었습니다.     필자가 올 초부터 아파트가 내릴 것이라는 버블론자들을 강력하게 비판하며, 진정 서민들의     내 집 마련에 확실한 메시지를 전달하고자 아파트 대세 상승에 관련된 여러 차례의 글을     올렸습니다.   ◐ 미래를 예측하는 데는 여러가지 가변성이 존재하지만 시세의 흐름과 정국의 상황, 과거의     반복 되는 정체-폭등의 공식을 보면서 너무나 선명한 아파트 상승이 예견이 되어 하반기에     폭등을 여러차례 언급하였습니다.     실제로 제가 쓴 30여 차례의 장문의 글을 보면 부동산에 무지한 서민들에게 내 집 마련의     확실한 신념을 드리고자 구체적으로 아파트 예측 시세까지 찍혀 있는 경우가 많습니다.   ◐ 또한 단 6개월만에 2천회가 넘는 묻고 답하기란에서 용인시를 중심으로 수도권 모든 지역의     3년 시세 예측을 금액까지 적어서 확신을 심어 드리고자 노력했습니다.     결국 약간의 편차는 있지만 대부분의 예측은 현실로 드러나고 있으며, 오히려 그보다 더 높은     수익률이 전개될 것으로 판단이 됩니다.     제가 오죽하면 금기사항으로 여겨지는 내용 즉, 대출을 많이 받아서라도 내 집마련을 해야     한다고 노래를 불렀겠습니까?   ◐ 제 부로그에 매일 3-5천명이 들어 오셔서 수많은 정보를 바탕으로 내 집 마련에 성공하신      것으로 판단이 되기 때문에 반 년 동안 잠을 설치면서 답글을 드린 것에 무한한 보람을      느낍니다.      본의 아니게 손해를 보신 분들이 있을 수도 있으니 그 분들께는 죄송하다는 말씀을 올립니다.   ◐ 저는 점쟁이가 아닙니다.      미래에 대한 예측은 허무맹랑한 추측이나, 주술적인 판단으로 불가능하며 수많은 자료와,      실전 경험 그리고 그것을 조합할 수 있는 분석 능력이 없고서는 불가능합니다.      이 자리에서 제 자랑을 늘여 놓으려고 그러는 것이 아니라 아파트를 매수함에 있어서      미래에 대한 예측이 고도의 사고 작용이 필요하며, 또한 그러한 확신하에 매수해야      최대한 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조하기 위해서입니다.   ◐ 지금 수치로 가늠하기 힘들 정도로 집값이 뛰어 오르고 있습니다.     매도자는 매물을 거두어 들이고 있으며 가련한 서민들은 넋을 잃고 뛰는 집값을 바라보고     있습니다.     이제라도 대출을 받아서 집을 사기 위하여 동분서주하시는 애우님들이 너무도 많으신 것     같아서 미력하나마 도움을 드리기 위하여 제가 아는 선에서 몇 가지 묘책을 제시해 드릴테니     지금이라도 실전에 적용하는데 참고 자료로 삼으시기 바랍니다.   ◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 지금부터의 아파트 흐름은 폭등 가능성이     점쳐지기는 하지만 국지적인 상승과 정체 폭등 하락 등이 함께 동반될 것으로 예측이 되니     매수시에 지역과 아파트 선택이 중요하다는 점입니다.        2006년 11월~2007년 상반기까지 아파트 매수에 성공하기 위한    전략 중 최고는 아파트 시세를 파악하는 것입니다.   1. 가장 중요한 것은 지역의 여건을 아는 것보다 아파트 시세를 꿰뚫는 것입니다.//   ◐ 대부분은 그 지역을 잘 알아야만 아파트 수익률을 얻을 것으로 생각 하시는 경우가 많은데     천만의 말씀입니다.     만일 이 말이 사실이라면 해당 지역 주민들과 부동산 사장님은 떼돈을 벌어야 하는데 오히려     그 지역을 너무도 잘 알기 대문에 손해를 보는 경우도 매우 많습니다.     여기서 가장 중요한 것은 그나마 시세 예측력이 가장 뛰어난 국민은행 시세의 과거 흐름을     파악하는 일입니다.     최근에는 국민은행 시세가 실거래가를 따라 잡을 수 없을 정도로 상승하고 있다는 점은     참조하시고 상한가나 그보다 약간 높게 판단하시는 것이 정확한 시세입니다.   ◐ 주식에서 특정 종목의 주식 그래프를 보면 해당 회사의 가치가 총망라 되어 있기 때문에     전문가들은 시세 흐름을 꾸준히 연구 검토하여 투자 유무를 진단합니다.     아파트는 주식보다도 시세 자체에 해당 아파트의 가치가 반영된 경우가 많고 유동적인 까닭에     더욱 중요합니다.     하지만 안타깝게도 아파트 하나 하나에 대하여 시세 흐름을 그래프나 모형으로 제시한 경우는     거의 없습니다.   2. 아파트 과거와 현재의 시세 흐름에는 그 아파트 가치가 모두 담긴 보물 창고입니다.//   ◐ 왜 과거와 현재 시세가 중요한지 아십니까?     시세의 흐름은 그 지역의 가치와 미래의 발전 가능성, 입지, 교통 교육 환경 등의 제반 요소가     현실화한 수치이기 때문입니다.     즉 시세 흐름을 보면 그 아파트의 가치의 흐름을 알 수 있고, 불투명한 미래 가치를 가장     정확하게 진단할 수 있는 투자의 정석입니다.     그렇지만 안타깝게도 대부분의 서민들은 부분적인 요소에 신경을 쓸 뿐 아파트 시세 흐름에     대한 공부에 매우 소극적입니다.   ◐ 이는 제가 알기로는 대부분의 전문가들도 마찬가지입니다.     아파트 시세 흐름은 그 아파트의 모든 것이 담겨 있는 보물 창고임에도 불구하고 이를     등한시한 채 그 아파트에 대한 몇가지 평가 요소만을 가지고 미래 투자 수익률을 점치려고     하기 때문에 기대치의 성과를 거두는 데 실패를 하게 됩니다.     따라서 특정 지역의 아파트를 매수 하고자 할 때에는 단 하루라도 시간을 내셔서 아파트 시세     흐름을 익혀야 합니다.   3. 내용별로 아파트 시세 분석을 따져 보아야 합니다.//   ◐ 아파트 시세는 분양가, 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주 등으로 세분화 할 수 있으며     매수하고자 하는 여건에 따라서 각각의 중요도에 차이가 납니다.     물론 특정 아파트를 매수하고자 할 때에 상기에서 제시한 기간별로 시세 흐름을 검토하는     것은 기본이며, 특정 상황에 따라서 기간의 중요도는 차이가 난다는 것을 알아야 합니다.     - 분양가-   ◐ 아파트의 본질적 가치를 파악하기 위한 필수 항목입니다.     분양가에 비하여 3년시세가 높지 않은 아파트는 큰 문제점이 발생하지 않고 입지가     유망하다면 매수 하는데 매우 좋은 여건입니다.     주변 아파트에 비하여 분양가가 비쌀수록 미래의 가치는 더욱 높다고 할 수 있습니다.     그렇기 때문에 현재 매수 하려는 아파트의 시세가 엇비슷할 경우에는 분양가가 높은     아파트를 매수 하시는 것이 유리합니다.   ◐ 분양가가 높으면 당시에는 불리하게 작용할 수 있지만 보통의 경우는 분양가 가치만큼 단지     여건이 조성되기 때문에 미래의 호재로 작용할 가능성이 매우 높습니다.     분양가가 싸다고 좋은 것은 아닙니다.     분양가만큼 얼마나 멋진 아파트를 짓느냐가 핵심입니다.     예를 들어서 최근 고가 아파트로 물망에 오른 파주 한라 비발디, 용인 공세 피오레, 은평 뉴타운,     송도 포스코, 동탄 메트로 폴리스 등은 분양가에 걸맞는 단지 조성이 따를 경우 오히려 명품     아파트로서 자리매김을 할 수도 있습니다.     - 3년시세-   ◐ 아파트의 전체적인 가치 흐름을 파악할 수 있으며, 미래 3년 시세 예측의 가장 중요한      자료입니다.      3년 동안의 시세 흐름은 그 아파트의 가치를 종합적으로 진단하는 핵심 요소입니다.      만일에 3년동안 전혀 오름폭이 없다면 그 아파트는 철저하게 소외된 아파트로서 입지,      발전 가능성, 관심도 등의 요소가 최악일 경우가 많기 때문에 매수하셔서는 안 됩니다.      반대로 3년 동안 100% 이상 폭등한 아파트는 입지와 미래 발전 가능성에 매우 높은 비중을      두고 분석을 해야 하며 만일 명품 아파트로서 이러한 요소를 갖추고 있다면 오른 폭만큼의      상승이 따를 가능성이 큽니다.   ◐ 그렇기 때문에 3년 상승이 높은 아파트가 명품 아파트로서 미래 3년간 오름폭 만큼 오를      경우가 많습니다.      강남, 분당, 용인, 일산, 파주, 동탄 등이 이에 해당하며 앞으로도 더욱 오를 가능성이 큰      지역이기도 합니다.      - 1년시세-   ◐ 아파트 매수시에 미래 1년을 예견할 수 있는 기본 자료입니다.      보통의 경우 1년 시세 흐름이 높은 아파트는 그 다음 해에도 시세 상승이 이어 지거나      2년 후에라도 오름폭만큼의 상승을 이어가는 경우가 많은 까닭에 1년 흐름이 좋은 경우도      아파트 매수 여건으로 유망하다고 볼 수 있습니다.      하지만 3년 시세보다 1년 시세가 높은 아파트는 뚜렷한 미래 가치가 존재하지 않는다면       위험성이 따를 수 있습니다.      예를 들어서 최근 초급등한 평촌 꿈마을은 3년 시세보다 1년 시세가 압도하는 경우로 판교      신도시의 후광이냐 거품이냐의 논란으로 뜨거운 지역입니다.     -6개월 시세-   ◐ 6개월 시세가 폭등한 아파트는 함부로 매수하지 마시고 조정기를 노려야 합니다.     시장 상황이 상승 흐름일 경우에 다른 단지가 상승할지라도 오히려 조정을 맞을 가능성이     크기 때문입니다.     이런 아파트는 바로 매수 하기보다는 조정이 이어지는 시기를 살피면서 유망 아파트 위주로     매수 하시는 전략이 주효합니다.   ◐ 만일 많이 오른 아파트 중에서 6개월 시세가 3년 시세보다 높다면 매수할 경우 위험성이 큽니다.      최근 입지가 좋은 수도권 옐로우칩 아파트 30평대 이상의 중대형 평형이 이에 해당합니다.      서울의 성동구, 동작구, 송파구, 강서구, 용산구, 광진구, 서초구 등의 많은 아파트들이 이에      해당하며 용인시, 파주시, 화성시, 수원시, 성남시, 안양시 등의 옐로칩 아파트 상당 부분이      이에 해당합니다      하지만 유리한 조건의 옐로우칩 아파트들이 오르지 않은 경우에는 상기 지역을 중심으로      30평대 이상 중대형 평형 매수에 적극적일 필요가 있습니다.     -3개월 시세-   ◐ 아파트 매수 타이밍을 잡는데 가장 중요한 시세 입니다.      3년동안 소폭의 오름에 그치다가 3개월 시세가 오르는 아파트는 유망 지역일 경우 폭등     가능성이 매우 큽니다.     예를 들어서 서울은 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 전형적인 이 흐름을     보이고 있으며 수도권은 화성시 병점, 구리시, 남양주시 덕소, 안산. 고양시 일부, 용인시     보라지구 등이 이에 해당합니다.   ◐ 3년 시세가 40% 이상 오른 지역에서 3개월 시세가 3년 시세와 비슷할 경우에는 꼭지를     잡을 수도 있기 때문에 반드시 미래의 전망을 따져 보아야 합니다.     역으로 유망 지역임에도 불구하고 3년 상승이 거의 없는데 3개월 상승이 큰 폭으로 오르는     중이면 급매 위주의 매수를 할 경우에 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다.     1개월 시세-    ◐ 고도의 매수 타이밍을 요망하는 경우로 초고수들나 흐름을 파악할 수 있을 정도로 매우      어렵지만 꾸준한 관심만 갖는다면 얼마든지 알아 차릴 수 있습니다.      만일 유망지역에서 부동산 평균 흐름으로 3년 시세가 이어지다가 갑자기 큰 폭의 상승을      거두거나 3년동안 소외 지역임에도 불구하고 시세 상승이 10% 이상 오르는 아파트는 급등      가능성까지 예견이 됩니다.      1개월 시세는 잘못 진단하면 대세 상승으로 오인하여 매수를 했다가 낭패를 볼 수도 있기       때문에 시세 흐름 자체를 맹신해서는 안되며 확신이 있을 경우에 뛰어 들어야 투자      수익률을 이끌어 낼 수 있습니다.     4. 해당 아파트뿐만이 아니라 주변 아파트, 동 구 시 등의 아파트 시세 흐름을 따져    보아야 합니다.//   ◐ 매수한 아파트 시세뿐만이 아니라 해당 아파트의 주변 시세 동, 구, 시 단위의 아파트 흐름을     점검함으로써 투자 수익률의 안정성과 가치 비교를 통하여 높은 차익을 거둘 수 있는     아파트를 선점할 수 있습니다.     특히 주변 아파트는 모두 과거와 현재 시세를 파악해야 하며 동이나 구 시단위의 아파트     중에서 비슷한 상황의 아파트를 골라서 몇 개 정도만 확인하셔도 많은 도움이 됩니다.   ◐ 때에 따라서는 이웃 도시의 아파트 시세 검색도 필요하며 전철노선, 택지지구, 신도시, 평형,     단지수, 입주년도 등의 테마별 시세 비교도 가치 창출에 많은 도움이 됩니다.     예를 들어서 분당 신도시의 상승은 결국 1기 신도시인 고양시, 평촌시, 산본시의 신도시별     테마에 따른 상승을 예견했으며 사실상 2기 신도시급의 신흥 주거타운인 동백의 부각은     파주, 송도의 부상을 알리는 전주곡이었습니다.     또한 분당선 연장선인 죽전-보정의 상승은 기어이 마북-신갈-구갈-서천-영통 일대의 아파트     폭등을 유발하였고, 광교 신도시의 후광을 입은 용인 신봉, 성복, 동탄 상현동 수원 우만,     매탄동의 상승이 정자동까지 시너지 효과를 가져오게 했습니다.      현 시점에서 아파트를 매수 할 경우 매수 기술 7가지   1. 청약 통장을 아끼지 마시고 유망 지역은 릴레이식 청약을 시도 하시기 바랍니다.//   ◐ 청약은 분명히 서민들을 위한 최고이자 최후의 내 집 마련의 보검입니다.      하지만 지나치게 자타가 인정하는 그런 곳의 청약에만 몰두한다면 결국은 치솟는 분양가와      집값에 청약 자체마저 힘들 상황을 초래 할 수 있기 때문에 왠만큼 투자 가치가 있는      곳이라면 인터넷 검색이나 묻고 답하기란을 통하여 과감하게 청약을 시도해야 합니다.      분양은 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 가치가 따르는 것이지 무조건 저렴하다고 유망한 것은      아니며 보통의 경우 3년 후에 분양가의 50% 이상의 수익률을 내기 때문에 당첨에 최고 우선      순위를 두어야 합니다.   ◐ 그런다음 유망 아파트로 갈아타는 전략이 청약을 아끼다가 모든 것을 잃는 경우보다 훨씬     유리합니다.     설령 수년을 기다린 후에 운 좋게 유망 지역에 당첨이 되었다고 하더라도 다른 곳 청약     연후에 갈아타기 한 경우나 수익률은 차이가 나지 않다는 점을 깨달아야 합니다.     지금 이라도 용인시, 수원시, 성남시, 파주시, 김포시, 화성 동탄, 일산, 인천 유망지역,     서울 왠만한 곳 등에 과감하게 청약을 시도한다면 잃어버린 세월을 보상 받을 수도 있습니다.     2. 소외된 지역에서 벗어나는 30평대 이상 중대형 평형을 매수해야 합니다.//   ◐  최근 입지는 좋은데 오랜 기간동안 외면 받아온 아파트들이 상승을 보이고 있습니다.       3년동안 오르지 않은 것은 생각하지 않고 최근 몇 천 올랐다고 매수 하지 않는다면 결정적인      기회를 놓칠 수 있으니 지나친 욕심을 부리지 말고 매수에 적극적이어야 합니다.      지금 이러한 흐름을 보이는 지역은 인천 일부, 안산, 시흥, 화성병점, 향남, 남양주 덕소,      구리시, 하남시, 광주시 일부 서울 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 해당됩니다.     3. 대출을 받아서라도 매수에 임하여야 합니다.//   ◐ 대출을 귀신보다도 무서워 하는 사람은 부동산으로 시세 차익을 올릴 수 없습니다.      대출을 전혀 받지 않고 내 집을 마련했다고 자랑스럽게 말씀하시는 분들이 있는데, 역으로      대출을  받아서 더 큰 평수의 아파트를 매수했다면 대출의 몇 배 혹은 몇십배의 시세 차익을      거두었을 것입니다.      결국 대출을 전혀 받지 않고 내집마련을 하는 것은 무조건 손해이며, 과거의 경우에 60%      모두를 받고 투자를 한 사람이 최고의 수익률을 거두었다고 보시면 됩니다.      통상적으로 30%-40%의 대출이 수익률과 심리적 안정성에서 가장 좋은 방법입니다.   ◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 대출을 무조건 많이 받으라고 선동하는 것이 아니라      대부분의 서민들이 투자 가치가 극히 떨어지는 아파트를 매수 하시는 경우가 많은데 그 중에      가장 큰 요인의 하나가 대출을 활용하지 못하여 싼 아파트에 매달린다는 것입니다.      자신이 감당할만큼의 대출이 이상적이지만 투자 가치를 따지시는 슬기로움도 병행했으면      합니다.   4. 매수시에는 실거래가를 반드시 확인하여야 합니다.//   ◐ 매도자는 매도호가가 진짜의 시세인양 착각하기 쉽기 때문에 그 가격이 실제 거래가격으로     착각을 합니다.     특히 매도자 우위 장세인 아파트 상승기에는 실거래가와 매도 호가가 3억 기준으로 6천 이상     벌어지는 경우도 흔하게 발생합니다.     반드시 실제 거래된 가격을 확인하시고 매도호가와 실거래가의 차이가 3억 기준으로 6천     이상이라면 절대로 매수하셔서는 안되며 차라리 기다리거나 다른 아파트로 전환하는 것이     좋습니다.     매도 우위 장세에서 꼭 사고 싶은 상황이라면 매도호가와 실거래가의 중간 정도가 적정하며     그렇지 않은 경우에는 과감하게 매수를 포기해야 합니다.     5. 매수하기 전에 전문가들에게 반드시 검증을 받아야 합니다.//    ◐ 매수를 하고 난 다음에 불안해서 질문을 하는 경우는 이미 엎질러진 물입니다.     아무리 유망 아파트가 자신을 유혹을 하더라도 즉흥 구매는 매우 위험하며 닥터 아파트의     유무료 전문가들에게 매수 여부를 확인한 후에 매수를 하여야 최소한 손해를 보지는 않습니다.     매수시에 미래가치, 대출 여부 등을 꼼꼼하게 체크하여 매수를 하시는 것이 바람직합니다.     6. 무주택자는 소외된 아파트를 여유가 있는 분들은 명품 아파트를 노려야 합니다.//   ◐ 최근 아파트 상승이 상향 평준화 조짐을 보이고 있기 때문에 과거에 버림을 받았던      아파트들이 무서운 상승세를 이어가고 있습니다.      이웃 도시나 지역의 아파트들이 상승하고 있다면 결국은 소외된 지역까지 파급될 것이      분명합니다.      최근 흐름으로 보아서 이러한 흐름을 잘 읽고 아파트를 매수하신 다면 청약 이상으로 높은      수익률을 거둘 아파트들이 상당히 존재하고 있습니다.   ◐ 한동안 주춤거린 블루칩 아파트들이 무섭게 치고 올라갈 흐름입니다.     특히 강남권, 용산권, 목동권, 분당, 용인 죽전, 동백, 일산, 수원, 동탄, 호평 등의 명품     아파트들이 큰 폭의 확대 조짐을 보이고 있습니다.     40평대 이상의 중대형 아파트를 잡을 절호의 기회일 수도 있기 때문에 명품 아파트를 매수     하시는 것이 바람직합니다.   ◐ 예를 들어서 한동안 주춤했던 죽전, 동백 택지 개발 지역의 명품 아파트 중대형 평형은 매우     전망이 밝은대 분당 32평과 죽전 명품 32평의 가격 차이는 크지 않지만 분당과 죽전,동백의     40-50평대 아파트 시세 차이가 매우 크기 때문에 죽전 명품 아파트의 투자 가치가 매우     높다고 할 수 있습니다.     이 경우에도 반드시 전문가의 도움을 바탕으로 아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.     7. 다음, 네이버, 야후 검색란을 활용하여 미래의 호재에 대한 정보를 축적하셔야    합니다.//   ◐ 최근 신도시 발표 이후에 앞으로 꾸준하게 이어질 대형 호재와 관련된 기삿거리를 축적해야     합니다.     정보는 곧 유망한 아파트를 선점하는 경쟁력입니다.     자료가 풍부할수록 유익한 자료가 축적될수록 그 자료만큼이나 유망 지역의 아파트를 매수할     수 있으며, 그 자료만큼이나 자신도 모르게 훌륭한 배경 지식을 샇을 수 있기 때문에 확신이     있는 투자를 할 수가 있습니다.     정보는 무형의 자산이지만 사슬풀린 프로메테우스처럼 날뛰는 짒값을 내것으로 만드는     마이더스의 손이 될 수도 있습니다.     검색을 생활화 하십시오.     무지에서 벗어나는 가장 빠른 첩경이 애매모호한 정보를 알아 내기 위한 가장 큰 스승이 될     수 있습니다.     미래의 투자 가치에 주목해서 매수를 하여야 합니다.-추가 내용   1. 명품 신도시와 특화된 라인에 주목하여 매수에 관심을 가져야 합니다. //   ◐ 지난 글에서 필자가 예측했듯이 경부 고속국도 축선상을 중심으로 5년단위의 시차를 두면서      큰 폭의 상승을 거둔 지역들이 있습니다.     1995년에 강남이 2000년에 분당이 2005년에 죽전이 2010년에는 동탄이 2015년에는 평택이      더욱 진화된 첨단 신소재를 바탕으로 명품 신도시로 진화를 거듭하고 있습니다.   ◐ 3년만 내다 본다면 서울은 강남-용산-목동의 3각축이, 수도권은 판교 신도시-    이의 신도시-동탄 신도시의 3각축이 최고의 명품 지역으로 자리 잡을 것이 확실하며     아울러서 강남-성남-분당-죽전-신갈,동백-보라, 공세-동탄으로 이어지는 경부축선상 및    분당선 연장선 라인과 판교-동천-신봉-성복-이의-우만-천천의 신분당선 라인이     크게 부각될 것입니다.   ◐ 또한 상암-일산-파주-김포-검단-송도의 서북부 라인과 강남-송파-강동-하남-     덕소의 동북부 라인이 초특급 주거 밸트로 각광을 받을 것입니다.     5년 후를 내다 본다면 성남-광주-곤지암-이천-여주 등 동남부 라인이 새롭게 부각될     것이고, 강남-서초-과천-평촌-산본-안산 등 서남부 라인이 깃발을 높히 치켜 들 것입니다.     판교-광교-동탄은 그 핵심 도시로서 기능을 수행할 것이며 특히 동탄의 투자 가치는     현 시점에서도 매우 높게 예측이 되는 바 지속적인 관심을 가질 필요가 있습니다.   ◐ 결국 상기의 지역군의 아파트를 매수 하거나 그 후광을 볼 수 있는 아파트에 관심을 갖는     것이 시세 차익을 극대화 하는 또 하나의 방법이 될 수 있습니다.   2. 미래의 트랜드에 주목을 해야 합니다.//   ◐ 어차피 양도세의 멍에를 짊어 지고 아파트를 매수하는 만큼 향후 3-5년을 내다 보고 투자를     해야 수익률을 극대화 할 수 있습니다.     미래의 트랜드 즉, 최첨단 시설, 최고급 대단지, 친환경 웰빙 환경의 3박자를 고루 갖춘     아파트가 뜰 수 밖에 없습니다.     기존의 틀에서 벗어나지 못하는 시설이나 소규모 단지, 쾌적성이 뒤떨어진 단지는 상대적으로     인기가 급락하여 또다른 양극화의 희생물이 될 가능성이 존재합니다.     다만 기존의 핵심 트랜드인 입지, 교통, 교육, 브랜드, 상권 등의 %

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