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비수도권 토지 대못, 한반구 특구화 시각에서 봐야 ① |♥ 진성효칼럼

2009-02-23 11:44

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비수도권 토지 대못, 한반구 특구화 시각에서 봐야

- 수도권위주 부동산 정책 역차별 없애야   


지난 해 9월 외환위기설로 집값 붕괴론이 큰 이슈였다. 3월 결산기를 앞두고 다시 환률 급등 ․ 주가 급락 ․ 강남발 재건축가격 급등이후 혼조세다. 외환위기로 돌아가 보자. 은행등의 보유한 우량 부실부동산들이 시장에 엄청 쏫아졌다. ‘파격적인 대바겐세일로 기회를 잡은 사람이 많았다’. 구정이후 판도가 달라졌다. 사상 초유의 건설․부동산경기 부양책들이 시장을 달구면서 집값 바닥론이 이슈다. 촉각을 곤두세운 실수요자나 투자자들이 움직임도 빨라지고 있다. 혼란기 시장진단과 투자가이드를 시리즈로 연재한다.


금융․경제위기로 부동산경기 침체가 전세계로 확산되고 있다. 미국발 금융위기가 유로존을 강타하면서 중국등 아시아권도 비상이 걸렸다. 국내 시장도 예외가 아니다.


지난 해 9월 외환위기설로 연말연시 강남, 분당, 용인등 재건축아파트를 중심으로 10억대 초우량 급매물들이 소량이지만 강남등 버블세븐 전역에서 물량이 나왔다. 경매시장은 반값 기대감이 커졌다. 주택시장을 상징하는 강남권 블루칩 아파트들이 대거 2회이상 유찰을 시작으로, 급기야는 호텔 ․ 빌딩등 경기에 초민감한 수익성 상품들이 맥없이 감정가 대비 20~30% 헐값에 새주인을 기다려야만 했다. 구정이후 상상을 초월하는 강력한 부동산경기 부양책들이 연일 터졌다. 강남발 재건축아파트 초급매물이 조기 소화되었고 호가 위주의 가격도‘억․억/헉․헉’커진 숨을 몰아쉬며 폭등하고 있다. 경매시장도 이성을 잃고 정책효과에 강한 기대감이 선반영되며 전례없이 감정가를 상회하는 낙찰 이변현상이 이어졌다. 그동안 급락이후 급등세의 전형적인 냄비장세가 재연되고 있다. 때아닌‘강남발 바닥론이 확산되면서 단기랠리냐, 추세적 상승으로 이어질 것인가’시험대에 오르며 자라보고 놀란 가슴 판도라 상자인 강남집값 띄우기용 투기지역과 투기과열지구 해제 등을 놓고 심각하게 고민하고 있다.


◇ 2․12 조치이후 시장 동향


이번 2.12 조치로 시장의 양극화 문제가 대두되고 있다.

정부의 릴레이식 부동산경기 부양책에 강한 기대감이 조기 반영되면서 수도권 위주의 급매물 해소와 가수요까지 겹치면서 매물회수등 호가위주의 강세현상이 나타났다. 거래량과 가격도 폭발적으로 터졌다. 거래량은 지난 연말에 비해 4배 폭증하고 서울전체 거래량이 절반 이상을 차지하고 있다. 강남권 경매시장을 과열조짐이 보이고 있다. 경매물건도 평소 3배 정도 폭증하는데다 감정가 이상 고가 낙찰, 그리고 낙찰률 및 경쟁률등 주요 지표가 증가하며 과열 양상이 보인다. 강남권 투기지역과 투기과열지구 추가 해제도 귀추가 주목된다. 정책 랠리와 투기적 요인이 잠재되어 있는 만큼 추격매수나 강남권 중대형 갈아타기, 실수요자등은 고가 구입등 단기 상승폭이 커 투자 메리트가 적어지고 있는 만큼 신중한 접근이 요망된다. MB 부동산 경기 부양책이 워낙 집요한데다 지난 1년간 10여차례의 강력한 부동산살리기 속도전으로 정책효과와 투기적 수요까지 가세하고 있는 상황이다.


새해들어 새로운 판도변화에 잠시 들여다 보자.

당초 경제성장률이 당초 플러스 전망에서 갈수록 마이너스 하향 전망을 잇달아 나오면서 변동성이 크게 확대되고 투자심리도 극도로 위축되고 있다. 실물경기 하강속도가 가파르게 돌아서자 정부는 사활을 건 경제총력전으로 연초부터 경인운하등 4대강 살리기 조기집행을 비롯하여 한강변 초고층 광역개발 및 새주택 양도세 한시적 감면등 강력한 경기 부양책을 펴고 있다. 지난 2.12 조치는 MB정부가 주장하는 부동산 3대 규제완화 방안을 망라되고 있다. 미분양아파트 5년간 양도세 감면, 수도권 분양권 전매해제등 외환위기 당시 도입했던 제도외에도 2006년도 판교 분양당시 고분양가의 주범인 민간아파트 분양가 상한제도 포함되고 있다.


◇ 미분양등 비수도권 역차별 휴유증


문제는 시장 역차별이다. 지방 미분양을 겨냥한 부양책이 지방은 고사시키고 용인등 수도권 지역을 살리는 꼴이 되고 있다. 게다가 강남권 재건축시장은 한강변 초고층 허용과 투기지역과 투기과열지구 해제 기대감으로 지난 연말이후 수억을 호가하는 머니게임 양상으로 변질되고 있다. 지방시장이 꽁꽁 얼어붙자 초저금리로 인한 유동자금이 강남등 버블세븐지역에 원정 투자자까지 나설 정도로 투기적 가수요까지 나서고 있다는 점이다. 특히, 강남 개건축시장은 작년말 대비 최고 3억 정도 폭등할 정도로 투기장세가 재연되며 부작용도 심하다. 이러는 상황에서 대한민국 주택시장의 상징인 강남권 재건축에 온기를 불어 넣고 시장논리를 내세우는 MB정부도 국민정서에 반하는 투기 자초에 대한 비난만은 우려하는 눈치가 역력하다. 투기지역 및 투기과열지구 추가 해제에 대한 정부의 갈등이 커지고 있다.


미분양등 경기악화에 대한 어쩔 수 없는 정부의 불가피한 선택은 모르는 바는 아니다. 자가주택비율이 이제 겨우 절반을 웃돌고 도심 뉴타운으로 서민을 외곽으로 내몰고 있는 상황에서 서민의 주거안정과 지방 미분양 해소을 위한다면서 역차별에 대한 정책 보완이 시급하다. 규제완화와 미분양 원인도 따져보자. 규제는 무조건 나쁘고 완화는 좋다는 사고는 이번 미국 금융위기에서 보듯 잘못된 생각이다. 미국발 금융위기가 왜 발생했고 세상을 힘들게 하는가. 한마디로 안전장치 부재와 금융권의 탐욕에서 비롯되었다해도 과언이 아니다. 이처럼 규제와 완화는 마치 저울과 같다. 평형을 찾아가려는 시장 주체간에 이해와 노력, 예측가능한 정책이 제시되어야 시장 메카니즘이 정상적으로 작용되리라 본다.


역설적으로 시장논리라면 미분양도 시장에 맡겨 둬야 할 것이다. 미분양 원인이 뭔가. 고분양가와 베짱분양, 가격안정 부재가 빚어진 탐욕의 결과가 아니라고 부인할 수 있는가. 그렇다면 수도권과 비수권에 똑 같이 규제완화라는 잣대를 들이 댓다면 지방 미분양해소가 아니라 결과는 역차별이다. 물론, 건설사도 문제다. 과거 물좋은 시절에서 벗어나 베짱 분양, 버티기로 일관하며 양도세 감면등과 같은 구제효과에 기댈 것이 아니라 주변 시세보다 더싸게 분양가를 할인하거나 임대아파트 전환등 뼈를 깍는 자구노력과 구조 개편을 서두른다면 경제한파를 피하면서 현재의 독이 약이 되지 않겠는가.


외환위기 당시는 미분양이 주변 시세보다 20~30% 분양가가 싼 편이었다.

양도세 감면등 추가 혜택이 주어지니 미분양 소화도 지금과 달리 아주 쉬운 편이었다. 지금은 고양 덕이지구나 광주등 지방시장은 시세상승요인이 거의 없는데다 양도세 감면혜택이 있어도 주변시세보다 비싸게 사라면 누가 사겠는가. 일부 건설사의 수급여건을 고려하지 않는 대응도 문제지만 지방시장은 10년 외환위기 이후 심각한 상황이다. 6.11, 2.12 대책등 잇달은 미분양 대책이 나왔다. 수출이 막히고 내수부양을 통한 돌파구를 마련하기에는 당장 미분양 해소가 관건이다. 현재 공식적으로 약 16만채, 비공식 25만채가 미분양이 남아돌고 있다. 대부분 대구, 부산, 광주등 지방 광역시에 집중되고 있다.


◇ 수도권 풀면서 지방등 비수도권 토지규제 여전


지방등 비수도권은 시장의 최악이다. 토지 규제도 문제다. 수도권의 그린벨트 완화, 군사이전 공여지, 관리지역 규제완화등 경쟁력 확보차원에서 기존 법령을 과감히 뜯어고치면서 지방 토지에 대한 규제는 사지도 말고 팔지도 말라고 문짱을 걸어 잠과놓고 있다. 지난 정부당시는 이해가 간다. 신도시 정책으로 지방토지가 급등하고 투기문제가 심각하여 주택정책을 제대로 펼 수 없었다. 지금은 지방시장이 냉각하고 수도권 뉴타운정책으로 비수도권 토지시장이 꽁꽁 얼어 붙어 자족도시 기능을 완전히 상실하며 인구도 서울등 수도권으로 떠나고 있다.


 8.31 조치는 2005년도 혁신도시, 기업도시, 2기 신도시 건설당시 추진한 제도로 현지인이외는 토지매수나 매각시 엄격한 제한이 있었다. 농지나 임야등을 사는 경우에는 현지에 전가족이 1년이상 거주해야 하는 사전 거주제한을 두고 있었으며, 팔 경우에도 60%이상의 양도세 중과하고 있다. 이제 정책과 시대가 달라진 만큼 규제를 없애야 한다. 젊은이가 고향을 떠나고 빈땅이 늘어나며 유인책을 마련하기 위해서도 유휴 농지나 임야를 경제성있는 인프라를 확충할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 외지인의 소유하는 부재지주 땅에 대한 양도세 중과 폐지, 외지인 사전 거주제한등을 해제하고 세제감면 및 기반시설 지원등도 자족도시화할 수 있는 환경을 만들어 나가야 한다.


◇ 부동산 정책, 한반도 특구화 시각에서 봐야


이 기회에 경제시스템도 고쳐야 한다. 안일하게 대처하다 지난 8월 리만사태을 시작으로 미국발 금융위기를 당했다해도 과언이 아니다. 10년전에는 내부의 부실한 경제구조로 외환위기를 초래했다. 위기뒤에 오는 호황이 다시 찾아온다. 작은 땅 수도권 사고에서 벗어나야 글로벌 정국에서 살아 남을 수 있다. 70년대 유산인 마산이나 창원공단등 소인국 개념에서 벗어나 홍콩과 텐진 빈하이 신구등 대국적인 견지에서 세계를 바라봐야 해답이 나온다.


이제 부동산 정책도 시대와 정권을 떠나 글로벌 시각에서 접근해야 한다. 과거 수도권과 비수도권 논리를 접고 지방을 포함한 비수도권을 한반도 경제특구화 시각에서 바라봐야 한다. 대정부 의존도 줄이고 경기 변동성 리스크 도 완화해나갈 때 국가 경쟁력이 커질 것이다. 뛰는 자 위에 나는 자가 있다. 일본인 경우 지난 10년전부터 신재생 에너지를 준비해왔다. 중국만해도 산동성등 지방성에 이미 아파트 단지 태양열을 도입하고 작년말부터 태양열과 전기용 자동차에 본격 생산 내지는 개발과정에 들어서고 있다. 영국이나 일본등은 심지어 산과 바다에 버려진 플라스틱을 이용해 연료를 산업화할 정도로 저만치 앞서 나가고 있다. 세계는 자원전쟁에 나서고 있다. 글로벌  무한 경쟁시대 자원이 고갈되고 자연 에너지를 선점하는 자가 지구를 지배하는 시대가 다가오고 있다. 다행이 석유등 실물자원은 빈약하지만 환태평양을 안고있는 천혜의 입지환경을 우린 있다. 더 늦기전에 그린성장산업과 연계하여 전국 지역거점단위 산업경제특구화 전략을 만들어 나가야 할 때가 왔다. 언제까지 아파트 정책등 주택정책을 통해 경기를 부양해야 할 것인지 OECD 회원국으로서 한번쯤 진지하게 고민하고 환골탈퇴해야 한다. 이제 작은 수도권에 벗어나 한반도 시각에서 지방등 비수도권 토지 공간에 가해진 대못을 조속히 철거하고 자연 에너지 인프라를 확충해 나가야 할 때다.


- 글 : 진성효/ 전부연 수석감사 ․ 경매야 한판붙자 저자

- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)

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최악의 상황이 최대 이익을 남긴다 |♥ 진성효칼럼

2008-12-31 21:48

http://blog.drapt.com/j1280/2964511230727702541 주소복사

                 최악의 상황이 최대 이익을 남긴다

            - 추가 하락시 저점 분할 매수기회로 삼아야

격동의 한해가 지나고 새희망을 싣은 황소의 해가 밝았다.

거시경제지표 및 국내 경기가 불안하다. 증시와 환률등 각종 경제지표가 불안하게 움직이고 있다. 시중에 엄청난 돈을 퍼부어도 돈이 잘 돌지 않고 숨박꼭질 하듯 유동성 함정에 빠졌다. 은행등 금융권이 건강상태(BIS은행의 건전성 국제기준)가 약화되다 보니 대출을 줄이고 부실채권 정리에 대비하여 연체율 관리에 들어섰다. 최근 거시경제에 맞물려 무역과 환률, 금리등 거시경제변수가 불안하고 키코․가계부채․부동산 PF뇌관등 한국경제의 3대 악재가 언제 안정을 찾아갈지도 관심사다.


연초 1/4분기부터 건설사와 은행사 ,중소기업체등 전 산업 부문에 대한 구조조정 칼바람과 산업구조 개편으로 급매물 출회로 추가 하락이 불가피할 전망이다.


초심을 잃치 않고 평상심을 잘 유지하되, 경기변수와 시장추이에 일거수 일투족 모니터링을 잘한다면 엄청난 투자기회를 잡을 수 있

다. 그렇다고 지나친 욕심과 섯부른 결정도 금물이다.


정부의 무차별적이고 잇달은 친 프랜들리 부동산정책에도 불구하고 백약이 무효라 할 만큼 시장 안정을 되찾기에는 시간이 태부족하다. 게다가 '강남 빅3'에 대한 규제완화가 정부의 속도조절론으로 비춰지면서 팽팽한 투자심리전도 이슈다.


호․불황에 따라 가격도 등락하는 법. 새해 부동산시장에 대한 경기 진단과 향후 대응전략을 살펴보고자 한다.


□ 오는 3~4월 고비, 2차 경기 변곡점?


이번 경제위기는 단기 1~2년 길게는 3~4년까지도 오래 갈 수 있다는 전망도 만만치 않다. 지난 9월 외환위기설 이후 환률과 증시가 점차 안정을 찾아가고 있다. 연초 부실채권 정리 및 산업구조 개편으로 자산시장 변동폭이 커지고 거시경제 변수가 관건이다.


3~4월이 고비다.

9월 위기설이후 유동성 우려가 다시 고개를 들고 있다. 3월은 1/4분기 실적 발표이후 경제성장률과 기업실적을 가름할 수 있는 초기 단계다. 시중에 풀린 풍부한 유동성 자금이 잘돌지 않아 연초부터 부실기업에 대한 퇴출작업이 본격화될 전망이다. 우선 100대 건설사와 20여개 중소 조선사를 시작으로 전업종으로 구조조정 칼바람이 확대된다. 이 과정에서 공장, 비업무용토지등 부실채권 정리과정에서 알토란 같은 초우량 매물들이 급매물 내지는 경매시장에 출회되리라 본다.


미국등 주요 선진국이 내년 대부분 마이너스 성장을 전망하고 있다.

MB도 잇달아 경고 메시지를 던지고 있다. 내년 상반기는 마이너스 성장 가능성도 감수해야 한다고 강조하고 있다. 부실정리 및 경기실적, 미국과 중국등 거시경제 변수가 좋게 나와야 하반기 경기가 호전된다는 것이다. 지난 10년간 평균 10% 정도의 성장을 거듭하면 세계의 공장이라고 일컬어지는 중국이 최소 7%이상 유지하느냐도 관건이다. 단기적으로 상반기가 우리나라를 비롯한 미국과 중국등이 반년도 기업실적이 어느 정도 받쳐주느냐에 따라 하반기이후의 시장전망을 예측할 수 있을 것이다.


1/4분기가 첫 시험대에 오른다.

보통 연말연시 자금사용량이 가장 많다. 1/4분기는 외국계 금융회사들이 3개월 단위로 보고서를 내는 첫 결산기다. 3월말에는 전세계 금융기관들이 회계연도 결산을 앞두고 재무건전성이 좋지 않거나 유동성을 확보하기 위해 자금회수가 쉬운 국내 시장에서 부동산이나 주식을 매각하거나 빌려준 돈을 일시에 회수해 갈 가능성도 높다. 게다가 4월은 한․미 통화스와프 만기라 재계약 협약이 용이치 않거나 글로벌 금융위기의 해결사의 상징인 '오바마 효과'가 기대만큼 크게 나타나지 않는다면 국내 시장에도 상당한 타격을 줄 수 있다.


외환보유 동향도 지켜봐야한다.

외환이 줄어든다는 것은 투자심리를 약화시켜 시장 리스크도 커질 수 있다는 것을 의미한다. 2008년 연초 2,600억 정도 달러규모가 2008년 11월 현재 외환보유고가 2,005억 달러 수준으로 2,000억대 붕괴가 초입단계에 진입하면서 대외시장에 거대한 심리적 악재로 작용하기 때문이다.


지난해 9월 위기설때에도 정부는 외환관리에 전혀 문제가 없다고 안일한 대응으로 혼줄날 적이 있었다. 시장은 비웃기라도 하듯 환률 1400$대 폭등 과 금리 폭탄, 증시 폭락등 한치 앞을 내다 볼 수 없는 변동성과 공포감이 커지면서 최악이 상황을 맛보았다. 당시 기획재정부 신차관보는 10억달러 외평채 발행계획을 발표하면서 국내시장에 떠도는 '한국이 위험하다'라는 소문은 전세계적으로 어디에서도 근거를 찾을 수 없다. 오히려 그 진위를 입증하겠다고 호언하게 된다.


외평채 발행 직전에 '리먼브라더스 인수를 포기하자마자 다행이 미국발 서브프라임 모기지 금융 쓰나미 시발탄인 '리먼브라더스 사태'가 터졌다. 이어 글로벌 금융쓰나미가 손쓸틈도 없이 순신간에 덥친다. 환률이 폭등하고 주가가 연일 폭락하였다. 갑자기 급등한 고금리로는 채권발행을 포기한다. 그 후 강만수장관도 국회에서 잘못된 판단이라고 시인하게 된다. 다행히 최종 인수과정에서 정부 반대로 무산되었지만 당시 ‘리먼(미 4대투자은행)’을 인수했더라면 장부부실에다 수천억 달러의 엄청난 부실채권을 떠안으면서 외환위기를 자초하고 미국발 금융위기의 가장 큰 피해자로 잃어버린 10년을 자초할뻔 한 것이다.


한국이 8년만에 순채무국으로 전환도 예의주시할 부분이다. 시작단계지만 불황이 깊어진다면 대외적으로 큰 데미지를 맞을 우려가 높다. 한국과 같은 소규모의 대외개방 경제체제에서는 그만큼 거시경제와 연관되어 국내 시장이 나빠지면 순신간에 증시든 부동산이든 외인들은 자산을 매각하고 매각한 돈을 달러로 환전에 대거 가담한다면 대외채무는 줄지 않고 대외채권(외환보유액외에 금융이나 기업이 보유한 대외자산)만 줄어드는 결과를 낳아 결국 채무가 증가할 수 밖에 없다.


오는 3~4월은 최대 시장의 변곡점이다.

새해시장은 1/4분기가 구조조정의 시발탄으로 상반기가 국내외적으로 경기의 변곡점이 될 가능성이 높다. 지난해 4/4분기가 예고없는 금융위기의 공포라면 새해 1/4분기는 어느 정도 예고된 시장이라 볼 수 있다.

단기적으로 보면 투자기회가 적어지고 있다는 것을 의미한다. 지속적인 시장 모니터링을 해나가되 베팅 찬스를 높여 나가라고 주문하고 싶다. 투자대상은 하락폭에 비해 상승호재가 살아있는 중국과 한국 증시의 상장지수나 대표주펀드, 국내 경매시장이 좋아 보인다. 바람직한 투자방법으로는 최소 3년이상 중장기 분할․분산투자를 견지하면서 매수 저점을 낮추고 포트폴리를 안정적으로 가져나가는 것이 리스크를 줄이고 투자수익을 극대화할 수 있어 보인다.


□ 역사적으로 본 경기바닥 진단


외환위기이후 최근 10년간(1998~2008 부동산114 조사) 최근 서울아파트 분양가가 연평균 18.5% 정도씩 뛰었다. 현재는 고분양가와 경기침체로 인한 엄청난 미분양 물건이나 초유의 분양열풍을 몰고온 대한민국 대표 브랜드인 용인, 한강신도시, 판교 중대형 아파트 등도 분양가 이하로 프리미엄이 빠지는 현상에 주목할 필요가 있다.


역사적으로 본 경기 바닥은 시장의 최대 테마다.

일반 시장과 달리 할인 시장인 법원경매나 민간 경매는 반값 아파트 등 그 이하의 매물 등장이 점점 증가하는 추세다. 향후 부동산 바닥과 하락폭을 진단하기에 앞서 역사적 관점에 분석한 경기 바닥은 시장에 가장 큰 테마다. 글로벌 금융위기를 몰고온 이번 금융위기는 대공황이후 아주 지독한 재앙으로 쉽게 해결될 기미를 보이지 않고 있다. 외환위기가 국내 자체 유동성 함정에서 비롯되어 금융위기를 맞았다면 이번 위기는 미국발 글로벌 금융쓰나미로 국내시장의 운명을 삼켜버린 셈으로 선진국 경제지표의 회복속도에 따라 연동될 가능성이 아주 높아 자체적으로 해결한다는 것은 절망속에 희망을 찾는 셈이다.


경기를 진단하는 주요 지표를 살펴보자.

전세계적으로 금융위기와 실물경기 침체가 가속화되는 가운데 꽁꽁얼은 펄벅의 대지에서도 새생명의 희망을 발견할 수 있다. 장래 경기동향을 예측하는 지표로는 여러 방법이 있겠지만 현재의 상황을 잘 진단할 수 있는 방법의 하나로 '경기선행지수'나 '통계기법상의 기저효과(base effect)'를 둘 수 있다. 이 지표는 기업경기실사지수와 주가지수등 주요 항목으로 구성되어 있다. 지수가 낮으면 경기전망이 어둡고 높으면 향후 경기전망이 좋다는 것을 의미한다.


일반적으로 전년 동월(기간) 대비 한 나라의 경기선행지수의 증감률이 정점에서 저점으로 전이되는 기간은 '보통 15개월' 내외다. 통계청의 경기 선행지수에 따르면 2007년 10월을 경기 정점으로 본다면 2009년도 4월 이후가 지수의 바닥으로 진단이 나온다. 따라서 새해 4월이후 바닥을 찍고 상승추세로 반전할 가능성이 매우 높다. 보통 경기선행지수와 국내 증시 흐름이 거의 일치하거나 1개월 정도 선행한다고 한다. 증시격언에 '무릅에서 사서 어깨에서 팔라'는 내용이 이와  무관하지 않다.


또다른 경기예측 방법이 하나로 주기로 본 선진국과 신흥국가에서 금융위기와 경기 동반 침체가 발생한 후 정상적으로 경기가 회복하는 시기는 '보통 21개월'이 걸렸다. 미국발 금융위기가 한국은 지난 4/4분기가 금융위기가 진입하여 2010년 상반기 전후 특별한 악재가 터지거나 경기경제가 더나빠지지 않는다면 경기 바닥을 치고 시장이 서서히 회복되리라 예측된다.


□ 시장이 미동할 때 선점 기회 삼아야


지난 한해는 초유의 금융공포가 지구촌을 엄습하면서 국내외 증시 및 부동산등 자산시장이 반토막 시대를 보여준 격동의 한해였다. 새해시장은 공포에서 벗어나 어둠의 터널을 탈출하는 시기로 경기가 회복한다해도 과거처럼 'V형'이 아닌 'U자형' 으로 움직일 가능성이 높다. 그만큼 시장이 회복된다해도 글로벌 동반 침체에다 엄청난 돈을 거두어야하는 시장부작용도 만만치 않아 시장이 정상화되려면 많은 시간이 필요하기 때문이다.


주요 거시경제지표가 국내시장에 미치는 상관관계도 주의해야한다. 한나라의 ‘경제성장률 전망치’(10년만기 국채금리-물가수준의 실질이자률)가 미국과 유럽등이 0.1~1% 수준의 제로성장을 전망하고 있다. 새해 경제성장률도 대부분 △1% 수준의 마이너스 성장을 예고하고 있다. 특히, 대중국 의존도가 높은 상반기 중국의 경제성장률이 기대치보다 떨어진다면 전세계적인 동반 디플레이션 공포(자산하락)는 피할 수 없다.


각종 지수를 종합해 볼때, 더 이상 거시경제의 대형 악재가 터지지 않는다면 상반기이후 증시는 점차 회복되고 부동산 시장도 국지적으로 침체에서 서서이 벗어날 가능성이 높다. 위 지표로 본 실물경기는 2009년도 하반기부터 2010년 상반기 중에 바닥을 친다고 분석된다. 증시나 경매시장은 실물경기보다 최소 6개월이상 선행한다. 새해 상반기이후 경기 및 시장상황을 지속적으로 체크하면서 추가 하락시  적극적인 저점 분할 매수전략이 좋아 보인다.


실수요자든 일반 투자자도 과거 절반 내지는 연 10% 정도의 적정 수익률에 기반을 둔 실수요자 전략을 구사해 나갈때 실패할 확률을 줄이면서 경제회복시 안정적인 수익을 가져올 수 있다.


외환위기 학습효과를 잊지마라. 최악의 경기상황이 최대의 투자이익을 거뒀다. 남들이 공포에 질려 시장을 도망갈 때 이 때가 바닥진전의 단계 가능성이 높았다. 남들이 가는 시장은 큰재미가 없다. 역발상의 전환이 필요한 시기다. 자금이 부족하고 리스크가 우려된다면 지분투자(공투나 사모펀드형태)도 좋다. 경기바닥을 지속적으로 확인하고 자산가격 추가 하락시 선제적으로 저점 분할매수 전략을 높혀 나갈 때 일대일생에 가장 큰 과실을 수확하는 주인공이 될 수 있으리라 기대한다.


- 글 : 진성효/ 전부연 학술교육위원장․경매야 한판붙자 저자

- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)

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불황 뒤 큰 장 vs 지금 타이밍 준비할때 |♥ 진성효칼럼

2008-07-27 19:15

http://blog.drapt.com/j1280/2964511217153739253 주소복사

 

공포에 빠졌을 때 투자에 탐욕을 느끼여 성공할 수 있다

- 불황 뒤에 큰 장 vs 지금은 타이밍 준비할때



미국발 글로벌 경기침체가 지구촌으로 확산되고 있다. 우리 경제도 이미 심각한 경기하강을 보이고 있어 걱정이다. 새정부 출범원년에 MB의 트레이드마크인 경제CEO 이미지가 손상되고, 747 ․ 대운하등 대표 브랜드들이 사실상 폐기되면서 한국판 서브프라임 모기지 대재앙에 대한 우려의 목소리도 흘러 나오고 있다. 경제회생과 국민통합을 아우를 수 있는 새로운 정책과 비젼이 절박한 시기이다. 


2000년 초반부터 세계적 초저금리와 유동성 장세로 인해 부동산과 증시등 자산 디플레 현상이 활화산처럼 나타나면서 지난 해까지만 해도 전반적으로 초유의 장기 호황을 누려왔다. 참여정부 내내 누르면 용수철처럼 튀어나갔고, 또다시 누르면 누를수록 더세게 높이 날아가는 조정다운 조정없이 거침없는 상승을 질주해왔다. 특히, 지난 3년간 자산시장의 특징을 본다면 ‘2006 수도권 아파트값 광풍-2007 주식형펀드 열풍-2008 뉴타운 태풍’등으로 이어지면서 마치 ‘앨빈 토플러’가 예언한 10년내 혁명적 富시대가 조기 도래한 느낌을 받기에 충분했다고 할 수 있다. 


연말연시만 해도 시장에 훈풍이 불었다. 과감한 규제완화와 시장논리를 내세운 MB정책에 대한 강한 기대감에 힘입어 새해 부동산 시장에 대한 일반적인 전망은 전약후강을 주저하지 않았다. 잇달은 뉴타운 건설, 여수 엑스포 유치, 과감한 수도권시장 규제완화, 전국 5 2 권역별 개발 및 동서남해안권 발전특별법 발효로 신해양시대 개막등 전국을 뒤흔들만한 메가톤급 재료들이 터지면서 한반도 대운하와 맞물려 대지각 변동이 예견되었기 때문이다.


기대가 크면 실망도 큰 법. 미국발 서브프라임 모기지 후폭풍 강도가 유럽, 중국, 일본등을 건너 지구촌 전역을 강타하는 사이, 지방 미분양 아파트 최고조와 중소건설사 줄도산 우려등 국내 시장에 다가오는 먹구름에 대한 충분한 대비책도 준비되지 못한 상황에서 졸지에 기 하강과 복합 불황을 맞은 셈이다.


사실 종래 국내 부동산시장은 글로벌 시장을 표방하면서도 주식이나 펀드시장과 달리 국내 정서와 특수한 부동산 소유욕으로 인해 해외 환경과 무관하게 나홀로 상승을 주도해온 세계에서 유일 무이한 시장이라해도 과언이 아니다.


이제 국내시장도 더 이상 안전지대가 아니다. 내년부터 자본시장이 본격 개방되기 시작하면  금융의 국제화로 증시 및 부동산등 자산시장의 변동성도 커지고 리스크도 커질 수 밖에 없다. 문제는 미국발 서브프라임 신용경색을 비롯하여 고유가시대 세계의 경제뇌관이라 할 수 있는 이란등 중동전쟁위기 그리고 국내 고금리등 국내외 경제위기 관리능력등 주요 변수가 복합적인 요인으로 작용할 것으로 기대된다.


시장을 안정화하려는 대책들이 쏫아내고 있다. 외환위기이후 갑자기 냉각되고 있는 건설시장을 살리기 위해 지방 개발부담금 대폭완화, 서울 서남권 르네상스 프로젝트 추진에 따른 준공업지역 아파트 건립 허용, 건축비 연동제 도입, 한반도를 넘어선 4대 초광역권 국토개발 최근에는 세제완화 및 수도권을 아우르는 아파트 미분양대책 추가 착수등 정부의 행보가 빨라지고 있다.


이번 규제완화에는 전방위 대책들이 검토되고 있어 주목된다. 대규모 강남 재건축 시장을 겨냥한 것으로 조합원 지위양도금지 완화, 소형주택 및 임대주택 의무비율 축소, 상한제 택지비 인정, 심지어 양도세 중과 및 종부세 완화등 주택시장의 연착륙을 유도 방안이 망라되고 있다. 향후 시장상황에 따라 규제 시기와 폭이 결정되리라 기대하면서 이 상태로라면 이번 9월 정기국회에서 관련법령들을 개정할 방침으로 여론을 탐색하며 수위를 조절할 것으로 기대된다. 찬반 여론도 만만치 않다. 강력한 고분양가 및 주거안정 방안의 하나로 도입된 상한제를 비롯하여 2% 부유계층을 위한 종부세 폐지나 특정계층의 리치계층을 위한 1가구2주택자 양도세 중과 완화등은 신 ․ 정책의 득실 계산은 물론, 스테그인플레이션(물가는 계속 뛰고 경기는 침체) 상황에서 법인세 인하 및 유가 보조금제등 정부세원이 약해진 마당에 대체 세원 확보도 쉽지 않을 것이다. 어려운 시기마다 가장 큰 피해자는 가난하고 집없는 일반 국민이다. 다수의 민심을 반하고 소수를 위한 정책이라면 타협점을 찾거나 민심을 아우르는 공감대를 찾아야 할 것이다. 물론, 급격한 경기하강으로 경제상황이 심각하게 돌아가는 것도 모르는 것은 아니다. 공약이라도 시장상황이나 민심과 괴리감이 있다면 수정하거나 폐기하는 것이 옳다고 본다.


잠시 되돌아 보자. 참여정부 당시 싸고 질좋은 공급시스템 부재로 임기 내내 비이성적인 건설사와 투기세력에 휘둘려 초유의 집값, 땅값 폭등으로 주거불안과 가계경제 나아가 OECD 국가 가운데 얼마나 힘든 고비용 국가로 비판을 받아 왔는가. 지금 시장은 어떠한가. MB 취임 초기 경제 CEO로 정책다운 정책을 내놓지 못하고 있다. 고분양가과 수급 불안으로 고통받는 서민경제에 대한 보상이나 대의명분도 없이 당장 어렵다고 기대는 건설사나 건설 산업을 통해 경기를 살리려는 구태 건설정책에서 벗어나지 못해 촛불정국으로 성난 민심을 자극해선 안된다.


미국발 글로벌 경기 침체 영향권으로 국내외 자산시장이 동반 하락하고 불확실한 시대에서 방향성 점검이 선결 과제다. 국내외 불안한 경기상황을 점검하고 차기 호황기에 대비한 최적의 시장전략을 바로 잡아가는 것이 가장 중요하다. 이 뜨거운 여름, 답답한 일상을 떠나 국내외 유망지를 찾아 건강도 챙기고 시장조사에 최선을 다하다 보면 좋은 정보도 수집하고 알짜 진주를 찾아내는 행운의 주인공이 될 수 있으리라 주문하고 싶다.


■ 글로벌 불황 쓰나미, 시장 전망과 이슈별 진단


Q1) 불확실시대, 트랜드를 알아야 방향성이 보여...


고유가 시대, 트랜드가 달라지고 있다. 주부들이 소비패턴이 가장 빠르다. 불황과 소득에 연연하지 않는 명품과 저가품의 '소비 양극화', 충동구매가 사라진 철저한 계획구매, 철저한 근거리 위주의 포켓상권 이용등 '4P패턴'이 뚜렷하다.


부동산 시장도 별반 다르지 않다. 불황에 맞게 시장도 변하기 때문이다. 수익성과 환금성, 안정성등 포트폴리 기본원칙에 입각한 투자전략이 중요한 시기다. 몸집이 크고 무거운 대형주(고가 중대형 부동산)는 안정성과 환금성차원에서 철저히 배제하고, 수익성과 환금성을 우선시하는 초역세권 중소형주택, 오피스를 비중을 높여야 한다. 고금리와 고세금, 용적률완화등 주요 변수를 빠트리지 말아야 한다. 장세와 하락폭이 관건이기 때문이다.


특히, 글로벌 투자시대 싸고 질좋은 상품들이 넘처날 조짐을 보이고 있다. 버블 붕괴가 본격화되거나 시작되는 미국이나 중국등 국경을 넘나드는 투자패턴도 필요하다. 해외 시장 공략은 지리적 제도상 리스크를 감안하여 가급적 공투나 사모펀드, 부동산펀드등 이용하는 것이 안전성과 수익성 위주의 시스템 구축이 필요하다. 글로벌 신용경색이 어느 정도 안정될 때까지는 상대국 환율과 경기 상황도 반드시 체크해야 한다. 바닥이 가깝고 경기가 불안할 수록 급매물이 쌓이거나 경매매물이나 부실채권등이 출현한다. 실탄을 준비하고 이분야에 전문가 클럽이나 투자시스템을 활용하여 여러 차례에 나누어 단가를 낮추고 헐값에 싸는 장기, 분산투자도 불황기 좋은 투자방법의 하나다.


새정부 임기가 끝나는 2012년까지는 수도권 주택보급률의 110% 수준에 달하고, 베이비 붐세대 은퇴시기등으로 탈도심 현상 그리고 그동안 지나친 가격 부담으로 과거처럼 과도하게 상승하거나 시세차익을 겨냥한 시장패턴을 많이 사라지리라 본다. 한마디로 물좋은 시절이 지나간다는 말이다. MB 정책에서 본 부동산 시장의 트랜드를 보면 수도권 뉴타운과 강남재건축시장, 한반도대운하를 대체할 만한 수도권 토지시장과 한반도 호재가 만발한 해안 토지시장이 힘을 발하리라 기대한다.


향후 장세를 지속적으로 예의주시하고 현금화전략으로 장기 불황에 대비한 철저한 자산관리 전략이 긴요한 시점이다. 단기적으로 서두르지 말고 타이밍을 조절하는 신중한 매매전략이 유효하다. 여명이 떠오를 때가 가장 어둡다. 불황시장에 강하면서 빛을 발하는 틈새상품이 반드시 있다. 경쟁에서 이기려면 새벽형 인간이 되어 남보다 먼저 발품을 파는 노력이 불황에도 흔들리지 않은 성공전략이란 사실을 잊지 말아야 한다.


Q2) 경기 불황이 부동산 시장에 미치는 영향은?


국내외 경기전망도 아주 어둡다. 고유가와 경기침체등 글로벌 인플레이션 공포가 심각하게 대두되고 있다. 그렇다면 ‘고유가 - 고금리 - 시장침체’등 트리플 3대 악재에 휘말려 향후 부동산을 포함한 자산 시장에 어떠한 영향을 미칠까?


결국, ‘물가상승 - 생산과 소비위축 - 가계실질소득 감소 - 금융부실 - 경기 침체(경제위기)’로 부동산 시장에 상당 악재로 작용, 장기 불황까지도 배제할 수 없는 상황으로 치달을 수 있다는 분석이다. 지금 미분양 아파트는 건설 및 부동산 시장을 더욱더 위축시켜 미분양은 더욱더 증가하고, 재무구조가 열악한 중소건설사들은 줄도산에 몰리는 이유도 이와 무관하지 않다는 것이다. 예컨데, 준강남권인 용인 동천동, 성복, 신봉지구등 분양실패, 강남권 블로칩 아파트들이 잇달은 경매 유찰사례도 최근의 국내외 주요 변수와 무관하지 않다고 보고 있다. 이는 향후 시장이 상당히 어려운 환경으로 치닫고 있다는 방증이다. 시장에 특단의 조치가 없는한 경기 침체와 규제지연에 따른 실망감이 시장 전반에 확산되면서 버블세븐등 교외 아파트와 대형 할인점은 고유가로 인한 고비용을 감수하지 못하고 시장에서 급매물화 및 분양실패가 확산되고 있기 때문이다. 지난 7.10 대책에서 강남재건축 규제완화와 분양가 상한제 일부 완화 검토로 시장 경착륙을 막은 것도 활화산 같은 시장을 안정시키면서 시장 붕괴를 막으려는 정부의지등 심리적 대응노력이 작용했다고 본다.


Q3) 증시도 예외가 아니다


CJ투자증권사는 빠른 기간내 유가 배럴당 200$를 웃돌면 주가지수가 주가지수가 30% 이상 단기 폭락을 전망한 바 있다. 최근 아세아 시장에서 한국이 최근 미국발 글로벌 공황에

가장 두려움이 노출된 시장이라고 알려지면서 주가지표를 무시한 단기 마지노선인 코스피 지수가 단기 1500 포인트 아래로 잠시 하락한 것도 이를 말해주고 있다.


'박현주 미래에셋회장 말이 생각난다. 지금 세계 경제는 엄청난 확장국면에 있다. 현재 상황은 지난 10년이후 가장 어려운 터널을 지나가고 있는데, 일시적 등락에 연연하지 말고 장기적으로 큰 흐름을 보고 불황에 흔들리지 않는 투자전략을 강조하고 있다. 과거 코스피 지수가 500~1000포인트 사이를 불안하게 수차례 등락을 거듭하다가 장기적으로 대세상승을 가져온 사실을 타산지석으로 삼을 필요가 있다는 것이다.


내년도 금융시장이 전격 개방이 되며는, 부동산과 증시, 실물과 파생상품이 합종연횡하는  자산시장이 연동화와 변동성도 커지리라 기대한다. 외환위기 당시를 상기해보자. 나라가 흑자 부도상태에서 IMF를 당했다. 증시는 1000포인트대에서 25O포인트 대폭락을 맞았고, 부동산시장은 반값 아파트와 반토막 땅들이 등장할 정도로 시장에 내몰린 물건들이 문전성시를 이뤘다. 주지하는 바와 같이 미국판 대공황으로 도시며, 농촌이며 온나라가 풍전등화에 흔들렸고 무대책이 유대책이었다고 해도 과언이 아니었다. 바닥을 하도 때리니 더 이상 내려갈 공간이 없어진 셈이다. 결국, 단기 폭락만큼 경기회복과 반등폭이 커지는 선순환 구조를 우리는 역사적 교훈을 통해 경험하였을 것이다.


국내 증시도 예외가 아니다. IMF 수준을 연상할 만큼 최악의 상황으로 치달으면서 국제수지 적자, 원자재값 폭탄, 장기 경기침체등 글로벌 스테그인플레이션 공포에 대한 뾰쪽한 해법이 마땅하지 않다. 최근 청와대와 정부에서 고유가 비상대책에 대한 공개논란이 이는 것도 이와 무관하지 않다. 연내 유가가 단기 170$ 수준으로 치고 오를 경우 경제성장률 3% 급락, 물가상승률 6% 폭등등 최악의 상황까지 우려된다. 당초 성장보다 물가와 민생안정을 최우선 과제로 무리한 금리인상과 과격한 대출회수도 관건이다. 시중에 풍부한 부동자금에 대한 유동성 함정도 이슈다. 마땅히 갈 곳없는 500조 상당이 부동자금 흐름이 주목된다.



Q4) 고유가, 단기 중동전이냐 vs 장기 제3차 오일쇼크로 가나?


미국발 경제위기가 지구촌의 국지적인 문제라고 한다면, 3차 오일쇼크나 이란과 이스라엘간 중동전 확전은 시간 차이뿐 글로벌 경제위기로 공포의 상황으로 몰아 넣을 것이다.


장기 불황에 대비한 정부 고유가 비상대책을 놓고 논란도 크다. 제3 오일쇼크냐?, 제2 IMF냐? 아니면 연내 유가가 배럴당 160$, 170$ 기록 갱신시 정부의 근본대책이 있느냐? 결국, 준비없는 설마가 지난 외환위기 당시 흑자부도를 교훈삼아 한국판 서브프라임 모기지라는 변형된 형태의 제2 경제위기가 현실화 우려도 상관관계가 있다고 할 수 있다.


미친 유가가 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황으로 변하고 있다. 연초 배럴당 100$ 수준이 7무너위 만큼이나 150$ 수준까지 치달은 적이 있다. 세계경제를 ‘3차 오일쇼크’로 몰고간 유가가 잠시 조정을 받고 있다. 지난 6.5 서부 텍사스 중질유(WTI)가 뉴욕상품거래소에서 배럴당 147$ 수준의 정점을 찍은 후 미국발 세계 경기침체 우려와 중동전 화해 분위기, 투기자금 핫머니가 문제되면서 130$ 아래로 일시 내려 앉았다.


모 경제연구소에 연구가 결과가 주의를 끈다. 유가 배럴당 140$대의 수준은 80년대 유가파동 당시 수준에 불과하고, 향후 10~20$ 이상 더 오른다면 견디기 힘들 정도로 심각한 국면이 올 수 있다고 경고하고 있다. 도이치뱅크의 모 이코노미스트는 ‘1970~1980년 까지 10년동안 유가 10배 폭등’한 사례를 들면서, 2000년 25$이 몇 년후 250$까지 폭등할 가능성도 배제할 수 없다는 충격적인 전망도 나온다. OPEC(중동 석유수출기구) 국가에서도 중동산 원유 배럴당 150$ 수준은 용인하는 눈치다.


지난 7월 중 1, 2차 이란이 장거리 탄두 미사일 여러차례 발사등 군사 훈련으로 인해 이란과 이스라엘간에 전쟁설이 나돌고 있다.


현재 총을 먼저 쏘지 않을 뿐 양국가간 대규모 군사훈련등 고도의 심리전에 돌입한 상태로 일촉즉발 위기 상황이 입소문을 타고 있다.


쟁점은 이란의 전세계 원유 물동량의 20%를 수송하는 호르무즈해협을 봉쇄할 경우 사우디등 인접 중동석유국가들은 홍해등 원거리 파이프 라인을 이용하므로서 시간과 비용등 막대한 추가 손실을 감수하므로서 오일쇼크 현실화로 국내 경제는 물론, 부동산 시장에 지대한 악영향으로 작용하리라 보고 있다. 만에하나, 이스라엘이 최악의 경우 이란의 핵시설 공격으로 중동전 시나리오가 언제 어떻게 재연될 지 아무도 배제할 수 없는 상황이다. 전쟁 발발시 유가는 무제한 폭등하고 제3차 오일쇼크로 당연시되면서 현재 미국발 불황여파에 이어 글로벌 경제위기로 확산되면서 세계경제가 함몰되는 우려가 나오기 있는 것이다.


현재 미국은 자국의 경제를 살리랴, 중동전을 사전 막으랴 정신이 없다. 8월중 이란 수도 대표부 설치설, 지속적인 이란과 미국․유럽연합간 핵문제 협상, 이스라엘 달래기등 역사상 최악의 상황에 빠져있다.


지난 해 미국발 서브프라임 모기지(주택불량담보대출) 후폭풍을 시작으로 한 글로벌 금융위기가 장기 경기침체 국면으로 전환되면서 국내 부동산시장도 경제위기 사정권에서 피할 수 없는 국면으로 접어 들고 있는데, 문제는 부시행정부 만료전에 과연 이란의 원유수송로인 해협 봉쇄 및 이스라엘의 이란 반격여부가 국내 부동산시장을 포함한 글로벌 자산시장이 붕괴여부를 좌우하는 초미의 관심사가 될것이다.

Q5) 글로벌 경제위기설과 향후 시장 大예측


지금은 글로벌 집값 하락으로 세계 경제가 늪으로 빠지고 있다.

째깍 째각 언제 어디서 큰 일이라도 생긴다면 글로벌 경제의 연동화로 재무구조가 취약한 우리 경제구조로서는 정말 버티기 힘든 장세로 빠지기 쉽다.


지구촌 주택가격 붕괴는 예견된 일인지 모른다. 거꾸로 본다면 그 시기를 몰랐거나 제발 시기가 늦추어지길 기대했다는 것이 맞는 말인지 모른다.


투자의 귀재 '조지소로스'는 세계경제를 진단론을 인용한다면, 지난 25년간 부풀데로 부풀어온 부동산 거품이 전세계적으로 붕괴가 시작되고 있다고 주장하고 있다. 주요 이슈를 점검해 보자.


  △ 미 경제가 위기정국으로 치닫고 있다=우리가 짚고 넘어갈 부분은 단순한 증시나 펀드시장이 아니다. 슈퍼 거품의 온상인 주택을 담보로 대출이 이루어져 이를 처방할 방법은 마땅하지 않다는 것이 현재 미국발 글로벌 경제위기라 할 수 있다. 위기의 진앙지인 미국 주택가격 하락폭과 붕괴지역 확산에 이어 이번 정부 모기지와 일반 상업은행 모기지까지 부도확산여파로 바닥과 회복시기, 추가 하락폭을 장담할 수 없는 안개속으로 휩싸이고 있다.


최근 세계 최대 자동차업체 제너널모터스(GE) 파산 가능성에 이어 정부 모기지의 절반을 관장하는 패니매과 프레디맥등 모기지업계가 부도나 파단등 관련업계의 줄도산의 확산되면서 미경제는 1930 경제대공황이후 최대 위기를 맞고 있는 상황이다. 빈사 상태에 있는 미 경제를 살리기 위한 '제2 경기부양책'의 요구도 봇물처럼 터지고 있다. 다우지수 연내 10,000포인트 붕괴, 주택경기 침체로 인한 장기 침체가 내년까지도 지속되리라는 골드만삭스의 전망들을 주목할 필요가 있다.


미국은 지금 바겐세일 중이다. 라스베가스, 마이애미, LA등을 중심으로 전년대비 30% 정도가 단기 폭락에 이어 연말연시까지 추가 악재에 따라 10~20% 수준의 낙폭이 더 커질 수 있는 상황이다. 해외 부동산 펀드나 경매, 급매등 신중히 접근해 나갈 시기다.


  △ 세계공장 대중국, 올림픽이후 주목하라=증시는 작년 연초 수준이고 부동산 시장도 텐진등 차세대 시장은 여전히 강세이지만 선도시장인 선전, 상해, 북경등 주택가격 버블 붕괴가 확산되면서 중국판 서브프라임 확산여부가 관심사다. 70년대 마오쩌뚱의 개혁 ․ 개방정책을 도입한 후 대중국의 간판스타인 ‘선전’이 주택가격이 지난 하반기이후 폭락장세를 보이면서 작년말 대비 40% 정도의 하락폭을 보이고 있다. 선전시의 부동산 대출로 인한 은행의 부실채권규모도 1000억위안(한화15조원) 정도로 알려지고 있다. 올해와 내년에 만기 상환액이 한화 100조를 상회하는데다 북경올림픽이후 강력한 긴축 가능성이 예상되는 가운데 경기 경착륙도 우려되면서 중국정부는 지금, 양대 지구촌 이벤트를 앞두고 부동산등 자산시장의 붕괴를 막기 위한 해법 마련에 초비상이 걸린 셈이다.


문제는 뻬이찡올림픽이후 고물가와 고성장 휴유증에 대한 집값 하락여부가 변수다.

올림픽시티 중심가에 있는 차오양구 둥펑로 소재한 '21세기 부동산'이 최근 폐업한 데 이어 지난부터 은행 대출 규제 및 외국인 주택소유 거주용 1채 한채등 고강도 강력한 투자억제정책으로 선전과 광주 이어 상해 그리고 북경시 하락등 하락세가 전역으로 확산여부와 금융권 부실정도가 주요 변수로 작용하리라 본다.


  △ 벼랑에선 한국호, 9월 위기설=지금 우리경제는 호재보다 온갖 악재에 많이 시달리고 있다. 가계부채가 작년 현재 739조 이중 주택담보대출도 490조에 달하고 있다. 중소기업 대출도 300조(3월기준)에 달하고 문제의 부동산 개발 PF 대출자금도 73조(3월기준)등 부채지수가 한계상황을 넘어 비상상황으로 진입 중이다. 금리도 문제다. 고정금리 기준인 3년 회사채나 변동금리의 기초금리인 3월 CD(양도성예금금리)도 고물가로 인해 상승 중으로 고정금리는 9%대, 변동금리는 8%대 수준이다. 그만큼 고유가와 고물가 금리상승과 상대적 소득감소로 연말이 갈수록 대출규제와 금리인상등 복합적 악재에 빠지면서 가계와 금융이 동반 부실로 글로벌 집값하락 연동성이 강해 질 수 있다.


정부와 기업, 건설업도 불안하기는 마찬가지다. 특히, 한총리께서 9월위기설은 외환때문이라고 암시한 적이 있는데 금융연구원은 정부의 과도한 환율인상억제책으로 무리한 달러 매각등 직접적인 시장개입으로 외환보유액이 턱없이 부족하다는 우려를 경고하고 있다.

특히, 벼랑에선 미 경제살리기에 한국투자공사(KIC)가 상당 투자손실(1조억설)에 이어 이번 미 정부모기지업체인 패니매와 프레디맥의 채권도 상당 보유(한은 400억$설)하고 있다는 외환보유액의 60%이상의 달러화를 보유하고 있어, 달러 약세시 상당한 환차손 우려된다.

물론, 한은 외환 보유액이 외채를 앞지른다고 하나 환율정책이 무너지고 증시자금이 떠나고 고유가로 외환결재가 늘어난다면 현대판 외환위기를 보장할 수 없다는 연유가 바로 이러한 맥락과 무관하지 않다는 일부 분석이다.

■ 필자가 전하고 싶은 마지막 한마디


  △ 공포시장, 투자에 유혹을 느껴야 성공한다=단기 시장이 어둡다고 장기 시장이 그리 어두운 것만도 아니다. 침체시기가 길어질 때는 효율적인 자산배분과 장기투자에 포인트를 두고 지금부터 값싸고 질좋은 국내외 유망지역이나 상품을 집중적으로 투자시스템화하면서 베팅시기를 신중히 접근해나가는 모니터링 전략이 유효하다.


비온 뒤에 땅이 더 굳어진다는 말이 있다. 불황을 이겨내고 외로움을 견딜 수 있어야 진정한 승자다. 어려운 시장일 수록 멀리보는 선점투자가 중요하다. 과욕을 버리고 시장을 흐름을 지속적으로 관철하고 분석하고 확인해야 한다. 대다수 사람들은 공포에 빠졌을 때 두려워하고 피하고 보자는 경향을 갖고 있다.


대개 '부동산등 자산시장을 보면 경제가 끝장이다'라는 공황상태가 인식될 때 바닥이 드러난다고 한다. 가치투자의 대가인 '워런버핏'은 공포상황에서 투자자 대부분이 도망가고 시장을 피할 때 우량 자산을 헐값조건에 매수하는 역발상 전략으로 부자가 되었다고 자서전에서 그는 고백하고 있다.


외환위기당시 부동산이나 증시등 자산시장이 거의 절단되다시피 했다. 반값 아파트나 반토막등 깡통아파트가 홍수를 이뤘고, 증시도 휴지가 된 주식이 부지기수였다. 경기회복후 10배, 20배 정상적인 가치 회복이 잘 말해주고 있다. 최근 증시만 해도 마지노선인 1500P 붕괴당시 천지가 꺼지는 참담한 상황을 맛보았을 것이다. 벼랑에서 1% 매수전략이 지금 1600P를 치고 오르는 행운의 주인공이 될 수 있음을 간과해선 안된다.


지금과 같은 글로벌 복합불황은 하루 아침에 밀려온 것이 아니라 장기에 걸쳐 거품이 조장되어 왔다고 봤을 때 휴유증도 오래 갈 것 같다. 글로벌 집값하락세는 대세 논란도 일고 있다. 지구촌 집값 하향 동조화현상으로 국내시장도 돌파구가 마땅하지 않다.

한 곳을 살리면 한 곳이 힘들어지고 그 과정에서 글로벌 악재로 이따금 터지면 전체가 붕괴폭이 커지는 선순환 구조가 문제라 할 수 있다.


세기적인 경제불황, 복합적인 변수가 관건이다=미경제의 조기 회생와 추가 악재여부, 중동전 발발, 중국이 뻬이찡올림픽 전후 대형 사건사고 및 경착륙 여부, 고유가와 고금리 현상에 따른 한국경제의 버팀수준등 재무적 구조가 복잡하고 체크해야 할 경제지표도 많다.

지금 쓰나미와 같은 긴 터널의 시작이다. 9월위기설에 이어 연말연시등 잃어버린 일본 장기 불황으로 갈지도 모른다. 베팅시기에는 논란이 있을 수 있다.


글로벌 불황기에는 대출규제와 이자률도 높아진다. 철저한 현금화 전략도 부족한 자금은 최소 감당할 수 있는 수준에서 금융자금 조달계획도 빈틈없이 세워둬야 한다.


국내외 주변상황을 미루어 연말연시등 단기시장을 종합적으로 예측해 본다면, 현재 국내외 환경이 크게 달라지지 않는다면 9~10월 미금리 인상과 국내 금리인상을 비롯하여 올림픽이후 중국 시장변화 그리고 중동전 등이 향후 시장 향배를 결정할 것으로 보고있다.


경기가 패닉상황에서 기회는 분명있다. 기회와 우려가 상존하는 가운데 결단과 책임은 각자의 몫이다. 탁월함이란 단일행동이 아니라 습관이다. 세상에 휘들려 아무리 바빠도 시간이 없다는 것은 미래를 포기하는 것이나 마찬가지다. 기회를 잡고자 한다면 각자의 부단한 노력을 통한 습관만이 결국, 리스크를 줄이고 자신을 성공으로 이끄는 탁월한 선택이 결과라고 믿어 의심치 않는다.


- 글 : 진성효/경매야한판붙자 저자 ․ 전부연 학술교육위원장

- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)


☞ 각론 분야는 시리지로 집필하고자 한다. 많은 관심과 채찍을 당부드린다

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