[스크랩] 한숨돌린 부동산...저평가된 아파트 찾아라

[스크랩] 2007 부동산 투자전략 |부동산노트

2007-05-04 18:34

http://blog.drapt.com/icyoon/2413571178271241462

http://blog.drapt.com/muzige/2413571167067446353

이하 아기곰 동호회 하영수 고수님의 글입니다.

투자는 길을 따라 움직인다

20세기말 세계경제는 유럽의 통합과 아시아의 도약이라는 대륙별 경제블력화 과정을 거치면서 일대 변혁기를 맞이하였다. 그리고 한국은 20세기말 1991년 OECD 가입으로 중진국 그룹에서 선진국 대열에 합류하여 세계교역 선도국으로 진입하려는 발돋움에 국력을 기울였다. 근대사 50여 년 동안 수출에 진력한 역동적인 국민의 총화가 선진국 진입장벽 통과라는 희망의 끈을 붙들었다고 할 것이다. 그에 따라 IT 및 생명공학 등 국제기반기술을 응용하여 실용화하는 분야의 일각에서는 세계적인 기술수준을 뛰어넘으면서 세계무역장벽을 비집고 비약적인 수출성과를 이루었다고 하겠다.
21세기에 진입하여 세계무역질서가 재편되면서, WTO 및 FTA 그리고 DDA 협상 등과 관련된 세계무역환경 변화는 자국보호주의와 자원무기화와 지구오염방지비용전가 등 선진국은 후진국과 중진국에 철저하게 불리하게 생존비용을 지불하도록 요구하는 방향으로 진행하고 있다. 선진국은 후진국과 중진국에 자유무역질서를 요구하면서 시장을 열게 만들고, 자국 입장에서 무역역조를 보이는 국가부터 시장을 열라는 압력을 주고 있다. 상대국을 철저하게 연구하여 협상방안을 다변화시켜서 상대국가가 부문별 품목별 현황을 파악하고 자생력을 가질 시간적 여유도 주지 않고 국민적 합의를 이룰 상호호혜 구도를 무시하면서 협상테이블에서 상황을 종료시키려 하고 있다. 후진국과 중진국은 자국보호주의 규제를 완화하거나 철폐하여 시장을 열어야 할 것이고, 자국 보호장벽 안에서 안주하던 시한을 허비하고 난 후에도 여전히 기술력과 자금력을 키우지 못하고 한숨만 쉬거나 물리적 대항에 의존하고 있다. 개방 시한이 지나서 시장을 열어주고 나면 전 산업부문의 경쟁력이 하나씩 무너지는 현상을 무력하게 지켜볼 수밖에 없을 것이다. 후진국과 중진국은 과연 경쟁력을 확보하는 방안을 생각조차 할 수 없고 시도조차 할 수 없을까 ?
기술개발과 자금대형화와 다품중소량생산과 신토불이상품개량 및 기후적응원천품종보존 개량과 관광자원보존과 문화와 지적자원개발에 국민적 역량을 집중하는 길이 세계무역전쟁에서 살아남는 길이라고 하겠다.
결국 시중 부동자금과 유동성을 자국 문화와 정서상 경쟁력있는 분야에 안정적으로 투자하여 수익을 남기는 방법을 통하여 부동산으로 편향되어있는 시각을 바꾸어서, 투자시각을 세계경제블럭이 수용할 수 있는 상품개발 기반을 만들어 다양한 포트폴리오를 재구성해야 할 시점이라고 생각한다.

먼저 국내 국제적 변화의 추이는
1)금융(자본)시장 개방과 외국계 자본의 영업활동 보장일 것이다.
한국의 금융산업은 외국자본에 잠식당하여 1금융권은 모두 전멸하였고, 2금융권과 3금융권이 2007년부터 일순간에 선별적으로 넘어갈 것이고, 서민을 기반으로 하는 대부업계를 노리는 미•영 계열 헤지펀드가 한미FTA 체결 후 진출 준비를 마친 상태라고 한다.
관치금융에 익숙한 행정기관이 외국계 금융자본에 규제를 가하지 못할 것이고, 국제법에 근거한 금융기법에 익숙하지 않은 국내 금융기관들이 경쟁력이 잃을 것은 자명한 사실이다.
이러한 환경에서 당장 부동산투자에 영향을 끼치는 상황이라고 한다면, 관행적 관치 대출총량제 또는 융자한도제한 등이 외국계 금융기관이나 헤지펀드에 전혀 영향을 주지 못할 것이다.
2) 금융시장개방과 연관된 부동산시장의 변화를 생각하면, 자본시장과 맞물린 건설및 기술 부문의 개방이라고 할 것이다.
국책인프라사업 및 SOC(사회간접자본건설)사업 뿐만 아니라, 상업용 집적시설(콤플렉스)과 주거겸용 복합단지에서 조차 선별적으로 외국계 자본의 기술력과 자본력에 무기력하게 예속될 것이다.
3) 지적재산권 및 서비스산업의 개방에 따라서 토종자본의 육성마저도 그 기반을 잃게 될 소지가 크다.
4) 언론 미디어 기업 역시 진취적 전략 부재, 올곧은 기상 해이, 취약한 자본규모와 자본잠식에 내몰려 있는 상황에서 금융산업에 이어 우선 적대적M&A 대상이 될 수 있다.

* 2007년 이후 부동산 투자 로드 맵

* 수도권 제2외곽순환고속도로 주변지역을 주목하라

건교부가 분당급 신도시를 2007년 상반기 중에 발표하기로 함에 따라 ‘서울공항-성남 여수동 벨트’ 및 ‘과천-의왕 벨트’가 주목을 받고 있다.
기존 신도시 급으로 진행되고 있는 ‘송도-영종-청라 벨트’, ‘검단신도시’, ‘파주신도시’, ‘고읍-옥정신도시 양주-동두천-철원 벨트’, ‘남양주 별내-진접 벨트’, ‘양평-용문전원도시’, ‘용인동부전원도시’, ‘동탄-태안-오산-봉담 벨트’, ‘시화 역사문화관광 벨트’에 조성될 예정이라는 400~500만평 규모의 차기 신도시를 주시해야 한다.
신설 도로에 중첩하여 신설 철도 역세권이 되는 지역을 특히 주목해야 할 것이다.

수도권 제2외곽순환도로 주변으로 이목이 집중되는 이유는, 추가로 개발될 신도시 전제조건이 서울 도심에서 50~60㎞ 거리에 위치할 것이라고 예고하고 있기에 직접 수혜를 받을 수 있는 핵심지역이 수도권 제2외곽순환도로가 될 것이기 때문이다.

김문수 경기도지사도 '경기 2010 비전과 전략'을 발표하며 수도권 제2외곽순환도로 건설을 적극 추진, 경기형 명품 신도시(500~1000만명 규모) 네 곳을 수도권 제2외곽순환도로 상에 건설할 방침을 밝히면서, 집값 상승에 탄력이 붙어서 향후 수도권 제2외곽순환도로는 수도권의 주요 첨단산업단지들을 유기적으로 연계하면서 지역발전을 주도하게 될 것이고, 배후 주거벨트를 결정짓는 환상의 라인으로 떠오르고 있다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다.

총길이 550km의 수도권 제2외곽순환고속도로는 송도영종청라~시화~오산~용인~남양주~양주동두천~파주~김포검단 등 수도권 원거리의 외곽도시를 순환 연계하여 경기도 전역을 포괄하는 광역개발 노선이다. 현재 20여개 구간으로 나뉘어져, 2020년 준공을 목표로 추진되고 있는데, 노선이 확정되면 2007년부터 구간별로 추진 방안을 만들어 2009년에 착공할 계획이다.
수도권 제2외곽순환고속도로가 완전 개통되면, 서울을 뺀 수도권은 명실상부한 대한민국 국민경제와 국민생활에 새로운 활력을 불어넣어주는 영양소가 될 것이다.

-인천(영종-청라-송도/검단)
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 2007 투자로드맵 : 송도,청라,영종도 개발 계획과 연계한 신도시, 논현택지개발지구, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

- 경기 용인/화성/오산/평택시 일대
오산은 신도시급 세교 택지개발지구(98만평)가 진행 중에 있고, 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다. 현재 공사 중인 서울~용인 고속화도로의 연장 진행, 수도권 제2외곽순환도로 화성시 봉담∼동탄과 함께, 열십(十)자 모양으로 만들어질 서수원∼오산∼평택 고속도로(38.5km)가 예정되어 있어 광역교통계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다. 그리고 평택은 미군기지 이전 · 국제평화도시 개발 등 호재가 많고, 평택 신항 배후산업단지로 조성된 208만평 규모의 포승산업단지가 있어 임대수요도 많은 편이다.
파주운정이 기존 신도시 확대 발표로 규모가 메머드화 된 것처럼, 개발면적 확대가 예상되는 최우선 지역은 화성동탄 신도시이다. 토지공사가 동탄신도시를 확대하기 위한 사전 조사를 끝마쳤고, 동탄 남측 오산세교 택지개발지구 경계선까지 추가 확대될 가능성이 크다는 이야기가 꾸준히 나오고 있기에, 판교에서부터 확산되어져 내려오는 남부주거밸트에 더욱더 무게를 실어줄 수 있을 것으로 판단된다.

* 2007 투자로드맵 : 용인흥덕 택지개발지구, 용인구성 택지개발지구, 용인동천 삼성래미안, 용인성복지구, 용인서천 택지개발지구, 화성동탄 택지개발지구, 화성태안3 택지개발지구, 화성청계 택지개발지구, 서수원 대규모 택지개발지구, 오산세교 택지개발지구, 평택 국제도시 및 대규모 택지개발지구, 기타 개발예정 및 특성화지역을 눈여겨보아야 한다. 그리고, 광교신도시 진입을 위한 철저한 사전준비가 필요하다.

-경기 광주시 곤지암리 일대
유력한 추가 신도시 후보지 중 하나로 떠오른 곳은 중부고속도로와 제2외곽순환고속도로가 만날 광주 곤지암IC 부근이다. 인근에 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공) 곤지암역이 들어설 예정에 있어 분당선 이매역과 신분당선 판교역을 환승역으로 활용 분당/판교/강남 진출입이 상당히 편리해 질 전망이다. 이천시가 평야지반으로써 택지개발이 용이하다면, 광주시는 산세가 좋아 친환경적인 주거환경이 으뜸이다. 또한 강남 접근성이 뛰어나 실수요자들의 관심이 많다. 도로교통도 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 더욱 좋아질 것이다.

* 2007 투자로드맵 : 경기도 광주군은 수자원보호구역 및 자연보전권역으로써 대형주거단지가 조성되지 못한 특성을 보여 왔다. 따라서 실수요자 측면의 철저한 분석과 병행하여 기존 신규 인프라가 확대되는 도로, 철도망을 눈여겨보아야 할 것이다

- 경기 남양주시 화도읍 일대
수도권 제2외곽순환고속도로는 파주~양주동두천~수동~화도~양평을 잇는 노선 중 남양주 화도에서 양평을 잇는 구간이 우선 건설될 것으로 보인다. 특히, 수도권 제2외곽순환도로 통과지역(화도IC 부근 녹촌리, 창현리, 차산리 일대)이 경춘고속도로와 교차(JCT)하게 됨으로써 중부내륙고속도로와의 연계 등, 도로이용의 효율성을 극대화시킬 수 있는 지리적 위치가 장점이다. 인근에 마석지구나 창현지구, 호평, 평내지구가 있고, 이미 개통된 중앙선 전철과 2009년 개통 예정인 경춘선 전철(마석역)을 이용하면 서울 도심과, 강원도 진출입도 훨씬 용이한 편이다. 그밖에 도로교통은 퇴계원~답내 간 자동차 전용 고속화도로도 마석 IC를 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능하며, 구리~마석 간 46번 국도의 확장공사(6차선 예정)로 도심접근 교통도 향후 한층 원활해 질 전망이다.

* 2007 투자로드맵 : 신규 분양 물량이 분양가 측면에서 경쟁력을 가지기 어려울 것이므로 신규개발 택지개발지구 연접 예정이거나 기존 택지개발지구에서 교통요지 및 상업요지에 입지하는 <저평가된> 기존 인기브랜드 아파트를 눈여겨보아야 한다.

- 경기 동두천/포천/양주시 일대
지역균형발전을 내세우는 정부로선 이 기회에 그 동안 개발이 부진했던 수도권 북부로 눈을 돌릴 가능성도 있는데, 이럴 경우 경기도 포천ㆍ연천, 동두천 지역이 후보지로 거론될 수 있을 것이다. 경기도도 북부 발전 차원에서 적극적인 입장이고, 포천은 포천시가 자체적으로 350만평 규모의 신도시를 계획하고 있기도 하다. 군부대 이전부지나 수도권 북부의 동맥역할을 할 경원선 철도망도 복선 전철로 재정비되고 있어 지역개발효과나 대중교통도 좋아질 전망이다. 특히 수도권 제2외곽순환고속도로가 양주시나 동두천시를 관통하게 되는데 동두천의 경우 기존 생연지구와 송내지구가 경원선 동두천역과 내행역에 붙어 있다.

* 2007 투자로드맵 : 기존 철도노선을 따라서 확장되는 신도시 택지개발지구와 제2외곽순환고속도로가 연접 또는 연계되는 지역에서 <저평가된 역세권> 기존 아파트를 눈여겨보아야 한다.

*2007년 기타지역 투자로드맵:
-인천 국제공항철도
인천 국제공항철도는 인천용유(추가 설치 요구)~인천국제공항~운서~영종(추가 설치 요구)~청라(추가 설치 요구)~검암~계양~김포공항~마곡~고양~상암~홍대~공덕~서울역 에 이르는 향후 수도권서부의 중요노선이 될 것이다. 따라서 인천 공항 철도와 환승역이 될 것으로 보이는 검암, 김포공항, 고양, 상암, 홍대, 공덕, 지역에 대한 관심을 가져야 할 것이다.

-기존 철도, 지하철 연장노선
서울지하철 3호선 연장구간(수서~가락시장~오금역~송파신도시 연계 희망), 서울 지하철7호선 연장구간(부천온수~인천지하철 부평구청역) 수혜지역 <부천 중동신도시/ 상동지구/인천삼산택지개발지구/여월지구>, 서울지하철 8호선 연장구간(암사~구리~퇴계원~별내), 분당선 연장노선(남부권:오리~신갈~기흥~상갈~영덕~영통~매탄~수원역/북부권:선릉~강남구청~청담~뚝섬~왕십리), 신분당선 연장노선(남부권:정자~동천~수지~광교신도시~화서~호매실 연장/북부권:정자~판교신도시~양재~강남~신사~용산), 서울지하철9호선(김포공항~마곡~가양~목동~당산~영의도~노량진~동작~고속터미널~교보타워사거리~코액스~종합운동장~석촌역~올림픽공원~방이동~둔촌고덕하남 연장 요청), 경의선 복선전철 사업구간(용산/서울역~공덕<서울5호선환승>~연암<서울2호선환승>~성산<서울6호선환승>~수색~행신~대곡<서울3호선/경의선환승>백마~풍산~문산~도라산)

2007년 이후 점진적으로 개통될 상기 기존 철도 및 지하철 노선에 따른 투자는 너무나도 보편적이고 일반적인 투자 접근방법일 수도 있다. 또한 일부 지역의 경우 대부분 시세에 반영된 상태라 할 수도 있다. 이제 수도권 및 서울지역에서의 철도, 지하철 개통은 일반적 호재로 보아야 할 것이다. 따라서 기존과 같은 무조건적인 역세권투자 방식에서 기능적 기술적 선별투자 방식으로 전환되어야 할 시점이라 생각하며, 철도, 지하철 계획에서부터 착공, 완공에 이르기까지 장기적이며 중간점검이 필요한 투자가 따라야 할 것으로 생각한다.

-2007년 전후 착공, 공사 진행 중, 개통 예정 도로망을 따라가는 관심지역
수도권에서는 판교신도시 및 광교신도시에 세인의 관심이 집중되는 것처럼, 강남대체 분당급 신도시와 연계가 예상되는 도로를 우선적으로 집중해야 하겠다.
서울 지하철 9호선 병행도로 / 용인-서울 간 고속화도로 / 경부고속도로 용인구간 / 서울 강동에서 구리-별내-진접 간 도로와 철도(지하철 8호선 연장선) / 서수원과 화성 봉담 향남 평택 서해안 가도 / 고양-일산-파주-김포-인천 신도시를 따라서 개발되는 주거단지가 주거환경과 품질 면에서 격상된 가치를 지니게 될 것이므로 서울 외곽권역에 생활기반을 가진 서민 중산층에게 좋은 내집마련 기회를 움켜쥘 수 있다.

이하 아기곰동호회 하영수 고수님의 글입니다.

중아일보 세미나 자료중 일부 입니다

# 재개발 투자
재개발 투자의 매력은 구도심 중심지역의 지리적 요지에, 신규분양 아파트의 전세가격 정도에 불과한 종자돈을 투입하여 입주하거나 저축성 여유자금을 투자하여 임대함으로써, 중장기 투자 관점으로 높은 개발 이익을 거둘 수 있다는 점입니다.
따라서 재개발 가상 지역에 개발 초기 혹은 중기에 소액을 투자하여 내집마련 한다는 생각으로 접근하는 것이 바람직할 것입니다.
재개발 지역의 시세 흐름은, 초기 개발지역으로 발표 이전의 약세 시장에서 시작하여 관 또는 민 주도의 재개발 바람이 불면서 (관: 개발 용역 발주, 개발 계획 언론 보도 / 민: 재개발 추진 동의서 징구 등) 지역에 따라서 초기 30%~50% 이상 급상승하여 인접 지역 기존 아파트 가격의 60% 수준까지 상승하는 것이 근래의 추세입니다.
이후 재개발 구역에 대한 가시화 시기엔 (지구지정 지정, 공람, 뉴타운지역 지정 등) 오히려 주변 지역의 주택 가격을 선도 하면서 기존 주택가격(아파트)과 역전현상을 보이기도 합니다.
재개발 바람이 불어서 가격이 높게 형성된 지역은 재개발 사업성이 악화될 소지가 있습니다. 다시 말해 재개발 투자자와 원주민과 시행사간 적정한 사업성 확보를 위하여서는 분양가격을 적정하게 책정해야하고, 그 가격은 재개발 구역의 원천적인 토지감정가격에 의해 책정되기에 현재 땅값이 높고 생활환경이 우수할수록 차후 일반분양가가 높게 책정되고 조합원 수익이 보장되기 때문입니다.
재개발 투자에 있어서 세대수를 적정규모로 유지하는 인적구성요소와 적정한 분양가를 책정하지 못하고 일반분양에 부담을 전가하게 되면, 사업추진이 정상적으로 진행되지 않고 장기화 될 수 있음도 유의 하여야 할 것입니다.

# 재개발 투자 시 유의사항

1. 재개발 투자의 매입시점은 언제가 좋을까?
재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입 타이밍을 고려하여야 한다. 구체적으로 보면 구역지정 단계, 시공사 선정 및 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처분단계가 있으며, 각 추진단계의 확정 직전이 가장 좋은 투자의 시기이다. 적정한 투자시점을 선택하기 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여 사업진행 추이를 관찰하고 면밀히 분석하는 것이 바람직하다.

2. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.
재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 장기간 묶일 수 있다. 또한 사업추진과정에서 돌발변수가 많기 때문에 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다. 실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 지연되는 경우도 허다하다. 사업기간이 길어지면, 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 안게 되며, 해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 누릴 수 있는 투자가 유리하다. 이러한 단계는 가격이 일정 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 줄일 수 있다. 한편 “재개발사업이 원활히 추진되고 있는가”를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진상황 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 정석 중 하나이다.

3. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지 등에 따라 감정평가액이 달라진다. 따라서 평지에 위치하여 공사비용이 상대적으로 덜 드는 대지, 도로변에 위치하여 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다.

4. 개발이익 비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다.
일반적으로 비례율 이라고 줄여서 부르는 개발이익 비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나온다.

* 비례율
비례율=(재개발 사업으로 인한 신축자산 가치 - 총사업비(공사비포함) / 종전자산가치(현 주택 감정평가 가격) X 100
이 비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커지는 것이므로 비례율이 100％ 이상이면 일단은 양호한 투자지역이다. 비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 사업비용이 과다 지출된 경우, 사업기간이 너무 오래된 경우, 종전재산의 평가액이 높은 경우 등이 있다. 특히 종전재산 평가액이 높을 경우 비례율은 낮아지고 매도자의 매도 희망가격은 높아지는 단점이 있다.

5. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다.
조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다. 그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지 내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다. 때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다.

6. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다.
재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다. 일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다.

7. 교통, 학군, 환경 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다.
모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요하다. 이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건과 공원등의 입지여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철 개통공원화 개발 등을 고려한 투자가 필요하다.

8. 전문가의 조언을 받아서 투자하라!
투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없다. 그러나 재개발구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고, 투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역현장을 다니면서 정보 수집을 하기 위해서는 많은 시간이 필요하며, 공부를 하여야하고, 정보분석능력 등 어려움이 많다.그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법일 수 있다.

# 재개발 투자 유망지역

내년 상반기로 예정된 서울시 4차 뉴타운 선정을 앞두고 후보 예상지역이 벌써 투자 열풍에 휩싸여 있다. 서울시가 내년 초 4차 뉴타운 후보지 선정 작업에 들어갈 것으로 알려지면서 후보 예정지를 중심으로 주택 등 부동산에 대한 외지 투자자의 문의가 급증하고 가격도 들썩이고 있다.
4차 뉴타운은 2007년 상반기 무렵 윤곽이 드러날 전망이다. 서울시는 내년 초에 각 구청으로부터 뉴타운 지정 신청을 받아 선정 작업을 거친 뒤 상반기에 최종 확정할 계획이다.
서울시 관계자는 “3차 뉴타운지구 재정비촉진계획 수립을 끝마친 뒤 4차 뉴타운을 지정할 것”이라며 “3차 뉴타운 재정비촉진계획 수립을 내년 3월 말까지 조기 완료한다는 게 서울시의 방침”이라고 말했다. 이에 따라 이르면 내년 4월 이후 4차 뉴타운이 지정될 것으로 보인다.

# 서울 4차 뉴타운 후보로 거론되는 주요 지역들
용산구 : 서계·청파동 면적 6만2300평 용산구，중심지형 도시재정비촉진지구 추진
강서구 : 화곡본·2·4·6·8동 66만평 노후주택 정비． 현 구청장 지방선거 공약 사항
성동구 : 성수1·3동 17만1060평 준공업지역 정비(3차 뉴타운 탈락)
중 구 : 신당동 21만5920평 노후주택 정비
도봉구 : 창2·3동29만3610평 준공업지 및 일반주거지 정비 2，3차 뉴타운 탈락
성북구 : 정릉동 26만9970평 노후주택 정비， 길음뉴타운과 인접 3차 뉴타운 탈락
강북구 : 미아1·2·8동 및 수유1동 28만9490평 노후주택 정비
구로구 : 구로 본·2동 21만9460평

* 기타 참고 지역
강북구 : 수유3동 번1동 23만평~30만평 균형발전촉진지구 노후주택정비
성북구 : 석관 1,2동 균형발전촉진지구 노후주택정비
강서구 : 화곡1동,7동 노후주택 정비
광진구 : 중곡 1,2동 군자동 화양동 균형발전촉진지구 노후주택정비
동작구 : 사당1,3,4동 일대

# 인천광역시
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 송도, 영종, 청라지구 국제도시

송도, 영종, 청라지구 국제도시 개발 계획 그리고 인천 국제공항철도 및 국제공항고속도로 축선과 함께 연계한 신도시, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

* 인천광역시 주요사업 현황

1. 경인고속도로 직선화 사업 :기본및 실시설계 용역 발주
2. 가정오거리 도시재생사업 :기본구상(안)수립 도시 개발구역 지정
3. 인천역주변 도시재생사업 :1단계(복합역사)타당성조사용역 완료
위 치 : 인천광역시 중구 인천역 주변
도시계획 : 일반상업지역, 1,2종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업 등
(1단계 인천역및광장 4300평 일반상업및 복합역사 개발,
2단계 파라 다이스호텔 및 동일아파트 14700평 불량주거주택 정비및
상업지역 개발, 3단계 인천역북측 철도부지 27086평 이주단지및
교육 연구 복지운동시설 )
4. 숭의 운동장 도시재생사업 :사업시행주체 결정
위 치 :남구 숭의동 180-6번지 일원 약 27,263평 (숭의운동장,
목재상가, 숭의자유시장)
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업
-도원역과 사업예정지 간 지하보도, 공중통로 (보행 deck)로 연결
하여 보차분리 실현
-지하, 지상, 공중공간 등의 구분으로 완벽한 입체도시구조 실현
-썬큰가든 및 Open Space 확보로 도심 내 휴식공간 제공
-주거, 상업, 업무, 체육, 여가 등 복합단지 조성

5. 제물포역세권 도시재생사업 :개발기본구상 용역 완료
위 치 : 인천광역시 남구 도화동 272번지일원일대 301,522평
도시계획 : 일반상업지역, 1,2종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업 등

6. 경인고속도로 간선화 구간 :기본계획 수립 용역 발주
위 치 : 인천광역시서구 가정동 서인천IC~남구 용현동 고속시점
약 1,166,000평 사업기간 2008 ~2013 년
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역 공원화사업
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업

7. 가좌I.C주변 도시재생사업 :기본계획수립 용역 발주
위 치 : 인천광역시 서구 가좌3동 가좌IC 주변지역 약 174000평)
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역 공원화사업
보행자가 우선하는 입체도시 개발
- 지 상 : 일반 교통중심
- 지 하 : BRT, 도시철도( 대중교통 활성화를 위한 도시철도지구내 유 입)
- 인천방향의 효율적 진.출입을 위한 나들목 신설 시민의 숲 조성
(다양한 계층이 이용할 수 있는 가족중심의 근린권 생활공원화 테마 별, 공간별 특성화된 공원 조성)
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업

# 용어설명
1. 도시재정비촉진지구
특별법의 지원을 받아 낙후된 도심을 15만평 이상(주거지형) 단위로 개발하는 사업. 개별구역은 요건에 따라 재개발(주로 낡은 단독주택지역 개발)ㆍ재건축(대부분 노후 아파트를 허물고 신축) 등으로 나눠지지만 대부분 재개발이다. 재개발에는 용적률 상향 등의 혜택이 있다.
2. 뉴타운
용적률 등의 혜택 없이 서울시가 지원해 벌이는 대규모 도심 개발. 뉴타운 안의 개별 사업은 재건축ㆍ재개발 등이지만 재개발이 대부분이다.
3. 일반 재개발구역
재정비지구나 뉴타운에 속하지 않는 지역의 재개발구역. 공공의 지원이 없어 용적률 상향 등 별다른 혜택은 없다.
4. 균형발전촉진지구
지역간 균형발전이 이루어질 수 있도록 지역생활권중심으로서의 성장 잠재력이 큰 거점지역
에 대해 토지이용을 합리적으로 조정하고 도시기반시설을 체계적으로 확충함으로써 상업·유통·업무·정보산업 등의 도시기능을 집중적으로 증진시키는 제반 사업을 말하며
촉진지구사업의 정책적 개념은 자치구별 중심 거점지역을 균형발전촉진지구로 지정·육성하여 도심 및 강남 중심의 서울 도시공간구조를 실질적인 다핵화로 전환함으로써 주민소득이 지역 내에서 소비되는 공간구조와 지역별 자력성장기반을 구축하여 교통·주택·환경 등 각종 도시문제의 근본적 개선을 도모하고자 하는 사업이다
※ (균형발전촉진지구가) 뉴타운사업과 다른 점
지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며 뉴타운사업이 주거환경 개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하는 사업

# 기존 아파트 투자전략

1. 9호선 개통에 따른 저평가 아파트 찾기

9호선은 김포공항~여의도~고속터미널~코엑스~방이동을 하나로 연결시킨다. 총 38㎞구간에 37개의 정거장이 건설되며 13개 정거장에서 다른 노선으로 갈아탈 수 있다. 9호선이 개통되면 김포에서 강남까지가 1시간 이내로 단축된다.
9호선은 1, 2, 3단계로 나눠서 건설된다. 1단계 구간은 김포공항에서 시작해 가양동 염창동을 지나 여의도 노량진 흑석동 반포동 고속터미널까지 연결되는 구간으로 내년 12월 완공을 목표로 하고 있다.
2단계 구간은 고속터미널부터 종합운동장까지로 현재 실시계획이 진행 중이며 내년에 개발계획이 확정될 것으로 보인다. 3단계는 종합운동장부터 송파동과 방이동을 연결하는 구간으로 오는 2020년 완공을 목표로 하고 있다.

저평가됐던 강서구는 9호선과 마곡지구 발산지구 방화뉴타운 등 각종 개발 호재들이 한꺼번에 발표되면서 강세가 계속되고 있다. 국민은행이 조사한 서울지역 구별 주택매매가격 종합지수에 따르면 지난해 9월 기준 강서구 매매지수는 전년 대비 마이너스 1.5였고 강남구는 11.8이었다. 하지만 지난 9월에 조사한 결과에서는 강서구와 강남구가 13.3과 14.5로 격차를 줄였다. 이는 지하철 9호선 건설에 따른 기대감이 아파트 값에 많은 영향을 미친 결과로 볼 수 있다.

9호선 개통에 따라 가장 많은 수혜를 누리는 곳은 과연 어디일까.

지하철 건설 공사가 막바지에 다다르면서 각 지역마다 개통 효과가 이미 반영된 상태지만 그래도 여전히 저평가된 곳은 있다. 가양동 방화동으로 이곳은 서울에서도 가장 외곽지역에 위치해 있어 그동안 매매값이 상대적으로 적게 오른 지역이라 생각한다

염창동은 강변북로와 성산대교, 서부간선도로를 편리하게 이용할 수 있는 곳으로 한강 조망권이 형성된 단지들의 상승이 예상되고 있다.

* 9호선 개통의 직접적 수혜아파트는 아니지만 강서구 등촌동 현대아이파크 아파트는 향후 주변지역 개발과 더불어 주목해보아야 할 것으로 보인다.

2호선과 환승되는 당산역은 여의도, 강남으로 대표되는 꿈의 금융벨트 초입에 있어 상당한 프리미엄이 예상된다. 당산동 삼성래미안, 강변 삼성래미안, 동보, 한신아파트등 아직도 저평가 되어있다고 생각한다.

여의도에서는 국회의사당 부근 서여의도 권역과 5호선과 환승되는 여의도역 부근의 사무실 임대료가 직접적인 영향을 받을 전망이다. 서여의도는 용적률이 낮고 지하철 연계가 불편해 그동안 동여의도에 비해 임대료가 낮았다. 노량진동과 흑석동은 뉴타운 및 재개발 구역과 연계된 곳이 유망지역으로 분류된다.
여의도 대우 트럼프월드 등을 비롯한 최근 건축된 주상복합아파트와 기존아파트는 강남권역과 비교 시 저평가된 지역으로 보이며 흑석동은 명수대 현대와 같이 한강을 바로 조망할 수 있는 아파트 단지는 주목해 보아야할 지역이다.

2. 주변지역 개발에 따른 수혜아파트 찾기
뉴타운 재개발 재건축 및 공원화사업이 가시화되는 시점에는 개발 지역주민의 이주수요와 주변 주거여건의 개선효과와 더불어 미개발지역으로 인한 상대적으로 정체되었던 개발지역내 주택가격이 개발지역 일반 분양가의해 기존 주택 가격과 신규 주택가격의 현실화되는 사례가 많다.
따라서 실수요자 입장에서 거주와 부수적 투자수단으로 기존의 저렴한 아파트에 대한 관심을 가져 볼만하다고 생각한다.

용산구 :
용산역사 개발과 미군기지 공원화 사업 한남뉴타운 등 전방위 개발이 진행되고 있다.
100만평의 미군기지 이전, 그곳에 조성되는 100만평의 공원과 고속철도, 국내최대의 민자역사, 용산역 철도 기지창 지역에 건설될 103층, 88층 랜드마크 타워의 국제업무지구 등, 용산은 국제업무, 국제금융, 도심주거, 공공행정, 공원 등이 계획된 최고 800% 용적률로 개발되어 용산역은 인천 국제공항과 마곡, 상암 등과 연계한 구도심 개발의 큰 축이되고있으며 북한과 관계개선에 따른 경의선 복구시 북한의 연결거점으로 이용될 수 있는 등 중요성이 앞으로도 더욱 커질 전망이다.
외국인 학교 건립, 100만평 공원과 한강을 동시에 조망하는 국내 처음이자 마지막 조망권을 가진 대규모 초고층 주상복합타운, 지하철 1.4.6호선이 지나고 경부선. 경의선 철도에 고속전철(KTX)까지 지나며 향후 신분당선 구성 등 사통팔달의 교통망을 갖추어 향후의 용산은 교통, 환경, 교육의 3박자를 완벽하게 갖춘 서울의 주거,업무, 문화의 신 중심축인, 새로운 용산으로 재탄생 될 것입니다.

* 용산구 주요사업 현황
(1) 동자동 제2구역
위 치 : 동자동15-1 일대 3,191평
용 도 : 숙박시설 및 업무시설 공동주택
층 수 : 지상24층/지하8층
(2) 동자동 구역 제8지구
위 치 : 동자동14-25 일대 2,404평
용 도 : 업무시설 공동주택 판매 운동시설
층 수 : 지상22층/지하7층

(3) 용산역 전면 도시환경정비구역
위 치 : 한강로 3가 40번지일대 18,900평
용 도 : 국제업무 단지와 연계한 업무단지조성
층 수 : 허용용적률 800% 최고높이 150m 이하

(4) 국제빌딩 주변 도시환경 정비구역
위 치 : 한강로 3가63번지일대 28,000평
용 도 : 국제업무단지와 연계한 개발 및 광역 녹지 네트워크 및 장래 고속철 입지 에 따른 녹지 확보
층 수 : 허용용적률 600~800% 최고 높이 150m 이내

(5) 용산 공원 남측 도시환경 정비구역
위 치 : 용산동 5가 19번지일대 15,000평
용 도 : 주상복합 7개동 건립
층 수 : 지상 23~40층/지하4층

(6) 신계주택 재개발 특별계획구역
위 치 : 신계동1-1번지일대 17720평
용 도 : 노후 불량주택 정비 및 공원조성
층 수 : 지상20층/지하2층

(7) 서울역사 특별사업계획구역
위 치 : 동자동 43-205번지일대 71,200평
경부고속철도 및 관련시설 입지와 관련한 연계개발
층 수 : 지상5층 지하2층(기존역사 대수선 및 증축)

(8) 상명여고 특별계획구역
위 치 : 한강로 1가 50-1호외 4,700평
용 도 : 주상복합 5개동
층 수 : 지상36층/지하5층

(9) 상명여고 북측 특별계획구역
위 치 : 한강로 1가 30-3번지일대 3,070평
용 도 : 복합용도 2개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상40층/지하6층

(10) 전쟁기년관 전면 특별계획구역
위 치 : 한강로 1가 9번지일대 2390평
용 도 : 복합용도 3개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상10~15층/지하3층

(11) 문배지구 특별계획구역
위 치 : 문배동24-6번지일대 9380평
용 도 : 복합용도 4개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상32층/지하3층

(12) 태평양부지 특별계획구역
위 치 : 한강로 2가 159-5번지일대 2366평
용 도 : 업무및 업무 지원시설
층 수 : 허용용적률 800% 150m이내 건축

(13) 용산 국제업무지구 특별계획구역
위 치 : 한강로 3가 40-1번지일대 134,113평
용 도 : 허용용적률 800% 150m이내
(14) 세계일보사 부지 특별계획구역

(15) 용산역사 특별계획구역
위 치 : 한강로 3가 40-1번지일대 35,540평

(16) 이태원 지구 단위 계획
위 치 : 용산구이태원동 ,한남동일대 78,427평
이태원 관광특구 활성화 및 주변지역 개발/가로경관 개선 및 교통체계 개선

(17) 한남 지구 단위계획
위 치 : 용산구 한남동일원
도시의 기능 미관 및 환경 개선
한남역주변 상업/업무 주거 복합기능유도(한강대로변 동측구릉지 고급주택군은 유지)
(18) 용산 뉴타운 개발 사업
위 치 : 용산구 보광. 한남. 이태원. 동빙고동 일원 약331,500평

(19) 용산 미군기지 공원화계획
위 치 : 용산구 용산동1가일대 810,000평
자연 녹지지역 조성 및 북한산 ~남산~용산~관악산으로 연결하는 남.북 녹지축과 동서로 흐르는 한강 수변 녹지축을 구축하여 강남북 도시의 균형발전과 환경친화적인 도시를 건설 할 수 있도록 연건 조성

- 사업수혜지역으로 동부이촌동 및 서부이촌동지역 기존아파트와 이태원동 청화아파트 후암동 미주, 브라운스톤 아파트

마포구 :
마포구는 용산구 개발에 따른 부수적 수혜와 영등포구 여의도라는 기존의경제적 인프라가 형성되어있으며 강북 중심 도심 진입이 유리한 지리적 이점을 가지고 있다 또한 한강변 인접지역이라는 특성은 재개발 시 한강 조망에 따른 프리미엄이 형성될 유력한 후보 지역이다 마포구지역은 현제 지역적으로 소규모 재개발이 지속적으로 추진되고 있어 기존아파트 및 재발지욕에 대한 관심을 가져볼 만하다 다만 개발지역이 지역주민에 의한 소규모개발이라는 단점은 기존 도심 인프라 구축이 미흡할 수 있어 지리적 이점을 충분히 살리지 못할 소지가 있다 이러한 점은 민,관의 합리적 개발 계획에 의한 체계적인 개발이 요망된다.

중구/성동구 :
신당동삼성, 동아약수, 대우 아파트 응봉동 대림 1,2차 대림강변 동아리버그린 대우 아파트 등은 기존 도심지라는 이점과 인접지역인 금호구역 재개발과 왕십리 뉴타운사업 성동구 뚝섬 서울숲 개발에 따른 인근지역 아파트가격과 상당한 가격 차이를 보이이고 있어 향후 일정시점이후 조정될 것으로 보인다.

송파구 :
송파구는 잠실재건축 단지의 입주와 더불어 새롭게 태어나고 있다.
잠실 재건축단지 입주 후에는 송파권역이 잠실 중심으로 교육 문화 상업 비즈니스의 부도심 역할을 하게 되면서 신설되는 고급생활권을 형성함으로써 강남권역에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.
또한 향후 거여 마천뉴타운 개발, 송파 미니신도시 건설, 문정지구 장지지구 개발사업 등이 기다리고 있어 송파구의 아파트 가격은 지속적으로 상승할 것으로 보인다.
장지지구 및 송파 미니신도시 인근의 소규모 아파트를 주목해야 할 것으로 보인다.
문정동 삼성래미안, 현대1차, 건영, 대우아파트, 가락동 한신, 미륭, 쌍용1차, 극동, 삼환, 동부센트레빌 아파트등 소규모 기존 아파트에 대한 관심을 가져 볼만하다.

강남구 :
‘분당선’ 축은 ‘교육 라인’ 역할을 담당할 것으로 예상된다. 특히, ‘분당선’의 [성동-강남-분당-용인 구간의 ‘역세권 아파트’]는 시간이 흐를수록 [공교육 사교육]을 총체적으로 융합하는 역할을 담당하는 명예로운 아파트로 각인될 가능성이 높다.
강남구의 전반적인 가격은 서울시에서 가장 높게 형성되고 있어 가격에 대한 적정성 여부는 투자자 본인의 판단에 맡기는 것이 현명할 것으로 생각한다.
강남구 내에서 일원동 및 수서동 지역 ‘분당선’ 축은 환경과 교통 및 특히 학군 등이 완비되어있음에도 가격 비교만으로는 상대적으로 낮기 때문에 ‘실거주 투자’ 측면에서 적당하다고 생각한다.
‘강남대로 신분당선’, ‘지하철 9호선’, ‘분당선’ 축을 중심으로 중심상업지구와 연접할 수 있는 지역을 찾아야 하겠다.
강남대로 신분당선 라인의 서초IC 강남교보 인근에는 최근 강남 일대 기획부동산의 움직임이 보인다. 이 지역은 지하철 9호선 축과 환승역세권으로써 선점투자 성격이라 할 것이다.
강남역 삼성타운 입주예정지역 주변 아파트는 지속적인 상승이 예상된다.
양재역~양재대로 사거리 ‘신분당선’ 축은 장기적으로 복합적인 공간개발 양상으로 특정한 시점에서 폭발적인 개발이 진행될 것으로 예상된다.
지하철 9호선 강남구간은 이미 계획개발과는 거리가 있게 개별 필지별로 나홀로 개발이 진행되고 있으며, 지상 도로환경이 열악하여 지상교통과 연계된 발전은 난제가 많다고 할 것이다.

노원구, 도봉구 :
노원구와 도봉구은 지리적으로 서울 북부에 위치하여 투자자들의 관심이 상대적으로 적은 지역이었다. 그러나 택지 개발 지구로서의 특성인 도심 인프라가 잘 구축되어있고 입주 이후 20여년이 넘어가고 있어 향후 재건축과 리모델링 등이 예상되고 있으며 상대적으로 작은 투자 금액으로 투자 할 수 있는 높은 임대 수익률 등이 최근 투자자의 관심을 끌고 있다 따라서 최근의 전세 값 강세영향과 향후 개발에 따른 수익 등을 고려한 장기투자자의 관심을 끌고 있는 지역이다

- 노원구, 도봉구 내 최근에 상승하지 않은 역세권 지역
실수요자 입장에서 거주 우선의 저렴한 아파트는 도봉구지역의 창동(주공아파트 단지 일대), 방학동(삼성래미안 단지 및 방학역일대 역세권아파트) 등의 역세권 중심상업지구 아파트를 추천한다.

3. 택지개발지구

남양주시 호평, 평내 택지개발지구
호평/평내지구는 택지개발지구는 현재 서울~퇴계원~호평~마석으로 통하는 자동차 전용도로가 개통되어 교통이 원활이 소통되고 서울~춘천간 전철이 2009년에 개통될 예정이며 국철로 다니는 기차는 전철 개통 전까지 신축한 평내역사로 증편하여 운행될 예정이라 서울로 출퇴근 시 이용이 가능하며 서울~춘천~·양양 고속도로가 착공되어 공사가 한창 진행되고 있고 강북도로가 연결되는 남양주시 수석동과 남양주 호평/평내를 관통하는 46번도로와 평내동 지점에서 연결하는 민자고속도로가 확정 발표 되어 향후 서울로의 진,출입이 더욱 편리해 질 것으로 보인다.
현재 평내/호평지역의 아파트가격은 경기도권내의 기존 택지 개발 지구 중 가장 저렴한 곳 중 하나 일 것이다 택지개발지구로서의 인프라와 환경 등이 잘 갖추어져있다.
통상 택지개발지구는 대부분 입주 후 5년차까지 꾸준히 상승을 하게 되는 경향이 많다.
이곳 호평지구는 입주 초기시장으로 상승여력이 내재되어 있고 특히 전철, 고속도로 등이 완공되는 2009년도 시점이 가까워질수록 서울과의 접근성이 좋아져 잠재된 가치가 발현되고 쾌적한 주거환경을 찾는 고객을 부를 것으로 보인다.

남양주시 가운/별내 택지개발지구
서울 지하철 8호선 연장선상 주변에 위치한 남양주시 가운/별내 택지개발지구는 주변환경이 쾌적하면서 서울 강남 출퇴근이 가능한 입지로써 용적률과 건폐율이 현재 계획된 범위에서 많이 후퇴하지 않는다면 향후 인기있는 전원주거지로 각광받을 수 있다고 본다.

# 성남 광역재개발ㅡ송파신도시ㅡ하남역사문화 축

성남시
성남시는 북쪽으로 서울 송파구와 강남구와 접하며 남쪽으로는 개발 바람이 뜨거운 용인을 접한 경부고속도로 축선 요지에 위치한 도시이다.
성남시의 구성은 제2의 강남이라 불리워지는 분당 신도시 그리고 많은 투자자의 관심을 끌었던 판교신도시와 더불어 1960년대 이후부터 형성된 주거 밀집지로 이루어진 구시가지로 이루어져 있다.
성남 구시가지는 1960년대에 도시빈민의 주거이전 차원으로 추진된 이주계획에 의하여 탄생되었으며 이러한 의미에선 바둑판모양의 구획도로와 밀집된 주거지로 이루어졌다고 할 수 있다.
그러나 도시계획 차원이 아닌 급조된 빈민거주지의 한계로써, 좁은 도로, 사회간접자본시설의 미비로 인한 열악한 생활환경 등으로 2000년 대망의 밀레니엄시대 이후 새로운 도시 재배치 차원의 대대적인 도시 재개발이 추진되고 있다.
성남시의 재개발 이슈는 순환재개발 개념의 도입에 그 의의가 있었으나, 도시재개발비용부재, 각 지구별 단지별 이해관계 대립, 침체된 지역상권을 활성화시킬 대안부재 및 재개발 시 보상대책 부재, 영세성을 면치 못하는 지역주민의 생활 대책 부재 등으로 인하여, 순환재개발이 본 뜻을 살리지 못하고 표류하고 있다.
성남시 자체가 안고 있는 위와 같은 근본적인 문제점에도 불구하고, 앞서 언급된 성남시의 지리적 이점은 서울 강남권과 연계되는 수도권 도시 중 자연친화적인 하이테크 도시로 변모될 가능성이 가장 높다고 할 것이다. 현재 운행 중인 도시철도와 도로?>

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[스크랩] 한숨돌린 부동산...저평가된 아파트 찾아라 |부동산노트

2006-11-26 20:37

http://blog.drapt.com/icyoon/942201164541078115

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

폭등에 의한 수요자들의 심리적 저항선이 가격상승을 주춤하게 하고 있고, 종합대책과 계절적 비수기가 겹치면서 한동안 가격이 보합세를 유지할 뿐 내년상반기까지 집값 불안요인은 상존해 있는 상태다. 즉, 정책의 효과는 단기간, 일부분에 그친다고 본다.

수도권 매매시장은 2007년 상반기까지 상승 내지 강보합세를 지속할 것으로 보인다. 1가구 2주택 양도세중과, 보유세 강화, 담보대출규제, 재건축억제 등, 시장을 억누르는 규제장치가 상존해 있지만, 최근의 집값 상승은, 좋은 주택을 구입하려는 실수요자들이 훨씬 더 많은데 있기 때문이다. 실제 공급이 부족하여 가격이 상승하는 현상을 막는 데는 한계가 있을 수밖에 없고, 이 중에서도 재테크에 유리한 수도권 주택에 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다.

게다가, 대부분의 주택구입 실수요자들은 후분양이나 원가공개를 하더라도 생각보다 분양가 인하효과가 적을 것이라는 우려나, 경기회복속도에 발맞춰 꺾여버린 금리인상기조가 장기 유동성을 지속시킬 것이라는 점, 대선레이스로 접어들며 정부가 추가 규제책을 내놓기 힘들 거라는 생각을 이미 염두에 두고 있어 당분간 집값이 떨어질 만한 요인을 찾기도 어려운 상태다.

그렇다면, 내집마련을 목표로 한 수요자들은 어떻게 해야 할까? 주택 매수의 적기는 언제란 말인가? 무주택자중 향후 가점제에 유리한 처지라면, 정부가 공급하는 유망공공택지에 청약해도 좋겠지만, 청약통장이 없어 분양시장을 노리기도 어렵다면 지금이라도 자기만의 틈새상품을 찾을 필요는 있다. 즉, 숨고르기가 끝나 집값이 한 차례 조정을 거친 뒤 매입에 나서는 것이 좋을 수도 있다.

① 분양전환예정인 저렴한 임대아파트
임대아파트에는 주택공사, 도시개발공사 등에서 공급하는 공기업 임대아파트와 민간업체들의 민간 임대아파트로 크게 나뉜다. 이 중 공공임대와 민간임대 아파트는 분양 전환이 되는 아파트이다. 분양 전환 임대아파트는 적은 자금으로 내집 마련을 할 수 있는 하나의 재테크 방법으로 살펴 볼 필요가 있다.

공공임대 아파트는 5년 혹은 10년 임대 기간 만료 후 무주택 임차인 우선으로 분양 받을 수 있다. 민간 임대는 입주 후 2년 6개월만 지나면 임차인은 임대사업자와 협의하여 분양 전환 받을 수도 있다. 이러한 분양전환아파트는 우선 현재 거주중인 무주택 임차인에게 분양 받을 수 있는 권리가 주어지고 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양 할 수 있다.

분양전환 아파트의 장점은 임대주택법에서 분양전환가격은 ‘건설원가와 감정평가금액의 산출평균가액으로 한다.’고 규정하고 있어 분양전환 아파트는 인근의 동일평형 아파트에 비해 가격이 약 10-15% 이상 낮다. 또한 분양전환 임대아파트가 입지한 곳은500가구 이상의 대단지가 많고 택지개발지구에 위치한 단지도 있어 기반시설 등을 잘 갖추어져 있다. 단, 임대로 거주해 분양을 받을 경우 본인이 수리를 해야 한다는 점과 임대 아파트라는 브랜드네임의 상대적 사회적 저평가되는 점은 고려해야 할 것이다.

② 미분양은 내집마련의 돌파구
‘핑계없는 무덤’이 없듯이 왠지 미분양물량을 덥석 집기엔 찜찜한 면이 많다. 아파트 분양시장이 극도로 양극화되며, 분양받는데 청약대기표까지 필요한 사업장이 있는가 하면, 미계약 적체현상으로 입주를 앞둔 깡통아파트도 속출하다 보니, 선 듯 미분양사냥을 나서기도 헷갈리는 시기다. 특히, 다주택자에 대한 규제나 주택담보대출 강화조치는 미분양 수의계약을 고민하는 이들의 발목을 잡고 있기도 하다.

하지만, 옥석을 골라낼 혜안이 있다면 두고두고 효자 노릇을 할 것이 미분양이다. 당장 보기엔 흠결이 많더라도 장기적 시장호재가 이를 상쇄하며 분양단지의 가치를 올려줄 것이 예상된다면, 실수요자들이 장기적인 차원에서 접근해 볼만하다. 게다가 유망지구일수록 청약경쟁률은 치열하고 전매금지/재당첨금지(3~10년)란 핸디캡으로 유동성이 떨어지는 게 사실이므로 무조건 일반 청약시장에 매달릴 수만은 없는 일이니, 여건이 된다면 본인에 처지에 적당한 유망 미분양물량을 노려보는 것도 현명하다.

향후 분양원가가 공개되고, 추가 신도시가 개발되더라도 2007년 상반기까지 수도권의 가격상승불안은 잠재된 상태다. 서울은 말할 것도 없고, 파주신도시 고분양가와 신도시추가확대 바람이 불었던 파주권역은 미분양물량이 소진된 지 이미 오래다. 미분양 물량의 인접지에서 향후 고분양가로 나올 물량이 많다던가, 장기적으로 가격상승요인이 있다면, 미분양이 유망사업장으로 재탄생되는 것은 시간문제니, 지금 움직여도 좋겠다.

③ 저평가된 아파트가 재테크의 첩경
종전보다 강화된 담보대출규제 때문에 자기자금 여력없이 도전하기는 어렵게 됐다. 특히, 자금여력이 부족하거나, 분양시장을 노리기 어려운 무주택자들, 갈아타기를 염두에 둔 유주택자들 상당수는 수도권 주택 구입대열 최전선에 내몰린 셈이다. 2006년말 수도권 집값상승에 광풍이 불며, 누구나 말하는 괜찮은 지역은 가격이 가파르게 올라, 꼭 상투잡일 것만 같고, 그래도 더 오를 것 같아 어떻게 해서라도 매물을 잡고 싶긴 하나, 내가 가진 여윳돈은 대출끼고 전세끼고도 모자라니, 어찌해야할지 모르겠다는 이들이 상당수인 것이다.

특히 이들 대부분은 실수요자기는 하나, 좋은 주택을 구입해 재테크를 병행하려는 목적이 강하고, 충분한 매입비용을 갖고 있기보다는 뛰는 집값과 분양가에 조급해질 대로 조급해진 상황이라, 원하는 지역이나 아파트에 비해 여유자금이 부족한 이들이 태반이다.

그럴 땐, 한 단계 눈을 낮춰 유효수요가 몰리는 지역, 인근의 저렴하고 저평가 된 단지로 눈길을 돌리는 방법이 있겠다. 특히 호재가 있는 지역의 저평가 아파트는 차후 재평가를 받을 수도 있고, 향후 주변지역에서 고분양가로 공급이 예정돼 있는 지역이라면, 가격상승은 시간문제라고 본다. 파주와 은평, 용인지역의 선례를 보면 알지 않는가. 똥도 묻어두면, 두엄이 되는 법! 지금은 저평가 돼있지만, 향후 진주로 재탄생될 지역을 찾는 것이 중요하다고 본다. 누구나 알 수 있는 넘버 원 아파트도 좋지만, 자금여력이 없다면, 저평가된 아파트를 찾는 것이 재테크의 첩경일 것이다. 왜냐하면 투자액대비 수익성이 높아 만족감은 높을 테니까.

서울 성동구 행당동과 응봉동, 금호동 일대는 왕십리 뉴타운사업과 서울숲 인근 뚝섬 상업용지 개발, 성수동 재정비촉진지구 추진, 성수대교를 두고 강남 압구정동과 마주하고 있어 실수요자들이 관심을 가질 만하다. 한강변에 있어 강 조망도 가능하고, 향후 뚝섬상업용지 주상복합이 고분양가에 분양될 예정에 있어 후광효과를 기대해 볼만하다.

경기도 광주시 오포나 곤지암쪽 추가신도시 물망지도 유망하다. 분당 서현동과 수내동에 접해 있는 오포나, 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공), 제2외곽순환도로가 맞물리는 곤지암일대가 상당히 저평가 돼있는 편이다. 곤지암의 경우 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 좋아질 예정인데, 산세가 좋아 환경프리미엄을 원하는 이에게 추천할 만하다.

성남시 태평동, 성남동 구도심일대는 구도심재개발 붐으로 인근 재개발지분 가격상승이 가파르긴 하지만, 판교개발과 주거환경개선사업으로 향후 꾸준한 가격상승이 기대된다. 이밖에, 경제특구로써 향후 고분양가로 분양물량이 쏟아질 인천 송도동 일대나, 수원 광교신도시나 용인 서천․흥덕지구 후광효과가 기대되는 용인 상현동과 서천동 일대도 좋다.

④ 개발호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 APT
대부분이 최첨단 미래 정보기술의 집약되는 도시로 상암동 디지털미디어시티(DMC)만 기억할뿐, 공릉동 NT·IT산업단지에 대해 잊고 있는 경우가 있다. 공릉동 NT·IT산업단지는 노원구 공릉동 일대 4만 5,000여평에 들어서는 NIT(나노기술인 NT와 정보기술 IT의 접목)산업단지 테크노파크로 2010년까지 4,700억원이 들여 조성될 전망이다. 30여곳의 LG필립스 협력업체, 삼성전기를 비롯해 나노 관련 업체 10여개사 등이 프로젝트에 참여하고 KIST, 서울산업대, 연세대 등 12개 대학 연구소가 입주해 산학협력을 추진하게 된다.

그 동안 서울 동북권은 안정된 주거여건만을 보유한 지역임에도 불구, 이렇다 할 산업단지가 존재하지 않은 것이 사실이였으나 최첨단 산업단지 조성 계획이 확정됨에 따라 노원구 일대의 기존 아파트 선도 지역이 바뀔 것으로 예상되고 있어 이 일대 아파트를 눈여겨봐도 좋겠다. 전통적인 실수요자를 중심으로 한 매매수요 및 전세수요자가 풍부한 노원구 지역도 공릉터널 인근지역을 중심으로 주택가격 상승이 예상된다. 개발호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 지역으로는 은평구 수색동과 남양주시 덕소도 있다. 수색동의 경우, 경의선과 인천국제공항철도가 현재 6호선 수색역 환승역으로 예정되어 있어 교통의 편리성이 크게 증대될 것으로 예상되고 상암지구의 후광효과도 기대된다. 덕소는 구리의 인창, 수택지구와 비교해도 손색이 없고, 중앙선 개통과 한강조망과 암사대교 개통예정 등의 호재로 가격상승여력이 있다고 보여진다.

⑤ 광역교통망 확충에 따라 사통팔달로 등극할 신역세권
광역교통망 확충 계획에 따라 조만간 교통이 좋아질 지역을 선택해도 좋다. 서울과 접근성이 뛰어난 경인지역의 외곽도 생각해볼만 하다. 세금부담으로 자주 사고파는 관행이 깨지면서, 한번사면 3~5년이상 보유하는 경우가 늘고 있기 때문에, 그동안, 광역버스나, 전철, 도로 등이 확충된다면, 상대적으로 저렴한 비용으로 교통이 좋은 미래역세권을 선점한 셈이 된다. 9호선, 경의선, 경원선, 분당선, 신분당선, 별내선(8호선연장), 경춘선, 국도3호선 우회도로, 서울~춘천고속도로, 제2영동고속도로, 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로 등 신역세권으로 탄생될 곳은 많다.

아는 만큼 보이고 듣는 것을 넘어서, 아는 만큼 버는 시대다. 같은 지역내에서도 인기아파트와 비인기아파트의 차별화가 뚜렷한 편이고, 자주 팔고 살수 없는 세금문제가 걸려있음으로 한번 살 때 신중히, 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤, 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하고, 도로시설과 학교시설, 생활편익시설, 발전호재 등도 두루 살펴 거래하는 것이 중요하다.

[함영진 (주)내집마련정보사 팀장]

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