2007-07-27 05:16

http://blog.drapt.com/isetoile/543501185480995861

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

지난 6월 1일 화성 동탄2신도시 발표이후 주택시장에서 ‘명품’이라는 용어가 유행하고 있습니다. 동탄2신도시를 명품 자족도시로 개발하겠다는 정부의 발표에 이어 경기도가 건설교통부와 협의, 수원 광교신도시를 ‘명품신도시 1호’로 선정하기에 이르렀습니다. 명품이란 말은 우리에게 돈 많은 사람들이 선호하는 값비싼 외국 브랜드 상품을 의미했습니다. 하지만 이제 ‘명품 인생’ ‘명품 인재’ ‘명품 경영’ ‘명품 다이어트’ 등을 거쳐 ‘명품도시’라는 말까지 생겨났습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 명품주거지를 정의해 보고 명품주거지가 갖춰야 할 요건과 10년후 수도권에서 명품주거지가 될 수 있는 후보지를 소개하겠습니다. 정부가 말하는 명품도시란? 건교부나 경기도에서는 명품도시 또는 명품신도시라고 합니다. 동탄2신도시 발표자료에 언급한 명품도시란 첨단산업, 교통, 환경, 문화, 교육기능이 잘 조화된 곳을 말합니다. 막연합니다. 명품도시는 자연과 경관을 고려한 친환경 도시이며 IT 기술을 활용해 도시관리, 교통체계, 재난예방, 개별 주거서비스에 이르기까지 자동화된 U-city 도시입니다. 또 인근 기업과 연계한 첨단 비즈니스 클러스트를 구축한 자족도시를 말합니다. 오윤섭이 말하는 명품주거지란? 하지만 명품도시는 어느 날 갑자기 정부가 명품도시라고 일방적으로 선언한다고 해서 되는 게 아닙니다. 먼저 명품이란 말에 담긴 의미는 브랜드 가치가 매우 높다는 것을 말합니다. 상품시장에서 브랜드 가치란 특정 상품이 소비자에게 알려지지 않은 동일한 품질의 상품과 비교해 얻을 수 있는 이익, 즉 브랜드가 소비자에게 주는 핵심 가치를 말합니다. 브랜드 가치는 만질 수도 볼 수도 없습니다. 명품주거지란 중산층 이상 소비자들이 인근 다른 주거지에 비해 브랜드 가치가 매우 높다고 인식하고 행동하는(월세라도 살고 싶어 하는 것) 주거지를 말합니다. 과거 강남이 어떤 과정을 거쳐 명품주거지가 됐는지를 설명하면서 명품주거지가 갖춰야 할 3가지 요건을 말씀드리겠습니다. 첫째 계획도시로 인프라가 구축돼야 합니다. 인프라 구축은 아무리 빨라도 최소한 10년은 지나야 합니다. 10년이 지나야 주거와 자족시설, 교통, 교육, 문화 등 인프라가 조화를 이루게 됩니다. 지금과 같은 강남 인프라가 조성되는데 30년이나 걸렸습니다. 아파트가 들어서고 사통팔달 교통망이 완비되고 학교와 학원이 들어섰습니다. 이어 빌딩이 생기고 대기업 등 기업체 사무실이 이전하면서 30년이 지나 인프라가 완벽하게 구축된 것입니다. 이에 따라 2000년 이후 수도권을 물론 지방 대도시 부자들이 서울 강남 아파트를 사들이면서 수요가 급증, 아파트값이 폭등했습니다. 분당신도시의 경우 인프라가 구축되는데 강남의 절반인 15년이 걸렸습니다. 둘째 교육여건이 뛰어나야 합니다. 강남구 송파구 서초구 강동구 등 강남권 4곳에는 서울 학원의 30% 이상이 몰려있습니다. 90년대에는 8학군이라는 이유로, 2000년대에는 대치동 학원 때문에 강남 아파트 수요가 크게 늘었습니다. 이는 2000년 이후 분당, 평촌 목동 아파트값이 큰 폭으로 오른 이유도 마찬가지 입니다. 개발한지 20년이 되는 90년대부터 강남에는 학습의욕이 높고 학습수준이 상당한, 좋은 학생이 많이 몰리게 됐습니다. 좋은 학생이 많다는 것은 경쟁자가 많다는 것입니다. 경쟁이 치열해지면서 이에 기생하는 학원이 들어섭니다. 여기에 학원을 다니고 과외를 하며 치열한 경쟁을 해야만 대학입시에서 생존할 수 있다는 부모의 의지에 따라 강남 주택 수요가 급증하게 된 것입니다. 참고로 강남권 거주자는 교육여건>생활편의시설>교통 및 직장 접근성 순의 이유로 강남권에 아파트를 삽니다. 하지만 비강남권 거주자는 교통 및 직장 접근성>주택 투자가치 순으로 아파트를 구입합니다. 셋째 부자들이 선택해야 합니다 부자들이 선택해야 진정한 명품주거지가 될 수 있습니다. 부자들에게 선택받으려면 강남 접근성이 뛰어나야 합니다. 강남권에 주로 살고 있는 부자들은 지난 30년간 주거지로서 강남권을 떠나지 않았습니다. 과거 대표 주거지를 봐도 알 수 있습니다. 대표 주거지는 70~80년대 압구정동 현대와 잠실동 아시아선수촌을 거쳐 90년대에 대치동 미도, 선경, 우성 아파트로 옮겨갔습니다. 2000년 이후에는 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 대치동 동부센트레빌 등 트로이카 체제를 형성했습니다. 인프라가 구축되고 교육여건이 뛰어나다고 하더라도 부자들이 관심을 갖지 않는 곳은 명품주거지가 될 수 없습니다. 10년후 수도권 명품주거지 후보지 다음은 저와 닥터아파트 애널리스트 4명(곽문경 이민희 김주철 이혜승)이 직감적으로 추천한 10년 후 수도권에서 명품주거지가 될 가능성이 있는 후보지 10곳 입니다. 순서는 가나다순입니다. 제가 말한 명품주거지 3가지 요건에 맞지 않는 곳도 있지만 참고만 하세요. 여러분도 댓글을 달아 명품주거지 후보지를 추천하면 좋겠습니다. 강남구 개포동 개포주공 강남구 압구정동 일대 과천 주공단지 마포구 상암동 DMC 일대 송파구 위례신도시(송파신도시). 넓게는 잠실-가락-문정 포함 수원 광교신도시 여의도 주상복합 아파트 용산구 부도심 또는 한남~한강로 라인 인천 송도국제도시 화성 동탄1,2신도시

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2007-07-27 05:14

http://blog.drapt.com/isetoile/543501185480850402

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

실수요자에게 당첨 기회를 많이 준다는 청약가점제가 9월부터 시행됩니다. 정확히는 9월 1일 이후 분양승인 신청분(주공 등 공공분양의 경우 입주자모집공고분)부터 청약가점제가 적용됩니다. 2007년 7월 현재 청약가점이 낮은 청약자의 ‘올인 청약’이 늘고, 건설업체는 분양가 상한제 이전에 조금이라도 더 많은 수익을 내기 위해 8월까지 ‘소나기 분양’을 서두르고 있습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 청약가점제가 시행되면 내집마련을 어떻게 할까? 고민하는 독자님들을 위해 내집마련기술을 소개합니다. 가점점수가 상위 10%이내인 무주택 1순위자 수도권에서 가점점수가 84점 만점에 53점 이상이면 청약통장 가입자 중 상위 10% 이내에 들어갈 것입니다. 판교신도시는 물론 송파신도시(위례신도시), 광교신도시 등 특급 인기지역도 당첨권에 듭니다. 송파 등 수도권 2기 신도시 분양이 2009년 전후로 절정에 이를 것이므로 늦어도 2009년까지 당첨받는 게 좋겠습니다. 청약제도가 언제 바뀔지 모르니까요. 참여정부의 부동산정책은 2008년 정권이 바뀌고 상반기까지 유지되다 하반기부터 정책 기조가 점차 바뀔 가능성이 높습니다. 10% 이내 청약자는 사실 당첨 걱정보다는 돈 걱정을 해야 할 것입니다. 수도권의 경우 대부분이 투기지역이므로 분양가의 40%만 중도금 대출을 받을 수 있어 나머지 60%를 자신의 힘으로 마련해야 합니다. 청약가점제에서 가점점수가 높고 돈도 많다면 최대의 수혜자가 될 것입니다. 이런 청약 1순위자는 거의 없겠지만요. 돈이 없다면 청약통장을 쓰기가 쉽지 않습니다. 바로 전매제한 때문입니다. 수도권의 경우 전용면적 85㎡(25.7형)이하 아파트를 분양받을 경우 공공택지는 10년, 민간택지는 9월부터 7년간 전매를 금지하고 있습니다. 쉽게 말해 입주 후 최소한 7년 또는 4년 이상 팔고 싶어도 팔지 못하고 대출 이자 및 재산세, 종합부동산세를 부담하며 강제적으로 보유해야 하는 것입니다. 가점점수가 상위 30%이내인 무주택 1순위자 수도권을 기준으로 가점점수 43점 이상이면 상위 30% 이내 들어 상위권으로 봅니다. 여기에 자금력(분양가의 60% 이상 자금을 보유하고 있는 사람)을 갖추고 있고 분양 아파트로 내집마련을 하고 싶다면 특급 인기단지를 피해 청약가점제를 활용하세요. 공공택지 아파트가 최우선 청약 대상지역입니다. 분양가 상한제로 가격 경쟁력이 있는데다 입주시점에 시장상황에 따라 전매제한 완화 수혜를 받을 가능성도 있습니다. 역시 늦어도 2009년까지 당첨받는 전략을 세우는 게 좋습니다. 문제는 돈입니다. 투기지역의 경우 분양가의 40%만 중도금 대출을 받을 수 있고 분양가가 6억원이 넘으면 투기지역은 물론 수도권 투기과열지구에서도 총부채상환비율(DTI) 40% 이하 규제를 받게 됩니다. 참고로 비투기지역은 건설업체와 금융기관간 협의에 따라 분양가의 50~60%를 중도금 대출해주고 있습니다. 편법으로 제2금융권을 동원, 최고 70%까지 해주는 곳도 있습니다. 가점점수가 40점미만인 무주택 1순위자 대학교 지원할 때도 가장 애매한 점수가 중간 점수입니다. 청약가점제에서도 마찬가지입니다. 가점점수가 30~40점이면 중간층을 이루게 되는데 가장 애매합니다. 자신이 원하는 인기지역은 거의 당첨기회가 없기 때문입니다. 선택은 2가지입니다. 굳이 당첨받아 내집마련하고 싶다면 눈높이를 낮춰 하향 지원하는 수 밖에 없습니다. 차선 또는 차차선 아파트에 청약하세요. 종전 100% 추첨제에서 1순위 마감이 가능했던 단지로 보면 됩니다. 그렇지 않다면 저는 청약통장을 사용하지 않고 입주 5년 미만된 기존 아파트로 우선 내집마련을 하는 게 좋습니다. 30점 미만은 전적으로 추첨물량에 의존할 수밖에 없습니다. 운에 맡기고 말입니다. 85㎡ 이하 청약자로 첫 내집마련 수요자라면 8월까지 청약통장으로 내집마련을 적극 시도하고 실패한다면 새 아파트로 내집마련을 권하겠습니다. 혹시 가점점수를 높이기 위해 무작정 기다리는 청약자가 있을까봐 한마디 합니다. 청약가점제는 무한정 지속되는 제도가 아닙니다. 과거 사례와 직감으로 보면 길어야 3년 정도입니다. 집값이 하락하거나 안정되면 청약시장이 시들해지고 청약가점제가 소용없게 됩니다. 집값이 하락하는데 돈도 없는 사람이 무리해서 분양받으려고 하지 않으니까요. 결국 돈은 없고 가점점수가 높은 청약자는 청약을 포기하고 자금력 있는 1순위자만 청약하게 돼 가점제가 무의미해질 것입니다. 이런 시장 상황이 계속될 경우 결국 청약가점제는 다시 손질을 할 수밖에 없습니다. 분양가 상한제 등 분양가 규제정책과 같은 맥락으로 보면 됩니다. 1주택 소유 청약자 1주택 소유 청약자는 추첨제 물량에서 1순위 청약자격을 인정받습니다. 85㎡ 이하는 분양물량의 25%에 대해서 청약기회를 얻을 수 있습니다. 과거에는 1백가구를 분양하면 1백가구에 대한 청약 기회를 얻었지만 9월부터 25가구에 대해서만 청약 기회를 얻게 됩니다. 또 85㎡ 초과는 채권입찰제를 우선 적용하고 청약자가 써낸 채권액이 같을 경우 50%를 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 85㎡ 이하의 경우 당첨 가능성이 크게 떨어지게 됩니다. 따라서 25%에 목맬 필요가 없습니다. 돈이 있다면 8월 이전에 적극 청약해서 당첨받으세요. 8월까지 당첨받지 못했더라도 이미 주택을 소유하고 있으니 청약통장을 해약하지 말고 인내심을 갖고 청약하는 게 매우 중요합니다. 당첨에 대해 마음을 비우고 말입니다. 2주택 이상 소유 청약자 2주택 이상 소유자의 경우 추첨제 물량도 1순위로 청약할 수 없습니다. 2순위 이하로 청약할 수 있지만 보유 가구당 5점씩 가점점수가 감점이 됩니다. 1주택으로 줄이지 않는다면 청약가점제에서 청약은 사실상 포기해야 합니다. 대신 보유 주택을 매도하고 내재가치가 높은 대상으로 갈아타는 걸 권장하겠습니다. 갈아타는 아파트로는 입주 5년 미만 택지개발지구(신도시 포함) 또는 신역세권이 되는 메이저 브랜드의 대규모 아파트단지를 추천하겠습니다. 수도권은 2008년부터 2010년까지 지속적으로 신규아파트 공급부족에 시달릴 것입니다. 40평형대 새 아파트로 갈아타는 것을 추천합니다. 굳이 갈아탈 필요가 없다면 청약통장을 없애지 말고 청약제도가 바뀔 때까지 기다리세요. 송파신도시에서도 2009년 이후 청약 기회를 잡을 수 있습니다.

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2007-07-27 05:13

http://blog.drapt.com/isetoile/543501185480822479

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

아무나 부동산 가치투자를 할 수 있다면 가치투자자들이 결코 높은 투자수익을 올릴 수는 없을 것입니다. 부동산 가치투자에 필요한 덕목을 갖춰야 합니다. 이번 닥터아파트(www.DrAptc.om) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 가치투자자가 갖춰야 할 덕목 4가지를 소개하겠습니다. 소개하기 전에 이번 칼럼 주제와 조금 관련 있는 제 취미를 얘기하겠습니다. 숲속에서 지내는 것을 좋아해 등산에 이어 7월부터 오토캠핑을 시작했습니다. 지난주에 첫 오토캠핑을 강원 영월로 다녀왔습니다. 이날 제가 친 헥사타프(그늘막)를 보고 올바르게 설치하는 법을 가르쳐준 이웃 고수 캠퍼가 바로 부동산 가치투자자로서 성공할 수 있는 4가지 덕목을 갖춘 사람이 아닌가 생각되기도 합니다. ‘나의 오토캠핑 멘토’는 밤 10시에 와서 부인과 아이는 차에 놔두고 전기 랜턴으로 주위를 밝게 한 뒤 혼자 2시간에 걸쳐 조용히, 그리고 완벽하게 사이트를 구축하는 모습이 인상적이었습니다. 부동산 가치투자자가 갖춰야 첫 번째 덕목은 자제력입니다. 이는 다른 말로는 절제라고 할 수 있습니다. 워렌 버핏은 야구와 투자를 비교하며 명쾌하게 설명했습니다. 로버트 마일즈가 쓴 책 ‘워렌 버핏 실전 가치투자’(원제 Warren Buffett Wealth)를 보면 버핏은 미국 프로야구에서 테드 윌리엄스가 마지막으로 타율 4할대를 기록한 것은 자신의 능력범위 안에 뛰어난 자제력을 발휘했기 때문이라고 설명했습니다. 버핏은 윌리엄스가 쓴 ‘타격의 과학’(The Science of Hitting)을 읽고 윌리엄스가 스트라이크 존을 야구공 크기로 77칸으로 나누고 자신이 가장 잘 치는 위치인 세 칸 반으로 공이 올 때만 배트를 휘둘러 4할대 타율을 달성할 수 있었다고 분석했습니다. 버핏은 주식을 고르는 법을 야구에서 타자가 투수가 던지는 공을 골라 때리는 것에 비유했습니다. 투자자들도 야구에서 타자와 마찬가지로 자신의 능력범위 안으로 날아오는 좋은 공을 기다릴 필요가 있다고 말했습니다. 다만 야구에서와는 달리 주식 투자에서는 삼진아웃이 없기 때문에 배트를 휘두르지 않는다고 해서 아웃을 당하는 일은 없으므로 어떤 투자 기회가 자신의 능력범위 안에 있는지를 살펴보면서 기다려면 된다고 말했습니다. 둘째로 인내심입니다. 먼저 자신이 투자할 대상에 대해 철저한 사전조사를 통해 전문가 수준으로 자신의 분석 능력을 끌어올려야 합니다. 예를 들어 재건축 아파트에 투자한다면 해당 지역의 중개업자는 물론 시공사 건설업체 담당자, 조합원 간부 이상으로 많은 정보를 입수하고 조사, 연구, 분석해야 합니다. 조사 분석 후 내재가치가 높다고 판단돼 투자하기로 결정했다면 부동산시장이 안전마진(Margin of Safety. 버핏의 스승인 벤자민 그레이엄은 ‘현명한 투자자’라는 책에서 “당신이 지불하는 가격과 당신이 사들이는 가치 사이에 넓은 안전마진을 마련하는 것이 현명한 투자의 초석이다.” 라고 말함)을 허용할 만큼 가격이 하락할 때까지 즉 침체기가 올 때까지 기다릴 줄 알아야 합니다. 매입과 마찬가지로 매도 시기도 3년 이상 장기보유를 하면서 팔아야 할 이유가 명백하지 않는 한, 최적의 시기가 올 때까지 인내심을 갖고 기다려야 합니다. 셋째 집중력입니다. 세계경기 전망, 거시경제 예측, 단기경기 변동 움직임에 휘둘리지 말고 오로지 투자대상(투자대상의 내재가치)에만 집중해야 합니다. 특히 실전 투자에 약한 전문가의 말을 조심해야 합니다. 참고만 하고 따를 필요는 없습니다. 맞지도 않는 경제를 예측하는데 시간을 허비하기 보다는 오로지 자신이 투자하려거나 투자한 부동산에 집중하는 것이 훨씬 높은 투자수익을 보장해줍니다. 이와 관련해 버핏은 하루 일과 중 대부분의 시간을 경제 잡지를 읽고 전화를 하는 데 보내고 있습니다. 그는 매일 ‘뉴욕 타임즈’, ‘워싱턴 포스트’, ‘월 스트리트 저널’을 읽고 ‘밸류라인’을 통해 기업의 연구자료를 얻고 연차보고서를 정독합니다. 일반 투자자들보다 5배나 많은 양을 읽습니다. 젊었을 때는 신문 책 자료 등을 하루 12시간 이상 읽은 것으로 알려졌습니다. 그 외의 시간은 대부분 자회사나 투자대상 기업과 하루에 7~8시간 정도 통화를 합니다. 이를 통해 투자 대상에 대해 기업 내부자보다 더 많은 정보를 알게 됩니다. 투자를 결정하기에 앞서 혼자 생각하는 시간을 가져야 합니다. 자신이 그 부동산에 관심을 갖는 이유와 부동산으로 성공하기 위한 필수요건은 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등에 대해 독백을 하는 것입니다. 넷째 긍정적 사고입니다. 후천적으로 긍정적 사고를 키우기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 이때 가장 좋은 방법은 긍정적인 사고방식을 가지 사람과 친해지는 것입니다. 또 하나의 사안에 대해 긍정적으로 생각하고 실행했을 때와 부정적으로 생각하고 실행했을 때의 차이가 얼마나 큰지를 습관적으로 생각해보는 것도 좋습니다. 긍정적 사고방식을 가진 사람은 성실하고 정직하기 마련입니다. 또 과거지향적이기보다는 미래지향적입니다. 다른 사람과의 관계에서 경청하고 단점보다 장점을 보려고 노력합니다. 따라서 긍정적 사고를 통해 현실적 낙관주의자가 돼야 합니다. 현실적 낙관주의자란 투자 환경에 대해 근거 없는 낙관을 펼치는 사람을 말하는 것이 아닙니다. 진정한 현실적 낙관주의자는 철저한 조사를 통해 투자 환경이 좋은 투자 대상을 선정함으로써 현실에 뿌리를 내리고 근거 있는 낙관론을 펼치는 사람을 말합니다. 이로 인해 자신감이 쌓이면서 주변 사람에게 긍정적인 영향을 미치게 됩니다. 결과적으로 현실적 낙관주의자는 자신의 ‘내재가치’를 높임으로써 돈만 가진 부자가 아닌 가치투자 수익으로 사회에 기여하는 행복한 부자가 될 수 있는 것입니다. 추가로 부자노트 독자님들에게 오토캠핑을 적극 추천하고 싶어 첫 캠핑 사진을 보여드립니다.

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