2006-12-19 14:25

http://blog.drapt.com/inana76/3666111166505935677

출처 : 南家네 富路區

원문 : http://blog.drapt.com/manam

집 팔 때, 가격 올리는 개조 노하우 [조인스] 재건축 물망에도 올라 있지 않은 낡은 아파트에 사는 사람들은 누구나 인테리어 개조를 고민해 봤을 것이다. 하지만 적게는 수백만원, 많게는 수천만원 이상 들어가는 비용 때문에 ‘낡은 집에 이런 투자를 해도 되나?’ 하고 망설이게 된다. 그러나 개조한 후 돈 더 받고 집을 팔거나, 전세 가격을 올리거나, 남들보다 빨리 집을 판 사람들도 있다. 그들의 얘기를 들어보자. how to 1 싱크대 전체 교체 대신 문짝, 상판을 새로 넣어 효과 보다 개조 비용_80만원 개조 내용_싱크대 상판과 문짝 교체 ▶이정인씨가 처음 신혼 살림을 차린 곳은 지은 지 15년 정도 된 낡은 아파트였다. 집을 보러 왔을 때부터 가장 마음에 걸리던 곳이 주방이었는데, 먼저 주인이 도배를 하고 바닥재 개조를 했던 상태였지만 주방은 지저분했기 때문. 신혼집인데 지저분한 곳에서 살기는 싫어 아는 인테리어 업자의 조언대로 최소한으로 집을 고쳤다. 가장 신경 쓴 부분은 부엌. 싱크대를 새것으로 바꾸고 싶었지만 아무리 저렴하게 하려고 해도 200만원 안팎의 예산이 들어 싱크대 상판, 개수대만 교체하고 문짝을 하이그로시로 바꿔 달았다. 총 개조 비용은 80만원. 오래 살 집은 아니라서 가능한 한 저렴하고 튼튼한 재질로 고쳤는데, 처음에는 쓸데없는 데 돈 쓴다고 구박하던 남편도 달라진 주방 모습에 만족하는 눈치. 3년 뒤 신도시 아파트를 분양받아 이사할 때, 낡은 아파트인데다 엘리베이터 없는 5층 꼭대기층이었음에도 두 주일 만에 매매가 성사되었다. another tip 이정인씨의 경우처럼 싱크대 문짝만 교체하는 것도 방법이지만, 더 저렴한 방법을 찾는다면 싱크대 문짝을 시트지로 래핑하는 방법이 있다. 대개 20만~30만원 정도면 공사가 완료된다. 주방 싱크 벽면의 타일이 지저분해 교체를 생각한다면 기존 타일 위에 모자이크 타일을 붙이는 것이 일반적. 보통 시공비 포함해서 국산 타일은 평당 4만~8만원 정도다. how to 2 비용이 드는 타일 보수 대신 욕실 코팅 선택 개조 비용_60만원 개조 내용_욕실, 세면기, 욕조 모두 화이트 컬러로 코팅 ▶영등포에 살던 전연주씨는 남양주 아파트를 분양받아 살던 영등포 집을 전세로 돌리고 이사를 하기로 결심했다. 하지만 집을 보러 온 사람들은 한결같이 욕실 문을 열어보고선 고개를 젓고 가 버렸다. 지은 지 10년이 다 되어가는 오래된 아파트라 욕실 타일이 군데군데 시커멓게 때가 끼고 타일 틈새에 곰팡이 자국이 앉아 지저분해 보이는 것이 문제. 전세를 놓을 집에 돈 들이기가 싫어 방법을 찾다가 친구의 권유로 욕실 코팅을 했다. 욕실 타일뿐만 아니라 욕조, 세면기, 좌변기 등이 모두 깨끗하게 코팅되고 컬러도 마음대로 고를 수 있어 좋았다. 비용은 총 60만원이 들었는데, 욕실을 코팅한 다음 첫 번째로 집을 보러 온 사람이 OK를 해 바로 전세 세입자를 찾을 수 있었다. another tip 욕실은 사실 돈을 들이자면 끝이 없는 공간이다. 전체 개조를 할 경우 샤워부스나 욕조를 넣는 것을 포함해 150만~300만원 정도가 든다. 지나치게 낡은 욕실이 아니라면 욕실 코팅을 고려하거나 욕조, 변기, 수전, 타일만 보수하고 새로 넣는 선에서 훨씬 깔끔해질 수 있다 how to 3 붙박이장 때문에 월세를 더 받았다 개조 비용_99만원(자당 9만원으로 11자) 개조 내용_안방 붙박이장 공사 ▶파주에 사는 김범순씨는 결혼을 앞두고 살던 집을 월세로 내놓기로 하고 같은 아파트의 주변 시세를 알아봤다. 보증금 2000만원에 월세 35만원이라 생각보다 시세가 낮아 고민하다 일단 공인중개사에 월세 40만원 이상으로 입주자를 찾아달라고 했다. 전화로 상담했을 때는 고개를 갸웃거리던 부동산에서는 막상 집을 보더니 알아봐주겠다고 했다. 결국 시세보다 5만원 정도 높은 월세 40만원의 입주자를 찾아 계약을 완료했는데, 주변 시세보다 더 많이 받은 이유는 안방의 붙박이장과 최근에 교체한 문 손잡이 때문일 거라는 게 김범순씨의 얘기. 비싼 제품은 아니지만 아이보리 컬러로 맞춰 넣은 장 때문에 방도 넓어 보이고 깨끗한 인상을 주었을 거라는 것이다. another tip 붙박이장만큼 가격이 천차만별인 것도 없다. 요즘 유행하는 슬라이딩 방식이나 갤러리 문짝 붙박이장을 원한다면 가볍게 100만~200만원 후반까지 올라간다. 하지만 전세를 줄 예정이거나 이사를 할 거라면 김범순씨처럼 저렴하고 깔끔한 것을 짜 넣는 것이 경제적 how to 4 나무 질감의 강화 마루로 바꾸고 도배를 새로 했다 개조 비용_120만원 안팎 개조 내용_거실 바닥을 강화마루로 시공, 거실 벽 도배 ▶김정은씨가 지난 2003년 바닥재를 바꾸기로 한 것은 인테리어 디자인을 하는 언니의 권유 때문. 오래된 아파트지만 바닥재만 교체해도 새집 같은 분위기가 난다는 주변의 얘기도 자극이 되었다. 거실의 낡은 PVC 장판을 들어내고 강화 마루로 시공했고, 하는 김에 도배도 다시 했다. 원래는 원목 마루를 염두에 두고 있었지만 아이가 있는 집에서 쓰기에는 틀어짐이 많다고 언니가 말려서 포기. 공사 결과 과연 새집같이 만족스러웠다. 도배 포함 총 시공비는 120만원 안팎. 3년 후인 올해 부동산에 집을 내놨는데, 주변 시세보다 1000만원 정도 높게 불렀다. 집은 보름 만에 제시한 가격대로 나갔고, 아무래도 바닥재와 도배 때문에 깔끔한 인상을 주었기 때문인 듯. another tip 만약 앞으로 전세를 놓거나 매매할 예정이 있다면, 집이 넓고 깔끔해 보이는 밝은 컬러로 도배를 하고 바닥재는 워시 오크나 메이플같이 무난한 색깔을 고르는 게 집 보러 오는 사람들에게 좋은 인상을 준다는 것이 인테리어 디자이너들의 조언 how to 5 베란다 확장이 어렵다면, 베란다 마루 깔기 공사 개조 비용_50만원 개조 내용_베란다를 높이고, 강화 마루 시공 ▶빌라 1층에 살던 고민정씨는 베란다에 잡동사니가 쌓여 지저분한 것이 고민이었다. 베란다 확장을 하기로 하고 견적을 내보니 250만~300만원 정도. 베란다 확장을 포기한 것은 비용도 문제였지만 주변 사람들이 아이 있는 집에선 겨울에 추울 수도 있다고 말렸기 때문. 결국 베란다를 거실 높이까지 높이고, 그 위에 거실 바닥과 같은 컬러의 강화 마루를 깔기로 했다. 모두 합해 50만원이 들었는데, 깔고 보니 거실과 베란다가 연결되어 공간이 넓어 보였고, 여름에는 새시를 열고 지내니 공간 확장 효과도 있었다. 1년 뒤 남편의 지방 발령으로 이사하게 되어 집을 내놓았는데, 매매가 쉽지 않은 빌라인데다 1층이라 걱정했던 것이 사실. 그러나 의외로 집은 일주일 만에 나갔다. 집을 보러 온 사람이 마루 깔린 베란다를 보고 맘에 들어했다는 후문. another tip 인테리어 개조를 계획하는 사람들이 꼭 따져 보는 것이 베란다 확장. 전기온돌 패널을 시공하는 바닥 단열 처리, 열 손실을 줄이는 새시 설치, 방수 처리를 함께 해야 하는데 비용은 200만~25 0만원 선 how to 6 낡은 아파트를 전체 개조, 4000만원 더 받고 팔다 개조 비용_2000만원 개조 내용_싱크대 교체, 주방 확장, 거실 바닥 교체, 샤워부스 설치 ▶송파구 가락동 32평형 K아파트에 살던 전선환씨는 이사를 하기로 결심한 후, 그대로 집을 팔면 제값을 받지 못할 거라고 판단했다. 교통도 편하고 위치도 좋았지만, 아파트 자체가 오래되어 주방 싱크대도 낡은데다 거실 바닥도 엉망이었던 것. 내부 리모델링을 결심한 다음, 좁아서 불편했던 주방을 확장하고 낡은 싱크대를 새것으로 바꾸었다. 여기에 거실 바닥을 원목마루로 깔고, 욕실의 필요없는 욕조를 들어내고 샤워부스를 설치했다. 총 공사 기간은 배관 공사를 포함해서 한 달 정도. 2000만원이라는 적지 않은 비용이 든데다 공사 기간도 길어서 처음에는 괜히 한 게 아닌가 하는 생각도 들었다고. 그러나 공사가 끝나고 6개월 뒤 리모델링한 전선환씨의 집은 5억8000만원에 팔렸다. 이때 같은 K아파트의 같은 평형 시세는 5억1000만~2000만원 정도였으니, 리모델링 비용을 제외하고도 4000만원 정도의 이익이 남았던 것. another tip 전체 개조의 가장 큰 문제점은 자재비가 아닌 인건비. 가능한 한 최소한의 시공을 하고, 시공 시간을 줄이는 것이 좋다. 개별 공사가 더 저렴한 경우도 있지만 오히려 업체에 맡겨 토털 공사하는 것이 인건비를 줄일 수 있으므로 꼼꼼히 비교해 보는 것이 좋다. 네이버 카페 행복이 가득한 집이나 마이클럽의 인테리어 게시판 등 개조에 대한 정보가 다양한 사이트에서 정보를 얻는다. <여성중앙 12월호> 팟찌기사 더 보기 2006.12.17 15:30 입력 / 2006.12.17 15:40 수정

0

2006-12-16 17:45

http://blog.drapt.com/inana76/3666111166258720579

출처 : 김인철님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/2768

2007년 부동산 시장에 대해 궁금해 하시는 분들이 많아 개인적인 예측을 해볼까 합니다. 제글에서는 항상 논리적인 근거를 제시하는 이유가 단순히 정답을 알려고 하지말고 나름대로 근거에 따라 추정을 하시라는 의미에서 올려 드립니다. 정답만 알려다가는 항상 남의 뒤만 쫓다가 실익이 없습니다. 현재 부동산 시장의 상승요인은 1. 저금리 2. 토지보상비 3. 유일한 투자처 4. 수도권의 수요초과 와 공급부족 입니다. 1. 저금리 현재 4%대의 금리를 7-8% 대로 올리면 부동산 시장 급격히 하락합니다. 내년에 올릴수 있나요. 힙듭니다. 엄포와 현실은 다릅니다. 2. 토지보상비 정부가 나름대로 개선하려고합니다. 하지만 속을 들여다 보면 효과없습니다. 채권으로 준다든지 건물로 준다든지 , 효과없습니다. 내년에 개선될 가능성 없습니다. 법이 바뀌어도 2008년부터나 시행됩니다. 3. 유일한 투자처 한국, 출총제 폐지해도 기업들 투자 안합니다. 일반인들 투자할곳 없습니다. 펀드는 부동산을 사기전에 돈을 모으기 위해 가입하는 것이 국민정서입니다. 내년에 다른 투자처있으면 말씀해 주십시오. 돈많으신 분들은 다른 투자처있습니다. 하지만 대부분의 국민들은 내년에도 부동산이 유일한 투자처입니다. 4. 수요공급 수도권은 미래의 산업구조 개편의 영향으로 전국에서 몰려 옵니다. 앞으로 돈 벌곳은 수도권 밖에 없다는 말입니다. 1년안에 수요공급이 개선될수 없습니다. 만약 정부가 금리를 7%로 높이거나 2주택이상을 환수한다고 하면 하락합니다. 그렇지 않다면 내년에는 이런 이유로 하락하지 않습니다. 상승요인이 틀린다고 생각하시면 댓글 주십시오. 새로운 것을 배울수 있을것입니다. p.s 주택담보대출을 조이고 있습니다. 대단한 호재입니다. 당장은 보합세를 보이겠지만 부동산 에너지를 축적할수 있는 기간을 주는 것입니다. 정부의 목표는 하락이 아니고 점진적이고 지속적이고 통제 가능한 부동산 상승입니다. 급등도 급락도 정부의 목표가 아닙니다. 지금의 급등은 조정을 거친다면 다시 상승할수 있는 가능성이 있지만 계속 상승한다면 급락의 가능성만이 커질뿐입니다.

0

2006-12-16 17:15

http://blog.drapt.com/inana76/3666111166256926178

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

부동산의 급등기라고 하는 지난 2001~2003년 상반기 동안에 대부분의 아파트와 토지는 상당부분 급등하였다. 특히 그동안 여간해서는 안 오르던 인천지역의 아파트도 동일기간에 30% 정도 상승을 했으니 가히 밀레미니엄 시대의 서막을 여는 2001년부터는 부동산의 부흥기라 말할 수 있겠다. 따라서 자연스럽게 누구든지 부동산 재테크에 관심을 갖게 되었고 투기지역, 실거래가격 이라는 용어를 모르면 외면당하기 쉬운 분위기가 지금의 현실이다. 그러나 이러한 폭등기를 지나자 많은 사람들은 더 이상의 아파트 가격 상승은 없을 거라고 이야기 했다. 그러나 참여정부 들어서 30번이 넘는 부동산 관련 정책의 결과는 참담하기까지 하다. 아파트 가격을 잡기위한 정책인지 아니면 아파트 투기지역을 가르켜주는 정책인지 모를 정도로 아파트가격은 하늘 높은줄 모르고 치솟아 왔으니 말이다. 더나아가 거품논쟁까지 불러 이제는 투자인지 투기인지 구분이 안될 정도의 분위기며 더나아가 두려움이 앞서 아파트를 사야할지 고민하는 사람들이 너무 많아졌다는 것이다. 이러한 급등기에 또다시 아파트는 올라갈 것인가? 많은 의구심을 자아내는 뭇 사람들을 보며 확실한 부동산 투자방법을 물어보는 사람이 너무 많다는 것에 또한 번 놀라기까지 한다. 그렇다면 앞으로 아파트는 계속 상승할 것인가? 이에 맞는 답은 간단하다. 계속 오른 다는 것이다. 단, 양극화 현상이 극에 달하면서 말이다. 부동산도 종목에 따라 천차만별로 변화되고 있다. 어떤 정책이 나오느냐에 따라 6개월이하의 단기자금으로 추정되는 시중의 500조가 넘는 부동자금이 요동을 치고 이 부동자금의 방향에 따라 부동산도 냉,열탕을 오르내리고 있다. 주택거래신고제가 도입되어 등록세,취득세가 기존보다 2-7배가 오르게 되고, 보유세인 재산세를 3-4배 올리기로 결정하자 각 구청에서는 시민의 편에 선다는 명목으로 50%를 감액해 주는 숨박꼭질 힘겨루기로 갈팡질팡하고 있다. 더 나아가 하반기에는 재건축개발이익환수제가 도입되고, 후분양제, 주택 공영제등 많은 제도가 앞은 막고 있다. 또한 이런 분위기속에 분양가를 규제하고 건설 원가공개까지 한다고 한다. 심할 경우 주택거래 허가제 까지 도입한다고 하니 일반투자자들은 어떻게 대체할지 또는 어떤 방식으로 부동산을 투자해야 할지 도무지 감을 잡기 어려운 시기인 것 같다. 그러나 이러한 모든 규제나 강화정책 대상이 무엇인가? 바로 종목은 ‘아파트’다. 지금까지 아파트나 아파트 유사상품만 나오면 대부분 인기품목으로 자리 잡는다. 왜냐하면 우리나라 주택문화는 선진국의 주거개념과는 달리 투자개념이 더 강하게 작용되어 왔고, 여기에 투자안정성까지 보너스로 주어지기 때문에 누구나 아파트를 사두면 오른다는 법칙을 잘 알게 되었다. 그러기 때문에 너나없이 투자의 대부분은 아파트와 아파트 유사상품으로 몰리게 되었고, 정부의 규제나 정책 또한 아파트나 유사상품에 중점을 두고 있으니 부동산을 움직이는 아파트를 분석하면 투자의 절반이상은 성공한다고 볼 수 있다. 그러면 부동산 기본종목인 아파트를 어떻게 투자하여야 하는가? 필자가 그동안 상권분석과 현장학습을 통하여 얻은 경험과 노하우를 바탕으로 아파트 투자 방법을 정리해 보기로 하자. 동일평형아파트라 하더라도 위치나 평형에 따라 천차만별인 게 아파트다. 건설비는 동일한데 어디에 있느냐에 따라 몇 배의 차이가 난다. 현재의 기준시가로 서울의 최고가 아파트와 최저가 아파트 평균은 1999년에 비해 2배 이상 차이가 난다. 예를 들어보자. 서울의 최고 아파트인 트라움하우스 230평형은 기준시가만도 36억9,000만원이다. 이에 비해 상도동 K상가아파트 11평형은 3,000만원이다. 무려 1채를 팔아 123채를 사고도 남는다는 단순 계산이 나온다. 기준시가가 이러한 데 실제가격은 어떠하겠는가? 이와 같이 아파트는 어떤 위치에 있느냐에 따라 가격 차이는 갈수록 커진다. 그러나 아파트 가격은 어느 항목의 영향에 따라 결정되지 않는다. 향후 아파트는 극심한 양극화로 인하여 동일지역 동릴단지내에서도 가격 차이는 상당한 가격으로 나타날 것이기 때문이다. 따라서 아파트 투자방법을 보면 투자분석측면에서 우선 총론과 각론으로 나누어 분석하여야 한다. 총론에서는 아파트 가격을 결정하는 요소로 지역별,평형별,브랜드별,단지별,용적률별,정책별,대중적선호도별에 따라 가격이 결정된다는 사실이다. 첫째, 지역별이다. 자신이 속한 아파트나 매입하고자 하는 아파트가 어느 지역에 존재하느냐는 것이다. 이것은 자신과 가족 그리고 직장의 위치에 따라 매입이 결정되는 것이다. 이러한 아파트는 자신이 가장 잘 관리할 수 있는 위치에 있는 아파트를 골라야 하는 것이다. 필자가 경험한 강남의 큰 땅 부자 P모씨 이야기를 해보자. 나이가 70세가 넘었음에도 땅에 대한 기준은 정확한 사람이다. 강남의 몇 천평을 소유한 부자중의 부자다. 어느날 필자가 제의를 했다. 강남의 땅을 조금 팔아도 아프리카 땅 수백배 땅을 살 수 있으니까 그리하자고... 그러나 그분의 답은 간단명료했다. 큰 땅을 매입하는 것은 좋은데 관리하기 어려워 절대로 투자하지 않는다는 것이다. 그러나 아파트를 보면 전국 어디에서나 시세를 파악할 수 있고 관리하는데 별 어려움이 없다. 토지와는 별도로 아파트는 관리 및 안장성에서 어떤 부동산 종목보다 탁월한 종목중위 하나다. 따라서 지방에 있는 사람이나 서울에 있는 그 누구도 아파트 관리와 시세 파악에는 어려움이 없다. 아파트는 사람이 모이는 곳에 하여야 한다. 지역적으로 탈피하고 투자 안정성에 초점을 맞추어 투자 하여야 한다. 둘째, 평형별이다. 어떤 평수를 사느냐에 따라 가격은 유동적이다. 평형의 선택은 앞서 이야기한 지역별과 공통분모에서 찾아야 한다. 좋은 지역의 좋은 평형의 아파트를 고르라는 말이다. 그렇다고 무조건 강남권아파트를 매입하라는 말이 아니다. 즉, 그 지역의 대표평형을 찾으라는 것이다. 대표평형이라함은 그 지역에서 평당 단가가 가장 높은 평형을 말하는 것이다. 아파트 가격이 높은 것이 아니라 평당 단기가 가장 높은 것을 말한다. 예를 들어보자. 봉천동 관악타운 32평을 가지고 있는 사람의 경우를 보자. 봉천동 32평형은 그 지역의 대표 평형이다. 평당 1,700만원 이상으로 시세가 55,000-60,000만원으로 형성되어 있다. 그러나 42평은 7억원이 안된다. 금액은 높지만 평당 단가에서 32평형에 비해 42평형은 1,600만원이 안되기 때문에 대표평수로서 매수력이 약하다. 그렇다고 42평이 32평형보다 못하다는 말은 아니다. 개인의 상황과 여건에 따라 기준은 달라 질 수 있다는 것을 잊지 않기 바란다. 셋째, 브랜드별이다. 지금의 시대는 브랜드 시대다. 명품은 대접을 받을 줄 안다. 아파트도 브랜드에 따라 가격은 천차만별이다. 브랜드 차이는 강남권과 같은 로얄지역에서 더욱 중요한 요소중의 하나가 되었다. 지금은 ‘삼성 래미안’이나 ‘현대 I'PARK’ 브랜드면 다른 아파트 보다 몇 천에서 몇 억차이는 기본이다. 기업들이 기업브랜드를 높이기 위해 광고를 강화하고 브랜드 가치제고에 심열을 쏟아 붇고 있는 이유가 브랜드가 차지하는 비율이 너무 크기 때문일 것이다. 또한 브랜드 가치는 앞으로 더 강해질 것이다. 그렇다고 현재 가치 있다는 아파트 브랜드가 영원할 것인가? 그러지는 않다. 따라서 브랜드는 중요한 요소중의 하나이지만 너무 브랜드에 고집하지 말고 대기업 브랜드면 족하다고 보며 향후 유망한 가치기업의 브랜드도 눈여겨 보아야 할 것이다. ‘월드메르디앙’이나 ‘동부센트레빌‘도 상당한 가능성을 가진 브랜드라 볼 수 있다. 넷째, 단지별이다. 과거 아파트 단지는 대단지 형태로 개발 되어 왔다. 그러나 차츰 땅의 개발의 한계 때문에 아파트 단지는 소규모화 되어 최근 분양하는 단지는 재건축 단지를 빼고는 1,000세대를 넘지 못한다. 그러기 때문에 아파트를 고를 때 고려해야 할 항목이 대단지 아파트냐 아니냐이다. 대단지 아파트는 편익시설이나 관공서, 학교, 교통의 중심지가 되기 때문에 자연스럽게 상권이 발달 되고, 그 지역의 대표 브랜드로 커지게 된다. 따라서 1,000세대 이상의 대단지는 특급단지로 부상되고 강세를 이어나갈 것이며, 소형 단지로 구성된 아파트 단지는 약세의 자리를 차지 할 것으로 보인다. 재건축 등으로 들어서게 되는 잠실이나 도곡,청담동 지역의 대단지 아파트는 계속적인 상승을 유지할 것은 물론이지만 상대적으로 강남권 나홀로 아파트는 급격히 가격이 정체될 것으로 보인다. 더욱 재건축 아파트가 초고층이 되어서 규제가 완화될 경우 현재 주상복합아파트가 가지고 있는 편리성과 고급이미지까지 갖추게 된다면 초고층 대단지아파트 가격상승과 그 가격은 누구도 상상하기 어려운 가격이 될 것이다. 다섯째, 용적률별이다. 용적률이라는 것은 건축용어이지만 부동산투자에 있어서는 아주 중요한 요소, 수익성이 지대한 영향을 주는 요소중의 하나이다. 다시 말하면 동일대지 위에 몇 평을 지상으로 올리느냐에 따라 용적률은 차이가 난다. 동일대지위에 200%로 지을 수 있고, 250%로도 지을 수 있는 것이다. 현재 재건축에 있어서는 현재의 저밀도 5층짜이 낮은 용적률(대략80%내외)을 고층 높은 용적률(250%내외)로 지을 수 있어서 그 차이만큼의 용적률이 조합원 수익성을 얻을 수 있어 좋은 투자아파트였다. 잠실을 포함한 저밀도 지구 재건축 아파트가 각광을 받는 이유도 높은 수익성이 있었기 때문이었다. 그러나 용적률이 초고층 아파트가 되고 주상복합아파트와 같이 아파트의 고급화가 정책적으로 실현된다면 아파트 가격은 천정부지로 또 오를 가능성이 높다. 그러나 주의할 것이 있다. 재건축에 있어서 모든 재건축 단지가 수익을 보는 것이 아니다. 기존 용적률이 재건축 이후 용적률과 비슷하거나 하락한다면 용적률에 따른 수익은 적어지기 때문에 이런 아파트 투자는 자제해야 한다. 또한 신규재건축 용적률이 높은 지역이라면 이미 재건축을 하면서 개발이익은 상당히 반영되었기 때문에 가격 상승이 둔화될 가능성이 높기 때문에 투자에 있어서 상당한 신중성이 요구된다. 높은 용적률로 지어진 아파트는 수익성이 높아 이미 가격은 올라 있는 상태에서 쾌적성이 떨어지기 때문에 향후 아파트 상승가치는 별로 높지 않기 때문이다. 여섯째, 정책별이다. ‘부동산 투자 수익률을 높이려면 정책과 대항하지 말고 인내하라’ 라는 말이 있다. 그만큼 정책과 규제는 투자수익률을 결정하는 중요 변수가 되었다. 를 들어 보자. 기지역으로 지정되어 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가격으로 납부할 경우 세금 차이는 2-3배 차이가 난다. 뿐만아니라 투기과열지구로 지정 되면 분양권 전매가 금지되어 매매하는데 악영향을 끼친다. 주택거래 신고제 는 등록세,취득세를 급등시켜 매수세는 상당한 부담을 느끼게 되어 정책발표 몇 달간은 관망하게 된다. 러나 이러한 정책적 규제도 아파트 공급을 수반하지 않는 한 일시적인 현상에 그친다는 사실을 알아야 한다. 따라서 정책은 철저히 분석하되 기다리는 인내심을 길러야 한다. 그 다음은 대중적 선호별이다. 아무리 공기가 좋고 산책하기 좋은 지역의 아파트라 하더라도 대중적인 지지를 얻기 힘든 아파트라면 투자에서 제외해야 할 것이다. 주상복합아파트가 이에 속한다고 본다. 지금은 주상복합아파트 전성시대다. 심지어는 과거에 지었던 주거복합형아파트도 주상복합아파트와 혼동하여 가격이 오른 경우도 있다. 그러나 이렇게 인기 있는 주상복합아파트도 몇몇 브랜드 있는 ‘분당파크뷰’나‘도곡동 타워팰리스’‘삼성동아이파크’등을 제외하고는 향후 투자에 주의할 필요가 있다. 주상복합아파트의 기본적인 단점(높은 관리비, 낮은 전용률 및 지분, 건강측면, 환경측면등)을 비추어보면 수도권에 건설되고 있는 주상복합아파트나 브랜드 약한 주상복합아파트는 대중적인 선호도에서 떨어져 향후에 상당한 고전이 예상되는 품목이다. 투자에 주의를 요하는 종목중의 하나가 주상복합아파트이다. 그러나 주상복합아파트도 더욱 진화하여 자체적인 단점을 극복한다면 더 좋은 투자가치성을 가질 수도 있는 것이다. (출처 : 양은열 YEL부동산 연구소 대표, 2006.12.11)

0