2008-05-01 18:47

http://blog.drapt.com/iron7716/4564161209635253125

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

오는 2020년까지 ‘동북아 국제비즈니스의 중심지’로 조성되고 있는 송도국제도시. 외국 투자유치 실적은 부진하지만 개발 기대감으로 내국인의 아파트에 대한 관심은 최고조에 달하고 있습니다. 이미 입주한 송도국제도시 33평형 아파트 시세는 평당 1천7백만원을 넘어 분양가 대비 3배나 뛰었습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 국제업무단지를 중심으로 송도국제도시 아파트 미래가치를 분석하겠습니다. 개발 사업 및 호재 총 1천6백11만평에 달하는 송도국제도시의 핵심은 1, 3공구에 1백73만평 규모로 조성되는 국제업무단지입니다. 오는 2014년까지 국제학교, 국제병원, 중앙공원(센트럴파크), 동북아트레이드타워, 주상복합 퍼스트월드, 국제컨벤션센터 등이 들어서게 됩니다. 국제업무단지는 미국 부동산 개발 회사인 게일사와 포스코건설이 7대 3 비율로 투자한 국내 합작법인 송도국제도시개발유한회사(NSIC)가 사업시행자입니다. 2005년 3월 착공된 국제컨벤션센터는 지하 1층~지상 3층에 연면적 1만5천여평 규모로 2008년 4월 건립됩니다. 컨벤션센터는 복합단지로 호텔, 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 동북아트레이드타워 등도 들어섭니다. 지난 2월 착공된 동북아트레이드타워는 65층(3백m) 규모로 2010년 완공될 예정입니다. 1층부터 33층까지는 업무 및 상업 시설로 쓰이고 34층부터 64층까지는 2백여개의 객실을 갖춘 호텔이 들어섭니다. 이와 함께 2월에는 컨벤션센터 호텔과 중앙공원도 착공했습니다. 호텔은 3백여개의 객실 규모로 2010년 완공됩니다. 12만평 규모로 2009년에 조성되는 중앙공원은 바닷물을 끌어들인 1.8㎞ 수로를 따라 수상택시가 운행되며 오페라하우스와 콘서트홀 등 문화센터, 박물관, 해양생물생태관 등 문화공간도 함께 들어섭니다. 2008년 9월 개교하는 송도국제학교는 부지 2만1천여평에 지상 5층으로 건립되며 부설 유치원과 초·중·고교(12년제) 교육 과정을 갖추고 학생 2천1백명을 모집할 예정입니다. 미국 명문 사립학교인 밀튼아카데미와 제휴, 수업은 영어로 하며 정원의 30%까지 내국인 입학이 허용될 예정입니다. 하지만 아직 입학 조건, 전형 절차 등은 확정되지 않았습니다. 국내 대학 캠퍼스 건립도 잇따르고 있습니다. 5, 7공구에 연세대(28만평)와 인천대(13만8천평)는 각각 2010년, 2009년까지 캠퍼스를 조성할 예정입니다. 한국외국어대학은 2만1천평 규모로 통번역센터, 국제비즈니스정보센터, 한국어교육문화원, 기숙사를 세우겠다는 양해각서(MOU)를 인천시와 교환했습니다. 6, 8공구에 오는 12월 착공, 2012년 완공될 인천타워는 1백51층, 높이 5백50m 규모로 국내에 가장 높고 세계에서는 아랍에미리트연합(UAE)의 버즈 두바이(162층, 700m)에 이어 두번째로 높은 건물이 됩니다. 연건평 16만평은 세계 최대입니다. 시행자는 미국 포트먼그룹과 삼성물산 현대건설이 합작한 포트먼 컨소시엄으로 사업비만 3조원에 달합니다. 오는 12월에는 6백병상 규모로 암 심혈관 질환 등 6∼7개의 특화된 클리닉을 갖춘 송도국제병원이 착공돼 2011년 문을 엽니다. 미국 코넬대 의과대학의 부속병원인 NYP가 의료진을 파견해 운영할 예정입니다. 한편 교통여건을 보면 인천국제공항이 있는 영종도와 송도국제도시를 잇는 인천대교가 2009년 10월 개통될 예정입니다. 길이 12.3km(왕복 6차선)로 제2, 제3경인고속도로 및 서해안고속도로와 연계되며 송도국제도시에서 인천공항까지 차로 15분이면 도착할 수 있습니다. 또 인천지하철 1호선 종착역인 동막역에서 6개 정거장을 추가로 설치, 송도국제도시 국제업무단지까지 연장하는 구간이 2009년 8월 국제업무단지에서 열리는 인천 세계도시엑스포 오픈 이전에 개통될 예정입니다. 인천공항~김포공항~서울역(58㎞)을 잇는 인천국제공항철도는 지난 3월 인천공항~김포공항(37.6㎞) 구간이 1단계로 개통한데 이어 2단계로 김포공항~서울역(20.4㎞) 구간이 2010년 1월 개통할 예정입니다. 인천시 남동구 고잔동~시흥시 논곡동(서해안고속도로 목감인터체인지)을 잇는 제3경인고속도로(14.3㎞, 왕복 4~6차선)는 2006년 11월 착공, 2010년 완공될 예정입니다. 영동고속도로, 서울외곽순환고속도로, 서해안고속도로와 각각 연결됩니다. 송도해안도로를 통해 인천대교와 연결됩니다. 또 온수역이 종점인 서울지하철 7호선을 부천을 거쳐 인천지하철 1호선 부평구청역까지 연결하는 7호선 연장선(10.2km)이 2010년 개통될 예정입니다. 악재 및 한계 가장 큰 악재로는 국제도시라는 이름에 걸 맞는 외국 자본의 직접 투자유치 실적이 매우 부진하다는 것입니다. 이 때문에 아시아 국제도시와의 경쟁에서 밀려 외국 기업 유치에 실패할 경우 송도국제도시가 아닌 송도신도시로 전락하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있습니다. 2002년 4월 합작법인 NSIC가 설립된 이후 외자 투자유치 실적을 보면 1조2천억원이 투입되는 인천대교 건설에 영국 아멕(AMEC)사가 지분 23%를 참여했습니다. 2006년 12월 미국계 투자은행인 모건스탠리가 국제업무단지 개발사업에 3억5천만달러를 투자한다는 계약을 체결했고 인천타워에 미국 포트먼그룹이 지분 40%를 참여키로 2006년 2월 양해각서를 체결한 상태입니다. 하지만 모건스탠리는 동북아트레이드타워와 패키지로 계약한 아파트 분양이 분양가 상한제로 수익성이 악화된다는 이유로 5월 현재 1차로 약속한 1억5천만달러를 투자하지 않고 있습니다. 또 인천타워도 포트먼그룹이 업무시설, 호텔, 상업시설, 아파트를 함께 건립할 계획이나 주택건설기준에 관한 규정에 따라 숙박시설과 주택을 함께 지을 수 없어 본계약을 앞두고 투자가 취소될 위기에 처해 있습니다. 외국 대학교 유치는 한건도 성사시키지 못했고 외국 기업의 사무실 유치도 단 2건에 그치고 있는 실정입니다. 합작법인 대주주인 게일사는 2006년 외국 투자 실적이 부진하자 국내 건설업체들에게 아파트 업무시설 골프장 등 개발사업에 시공권을 주고 개발이익금으로 업무시설을 짓는 링키지 프로그램을 도입, 국내 자본으로 업무시설을 건립하고 있습니다. 송도국제도시는 홍콩 싱가포르 푸둥(상하이) 두바이 등 경쟁 도시에 비해 15년에서 20년 늦게 조성되는데다 행정 절차, 투자 인센티브, 세제 혜택 면에서 경쟁력이 크게 떨어지고 있습니다. 외국 기업의 법인세 감면(초기 3년간 법인세 100% 면제, 추가 2년간 50% 감면)이 제조 물류 관광호텔 업종에 한정된 데다 본사와 공장을 제외한 사무소 지역본부 등에 대해서는 혜택이 없습니다. 행정절차도 까다로워 각종 인허가를 받으려면 인천경제청을 거쳐 재정경제부 승인을 일일이 받아야 하므로 1~2개월이 걸립니다. 투자 개발에 대한 정부의 지원도 도로, 공동구(전기 가스 수도 등 지하매설물을 지하에 공동으로 설치하는 시설물) 등 기반시설에 한정돼 있어 나머지는 시행자가 모두 부담해야 합니다. 수도권정비계획법 규제로 인해 송도국제도시에서 국내 대기업은 공장을 짓지 못하며 세금 부담도 커 역차별이라는 지적도 나오고 있습니다. 이 때문에 한국 기업이 투자할 수 없어 외국 기업이 투자를 주저하고 있습니다. 송도국제도시 아파트 미래가치는? 송도국제도시 미래가치는 앞으로 2가지 요인에 달려 있습니다. 첫째 2014년 완료되는 국제업무단지에 국제도시에 걸 맞는 업무시설과 외국 기업이 얼마나 들어서느냐에 달려있습니다. 둘째는 개발 기대감과 호재에 따라 서울 강남권 투자자들이 얼마나 적극적으로 투자에 나설 것인가가 관건입니다. 먼저 외국 기업 유치 성패는 국제업무단지 기반시설이 완공되는 2009년 전후로 해서 판가름 날 것입니다. 지금으로서는 성공 가능성은 40% 이하로 봅니다. 반면 강남권 투자자들의 투자 가능성은 긍정적입니다. 개발 기대감이 워낙 높은데다 착공 입주 등 개발 호재가 가시화되면서 손바뀜이 활발합니다. 아파트값은 1.11대책 이후에도 매도 호가가 좀처럼 하락하지 않고 있습니다. 매물도 물론 없구요. 전셋값도 아파트 청약을 노리고 이사하는 가수요는 물론 실수요자도 지속적으로 늘어나면서 강세입니다. 2005년 입주 당시 33평형 전셋값이 7천만원선이었으나 5월 현재 2년만에 2배 가까이 오른 1억3천만원 이상에 거래되고 있습니다. 송도국제도시 아파트 현황을 보면 1~4공구 중 2공구는 아파트 6천가구가 이미 입주를 완료했으며 4공구는 분양을 대부분 끝내고 입주를 앞두고 있습니다. 4공구에는 인천도시개발공사가 웰카운티라는 브랜드로 2천2백가구를 2004~2006년 분양했으며 2007년 9월부터 입주가 시작됩니다. 송도국제도시 입주 아파트 평당가는 1천8백만원을 넘어선 상태입니다. 목동(2천4백만원)보다 낮지만 분당(2천만원)을 따라 잡고 있는 형국입니다. 시세로는 이미 ‘인천의 강남’을 넘어 ‘수도권의 강남’이 됐습니다. 송도국제도시 대표 아파트는 국제업무단지가 위치한 1, 3공구 아파트가 될 것입니다. 1, 3공구에는 아파트 등 공동주택 2만2천여가구가 공급될 예정입니다. 1공구에 2005년 5월 첫 분양 후 6월부터 분양이 재개됩니다. 3공구는 아직 분양 계획이 없습니다. 계획대로라면 국제업무단지에서는 2012년까지 매년 3천여가구를 공급하게 됩니다. 국제업무단지에서도 1공구 중앙에 위치한 더샵센트럴파크가 대표 블루칩 단지로 꼽히고 있습니다. 이중 6월 분양예정인 더샾센트럴파크Ⅰ은 중앙공원과 바다를 조망할 수 있고 교통과 교육 입지여건도 뛰어납니다. 다음은 닥터아파트 애널리스트 3명이 분석한 송도국제도시 아파트 2014년 미래가치에 대한 의견입니다. 제 생각과 크게 다르지 않기 때문에 먼저 소개하고 제 예측을 간단히 추가합니다. <이진영 전임애널리스트> 1. 2014년 송도국제도시 아파트 예상 평당 시세는? 현재 송도 33평형 시세가 평당 1천6백만~1천8백만원입니다. 43평형은 평당 1천8백만~2천만원을 호가하고 있습니다. 앞으로 7년 뒤인 2014년 예상시세는 30평형대 2천5백만~2천7백만원, 40평형대 2천7백만~3천만원을 형성할 것으로 예상됩니다. 2. 송도국제도시 아파트 가치는? 국제도시로 개발되고 국내 대규모 기업이 시행 시공 운영 등으로 참여할 예정이며 인천국제공항, 제3경인고속도로, 송도해안도로, 인천지하철 1호선 등 주변 지역과 연계하는 도로가 속속 개통될 예정입니다. 또 국내 대학교의 캠퍼스 이전, 국제학교가 문을 엽니다. 따라서 송도 아파트 가치는 지속적으로 높아질 것으로 보입니다. 3. 송도국제도시 아파트 가치의 한계는? 불확실한 외자유치가 가장 큰 단점입니다. 앞으로 이러한 외국자본 및 기업 유치 향방이 송도 아파트 시세 움직임을 좌우할 것입니다. 국제학교의 내국인 입학도 외부수요를 송도로 얼마나 끌어올 수 있느냐에 중요한 판단가치가 될 것입니다. <이영호 선임애널리스트> 1. 2014년 송도국제도시 아파트 예상 평당 시세는? 2005년 9월 입주한 아이파크 송도의 경우 매년 평균적으로 20% 이상의 매매가 상승률을 보이고 있습니다. 입주 초기 급등세를 감안하더라도 앞으로 연평균 8% 이상의 상승률를 보이지 않을까 예상합니다. 따라서 2014년 예상 평당 시세는 2천6백만원은 가능할 것으로 보입니다. 2. 송도국제도시 아파트 가치는? 수도권에 있는 유일한 경제자유구역이라는 점입니다. 3. 송도국제도시 아파트 가치의 한계는? 개발기간이 장기간이라는 점입니다. 투자유치 속도, 매립공사 기간을 보더라도 2020년에 사업이 완료되기는 현실적으로 힘들 것입니다. 예를 들어 연세대 2차 사업지가 들어서는 11공구의 경우 매립공사가 현실적으로 2011년 이후에나 가능하다고 합니다. <김주철 전임애널리스트> 1. 2014년 송도국제도시 아파트 예상 평당 시세는? 정부가 인천경제자유구역인 송도국제도시에 추가 인센티브를 적극적으로 제시한다면 지금의 시세 상승폭보다는 더욱 높은 시세상승을 보일 것입니다. 따라서 계획대로 진행만 된다면 2014년 송도국제도시 아파트값은 강남권과 대등하거나 더 높아질 가능성이 충분히 있다고 생각합니다. 현실을 감안하더라도 2014년 평당 시세는 최소 3천만원 이상 될 것입니다. 투자유치에 가속도가 붙는다면 4천만원 이상이 될 것입니다. 2. 송도국제도시 아파트 가치는? 3. 송도국제도시 아파트 가치의 한계는? 송도 아파트 가치는 뭐니 뭐니 해도 국제도시로써 개발 기대심리입니다. 현재 한국에서 집값에 가장 큰 영향을 미치는 것이 교육여건인데 송도국제도시가 계획대로 개발된다면 국제학교 등 선진국 수준의 교육시설을 이용할 수 있고 영어권 도시 생활이 가능하기 때문에 강남권만큼 도시성장이 가능할 것으로 보입니다. 즉 새로운 부촌이 탄생할 수 있다는 것입니다. 물론 현재 외자유치가 계획대로 진행되고 있지 않고 있어 자칫 국제도시가 아닌 택지개발지구로 전락할 수 있습니다. 하지만 지금까지 송도국제도시가 높은 시세상승을 보인 이유는 아직까지 제 모습을 갖추기 전까지 오랜 기간이 남아 있어 개발 기대심리가 크기 때문입니다. 실례로 두바이가 최근 부각되고 있지만 15년간 개발이 이뤄졌다는 점을 감안 할 때 송도는 아직 4년 밖에 안 된 도시로 아직 개발가능성은 크다고 봅니다. 또 경제자유구역임에도 아직 규제가 심해 규제가 완화될 때마다 시세상승을 기대할 수 있어 투자 메리트는 충분하다고 생각합니다. 마지막으로 제 의견을 첨가합니다. 송도국제도시는 먼저 수도권 외곽에 위치해 서울 강남권과 멀다는 지리적 한계와 황사 대기오염 등 생태적 한계를 안고 있습니다. 송도국제도시 아파트 미래가치는 이같은 한계를 극복하고 외국 기업 유치로 국제 비즈니스도시로 연착륙할 수 있느냐와 영어 등 뛰어난 교육환경을 갖출 수 있느냐에 따라 좌우될 것입니다. 종합적으로 고려하면 2014년 송도국제도시 아파트 평당 시세는 최소한 3천만원 이상은 될 것으로 예측합니다.

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2008-05-01 18:47

http://blog.drapt.com/iron7716/4564161209635221480

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

지난 6월 1일 화성 동탄2신도시 발표이후 주택시장에서 ‘명품’이라는 용어가 유행하고 있습니다. 동탄2신도시를 명품 자족도시로 개발하겠다는 정부의 발표에 이어 경기도가 건설교통부와 협의, 수원 광교신도시를 ‘명품신도시 1호’로 선정하기에 이르렀습니다. 명품이란 말은 우리에게 돈 많은 사람들이 선호하는 값비싼 외국 브랜드 상품을 의미했습니다. 하지만 이제 ‘명품 인생’ ‘명품 인재’ ‘명품 경영’ ‘명품 다이어트’ 등을 거쳐 ‘명품도시’라는 말까지 생겨났습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 명품주거지를 정의해 보고 명품주거지가 갖춰야 할 요건과 10년후 수도권에서 명품주거지가 될 수 있는 후보지를 소개하겠습니다. 정부가 말하는 명품도시란? 건교부나 경기도에서는 명품도시 또는 명품신도시라고 합니다. 동탄2신도시 발표자료에 언급한 명품도시란 첨단산업, 교통, 환경, 문화, 교육기능이 잘 조화된 곳을 말합니다. 막연합니다. 명품도시는 자연과 경관을 고려한 친환경 도시이며 IT 기술을 활용해 도시관리, 교통체계, 재난예방, 개별 주거서비스에 이르기까지 자동화된 U-city 도시입니다. 또 인근 기업과 연계한 첨단 비즈니스 클러스트를 구축한 자족도시를 말합니다. 오윤섭이 말하는 명품주거지란? 하지만 명품도시는 어느 날 갑자기 정부가 명품도시라고 일방적으로 선언한다고 해서 되는 게 아닙니다. 먼저 명품이란 말에 담긴 의미는 브랜드 가치가 매우 높다는 것을 말합니다. 상품시장에서 브랜드 가치란 특정 상품이 소비자에게 알려지지 않은 동일한 품질의 상품과 비교해 얻을 수 있는 이익, 즉 브랜드가 소비자에게 주는 핵심 가치를 말합니다. 브랜드 가치는 만질 수도 볼 수도 없습니다. 명품주거지란 중산층 이상 소비자들이 인근 다른 주거지에 비해 브랜드 가치가 매우 높다고 인식하고 행동하는(월세라도 살고 싶어 하는 것) 주거지를 말합니다. 과거 강남이 어떤 과정을 거쳐 명품주거지가 됐는지를 설명하면서 명품주거지가 갖춰야 할 3가지 요건을 말씀드리겠습니다. 첫째 계획도시로 인프라가 구축돼야 합니다. 인프라 구축은 아무리 빨라도 최소한 10년은 지나야 합니다. 10년이 지나야 주거와 자족시설, 교통, 교육, 문화 등 인프라가 조화를 이루게 됩니다. 지금과 같은 강남 인프라가 조성되는데 30년이나 걸렸습니다. 아파트가 들어서고 사통팔달 교통망이 완비되고 학교와 학원이 들어섰습니다. 이어 빌딩이 생기고 대기업 등 기업체 사무실이 이전하면서 30년이 지나 인프라가 완벽하게 구축된 것입니다. 이에 따라 2000년 이후 수도권을 물론 지방 대도시 부자들이 서울 강남 아파트를 사들이면서 수요가 급증, 아파트값이 폭등했습니다. 분당신도시의 경우 인프라가 구축되는데 강남의 절반인 15년이 걸렸습니다. 둘째 교육여건이 뛰어나야 합니다. 강남구 송파구 서초구 강동구 등 강남권 4곳에는 서울 학원의 30% 이상이 몰려있습니다. 90년대에는 8학군이라는 이유로, 2000년대에는 대치동 학원 때문에 강남 아파트 수요가 크게 늘었습니다. 이는 2000년 이후 분당, 평촌 목동 아파트값이 큰 폭으로 오른 이유도 마찬가지 입니다. 개발한지 20년이 되는 90년대부터 강남에는 학습의욕이 높고 학습수준이 상당한, 좋은 학생이 많이 몰리게 됐습니다. 좋은 학생이 많다는 것은 경쟁자가 많다는 것입니다. 경쟁이 치열해지면서 이에 기생하는 학원이 들어섭니다. 여기에 학원을 다니고 과외를 하며 치열한 경쟁을 해야만 대학입시에서 생존할 수 있다는 부모의 의지에 따라 강남 주택 수요가 급증하게 된 것입니다. 참고로 강남권 거주자는 교육여건>생활편의시설>교통 및 직장 접근성 순의 이유로 강남권에 아파트를 삽니다. 하지만 비강남권 거주자는 교통 및 직장 접근성>주택 투자가치 순으로 아파트를 구입합니다. 셋째 부자들이 선택해야 합니다 부자들이 선택해야 진정한 명품주거지가 될 수 있습니다. 부자들에게 선택받으려면 강남 접근성이 뛰어나야 합니다. 강남권에 주로 살고 있는 부자들은 지난 30년간 주거지로서 강남권을 떠나지 않았습니다. 과거 대표 주거지를 봐도 알 수 있습니다. 대표 주거지는 70~80년대 압구정동 현대와 잠실동 아시아선수촌을 거쳐 90년대에 대치동 미도, 선경, 우성 아파트로 옮겨갔습니다. 2000년 이후에는 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 대치동 동부센트레빌 등 트로이카 체제를 형성했습니다. 인프라가 구축되고 교육여건이 뛰어나다고 하더라도 부자들이 관심을 갖지 않는 곳은 명품주거지가 될 수 없습니다. 10년후 수도권 명품주거지 후보지 다음은 저와 닥터아파트 애널리스트 4명(곽문경 이민희 김주철 이혜승)이 직감적으로 추천한 10년 후 수도권에서 명품주거지가 될 가능성이 있는 후보지 10곳 입니다. 순서는 가나다순입니다. 제가 말한 명품주거지 3가지 요건에 맞지 않는 곳도 있지만 참고만 하세요. 여러분도 댓글을 달아 명품주거지 후보지를 추천하면 좋겠습니다. 강남구 개포동 개포주공 강남구 압구정동 일대 과천 주공단지 마포구 상암동 DMC 일대 송파구 위례신도시(송파신도시). 넓게는 잠실-가락-문정 포함 수원 광교신도시 여의도 주상복합 아파트 용산구 부도심 또는 한남~한강로 라인 인천 송도국제도시 화성 동탄1,2신도시

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2007-11-26 15:39

http://blog.drapt.com/iron7716/1156811196059173403

출처 : Pilgrim(순례자)의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/leader10

부자되려면 은행돈빌려 부동산에 투자하라(퍼온글) [2003-02-07] 안훈(hoon4928)    고수들은 이미 아시겠지만, 그렇지 않은 사람들에겐 정말 좋은 글입니다. 한번 읽어 보세요^^ 장대성님께서 쓴 글을 퍼왔습니다. 이 세상에 부자가 안되고 싶은 사람은 거의 없을 것이다. 그러나 부자되기는 하늘의 별따기 처럼 어렵다. 먼저 결론적으로 얘기하면 은행예금과 주식투자는 될 수 있느한 하지를 말아야 합니다. 한국에서 주식투자로 부자가 된 사람은 전체 부자중에 약 3% 도 안되고 부동산 투자로 부자된 사람이 90% 를 넘고 나머지는 사업을 해서 부자가 되었다고 합니다. 은행에 차근 차근 예금해서 부자되었다는 얘기는 아직 못 들었습니다. 또한 정부의 부동산 투기억제책에 신경을 전혀 쓸 필요 없습니다. 자본주의 국가에서는 모든 자산(지식, 정보같은 무형자산도 포함)은 반드시 수요공급의 원칙에 의해 가격이 결정됩니다. 한국은 세게에서 가장 부동산 공급이 적은 나라중에 하나입니다. 지금은 부동산 수요가 별로 없어 싸지만 미래에 부동산 수요가 많을 지역에 투자하면 반드시 큰 돈을 벌게 되어 있습니다. 그러므로 여러분도 부자가 되기 위해서는 부동산투자를 해야만 합니다. 그리고 다음사항을 수행하면 부자가 됩니다. 1. 은행에 큰 돈은 예금하지 마라. 은행에 예금한 돈은 내 돈이 아니다. 아무리 이자를 높게 준다해도 원금을 장기간 보유하기 어렵다. 은행에 예금한 것은 항상 현금화가 될 수 있기때문에 은행에 돈을 예금해 놓으면 조금만 급한 일이 생겨도 돈을 찾아 쓰게 된다. 은행에 어느 정도 돈을 예금 한 것을 주위에서 알면 가까운 사람들(형제, 친척, 친한 친구등)이 자꾸 빌려달라고 해 그들에게 돈을 빌려주면 그들은 대부분 갚지를 않아 돈을 날리는 경우가 많다. 그러므로 은행에 돈을 예금해서 부자가 된 사람은 눈을 씻고 찾아봐도 없다. 2. 은행에서 돈을 빌려라! 은행에 큰돈을 예금하는 사람은 바보이다. 은행으로부터 돈을 빌리는 사람이 똑똑한 사람이다. 은행은 이자가 다른 대여기관에 비해 싸다. 그리고 한국은 지금까지 은행 이자율이 물가 상승률 보다 높아 본적이 거의 없다. 그러므로 은행에서 돈을 빌려 실물에 투자하면 남을 수 밖에 없다. 은행원중에 부자 된 사람들은 거의 모두 자기가 다니는 은행에서 싼 이자로 돈을 빌려 부동산에 투자한 사람들이다. 3. 주식에 절대 투자하지 마라. 필자는 증권예탁원의 근무를 비롯 재벌기업의 주식 및 유가증권 관리책임자로 상당기간 일을 한 적이 있다. 필자가 아는 증권전문가들 중에 부자가 된 사람보다 패가한 사람이 훨씬 더 많다. 주식이란 운이 좋으면 단기간에 투자금액 몇배의 돈을 벌 수 도 있다. 바로 이것이 주식투자자를 알거지로 만드는 것이다. 주식에 투자해서 몇배의 상승 경험을해 본 사람들은 그 매력에서 영원히 벗어나지 못하고 주식 투자에만 매달리게 되고 그로 인해 결국은 망한다. 주식의 시세는 영어로 "Random Walk" 이다. 그 뜻은 주식 값은 술 취한 사람처럼 제 멋대로 비틀대고 걸어서 어디로 갈지 모른다는 뜻이다. 즉 전혀 예측을 할 수 없다는 뜻이다. 이것은 미국의 많은 증권투자론 전공의 학자들이 미국 증권시장의 수십년 거래 자료를 갖고 통계분석한 결과이다. 즉 이세상 사람 그 어는 누구도 주식값을 예측 할 수 없다는 것이 증권투자론의 가장 기본이다. TV에 나와 각종 통계자료를 갖고 예측하는 내용에 현혹되지 말라. 그것은 단지 통계상의 이야기이고 실제 주식 값은 인간이 전혀 예측하지 못하는 방향으로 움직인다. 경영학과의 증권투자론 전공 교수들도 증권투자해서 재미 본 분들 거의 없다. 그 분들 중 아예 증권 투자를 하지도 않고 다른 사람들에게 절대 증권투자 하지 말라고도 한다. 주식에 투자를 하면 다른 일을 전념하여 할 수가 없다. 그러므로 다른 일을 통해 돈을 벌 수 잇는 기회를 놓치게 된다. 주식 투자를 해서 운이 좋아 돈을 좀 벌게 되면 더 크게 벌려고 전재산 심지어는 빚까지 내어 투자하다가 결국 빚만 걸머진 알거지가 된다. 4. 부동산에 투자 이유와 방법 (가) 남한 보다 약 100 배이상 넓은 대국토를 가진 즉 토지공급이 거의 무한대인 미국도 과거부터 지금까지 계속 부동산 값이 오르고 있다. 물론 미국 전지역이 그런것은 아니다. 즉 사람이 많이 모이는 곳은 미국도 틀림없이 오른다. 지난 10년동안 미국에서 토지 값이 두배 이상 오른 도시가 많다. 그리고 주택 임대료도 두 배이상 상승했다. (나) 부동산은 도둑과 강도 맞지 않는다. 부동산은 현금과 달라 도둑이나 강도를 당할 수가 없다. 그리고 부동산에 투자 해놓으면 형제나 친척이 돈을 빌려 달라고 해도 현금화가 잘 안 되어 빌려 줄 수가 없다. 은행에 돈 예금햇다가 친한 사람 빌려주고 못 받아 땅을 치는 것보다 현금화가 안되더라도 부동산을 갖고 있고 돈을 안빌려 주는것이 훨씬 좋다. (다) 부동산은 장기적으로 시세 예측이 가능하다. 부동산 학자들의 연구에 의하면 부동산 시세는 장기적으로 경제성장률과 비례하고 있다, 그러므로 한국이 경제성장을 게속한다면 부동산 값도 계속 상승할 것이다, 주시시세는 김영상 대통령 취임 당시인 1992년의 주가지수 650보다 지금 낮다. 그러나 부동산 값은 그 때보다 평균적으로 두배 이상 상승했다. (라) 사람이 모이는 곳에 부동산을 사라. 모든 부동산이 다 오르는것은 아니다. 사람이 많이 모이는 곳은 반드시 부동산은 오르게 되어 있다. 그러므로 현재는 사람이 별로 살고 있지는 않지만 앞으로 사람이 많이 모일 것으로 예상되느 곳에 부동산을 사면 반드시 몇배의 값이 오른다. 예를 들면 40년전의 강남은 사람이 별로 안 사는 시골이어서 경상도 시골 땅값과 거의 같았다. 그러나 개발 붐이 일기 시작한 30년전부터 땅 값이 급상승하기 시작해 지금은 한국에서 가장 주택 값이 비싼 지역이 되었다. 미국서도 사람이 많이 모이는 곳은 틀림없이 부동산 값이 오른다 (마) 경부고속철도 역세권과 신행정도시 이전지가 유망 투자지이다. 경부고속철 역은 아산역을 제외하고는 대도시이다. 그러므로 아산역 주변과 아직 이름이 잘 알려지지 않은 오송역(에정은 되어 있으나 역사 공사를 아직 시작 안함)이 있다. 아산역 주변도 좋지만 오송역 주변도 좋다. 오송역 주변은 신행정도시 예정 후보지 중의 하나이므로 더욱 투자 가치가 높다. (바) 전라남도 남해안 경치 좋은 곳에 투자해라. 주 5일 근무가 확립되고 소득이 높아지면 관광레져 지역의 수요가 증가하게 되어 있다. 교통기관이 발달하고 호남 고속전철이 개통되면 남해안은 지금보다 서울로 부터 교통시간이 1/3 로 줄어들게 된다. 교통시간이 3배 단축되면 부동산 값은 6배이상 상승한다고 보아야 한다. 남해안은 자연환경이 그대로 보존이 되어 있어서 향후 가장 좋은 관광지가될 가능성이 높다. 하와이가 왜 미국에서 부동산 값이 비싼가? 단지 좋은 자연 환경때문이다. 천해의 좋은 자연 환경을 그대로 보존하고 있는 진도, 해남 ,강진, 고흥등은 현재 땅 값이 무척 싸다. 경치 좋고 도로 좋은 해안가에 투자해 볼 만하다. 고흥 쪽 보다는 호남고속철도 종착역인 목포에서 불과 30분 거리인 진도 쪽이 더 좋을 것 같다. (사) 장기 투자는 현재 땅 값이 싼 곳에 투자해야 한다. 평당 만원의 땅은 조그마한 호재에도 금방 두배, 세배로 오르는 것은 쉽다. 그러나 1000 만원의 땅이 두배 세배 오르기는 무척 어렵다. 예를 들면 경기도 화성군 장안면 땅 값은 지금 평당 10만원이 넘는다. 그 땅은 30년전 평당 5원 미만으로 국가에서 불하를 한 땅이 많다. 30년 동안 2만배의 상승을 한 것이다. 그러므로 20년이상 앞을 보고 현재 값싼 땅을 골라 투자해라. (아) 중대형 아파트 1채 값으로 전철 역세권 소형 아파트 몇채를 사라. 인구 분포의 변화로 중대형 아파트는 앞으로 공동화 현상이 올 수도 있다. 1인 가구의 대폭적인 증가로 소형아파트의 수요가 급증한다. 그러므로 교통 좋은 소형 아파트의 임대사업은 보장 받을 만하다. (자) 은행 융자해 목 좋은 전철 역세권 소형 아파트에 투자해라. 이자만 값을 수 있는 능력이 확실히 있으면 은행에서 융자해 부동산 특히 전철 역세권 소형 아파트에 투자해도 좋다. 임대료 상승과 집값 상승이 은행이자 싱승률보다 높을 것이므로 과감히 융자해 투자해라. (차) 돈을 모아 부동산에 투자하려면 돈을 모으는 기간에 이미 부동산 값이 올라 투자가 불가능해 진다. 그리고 아무리 국민 임대주택 많이 지어도 목 좋은 전철 역세권 소형 아파트는 공급이 제한 되어 있다. 그런 지역은 부동산 침체기에도 값이 잘 안내리고 대신 상승기에는 급상승한다. 그리고 항상 임대가 보장되어 있다. 그러므로 요즘 같이 이자가 쌀 때 융자해 투자해야 한다. 돈 저축 중에 상승기를 만나면 이미 값이 올라 손도 댈 수 없다. [사례] 1993년 분당에 토지공사가 분양하는 단독주택지 100평의 값은 2억원 이었다. 당시에는 택지가 완전 분양이 안되어 남은 것들이 좀 있어서 분양원가에 골라 살 수가 잇었다. 가진 돈이 1억 5천만 원 밖에 안 되어 은행에서 5000 만원 융자를 얻어 100평 땅을 구입한 사람이 있다. 그는 100평 단독택지를 2억에 구입해 1996년 건축을 했다. 1996년 당시 170평의 점포 주택을 건축했는데 건축비 3억 가량은 전세보증금으로 다 해결하고 월세 40만원을 받을수 있어서 은행융자금의 이자를 거의 갚을수가 있었다. 그러나 1997년말에 몰아친 IMF 위기 때 거의 집을 날릴 뻔 했는데 위기가 지나가면 부동산이 곧 회복한다는 확신을 갖고 죽을 힘을 다가구 점포 주택을 지켰다. 지금은 3층에 45평 전용면적 공간에 자신이 살면서 보증금 3억 3천에 월세 250만원을 받고 있다. 그가 많은 다른 사람들처럼 좀 불법을 하여 건축을 하였다면 월세 150 만원 정도는 더 받을 수 있었으나 법을 준수하기로 했다. 물론 그동안 은행 융자도 다 갚았다. 지금은 그 건물시세가 13억은 간다. 1993년 1억 5천 만원을 부동산에 투자해 지금은 순자산(시세-전세보증금) 이 약 9억 5천 만원 이상이 된다. 즉 10년에 6배 이상 상승한 것이다. 그리고 자기가 그 건물 3층 45평에 살면서 월세 250만원을 받고 있다. 물론 약간의 불법 증축을 했다면 월세를 400만원까지 받을 수 있었다. [부동산, 주식, 예금의 비교] 지금 강남 역삼동의 영동 아파트 13평은 1978년 정도 당시 임대 아파트였던 것을 약 200만원 미만에 분양을 했다. 잠실 단지는 1975년 13평이 150만원 정도 17평은 약 220만원에 분양을 했다. 지금 영동 아파트는 약 5-6억 시세가 가고 잠실 17평도 4억 5천 만원 이상간다. 즉 25년 동안 약 200-300 배 상승을 한 것이다. 그에 반해 주식값은 1981-2년 당시 지수 100(1978년도 주시값과 거의 비슷)이 지금도 600 정도이니 같은 기간 약 6배 정도 상승한 것이다. 그리고 그 동안 많은 기업들이 망해 주식값이 제로가 되거나 없어져 버린 것도 많다. 경기도 용인, 화성의 땅 값은 같은 기간 10,000 배이상 오른 것들도 많다. 은행 정기예금을 그 동안 아무리 복리로 계산해도 아파트 상승분의 십분의 1도 안된다. 여러분 좋은 부동산 잘 선택하여 구입하셔서 부자가 되십시요.

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