부동산노트(46) |
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2007-05-07 23:17
http://blog.drapt.com/iopl/1511091178547472225 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28806
◆ 닥터 아파트 회원님 안녕하십니까?
부동산과 관련 하여 꼭 알아야 할 사항들을 이 곳에 정리해 보겠습니다.
1. 분양할 경우 체크 사항 10가지
1. 분양가- 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
2. 아파트 기본 사항 점검- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
3. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
4. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
5. 당첨 가능성- 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
6. 투자 가치- 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
7. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
8. 급매와의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악. 자본금 조달 확인
9. 평형 선택- 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
10. 분양권 매수 5대원칙-
분양가와 P,
주변 아파트 현재와 과거 시세,
발전 가능성,
투자 수익률,
경제 여건 및 정책
◆ 분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.
이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는
곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을
알아야 한다.
부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.
최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다.
◆ 아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져
보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도
우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.
아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을
하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인
분양에 나설 필요도 제기 된다.
◆ 분양가 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것
하나라도 망각해서는 안 될 것이다.
과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한
당첨을 꼽는다.
그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을
세운다.
청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수
있는 가장 좋은 제도이다.
◆ 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적
있나요?
판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에
당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.
청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된
이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는
사실이다.
차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도
있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다.
◆ 따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고,
급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.
저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의
안 한다.
오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄
아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많습니다.
확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 됩니다.
무조건 된다는 신념보다는 떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야
한다.
아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을
했다.
◆ 끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로
유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에
확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다.
이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양
소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.
그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도
큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고
볼 수 있다.
2. 급매시 체크 사항 10가지
1. 해당 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
2. 주변 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상 파악
3. 해당 아파트 기본 사항- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
4. 주변 아파트 기본 사항- 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
5. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
6. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
7. 투자 가치- 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열
8. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
9. 청약과의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측. 자본금 조달 확인
10. 급매물 매수 5대원칙-
침체기 시기에 매수,
현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
기본 조건 갖춘 아파트 선정
25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
◆ 청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물
형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.
특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는
것이 바람직하다.
◆ 아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로
들어가야 한다.
미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 고거와 현재의 조명은 필수적이다.
또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야
투자 가치를 예측할 수 있다.
주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다.
◆ 그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.
해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의
시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.
단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로
검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰
시세 차익을 누릴 수 있다.
◆ 자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여
좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인
자세를 보일 필요성이 있다.
◆ 청약은 10년 무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를
통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히
현실적인 시각이다.
3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.
급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.
급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는
장점이 있다.
◆ 예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일
가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도
3억 5천선이며 매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.
이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이
아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의
체감을 느끼는 것이다.
무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.
급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보자 좋은 이점이 있다는 점을
알아야 한다.
3. 아주 중요함- 사고 전환이 필요한 부동산 관련 상식
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야 한다.
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
◆ 위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일
경우가 훨씬 많다.
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
◆ 전철역 주변에는 25평 아파트 이하의 소형 평수가 좋다는 말은 과거에 전철역이 거의 없을
경우의 서울 이야기이지 지금은 매우 위험한 발상이다.
조사 논문이나 자료가 없어서 필자가 직접 수도권 분양권과 아파트 시세를 200군데 이상 조사해
본 결과 전철역 일대의 25평 아파트는 맥을 추지 못하고 있으며 오히려 중대형 아파트들이
전철역의 프리미엄까지 얹어져 높은 시세 차익을 거두고 있다.
◆ 전철역이라는 기대감으로 25평 이하의 소형 평수를 잡아야 한다는 발상은 지극히 원시적이고
단순한 발상으로 이제 이 말을 믿고 또다시 분양을 받거나 매수를 한다면 땅을 치고 후회하는
일이 많을 것이다.
이것은 결코 이론에 근거한 말이 아니며 아마 이 글을 읽고 있는 많은 독자들이 더욱 더
피부로 느낄 것이다.
물론 전철역이 없는 것보다 있는 것이 25평에 영향을 주는 것은 사실이다.
◆ 하지만 30평대의 5분의 1도 못 미치는 상승률이거나 제자리 걸음이 많은 상황을 발견하였으니
아무리 돈이 없다손 치더라도 더 이상 25평에 미련을 두거나 전철역에 의지한 소형 평형의
매수 및 청약은 하지 않았으면 한다.
다만 청약의 경우 입지가 좋아서 경쟁률이 높은 곳이나 유망 지역의 25평대는 일정기간 높은
시세 차익을 거둘 경우도 종종 있다.
◆ 결론적으로 25평 시대는 완전히 지나갔고, 오히려 중대형 평수일수록 전철역의 여부에 따라
오름폭의 확대가 달라지는 경향이 많으니까 전철역 등 교통을 우선적인 지료로 삼았으면 한다.
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
◆ 많은 전문가들이 10년 이상 1순위 무주택자들에 대하여 상대적으로 유리한 당첨을 제시하면서
마치 당첨될 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 보았는데, 이는 잘못하면 내 집 마련의 길을
지나온 10년만큼 늦추어 버리는 뼈아픈 실책이 되는 경우가 많다는 것을 명심해야 한다.
물론 당연히 경쟁률이 낮은 유리한 상태이지만 이것은 상대적 경쟁률만 파악한 것이고
절대적 경쟁률을 간과한 지극히 비현실적인 논리라고 아니 할 수 없다.
◆ 3월에 분양한 무주택 1순위 청약의 경우 예상보다 경쟁률이 낮았지만 10년동안 그것만
목메어 기다린 그 유리한 분들이 지금은 어떤 기분으로 지내고 있을까?
분명히 말하지만 당첨 가능성에 무게를 두고 찰떡같이 믿어 온 그 전문가들의 입술 때문에
판교 당첨도 놓치고 내 집 마련도 못하여 집값만 폭등하여 진퇴양난에 빠진 분들이 훨씬 많지
않은가?
아직도 청약은 지속되고 있다. 물론 언젠가는 당첨 될 수 있지만 현실적으로 분ㅇ야가가
가만히 있는가?
◆ 오히려 시세를 추월한 지역도 많으며 당첨되면 로또라고 여기던 과거의 생각들을 한꺼번에
뒤짚어 버리는 그런 분양권에 무주택 서민들은 넋을 놓고 바라볼 지경이다.
확률은 가장 과학적이며 현실적이고 가능성이 큰 기준이다.
절대로 이 확률을 무시해서는 안된다.
차라리 1순위 통장이 없엇다면 과거에 적은 돈으로 유망 지역의 청약에 당첨 했거나 급매물
형태의 매수로 매우 큰 시세 차익을 노렸을 것이다.
◆ 결론적으로 청약이 보물창고임에는 틀림 없는 사실이지만 그것보다 우선적으로 접근해야 할
것이 비수기를 통한 매수라는 말을 하고 싶다
두 가지 전략을 동시에 펴되 매수가 잡히면 매수 하는 것이 최선의 길이다.
앞에서 언급했듯이 비수기의 매수는 1억 가까운 시세 차익을 남길 수 있는데 이제 우리
서민 분들도 잃어 버린 10년을 어떻게 찾아야 할 지 곰곰히 생각해 보아야 할 때이다.
3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.
◆ 이 말은 매우 위험성이 크다.
실제로 3년 등락폭을 보면 지역에 따라서 편차는 있지만 오르지 않았기 때문에 오른다는 발상은
잘못된 사고 방식이다.
그런데 안타깝게도 대부분의 부동산 초보자들은 자본금이 부족하고 분석력이 떨어지기
때문에 오른 아파트를 꺼리고 오르지 않은 그런 아파트를 선호한다.
◆ 하지만 결론은 그런 아파트는 또다시 비참한 참패를 당하는 경우가 많다.
오르지 않는 이유는 분명히 존재하고, 그런 아파트는 아파트 자체의 문제점도 있지만
대부분은 주변 여건(동단위, 구단위)이 문제가 되는 경우가 많기 때문에 더욱 오르지 않을
가능성이 크다.
그래서 아파트 시세에서 주변 아파트 과거 3년 시세를 보는 것이 매우 중요하다.
부동산에서 매매를 위하여 종종 이런말을 사용하는데 절대로 현혹 되어서는 안된다.
◆ 다만 이런 경우는 오를 가능성이 많다.
향후에 전철역이 들어서거나, 뉴타운, 재개발, 택지지구, 기타 호재 등이 3년 안에 들어 설 경우
복합적인 검토하에서 오를 수 있는가를 판단하여 매수 하는 일이다.
또한 사방이 호재로 가격이 올랐는데 그 주변 마을만 오르지 않았다면 그 마을은 분명
큰 폭의 상승을 보이며 시세가 오를 것이다. 이런 점에서 주변이 항상 중요하며 필자가
연원마을을 추천하는 이유이다.
◆ 설령 그러한 호재가 있다손 치더라도 아파트 시세가 지독한 보합을 그리는 그런 지역은
일단 접어 두는 것이 바람직하다.
주식에서는 기본적으로 과거 차트를 바탕으로 현재 가치와 미래 호재 등으로 평가를 내리는데
주가가 미동도 하지 않는 장기적 횡보합을 그리는 종목은 상식선에서 투자 하지 않는다.
부동산은 한 종목에 국한 된 것이 아니고 지역적인 문제가 될 가능성이 많기 때문에
더더욱 이런 곳은 피해야 한다.
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 무조건 내 집 마련을 하고 보아야 한다.
◆ 이 말은 당연한 사실이다
하지만 무조건이라는 말이 매우 큰 잘못이다.
입지가 나쁜 지역의 중대형 평수, 모든 지역의 25평 이하는 가능하면 매수하지 않는 것이
현명하다.
특히 25평의 아파트는 매수의 경우보다 차라리 자유로운 무주택자로서 남는 것이 좀 더
시세 가치를 높일 수 있는 길이 된다.
◆ 청약 당첨에도 유리하고, 32평에 곧바로 들어갓을때 양도세 등의 염려가 없으며, 행동 반경이
자유롭기 대문에 입지가 좋은 집을 매수할 수 있는 여건이 된다.
그러나 1가구 2주택의 과세가 지나친 현실을 감안할 경우에 25평나 불투명한 지역의
아파트를 덥석 사게 되면 투자 가치가 높은 아파트를 잡을 수 잇는 기회가 제한적일뿐만이
아니라 잘못하면 대출로 인한 손실까지 가져올 가능성도 높다.
무조건 내 집 마련을 하는 것이 능사가 아니다.
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.
◆ 최근 6개월 혹은 1년 동안 지나치게 폭등한 아파트라면 단기간에 추격 매수를 하는 것은
바람직하지 않다.
그렇지만 10% 내외의 시세 상승률을 거두고 있는 중이라면 오히려 아파트 매수의 호기가
될 수 있으며, 오르는 이유를 확실히 알아 낸 다음에 발전 호재로 인한 상승이라면 초반에
추격 매수를 시도할 필요가 있다.
◆ 더욱 더 좋은 방법은 과거에 이처럼 급등을 한두번 한 아파트들은 또 몇 번 더 급등의 조짐을
보일 가능성이 크기 때문에 비수기를 틈타서 초급매물을 매수하면 매우 높은 시세 차익을
얻을 수 있다.
왜냐면 급매물이 적어도 오름폭의 40-50%가까이 빠진 선에서 나오기 때문에 향후에 부동산
전망이 좋은 활황기에 순식간에 1억의 격차를 벌이면서 뛰는 경우가 많으니까 매수에
적극적일 필요가 있다.
◆ 전혀 미동이 없는 아파트는 죽음의 아파트라고 할 수 있으며 오히려 오름폭을 보이는
아파트들을 급매물 형태로 비수기에 잡아서 매수해야 한다. 전문가와의 상담이 그래서
필요한데 안타깝게도 부동산에는 주식 시장에 비하여 그런 상황을 정확하게 예견하는
전문가들이 턱없이 부족한 것 같다.
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
◆ 아파트 가격이 지지부진하게 이자율만 감당할 정도의 소폭 상승을 거듭하기 때문에 매도할
것인가 갈아탈 것인가에 대한 갈등을 하는 분들이 많다.
이 경우는 앞에서 언급한 25평 이하의 전 지역 매물, 혹은 입지가 좋지 않은 중대형 평형의
매물이 대부분이다.
만일에 2-3년 동안 잘 해야 2-3천 대의 아파트 시세 차익이라면 이는 아파트 큰 흐름상
분명한 손해이기 때문에 말을 갈아 타야 한다.
◆ 수도권 일대에 3년 투자해서 1억 이상 벌 곳은 널려 있다.
물론 연구를 할 대목이며 어떤 경우이든지 덥석 스스로 아파트만 사지 않는다면
2-3천 이상에 양도 소득세 및 기타를 포함하고도 남을 시세 차익이 뒤따르며 때에 따라서는
의외의 폭등도 가져 올 수 있다.
그런데 당장 나가는 양도 소득세가 아까워서 차일피일 미루는 전략은 바람직하지 못하다.
언젠가는 집을 팔 것이고 그떼도 소득세는 내야 할텐데 그것까지 갈아 타는 돈으로 계산하면
이치에 어긋나는 일이다.
조금의 손해를 보는 것 같지만 갈아타서 유망지역이 보인다면 망설여서는 안된다.
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.
◆ 대출 이자를 무리하게 끌어 안으면서 내 집 마련을 권유할 전문가들은 없다.
과거에 집값이 큰 폭으로 지속적인 상승을 거두었지만 이 대목에서는 대출을 적극적으로
권하기를 꺼려한다
왜 그럴까? 이유야 많겠지만 가장 큰 이유는 욕 먹을 것이 두렵기 때문이다.
누가 남에게 욕 먹어 가면서까지 대출을 많이 받으라고 권유하겠는가?
◆ 엎친데 덮친격으로 부동산에 입문하는 대부분의 초보생들은 대출이라면 호랑이보다
더 기겁을 한다.
월 수입 500이상이며 저축액수도 250이 넘는 사람들도 1억 받기를 살얼음판 걷듯이 하니
참으로 기가 막힐 노릇이다.
자본금은 덜렁 1억-1억 5천이 대부분인데 대출을 꺼리면서 30평대가 좋다는 말은 다 알기
때문에 30평대 아파트를 추천해 달라고 하니 과연 1억 5천에 1억 대출 받기를 두려워하면서
입지가 좋은 어느 아파트를 추천할 수 있는가?
◆ 수입이 따르지 않고 자본금이 턱 없이 부족한 경우라면 충분히 이해가 된다.
대출의 원칙은 없지만 필자는 저축액이 200이사이고 확실한 투자성만 있다면 50-60%까지
대출 받는 것을 두려워 하지 말라고 권유한다.
그래야 30평대 유망지역 아파트를 선점하여 시세 차익을 극대화 할 수 있기 때문이다.
2억 대출은 큰 돈이지만 그에 따르는 이자 90-100만원은 분명 큰 효자 노릇을 할 가능성이 높은
데 너무 주저한다.
◆ 만일 대출에 자신이 없거든 아파트를 바로 사려 하지 말고 좀 더 공부해서 시세를 알아
본 연후에 투자를 하거나 원하는 만큼의 아파트 대출을 받아서 소극적인 투자를 할 수밖에 없다.
최근 묻고 답하기에서 소극적인 대출로 인하여 30평대 혹은 유망지역 아파트를 매수 하지
못하여 절규에 가까운 탄식을 쏟아 내는 사람은 많이 보았지만 지나친 대출로 생계가
위협 받는다는 말은 거의 듣지 못하였다.
결론적으로 대출을 많이 받으라는 것이 아니라 좀 더 배짱을 키우고 확실한 투자처를
찾았다면 유망한 물건을 잡기 위하여 대출을 활용하라고 말하고 싶다.
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
◆ 부동산 거품이니 폭락이니 깡통 주택이니 참 말들이 많다.
솔직히 아파트 가격이 기하 급수적으로 오른 것이 사실이며 이러한 말들은 무주택
서민들에게는 엄청난 위안이 될 것이다.
제가 이미 앞에서 언급했지만 도대체 버블이니 폭락이니 그런 근거가 왜 나오는가?
이젠 왜곡된 사고 방식에 찌든 일부 전문가들의 그 말을 선전하면서 무주택 서민들에게
일시적인 위안을 주려는 설익은 아마추어들도 많이 보인다.
부화뇌동하는 것 까지는 좋으나 과거 지표를 보았을 경우에 일정 지격의 거품은 모르겠지만
폭락을 한 적이 있는가?
아이엠 에프나 전쟁 국가 위기 상황 심각한 경제 침체 및 공황을 제외하고는 폭락은 쉽지
않을 것이다.
◆ 그럼에도 그것을 진리인양 유언비어처럼 터트려서 무주택 서민들의 내 집 마련 의지를
꺾어 버리는 일이 많다.
이제 더 이상 그런 왜곡된 말들에 속아서는 안 된다.
서민들을 죽이는 길이다.
제가 스스로에게 이득이 되지도 않는데 이 자리에서 이런 말을 하는 까닭은 급한대로 목숨은
살려야 겠기에 불덩이에서 구제하기 위함이다.
집값이 떨어지거나 정체기를 보이면 어김없이 그런 말들이 튀어 나오는 데 제가 신이 아닌
이상 모든 것을 알 수는 없지만 오히려 그 시기가 급매물의 찬스이지 기다릴 상황이 아니라고
본다.
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
◆ 청약과 매수는 동전의 앞뒷면이지 결코 선택할 성질이 아니다
또한 매수 자체끼리도 그렇고 청약 자체끼리도 그렇다.
투자 가치의 차이는 존재할 수 있지만 대략 높은 수익률이 기대가 된다면 순차적으로 청약을
시도하면서 초급매물 형태로 싸게 매수하기 위하여 받쳐 놓는 양면 전략이 절대적으로
필요하다.
◆ 청약은 청약대로 순차적으로 모두 집어 넣어야지 유망하다는 지역을 가려서 넣을 그런
성질의 것이 못된다.
무주택 서민들은 날아 오르는 집값을 잡기 위하여 당첨 되기를 학수 고대해야지 마치
선택하는 것처럼 여유 부릴 그런 상황들이 아니다.
물론 향후에 변경된 청약에서는 변수가 따르기 때문에 지켜는 보아야 할 것이다.
하지만 5대 1이 넘으면 과감하게 급매 위주의 매수 전략을 동시에 펼치고 급매가 잡히면
시세를 한 번 더 확인 한 후에 매수하거나 아니면 좀 더 낮게 받쳐 놓는 등의 전략이 요긴하다.
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
◆ 최근 고분양가로 인하여 말들이 많다.
공세지구의 미분양과, 답십리 삼성래미안의 인기도 하락은 고분양가에 따른 당연한 결과이다.
앞으로 예정된 동천, 신봉, 성복, 청계, 도촌, 송도 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추정이
되며 상대적으로 구성, 흥덕, 천천 등의 분양가는 비교적 싼 편이라고 생각이 된다.
서울 지역 송파 신도시, 성동구 일대, 상도동 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추산이 되는 등
전반적으로 분양가가 아파트 시세를 강력하게 이끌고 있다.
◆ 이는 유주택 시민들에게는 날개를 단 겪이지만 무주택 시민들에게는 날개를 꺾인 꼴이다.
왜냐하면 분양가의 고공 행진은 재개발과 더불어 집값 폭등의 근원지가 될 것이 분명하기
때문이다.
그렇다손 치더라도 8월에 있을 판교 40평대 분양가가 8억 선으로 보여진다고 할 때 과연 시세
차익이 없을까?
◆ 3년 후 입주 시점에서 15억 언저리에 걸칠 확률이 매우 높다. 좀 더 길게 가더라도
15억은 결코 무리한 전망이 아니다.
시세 차익이 거의 80- 100% 예견이 된다.
동천, 용인, 신봉 등도 분양가가 40평대 기준으로 6억선으로 보여지는데 입주시에는
10억 전후의 시세를 보일 확률이 높다.
분양가의 60-70% 이상 수준이다
흥덕, 구성진흥 등은 분양가가 저렴하지만 3년 후의 용인시 남부권 개발 여지를 감안하면
역시 50-80% 가까운 시세 차익이 예상 된다.
분양가가 높다고 무조건 투자 가치가 없는 것이 아니며 다만 서민들에게 그림의 떡이 될
정도로 가격이 비싼 것이 안타까울 뿐이다.
◆ 이상으로 아파트 분양, 급매, 잘못된 상식 등을 바탕으로 부동산에서 흔히 벌어지는 제반
사항에 대하여 조명을 해 보았는데, 결국 한 발 더 움직이고, 한 번 더 머리 쓰고, 한 번 더
도움을 받는 그런 분들이 성공을 거둔다고 할 수 있다.
잘못된 편견에 사로 잡히어 재테크의 큰 흐름에 역류하는 일이 없었으면 하는 간절한
바램으로 글을 쓴 것이 부족하나마 도움글이 되었으면 합니다.
감사합니다.
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[스크랩] 부자되려면 부동산기사를 제대로 읽어라. |부동산노트
2007-04-11 11:31
http://blog.drapt.com/iopl/2413571176258681385
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
[스크랩] 부동산 유망지역 |부동산노트
2007-04-11 11:23
http://blog.drapt.com/iopl/2413571176258199200
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부동산 유망지역 06-12-4. 국토디자이너 (다음카페)
요즘 부동산가격 상승이 너무 가파르고 심해서 겁이 납니다. 이넘의 나라가 어찌 될라구.... ㅠ.ㅠ
하지만 어쩌겠습니까? 파도가 치면 같이 타고 넘어가야죠.. 혼자 빠져죽을수는 없겠죠?
다행히 언론에서 연일 떠들고있고 정부에서 발표나온다고하니 이번급상승기는 보합세로 갈 때가 된듯싶습니다.
이왕 올랐으니 너무 서두르지마시고 다시 한번 전열을 가다듬어서 추가상승의 기회를 잡아야할듯 싶습니다.
그렇다고 분위기에 휩쓸려서 너무 성급하게 투자하시면 안됩니다.
중요한건 본인의지와 판단입니다.
아래글은 지극히 주관적이고 객관성이 결여된 제 개인생각이니만큼 단순참고만 하셔야하며 반드시 본인이 철저한 조사/분석후 신중한 결정을 하여야합니다.
1. 유망지역
다들 유망한 지역이지만 돈의 흐름이 있는곳을 따라가야 돈을 벌수있다고 생각합니다.
크게보면 경부축과 서부축으로 나눠지며 경부축도 동편과 서편으로 서부축은 남부와 북부로 나눠집니다.
1) 경부축 동편
판교-분당-죽전/보정-동백-구성-상갈-보라/공세로 연결됩니다.
가격면에서 모두 상당한 수준을 이루고있으며 그동안 단점으로 지적받던 교통과 인프라도 시간이 갈수록 개선되고있어서 상승가능성이 여전히 큰 지역들입니다.
자금여유가 되신다면 아직도 죽전/보정-동백에 중대형을 선택하시면 수익이 가능합니다.
자금이 좀 부족하시다면 상대적 저평가 되어있는 보라/공세지구로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다.
2) 경부축 서편
용인동천-신봉-성복-상현-흥덕-광교신도시-영통-동탄신도시으로 연결됩니다.
상대적으로 경부축동편이 좀더 먼저개발되고 앞서고있으나 시간이 지나면서 중심축이 서편으로 이동할것 같습니다.
경부동편이 고2라면 경부서편은 중3이라고 보시면 됩니다.
미래가치가 우수한만큼 적극적인 청약이 하셔야하는 지역이며 기존아파트도 상승여력이 큰 지역입니다.
자금여유가 되신다면 용인동천,상현, 수원영통,매탄,인계지역 아파트 매입을 권합니다.
동탄신도시 시범입주가 12월부터 시작하는만큼 지금이라도 여유되시면 동탄입성을 권합니다.
자금이 좀 부족하신다면 수원망포동, 화성 반월리, 병점동 중대형으로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다.
동탄메타폴리스-흥덕-광교신도시는 놓치면 후회할 좋은 지역임을 다시한번 강조합니다.
3) 서부축 북부
파주신도시-일산신도시-김포신도시-인천검단신도시로 연결이 됩니다.
상대적으로 저개발되고 소외되던 경기북서부지역에 대한 정부의 개발의지가 강합니다.
소외지역에 대한 배려와 대북긴장완화라는 목적도 없다고볼수는 없을거같습니다.
검단신도시와 파주신도시확장발표로 날개를 단 지역이며 엄청난 광풍이 불고있습니다.
하지만 경부축보다 리스크가 높을수도 있습니다.
강남인구유입의 한계성과 교통문제로 인한 서울접근성이 문제며 특히 강남사람들 생각을 보면 대체지로서는 조금 역부족일수도 있다는 생각도 듭니다.
하지만 자족도시로서 강남유입이 안되어도 충분한 가치는 할수있으리라 생각합니다.
4) 서부측 남부
인천송도국제도시-청라지구-영종지구-논현지구-인천검단신도시로 연결됩니다.
서부축 북부보다는 그나마 남부측에 좀더 높은점수를 주고싶습니다.
인천송도-청라-영종지구는 경제특구로 중국의 성장과 경제특구의 목적이 만나서 급성장하고있는 지역입니다.
송도는 인천과 다르다는말을 할 지경입니다.
현재 개발중이나 아직 반도 개발 안된 지역이며 미래가치가 풍부한 지역입니다.
계획대로만 개발된다면 제2의 강남이 될수도 있는 성장잠재력이 큰 지역입니다.
그만큼 가격이 비싼게 문제며 계획대로 개발이 될지도 짐켜봐야합니다.
청라지구는 서울접근성이 뛰어나서 상당히 유망한 지역입니다.
청라지구 분양이 시작되면 반드시 청약해 보시기 바랍니다.
5) 그외지역(평촌,산본,안양,과천,서수원,오산)
평촌
평촌신도시는 1기신도시로 뛰어난 강남접근성과 교육여건, 편의시설과 더불어 최고의 커뮤니티를 자랑하는 최고의 신도시중 하나입니다.
안양인근의 시세를 주도하는 중심지역이기도 합니다.
하지만 작은입지와 확장할수있는 여력이 없다는것이 가장 큰 단점입니다.
확장을 통하여 새로운 바람과 시세상승을 이끌어야하는데 더이상 확장할 지역이 없습니다.
변수로는 가능성이 크진않지만 3기신도시가 과천-안양사이에 들어온다면 큰 상승이 기대됩니다.
리모델링 이야기도 나오는데 시간과 주민동의가 쉽지않으며 자체호재이지 외부(강남)흐름을 움직일만한 호재는 아니지만 가격상승요인은 될듯싶습니다.
산본
산본은 평촌과 더불어 1기신도시중의 하나로 높은 녹지율로 뛰어난 환경을 자랑하나 입지의 한계로인하여 큰 상승을 하지못하는 지역입니다.
지하철1호선과 4호선이 도시의 맥을 끊어버리며 외부로 통하는 도로도 너무나 답답합니다.
외부와 격리된 느낌이며 외부의 자금유입역시 제대로 안되고있습니다.
평촌시세상승과 커뮤니티, 자체호재로 전체시세를 올리기는 역부족인듯 싶습니다.
평촌을 바라보면서 올라가는한계를 벗어나긴 어려울듯 싶습니다.
하지만 평촌과 마찮가지로 리모델링을 통한 가격상승은 충분하리라 생각합니다.
단, 리모델링은 생각처럼 간단한것만은 아니니 소문에 따라 호가상승에 주의해야합니다.
안양
안양은 뛰어난 입지에도 불구하고 평촌신도시의 높은 상승의 바람을 이어받지못하는 지역입니다.
안양과 평촌은 별개라는 생각이 들 정도입니다.
다행이 재개발과 재건축이 진행되고있어서 상승은 기대되지만 구도시에 바람을 넣을만한 호재를 찾기힘듭니다.
신도시, 지하철등의 대형호재가 나오지않는한 급격한 상승은 기대하기 힘들며 다만 국지적인 호재(재개발,재건축)으로인한 상승은 가능합니다.
하지만 인덕원은 가능성이 큰 지역입니다. 지금도 높은 가격을 기록하고있으며 추가적인 상승이 충분한 지역입니다.
과천
너무나 뛰어난 지역입니다. 원래 강남과 어깨를 겨루던 지역이었으나 90년말부터 강남대치동바람이 불면서 격차가 너무나 벌어져버렸습니다.
하지만 과천은 무한한 잠재력을 가진 지역입니다. 높은 녹지율과 최고의 강남접근성을 가진 최고의 입지입니다.
현재도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로도 더큰 상승이 기대되는 지역입니다.
진입하기에는 너무 높은 가격이 부담이네요..
3기시도시가 과천-안양으로 발표된다면 정말 강남을 능가할수있는 지역입니다.
수원(서수원)
수원이라면 지금까지 영통,매탄,인계,망포동정도를 생각했으나 서수원의 천천,정자지구가 신분당선을 기점으로 움직이고있습니다.
지금도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로 더 큰 상승이 기대되는 지역입니다.
아직도 가격메리트가 있으며 충분한 추가상승이 가능한 지역입니다.
신분당선이 현재는 2차개통으로 되어있으나 내년중으로 일괄개통발표가 나올듯 합니다.
또한 경전철도 성대역-화서역사이로 예정되어있어 이지역은 겹호재를 맞고있습니다.
천천푸르지오가 최고의 유망물건임에도 놓친분들이 많아서 안타깝습니다.
화서역주변지역은 최고유망지역이니만큼 화서벽산,화서위브는 꼭 일반분양 잡으시기 바랍니다.
오산
오산은 왜?? 라고 생뚱맞게 생각할수있지만 충분한 가능성을 지닌 지역입니다.
오산은 제2외곽순환도로가 예정되어있고 세교택지지구가 예정되어있으며 확장도 추진중입니다.
동탄신도시 바로 밑이 오산입니다.
오산시의 적극적인 개발의지가 동탄신도시 오산쪽 확장이 가능한 부분입니다.
현재 오산은 아직 투자자본이 본격적 유입이 안된지역입니다.
저평가된 중대형위주로 잡으셔도 좋을듯 싶습니다.
하지만 그만큼 리스크도 존재하오니 철저한 조사/분석후 접근하셔야합니다.
2. 유망청약지역
더 유망한지역도 많으나 생각나는대로 적은것이니만큼 큰의미는 두지마시고 참고만 하시기 바랍니다.
1) 광교신도시
말이 필요없는 지역입니다. 평생 광교하나만 잡아도 더이상 재테크하지않아도 될듯 싶습니다.
내년분양예정이나 좀더 늦어질 가능성도 큽니다.
2) 용인흥덕
분양가대비 최고의 수익을 거둘수있는 최고유망지역입니다.
판교보다 더 높은 경쟁률이 기대되는만큼 큰 기대는 하지마시고 로또사는기분으로 꼭 청약해 보시기바랍니다.
3) 인천송도신도시
인천송도역시 너무나 유망지역입니다. 광교보다는 리스크가 좀 있으나 그만큼 성장가능성도 높은 지역입니다.
제대로만 개발된다면 강남을 대체할수있는 후보지이기도합니다. 계획대로 개발될지는 지켜봐야겠죠..
4) 인천청라지구
내년에 분양될지 모르겠지만 송도,영종과 삼각편대를 이루는 지역이며 특히 서울접근성이 뛰어나 매우 유망한 지역입니다.
인천이라 당첨가능성은 낮니면 필히 청약해볼가치가 있는 지역입니다.
5) 인천영종지구
인천송도,청라보다는 약하지만 그래도 유망한 지역입니다. 그래서 오히려 당첨가능성이 높지않나 싶기도합니다.
다만 서쪽에 공급이 너무 많이 되는것 같아서 조금은 지켜볼 필요도 있을듯 싶습니다.
6) 의왕청계
높은 서울접근성과 타의추종을 불허하는 녹지를 가진 천혜의 자연도시입니다.
하지만 주공개발로 중소형평형위주라는게 정말 너무나 아쉬운부분입니다.
왜 그 좋은땅에 중소형평형을 짓는지.. 이넘의 정부가 너무나 한심스럽습니다.
7) 성남도촌
분당보다도 서울접근성이 좋은 유망지역입니다.
당첨가능성이 낮지만 반드시 청약해보시기 바랍니다.
8) 동탄신도시 메타폴리스
동탄신도시의 꽃입니다. 동탄신도시의 가치는 분당과 대등하거나 90%수준 가능한 지역입니다.
메타폴리스는 40~92평형으로 구성되며 반드시 청약하셔야합니다.
분양가가 확정안되었지만 1400~1600정도 되지않을까 싶습니다.
철저한 자금계획이 필요합니다.
9) 용인 동천래미안
용인 동천동에 삼성이 야심차게 준비하는 삼성타운입니다.
3000세대 이상으로 구성되며 최고급사양을 갖춘 명품아파트가 컨셉입니다.
서울접근성이 용인지역중 최고로 우수하며 신분당선이 동천으로 옵니다.
고분양가가 문제인데 평당 1700이상 예상이 됩니다.
10) 파주신도시
최근 확장발표로 더욱 가치가 높아진 제2기 신도시입니다.
수도권 북서부의 중심이 될만한 지역입니다.
북서부에 관심있으신분들은 한번 청약해보셔도 좋을듯 싶습니다.
11) 김포신도시
제2기 신도시로서 가치는 충분하지만 파주신도시보다는 투자가치가 좀 떨어집니다.
최근 검단신도시발표로 수요보다 공급이 과잉되지않을까 약간 걱정되는 부분입니다.
12) 수원 인계래미안
수원 인계주공 재건축이며 곧 일반분양이 있을듯 싶습니다.
주변 인프라가 우수하며 광교신도시의 영향을 받을거같습니다.
또한 광교신도시-영통-동탄신도시의 큰축에 속하는 지역으로 미래가치상승이 기대됩니다.
평당 1200~1300정도로 보여지는데 그이상의 가치는 충분하리라 생각합니다.
13) 용인 성복자이,나무엔
용인 동천아래에 있는 성복지역역시 강남접근성이 우수합니다.
분양이 계속 연기되고있어서 언제 가능할지 알수가 없네요
14) 용인 신봉 동일하이빌
성복과 마찮가지로 강남접근성이 좋으며 교통여건도 괜찮습니다.
분양역시 성복과같이 언제될지 모르겠네요
15) 서울 뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석 등등)
서울 강북개발의 꽃입니다. 향후 강북은 뉴타운이냐 아니냐로 양극화가 이루어질수도 있습니다.
뉴타운은 신도시수준의 주거환경을 누릴수있는 삶의질을 높일수있는 물건입니다.
다만 기반시설개선이 제대로 되지않는한 강남을 넘어서지는 못할듯 싶습니다.
16) 강서구 상암/마곡지구
서울 서부의 중심이 되고있는 지역입니다.
강남을 능가할수는 없지만 강남수준의 생활수준이 가능한 서부의 중심이 될것입니다.
분양가 역시 만만하지는 않을듯 싶네요
17) 인천 한화에코메트로
최근에 시범물량 3000세대정도 분양이 성공리에 마쳤습니다.
부동산가격급상승의 가장 큰 수혜지역이라 생각합니다.
총 12,000여세대의 미니신도시니만큼 향후 투자가치도 충분합니다.
특히 인천은 송도-청라-영종-논현이 향후 가치를 주도할거 같습니다.
18) 시흥 능곡지구
시흥,안산지역의 중심이 될수있는 지역입니다.
상대적으로 저개발,저평가되어있는데 능곡지구는 이들지역의 중심이 될듯 싶습니다.
최근 수도권 서부개발이 많이 발표되고있으나 아직도 개발진행이 조금 부진한듯 싶으며
강남자금유입이 쉽지많은 않은것이 단점이라고 보여집니다.
실수요와 같이 접근하면 좋을듯 싶습니다.
19) 화성 향남/봉담
내년 향남2지구와 봉담2지구가 발표되지않을까 싶습니다.
지금은 수도권에서 낙후된 지역이지만 5년후면 수도권 남서부의 중심이 될 지역입니다.
서울접근성은 떨어지지만 자족도시성격을 갖춘 훌륭한 지역입니다.
올봄에 미분양물건을 못잡은것이 안타까울뿐입니다.
내년 분양시 분양가를 따져서 타당성이 있으면 적극적인 청약이 필요한 지역입니다.
20) 서울 재건축(강남,강동)
서울강남재건축은 현재로서는 꽁꽁묶여있지만 언젠가는 풀릴수밖에 없는 판도라의 상자입니다.
최근 다시 상승세를 타고있지만 당분간은 계속 보합-상승-보합-상승을 반복하다가 결국 급상승할거같습니다.
시기의 문제지 결국 강남재건축을 풀어줄수밖에 없는게 현실입니다.
현정권에서는 좀 힘들겠지만.. 언제까지 강남을 저렇게 묶어둘수있을까요?
서울 강동구는 현재 강남의 동진의 마지막 기착역이 될수있는 지역입니다.
송파구가 현재 개발중인데 결국 서울강남은 서초-강남-송파-강동으로 연결이 될듯 싶습니다.
송파접근성이 우수함에도 가격은 상대적 저평가가 되어있습니다.
물론 단순가격만 놓고보면 싸다고야 볼수없지만 송파비교하면 그렇다는겁니다.
최근 가격이 상승을 많이 하였지만 아직도 메리트는 충분하다고 생각합니다.
21) 송파신도시
말이 필요없는 지역이라서 마지막에 적어봅니다.
판교보다도 더 훌륭한 최고의 신도시입니다.
입지,인프라,강남접근성 모든면에서 최고입니다.
서울의 명품신도시로 만들었으면 좋겠는데 집값안정과 공급확대논리로 이상한 괴물이 되지않았으면합니다.
송파,판교도 차라리 아예 중대형위주의 고급단지를 만들어서 강남대체지로 활용하고 파주,검단,동탄,양주등은 공급확대하여 상대적으로 중급대단지를 만들어서 서민질적 향상을 도모했으면 어떻게 되었을까..라는 생각도 해봅니다.
본글을 읽고 의견을 달리하시는분들도 있고 기분나빠하시는분들도 계시겠지만 어디까지나 제 개인적이고 주관적인 글이니만큼 너그러이 이해해주시기 바랍니다.
특정지역을 띄울생각도 낮출생각도 없음을 다시한번 밝힙니다.
출처 : Tong - 국토디자이너님의 부동산정보통 |
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