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2008년 전망④규제 완화 기대감 큰 뉴타운ㆍ재개발 |♥ 한중국경매펀드

2007-12-29 17:45

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2008년 전망④규제 완화 기대감 큰 뉴타운ㆍ재개발
함종선 기자  입력 : 2007/12/28 14:22   수정 : 2007/12/29 12:15 프린트

 
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내년 서울 뉴타운ㆍ재개발시장이 활기를 띨 전망이다. 참여정부가 수도권 신도시 건설에 중점을 둬 왔던 것과는 달리 새로 들어설 정부는 서울 도심 재정비 활성화를 통한 공급 확대에 무게를 두고 있기 때문이다.

특히 이명박 당선자가 서울시장 재직 때부터 강북 중심의 뉴타운ㆍ재개발 사업에 관심을 많이 보여왔기 때문에 뉴타운ㆍ재개발 시장에 대한 기대감은 강남권 재건축 시장보다 더 크다.

이 당선자의 공약은 뉴타운ㆍ재개발 예정지의 용적률을 높여 주택공급을 늘리겠다는 것이다. 뉴타운ㆍ재개발 예정지에서‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 높아지는 만큼 같은 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있게 돼 수익성이 좋아지기 때문이다.

이외에도 뉴타운ㆍ재개발 사업의 발목을 잡고 있는 다른 규제들도 완화될 것이란 기대감이 크다. 개별 재개발 사업에서 조합설립 인가 요건을 완화시키거나 재정비촉진지구(뉴타운) 사업시행을 대한주택공사 같은 공공기관이 맡을 경우 사업 대상지 주택들의 노후도 요건을 완화시키는 안 등이 국회에 상정돼 있다.

용적률이 올라가고 규제가 완화되면 서울 뉴타운ㆍ재개발 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보인다. 사업속도가 빠른 재개발 구역을 주목할 필요가 있다. 올 9월 이전에 사업시행인가 신청을 마치고 11월 말까지 관리처분인가 신청을 한 사업지는 분양가 상한제가 적용되지 않아 수익성 측면에서 조합원들에게 유리하다. 또 관리처분 인가 이후에는 조합원 지분이 전매 제한 규정이 없는 아파트 입주권으로 전환되기 때문에 일반 분양 물량에 비해 재산권 행사에 제약이 없다.

올해 새롭게 정비구역으로 지정된 재개발 구역도 눈여겨 볼 만하다. 서울의 경우 올해 70여개 구역이 새로 주택재개발 사업구역으로 지정됐다. 정비구역 지정은 재개발 사업이 본궤도에 진입했다는 의미를 갖는다.

서울 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 지역도 유망 투자처로 꼽힌다. 4차 뉴타운은 애초 오세훈 서울시장의 뉴타운 확대개발 공약으로 주목을 받았었다. 오 시장은 임기 내 뉴타운 25곳을 추가로 건설하겠다고 공약했다. 일부에서는 서울시가 4차 뉴타운을 이르면 내년 하반기부터 추가 지정하는 방안을 검토 중이라는 얘기도 나온다.

하지만 뉴타운ㆍ재개발에 대한 지나친 기대는 하지 말아야 할 것으로 보인다. 새 정부가 부동산 시장과 관련해 ‘가격 안정’을 우선적으로 강조하고 있어서다. 개발이익을 철저히 환수할 방침이라는 얘기가 벌써 나온다.

분양가 상한제도 염두에 둬야 한다. 업계에서는 분양가상한제를 적용할 경우 사업성이 떨어져 사업추진이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 일반 분양가가 현 수준에 비해 상당폭 내려갈 가능성이 크기 때문에 일반 분양 수입이 줄어든다. 그만큼 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다.

따라서 새 정부의 정책과 시장 움직임을 지켜보면서 중장기 관점으로 뉴타운ㆍ재개발 시장에 접근해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

서울 뉴타운ㆍ재개발 현황은

▶뉴타운ㆍ재개발의 개념은

-뉴타운은 여러 구역으로 흩어져 있는 소규모 재개발 구역을 묶은 광역 재개발사업

-뉴타운은 서울시가 자체 조례로 추진해왔으나 지난해 건설교통부가 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 만들었고 앞으로는 특별법에 근거해 추진되기 때문에 정식명칭은 재정비 촉진지구

▶재정비 촉진지구 지정된 곳은

-현재 서울에서는 시범뉴타운 및 2,3차 뉴타운 사업을 통해 모두 22곳이 재정비 촉진지구로 지정

-재정비 촉진지구는 대부분 아파트 중심으로 재개발되며 일부는 업무·상업지구 중심으로 조성

▶재정비 촉진지구 중 사업 속도 빠른 곳은

-△영등포 신길 △동대문 이문ㆍ휘경 △은평 수색ㆍ증산 △성북 장위 △관악 신림 △서대문 북아현 △노원 상계 △송파 거여ㆍ마천 △강동 천호ㆍ성내 등 9곳이 개발계획 수립 중

-영등포구 신길, 동대문 이문ㆍ휘경 지구가 개발계획 확정
 
 
눈여겨볼 지역은

▶사업 속도 빠른 개별 재개발 구역
-올 11월까지 관리처분인가 신청해 분양가 상한제 피한 사업장 주목할 필요

-재개발 조합원 입주권은 일반 분양 물량과 달리 전매 제한 규정 없어 등기 전 매매 가능

-동ㆍ호수 배정에서도 일반 분양분보다 유리

-올 하반기 관리처분 마친 재개발 구역 조합원 지분의 경우 입주 시점까지 추가적인 가격 상승 기대
 
<2007년 관리처분을 마친 서울 주요 재개발구역>
구역 위치 면적(㎡) 시공사 건립가구 비고
길음8 길음동 612-10 102,100 삼성 1617 재정비촉진지구
길음9 정릉동 10-1 70,390 삼성 1254 재정비촉진지구
왕십리2 상왕십리 12-37 136,310 대림,삼성, GS,현대 1,611 뉴타운사업지구
왕십리1 하왕십리 339-67 100,586 삼성,GS 1702 뉴타운사업지구
미아6 미아동 1268-1 77,500 삼성 1234 뉴타운사업지구
미아12 미아동 1265-42 69427 삼성 1330 뉴타운사업지구
노량진1 노량진동122-37 17,615 쌍용 295 재정비촉진지구
아현3 아현동 635 207,527 삼성 3531 뉴타운사업지구
공덕5 공덕동 175 42,713 삼성 740 뉴타운사업지구
가재울3 북가좌동 144 155,483 삼성,대림 3304 뉴타운사업지구
가재울4 남가좌동 124 201,213 SK, 자이 4045 뉴타운사업지구
전농7 전농동 440-9 152,065 삼성 2424 뉴타운사업지구
흑석5 흑석동 45-1 39,910 대우 663 재정비촉진지구
흑석6 흑석동 247 62,781 동부 937 재정비촉진지구
신계 신계동 1-313 58,599 대림 867 용산특별계획구역
용문 용문동90,원효로3가1 12,852 이수 195 재개발구역
용두1 용두동 80-1 58,262 삼성 1054 재개발구역
금호14 금호4가동 233-5 33,291 대우 705 재개발구역
종암5 종암동 100-56 54,895 삼성 1025 재개발구역
신당7 신당동 45 51,849 대림 895 재개발구역
아현4 아현동 380 64,357 GS 1150 재개발구역
불광3 불광동 17 75,010 현대 1332 재개발구역
불광6 불광1-200 41,480 삼성 782 재개발구역
행당5 행당2동 337 28,302 대우 545 재개발구역


▶올해 정비구역 지정 받은 재개발 구역

-서울에서 70여개 구역이 올해 주택재개발 사업구역으로 지정

-정비구역 지정은 조합설립인가,사업시행인가 등의 본격적인 재개발 절차 착수할 수 있는 기반

-사업초기라 상대적으로 높은 투자수익 기대할 수 있음
<2007년 정비구역 지정을 받은 서울 주요 재개발 구역>
구역명 위치 면적(㎡) 지정일자
금호20 구역 성동구 금호동4가 56-1일대 37,052 2/22
용두3구역 동대문구 용두동 39번지 일대 23,854 3/22
왕십리3구역 성동구 하왕십리동 700번지 일대 136,310 3/29
하왕1-5구역 성동구 하왕십리동 999번지 일대 32,810 5/17
홍은12구역 서대문구 홍은동 450번지일대 26,400 6/7
대흥3구역 마포구 대흥동60번지 일대 28,438 6/14
연희1구역 서대문구 연희동 533일대 55,119 6/21
상도 11구역 동작구 상도4동 산 65번지 일대 59,114 6/21
용두 5구역 동대문구 용두동 253번지 일대 37,408 6/21
답십리14구역 동대문구 답십리동25번지 일대 33,061 6/21
상수2구역 마포구 상수동 205번지 일대 27,649 7/19
도림16구역 영등포구 도림동 162-94호 일대 53,291 7/26
석관2구역 성북구 석관동 58-56번지 일대 51,522 8/9
녹번1구역 은평구 녹번동 4,19,53번지 일대 178,495 8/16
보문4구역 성북구 보문동 3가 225번지 일대 31,172 8/23
응암10구역 은평구 응암동 419번지 일대 60,718 9/6
청량리7구역 동대문구 청량리동 199번지 일대 35,051 9/6
옥수 13구역 성동구 옥수동 526번지 일대 124,427 9/20
용답동 108-1번지 구역 성동구 용답동 108-1번지 일대 73,341 9/27
효창 5구역 용산구 효창동 13번지일대 22,933 10/10
만리 2구역 중구 만리동2가 176-1번지 일대 66,852 10/25
봉천12구역 관악구 봉천동 1544-1번지 일대 101,372 11/1

 

▶4차 뉴타운 후보지
-오세훈 서울시장의 공약

-서울시 내년 하반기께 4차 뉴타운 본격 검토 예정

-개발 후보 지역 선점에 따른 높은 투자수익 예상
 
<서울 4차 뉴타운 후보지>
해당구 지역 근거
강서구 화곡 2,4,8,본동 구청장 공약사항
도봉구 창 2,3 동 3차 탈락지역
구로구 구로 1,4, 본동 3차 탈락지역
성동구 성수동 3차 탈락지역, U프로젝트 대상지역
강북구 수유동 3차 탈락지역
강북구 미아동 1,2,8동 3차 탈락지역
동대문구 제기, 청량리동 일대 2차 탈락지역
중구 신당, 장충, 광휘동 일대 3차 탈락지역
용산구 청파, 서계동 건축행위제한구역
용산구 원효로 건축행위제한구역
중랑구 묵동 노후 주거지역
강동구 천호 1,3동 3차 탈락지역, 천호뉴타운 인근
양천구 목 2,3동 구청장 공약사항


▶뉴타운ㆍ재개발 지역 내 일반 분양분

-내년 은평뉴타운 2지구 등에서 일반 분양 잇따라

-규제완화 등으로 뉴타운ㆍ재개발 사업 속도 내면 주변 환경 개선에 따라 일반 분양 아파트도 반사이익
 
 
투자 유의점도 많아

▶분양가 상한제에 따른 조합원 수익성 저하

-분양가 상한제가 현재와 같이 유지된다면 올 11월까지 관리처분인가 신청을 못한 구역은 모두 분양가 상한제 적용

-현재 일반분양가의 70% 안팎인 조합원 분양가가 분양가 상한제 적용으로 일반 분양가와 별 차이 없게 될 수도

-사업 불투명성 증가 및 일반분양가에 비해 상대적으로 낮은 분양가가 투자매력이었던 조합원 지분 투자 위축될 수도
 
▶개발 이익 환수 더 강화될 수도

-재개발 일반 분양분을 주공 등 공공기관이 가져가 분양할 예정이라는 이야기 나와

-재개발 조합원에게도 재건축부담금과 같이 개발이익의 일부를 현금으로 부과할 가능성도 부각

-이렇게 될 경우 단기 투자 목적의 투자자는 기대했던 만큼의 수익 거두기 어려워

▶토지거래 허가제에 따른 재산권 행사 제약

-정부의 광역 개발 확대 방침에 따라 기존 개별 재개발 구역은 물론 4차 뉴타운 등 새로 개발 계획 잡히는 곳은 재정비촉진지구로 지정될 가능성 커

-재정비촉진지구로 지정되면 대지지분 20㎡(6평) 이상을 거래할 때는 실거주 및 무주택 요건을 갖춰 해당 구청의 허가를 받아야 됨

-이 같은 규제에 따른 투자 수요 위축으로 환금성 제약받을 수도

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목욕탕은 경매시장에서 왜 애물단지? |♥ 한중국경매펀드

2007-12-29 15:12

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목욕탕은 경매시장에서 왜 애물단지?
[뉴스 블로그]
홍원상 기자 wshong@chosun.com 기자의 다른 기사보기
부동산 경매시장에서 목욕탕이 애물단지 취급을 받고 있습니다.

법원에 나오는 목욕탕 경매물건은 매달 20여개에 달합니다. 하지만 매물이 10개 나오면 2개 정도만 새 주인을 찾습니다. 이마저도 매우 헐값에 팔렸습니다. 목욕탕의 올해 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격의 비율)은 40.6%로, 같은 업무·상업용 부동산 중에서도 상가·사무실·점포 등의 평균 낙찰가율(56.25%)을 밑도는 수준입니다. 즉 부동산 가치가 1억원이라고 평가 받은 상가나 사무실은 경매에서 5625만원에 낙찰됐는데 목욕탕은 4060만원에 팔린 셈이죠.

이처럼 목욕탕이 경매 시장에서 외면 받는 이유는 몇 년 전부터 늘어난 대형 찜질방 때문입니다. 동네 깊숙이까지 진출한 찜질방과 목욕탕의 과열 경쟁으로 수익률이 낮아진 것이죠. 게다가 최근 고유가로 인해 관리비가 늘어나고 있지요.

목욕탕을 낙찰 받은 뒤에도 풀어야 할 과제가 쌓여 있습니다. 목욕탕 안에는 매점, 이발소, 구두수선, 피부관리사 등이 임대를 받아 개별 사업을 벌이는 경우가 대부분입니다. 때문에 목욕탕을 새로 운영하기 위해선 이들과 권리 관계를 다시 설정해야 합니다.
부동산경매정보업체 ‘지지옥션’ 강은 팀장은 “목욕탕의 용도를 바꾸기 위해선 내부 구조와 시설을 모두 뜯어고쳐야 할 뿐 아니라 구청에 허가를 받아야 한다”면서 “목욕탕이 예전의 인기를 되찾기 쉽지 않아 보인다”고 말했습니다.
입력 : 2007.12.27 22:54

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해외부동산 투자센터 만든다 |♥ 한중국경매펀드

2007-10-13 13:57

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해외부동산 투자센터 만든다
2007.09.16 17:48
정부가 해외부동산 투자 완전 개방화 정책과 연계, 연기금 등 국내 투자가들의 해외부동산 투자를 지원하기 위한 ‘해외부동산투자지원센터(가칭)’ 설립을 추진 중인 것으로 확인됐다. 해외부동산투자지원센터는 싱가포르의 싱가포르투자청과 같은 형태로 세계 각국의 부동산 관련 법률, 세제 등 각종 제도와 시장동향 및 전망 등에 대한 정보수집 및 제공, 투자상담 등의 역할을 담당할 것으로 알려졌다.

파이낸셜뉴스와 루티즈코리아가 공동으로 지난 14일 경기 고양시 일산 킨텍스에서 개최한 ‘해외부동산정책토론회’에서 재정경제부 정태식 서기관은 ‘우리나라 해외부동산 투자정책의 흐름과 향후 방향’에 대한 주제 발표를 통해 “오는 2008년 해외부동산 취득한도 폐지에 발맞춰 세계 각국의 부동산 관련 법률과 세제 투자절차 등을 상담하고 지원하는 지원센터 건립을 위한 논의가 정부 차원에서 활발히 진행되고 있다”고 밝혔다.

정 서기관은 “우리나라 부동산에 대한 외국인들의 투자는 완전히 개방됐지만 국내 투자자들의 해외부동산 투자는 여전히 규제가 돼 있어 경제협력개발기구(OECD)회의 때마다 지적받고 있다”고 강조했다. 그는 “특히 우리나라도 해외부동산 투자문호를 넓히고 있지만 OECD 회원국 중 유일하게 해외부동산 투자를 지원할 수 있는 정책적 지원부서가 없다”면서 “연기금 등 기관투자가나 기업, 개인 등의 투자자들이 해외 부동산 투자를 원활하고 효율적으로 할 수 있도록 지원센터 설립이 시급하다”고 주장했다.

정 서기관은 “더구나 우리나라의 경우 해외부동산 투자에 관한 노하우나 경험이 부족한 상황에서 정책적 지원기구 없이 내년에 투자한도만을 폐지할 경우 투자 실패 등 많은 시행착오와 부작용이 초래될 우려가 높다”고 지적했다.

싱가포르의 경우 싱가포르투자청을 설립해 다국적 투자회사 등과 공동 진출 등을 통해 해마다 높은 성과를 거두고 있다.

이날 토론회에서 건국대 대학원 이진욱 교수는 ‘해외부동산 시장과 투자전망’이란 주제 발표에서 “부동산 투자도 이제 양극화, 차별화 현상이 나타날 것”이라며 “국내 투자만 고집하는 투자자와 국내외를 넘나드는 투자자 간에는 부의 창출 효과 면에서도 큰 차이를 보일 수밖에 없다”고 내다봤다.

한편 지난 14일부터 일산 킨텍스에서 시작된 ‘2007세계부동산 투자박람회(WOPIX 2007)’는 지난 3일 동안 3000여명의 관람객이 방문한 가운데 아랍에미리트 두바이, 동남아 등의 상당수 물건이 계약되는 등 많은 성과를 거둔 가운데 16일 오후 5시 폐막됐다.

/winwin@fnnews.com 오승범 정영철기자

■사진설명='2007세계부동산 투자박람회'가 지난 14∼16일 3일 동안 경기도 고양시 일산 킨텍스에서 열렸다. 참가업체 부스를 둘러보던 관람객들이 모형물을 보며 해외부동산 투자에 대한 설명을 진지하게 듣고 있다. /사진=김범석기

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