2024-03-03 17:14

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100만명의 로또가 남긴 것

 

지난 2월 26일 전국에서 로또 광풍이 불었다.

3가구 모집에 101만3456명이 몰렸다. 대한민국 인구가 5,000만명 정도이니 50명 중에 1명은 청약을 했다는 것이다. 만19세 이상 부동산이나 재테크에 관심 좀 있다 싶은 분들은 아마 다 넣어본 것 같다. 100만명 중에 평소 청약을 하지 않는 필자도 포함되어 있으니까

물론 100만명 정도 예상을 했으니 설마 당첨에 대한 크 기대를 안고 청약하지는 않았다. 840만대 1의 로또보다는 확률이 높으면서 복권 값도 들어가지 않고 자녀 교육차원에서 청약 이렇게 하는 것이다 보여주기에 딱 좋았다.

작년 흑석리버파크가 80만명 이상 몰렸으니 강남 개포주공1단지를 재건축한 디에이치 퍼스티어 아이파크 3가구 모집에 100만명이 몰린 것은 이상한 일이 아니다.

 

계약포기 무 순위 특성 상 청약통장이 필요 없고 주택을 보유하고 있는 유 주택자도 청약이 가능하면서 거주지역도 상관없어 제주도에 거주하는 3주택자도 청약이 가능했다.

거기에 2020년 일반분양가격으로 나왔으니 가격은 반값 할인이다.

34A 3층 분양가는 6억5681만원인데 시세는 12-13억원 정도로 당첨이 되면 6억원 정도 시세차익이 가능하고, 59A 4층 분양가는 12억9,078만원이며 시세는 20-22억원 정도로 당첨이 되면 8억원 이상 시세차익이 가능하다. 20억원 시세차익 이야기가 나온 132A 2층 분양가는 21억9,238만원인데 시세는 45-49억원 정도로 당첨이 되면 20억원 이상 시세차익이 가능하다.

하지만 취득세와 종부세, 양도세, 은행이자수익 기회비용까지 감안하면 주머니에 들어오는 돈은 10억원 정도 될 것 같다. 물론 10억원도 큰 돈이지만 132A 경쟁률이 33만대 1인 점을 감안하면 당첨확률은 제로다.

학창시절 반에서 1등도 못한 필자가 전국 수능1등을 꿈꾸는 확률이니 그냥 잠시나마 기분 좋았던 것으로 만족하면 될 것 같다.

 

혹시라도 당첨이 되신 분이 이 글을 본다면 규제지역에 사용승인을 받지 못한 점을 고려하여 6월7일 분양가의 90% 잔금을 완납할 수 있도록 자금계획을 철저히 세울 필요가 있다.

혹시라도 설마 싶어 청약했다가 당첨이 되신 분이 있다면 재당첨제한 10년이 적용되고 무엇보다 확실한 시세차익이 보장되는 로또인 만큼 부모나 형제한테 돈을 빌리든 수단과 방법을 가리지 않고 자금을 마련해서 계약과 잔금까지 하여야 한다.

그리고 당첨이 되지 않은 모두는 이번 개포 100만 로또를 보고 혹시라도 청약시장 분위기가 살아난 것으로 착각하면 큰 오산이다. 전체 청약시장 분위기는 여전히 좋지 않다. 특히 지방 분양시장은 매우 어렵다. 당첨만 되면 프리미엄이 붙는 시절은 끝났다. 개포 무순위가 특별한 것이지 전체 분양시장이 좋아진 것은 절대 아니다.

그렇다고 내 집 마련의 꿈을 접으면 안된다. 뉴:홈이나 분양가상한제가 적용된 단지 또는 무 순위로 몇 년 전 분양가로 나오는 경쟁력이 높은 단지는 놓치지 말고 꾸준히 적극적으로 청약도전 해야 한다. 그리고 경쟁률이 높은 단지의 경우 선호도가 낮은 타입을 역 선택하는 것이 그나마 확률을 높이는 방법이다.

 

 

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김인만 부동산경제연구소

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2024-02-18 22:04

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공사비 갈등, 그 해법은

 

강남 한강변 재건축 최대어인 반포주공1단지(1,2,4주구) 재건축 사업이 공사비 증액문제로 또 다시 위기에 봉착했다. 2019년 5월 기준 2조6363억원에서 2023년 8월 기준 4조775원으로 약 1조 4,000억원 증액이 되었다. 3.3㎡(평)당 548만원에서 829만원으로 올라간다.

금액이 조단위로 나오다 보니 감이 오지 않는데 증액된 1조4,000억원을 2,293명의 조합원 수로 단순 나누면 1인당 6억원이 늘어난다.

2017년 관리처분계획인가를 받아 재건축 초과이익환수를 적용 받지 않았던 반포주공1단지 재건축 사업이 공사비 증액문제에 발목이 잡혔다.

최근 인건비, 공사자재비 인상을 감안하면 어느 정도는 인상이 불가피하지만 1조4,000억원을 받아들이기에는 조합입장에서도 난감할 것이다.

반포주공1단지만의 문제라면 걱정도 안 하는데 공사비 인상요구로 갈등을 빚는 사업장이 줄줄이 사탕이다. 또 다른 강남 반포 재건축 사업장인 신반포22차는 공사비 2.5배 이상 증액으로 난리다.

2017년 시공사 선정 당시 공사비는 3.3㎡평당 500만원 선이었는데 최근 1300만원 수준으로 올리는 방안을 두고 힘겨루기 하고 있다. 3.3㎡당 가격만 보자면 차라리 반포주공1단지가 더 양반처럼 보인다. 신반포22차는 160세대 소규모 단지로 일반분양도 28세대밖에 되지 않아 공사비 인상 압박이 더 크게 작용된 것 같다.

서울 은평구 대조1구역은 공사중단이 되었고 북아현2구역과 잠실진주도 공사비 갈등을 겪고 있으며 남양주에는 단지 통째로 경매에 넘어가는 일도 생겼다.

 

조합총회에서 공사비 증액안을 부결하고 새로운 시공사로 교체하려고 해도 낮은 공사비를 받고 참여하려는 건설사가 없다는 것이 더 문제다.

노량진1구역의 경우 당초 695만원이었던 공사비를 730만원으로 높여 작년 11월 입찰공고를 냈지만 터무니없다면서 한 곳의 건설사도 입찰에 참여하지 않았다.

금리인상과 인건비, 건축자재비 등 물가상승으로 2021년 대비 38%이상 건축비가 올랐다는 통계결과도 나왔듯이 공사비 증액이 불가피한 부분은 분명 인정한다. 하지만 조합원이 소유한 토지 위에 건설하는 재건축정비사업의 특성을 감안하면 과도한 인상요구라는 비판도 일리가 있다.

민간 분양단지 분양금액 중 대지비를 제외한 건축비가 차지하는 비중은 30-40% 정도 된다.

설사 물가가 2배 올라 건축비 2배 인상요인이 발생했다 쳐도 기존 공사비에서 20% 이상 올리는 것은 이해가 되지 않는다.

 

이런 갈등이 지속되면 결국 새 아파트 공급물량 감소로 이어질 것이다. 이 와중에 정부는 PF 건전성 강화를 위해 자기자본 비율을 20%수준으로 높이는 방안을 추진하고 있다고 한다.

시행사가 충분한 자기자본 비율을 확보하는 것은 맞지만 대단지 아파트 사업이 많은 우리나라 현실에서 자기자본비율을 20% 수준으로 높이면 대기업이 아니면 아파트 사업을 할 수 없어 공급물량은 더 급감할 것이고 몇 년 후 공급부족으로 인한 집값불안은 다시 재현될 가능성이 높다.

정부는 물가안정에 온 힘을 집중하고 공사비 인상에 대한 정확한 기준을 마련하여 합리적인 수준의 인상을 중재하여야 하며, 다양한 세제혜택과 금리지원을 통해 내 집 마련을 원하는 실 수요자들이 미분양 주택을 구입하거나 청약, 매매를 할 때 불편함이 없도록 적극적인 지원정책을 강구해야 할 것이다.

 

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김인만 부동산경제연구소

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2024-02-11 18:22

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설 이후 집값 반등할 수 있을까?

 

설과 추석 명절은 부동산시장의 흐름을 바꾸는 터닝포인트 역할을 한다. 멀리 떨어져 있던 가족이나 친지, 친구들이 모여 이야기 꽃을 피우다 보면 자연스럽게 방향성이 결정되고 명절이 끝나면 미뤄두었던 집 팔기나 집 사기에 나서는 경우가 많다.

2023년 집값은 설 이후 반등에 성공했고 추석 이후 다시 거래량이 감소하면서 꺾였다.

올해는 설 이후 집값 반등에 성공할 수 있을까?

 

우선 주택거래량을 보면 집값반등의 신호가 약하게 감지는 되고 있다.

1월 서울아파트 거래량은 2.6기준 1732건으로 계약일 기준 30일 이내 거래신고가 이루어지고 있는 점을 감안하면 2천건 중반은 가능할 것 같다. 2023년 12월 거래량이 1825건임을 감안하면 거래가 늘어난 것은 사실이다.

안전진단 없이 재건축 추진, 비 아파트 구입 시 주택 수 제외 등을 포함한 1.10대책이 나왔고 GTX 연장 및 신설노선도 발표되었다. 김포, 평택 등 수혜지역들은 기대가 커져 하락이 멈추었다.

그리고 부부 합산 연 소득 1억3천만원 이하 자녀를 출산한 분이 주택가격 9억원 이하 주택을 구입하는 경우 1.6~3.3% 저리대출을 받을 수 있는 신생아특례대출이 1월 29일부터 시행되면서 구매능력이 다소 개선된 점도 거래량 증가에 한 몫을 했다.

 

여기서 중요한 관전포인트는 거래량이 지속적으로 늘어나고 집값이 본격적으로 회복할 수 있느냐 이 두가지다. 지켜봐야 하겠지만 낙관적인 결과가 나올 가능성은 낮다.

정부가 내 놓을 수 있는 부양카드는 이미 나왔다. 1.10대책이후 집값이 폭락하는 상황도 아닌데 추가 대책이 나오기는 어렵다. GTX를 뛰어넘을 교통대책도 더 이상은 없다. 신생아특례대출 호응이 좋기는 하지만 신규 주택구입용도보다 기존대출을 저리대출로 갈아타는 대환대출 비중이 압도적이다.

신생아특례대출을 신청한 9,631건 중 1,519건인 15% 정도만 주택구입 용도이다. 기존대출에서 갈아타는 수요가 많아 주택 거래량 증가나 주택시장 회복에 전혀 도움이 되지 않는다.

믿고 있는 금리인하는 여전히 불확실성이 높다. 미국에서 상반기 중 인하를 시작해 올해 안에 3차례 정도는 인하를 해야 한국은행이 하반기 1번 정도 인하할 여력이 생긴다.

금리인하가 한 차례 되면 일시적으로 거래량이 늘어날 수 있으나 지속적인 거래증가로 이어지기는 어렵다.

 

전세가격 상승, 입주물량 부족 등 장기적인 상승요인은 존재하나 현재 금리나 경제상황, 집값 수준을 감안하면 집값 상승에 대한 기대감을 크게 자극하기에는 역부족이다.

설 이후 반짝 거래량 증가는 가능할 수 있으나 본격 회복세로 이어질 가능성은 낮다.

2015-2021년 7년 동안 2배 이상의 상승을 했는데 2022-2023년 2년 살짝 조정 후 다시 상승장이 된다고 생각하는 것 자체가 무리다. 2024년은 조정의 터널을 통과하고 있는 과정이다.

큰 폭의 상승도 큰 폭의 하락도 기대하기 어렵다.

어차피 지나가야 할 길이라면 지나친 초조함과 걱정은 잠시 내려두고 위험관리와 내 집 마련 전략을 다시 짜는 내실을 다져보는 것도 좋지 않을까?

 

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