경기도 광명시 하안동 476번지 일대 밤일마을. 70여 가구에 340여 명이 살고 있는 집단취락지구(자연부락)로 2006년 11월 그린벨트(개발제한구역)에서 풀렸다. 그린벨트 해제 직후 이곳 공시지가는 3.3㎡당 323만원 선으로 해제 직전에 비해 40% 가량 올랐다.

그런데 요즘 이곳 땅 주인들의 마음이 다시 부풀고 있다. 시가 올해 2월 이곳을 도시개발사업(환지방식)을 통해 주거단지(320가구)로 개발키로 했기 때문이다.

땅주인 평모(62)씨는 "낡은 농가주택 등이 들어서 있는 마을이 주거단지로 개발되면 이미 오른 땅값이 한번 더 오를 것으로 예상돼 기대가 크다"고 말했다.
그린벨트에서 해제된 자연부락에 대해 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

자체단체들이 이곳에 각종 개발(지구단위계획)을 추진하면서 그동안 잠자던 땅이 ‘노른자위’로 바뀌고 있기 때문이다.

투모컨설팅 강공석 사장은 "소문만 떠도는 그린벨트 추가 해제 예정지는 위험부담이 높은 편이지만 해제된 곳은 투자가 안정적이라 관심을 가져볼 만하다"면서 “그러나 그린벨트에서 풀린 자연부락은 가격이 많이 올라 단기 차익보다 실수요 위주로 접근할 필요가 있다”고 전했다.

전국 자연부락 1800여곳 해제

지난해까지 그린벨트에서 풀린 자연부락은 전국적으로 1800여 곳(100㎢). 이중 수도권은 52.7㎢(678 곳)로, 2001년부터 지난해까지 대부분 해제 절차를 마치고 그린벨트에서 풀렸다.

자연부락이 그린벨트에서 풀린다고 바로 개발이 가능해지는 것은 아니다. 자치단체에서 개발계획인 제1종 지구단위계획을 세워야 주택·상가 등을 지을 수 있다.

지구단위계획이 세워지지 않은 자연부락은 보존녹지지역 수준의 규제가 적용돼 개발이 어렵다.

수도권에서 현재까지 지구단위계획을 수립하고 본격적인 개발에 들어간 그린벨트 해제 자연부락은 모두 650여 곳이다. 대부분 서울 도심에서 15∼25 ㎞ 권역에 위치해 수도권의 마지막 '노른자위 땅'으로 꼽힌다.

이곳에 요즘 전원주택이나 상가, 창고 건축용 부지를 찾는 투자자들의 발길이 늘고 있다. 특히 제2경부·제2영동·제2외곽순환 고속도로 등이 신설될 예정인 하남·남양주 등 수도권 동부지역에 투자 문의도 많다. 도로가 새로 뚫리면 땅값이 오를 것이란 기대감 때문이다.

전원주택 전문업체인 정일품송 강석찬 사장은 "서울에서 가까운 곳은 개발 가능지가 대부분 바닥났기 때문에 그린벨트에서 풀린 곳의 희소성이 더 높아지고 있다"며 "이런 기대감을 안고 이곳에 타운하우스 용도 등의 매물을 구하려는 투자자들이 요즘 늘고 있는 것"이라고 말했다.

부동산개발업체들도 군침을 흘린다. 자치단체들에서 난개발을 막기 위해 대규모로 추진 중인 자연부락 도시개발사업에 시행사 등으로 참여할 수 있기 때문이다. 광명 밤일·두길·설월지구, 김포 은행정지구 등이 그린벨트에서 해제된 자연부락의 도시개발사업 추진지역들이다.

이들 지역은 주변 경관이 좋고 도심에서 가까운 장점을 살려 주로 고급 주택단지로 개발되고 있다. 도시개발 전문업체인 도시미래연구원 최현범 본부장은 "자연부락 도시개발사업장은 도심에 비해 땅값이 저렴하고 규모가 큰 사업이어서 사업성이 괜찮다"고 말했다.

개발 호재 주변 노려볼만

우선 주변에 고속도로 신설, 택지지구 개발 등의 주변 호재가 있는 곳을 눈 여겨 볼만 하다. 이런 곳으로 하남·남양주·과천·의왕 등이 꼽힌다.

올해 초까지 64곳, 567만㎡의 자연부락이 그린벨트에서 풀린 하남의 경우 위례신도시 주변인 감일동 능안·신우실·효죽·신촌지구와 감북동 배다리·원호·안촌지구 등이 관심 대상이다. 2013년 감일동 위례신도시와 감북동 서울외곽순환도로 서하남 나들목을 연결하는 왕복 6차선 도로(1.3㎞)도 완공될 예정이다.

지난 1월 지구단위계획이 세워진 감북동 원호지구의 공시지가는 2006년 1월 3.3㎡당 202만원에서 계획 수립 직후 403만원에서 뛰었다.

2005년까지 52곳, 103만㎡의 자연부락에 대한 지구단위계획 수립이 끝난 남양주시에서는 별내면 외곽순환고속도로 덕송나들목 주변 남아리골·거묵골·마당바위지구 등에 관심이 높다.

주변 택지개발지구 개발이 마무리 단계에 접어드는데다 도로 여건까지 좋아지면서 최근 들어 주유소나 상가를 지을 수 있는 땅을 찾는 투자자가 부쩍 늘었다. 투자 수요가 늘면서 와부읍 양지말1지구 땅값은 토지시장이 침체한데도 공시지가를 기준으로 최근 1년 사이 10% 넘게 올랐다.

'좌평촌 우판교'와 함께 수도권 남부 개발의 삼각벨트를 형성하는 의왕시 역시 투자가치가 높은 곳으로 꼽히고 있다. 강남과 판교 사이에 위치한 과천의 자연부락도 마지막 알짜부지로 가격이 더 오를 가능성이 크다.

2005년 그린벨트에서 풀린 문원동 일대 논밭은 3.3㎡당 400만~500만원, 대지는 3.3㎡당 800만~1000만원 선을 호가한다. 과천시 별양동 쌍용공인 김혁한 사장은 "상가주택, 주유소 등으로 적합한 도로변 임야나 전답을 찾는 수요는 많지만 매물이 뜸해 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

☞집단취락지구=그린벨트 안에 낡은 주택이 20가구 이상 모여 있는 자연부락을 말한다. 정부는 2001년 관련 규정을 고쳐 이런 마을은 주민불편 해소 차원에서 광역도시계획 수립 등의 절차를 거치고 않고 그린벨트에서 우선 해제할 수 있도록 했다. 집단취락지구는 현재 전국에 1800여곳으로 대부분 그린벨트에서 풀렸다.

 

투자유의점 주민민원 많은 곳 피해야   전문가들은 자연부락 투자에는 신중하라고 조언한다. 이미 땅값이 오를 만큼 올라 투자성이나 개발 이익이 떨어질 것으로 예상되는 곳이 많기 때문이다. 성남시 금토동 일대 금현지구의 경우 그린벨트 해제 직전 3.3㎡당 36만원이던 공시지가가 해제 이후 3.3㎡당 453만원으로 13배 가까이 치솟았다. 이런 곳에서는 땅값이 더 오를 여지가 적어 시세차익을 노린 투자는 삼가야 한다. 개발계획에서 공원 등 공공시설 용지로 편입되는 곳도 피하는 게 좋다. 이런 땅은 자치단체에 수용돼 주민공람 공고 시점의 땅값 수준에서 보상금만 받게 될 가능성이 커서다. 그린벨트에서 풀리더라도 주민 반대 등으로 개발계획 수립 대상에서 제외된 땅도 활용가치가 떨어진다. 개발계획에서 일반주거지역이 아닌 전용주거지역으로 지정된 곳도 마찬가지다. 전용주거지역에선 건축규제가 많아 개발이익을 많이 내기 어렵다. 하남의 경우 전체 64개의 자연부락 중 5개 지구가 제1종 전용주거지역으로 지정됐다. OK시골 김경래 사장은 "주택들 사이에 낀 300㎡ 미만의 소규모 농지는 땅값이 싼 반면 주변 땅과 함께 개발될 가능성이 크기 때문에 노려볼 만하다"고 말했다. 그린벨트에서 풀린 자연부락은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 전매차익을 노린 투자 목적으로는 거래가 쉽지 않기 때문에 실수요 위주로 접근해야 한다고 전문가들은 강조한다.