땅을 분류하는 방법은 크게 ‘지목’과 ‘용도지역’ 으로 나뉜다. 지적법에 따른 땅 분류법인 ‘지목’은 각 필지별(한 개의 토지 소유권이 미치는 땅의 범위)로 하나씩 정해지는 게 특징이다.

이에 비해 ‘용도지역’은 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 따른 땅 분류법으로 하나의 블록(여러 필지 덩어리) 단위로 지정된다. 하나의 용도지역 안에서 다시 각 필지별로 지목이 분류되는 것.

땅 분류법을 ‘지목’과 ‘용도지역’ 으로 나눠 2회에 걸쳐 소개한다.

지목이란 땅을 사용목적에 따라 구분해 놓은 이름을 말한다. 지적법에 따른 지목은 가장 기초적인 땅의 분류법이라고 볼 수 있는데 토지등기부등본에 표시된다.

땅은 지목에 따라 그 쓰임새와 활용도, 가치가 모두 다르다. 서로 인접해 있는 땅이라도 지목에 따라 값에 차이가 난다. 때문에 투자를 위해 땅을 살땐 그 지목을 반드시 확인해봐야 한다.

지목은 변경 가능해

현행 지적법상의 지목에는 28가지가 있다. 구체적으로는 대지, 잡종지, 전, 답, 임야, 과수원, 목장용지, 광천지, 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지 등이다.

이와 같은 지목은 현재 그 땅의 현재 쓰임새(현황)가 무엇인가에 따라 결정된다.

예컨대 주택, 상가 등과 같은 건물이 들어선 땅은 대지로 부른다. 농작물 재배용 땅은 전이나 답으로 분류된다.

이때 땅의 크기와 모양과는 상관이 없다. 오로지 땅의 쓰임새가 지목 결정의 기준이 된다. 물론 땅의 현재 쓰임새와 지목이 다른 경우도 있다. 이 경우 토지등기부등본을 보면 실제 지목을 확인해 볼 수가 있다.

지목을 정할 때는 한 필지마다 하나의 지목을 설정하는게 원칙이다. 이를 ‘일필일목’의 원칙이라 부른다.

사람도 중간에 이름을 바꿀 수 있는 것처럼 땅의 지목도 변경이 가능하다. 하지만 지목의 변경은 땅 주인이 임의대로 할 수 있는 사항이 아니다. 지목의 변경은 반드시 법으로 정해진 행정절차를 밟아야 한다.

지목의 변경절차를 ‘전용’ 또는 ‘변경’이라고 부른다. 전ㆍ답 등을 대지로 바꿀때는 땅 소재지 관청에서 ‘농지전용’ 절차를 밟아야 하고, 임야를 대지 등으로 바꿀때도 마찬가지로 ‘형질변경’ 허가를 받아야 한다.

해당 관청의 허가를 받아 지목을 바꾸면 당장 땅값이 달라진다. 예를 들어 농지전용 허가를 받아 밭을 대지로 바꾸면 땅값이 대략 30∼40% 가량 오른다. 임야를 대지로 바꿔도 마찬가지다.

이처럼 지목이 바뀌면 땅값이 달라지는 이유는 지목변경에 따라 땅의 활용가치가 달라지기 때문이다. 예컨대 대지의 경우 건물을 지을 수도 있고, 농작물을 재배할 수도 있는 등 그 활용가치가 높아지지만 전ㆍ답은 농작물을 재배하는 용도로만 사용해야 한다. 이를 어기고 지목이 전ㆍ답인 땅에 건축물을 지으면 과태료 등의 벌금이 부과된다.

▲ 서로 인접해 있는 땅이라도 지목에 따라 값에 차이가 나므로 땅을 살땐     토지등기부등본에서 지목을 반드시 확인해 봐야 한다.

지목 따라 땅 쓰임새 모두 달라

각 지목별 특징, 투자 유의점 등을 살펴보면 다음과 같다.

대지 - 동일한 지역일 경우 지목이 대지인 땅의 값이 가장 비싼 경우가 많다. 28개 지목 중에서 땅의 활용도가 가장 높기 때문이다. 이런 의미에서 대지를 ‘땅 중의 왕’으로 부르는 사람도 있다.

물론 대지도 땅의 모양이나 입지에 따라 가격이 천차만별이다. 일반적으로 경사 15도미만의 정방형이나 장방형의 대지는 땅값이 비싼 편이지만 고압선 등이 지나는 곳은 싸다.

지적법상 대지에는 주택, 상가, 사무실, 문화시설 등의 건축물을 지을 수 있다. 하지만 대지라도 건축물을 지을 수 없는 땅도 있다. 관청에서 ‘대지증명원’을 발급받아보면 이를 확인해볼 수가 있다. 특히 나대지를 매입할 때에는 반드시 ‘대지증명원’을 발급받아 법률상 하자가 있는 땅인지 확인해 본다. 대지는 거주지에 상관없이 외지인도 매입이 가능하다. 단 토지거래허가구역 내 대지를 살땐 허가를 받아야 한다.

잡종지 - 대지와 땅값 수준이 비슷한 땅으로는 잡종지가 있다. 잡종지란 특별히 정해진 용도가 없는 땅을 말한다. 때문에 어떤 용도로도 지목변경이 가능하다. 잡종지의 장점은 쓰임새가 많다는데 있다. 주택 등의 건축만 가능한 대지와는 달리 잡종지에는 주유소, 자동차운전학원, 주차시설, 납골당 등의 설치가 가능하다.

물론 잡종지에 건물을 지으려면 반드시 지목을 대지로 바꿔야 한다. 대지와 마찬가지로 잡종지도 토지거래허가만 받으면 외지인도 매입이 가능하다.

전ㆍ답 - 전ㆍ답은 농작물을 재배하는 땅을 말한다. 이는 농지법상의 농지와 같은 의미다. 전ㆍ답은 헌법에 규정된 ‘경자유전’의 원칙에 따라 오직 농민 만이 소유할 수 있는 것이 원칙이다. 도시인이 토지거래허가구역내 전ㆍ답을 사려면 전가족이 현지에 1년 이상 거주해야 한다.

다만 정부는 2003년부터 농지법을 바꿔 주말체험용일 경우 도시인이라도 300평 미만의 전답은 소유할 수 있도록 하고 있다. 건축물을 짓기 위해 전ㆍ답을 대지로 바꿀 수 있는 자격도 땅 소재지 거주자로 제한된다.

임야 - 임야란 다년생 식물이 식재된 땅이다. 전ㆍ답과 동일한 수준의 규제가 적용되는 땅으로 외지인의 취득이나 지목변경에 제한이 따른다. 전답과 마찬가지로 토지거래허가구역 내 임야도 현지 거주요건을 채워야 매입이 가능하다. 투자가치가 높은 땅으로는 관리지역 세분화에 따라 계획관리지역으로 편입될 전답을 꼽을 수 있다.

묘지있는 땅은 투자에 신중해야

묘지 - 매입하려는 임야에 묘지가 있으면 투자가치가 떨어지므로 주의하는 것이 좋다. 특히 분묘기지권이 있는 임야는 매입하지 않는 것이 좋다. 분묘기지권이란 남의 땅에 묘지를 쓴 사람에게 관습법상 인정해주는 일종의 지상권을 말한다. 땅 주인의 허락을 받지 않고 묘를 썼더라도 20년 이상 문제가 없었다면 분묘기지권이 인정된다. 이 경우 묘를 이전하기 위해서는 이전비를 지급하고 허가를 받아야 한다.

광천지, 염전 - 광천지는 온천이 나는 땅을, 염전은 소금을 생산하는 땅을 말한다. 특히 염전은 개발에 따른 민원발생의 여지가 적은데다 대부분
평지라 부지조성비가 적게 든다는 장점 때문에 공장용지로 많이 활용되는 추세다. 또 지목상 농지가 아니라 지목을 변경할때 대체농지조성비가 들지 않는 장점 때문에 최근 펜션, 호텔, 골프장 등으로 개발하려는 사례가 늘고 있다.

공장ㆍ주차장ㆍ주유소ㆍ창고 용지 - 이런 지목들은 주택, 상가 등 다양한 건축물을 지을 수 있는 대지와는 달리 오직 단일 용도의 건물을 지을 수 있는 땅을 말한다. 물론 이런 땅도 대지로 지목을 변경하면 주택 등의 신축이 가능하다.

구거, 유지 - 물이 흐르는 곳은 구거라고 하는 반면 유지는 저수지나 연못처럼 물이 상시적으로 고여 있는 곳을 말한다.

하천 - 하천은 구거에 비해서 규모가 큰 물줄기가 흐르는 땅을 말한다. 하천에 흐르는 물줄기가 바뀌면서 대지화된 땅을 폐천부지라고 하는데, 폐천부지는 자연경관이 뛰어난 곳에 위치해 있기 때문에 인기가 높다. 현재 카페촌이 형성된 미사리나, 출판 인쇄 유통시설 등이 들어선 파주 출판문화정보산업단지 역시 폐천부지를 개발한 곳이다.

기타 - 기타 지목으로 도로, 철도용지, 제방, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지 등이 있다. 다른 땅에 비해 대부분 지목변경이 어려워 일반적인 투자대상에서 제외되는 경우가 많다.

지목외 분류 - 지적법에 따른 28가지 지목이외에 관습적으로 분류되는 땅의 종류도 있다. 나대지, 공지, 맹지 등이 그것이다. 나대지는 지목상 대지이지만 건축물이 들어서지 않은 땅, 공지는 하나의 필지안에서 건폐율 등의 제한 때문에 건축물이 들어서 못하는 땅, 맹지는 사방이 도로에 접하지 않아 값어치가 떨어지는 땅을 말한다.

어떤 땅이 좋은 땅인가

토지시장에는 좋은 땅에 대해 금언처럼 전해지는 말이 많다. ‘불 난 땅(대지)는 재수가 있다’는 말이 그 한 예. 의아해하다가도 평당 최소 15만원이 넘는 철거비를 생각하면 그럴듯하다.

‘주택가의 주택 옆에 바로 붙어 있는 대지는 사지마라’는 말도 마찬가지다. 이런 땅은 ‘늙은 땅’이라고 해서 가치를 낮게 친다는 것. 땅값이 이미 오를만큼 올라 강력한 개발재료가 없는 한 더 오를 여지가 없기 때문이란다.

사실 이런 땅은 다세대나 다가구 주택용으로 개발하려고 해도 규제와 말이 많아 쉽지 않다. 또 대부분 주거전용지역에 들어서 주택건축 이외의 목적으로 활용하기도 힘들다.

반면 ‘도심에 위치한 변전소나 공장 옆에 붙은 땅을 사라’는 말도 있다. 이런 땅은 ‘젊은 땅’이라는 것. 도심 기피시설들은 민원 때문에 언젠가는 이전할 수밖에 없다. 철거 후 땅 모양이 좋아 고급 아파트단지로 개발될 가능성이 높다.

또 ‘산자락 밑에 붙은 완만한 경사도의 100∼200평짜리 조각 땅(임야)도 좋은 땅’에 속한다. 수도권지역에서 산자락 밑에 붙은 임야, 전, 답, 과수원 등은 관심의 대상이다. 이런 땅은 언젠가 뒷산이 개발되면 진입로 등으로 활용될 가능성이 높아서다.

흙을 파낸 땅, 돌을 캐간 땅도 좋은 땅이다. 이런 땅들은 잡종지로 지목을 변경하기가 쉽기 때문이. 임야에서 잡종지로 지목이 변경되면 땅값이 서너 배는 훌쩍 뛰어 버리기 때문이다.

지목의 분류 및 성격
지목	성격
전	물을 상시적으로 이용하지 않고， 곡물ㆍ원예작물（과수류 제외）ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 땅．
답	물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 땅．
과수원	사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호도ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 땅과 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지．
목장용지	- 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 땅． - 가축을 사육하는 축사 등의 부지． - 이에 접속된 부속시설물의 부지．
임야	산림를 이루고 있는 수림지ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 땅．
광천지	지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 땅
염전	바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 땅과 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지．
대	- 영구적 건축물중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지． - 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 땅．
공장용지	- 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 - 공업배치및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지 - 위의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
학교용지	학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
주차장	자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지 ＊노상주차장， 부설주차장， 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장 등은 제외
주유소용지	- 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 - 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
창고용지	물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
도로	- 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 땅． - 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 땅 - 고속도로안의 휴게소 부지 - 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
철도용지	교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 땅과 이에 접속된 역사ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지
제방	조수ㆍ자연유수ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지
하천	자연적으로 물이 흐르고 있거나 흐를 것으로 예상되는 땅
구거	용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연적으로 물이 흐르고 있거나 흐를 예상되는 소규모 수로부지
유지	물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 않는 땅
양어장	육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
수도용지	물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수ㆍ정수ㆍ송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
공원	일반공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 땅
체육용지	국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
유원지	일반공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
종교용지	일반공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
사적지	문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지
묘지	사람의 시체나 유골이 매장된 토지， 도시공원법에 의한 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지
잡종지	- 갈대밭， 실외에 물건을 쌓아두는 곳， 돌을 캐내는 곳， 흙을 파내는 곳， 야외시장， 비행장， 공동우물 - 영구적 건축물중 변전소， 송신소， 수신소， 송유시설， 도축장， 자동차운전학원， 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 - 다른 지목에 속하지 아니하는 토지

 

자료출처: 대한민국의 새로운 블루오션!

 

 

 

 

투자를 위해 땅을 살 때 무엇보다도 계약 전 현장답사가 중요하다. 서류에는 평지로 나와 있는 땅이라도 실제 가보면 경사가 심해 쓸모 없는 땅으로 판명나는 사례가 많기 때문이다.

특히 시골 땅은 서류상 내용과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 대부분이다. 대부분 일제시대 때 수작업으로 작성한 지적도를 고치지 않고 아직까지 사용하고 있어서다.

현장답사란 이처럼 서류로는 파악할 수 없는 땅의 실제 상황을 직접 살피는 일이다. 이때 대개 카메라와 나침반, 지적도 등을 기본적으로 지참한다.

최근에는 휴대용 녹음기를 들고 다니는 사람도 늘고 있다. 종이에 일일이 메모하는 대신 땅의 상황을 그때 그때 음성으로 녹음해 두는 것이다.

‘지적도’나 ‘임야도’나

땅 투자를 위해 현장을 답사할 때는 반드시 지참해야 할 서류로는 지적도를 꼽을 수 있다. 답사할 땅의 위치를 정확히 파악하는데 없어서는 안될 서류라서다.

지적도란 지적법에 의해 땅 경계선 등의 사실관계를 일반에게 공시하는 공적 서류를 말한다. 대한민국 땅(대략 3000여만 필지)이라면 1개 필지마다 각각의 지적도를 가지고 있다.

이때 지목이 임야인 경우에는 지적도라고 하지 않고 ‘임야도’라고 부른다. 이는 임야와 기타 토지를 구분해 관리하는 토지관리시스템에서 비롯된 차이다. 지적도와 임야도는 이름만 다를 뿐 내용에는 차이가 없다.

행정관청에서 발급하는 지적도(임야도)에는 기본적으로 지번, 축적, 경계선 등이 표기된다. 지적도의 발급은 땅의 소재지와 상관없이 전국 어느 행정관청(시ㆍ군ㆍ구청, 읍ㆍ면ㆍ동사무소)에서나 가능하다.

지적도를 발급받을 땐 인지대로 필지당 700원 내면 된다.

업소용 도면도 함께 지참해야

땅을 직접 살피러 현장에 나갈 때는 행정관청에서 정식으로 발급해주는 지적도를 기본적으로 지참해야 한다.

이와는 별도로 민간에서 발행하는 축적 ‘1/25000’이나 ‘1/50000’짜리 업소용 ‘지적도’ 도 함께 지참한다. 민간에서 발간한 지적도에는 보다 상세한 기호와 지표가 표기돼 이를 참고하면 땅 찾기가 훨씬 수월하기 때문이다.

지적도를 통해 답사하려는 땅을 정확하게 찾아내는 것이 답사의 기본.

지적도를 근거로 땅 찾는 요령을 모르면 서울에서 김 서방 찾기만큼이나 어렵다. 특히 1∼2백 평 규모의 땅은 모양이 그만그만해서 전문가들도 구별에 애를 먹는다.

따라서 기본적으로 지적도를 이해하고, 지적도를 통해 현장을 분석하는 안목을 가지는 것이 중요하다.

우선 ‘기점’을 찾아라

현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점<사진참조>을 찾아야 한다.

기점(基點)이란 답사대상 토지를 찾아내는 기준이 되는 자연물을 말한다. 대개 인접한 도로나 계곡, 하천 등이 기점이 된다.

현장 답사 때는 먼저 이 지적도 상의 기점과 일치하는 현장 기점을 찾아내야 한다. 확인이 어려울 때는 대상 토지와 가장 가까운 곳의 농가주택을 찾아 도움을 받는 방법도 괜찮다.

이와 같은 방법으로 답사대상 토지를 확인했으면 정확한 지적 경계선을 파악해 본다. 내 땅이 어디서 어디까지인지 확인하는 것이다.

그러기 위해서는 도로에 붙은 전면 길이가 얼마인지, 또는 가로, 세로의 길이가 얼마인지를 확인할 필요가 생긴다. 이때 지적도면상의 1㎝는 1200분의 1 축적에서는 12m, 1600분의 1 축적에서는 16m를 나타낸다는 점을 참고한다.

인근에 전신주가 있다면 그 간격이 대략 50m이므로 이를 토대로 실제거리를 가늠해 보는 것도 좋은 방법이다. 
 

▲ 현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점을 찾 아내 이를 지적도와 일치시키는게 중요하다.

수첩 대신 지도 활용하는 것도 요령

대략적인 위치와 면적을 파악했다면 다음에 지적도 상단을 정북에 맞추고 이를 기준으로 해당 토지의 방위와 향을 확인한다. 이 과정에서 반드시 확인해야 할 점은 실제 상황이 공부상의 표시와 일치하는지를 여부다.

현재 우리가 사용하고 있는 지적도는 일제 시대에 만들어진 것으로 100년이 넘은 것이다. 때문에 지적도에는 멀쩡한 임야로 표기되어 있지만 현황은 하천이나 계곡일 경우가 있다. 세월이 흐르면서 물줄기가 바뀌어 발생한다.

때문에 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 또 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량 의뢰해 이를 바로 잡아야 한다.

답사 때는 국립지리원에서 발급한 25000분의1 짜리 지도도 십분 활용한다. 따로 수첩을 들고 다닐 필요가 없다. 정보의 보고인 지도에 땅값, 소요시간, 시장 등 각종 편의시설, 도로상황 등 모든 걸 기록한다. 그러면 보다 감이 확실하게 잡힌다.

해당 지자체 들러 최종 확인해야

대상 토지가 대략 확인됐다면 주변 중개업소에 들러 땅값 등 현지 분위기를 살펴봐야 한다.

그런 다음 관할 시군구청에 찾아가 개발계획을 확인한다. 이는 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 떼서 들은 정보를 최종적으로 확인하는 절차다.

이때 반드시 체크해야 할 사항으로는 공법상의 이용 및 거래 규제, 민법상의 소유권 및 재산권 제한, 주변 토지 이용계획 등이다.

김영태 기자 neodelhi@joongang.co.kr