재테크(25) |
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2008-03-07 19:12
http://blog.drapt.com/ilovewhi/2894141204884764961 
출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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은행 내 `땅도사`들이 꼽는 최고의 점포 자리ㆍ집 터는…
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니 뭐니 해도 입지다.집을 구하든 창업을 위한 점포를 선택하든 뜰 만한 곳을 골라야 한다는 얘기다.하지만 현실은 그리 호락하지 않다.명당이라 생각했다가도 어찌 보면 거품이 낀 것 같고 '여긴 아니다' 싶다가도 다시 생각하면 발전 가능성이 있어 보이는 지역이 적지 않다.
김용호 우리은행 채널관리부 부부장은 "유동인구가 넘쳐나는 역세권에 지점 수가 많은 곳보다 역세권 근처 이면도로에 지점 수가 많은 곳이 더 좋은 지역"이라고 말했다.김 부부장은 그 이유에 대해 "교통이 상대적으로 좋지 않은 이면도로에 지점을 세워도 영업이 될 정도라면 정말 돈 많은 고객들이 많은 동네라는 것을 보여준다"고 설명했다. 창업을 할 때도 단순히 유동인구 수만 따질 게 아니라 돈이 될 손님들을 여럿 확보할 수 있는 곳을 선택해야 한다는 말과 맥락을 같이 한다. 또 은행 지점이 1층보다 2층에 많은 곳도 눈여겨봐야 할 지역이다.유상훈 국민은행 채널기획부 팀장은 "은행들은 1층에 입점하고 싶어 하지만 임대료가 비쌀 때 2층을 선택하는 경우가 많다"며 "따라서 은행 지점이 2층에 몰려 있다면 1층 임대료가 다른 지역보다 비싼 동네일 경우가 많다"고 강조했다. 은행 점포 전문가들은 은행 창구의 레이아웃만 봐도 그 지역의 경제력을 가늠할 수 있다고 전한다.고객들이 주로 서서 수시입출금 업무를 처리하는 빠른 창구 비율이 많은 곳보다 앉아서 펀드나 보험 가입 같은 상담 업무를 보는 낮은 창구가 많다면 좋은 동네일 가능성이 높다는 게 이들의 공통된 의견이다. ◆은행 지점의 극과 극 은행들이 지점을 내고 싶어하는 곳과 지점 개설을 기피하는 지역은 정해져 있다.우선 은행들이 가장 좋아하는 곳은 출근길과 접해 있는 지역.김용호 부부장은 "주유소는 대부분 사람들의 퇴근길 방향에 위치하지만 은행은 용무를 보러 가기 전에 들르는 경우가 많아 퇴근길보다는 출근길에 위치해야 이익"이라고 설명했다.김 부부장은 또 출근길이면서 작은 이면도로가 대로와 만나는 모퉁이 지점을 최고의 명당자리로 꼽았다. 노재운 하나은행 채널기획부 차장도 '대로 예찬론'을 폈다.노 차장은 "대부분의 상권은 부침을 겪게 되지만 큰 길 주변에 있으면 상당기간 흑자를 낼 수 있을 것"이라고 전망했다.그는 "왕복 6차로 대로 양쪽으로 상가가 활성화된 지역이 창업을 하거나 투자하기 괜찮은 구역"이라고 판단했다. 은행들은 또 대로에 있는 횡단보도 주변을 선호한다.유동인구가 많아서다.사람들의 눈에 잘 띄는 지역이라 광고 효과도 무시할 수 없다. 하지만 은행들이 절대 지점을 내지 않는 곳도 있다.바로 언덕이다.경사진 지역에 머물지 않으려는 게 인지상정이기 때문이다.고객들은 경사진 지역을 거쳐가는 곳으로만 생각하지 머무는 장소로 이용하지 않는다.언덕 중간에 대단지 아파트가 있는 지역과 대단지는 없지만 언덕 아래의 평범한 지역이 있다면 은행들은 대부분 후자 쪽에 더 높은 점수를 준다. ◆창업 희망자들에게 하고픈 말은 주요 창업지역 중 하나인 단지내 상가에 대해선 신중히 판단할 것을 조언하고 있다."2000가구 이상이 확보된 상가 지역에서 창업해야 성공할 가능성이 높아진다"(김용호 부부장)는 게 그 이유다. 또 창업자들에게 우선 자기 상황을 먼저 객관적으로 파악하라고 강조한다.주위에서 아무리 점포 위치가 좋다고 해도 본인이 원하는 것이 무엇인지와 공략하려는 고객층을 정하지 않으면 헛물 켜기 십상이라는 얘기다. 노재운 차장은 "자신감이 생길 때까지 본인이 직접 발품을 파는 것이 중요하다"고 강조했고 유상훈 팀장도 "남의 얘기보다는 직접 현장조사를 통해 옥석을 가려야 한다"고 말했다.유 팀장은 또 창업자들이 가장 중시해야 할 사항으로 경쟁 업체의 출현을 들었다.그는 "창업 초기에 성공했다 하더라도 항상 다른 경쟁 업체가 출현할 것에 대비해 영업 전략을 짜야 한다"고 지적했다. ◆주택 구입자에게도 한 마디 주택을 구입할 만한 지역으로는 환금성이 좋은 역세권과 경부고속도로 주변을 가장 많이 권했다.유 팀장은 "역세권의 경우 경기 변동에 큰 영향을 받지 않는다"며 "특히 향후 새로 놓이는 전철을 유심히 살펴볼 필요가 있다"고 말했다. 당장 내년에 서울지하철 9호선 1단계 구간과 인천지하철 1호선 연장선,경의선 복선전철 1단계 구간,경춘선 복선전철,중앙선 복선전철 등이 운행에 들어간다.2010년에는 서울지하철 7호선 연장선과 분당선 연장선,신분당선 등의 개통이 예정돼 있다.향후 2년 동안 모두 8개 노선이 수도권에 새로 들어서는 셈이다. 노 차장은 경부고속도로 주변에 관심을 가지라고 조언했다.구체적으로 송파신도시나 용인 흥덕지구 등에 적극적으로 청약을 하라고 했다.하지만 결국 주택을 구입할 때 가장 중요한 것은 본인의 만족도라는 데 세 사람 간 이견이 없었다.유 팀장은 "집은 '사는(Buy) 것'이 아니라 '사는(Live) 곳'이기 때문에 본인이 가장 행복하다고 느끼는 지역을 선택해야 한다"고 충고했다. 정인설 기자 surisuri@hankyung.com |
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2006-12-25 12:31
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출처 : ♡~늘 처음처럼...
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부동산 한번 사면 절대 팔지 말라?
잠실역 지점에 근무하는 은행원 친구를 만났습니다.
대출 담당이라 가격을 잘 알고 있더군요.
레이크 펠리스(옛 잠실주공4단지) 50평이 25억을 한다고 합니다.
지난달엔 22억 정도로 알려졌는데요. 입주가 임박(다음달 말)하면서 프리미엄이 더 붙은 모양입니다. 원래 분양가는 11억원이었는데요, 2배를 훌쩍 뛰어넘은 셈입니다.
그 이야길 듣고 한 조합원 생각이 났습니다.
50평을 분양 받을 수 있는 재건축 아파트를 4억5천만원 정도에 팔았다는 이야길 들었었거든요.
당시만해도 그 가격이면, 한 2억 정도 시세차익을 남긴 액수였답니다.
팔면서 '아파트 값이 미쳤다'고 생각해서 팔았다는데요.
지금 보면 아마 혈압으로 쓰러지지 않았을까 싶습니다.
재밌는 것은 그 조합원이 잠실 4단지 코앞에 있는 부동산업자라는 점입니다.
부동산 업자들은 아파트를 소개해서 수수료를 먹고삽니다만, 때론 아파트를 '잡아두는' 경우가 있습니다.
현금 동원력이 있는 사람은 자신이 싸게 물건을 잡았다가 등기이전에 되파는 것이죠.
이 업자는 거기서 더 나아가 실제로 구입을 한 뒤 1년여 만에 짭짤한 이익을 남기고 되팔고 쾌재를 불렀었을텐데요.
지금은 땅을 치고 있을 겁니다. 한 1년 전에도 잘못팔았다고 씁쓰레 하는 이야길 들었었거든요.
아마도 지금 잠실일대를 쳐다보지도 않을 사람들이 많이 있을 겁니다.
사실, 자신이 산 아파트 가격이 1,2억만 올라도 매매 유혹을 받고, 두 배쯤되면 거품이라 느끼고 팔아버리기 십상입니다.
따라서 잠실에 있는 아파트 역시 하나당 몇명의 조합원이 거쳐갔을 터입니다.
주식으로 말하면 이익실현이죠.
주식에선 '무릎에서 사서 어깨에 팔라'는 말이 있죠.
바닥에서 사서 최고가에 팔기가 쉽지 않다는 이야깁니다. 부동산도 마찬가지일까요.
그런데 여기 부동산 컨설팅 전문가가 한 이야기가 있습니다. 그는 말하더군요.
부동산이란 게 일반 사람은 평생 세 번 사는 경우도 드물다.
대부분 한 두 번 정도, 그것도 집이 대부분이랍니다.
따라서 부동산을 사고파는데는 신중에 신중을 기해야한다는 겁니다.
하지만 가장 중요한 것은 파는 것입니다. 그는 다음과 같이 주장했습니다.
'부동산 한번 사면 절대 팔지말라'
맞는 말일까요.
부동산으로 부자가 된 이들은 그것을 전세나 임대 놓더라도 여간해선 잘 팔지 않는답니다.
소위 부동산 불패 신화인 셈이죠.
과연 이것이 언제까지 갈까요.
출처 : 아이엠리치 |
2006-12-25 12:28
http://blog.drapt.com/ilovewhi/3178261167017333151
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* 2007년 이후 부동산 투자 로드 맵
수도권 제2외곽순환고속도로 주변지역을 주목하라
건교부가 분당급 신도시를 2007년 상반기 중에 발표하기로 함에 따라 ‘서울공항-성남 여수동 벨트’ 및 ‘과천-의왕 벨트’가 주목을 받고 있다.
기존 신도시 급으로 진행되고 있는 ‘송도-영종-청라 벨트’, ‘검단신도시’, ‘파주신도시’, ‘고읍-옥정신도시 양주-동두천-철원 벨트’, ‘남양주 별내-진접 벨트’, ‘양평-용문전원도시’, ‘용인동부전원도시’, ‘동탄-태안-오산-봉담 벨트’, ‘시화 역사문화관광 벨트’에 조성될 예정이라는 400~500만평 규모의 차기 신도시를 주시해야 한다. 신설 도로에 중첩하여 신설 철도 역세권이 되는 지역을 특히 주목해야 할 것이다.
수도권 제2외곽순환도로 주변으로 이목이 집중되는 이유는, 추가로 개발될 신도시 전제조건이 서울 도심에서 50~60㎞ 거리에 위치할 것이라고 예고하고 있기에 직접 수혜를 받을 수 있는 핵심지역이 수도권 제2외곽순환도로가 될 것이기 때문이다.
김문수 경기도지사도 '경기 2010 비전과 전략'을 발표하며 수도권 제2외곽순환도로 건설을 적극 추진, 경기형 명품 신도시(500~1000만명 규모) 네 곳을 수도권 제2외곽순환도로 상에 건설할 방침을 밝히면서, 집값 상승에 탄력이 붙어서 향후 수도권 제2외곽순환도로는 수도권의 주요 첨단산업단지들을 유기적으로 연계하면서 지역발전을 주도하게 될 것이고, 배후 주거벨트를 결정짓는 환상의 라인으로 떠오르고 있다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다.
총길이 550km의 수도권 제2외곽순환고속도로는 송도영종청라~시화~오산~용인~남양주~양주동두천~파주~김포검단 등 수도권 원거리의 외곽도시를 순환 연계하여 경기도 전역을 포괄하는 광역개발 노선이다. 현재 20여개 구간으로 나뉘어져, 2020년 준공을 목표로 추진되고 있는데, 노선이 확정되면 2007년부터 구간별로 추진 방안을 만들어 2009년에 착공할 계획이다.
수도권 제2외곽순환고속도로가 완전 개통되면, 서울을 뺀 수도권은 명실상부한 대한민국 국민경제와 국민생활에 새로운 활력을 불어넣어주는 영양소가 될 것이다.
-인천(영종-청라-송도/검단)
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다. 수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다. 인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다. * 2007 투자로드맵 : 송도,청라,영종도 개발 계획과 연계한 신도시, 논현택지개발지구, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.
- 경기 용인/화성/오산/평택시 일대
오산은 신도시급 세교 택지개발지구(98만평)가 진행 중에 있고, 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다. 현재 공사 중인 서울~용인 고속화도로의 연장 진행, 수도권 제2외곽순환도로 화성시 봉담∼동탄과 함께, 열십(十)자 모양으로 만들어질 서수원∼오산∼평택 고속도로(38.5km)가 예정되어 있어 광역교통계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다. 그리고 평택은 미군기지 이전 · 국제평화도시 개발 등 호재가 많고, 평택 신항 배후산업단지로 조성된 208만평 규모의 포승산업단지가 있어 임대수요도 많은 편이다.
파주운정이 기존 신도시 확대 발표로 규모가 메머드화 된 것처럼, 개발면적 확대가 예상되는 최우선 지역은 화성동탄 신도시이다. 토지공사가 동탄신도시를 확대하기 위한 사전 조사를 끝마쳤고, 동탄 남측 오산세교 택지개발지구 경계선까지 추가 확대될 가능성이 크다는 이야기가 꾸준히 나오고 있기에, 판교에서부터 확산되어져 내려오는 남부주거밸트에 더욱더 무게를 실어줄 수 있을 것으로 판단된다. * 2007 투자로드맵 : 용인흥덕 택지개발지구, 용인구성 택지개발지구, 용인동천 삼성래미안, 용인성복지구, 용인서천 택지개발지구, 화성동탄 택지개발지구, 화성태안3 택지개발지구, 화성청계 택지개발지구, 서수원 대규모 택지개발지구, 오산세교 택지개발지구, 평택 국제도시 및 대규모 택지개발지구, 기타 개발예정 및 특성화지역을 눈여겨보아야 한다. 그리고, 광교신도시 진입을 위한 철저한 사전준비가 필요하다.
-경기 광주시 곤지암리 일대
유력한 추가 신도시 후보지 중 하나로 떠오른 곳은 중부고속도로와 제2외곽순환고속도로가 만날 광주 곤지암IC 부근이다. 인근에 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공) 곤지암역이 들어설 예정에 있어 분당선 이매역과 신분당선 판교역을 환승역으로 활용 분당/판교/강남 진출입이 상당히 편리해 질 전망이다.
이천시가 평야지반으로써 택지개발이 용이하다면, 광주시는 산세가 좋아 친환경적인 주거환경이 으뜸이다. 또한 강남 접근성이 뛰어나 실수요자들의 관심이 많다. 도로교통도 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 더욱 좋아질 것이다. * 2007 투자로드맵 : 경기도 광주군은 수자원보호구역 및 자연보전권역으로써 대형주거단지가 조성되지 못한 특성을 보여 왔다. 따라서 실수요자 측면의 철저한 분석과 병행하여 기존 신규 인프라가 확대되는 도로, 철도망을 눈여겨보아야 할 것이다
- 경기 남양주시 화도읍 일대
수도권 제2외곽순환고속도로는 파주~양주동두천~수동~화도~양평을 잇는 노선 중 남양주 화도에서 양평을 잇는 구간이 우선 건설될 것으로 보인다. 특히, 수도권 제2외곽순환도로 통과지역(화도IC 부근 녹촌리, 창현리, 차산리 일대)이 경춘고속도로와 교차(JCT)하게 됨으로써 중부내륙고속도로와의 연계 등, 도로이용의 효율성을 극대화시킬 수 있는 지리적 위치가 장점이다. 인근에 마석지구나 창현지구, 호평, 평내지구가 있고, 이미 개통된 중앙선 전철과 2009년 개통 예정인 경춘선 전철(마석역)을 이용하면 서울 도심과, 강원도 진출입도 훨씬 용이한 편이다.
그밖에 도로교통은 퇴계원~답내 간 자동차 전용 고속화도로도 마석 IC를 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능하며, 구리~마석 간 46번 국도의 확장공사(6차선 예정)로 도심접근 교통도 향후 한층 원활해 질 전망이다. * 2007 투자로드맵 : 신규 분양 물량이 분양가 측면에서 경쟁력을 가지기 어려울 것이므로 신규개발 택지개발지구 연접 예정이거나 기존 택지개발지구에서 교통요지 및 상업요지에 입지하는 <저평가된> 기존 인기브랜드 아파트를 눈여겨보아야 한다.
- 경기 동두천/포천/양주시 일대
지역균형발전을 내세우는 정부로선 이 기회에 그 동안 개발이 부진했던 수도권 북부로 눈을 돌릴 가능성도 있는데, 이럴 경우 경기도 포천ㆍ연천, 동두천 지역이 후보지로 거론될 수 있을 것이다. 경기도도 북부 발전 차원에서 적극적인 입장이고, 포천은 포천시가 자체적으로 350만평 규모의 신도시를 계획하고 있기도 하다. 군부대 이전부지나 수도권 북부의 동맥역할을 할 경원선 철도망도 복선 전철로 재정비되고 있어 지역개발효과나 대중교통도 좋아질 전망이다. 특히 수도권 제2외곽순환고속도로가 양주시나 동두천시를 관통하게 되는데 동두천의 경우 기존 생연지구와 송내지구가 경원선 동두천역과 내행역에 붙어 있다.
* 2007 투자로드맵 : 기존 철도노선을 따라서 확장되는 신도시 택지개발지구와 제2외곽순환고속도로가 연접 또는 연계되는 지역에서 <저평가된 역세권> 기존 아파트를 눈여겨보아야 한다.
* 2007년 기타지역 투자로드맵
-기존 철도, 지하철 연장노선
◎ 서울지하철 3호선 연장구간(수서~가락시장~오금역~송파신도시 연계 희망)
◎ 서울 지하철7호선 연장구간(부천온수~인천지하철 부평구청역) 수혜지역 <부천 중동신도시/ 상동지구/인천삼산택지개발지구/여월지구>
◎ 서울지하철 8호선 연장구간(암사~구리~퇴계원~별내)
◎ 분당선 연장노선(남부권:오리~신갈~기흥~상갈~영덕~영통~매탄~수원역/북부권:선릉~강남구청~청담~뚝섬~왕십리)
◎ 신분당선 연장노선(남부권:정자~동천~수지~광교신도시~화서~호매실 연장/북부권:정자~판교신도시~양재~강남~신사~용산),
◎ 서울지하철9호선(김포공항~마곡~가양~목동~당산~영의도~노량진~동작~고속터미널
~교보타워사거리~코액스~종합운동장~석촌역~올림픽공원~방이동~둔촌고덕하남 연장 요청)
◎ 경의선 복선전철 사업구간(용산/서울역~공덕<서울5호선환승>~연암<서울2호선환승>~
성산<서울6호선환승>~수색~행신~대곡<서울3호선/경의선환승>백마~풍산~문산~도라산)
2007년 이후 점진적으로 개통될 상기 기존 철도 및 지하철 노선에 따른 투자는 너무나도 보편적이고 일반적인 투자 접근방법일 수도 있다. 또한 일부 지역의 경우 대부분 시세에 반영된 상태라 할 수도 있다. 이제 수도권 및 서울지역에서의 철도, 지하철 개통은 일반적 호재로 보아야 할 것이다. 따라서 기존과 같은 무조건적인 역세권투자 방식에서 기능적 기술적 선별투자 방식으로 전환되어야 할 시점이라 생각하며, 철도, 지하철 계획에서부터 착공, 완공에 이르기까지 장기적이며 중간점검이 필요한 투자가 따라야 할 것으로 생각한다.
-2007년 전후 착공, 공사 진행 중, 개통 예정 도로망을 따라가는 관심지역
수도권에서는 판교신도시 및 광교신도시에 세인의 관심이 집중되는 것처럼, 강남대체 분당급 신도시와 연계가 예상되는 도로를 우선적으로 집중해야 하겠다.
서울 지하철 9호선 병행도로 / 용인-서울 간 고속화도로 / 경부고속도로 용인구간 / 서울 강동에서 구리-별내-진접 간 도로와 철도(지하철 8호선 연장선) / 서수원과 화성 봉담 향남 평택 서해안 가도 / 고양-일산-파주-김포-인천 신도시를 따라서 개발되는 주거단지가 주거환경과 품질 면에서 격상된 가치를 지니게 될 것이므로 서울 외곽권역에 생활기반을 가진 서민 중산층에게 좋은 내집마련 기회를 움켜쥘 수 있다. 출처 : 부동산투자여행 |
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