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[스크랩] ★ 김종갑의 부자학 개론 ★ |부동산노트
2009-07-05 19:52
http://blog.drapt.com/ithrow/848951246791126588 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 김종갑의 부자학 개론 ★
● 천만명 부동산의 꿈 애우 여러분 안녕하십니까?
제 부로그를 방문하시는 소중한 여러분들께 어떤 선물을 드릴까 고심하다가 제가 평소에
가슴 속 깊은 곳에 숨겨 놓은 보검을 이 곳에서 여과 없이 풀어 놓을테니까 꼭 실천하셔서
행복한 부자가 되시기를 바랍니다.
◆ 우리 모두는 부자가 되어야 합니다.
● 저는 이제 막 부자의 반열에 오르고 있는 입장이지만 좀 더 큰 부자가 되기 위하여 제가
지닌 모든 역량을 발휘하고자 노력하고 있습니다.
● 부자로 산다는 것은 행복의 최소한의 조건을 갖춘 사람이자 행복을 위한 최고의 조건을 갖춘
복 받은 사람입니다.
이제 부자는 더 이상 돈밖에 모르는 황금만능주의자의 대명사가 아닙니다.
사실상 시대의 흐름이 자본주의의 큰 물결을 이루며 유장하게 흐르고 있기 때문에 국가나 집단
개인은 모두 이 거역할 수 없는 부자라는 최고의 축복에 합류하기 위하여 피나는 노력을 다
해야 합니다.
● 우리의 과거 5천년 역사는 충효 사상과 도덕적인 삶이 최고의 미덕이었으며, 경제적 성장과
과학 기술의 발달이 전자와 상대적 개념으로 인식이 되어 온 까닭에 물질적 가치를 추구하는
사람은 항상 비난의 대상이 되어야 했습니다.
● 우리의 과거 역사가 외세 침략으로 점철된 궁극적인 원인은 국력의 척도라고 할 수 있는
물질의 기갈과 그 물질을 창출할 수 있는 원동력인 상공업과 과학 기술을 천시하였기
때문입니다.
일제 강점기와 6.25 전쟁을 겪으면서 외국의 원조 물자에 의식주를 해결해야 했던 세계 최고의
극빈 국가가 불과 반세기 만에 한강의 기적과 첨단 산업의 첨병 국가로서 선진국으로 발돋움한
사실을 보면 우리가 추구해야 할 미래 가치가 정신적인 가치의 큰 그릇을 바탕으로
물질적 가치를 무한대로 받아들여야 한다는 역사적 소명을 깨닫게 합니다.
● 이제 더 이상 가난이라는 두 글자에 청빈과 금욕이라는 비단 옷을 입혀서는 안 됩니다.
가난은 국가를 망하게 하고 사회를 도탄에 빠뜨리며 개인의 자유를 올가미에 묶는 우리 모두의
최대의 적입니다.
● 지구촌의 울타리 하에서 무한 경쟁을 치러야 하는 우리의 현실을 감안한다면 잘 사는
길만이 민족의 전통을 계승함은 물론이고 자랑스러운 문화유산을 세계 만방에 꽃 피울 수
있으며 가족의 행복과 개개인의 삶에 여유를 줄 수 있습니다.
● 이제 우리는 잘 살아야 합니다.
그 누구도 가난한 삶을 원하지 않겠지만 부자가 되기 위하여 자신이 지닌 모든 역량을 쏟아
부어야 합니다.
조금 만 더 성장의 페달을 밟아서 유럽과 일본 그리고 미국을 뛰어 넘는 경제 성장을 이루어
세계 역사의 조류를 한류의 거대한 물줄기로 휘감아 버려야 합니다.
그러기 위해서는 저나 여러분이나 우리 나라 모두가 부자가 되어야 하며 그 넉넉한 부강의
힘으로 북한의 눈물을 씻어 주고 아프리카의 상처를 낫게 해야 합니다.
● 부자가 부자가 되는 길은 어렵지 않습니다.
소부가 대부가 되는 길도 그리 험난하지는 않습니다.
하지만 가난한 사람이 부자가 되는 길은 쉽지 않습니다.
● 하지만 이러한 비유는 어떨까요?
전교 200등 하는 학생이 전교 10등 안에 드는 것과 1억 자산의 소시민이 20억 부자가 되는
길 중에서 어는 것이 더 어려울까요?
저는 단언컨데 1억 자산으로 20억 자산을 일구는 일이 백 배 쉽다고 판단이 됩니다.
전교 10등 이내 드는 것이나 20억 부자가 되는 것이나 똑같이 20배의 성장만큼이나 벅찬 노력이
요구 되겠지만 모두 다음과 같은 공통점이 있습니다.
● 스스로 깨달아서 그 결과에 이르기는 불가능합니다.
● 과거의 생각과 습관을 깨뜨리지 않으면 불가능합니다.
● 자신의 마음 속에 자리잡은 컴플렉스와 불안감을 떨치지 않으면 불가능합니다.
제 이야기의 요지는 여기에서 부터 출발을 합니다.
이제 여러분은 부자의 길에 들어 섰습니다.
● 껍데기는 모두 버리고 알맹이만을 간추려서 부자로 가는 큰 길을 열어 드릴테니 힘찬
발걸음으로
당당하게 걸어 가시기를 바랍니다.
1 스스로에게 1만 볼트의 강력한 최면을 걸어야 합니다.
● 인간은 바람에 흔들리는 갈대보다도 나약한 존재입니다.
아침에 다진 굳은 결심이 점심이 되면서 시들해지고 저녁 무렵에는 망각의 저편으로 사라져
버립니다.
나는 부자가 될 수 있다. 나는 부자가 되기 위하여 그 어떤 어려움도 이겨 낼 수 있다고 스스로를
향한 믿음에 대하여 1만 볼트의 강력한 최면을 거십시오.
스스로의 몸과 마음을 부자라는 커다란 호수에 담가 놓고 쇄뇌를 시키고 최면을 건다면 놀랍게도
부자들만이 느끼는 혜안이 생겨나 전율할 것입니다.
최면이 풀리지 않도록 잠시 잠깐의 달콤한 게으름을 떨쳐 버리고 부자가 된 후의 달라진 멋진
인생 여정을 상상하면서 최면의 중독 상태에서 즐겁게 일하시기 바랍니다.
2 컴플렉스와 자격지심 따위의 허상을 날려 버리십시오.
● 사람은 누구나 단점이 존재하기 마련입니다.
그 누구에게도 보여 주기 싫은 부끄러움으로부터 해방될 수 있도록 스스로의 알량한 자존심을
팽겨쳐 버리고 오로지 자신이 지닌 장점을 극대화 하기 위하여 백방으로 노력해야 합니다.
나보다 더 잘 난 사람들로부터 부자가 되기 위한 마인드를 배우기 위하여 무릎을 꿇을 수 있어야
하며 그들이 지닌 노하우를 전수받기 위하여 항상 동행한다는 마음가짐을 지니셔야 합니다.
컴플렉스가 있는 사람은 그 컴플렉스 때문에 항상 자신감이 없으며, 자격지심이 강한 사람도
아무것도 아닌 일들에 대하여 열등감을 짊어 지며 살아 갑니다.
그것들을 의식하거나 비호하는 데 에너지를 낭비하지 말고 내가 가진 무기가 무엇인지를
찾아 내어 성공의 원천으로 삼아야 합니다.
더 이상 과거의 쇠사슬에 얽메여 현재의 삶에 올가미를 씌워 서는 안 되며 미래에 펼쳐질 새로운
세상을 먹장 구름으로 만들어서도 안 됩니다.
아래를 보면서 위안을 삼을 시간이 있다면 위로 오르기 위한 방책을 강구하셔야 합니다.
3 가난한 환경에서 벗어나 부자 마을로 옮겨야 합니다.
● 사람은 남녀노소 할 것 없이 주변 환경에 따라서 생각과 실천을 이어 나갈 수밖에 없습니다.
가난한 사람들과 어울리거나 소득이 낮은 도시에서 살고 계신 분들은 1차원적인 생존의 문제와
무미 건조한 정보만을 호흡하면서 살아갈 수밖에 없습니다.
돈이 없더라도 잘 사는 사람들과 칡덩쿨처럼 얽혀서 그들의 수준 높은 문화를 체험하고자
노력해야 하며 범람하는 재테크의 꿀물을 꿀단지에 담아야 합니다.
콩 심은데 콩 나고 팥 심은데 팥이 나는 것처럼 황금의 노다지를 캐기 위해서는 그 곳에 가서
그 사람들과 어울리는 길이 최선입니다.
4 돈을 아끼려는 노력보다 돈을 많이 벌기 위한 노력을 하십시오.
● 근검 절약은 더 이상 최고의 미덕이 아닙니다.
지나친 낭비와 허세는 자신과 가족을 파멸로 이끌 수 있지만 최소한의 절제력만 있다면
돈을 쓸 줄도 알아야 합니다.
돈 몇 푼을 아끼기 위하여 정력을 소비할 시간이 있다면 차라리 어떻게 하면 돈을 많이 벌 수
있을 것인가 라는 질문을 끊임 없이 갈구하면서 원대한 꿈을 실현 시키기 위하여 치밀한
전략을 세우시기 바랍니다.
한 푼 아끼려는열정으로 열 푼을 벌 수 있다면 절약하지 말고 투자의 길을 찾아서 모험을 해야
합니다.
5 현실 연봉에 안주하지 말고 자신의 장점을 극대화 시킬 수 있는 창업에 눈을 뜨십시오.
● 연봉이 2천만원인 분은 5천만원인 분을 부러워 할 것이며 연봉이 4천만원인 분은 7천만원인
분을 부러워 할 것입니다.
하지만 잘 생각해 보십시오.
연봉 2천만원을 받는 사람보다 7천만원을 받는 사람이 윤택한 생활은 할 수 있어도 그 연봉으로
부자가 되려면 20년 이상이 걸릴 것입니다.
어차피 자기 사업을 하지 않고서는 부자가 될 수 없으며 설령 봉급 생활을 하는 사람이라도 그 어떤 형태로든지 재테크를 하지 않으면 부자의 반열에 올라 서는 데 한계가 따를 것입니다.
따라서 자신의 소질과 적성을 마음껏 발휘 할 수 있는 일중에서 돈이 되는 일을 찾아서 창업의
모험을 하셔야 합니다.
6) 윈-윈해야 부자가 될 수 있습니다.
● 지금 우리가 살 수 있는 사회에는 똑똑한 사람들이 너무나 많습니다.
부자가 되기 위하여 다른 사람을 이용하고 얄팍한 속임수를 쓰려 한다면 결단코 부자가 될 수
없습니다.
속임수는 또다른 속임수를 필연적으로 수반하기 때문에 그 속임수를 위하여 에너지를 쏟아야 하는
비생산적인 쳇바퀴 만을 맴돌다가 결국 발각이 되어 경제적 파멸과 도덕적 지탄이라는 이중고에
시달리게 될 것입니다.
100억이 넘는 신흥 부자들 중에서 건전한 사고 역량을 갖춘 분들이 많은 까닭은 함께 잘 살려는
윈-윈의 미덕이 몸에 배인 까닭입니다.
10이라는 숫자를 나누기 5로만 판단하려는 도미노적 발상에서 벗어나 윈-윈의 신뢰 속에서
곱하기 5가 될 수 있다는 시너지적 사고 체계가 성공의 밑거름이 됩니다.
7 자기 자신의 가치를 높히고 적극적으로 나타내야 합니다.
● 지나치게 내성적인 사람은 돈을 벌 수 있는 기회가 줄어 듭니다.
알뜰하게 지하 단칸 방에 살고, 소형차를 몰고 다니면서 검소한 옷차림으로 대인 관계를
유지 하시는 분은 절약한 만큼 돈을 모을 수 있겠지만 매일 눈에 보이는 좁은 방과 좁은 차 안
소박한 옷차림이 스스로의 정신마저 그렇게 만들고 있다는 사실을 각오 하셔야 합니다.
분당 정자동 오피스텔에 월세로 살면서 매일 호화로운 도시를 품에 안고 명품 옷차림에 최고급
외제 승용차를 몰면서 거래처 사람들을 만나는 젊은 친구가 있는데 그는 비록 씀씀이 만큼
절약을 하지는 못하지만 호화로운 도시와 호텔같은 차를 끌고 다니면서 세련된 외모를 무기로
파격적으로 돈을 벌고 있으며 그 외양에 비례하여 남들에게 비쳐지는 자신의 모습만큼이나
자신감과 열정적인 삶을 살아 가고 있습니다.
조금 잃고 많이 얻는 길이 무엇 인지를 다시 한 번 되새겨 보아야 할 대목입니다.
8 과학적 기획 능력이 부자를 만듭니다.
사업에 실패하신 분들의 상당수가 운이 없어서라는 단서를 답니다.
하지만 그 내막을 되짚어 보면 사업의 실패 요인은 운명론으로 치부할만큼 재수가 없어서 발생한 일이아니라 치밀한 과학적 노력이 부족한 경우가 대부분입니다.
일을 하기 전부터 시장 조사와 향후 전망, 지역적 특색, 사업 일정 등이 문명의 이기라고 할 수 있는
컴퓨터의 데이터와 과학적 기획안을 바탕으로 이루어져야 합니다. 주먹 구구식 일처리와 원시적인
조직 체계를 가지고 운영했기 때문에 어찌 보면 운이 아니라 실패할 수 밖에 없는 필연적인
결과물이라고 할 수밖에 없습니다.
부자가 되기 위해서는 절대로 운을 따져서는 안 되며 과거처럼 부지런히 일하기만 해서도
안 됩니다.
쉴 새 없이 생각의 실타래를 풀어야 합니다. 즉 몸도 뛰어야 하지만 머리도 함께 회전을 시켜야
합니다.
9 양성적인 사고 역량이 부자로 가는 첩경입니다.
● 양성적인 사고 즉 긍정적, 적극적, 진취적, 능동적, 합리적, 효율적, 주체적, 의지적, 수용적,
도전적, 창조적, 반성적인 사고 체계가 부자를 만드는 원천이 됩니다.
양성적인 사고를 지닌 분들은 실패라는 단어를 모르며, 그러한 상황에 도래하였다고 하더라도
쉽게 좌절 하는 일이 없이 불굴의 기상으로 난관을 극복합니다.
할 수 있다는 자신감은 양성적인 인간의 최대 무기이며, 용감무쌍한 도전 정신이야 말로 무에서
유를 창출하는 오아시스입니다.
그들은 누구나 겪게 되는 두려움을 성취감으로 승화 하기 위하여 쉴새 없이 노력하며
문제의 원인을 내부에서 찾으려는 자아성찰에 인색하지 않습니다.
10 최악의 경우와 최상의 경우를 나의 거울에 비추어 봅니다.
살다 보면 눈 앞이 캄캄하다 못해 당장이라도 한강 물에 뛰어 들고 싶은 때가 한두번이
아닐 것입니다.
20억 부자가 되는 것과 다음의 상황을 비교해 보십시오.
나는 불치병에 걸려서 곧 죽게 된다. 살수만 있다면 무슨 일이라도 다 할 수 있을텐데...
뿐만 아니라 교통 사고로 수많은 사상자를 야기 시켰다. 지진이 발생하여 모든 가족을 잃었다.
그 반대의 경우도 자신의 거울에 비추어 보십시오.
나는 대한민국의 대통령이다. 삼국 시대의 광개토 대왕이며, 고려 시대의 묘청이고, 조선시대의
이순신 장군이다. 눈 멀고 귀 멀고 말 못하는 헬렌켈러이다.
내가 돈을 버는 일은 그 사람들이 자기의 소명을 다한 것의 극히 일부분일텐데 그까짓 돈 버는 것이 얼마나 힘들겠습니까?
이러한 마음이면 20억을 버는 일은 거울 속의 자신을 보는만큼이나 쉬운 일이 될 것입니다.
11 돈이 되는 모든 일에 관심을 가져야 합니다.
● 물고기를 잡기 위해서는 바다나 강으로 가야 하며 나무를 베기 위해서는 산으로 가야 하듯이 돈을 잡기 위해서는 돈이 있는 곳으로 찾아 나서야 합니다.
돈을 벌기 위하여 아파트나 상가 건물 혹은 땅을 살 수도 있으며, 펀드를 들거나 수익성이 높은
사업에 투자를 합니다.
이러한 일련의 재테크를 실현 하기 위해서는 인터넷의 부동산 사이트와 주식 정보, 혹은 창업
투자에 대한 정보에 지대한 관심을 갖고 정보의 검색-선별-수집에 나서야 합니다.
뿐만 아니라 부자의 선견지명을 배우기 위하여 서점에 들르거나 시사 경제 신문을 정독하고
돈이 되는 곳으로 발품을 팔면서 현장에 직접 뛰어 들어야 합니다.
돈을 잡을 수만 있다면 지옥으로라도 찾아 가겠다는 그 의지가 있어야 돈에 대한 짝사랑으로
끝나지 않습니다.
12 부자가 되는 가장 빠른 길은 스승을 만나서 스스로 지혜를 터득하는 일입니다.
고목 나무에는 꽃이 피거나 열매가 열리지 않습니다.
학생들은 스승에게서 세상을 살아 가는 지식과 사회화의 과정을 배웁니다.
운동 선수는 감독이나 코치에게서 전술을 배울 것이며 신입사원은 선배들로부터 회사 업무에
대한 제반사항을 하나 둘씩 익혀 갈 것입니다.
마찬가지로 부자가 되기 위해서는 부자나 부자의 길로 이끌 수 있는 스승을 만나는 길이 가장
빠른 길이라고 할 수 있습니다.
각 분야에서 부자로 만들 수 있는 역량 있는 사람들 즉 부동산 전문가, 고수들 혹은 펀드 메니저
재테크 귀재, 가구 분야에 두각을 나타내는 모든 사람들이 스승이라고 할 수 있습니다.
그런 분들에게서 돈을 벌 수 있는 방법과 지혜를 배울 수만 있다면 그 무엇이던지 아끼지 말고
정성껏 바쳐서라도 스승으로 삼으시거나 조언을 얻으십시오.
스승으로부터 터득한 부자를 향한 지혜는 결국은 스스로 부자가 되는 길을 터득 하는데 소중한 밑거름이 될 것입니다.
● 우리의 인생은 가꾸기에 따라서 각양각색의 아름다움을 발하는 화원과도 같습니다.
한 번뿐인 소중한 인생을 보람 되고 멋지게 살 수 있도록 끊임 없이 노력을 해야 합니다.
오늘은 부자로 가는 길목에 서서 진정 소중하다고 생각하는 몇 가지 사안에 대하여
허심탄회하게 반추해 보았습니다.
부자가 되는 길은 결코 험난한 길이 아닙니다.
또한 특별한 사람만이 부자로서의 유복한 삶을 살 수 있는 것도 아니오, 부모로부터 많은 유산을
물려 받아야만 부자가 될 수 있는 것도 아닙니다.
부자는 내가 부자가 되겠다 라는 마음가짐을 다지는 순간 이미 시작 되는 것입니다.
● 인생의 아름다운 열매는 헤아릴수 없이 매우 많습니다.
부자가 되는 길이 최고의 선이라고 할 수 없기 때문에 이글을 읽어야 할 분들은 진정 부자를
꿈 꾸며 부자가 되기 위하여 끊임 없이 사색하고 실행하는 사람들입니다.
저는 이런 분들을 대상으로 글을 쓴 것이기 때문에 물질을 행복의 척도로 분석한 부분이 있더라도 널리 양지해 주시기 바랍니다.
● 저의 바램이 하나 있다면 부자의 꿈을 이룬 분들은 그 과정과 결과 어느 순간일지라도 이
시대를 함께 살아 가는 가난한 사람들에게 아낌없는 도움을 주려는 따뜻한 마음씨를
꼭 간직하라는 것입니다.
그것이야말로 부자가 진정 행복한 부자로서의 소명을 다 하는 길이라고 생각합니다..
감사합니다. |
[스크랩] ◈~1가구2주택 무조건 중과세 아니다 |부동산노트
2008-09-15 14:57
http://blog.drapt.com/ithrow/848951221458225729
출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega
1가구 2주택 양도세 중과세가 2007년부터 시행되고 있다. 중과세에 해당하면 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율이 50%나 된다. 하지만 2주택 보유자라고 해서 다 중과 대상이 되는 것은 아니다. 1가구 2주택 중과 대상 지역인 수도권(읍·면 제외)과 광역시 소재 주택이라 해도 기준시가가 1억원 이하인 주택은 제외된다. 1가구 2주택 중과 판정기준은 다음과 같다. ① 수도권(읍·면 제외)과 광역시 소재 주택인지, 기타 지역과 읍·면 소재 주택인지를 살펴본다. 수도권(읍·면 제외)과 광역시 소재 주택은 기준시가와 상관없이 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예를 들어 경기도 용인과 화성에 집을 두 채 보유하고 있다면 1가구 2주택 중과 대상이 된다. ② 수도권(읍·면 제외)과 광역시 이외 지역은 기준시가 3억원 이상일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예컨대 서울에 아파트 한 채, 천안시에 기준시가 2억5000만원 아파트 한 채를 보유한 사람은 1가구 2주택자이기는 하나 1가구 2주택 중과 대상은 아니다. 1가구 2주택 중과 대상이 아니면 어떤 주택을 먼저 팔아도 일반과세만 부담하면 된다. ③ 1가구 2주택 중과 대상이라 해도 양도하는 주택이 예외 사항에 해당하면 중과되지 않고 일반과세된다. 기준시가 1억원 이하인 주택(정비구역으로 지정고시된 지역의 주택은 제외)을 비롯해 양도세 감면주택, 5년이 경과하지 않은 상속주택 등이 이에 해당된다. 예를 들어 서울과 의정부에 집을 한 채씩 보유하면 1가구 2주택 중과 대상이나, 의정부 집의 기준시가가 1억원 이하이면 중과되지 않고 일반과세된다. 기준시가 1억원 이하는 제외 … 값싼 부동산부터 처분을 또한 조세특례법상 양도세 감면주택은 취득일로부터 5년까지는 양도세가 100% 감면되고, 5년이 경과한 뒤에는 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도세 과세 대상 소득금액에서 차감한다. 별도 가구원에게서 상속받은 주택은 5년이 경과하기 전 양도하면 중과되지 않고 일반과세된다. 참고할 사실은 양도세 감면주택과 일반주택 각 한 채씩 또는 상속주택과 일반주택 각 한 채씩 두 채를 보유한 사람이 일반주택을 먼저 양도할 경우엔 일반주택이 비과세 요건을 갖췄다면 비과세된다. 단, 양도세 감면주택은 2007년 12월31일까지만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 한편 1가구 2주택으로 중과세를 부담해야 할 경우엔 값싼 부동산을 먼저 처분하는 게 이득이다. |
2008-09-15 14:45
http://blog.drapt.com/ithrow/848951221457552886
출처 : 원성원님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50
2007.1.1 부터 1세대 2주택자 중과세제도(50%의 단일세율 적용)가 시행되고 있으며, 양도주택이 중과대상인 경우 3년 이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제 적용이 배제된다.
1세대가 여러 주택을 보유하고 있는 경우에도 중과세율이 적용되지 아니하는 경우가 있으며, 양도 순서에 따라 중과세율이 적용되는가 하면 일반세율이 적용되기도 한다.
또한 중과대상 1세대 2주택인 경우에도 일시적 2주택, 혼인.노부모봉양으로 인하여 합가함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 등 세법에서 정하는 비과세 특례요건에 해당하는 경우는 중과대상 여부에 상관없이 양도세를 비과세한다.
그러면 1세대 2주택자가 먼저 양도하는 주택에 대하여 중과세율이 적용되는지 여부는 어떻게 판정하나?
우선 중과대상 1세대 2주택에 해당하는지 여부(주택 수 계산)를 판정하고,
그 다음, 세법에서는 실수요자로 인정될 수 있는 사정 등 일정한 경우에는 중과대상 1세대 2주택에 해당함에도 불구하고 예외적으로 중과세율 적용을 배제하는 규정을 두고 있으므로 양도하는 주택이 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택에 해당하는지 여부를 확인한다. 이에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율이 적용되는 것이다.
1. 중과대상 1세대 2주택 해당 여부의 판정
1세대 2주택자인 경우 중과대상 1세대 2주택자인지의 여부는 2주택 모두 다음의 기준에 해당되는지에 따라 결정된다.
1) 서울, 광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역 제외) 소재(기준시가에 상관없음)
2) 광역시의 군지역, 경기도의 읍.면지역, 경기도를 제외한 도지역 소재 주택으로서 당해 주택
또는 다른 주택 양도 당시 기준시가가 3억원을 초과
위 기준에 따라 중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에 포함되는지 여부를 지역별로 나누어 다시 보면 다음과 같다.(기준시가는 당해 주택 또는 다른 주택 양도 당시의 기준시가 기준)
서울특별시 소재 주택 : 기준시가에 상관없이 모두 포함
광역시 중 군지역을 제외한 지역 소재 주택 : 기준시가에 상관없이 모두 포함.
광역시 중 군지역 소재 주택 : 기준시가 3억원 초과 포함, 기준시가 3억원 이하 미포함
경기도 중 읍.면지역을 제외한 지역 소재 주택 : 기준시가에 상관없이 모두 포함
경기도 중 읍.면지역 소재 주택 : 기준시가 3억원 초과 포함, 기준시가 3억원 이하 미포함
경기도를 제외한 도지역 소재 주택 : 기준시가 3억원 초과 포함, 기준시가 3억원 이하 미포함
위와 같이 판정하여 보유하고 있는 2주택 중 2주택 모두 해당되는 경우에 한하여 중과대상이 되는 것이며, 1주택만 해당되거나 2주택 모두 해당되지 않는 경우는 중과대상 1세대 2주택이 아니므로 어느 주택을 먼저 양도하든지 일반세율이 적용되는 것이다.
1세대 3주택 이상의 경우에도 마찬가지다.
만약 1세대가 5주택을 소유하는 경우 위 주택 수 계산의 기준에 따라 판정하여 해당되는 주택이
3주택 이상이면 중과대상 1세대 3주택이고, 2주택만 해당되는 경우는 중과대상 1세대 2주택이며,
1주택만 해당되거나 해당되는 주택이 하나도 없으면 어느 주택을 양도하든지 일반세율이 적용되는 것이다.
5주택 중 3주택이 해당되어 중과대상 1세대 3주택이 되는 경우 이 3주택 중 먼저 양도하는 1주택은 60%의 양도세율이, 나머지 2주택 중 먼저 양도하는 1주택은 50%의 세율이 적용된다. 남은 1주택과 처음부터 주택 수 계산에서 제외된 2주택을 양도하는 경우는 일반세율이 적용되는 것이다.
중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에서 제외되는 주택은 1세대의 보유주택 수 계산에서도 제외되 는 것으로 잘못 알고 있는 분들이 많다.
중과대상 판정을 위한 주택 수 계산에서 제외되는 주택은 중과세율 적용에서만 제외되는 것이지
세법에서 특별히 정하는 경우외에는 1세대의 보유 주택 수에서 제외되는 것은 아니므로 이를 양도하는 경우 앞에서 설명한 바와 같이 일반세율을 적용한 양도세는 내야 하는 것이다.
2. 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택
위 1항의 판정기준에 따라 중과대상 1세대 2주택에 해당되는 경우에도 보유한 2주택 중 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우는 예외적으로 중과세율 적용에서 제외되어 일반세율이 적용된다.
1) 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택.
감면대상 신축주택은 그 취득일부터 5년 이내 양도시 양도세는 100% 감면하고 감면세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 과세하므로 중과대상이라 하더라도 양도세의 경우 조세특례제한법에 따라 산출세액의 100%를 감면하므로 납부할 세액이 없으나, 농어촌특별세는 양도소득세 감면세액에 적용되는 것이므로 만약 양도세가 중과세된다면 양도세 감면세액이 많아지고 그에 따라 납부해야 할 농어촌특별세액도 많아지므로 중과세율 적용 제외의 실익이 있는 것이다.
2) 「조세특례제한법」 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대 주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택 3) 종업원(사용자와 특수관계에 있는 자를 제외)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상인 주택 4) 문화재주택 5) 소득세법 시행령 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과 하지 아니한 경우에 한한다) 6) 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 7) 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 인가를 받고 소득세법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육 시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택 8) 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군 으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시·군에 소재하는 주택에 한한다)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소 된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 9) 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 10) 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 11) 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정 판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 12) 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택(다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 13) 주택의 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역으로 지정.고시된 지역에 소재하는 주택은 제외한다. 수도권(경기도의 읍.면지역 제외) 또는 광역시(군 지역 제외)에 기준시가 1억원을 초과하는 1주 택과 기준시가 1억원 이하인 1주택(정비구역으로 지정.고시된 지역이 아닌 지역에 소재하는 주택)을 소유하여 중과대상 1세대 2주택에 해당되는 경우 기준시가 1억원 이하인 주택을 양도 하는 때에는 이 규정에 따라 중과세율 적용에서 제외되는 것이나, 기준시가가 1억원을 초과하는 주택을 먼저 양도하는 경우는 중과대상이 되는 것임을 주의하여야 한다. 양도 순서가 맞아야 절세가 되는 것이다. 14) 1세대가 위 1)항부터 11)항까지에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 「조세특례제한법」제99조 또는 제99조의3의 규정에 의한 양도세 감면대상 신축주택과 일반주택 (1주택만 소유하는 경우에 한함)을 보유하다가 2007.12.31까지 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 신축주택은 주택 수 계산에서 제외된다. 그러나 2008.1.1 이후 일반주택을 먼저 양도하는 경우는 감면대상 신축주택도 주택 수 계산에 포함되어 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 과세대상이 되고, 이 경우 중과 대상 1세대2주택 해당여부에 불구하고 이 규정에 의하여 일반세율이 적용되는 것이다. 신축주택은 위 1)항에 의하여 중과세율 적용 제외대상이기 때문이다.
(부동산FORUM) |
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