재건축ㆍ재개발투자 '아는 게 힘'

자치단체마다 세부기준 달라 헷갈려

 

온갖 규제에도 불구하고 재건축·재개발은 투자성이 높은 부동산 종목 중의 하나로 꼽힌다.

용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율) 상승으로 기존 집보다 크고 많은 집을 지을 수 있어 상당한 개발이익을 기대할 수 있기 때문이다.

서울및 수도권과 지방대도시 등지의 재건축·재개발 추진계획(기본계획) 확정으로 개발 윤곽이 드러나면서 투자자들의 관심이 높아지는 이유다.

하지만 재건축·재개발 투자는 만만찮다. 용어부터 어려워 쉽게 덤벼들지 못한다.

특히 자치단체별로 적용 규정이 서로 달라 투자자들은 더욱 헷갈린다.

각 자치단체의 관련 규정도 잇따라 바뀌면서 더욱 복잡해졌다.

자치단체들이 해당 지역의 실정 등에 맞춰 규정을 까다롭게 하거나 완화하기 때문이다.

재건축·재개발의 큰 틀은 도시 및 주거환경정비법과 관련 시행령을 따르지만 세부적인 기준은 해당 자치단체의 조례에 명시돼 있다.

같은 건물도 지역따라 '양호' '불량' 엇갈려

 

재건축·재개발은 법에서 정한 ‘노후·불량건축물’을 허물고 새 집을 짓는 사업이다.

그런데 자치단체에 따라 노후·불량건축물 기준이 다르다.

자치단체들은 법에서 정한 노후·불량건축물 기준(준공 20년 후)을 강화했다.

아파트의 경우 서울에선 1982년 이전까지 지어진 건물만 준공 20년 후 재건축이 가능하고 그 이후 지어진 건물은 재건축 가능 연한이 길어진다. 1992년 이후 지어진 5층 이상은 40년이 지나야한다. 인천·경기도는 둘 다 1983년까지 지어진 아파트에 대해 ‘준공 후 20년’을 적용하지만 84년부터 들어선 건물의 규정은 차이난다.

‘준공 40년 후’ 가 적용되는 건물은 인천과 경기도에서 각각 1994년, 1993년 이후 지어진 5층 이상 아파트다.

재개발 요건도 제각각이다.

재개발은 노후·불량건축물이 밀집된 지역 중 도로 등 기반시설을 제대로 갖추지 못한 곳을 대상으로 한다.

기반시설 여건을 따지는 기준은 노후도(노후·불량건축물 비율), 호수밀도(1만㎡에 들어선 건물 수), 접도율(일정한 폭 이상의 도로에 접한 건물 비율), 자투리땅 비율 등이다.

자치단체마다 기준이 달라 노후도의 경우 서울 60% 이상, 경기 50% 이상, 인천 40% 이상이다.

서울은 4개 기준 중 둘 이상 맞아야 하지만 경기·인천에선 하나만 충족되면 된다.

새 아파트 분양 자격 제한

 

인천·경기는 1989년 1월 24일 이전에만 지어졌으면 인정해준다.

입주권이 나오는 토지 규모도 다른데 이 규모 이하로 분할됐더라도 무주택자면 입주권을 받을 수 있다.

이 경우 분할 토지의 최소면적 기준은 서울·인천 30㎡, 부산·대구 20㎡다.

상가를 갖고 있는 경우 서울·인천에서는 권리가액이 새 아파트의 최소 조합원 분양가 이상이어야 주택을 배정받을 수 있다.

반면 경기도에서는 주택과 마찬가지로 권리가액 순으로 배정받기 때문에 입주권을 보장받는 셈이다.

투자자들이나 조합원들이 가장 헷갈리는 규정이 쪼개진 지분(새 아파트를 받을 수 있는 권리). 지분 쪼개기는 당초 다가구주택이나 단독주택으로 지어진 건물을 다세대주택으로 분할해 집 주인을 여러 명으로 늘린 것을 말한다.

서울시는 2003년 12월 30일 이후 쪼개진 지분에 대해서는 입주권을 주지 않는다.

이날 이전 쪼개진 지분은 전용면적 60㎡ 이하만 배정토록 했다가 지난달 말 완화했다.

전용 85㎡ 이하 물량 가운데 조합원들에게 분양하고 남는 물량이 있으면 배정받을 수 있도록 했다. 전용 60㎡ 이하로 쪼개진 다세대 주택을 여러 채 갖고 있어 총 전용면적이 60㎡를 넘으면 권리가액에 따라 전용 85㎡ 초과도 받을 수 있다.

서울시 관계자는 “지분쪼개기가 많아 사업에 어려움을 겪고 있는 구역들이 사업을 원활히 할 수 있도록 규제를 완화했다”고 말했다.

인천은 쪼개진 지분에 대해 전용 60㎡ 이하의 아파트를 주도록 하고 있다.

경기도는 서울·인천보다 늦은 올 들어 4월 9일 지분 쪼개기 규제에 나섰다.

쪼개진 지분에 대한 새 아파트 배정 규정은 따로 두지 않았다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “재건축·재개발이 가장 활발한 서울은 시행착오를 거치면서 규정을 세밀하게 다듬은 데 비해 이제 초기단계인 다른 지역들의 규정은 다소 엉성하다”고 말했다.

재건축·재개발이 활발해지면서 늘어나는 생각지 못한 문제점들을 해결하기 위한 자치단체의 관련 규정 손질은 계속될 것으로 예상된다.

 

 

조인스랜드

자료출처: 행복한 부자라는 건~~~~

 

 

매수자가 기다리는 하락은 절대로 오지 않습니다
각종 부동산 규제 정책이 난무하고 시세가 약세를 보이더도
매수자가 생각하는 가격대로 가격은 하락하지 않습니다
부동산이든,주식이든 하락을 기다리는 사람이 있다는 것은
매수세력이 있다는 것입니다 좀 더 싸게 싸서 시세차익을 얻고자 하는 사람이 있다는 것을 말합니다
재테크의 논리에서
모든 사람이 하락을 논할때 하락은 오지 않고
모든 사람이 상승을 이야기 할때 상승은 오지 않습니다
그 이유는 간단합니다
물건을 보유하지 못한 사람은 하락을 주장하면서 좀 더 싼 가격에 매수를 하려는 것이고
물건을 보유한 사람은 상승을 주장하면서 좀 더 비싼 가격에 매도를 하려고 하기 때문입니다
한달 반 전에 필자는 부동산시장에 짙게 깔려있는 어둠을 보고서
부동산 시세의 단기 바닥을 이야기 하였습니다
하락은 끝났다,,그물을 준비하라는 논조로 글을 쓴 적이 있었습니다
많은 사람들이 필자의 글을 보고서 반대의 의견을 표시했습니다
하락이 시작되지도 않았는데 하락이 끝났다는 것은 말이 안된다는 논조가 대부분이었지요,,,반대의 글을 보면서 필자는 생각했습니다
이렇게 반대의 댓글이 많으니 부동산 가격이 안 떨어질수 밖에
가격이 하락하기를 기다리는 사람들이 많다는 것은 결국 매수 대기자가 많다는 것을 보여주기 때문입니다
필자가 하락은 끝났다는 글을 발표한 이후 지난 한달동안 일어난 부동산 시장의 변화를 보면 강남 재건축이 12주 연속하락에서 연속 4주 상승중 서울 아파트 매매가 12주 연속하락에서 3주 연속 상승중
서울 아파트 전세가 7주 연속하락에서 상승으로 전환 수도권 중대형 미분양 아파트 계약증가 수도권 외곽지역 신규분양 아파트 100% 계약등으로 부동산 시장의 가격 변화가 6개월만에 다시 오고 있습니다
동탄2신도시도 발표되었고,종부세도 부과되었는데 부동산 시장은 정부의 의도와 반대로 하락의 바닥을 찍고 상승으로 전환 한것입니다
대출규제는 계속되고 있고,종부세도 계속 시행되고 있는데도
가격이 하락에서 상승으로 돌아선 것입니다
참여정부는 지난 4년 6개월 동안
1가구 1주택 단기 양도시 양도세 중과
1가구 2주택 양도세 중과,
1가구 3주택 양도세 중과,
종합부동산세 신설,
부동산 실거래가 과세,
1가구 1주택 비과세에서 서울과 5대신도시는 3년보유 2년거주요건 강화
고가주택 비과세기준 9억에서 6억으로 하향 조정등
각종 세제 정책으로 수요를 억제하였지만
공급의 뒷받침없는 수요억제 정책은 오히려 세금 전가에 따른 매매가 인상과 부동산 시장에서 거래량을 축소시켰습니다
혹자는 말할지 모릅니다
서울의 주택보급률은 89%,수도권의 주택보급률은 94%로 주택이 많이 공급되었는데 1가구 2주택자를 비롯한 다주택자로 인하여 집값이 올랐다고. 다주택자가 공공의 적처럼 여겨지는 상황입니다
과연 다주택자때문에 집값이 지난4년동안 계속 올랐을까요?
필자는 다주택자가 원인이 아니라 주택수의 부족을 그 원인으로 생각합니다
지난 2007년 3월4일 건설교통부는 발표에서
신도시와 임대주택 건설 등 기본적인 주택정책을 입안할 때
인구1000명 당 주택수를 주요 지표로 활용키로 했다고 밝혔습니다
기존의 주택보급률 산정이 1인가구와 비혈연가구가 제외되는 통계의 오류를 보완하고 국제적 표준인 인구 1000명당 주택수를 기준으로 하여 주거 수준을 파악하기 위한 것입니다
인구 1000명당 주택보급률을 기준으로 할때 대한민국의 주택보급률은 미국,일본등 선진국의 60%밖에 되지 않습니다
서울을 기준으로 할때 인구 1000명당 주택보급수는 241.1채(경기도는 264채)입니다 --건설교통부 5/27일 발표
미국의 427가구,일본의 423가구,영국의 417가구와 비교하면 너무나 낮은 수치입니다
우리보다 2배이상 주택이 공급 되어있는 미국,일본,영국도 전세계적인 과잉유동성에 의하여 부동산 가격이 오르는데 주택 보급수가 적은 대한민국의 부동산 가격은 당연히 올라가야 하는 것이 아닐까요?
신도시 발표의 부작용 ( 인근지역 부동산 가격 급등,토지보상금 과다)에도 불구하고 정부와 김문수 경기도지사가 신도시 정책을 어쩔수 없이 추진하는 이유가 선진국 기준 60%밖에 안되는 공급부족을 해결하기 위한 것이라고 생각합니다
공급이 해결되지 않는 한 부동산 가격은 오를수 밖에 없습니다
좀 더 큰 평형,웰빙 환경에서 살고 싶어하는 사람들이 대출규제와 각종 세금부담으로 주택을 구입하지 못하는 지금이 공급이 부족하여 장기적으로 상승할수 밖에 없는 지금이 주택을 구입할 때입니다
부동산 정책에 흔들리는 잠재 대기 수요자가 있는한 공격적인 매수자들은 부동산 시장에서 승리할수 밖에 鞭니?
혹자는 지금의 아파트 가격은 거품이니 저렴한 분양가의 신도시 아파트 청약을 기다린다고 합니다.저렴한 분양가의 신도시 아파트 당첨되면 좋습니다
그러나 청약가점제하에서 높은 점수를 갖고 있지 않는 분이라면
신도시 청약에서 중대형 평형 당첨은 복권과 다름없다고 생각합니다
우리가 잘 아는 로또복권처럼 복권에 어떤 사람은 분명히 당첨됩니다
그렇치만 대부분의 사람은 복권에서 떨어집니다
온 가족의 생활이 달려있는 생활의 필수인 주택을 복권에 의존하면 안된다고 생각합니다
그리고 싸게 분양된 신도시 아파트가 주변의 시세를 하락시킨다고 생각하지는 마십시요
신도시에 당첨된 사람이 주변시세보다 싸게 팔것이라고 예측하는 사람(정부,하락론자)들은 로또 1등에 당첨된 복권을 복권 판매대금 1000원에 살수있다고 생각하는 사람들입니다
---사실상 전매제한 때문에 팔수도 없어 시장에 공급량으로 나올수도 없는 신도시이지만---
혹자는 대출규제 때문에 부동산 가격이 상승하기에는 어렵다고 생각할수 있습니다
1가구 1주택 보유는 모든 가정의 꿈입니다
자가 주택보급률 54%,인구 1000명당 주택보급수 241채는 아직도 주택이 없는 잠재수요자가 주택보급률 기준 46%,인구 1000명당 주택보급수에서 선진국과 비교할때 대략 160채의 신규매수자가 있음을 통계로 보여주고 있습니다
신규매수자들이 DTI등 각종 대출규제로 묶여 있는 한 잠재 매수자는 항상 있기에 대출규제에서 좀 더 여유있는 사람들중 1가구 1주택을 필요로 하는 실수요자는 주택구입을 반드시 하셔야 합니다
여기까지는 논리상으로 접근 했고 필자가 속해 있는 중개업계 실전 현장에서 보면 아직까지도 상승은 미약하지만,부동산 가격 하락은 끝난채 미세한 상승이 시작되고 있습니다
사실상,지난 5월중순에 급매물이 매매되었고 지금은 저가 매물들이 거래되고 있습니다
(필자는지난 5/8일 부동산 가격 하락은 끝났다,,,그물을 준비하라는 논조의 칼럼 발표)
매수세력도 약하고 정부의 규제도 강하지만, 급매가 팔려갔기에
바닥시세에서 지역별로는 2000~2억까지 호가가 상승하고 있습니다
높은 호가에는 거래가 안되고 있지만,시장이 방향을 바꾸었다는 점에 주목하셔야 합니다
1가구 1주택 실수요자라면 시장이 방향을 바꾼 지금이 매수적기라고 생각합니다
그 이유는 현재의 부동산 시장이 더 이상의 급매물 출회가 없는 약 보합시장이기 때문입니다
약 보합시기인 지금의 상황에서 가정을 해보지요
하락은 없다,약보합이다,그리고 언제가는 상승한다는 가정하에서
(현재의 매매가격은 바닥시세에서 소폭상승한 상태)
소위 전문가들이 말하는 가격상승 시기에 구입을 한다 생각한다면
청약가점제가 시행되는 9월에 매입을 하나,대선이 있는 12월에 매입을 하나, 분양 아파트 부족분이 시장에 현실로 나타나는 1년후에 매입을 하나 매입가격은 비슷합니다
각 시기에 매수한 매수가격이 가격이 비슷하다고 가정할때
똑 같은 가격을 가지고 2개월 6개월 길게는 12개월의 은행이자를 벌고자 매수를 늦추다가 잠깐,타이밍을 놓쳐서 적정시기를 놓치면 그 나마 1.30 대출규제 대책으로 나온 저가 매물들을 놓치게 됩니다
그래서, 필자가 생각한 적정한 매입시기는 대부분의 다른 부동산 전문가들이 말하는 9월이나,12월 또는 내년이 아니라 바로 지금입니다
더 이상의 기다림은 의미가 없습니다
1가구 1주택자 실수요자는 지금이 매수할 때입니다
바로 지금이...
부텍회원님들 참조하세여~