[스크랩] 전세금을 안전하게 지키는 방법

2007-07-06 14:35

http://blog.drapt.com/inaomi/81183700127707

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30695

닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

부동산에 관심을 갖고 열공하시는 분들을 위하여 부동산에 영향을 줄 100가지를 간단 명료하게 정리해 보았습니다. 그 동안 머릿 속에만 복잡하게 맴돌면서 실전에 도움을 주지 못했던 지식들을 한 곳으로 중하게 담아 올리니 각자의 위치에서 소중하게 활용하시기를 바랍니다.

제1장 주택 구입과 관련된 인구론 10계명

1. 주택에 영향을 줄 주택 구매 인구 구조를 파악하라

2. 세대수의 증감을 파악하라

3. 경제 인구를 파악하라

4. 주택 구입의 중심 연령대인 40-50대의 인구 변화 추이를 파악하라

5. 인구 고령화와 저출산이 집값에 미치는 영향을 파악하라

6. 서울과 수도권 지방으로 나누어 인구의 증감을 파악하라

7. 결혼 연령과 이혼, 재혼, 독신 등의 가족 구성원의 인구 구조를 파악하라

8. 인구가 몰리는 지역에 주목하라

9. 세대별 소득 향상과 주택 구입 능력을 파악하라

10. 인구 구조에 따른 선호 지역과 평형 주택 종류를 파악하라

제2장 매수 아파트의 가치론 20계명

11. 매수 아파트의 현재와 미래의 입지 변화를 파악하라

12. 매수 아파트의 미래 투자 가치를 파악하라

13. 매수 아파트의 실거래가와 시세 흐름에 따른 미래 가치를 파악하라

14. 매수 아파트의 세대수를 파악하라

15. 매수 아파트의 입주년도를 파악하라

16. 매수 아파트의 분양가를 파악하라

17. 매수 아파트의 평형 분포도와 중심 평형을 파악하라

18. 매수 아파트의 차별화된 장점과 단점을 파악하라

19. 매수 아파트의 교통을 파악하라

20. 매수 아파트의 교육을 파악하라

21. 매수 아파트의 환경을 파악하라

22. 매수 아파트의 생활 편의시설을 파악하라

23. 매수 아파트의 브랜드와 평형별 세대수를 파악하라

24. 매수 아파트의 고급화 여부를 파악하라

25. 매수 아파트의 동호회 활성화와 부동산 중개소의 저가 담합 유무를 파악하라

26. 매수 아파트의 용적률과 조망권을 파악하라

27. 매수 아파트의 전세 가격과 선호도를 파악하라

28. 매수 아파트의 강남 등 핵심 지역의 접근성을 파악하라

29. 매수 아파트의 주민 의식 수준과 사회적 영향력을 파악하라

30. 매수 아파트의 주민 주거 만족도를 파악하라

제3장 매수 아파트 주변의 가치론 10계명

31. 매수 아파트 주변 단지의 현재와 미래의 입지 변화를 파악하라

32. 매수 아파트 주변 단지의 미래 투자 가치를 파악하라

33. 매수 아파트 주변 단지의 실거래가와 시세 흐름을 파악하라

34. 매수 아파트 주변 단지의 고급화 여부를 파악하라

35. 매수 아파트 주변 단지의 세대수를 파악하라

36. 매수 아파트 주변 단지의 주민 의식 수준과 사회적 영향력을 파악하라

37. 매수 아파트 주변 단지의 랜드마크 흐름을 파악하라

38. 매수 아파트 주변 단지의 대중 선호 요소(교통, 교육, 환경, 상권, 편의시설, 조망)를 파악하라

39. 매수 아파트 주변 단지의 입주년도를 파악하라

40. 매수 아파트 주변 단지의 혐오 시설 여부를 파악하라

제4장 부동산 시장에 대한 정부 정책론 10계명

41. 부동산 시장의 상승과 하락 여부를 파악하라

42. 정부의 세금 정책을 파악하라

43. 정부의 주택 공급 계획을 파악하라

44. 주택 담보 대출 여건을 파악하라

45. 신도시, 뉴타운, 재개발, 택지개발 지구 등의 미래 계획안을 파악하라

46. 정부의 기간 산업(도로, 전철) 계획을 파악하라

47. 대통령 선거, 국회 의원 선거, 지자체 선거 등의 정치권 흐름을 파악하라

48. 정부의 분양가 정책을 파악하라

49. 정부의 부동산에 대한 전매 금지 등의 각종 규제 여부를 파악하라

50. 정부의 부동산 정책에 대한 실효성 여부를 파악하라

제5장 부동산에 영향을 주는 종합 경제론 10계명

51. 환율을 파악하라

52. 유가를 파악하라

53. 주가 흐름을 파악하라

54. 수출입, 설비 투자 등 실물 경제를 파악하라

55. 경제 성장률을 파악하라

56. 실업률을 파악하라

57. 소비 지수를 파악하라

58. 주택 지수를 파악하라

59. 물가 상승률을 파악하라

60. 세계 부동산 흐름을 파악하라

제6장 부동산을 매수하는 매수자 여건론 10계명

61. 매수자의 자본금을 파악하라

62. 매수자의 월 수입을 파악하라

63. 매수자의 저축 능력을 파악하라

64. 매수자의 대출 여력을 파악하라

65. 매수자의 주택 유무를 파악하라

66. 매수자의 갈아타기 시점을 파악하라

67. 매수자의 심리 여부를 파악하라

68. 매수자의 부동산에 대한 종합 능력을 파악하라

69. 매수자의 가족 상황을 파악하라

70. 매수자의 출퇴근, 교육 등의 생활 여건을 파악하라

제7장 부동산 투자 수익론 10계명

71. 청약 통장의 활용 여부를 파악하라

72. 분양, 분양권, 미분양, 급매, 일반 매수. 재개발. 재건축 등의 수익성을 파악하라

73. 매도시의 부동산 시장 흐름을 파악하라

74. 수익률을 극대화 하기 위하여 갈아타기 여부를 파악하라

75. 시간의 중요성을 파악하라

76. 주식, 계, 저축, 보험 등과의 투자 수익률을 꼼꼼하게 비교하라

77. 매수자 여건의 상황을 모두 고려하여 최상의 투자를 하라

78. 아파트,주상복합,오피스텔,상가,다세대,전원주택, 땅 등 부동산 제반 투자 수익률을 비교하라

79. 정부 정책과 수요 공급 , 부동산 시장 흐름 등의 여건을 파악하라

80. 세금과 이율을 염두해 두고 투자하라

제8장 부동산에 대한 정보 수집론 10계명

81. 부동산 사이트를 활용하여 온라인 상의 정보를 수집하라

82. 국민은행 시세와 매물 부동산 사이트의 시세와 매물의 흐름을 파악하라

83. 부로그, 묻고 답하기, 카페, 웹사이트의 부동산 정보를 적극적으로 활용해라

84. 포털 사이트인 네이버, 다음, 야후, 구글 등에 원하는 부동산 정보의 검색을 생활화 하라

85. 부동산 매매 전에 묻고 답하기, 질문과 답변 등을 활용하여 부동산 고수들의 자문을 구하라

86. 지도를 펴고 수도권 일대의 도시, 도로망, 입지, 미래 계획 등을 찾아 공부하라

87. 매수하려고 하는 아파트를 매도하는 것처럼 부동산에 전화하여 거래가를 파악하라

88. 부동산을 매수 하기 전에 최소 3번 이상은 발품을 팔고 건교부의 실거래가를 확인해라

89. 주변 일대의 아파트를 20여 곳 이상 순회하고 1곳당 부동산을 5곳 이상 들러라

90. 주변 지인들의 말은 무시하고 부동산 식견이 있는 분들의 조언에 심취해라

제9장 부동산 영역론 10계명

91. 청약은 유망지역, 거주자 우선을 살려서 릴레이식으로 하여 당첨에 목표를 두어라

92. 분양권은 미래 투자 가치가 있다면 프리미엄이 30% 이상 올랐다고 하더라도 매수하라

93. 미분양은 부동산 경기가 좋지 않은 경우를 골라서 투자 가치가 높은 곳을 골라서 매수하라

94. 급매는 여러 곳에 거미줄 치듯이 받쳐 놓고 비수기를 골라서 최저가에 매수하도록 노력해라

95. 일반 매수는 미래 가치가 높은 곳을 중심으로 전문가의 조언을 바탕으로 매수하라

96. 재개발, 재건축은 해당 지식이 뒷받침 되는 선에서 중장기적인 관점으로 접근을 하라

97. 주상복합은 명품 지역을 중심으로 세대수가 많은 고층일수록 유리하다

98. 아파트는 특장점이 존재하는 곳을 중심으로 미래 트랜드에 맞는 대단지 새아파트를 매수하라

99. 오피스텔은 정부의 규제 여부를 잘 판단하여 매수하되 임대사업이나 잉여금으로 투자하라

100. 땅은 지도를 꿰뚫고 정부의 미래 계획안을 토대로 대행사의 신뢰도를 검증한 후에 매수하라

이상으로 부동산 투자시 실전에 꼭 필요하다고 생각이 되는 100가지 항목에 대하여 기본적인 사항만을 되짚어 보았습니다. 향후에 기회가 되면 위의 요소를 세분화하여 좀 더 알기 쉽게 구체적으로 언급을 할 것입니다. 또한 UCC와 부동산 강의를 통하여 투자 가치의 우열을 가늠하는 상기의 요소에 대하여 심도 있는 분석을 할 계획이오니 많은 사랑을 부탁을 드립니다.

특별히 강조하고 싶은 점은 부동산으로 손해를 보지 않고 수익률을 올리기 위해서는 지도를 볼 줄 아는 독도법 능력을 배양해야 하며 지도상에 제시된 도시와 도로망, 정부 계획안을 토대로 향후에 투자 가치가 따를 것으로 예상이 되는 지역을 선점할 수 있는 역량을 갖추어야 한다는 점입니다.

부동산은 아는만큼 가질 수 있습니다.

감사합니다.

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[스크랩] '부동산가격 하락' 어떻게 볼것인가 |부동산노트

2007-06-07 22:21

http://blog.drapt.com/inaomi/81181222483407

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30524

"강남 은마아파트 3억 하락"

며칠전 신문에 나온 기사제목입니다.

3천만원도 아니고 3억이나 하락하다니.. 정말 부동산시장이 본격적인 하락이 시작되는것 아닌가 하는 생각을 하시는 분들이 많을 거라 생각합니다.

정말 부동산시장이 경착륙을 하려는 걸까요?

오늘은 최근의 부동산시장 가격하락에 대하여 한번 이야기 해보려고 합니다.

1. 현장분위기

정말 상황이 어떤지 현장이야기를 듣기위하여 며칠전 평촌신도시, 산본신도시, 수원영통, 용인 동천,성복,상현을 다녀왔습니다.

평촌,산본신도시는 작년말대비 10%하락, 수원영통은 5%미만, 용인 동천,성복,상현은 5~10%정도 하락이 되었습니다.

작년 급등을 본다면 그정도 하락은 지극히 당연한 결과라 생각합니다.

급등에 따른 부작용이라고 볼 수 있으며 대출규제, 추가인하 기대감등으로 매수세가 없는 상황이며 언론에서 연일 분위기잡기용 기사가 나오기 때문에 10%정도 하락이 된 거 같습니다.

하지만 언론에서 나오는 그런 급락의 분위기는 없었습니다.

부동산(평촌2, 산본1, 영통2, 용인 동천1,성복1,상현1) 8곳을 들러봤는데 관망이 4곳(평촌1,산본1,영통1,동천1), 가을 상승이 4곳(평촌1,영통1,성복1,상현1)이었습니다.

주로 50대 이상 중개사는 관망세를 30~40대 중개사는 가을상승을 예상했습니다.

아마 50대이상 연륜 있으신 분들은 신중하고 섣부른 대답을 꺼려서 그런 것 같지만 하락을 예상하지는 않았고 그냥 지켜봐야한다는 의견이었습니다.

2. 부동산 시장 약보합세 원인

1) 2006년 가을 급등

작년 가을 부동산가격 급등은 정말 무서우리 만큼 갑자기 다가온 역습이었다고 보여집니다.

여름까지만해도 1가구2주택 회피용 매물이 나와서 약보합세가 되리라는 예측이 많았습니다.

여름이 지나갈 무렵 전세가가 이사철수요인 가을이 되기전에 이상 급등을 하였고 전세가 불안이 매매가가 움직이기 시작했으며 여기에서 불안을 느낀 정부가 새로운 내용도 없는 이미 지자체에서 승인이 난 신도시 확대개발(검단, 운정)를 서둘러 발표하면서 불난집에 기름을 쏟아부었습니다.

그 결과로 작년가을 어찌할 수도 없는 폭등을 맞이하였습니다.

심한 곳은 2억 5천만원하던 33평형이 1달만에 1억이 넘게 올라 4억이 된 곳도 많이 있었습니다. 단기간에 그것도 특별한 개발호재도 없는 지역까지도 무차별적으로 올라버렸습니다.

갑자기 급하게 먹은 밥은 채하게 되어있습니다.

부동산시장도 너무 급하게 준비도 안된 상태에서 올라버렸기 때문에 그 후유증을 지금도 겪고 있으며 오히려 부동산시장의 건전성을 위하여 현재의 안정세는 긍정적인 부분도 있다고 보여집니다.

2) 평균이상의 손바뀜

작년 서울에 1/5에 해당되는 집이 주인이 바뀌었다고 합니다. 5집중 1채는 주인이 바뀌었다니 정말 놀라운 일입니다.

작년급등은 지금까지의 상승과는 다른양상을 보입니다. 바로 내집마련을 기다리던 서민들의 반란이었습니다. 작년가을에는 강남등 버블세븐지역보다는 그동안 소외받았던 강북,인천과 의정부등 외곽지역이 상대적으로 큰 폭으로 상승을 하였습니다.

정부를 믿고 내집마련을 기다리던 서민들이 폭동을 일으켰다고 봐도 다름이 아닙니다.

투자목적으로 집을 더 구입하신 분들도 있지만 내집마련을 위하여 기다리던 서민들이 더이상 참지 못하고 실력행사를 한 것입니다.

결국 내집마련의 수요는 한정이 되어있는데 2007년 상반기 수요까지 앞당겨서 작년에 집을 매수한 부분이 많다고 보여집니다.

약수터물이 조금씩 똑똑 떨어져서 큰 통에 담기게 되는데 앞에서 마시는 사람이 목마르다고 받아둔 큰 통의 물을 더 많이 마셔버리면 뒤에 기다리는 사람은 큰 통에 물이 다시 채워질때 까지 기다려야합니다.

현재의 부동산시장도 작년에 수요물을 너무 많이 소비했기 때문에 수요물이 찰 때까지 시간이 필요합니다.

3) 정부 규제

2005년 8.31 대책이후 안정세를 유지하던 부동산시장이 2006년 여름이후 갑자기 급등하면서 정부는 엄청나게 당황했을 것입니다.

필자 또한 그런 급상승에 상당히 당황하였으니 부동산시장 안정을 바라는 정부는 오죽했을까 싶습니다.

2007년은 대선이 있는해이며 참여정부의 마지막 해이기도 합니다.

참여정부가 나름대로 노력을 하였지만 뚜렷한 결과물이 없는 상황에서 서민을 위한 마지막 기대결과가 부동산시장 안정이었을 것입니다.

서민을 위한다는 참여정부가 서민주거안정과 밀접한 관련이 있는 부동산가격 급등은 참여정부의 존재가치를 무색하게 만드는 것이리라 생각합니다.

그때까지는 부동산시장 가격상승은 소위 버블세븐지역에 국한된 부유층 투기세력에 의한 결과였다고 평가하던 참여정부가 작년가을 서민들의 반란을 보면서 일종의 쿠데타를 맞이한 듯한 기분을 느렸으리라 생각합니다.

결국 버블세븐지역위주의 규제정책을 서민까지 확대적용하게 되었습니다.

대출규제가 바로 그것입니다.

DTI(총부채상환비율)와 LTV(담보대출인정비율) 강화를 통해서 대출을 통한 내집마련의 기회를 줄임으로서 서민들의 돈줄을 막아버렸습니다.

수요와 공급은 자본주의 사회의 철칙입니다.

부동산시장 가격은 수요와 공급이 기본원칙이며 결국 공급을 늘리던가 수요를 줄여야합니다.

공급을 늘리는 건 각종 신도시, 택지지구등 공급대책을 발표하지만 적어도 3년 길게는 5년이상 소요되는 것이 현실입니다.

그러기에 단기간 수요를 줄이려면 수요돈줄을 차단하고 수요심리를 낮추는 것입니다.

4)세금회피용 급매물

종부세 회피와 일시적 2주택 때문에 세금 내느니 좀 싸게 팔겠다는 급매가 간혹 나오는데 이런 급매가 바로 언론에서 나오는 그런 호들갑떠는 물건들입니다.

또한 재건축은 미래 기대심리 때문에 기대이상으로 상승을 많이 했기 때문에 더 큰 영향을 받습니다.

현재가치보다는 눈에 보이지 않는 미래가치는 오름폭과 내림 폭이 클 수 밖에 없습니다.

재건축은 일반 아파트보다 좀더 하락할 수도 있습니다.

5월까지는 종부세 회피용 물건이 나오겠지만 6월부터는 이왕 세금내는 거 종부세 회피용 물건은 들어갈 것입니다.

일시적 2주택 매물도 작년가을에 많이 매수하셨기에 1년이 되는 시점인 올해 가을전에 매도가 될거 같습니다.

결국 급매물은 5월이 피크가 될 것 같으며 11월정도가 마지막일 듯 싶습니다.

2주택 50%양도세 피하기 위하여 시세보다 많이 저렴한 일부급매물건도 나올 수도 있습니다.

하지만 영원한 급매는 없습니다.

팔 사람은 11월전에 팔고 이런저런 이유로 종부세 내던가 2주택이 된다면 급하게 매도할 이유 전혀 없어집니다.

5) 심리적 효과

종부세는 예상이 되었던 부분이며 사실 언론의 호들갑도 큰 부분을 차지합니다.

일반적인 서민들은 종부세와 아무런 상관이 없습니다.

6억원 넘는 분들중에서도 10억원 이상이 되어야 신문에서 보는 폭탄수준의 종부세를 내게 됩니다.

어떻게 보면 정말 천만원 이상 종부세 대상이 되는 분들은 조용히 있는데 종부세 대상이 되지도 않는 서민들이 더 큰 공포를 느끼는 것 같습니다.

학교에서 선생님한테 매를 맞으면 처음 맞는 아이보다 지켜보는 아이가 더 공포를 느낀다고 합니다.

또한 반값아파트, 분양가상한제, 원가공개등 분양가인하에 대한 기대심리를 키워준 것도 수요억제의 주요한 원인이라고 보여집니다.

그런데 이것 또한 뒤집어보면 큰 효과가 나오기 힘듭니다.

반값아파트는 잘해야 시범적용이 될지 모르겠으나 과연 누가 토지에 대한 권리도 없는 껍데기만 있는 집을 반값이나 주고 살지 의문입니다.

환매조건부도 팔지도 못하는 집을 그 돈 주고 살 필요가 있을까요? 차라리 전세나 월세 사는게 낫겠죠

분양가상한제, 원가공개도 결국 실효성이 크게 없습니다.

기업은 수익창출이 목적인 집단입니다. 물론 과도한 수익추구는 규제를 해야 하지만 기업의 기본성향은 수익창출입니다.

기업들도 원가공개, 상한제적용 하라고하면 하긴 하겠지만 결국 숫자장난입니다.

구조자체를 확장을 할 수 밖에 없는 구조로 만든다면 어쩔 수 없이 확장해야합니다. 각종 옵션도 요즘 추세가 있는데 안할 수가 없습니다. 결국 종부세, 원가공개, 분양가상한제 등은 정부와 언론이 만들어낸 환상일 수도 있습니다.

3. 부동산 시장 가격 결정 원리

1) 수요와 공급

수요가 많거나 공급이 줄면 부동산가격은 오르고 수요가 줄거나 공급이 늘어나면 부동산 가격은 오릅니다.

애덤스미스가 주장한 보이지 않는 손(Invisible hand)을 굳이 언급하지 않더라도 시장경제의 가장 기본원칙은 수요와 공급입니다.

부동산의 특징은 한정된 공급에 있습니다.

공장에서 찍어내는 TV가 하루에 100대만 생산된다면 아마 TV가 엄청난 재테크 도구로 이용되었을지도 모를 일입니다.

부동산은 토지특성상 제한적으로 공급이 될 수가 없으며 수요는 꾸준히 증가했기에 지금까지 많은 상승이 가능했습니다.

강남도 일부 투기꾼들의 장난이 아니라 경제, 교통, 교육, 문화등 모든면에서 월등한 희소가치가 있었기에 그런 상승이 가능했던 것입니다. 서울전체가 다 강남과 같은 여건이라면 강남만 그렇게 오를 수는 없을 것입니다.

일부사람들은 강남은 교육이 주요원인이며 특히 강남8학군을 지목합니다. 하지만 강남은 일정소득이상의 부자들만의 커뮤니티가 형성되었기 때문에 고가의 높은 수준 교육수요가 많고 그에따라 자연스럽게 고급사교육이 공급된 것이고 대치동이라는 새로운 학원가가 탄생한 것입니다.

지금 8학군이 다 없어진다해도 새로운 8학군이 탄생할 것입니다.

강북의 고급학군수요가 강남의 고급학군수요를 넘을 수 없는 이유이기도 합니다.

2) 자기중심적 생각

스위스의 심리학자 J.피아제가 제창한 자기중심성 [自己中心性, egocentrism]은 어린아이의 마음의 특성을 나타내는 개념으로서 어린아이는 어른과 달라 무엇이나 자기중심으로 사물을 생각한다.

이 성질을 자기중심성이라 합니다.

예컨대 동무들과 함께 놀고 있을 때도 동무에게 말을 하는 게 아니라 혼자서 멋대로 지껄이고 있는 경향을 보입니다.

이것은 어린아이가 자기와 자기를 에워싼 바깥 세계 사이에 분명한 구별이 생기지 않았다는 것을 표시하는 것입니다.

다시 말하면 자기 자신의 주관적인 세계와 자기 밖에 있는 객관적 세계에 구별이 없는, 이른바 주객 미분(主客未分)의 세계에 있다고 할 수 있습니다.

8∼9세 이상이 되면 이와 같은 자기중심성은 차차 해소되어 간다고 합니다.

부동산시세를 결정함에 있어서는 이런 자기중심성이 상당히 중요한 요인이 된다고 보여집니다.

상승을 한번 볼까요?

평촌신도시 귀인동 현대홈타운 아파트에 이모씨가 3년전 4억원에 매수하여 거주하고 있었습니다.

어느날 부동산시장이 움직이면서 한 아파트가 5억원에 매도가 되었습니다.

그럼 이모씨는 내집 시세가 5억원이 되었구나 라고 생각합니다.

또 1년후 6억5천만원에 옆집이 매도되었으며 이모씨는 내집이 6억5천만원이상이 되었구나 라고 생각합니다.

이모씨는 자연스레 자기집 시세를 6억5천만원이상으로 인지하게 되며 향후 이모씨집을 매도시 자기가 인지하고 있는 가격수준에서 맞추려고 할 것입니다.

자기한테 유리하게 생각하는 습성 때문에 1억상승하면 곧바로 1억원이상을 내집기준으로 만들어 버립니다.

평촌신도시가 1억원오르면 인근 산본신도시 주민들은 평촌이 1억원올랐는데 우리도 조금은 오르는게 당연하다고 생각하며 곧바로 시세상승이 되어버립니다.

반면 하락은 어떨까요?

최근 부동산시장 급랭으로 이웃집에서 다른 곳에 분양받은 집 때문에 5월까지 기존집을 매도해야하는 상황에서 5억5천에 매도를 하였습니다.

이모씨는 시세하락이 아닌 단순 급매로 인지를 합니다.

물론 급매란 급하게 매매하는 물건을 뜻하게 급하게 매매를 하려면 당연히 시세보다 저렴한 가격에 매도할 수 밖에 없습니다.

하지만 상승시와는 달리 이모씨는 아직도 자기집 시세를 기존과 비슷하거나 조금 하락한 6억원이상으로 생각합니다.

어짜피 이모씨는 당장 집을 팔 생각이 없기에 자기한테 불리한 가격은 받아들이지 않고 유리한 가격만 받아들이려고 합니다.

이런 심리는 이모씨에만 해당되는것이 아니라 대부분의 사람들한테 해당됩니다.

IMF와 같은 특수한 상황만 아니라면 대폭락이 될 가능성이 적은 이유 중 하나입니다.

이러다가 다시 상승을 해서 한 개가 7억에 거래되면 곧바로 시세는 7억이 되어버립니다.

하락할 때는 일부물건만 하락하며 상승할 때는 동반상승을 하는 것입니다.

은마아파트가 3억 하락했다고 하지만 대부분 입주자들은 아마 일부급매에만 해당되는 이야기라고 생각하며 자기집 시세는 기존시세를 마음에 두고 있을 것입니다.

3) 적응력

사람은 사회적 적응력이 너무나 뛰어난 동물입니다.

추워지면 옷을 만들어 입고 불을 피우며 사냥을 위하여 도구를 만들고 진화하면서 현재와 같은 문명을 형성하였습니다.

둘째애를 유치원 보낼 때 있었던 일입니다.

첫째날은 유치원간다고 웃으면서 갔습니다. 하지만 처음 엄마와 떨어지고 낯선 친구와 환경들 때문에 많이 울었다고 합니다.

둘재날은 유치원 가기전부터 가기 싫다고 울고불고 난리가 났습니다.

세째날도 마찮가지였죠.. 그런데 1주일이 지나자 울던애가 울지않고 가기 시작하더니 2주정도 지나니 너무 재미있다고 웃으면서 유치원에 가더군요

5살짜리 꼬마도 2주면 새로운 환경에 바로 적응해 버립니다.

이게 바로 인간의 적응력입니다.

지금까지 나온 정부정책이 절대 약하거나 잘못된 정책이 아니라 국민들이 그 정책에 적응을 했기 때문이라는 이야기도 있습니다.

위조방지를 위하여 새로운 기술이 적용된 지폐가 나오더라도 금방 위조지폐가 만들어집니다.

아무리 강력한 정책이 나와도 처음에는 어렵고 낯설게 느껴지지만 시간이 지나면 익숙해지면서 적응을 하게 됩니다.

타워팰리스가 분양할때만 하더라도 고분양가 논란이 있었으며 상당한 반대여론과 미분양까지 발생하였습니다.

평당1000만원의 고분양가 때문에 버블논란도 있었습니다.

지금생각해보면 정말 말도 안 되는 가격이라고 생각할 수도 있지만 그때는 비싸다고 생각했습니다.

5년전만해도 평촌신도시 32평 2억이 비싸다고 할 때가 있었습니다.

4. 앞으로 어떻게 될것인가?

1) 수요와 공급

수도권에는 연평균 30만구 정도의 주택이 필요하다고 합니다.

신규 수요가 30만 가구라는 의미입니다.

하지만 3년간 실제 공급량을 보면 575,678가구 입니다.

3년간 90만 가구가 필요한데 실제로는 64%정도만 공급되었다는 이야기입니다.

- 2004년 : 205,719가구

- 2005년 : 197,901가구

- 2006년 : 172,058가구

또한 인구 1천명당 주택 수는 238가구로 선진국 400가구 수준에 훨씬 부족한 실정입니다.

공급부족이 전부는 아니지만 하나의 원인은 맞는 것 같습니다.

수요는 어떨까요?

현재의 인구증가율을 보면 조금 걱정은 되지만 빨라야 10년후에 발생가능한 문제입니다.

특히 수도권 보다는 지방이 더 걱정이 됩니다.

실질적으로 내집마련과 평수 늘리기 주체인 40-50대 인구를 보면 전국으로는 2016년이 정점에 다다르지만 수도권은 2020년 정도 되어야 정점에 다다르게 됩니다.

더군다나 내집마련의 허리격인 1959년~75년생이 1,440만명으로 전체인구30%를 차지하기때문에 10년간은 인구감소에 대한 걱정은 하지않아도 될것 같습니다.

장기발전계획을 보더라도 행복도시가 있는 충청까지는 2020년까지 지속적 발전이 가능하고 꾸준히 지방인구의 유입이 가능하지만 반대로 충청이남 특히 대전 이남부터는 인구감소가 예상보다 더 큰 충격이 될 수도 있을것 같습니다.

2) 국민들 심리

현재는 매수자, 매도자 모두 팽팽한 줄다리기를 하고 있으며 어쩔 수없이 게임을 할 수없는 분들만 줄을 놓고 있습니다.

매수자들은 정부의 대출규제로 자금줄이 막혀있으며 추가인하 기대감으로 쉽게 움직이지 않고 있습니다.

반면 매도자들은 정권교체로 인한 반시장적 정책 완화 기대감과 그동안의 규제정책에 대한 내성이 강해져서 기다리는 지혜를 터득하면서 쉽게 매물을 내지않고 있습니다.

언론에 연일 나오는 강남 재건축이나 버블세븐지역의 하락은 지극히 당연한 결과입니다.

어차피 재건축은 길게는 10년후의 미래가치를 바라보고 투자하는 것이기에 상승과 하락의 폭이 클 수밖에 없습니다.

그래서 강남재건축은 부동산시장의 바로미터란 말이 있습니다.

강남재건축이 하락하면 부동산시장이 약세고 재건축이 움직이기 시작하면 부동산시장이 움직이기 시작하는 전초단계인 것입니다.

아마 확실한 신호가 오기전까지는 팽팽한 줄다리기 게임은 계속 되리라 생각합니다.

3) 정부정책

아마 부동산정책은 쉽게 변경되지는 않을거라 생각합니다.

아무리 안정기가 되어도 IMF때와같이 분양권 전매금지같은 파격적인 해제조치는 나오지 않을 것입니다.

현재와 같은 안정세가 가을까지 지속이 되면 양도세 6억 -> 9억 완화, 1가구1주택 장기보유자 보유세 완화, 대출규제완화 정도는 가능하리라 생각합니다.

작년가을과 같은 비정상적인 급상승은 나와서도 안되고 나오지도 않을 것입니다.

개발호재나 돈이 흐르는 곳에는 수요가 있고 어느 정도의 상승은 정상이지만 전체적인 무차별적 상승은 분명히 엄청난 부작용을 낳게 되어있습니다.

4) 세금회피용 급매물 소화

세금회피용 급매물은 정상적인 매물이 아닌 만큼 언젠가는 소화되기 마련입니다.

종부세 회피용 매물은 5월이 마지막 데드라인입니다.

6월 넘어가면 급한매물은 다 매도되고 매도를 못한 매물은 세금내고 관망세로 돌아설 것입니다.

일시적 2주택 회피용 매물이 문제인데 이런 매물도 10월이 데드라인입니다.

종부세는 많아야 몇천만원이지만 2주택은 양도세가 50%입니다.

양도세 50% 낼 바에는 싸게 파는 것이 이득이죠

사실 지금도 종부세 회피용 매물보다는 일시적 2주택 매물이 더 많으리라 생각합니다.

종부세보다 더 급한 매물인 것이지요

작년11월까지가 피크였기 때문에 결국 올해 11월까지는 한채를 매도해야하며 이런 분들은 시급성 때문에 몇 달전에 매도할 가능성이 높습니다.

종부세보다는 양도세50%가 더 치명적이기에 미리미리 매도할 가능성이 높습니다.

결국 11월전에 급매는 마무리될 가능성이 높습니다.

5) 대선

대선후보들의 부동산시장 관점을 보면 H당 이,박,손 후보는 반시장적 정책에 반대합니다.

여러분들께서는 아래 후보들중 누가 가능성이 높다고 생각하시나요?

보유세강화

- 찬성 : 노회찬,심상정,천정배,김근태,원희룡이며

- 반대 또는 변경 : 이명박,박근혜입니다.

거래세인하

- 신중 또는 불가 : 노회찬,심상정,김근태,원희룡

- 찬성 : 이명박,박근혜,천정배

양도세강화

- 찬성 : 노회찬,심상정,천정배,김근태,원희룡

- 반대 또는 변경 : 이명박,박근혜

6) 잠재된 수요

송도 더프라우 오피스텔에 몰린 엄청난 사람들과 열기를 보신분들은 무엇을 의미하는지 아실 것입니다.

부동산에 대한 열기도 잠시 숨어있을 뿐 엄청난 열기가 잠재되었습니다.

숨어있는 부동산에 대한 열정은 억누를수록 더욱더 커질 수 밖에 없습니다.

정부는 수요를 일시적으로 줄이는 강공책을 선택했으며 이는 공급부족과 더욱커지는 열정으로 이어질 수 밖에 없어서 3년후 더 큰 문제를 야기할 것입니다.

수요를 줄이는 방법은 집을 사겠다는 사람이 집을 사거나 아예 포기하는 것입니다.

수요가 한정되어있는 상황에서 무작정 집을 살수는 없기에 결국 안정을 찾을 수밖에 없습니다.

하지만 이런 식으로 못 사게하면 잠재된 수요는 그대로인 상태에서 공급이 줄게 되면 그 공급부족은 3년후에 효과가 나옴으로 3년후가 걱정이 된다는 것입니다.

5. 결론

대세하락이냐 일시적 하락이냐 말도 많습니다만 현재로서는 정답이 없습니다.

미래일에 대해서는 예측만 가능할 뿐입니다.

정부의 반시장적 규제정책 없이 자연스럽게 이런 하락세가 진행이 되었다면 대세하락에 무게를 둘 수도 있습니다.

하지만 지금은 입구와 출구를 모두 틀어막아버린 상황이라 시간이 지날수록 불안정수치는 높아질 수 밖에 없습니다.

그나마 다행인 것은 너무 뜨거워진 부동산시장을 인위적이나마 식혀준 것이라 생각합니다.

지나쳐서 좋은것은 하나도 없습니다.

부동산시장도 지극히 정상적인 흐름으로 필요한 사람은 사고 팔사람은 팔고 일부 여유가 있는분들은 투자목적의 주택도 구입하는 것이 정상입니다.

하지만 전국민이 투자목적의 주택을 구입하려고 하는 것은 상당히 위험한 징조며 이런 상황이 오래되면 일본보다 더한 버블이 터질 수도 있는 것입니다.

부동산에 관심도 없는 사람들까지 투자목적으로 구입하려는 것은 부동산시장 과열의 경고등입니다.

지금 주변사람들을 보면 모두 심리적인 안정을 되찾고 부동산에 대한 관심이 현격히 줄어든것이 보입니다.

부동산은 실수요위주의 시장이 되어야하며 투자수요는 일부가 되어야 합니다.

먼저 일어난 새가 먼저 먹이를 먹는 것은 지극히 당연하지만 모든새가 다 일찍 일어나면 모두가 먹이를 먹기도 힘들면서 일찍 일어나야하는 고달픈 상황이 될수도 있습니다.

정부의 반시장적 정책 전체가 잘못된 것은 아니며 1가구1주택 실수요자, 양도세등은 조정할 필요가 있다는 것입니다.

정부는 부동산시장이 급락하는 것도 급등하는 것도 바라지 않습니다.

다만 정부의 기대와는 달리 수많은 대책에도 급등이 계속되어서 정부도 무리수를 둔 것이라 생각하며 결국 때가되면 정상적인 흐름으로 돌아가게 할 것입니다.

산이 높으면 골도 깊다고 하지만 그 반대로 골이 깊으면 산도 높습니다.

현재의 부동산시장흐름은 지극히 당연한 흐름이라 생각합니다.

작년의 비정상적인 급등으로 인한 가격이 현실에 맞춰지고 있는 과정입니다.

정부의 규제정책도 당장은 아니지만 시간이 지나고 안정세가 지속되면 조금씩 시장에 맞춰지게 되어있습니다.

부동산은 최소 3년을 기다려야하는 장기투자입니다.

너무 일시적인 조정과정에 너무 호들갑 떨 필요도 민감하게 반응할 필요도 없습니다.

최악의 경우 일본처럼 버블이 터진다 해도 실수요자 분들은 그냥 살면 됩니다.

일본은 지금 다시 호황을 맞이할 준비를 한다고 합니다.

공무원인기가 떨어지고 대기업들은 신입사원을 뽑기 위한 경쟁을 한다고 합니다. 인기지역은 버블전 가격을 넘어서고 있다고 합니다.

미래성장엔진을 찾지도 못하고 계층간 양극화만 더 벌려놓았으며 차기정권의 부담이 될수밖에 없는 규제정책 남발만 해놓은 우리나라 현실이 너무 안타깝습니다.

내집마련에 성공한 분들은 언론의 호들갑에 너무 민감하게 반응하고 불안해하시지 마시고 여유 있게 지켜보면서 다음을 준비하는 지혜가 필요할 듯 싶습니다.

내집마련을 준비하시는 분들은 어쩔 수없이 나올 수 밖에 없는 급매저가물건을 좋은 조건에 잡을 수 있는 현재의 부동산시장을 잘 이용해야 할 것입니다.

그렇다고 성급하게 서둘러라는 이야기는 아니며 충분한 현장답사와 조사분석을 통하여 리스크를 최대한 줄이면서 유망지역에 좋은 가격으로 매수하셔야 한다는 것입니다.

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