이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2012년 새해를 앞두고 주택시장에서 존재하는 여러 가지 변수들을 3대 변수로 압축해 정리해봅니다. 

변수1: 12.7대책으로 부자들은 움직일까?

부자노트 칼럼을 쓰고 있는 지금 MB정부는 올들어서만 여섯 번째 규제완화책인 12.7대책을 발표했습니다. 박원순 서울시장의 반시장 재건축 정책(?)을 의식한 듯 강남 재건축을 살리는데 올인했더군요. 거래 활성화를 위해 강남 3구 투기과열지구를 해제해 조합원분이나 일반분양분 분양권 전매를 완화했습니다. 또 다주택자 양도소득세 중과세를 폐지했고 재건축 초과이익 부담금 부과도 2년간 중지하기로 했구요.

강남 재건축 규제가 대폭 완화됨에 따라 부자들의 움직임이 주목됩니다. 부자들이 움직이면 중산층이 움직이고, 중산층이 움직이면 서민들이 뒤따라 움직이니까요.

현금 보유를 늘리며 시장을 관망하는 부자들이 과연 이번 12.7대책으로 움직일까요? 이번 대책만으로 강남 재건축 가격이 오르진 않겠지만 부자들간의 사고 팔고 즉 거래는 점차 늘어날 것입니다. 거래를 통해 옥석가리기도 진행될 것입니다. 재건축 사업속도가 늦고 기대수익이 낮은 ‘돌’은 가격이 하락하고 사업속도가 빠르고 내재가치가 높은 ‘구슬’은 희소가치로 가격이 오르겠지요.

한편 내년 4월 총선과 12월 대선 전후로 분양가 상한제 폐지, 대출규제 완화 등 추가 완화책이 나올 가능성이 높은 만큼 2012년 재건축 시장은 오르든 내리든 현재보다 더욱 많이 움직일 것입니다.

변수2: 입주물량 감소가 집값을 끌어올릴까?

내년 1, 2월 즉 봄 이사철 성수기에 전셋값이 주택시장 분위기를 좌우할 것입니다. 2009년부터 3년간 반복된 전세난이 2012년에도 재연될까요?

2012년은 아파트 입주물량이 10년만에 최저입니다. 이는 중산층 이상 내집마련 유효수요자에게 대기수요에서 실수요로 전환케 하는 동력이 될 것입니다.

2006년까지 20만가구를 넘은 분양실적(아파트 주상복합)이 2007년 19만2천가구로 하락했고 2008년에는 12만가구로 떨어졌습니다. 2010년에는 10만6천가구로 급감했습니다. 이는 2~3년 뒤 고스란히 입주물량 감소로 이어져 결국 2012년에 10년만에 최저를 기록했습니다. 입주물량 감소세는 수도권을 중심으로 최소한 2014년까지 계속될 것입니다.

따라서 2012년에도 봄 이사철을 맞아 전세난이 재연될 가능성이 높습니다. 특히 전셋값이 두자릿수 상승한 2010년에 계약한 세입자가 2012년에 재계약이 다가오는 시점에서 엑소더스(지역으론 서울에서 인천 경기 등으로, 주택종류론 아파트에서 다세대 도시형 생활주택 등으로 이주)냐 내집마련이냐를 놓고 고심할 것입니다.

가계부채가 많고 실질소득감소로 주택 구매력이 떨어진데다 유럽발 경제위기 등 악재가 계속되고 있지만 결국 내집마련 수요는 내년 하반기부터 본격적으로 늘어날 것으로 예상합니다.

변수3: 인플레이션, 경제성장률, 금리는 어떻게 될까?

인플레이션이란 물가가 올라 화폐 가치가 떨어지는 것입니다. 통상적으로 화폐 가치가 떨어지면 부동산 등 자산시장으로 돈이 몰려 주택 가격이 오르는 게 정상입니다. 하지만 미국에 이은 유럽발 경제위기로 경기에 대한 불확실성이 높아지면서 주택 가격은 2007년 이후(특히 수도권) 소폭이지만 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 부산 등 지방 대도시는 2년 연속 상승세지만 말입니다.

노무라금융투자는 한국 인플레이션이 올해 4%에서 내년에 3.3%로 느그러질 것으로 전망하고 있습니다. 경제성장률은 올해(3.5%)보다도 낮은 3%로, 정책금리는 두차례 인하를 통해 현 3.25%에서 2.75%로 낮아질 것으로 내다봤습니다. 

지난 4년간 꾸준히 하락한 집값은 2012년에 최소한 경제성장률만큼 오르지 않을까 예상해봅니다. 지역별 평형별 양극화가 심하겠지만 말입니다. 지난 2년간 가격이 내릴 만큼 내렸다는 가격 상승 기대심리와 인플레로 가격이 오른 지방이 내년 약세장을 보인다면 수도권은 규제완화, 전세난, 금리인하 등 지난 4년간 누적적 효과로 인해 내집마련 수요가 늘어나면서 강세장으로 돌아설 것으로 봅니다. 

2012년 부자들이 움직이고 전세난이 재연되고 또 금리가 인하될 경우 내집마련 유효수요자인 전셋값 2억원 이상 세입자들이 내년 재계약을 앞두고 어떤 선택을 할지? 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.

답답했던 20평은 가라… 중형같은 소형아파트, 시장의 대세로

방 3·화장실 2개 기본… 10여년전 중형아파트 수준
탁 트인 느낌… 1·2인 가구 많아지며 수요 크게 늘어

소형 아파트 전성시대다. 2003~2006년 주택시장이 호황일 때 인기가 하늘로 치솟던 중대형 아파트는 경기 침체와 함께 소비자들에게 외면받는 반면, 소형 아파트에 대한 관심은 갈수록 커지고 있다.

소형 아파트의 인기는 청약시장에서 쉽게 느낄 수 있다. 지난 5월 송도국제도시에서 분양한 '더샵 그린스퀘어' 아파트의 경우 전용면적 64㎡인 주택은 17대1의 청약경쟁률을 기록했지만 중대형인 125㎡의 경쟁률은 0.3대1로 미달됐다.

3.3㎡당 주택 가격도 소형이 중대형보다 비싼 경우도 나온다.

그러다 보니 지난날 중대형 아파트를 짓는 데 열을 올렸던 건설사들도 소형 아파트 공급에 경쟁적으로 나서고 있다.

최근 분양한 아파트 중에는 소형 주택으로만 이뤄진 '소형 전용 단지'도 나올 정도다.

한때 '미운 오리' 취급을 받던 소형 아파트가 '백조'로 변신한 비결은 무얼까.

주택경기가 침체를 거듭하면서 수요자들이 투자 부담을 줄이는 것도 한 이유지만, 평면설계를 비롯한 각종 기술의 발전으로 공간 활용이나 기능 면에서 중형 아파트 못지않게 편리해졌다는 평가를 받기 때문이다.

◇발코니 확장으로 중형 주택으로 변신

지난 7일 경기도 수원에 있는 대우건설의 '서수원 레이크 푸르지오' 아파트 모델하우스. 전용면적 59㎡인 주택에 들어가니 복도 왼편으로 당초 예상했던 것보다 훨씬 넓어 보이는 거실이 눈에 들어왔다.

거실과 부엌 사이에 벽이 없고 식탁 하나만 놓여 있어서인지 실내 공간이 탁 트여 있다는 느낌이 들었다.

내부가 이처럼 넓어 보이는 것은 발코니 확장 덕분이다.

2006년 발코니 확장이 합법화되면서 대부분의 건설사가 20~40㎡에 이르는 발코니를 거실과 방으로 활용하면서 소형 주택을 중형 아파트 못지않게 탈바꿈시켰다.

서수원 푸르지오의 경우 발코니 확장으로 14㎡(4평)가 추가로 생겼다.

전용면적 59㎡가 73㎡ 아파트로 바뀐 셈이다.

노민호 분양소장은 "요즘 소형 주택은 방 3개에 화장실 2개가 기본으로 설치된다"며 "내부 공간뿐 아니라 기능 면에서도 10년 전 분양했던 중형 아파트 수준으로 활용도가 높아졌다"고 말했다.

실제 대우건설이 10년 전 서울 강남에 지은 소형 아파트를 '서수원 푸르지오'와 비교하면 겉으로 보기엔 화장실 개수만 1개 적었다.

그러나 이 주택의 내부는 이보다 많이 답답해 보였다.

거실과 침실 옆에 발코니가 그대로 있다 보니 방 2개는 최근의 소형 주택보다 30~40%씩 작았고 부엌의 길이도 1m 정도 짧았다.

대우건설 윤주송 차장은 "예전에 지은 소형 주택은 욕실 1개인 데다 거실 크기도 작아 가족 4명이 저녁 시간을 함께 보내거나 아침 출근·등교를 준비하는 데 적지않은 불편을 겪었다"며 "지금은 이런 문제가 대부분 해소됐다"고 말했다.

◇창쪽에 방 배치·수납공간도 늘려

최근 소형 아파트의 또 다른 특징은 방을 최대한 창쪽으로 배치한다는 점이다.

10년 전 소형 아파트는 발코니가 있는 넓은 창쪽에 거실과 방 1개만 배치하는 경우가 많았다.

그러나 요즘에 지어진 소형 아파트는 창쪽으로 방을 최대한 많이 배치하는 추세다.

창에 접한 부분이 늘어나면 실내 채광이 좋아지고 전반적으로 탁 트인 느낌까지 주는 효과가 생기기 때문이다.

건설사들은 또 주택 내부에 있는 '자투리' 공간을 최대한 활용할 수 있도록 다양한 아이디어를 쏟아내고 있다.

기존에 방이나 거실에 놓인 장롱이나 서랍장을 없애는 대신 벽 안쪽에 옷장이나 김치냉장고·세탁기 등을 '빌트인(built-in)'으로 설치하는 게 대표적이다.

서수원 푸르지오의 경우 현관에서 신발장을 지나 거실로 들어올 때 지나는 복도의 한쪽 면을 아예 대형 수납장으로 만들었다. 각종 그릇이나 옷, 우편물 등을 넣을 수 있는 곳이다.

주방에도 싱크대 벽에 물건을 올려둘 수 있는 선반을 추가로 설치했다. 윤주송 차장은 "10년 전 아파트는 현관에 신발장, 발코니에 창고를 설치하는 게 고작이었다"며 "기본적으로 내부공간이 작았던 데다 각종 생활도구를 보관할 공간도 별로 없어 실제 생활하는 공간이 더 줄어든 셈"이라고 말했다.

◇소형 아파트, 시장의 대세로?

업계에서는 소형 아파트 인기가 당분간 주택 시장의 대세를 이룰 것이란 전망이 지배적이다.

주택에 대한 개념 자체가 투자보다는 실거주 목적으로 바뀌고 있는 데다 1~2인 가구가 크게 늘면서 소형 주택에 대한 수요가 갈수록 늘고 있기 때문이다.

부동산 시장의 침체가 장기화되면서 집값이 오를 것이라는 기대감이 약해지자 중대형 아파트보다 상대적으로 투자비가 적게 들어가고 관리비도 저렴한 소형 아파트로 눈을 돌리는 소비자도 많아졌다.

이 여파로 서울지역 중소형과 대형 주택의 3.3㎡당 가격 차는 2009년 이후 매년 10만원 정도씩 줄어들고 있다.

닥터아파트 이영호 센터장은 "최근 선보인 소형 아파트는 신혼부부·노부부 등 2~3인 가구가 사는 데 불편함이 없도록 실내공간의 효율성이 높이는 특화 설계가 적용되고 있다"면서 "주택경기 침체로 실수요자 중심으로 아파트 시장이 재편되면서 제한된 공간을 최대한 넓게 활용하려는 건설사의 기술 개발 노력은 더 활발해질 것"이라고 말했다.
조선일보